1. 怎样策划房屋销售的营销方案
第一节:销售策划概述 销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等 第二节:销售策划与项目策划的区别 简单而言,二者区别在于项目策划是"纲",销售策划则是"目","纲"举才能"目"张。 一:项目策划所包涵内容: (一)市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 (二)目标客户分析 经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 (三)价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 (四)入市时机、入市姿态 (五)广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 (六)媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 (七)推广费用 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放 二:销售策划所包涵内容: (一)销售现场准备 (二)销售代表培训 (三)销售现场管理 (四)房号销控管理 (四)销售阶段总结 (五)销售广告评估 (六)客户跟进服务 (七)阶段性营销方案调整 第三节:销售策划的内容及步骤 一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。 二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解,所谓"知己知彼、百战不殆"。三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。 四:项目再定位:根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场需求,做项目市场定位的调整。 五:项目销售思路: (一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。 (二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。 (三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。 六:项目销售策略: (一)项目入市时机选择 理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备: 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求; 2、你已经知道目标客户是哪些人; 3、你知道你的价格适合的目标客户; 4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点; 5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题; 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式; 7、已制定出具竞争力的入市价格策略; 8、制定合理的销控表; 9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案; 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划; 11、尽力完善现场氛围; 12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市; 13、其他外部条件也很合适。 二)项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售! (三)销售部署 房地产销售的阶段性非常强,如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。 第四节:销售策划的原则 一:创新原则 随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施,大多能产生更强烈、更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。 二:资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。 三:系统原则 房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。 房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。 四:可操作性原则 销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。 第五节:检验销售策划的成果 随着市场竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响,有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态。
2. 促销活动方案怎么写
把活动策划做成工具似的东西。
通过这个工具，就能够很好的去做好活动策划，明确每一个需要的细节。
例如促销活动主题，促销活动广告语等
3. 乡镇楼盘的促销活动方案
我觉得你最少得通知咱们最基本的一些信息，比如说楼盘定位、开发商、承建单位、物业、环境美化、能否依山傍水、交通能否便利以及所在城市、居民收入等 不然咱们也是巧妇难为无米之炊 无从下手
4. 楼盘策划的营销模式有哪些
概念策划模式
策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，从而达到促销目的的一种策划方式。
热销楼盘宣传上都分别有一个以上的显著特点。比如有的强调区域文化人文理念、有的突出社区安全、有的推荐智能化、有的宣传物业管理、有的楼盘更注重环境、有的讲究材料上乘、装备精良、有的鼓吹风格、有的宣传价廉……这些特别推荐的优点，使人建立起概念认识，对销售起到重要的引导作用，使购买者能够在众多楼盘选择过程中，比较容易地按需求选择。
概念楼盘显然是开发商一相情愿、建设观念的反应，是忽视市场需求的产物。希望依靠突出的某个特征而实现销售，在目前空置率高居不下、买方市场情况下，这种策划方式只是解决了消费者的识别选择，发展商仅靠楼盘的某项优点而实现销售意图，很难圆满实现。
（二）卖点群策划模式
策划人为适应卖方市场和消费者理性选择，采用罗列众楼盘优点并将其集于一身，向消费者做出承诺:能满足消费者所有要求，从而达到促销目的的一种策划方式。
房地产市场供应量的增加、导致需求相对减弱及消费者理性购买，发展商以建设观念、楼盘观念建筑的楼盘，为了迅速适应市场需求的变化，采取“人有我有”的销售策略。策划公司将众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点，使得开发商必须在短期之内对于购买者做出足够的承诺。其结果，每一个卖点的后面通常都是成本的增加，楼盘的整体素质虽然得到了或多或少的增加，实际已出现明显的成本高于售价的问题。尽管卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也产生了许多高不成低不就的楼盘,如造价是小康型，环境却是生存型，户型又是温饱型。
5. 促销方案
中国人的节日是越来越多且内容也是越来越丰富，很大一部分是因为商家的关系，最终演变为所有的商家都过来凑这个热闹，然后就看谁家的策划更有创意、谁家的让利幅度更大的一场斗争。
现在几乎每个月都有不一样的节日，每天我们的耳边都能充斥着商家打折的信息，这就是现代社会的商业竞争。但是当我们仔细去研究时，却发现专门针对老年人的促销活动是少之又少，即使有也是停留
在一个普通级别水平的策划上，很难有什么新的创意。实际上如果我们从老年人的心理上进行分析，就会知道这个需求到底有多大。能用的起保健品的，退休前基本都是国家干部或事业单位的负责人及效益好的企业领导等等，这些人呢，以前基本都属于呼风唤雨型的，都是一些大大小小有成就的人，突然退下来以后，他们有一种很强的失落感，因为没有人听他指挥了，没有人再知道他多么有成就了；同时，老年人的孩子们基本都在外面天天上班工作，很少有时间陪他们玩，在过节的时候，更尤其凸显了他们的孤独，等等心理特征。他们需要关怀，他们需要继续被这个社会所认可！所以如果我们能从根本上去思考老年人的心理需求，对于我们做好保健品营销将有很大的帮助，特别是在过节的时候，如果我们能别出心裁的搞出一些有意义的活动，那将更能得到这些人的认可。最主要的是节日销售利用好了，不仅能很好的促进销量，更能提升品牌在消费者心目中的地位，从而实现很好的占据消费者的心智资源！
笔者虽然已经离开保健品行业已经一年时间了，但我仍然每天都在关注着这个行业的发展，我始终相信这将是本世纪最阳光的产业。我在做保健品的时候就经常利用一些节日的促销，很好的提升产品品牌影响和业绩上升，其中最有影响的、给我印象最深的是2004年母亲节的时候。
那时候我是带队在山东临沂做市场，做的模式是会议营销，负责的是一个灵芝产品的销售，只做一个单品，没有其他任何产品。临沂是个地级市场，所以那时候有很多节日在老百姓的脑子里印象还不是很深，特别是这种西方节日，但是脑子里已经有几个基本的概况了解，母亲们也都知道在母亲节这天收到一束康乃馨是件很幸福的事情。母亲节快要到了，我自己静静的坐在办公室里思考，到底要不要在这个节日搞个什么活动呢？如果搞的话，到底怎么去做才能更好的提升销量和品牌呢？因为公司没有统一的活动安排，所以有些事情需要好好考虑一下，经过周密的思考，我决定试一试，我想利用这个节日，进一步提升公司的销量，但是具体怎么去做，却是个让人头疼的事情。这个时候我脑子里转过几个概念：母亲节、鲜花、老年人、阳光生命工程（当时我们做宣传时用的一个组织名称）、宣传等等，慢慢的我的思路开始成形：对！借用阳光生命工程的名义在母亲节这一天给我的一些会员客户及选择部分意向客户每人送上一束康乃馨和产品试用装一盒，意思就是送的是幸福和健康。这其中最重要的环节就是送花人员在送花的时候如何把幸福和健康的概念传达给客户！所以主意已定，我立即召集送花人员进行开会，因为这个时候离母亲节只有三天的时间了，时间非常紧凑，除了安排好买花及准备产品等工作，大部分时间都在培训这一块上，经过一天的紧张培训和模拟训练，我终于可以放心了。
但是这个时候突然有个问题涌上心头，如果只是单纯的在会员内部及部分意向客户身上做这个事情，是不是范围有点小？影响离是不是也不会那么大？还有口碑的宣传力度也会小呢？那到底怎么去做才能更好的发挥出这个策划的意义呢？同时区别开其他的竞争对手呢？很明显，想做这些事情，就需要宣传，宣传就需要打广告，但是打广告显然是不可能的，这是我们团队自己组织的事情，在预算上我知道总部是无论如何也不会答应的。但是在临沂这个地方要想让本地的老百姓都知道这件事情，只有上当地的《沂蒙晚报》。这是当地发行量最大的报纸。在没有资金的情况下，我想到了资源整合置换，这也是我比较拿手的，我想到了在这个时候报纸需要的肯定是新闻点，我需要的是宣传，而我经过一个晚上的研究后，发现该报的新闻中，生活性是非常强的，就是对当地老百姓的情况比较关注。我给你提供新闻点，你无形中就给了我宣传，好，就这么做了，因为时间紧张，我没有时间再去认识一位新的记者，必须通过人脉资源，我在翻电话本的时候，本想找个朋友看看是否有人认识报社记者，但一个熟悉又陌生的名字映入眼帘，对了，就他了（暂且称作刘记者）。刘记者是我上次做火车的时候认识的，我们聊的很投机，下车前互相留了电话号码。在明天就是母亲节的时候，我约了报社记者，经过一个上午的沟通策划，终于谈妥了：记者明天现场跟踪采访，并大力进行报道，活动后再对我进行一次简短的采访。
母亲节终于到了！但是老天爷今天心情好象不好，下起了大雨。我进办公室后，一个送花队员问我：闫经理，你看今天这么大的雨，怎么办？我看了看外面的雨，确实好大。但我突然一想，有时候表面看上去不利的事情恰恰就是最为有利的，正因为今天下大雨，正因为冒着大雨也要把幸福和健康送到底，这样的活动才更有意义！这个时候，刘记者把电话打过来：我说兄弟啊，今天的雨不会让你打退堂鼓吧？呵呵，我听出了话的意思，我说：刘大记者啊，你就放心吧，我们做的是好事，送的是幸福和健康，难道因为有雨我就不做了吗？放心吧，你马上过来，我们这就出发！我的心里暗暗感谢这位记者朋友，在这个时候不但没有退出，反而在鼓励我。我把大家召集到一起，跟大家说：兄弟姐妹们，今天是母亲节，是我们给老年人送幸福和健康的日子，但是却下雨了，你们有没有勇气去面对这个困难？有！大家异口同声的喊道，我听见后心里真有点酸酸的，我马上说到：非常好！感谢大家的支持！今天是我们送幸福和健康的最好日子，我们不但要送，还要送的好，让每一位老年朋友都快乐！回来我请你们吃火锅。大家兴奋的鼓起了掌，并喊出了声。这个时候记者朋友带着照相机也到场了，该出发了。
我们兵分几路，我把记者安排在最优秀的一个业务身边进行采访，而我呢，则亲自带着一个相对比较弱的业务出门了。一路下来，我自己都被自己感动了，因为今天是正常上班日，所以很多老年人的子女是不在家的，而雨天更显出了老年人的孤独，当我们敲开老年人的门时，叔叔阿姨看见浑身湿透的我们时，非常激动的说：孩子，下这么大雨，还往外跑，看你上下淋的，赶紧到屋暖和暖和。我说：谢谢阿姨！今天是母亲节，我们是来给您送祝福来了，您老辛辛苦苦了一辈子，特别是作为母亲，您付出了很多心血，教育了我们这一代人，我们心里是真的非常感激，感激您的教诲，也没有什么，就给您带了一束鲜花和一盒灵芝，希望能给您带来幸福和健康！------老年人真的都很激动，回办公室后，他们告诉我，很多阿姨都哭了，说亲生的孩子都没记得这个节日，更别提送什么健康了，是你们、是你们让我再次感受到了做母亲的伟大！------这样感动的故事太多了，连记者朋友都和我说，效果真的很棒，你就等着看明天的效果吧！当然这个时候，我没有忘记自己的职责，马上召集伙伴们进行开会，因为送花是我们的一个目的，但我们的真正目的必须要见到效益，于是我安排后天进行一场联欢会议，一场“母亲，谢谢您”的联欢会，把所有收到鲜花的老年人和我们的目标客户全部请到场。
报纸出版了，当我看到社会新闻版的时候，我惊呆了，这个朋友真够意思，整整给了我半个版面，真的是大力度的对我们的活动进行了报道，并配上了照片，最主要的是还把我策划的“母亲，谢谢您”的联欢会都进行了提前预告，看到这里，我知道今晚可以好好的睡一觉了，对明天的活动我已感到胜券在握。我马上给记者打了电话，表示了感谢。果不其然，一天下来，通过报社打电话到我这边咨询联欢会的老年人是络绎不绝，因为人数的关系，我从中进行了筛选，选择了部分老年人明天到现场，很多不能到的都表示了遗憾，希望下次有这样活动的时候一定要通知她们。
联欢会准时开始了，整个联欢的过程充满了欢声笑语，从每一位叔叔阿姨的脸上都能读到快乐。当然活动的促销效果也是非常的好，单盒190元的情况下，实现整场销售10万元的区域销售记录，会后接到了老总的祝贺电话，我也体会到了一种从来没有的满足感，因为那个时候我只有23岁。
我只用了很少的付出，却得到了巨大的回报，让我明白了，做营销有时候并不是说你有很大的投入就有很大的回报，营销最重要的还是智慧、整合。在现实情况下，一定有合适的解决办法，去开拓和维护好我们的市场，只要你用心！这次事件过去很久了，但肯定会成为我销售生涯中最难以忘怀的一次纪念。
6. 楼盘促销方案，什么活动可以快速去化
楼盘的促销活动，首先我觉得你还是要在家具上以及环境上面做出交情同时，你只需要提到一次他的好就可以了，因为有的那些泥鳅时的再好他们也不会相信，只有他们自己眼光看到的和知道的福利，那么才能够让他们的心。
7. 房地产促销方案
尾盘顶层的优势 1.尾盘是现房又是新房 买房者都愿意买现房，以为无论是布局、户型、 面积的大小统统可以一目了然，消费者不宜上当 受骗。顶层，光说价格对于二手房来说就不相上 下，甚至低于二手房。可它还是新房。 2.配套设施极物业管理成熟清晰 老百姓买房子，一怕开发商承诺不兑现，二 怕物业管理不善。现在一期建设已基本上完成， 规划格局清晰可见，物业管理一望皆知。买房 者可以仔细考察后再做决定，避免了一些不必 要的口舌。 三．适合人群 我建议定格在20~30岁人群进行推广宣传。 四．主题活动推广 （简说：不怕有事，就怕没事。要找事推说本小区。 好的评价要有、坏的咒骂也要有。想方设法让别人去说 去讲，销售虽然步入淡季，但小区及产品最好一直要处 于被论状态。） 1.邀请新老业主举行小区、产品、服务管理各种情况 座谈、意见会 2.召开关于购房注意事项、购房贷款、产权免费咨询会 3.设定一个免费洋房设计咨询处 4.举行一场感谢丰城人民文艺演出 5.来就送，不买没关系（例如：雨伞·保温杯） 6.邀请县电台深入小区对已入住业主采访，适时播出 五．优惠活动 （简说：即要让购买者觉得有利可图，又要避免已购 买业主的不满，还要不影响二期销售定价。着重注意 开发商的信誉度以及口碑） 1.免购买者一段时间的物业费 2.免费装修设计 3.销售模式从新重组，以套论价，类似于二期的销售方 法，不单独收取入住费，或是酌情减免一些入住费， 从而达到变相优惠。喊响“经济房”的口号。又不 让老业主感到不适。 4.简单装修，以租代售。既能为公司增加一部分利益， 又能给欲买者施加压力，还能让投资者提前预知 回报率。 5.进入三级市场，充当二手房变相把尾盘变相进入市 场，条件允许的情况下可减免入住费、房产税等。 6.有选择性的优惠：新婚者凭规定时期的结婚有效证件 购买此房可获得5000~10000元蜜月之旅资金。 农村户口购买此房凭农业户口本 可享受5%~10%的福利待遇。 六．以讹制讹 (概说：据统计小区剩余房源还有37户顶层， 可拿出5~10户，诚请本县政府协助爱心下乡，也 可借此机会从新亮相全县，从而取得更好的口碑） 可让县政府召开县、镇、村领导会议。会议主题 “暖房爱心下乡”。选出一些想买房买不起房子的家 庭。此房款有当地民政、开发商、业主本人共同承 担。类似于单位集资房。（好像是每年民政都会为当 地有证贫困户发放一些扶持基金，行不行的通还要 领导、县领导、业主沟通了）