莱西项目策划方案

⑴ 这样做好一个项目策划书

如何写一份详细的创业项目策划书？

对于正在寻求资金的风险企业来说，创业计划书就是企业的电话通话卡片。创业计划书的好坏，往往决定了投资交易的成败。

对初创的风险企业来说，创业计划书的作用尤为重要，一个酝酿中的项目，往往很模糊，通过制订创业计划书，把正反理由都书写下来。见后再逐条推敲。创业者这样就能对这一项目有更清晰的认识。可以这样说，创业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了创业者自己。

其次，创业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，公司创业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。因此，创业计划书必须要说明：

(1)创办企业的目的——为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去创办风险企业？

(2)创办企业所需多少资金？为什么要这么多的钱？为什么投资人值得为此注入资金？对已建的风险企业来说，创业计划书可以为企业的发展定下比较具体的方向和重点，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。更重要的是，它可以使企业的出资者以及供应商、销售商等了解企业的经营状况和经营目标，说服出资者(原有的或新来的)为企业的进一步发展提供资金。

正是基于上述理由，创业计划书将是创业者所写的商业文件中最主要的一个。那么，如何制订创业计划书呢？

一、怎样写好创业计划书

那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的创业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保创业计划书能“击中目标”，创业者应做到以下几点：

1．关注产品

在创业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段？它的独特性怎样？企业分销产品的方法是什么？谁会使用企业的产品，为什么？产品的生产成本是多少，售价是多少？企业发展新的现代化产品的计划是什么？把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和创业者一样对产品有兴趣。在创业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事——商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订创业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。创业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”

2．敢于竞争

在创业计划书中，创业者应细致分析竞争对手的情况。竞争对手都是谁？他们的产品是如何工作的？竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点？竞争对手所采用的营销策略是什么？要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，创业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。在创业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

3．了解市场

创业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析参考资料：http://www.cy-ing.com/chuangye/Guide/zjzd/2007-02-13/chuangye_4598.html

⑵ 项目策划类文案一般有几大板块的组成内容,有些什么具体的写作规范

一、 封面：方案名称/方案制作者 ××××全程营销方案 ×××制作。

二、 方案目录将方案中的主要项目列出。

三、 方案内容：

（一） 企划客体环境 1、 企划客体宏观环境（政治环境、法律环境、经济环境）。 2、 当地企划客体环境（社会文化环境、技术环境、自然环境、人口环境）。 3、 上述环境现状及趋势所提供的机会与威胁。

（二） 竞争对手基本情况 1、 竞争对手概况：过往销售情况、市场占有率、销售额、利润等经济指标。 2、 销售理念及文化：公司哲学、共同价值观、经营方针、经营风格、企业使命、目标。 3、 策划项目概况。

（三） 市场分析 1、 市场调查 2、 市场研究：研究题目、研究方法、研究结果（数据、图表）。 3、 市场规划。 4、 市场特性。 5、 竞争对手排队——上位、同位、下位竞争对手（以市场占有率或销售额为依据）。 6、 竞争格局辨认——是否形成市场领导者、挑战者、追随者、补缺者。 7、 主要竞争对手的市场表现、营销方案、竞争策略、竞争优势。 8、 本项目的营销机会。 9、 周边同类项目市场分析（特定区域行业市场规模及其趋势、特定区域行业市场结构、特定区域行业市场环境形势）。 10、周边同类企划客体分布图 11、项目综合市场分析（该行业市场占有率、销售额等行业市场统计数据）。 12、项目优劣势分析（总体上的优势与劣势；在市场营销方面的优势与劣势。在市场营销上做得最好的与做得最不好的方面，在市场营销上最擅长、最成功的方面或领域。） 13、市场机会点与障碍点。

（四） 项目定位 1、 项目定位点及理论支持 2、 项目诉求及理论支持。

（五） 市场定位 1、 主市场（目标市场）定位及理论支持点 2、 副市场（辅助市场）定位及理论支持点。

（六） 业主情况 1、 业主分类/分布。 2、 业主特点（这些业主是什么样子的？他们怎样生活、怎样接受该服务及相关服务？） 3、 有多少业主？ 4、 业主消费行为/心理（为什么装修，在装修过程中寻求何特性？装修过程，装修前的影响因素）。 5、 装修诱因的设置。

（七） 营销活动的开展 1、 营销活动的目标。 2、 目标市场。 3、 面临问题。 4、 竞争策略、竞争优势、核心能力。 5、 营销定位（区别性竞争差异点的确定）。

（八） 营销策略 1、 企划策略：（1） 企划概念；（2） 品牌与包装规划。 2、 价格策略：（1） 定价思路与价格确定方法；（2） 价格政策；（3） 价格体系的管理。 3、 渠道策略：（1） 渠道的选择；（2） 渠道体系建设/管理；（3） 渠道支持与合作；（4） 渠道冲突管理。 4、 促销策略：（1） 促销总体思路；（2） 促销手段/方法选择；（3） 促销概念与主题；（4） 促销对象‘ （5） 促销方案/计划原件、广告计划、广告策略、广告脚本；（6） 促销活动过程；（7） 促销活动效果；（8） 促销费用。 5、 企划活动开展策略（1） 活动时机（2） 应对措施（3） 效果预测。

（九） 营销/销售管理 1、 营销/销售计划管理。 2、 营销/销售组织管理：（1） 组织职能、职务职责、工作程序；（2） 人员招聘、培训、考核、报酬；（3） 销售区域管理；（4） 营销/销售人员的激励、督导、领导。 3、 营销/销售活动的控制：（1） 财务控制；（2） 商品控制；（3） 人员控制；（4） 营销/业务活动控制；（5） 营销/业务活动控制指标、方法以及使用表格。

（十） 销售服务 1、 服务理念、口号、方针、目标。 2、 服务承诺、措施。 3、 服务体系（组织结构、职责、程序、过程、资源）。 4、 服务质量标准及控制方法。

（十一） 总体费用预算。

（十二） 效果评估。

⑶ 如何写好一个项目策划方案需要注意哪些方面

首先一个好的策划需要具备的几大能力如下：
1、策划的核心优势：逻辑分析
2、策划的必备能力：文案及提案
3、策划的基础能力：ppt美化排版
4、策划的初期排版注意事项：板块划分明确
5、策划的初期提案注意事项：每页之间的串词连贯
以下提供2种常规的策划方案框架，仅供参考，特殊情况要特殊对待。
一、活动策划封面（含项目名称及logo、匹配合适的风格背景）
公司介绍（2页以内）
方案目录（有很多种形式，不多作延展）
活动背景（品牌、项目、节点、需求）
活动目的（蓄客？扩大知名度？项目亮相？很多）
活动概述（活动主题、时间、地点、参与人数等）
活动现场（舞台效果图，现场平面布局图等）
活动亮点（你这个技术标可以拿下标书的理由？）
活动流程（完整的时间安排，精确到分钟）
活动执行（对活动流程的细化，包括文案及贴图）
活动预算（详见附件，一般用表格做）
危机预案（下雨停电之类的）活动方案很久没做了，每个城市的风格有差异，
二、新媒体运营策划案（微信公众号）
封面（含项目名称及logo、匹配合适的风格背景）
方案目的（可能是年度、季度、或某个节点创意）

公司案例（有针对性地挑选、注意区分后面内容）

品牌分析

项目分析

客群分析

账号定位

形式推荐

风格推荐

推广阶段

推广排期

排期细化

推广总表

一份新媒体运营的策划，所需要写的方案框架完全不固定，可根据自身情况添加内容，特殊情况要特殊对待，望有所帮助。
未来智慧·琅琊策划团队每天为您提供新的策划方案干货（琅琊策划，一切皆可推）

⑷ 项目策划方案怎么做

1、命题拆解

所有项目策划的第一步，接到一个任务，领到一个KPI，然后开始进行方案策划。命题拆解环节包含了两个角度的概念，帮助在一开始就找准项目方向以及有一个明确的可检查工具帮助判断项目方向是否正确。

2、锁定量化指标+导向指标保证执行一致性

当领到一个项目目标以后，请邀请所有项目成员坐在一起，就项目目标的理解或拆解达成共识，而这个达成的共识具体呈现就是得出一套紧密关联的量化指标+导向指标，缺一不可，一一对应，一个指标一定有一个策略对应。

量化指标约束大家对项目贡献的方向是一致，导向指标保证大家是在统一的策略下使力。但往往大部分项目目标只具备其一。

3、明确命题是有效创意的前提

很多项目涉及到创意脑暴，但往往陷入无序和混乱，抛开各种脑暴规则方法论不说，其实大部分的脑暴会在命题明确这里就已经失败。不怕命题受限资源有限，要学会在每一次创造想法之前，给自己定义清楚的命题，不管是对目标解读形成具体的策略框架还是在模糊的命题下设定具体的策略。

4、方案制定

方案制定的环节当然是产出一个方案最重要和关键的部分，标准的方***和步骤不做赘述，这里提炼方案制定里面几个有效的工具和思路帮助大家进一步提高项目方案的靠谱性和有效性。

5、明确各角色立场创造有效PK

所谓辩论出真理，项目方案制定里面会有很多PK争论的环节，有些人会觉得PK是一个项目方案诞生的阻力，有些人觉得就是要撕到头破血流一个项目才能靠谱。都是片面的理解，无意义的PK和发散确实是阻力和浪费时间，一团和气的项目讨论没有博弈会遗漏很多项目中不可见的问题。

(4)莱西项目策划方案扩展阅读：

项目策划注意事项

一个项目最理想的状况所有参与项目的团队都把这个项目当作自己的事情全力投入，而不仅仅是需求对接和处理，相信各位PM体会过太多跪舔设计产品研发的过程。所以评估项目能够获得更多人的协力，思考对所有的合作方（设计研发，乙方品牌商等）他们的价值是什么。

好的idea是否能转化成为有效的业务价值，一个东西好玩有趣让人兴奋并不够，能不能对业务带来直接的拉动。看现在整个营销广告行业都在更多强调效果营销。能够把有趣的创意转化成为无聊的业务数字的项目才真正有价值。

⑸ 什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划

研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。

案头工作阶段

第一章 “某项目”投资策划

第一节项目投资策划的含义

项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

第二节某项目投资策划的具体内容

一、项目用地周边环境分析
1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状
2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况
3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势
1．宏观经济运行情况
2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规
3．莱西房地产市场总体供求现状
4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异
5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析
1．项目地块的优势
2．项目地块的劣势
3．项目地块的机会点
4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位
1．类比竞争楼盘调研
2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位

五、项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法
a选择可类比项目
b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重
c分析可类比项目价值实现的要素的对比值
d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
·类比土地价值决定因素
a类比土地价值：地段资源差异
※市政交通及直入交通的便利性的差异
※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异
b项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质
※单体户型设计
※建筑空间布局和环艺设计
※小区配套和物业管理
※形象包装和营销策划
※发展商品牌和实力
c价值实现的经济因素
※经济因素
※政策因素
2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟
1．均价的确定
2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析
1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标
2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明
3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示
1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功
2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议
1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求
2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论

第二章 某项目规划设计策划

第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）

通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

第二节项目规划设计策划的具体内容
一、总体规划
1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况
2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数
3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明
4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置
5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计
6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计
7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路
8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划
1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划
2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择
1．莱西同类楼盘户型比较
2．业态分析及项目户型配置比例
3．主力户型设计提示
4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示
1．室内空间布局提示
2．公共空间主题
3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示
1.周边环境调查和分析
2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造
3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示
1．周边同类楼盘公共家具摆设
·营销中心大堂
·管理办公室
2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导
1．周边同类楼盘公共装饰材料比较
2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3．营销示范单位装修概念设计
4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导
1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计
2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导
1．建筑规划组团评价
2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划

第一节 质量工期策划的含义

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

第二节 质量工期策划的具体内容
一、建筑材料选用提示
1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2．新型建筑装饰材料提示
3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引
1．工程施工规范手册
2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制
1．项目工程招标投标内容提示
2．文明施工质量管理内容提示

四、工期控制
1．开发进度提示
2．施工组织与管理

五、造价控制
1．建筑成本预算提示
2．建筑流动资金安排提示

六、安全管理
1．项目现场管理方案
2．安全施工条例

第四章 项目形象策划

第一节 项目形象策划的含义

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

第二节 项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分
1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名
2．标志
3．标准色
4．标准字体

二、延展及运动部分
1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化
2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌
3．公司及物业管理系统包装设计

第五章 项目营销推广策划

第一节 项目营销推广策划的含义

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

第二节 项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析
1．莱西房地产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段
3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1．项目主要卖点荟萃
2．项目强势、弱势分析与对策

三．目标客户群定位分析
1．莱西人口总量及地块分布情况
2．莱西经济发展状况和人口就业情况
3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯
4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料

四、价格定位及策略
1．项目单方成本
2．项目利润目标
3．可类比项目市场价格
4．价格策略5．价格分期策略

五、入市时机规划
1．宏观经济运行状况分析
2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析
3．入市时机的确定及安排

六、广告策略
1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分
2．广告主题
3．广告创意表现
4．广告效果监控、评估及修正
5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约

七、媒介策略
1．媒体总策略及媒体选择
2．媒体总策略
3．媒体选择
4．媒体创新使用
5．软性新闻主题
6．媒介组合
7．投放频率及规模
8．费用估算

八、推广费用计划
1．现场包装
2．印刷品
3．媒介投放
4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正
1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评
2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象
实施阶段

第六章 项目销售顾问、销售代理

第一节 总论

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容

一、销售周期划分即控制
1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺
2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备
1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本
2、人员组建·销售辅导 ·销售代理
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表
5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用
6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东
7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系
8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司

五、销售培训
1．销售部人员培训
·详细介绍公司情况
·物业详情
a项目规模、定位、设施、买卖条件
b物业周边环境、公共设施、交通条件
c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
d项目特点
※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等
※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等
※项目的优劣分析
※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标
e竞争对手优劣分析及对策
·业务基础培训课程
a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解
※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图
※计算户型面积
c心理学基础
d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用
e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场
2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理
1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施
2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案）
3．规章制度概念指示

第七章 项目服务策划

第一节 项目服务策划的含义

目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目服务营销的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料
1．楼宇质量保证书
2．楼宇实用说明书
3．业主公约
4．用户手册
5．楼宇交收流程
6．入伙通知书
7．入伙手续书
8．收楼书
9．承诺书
10．业主\用户联系表
11．遗漏工程实用钥匙授权书
12．遗漏工程和水电表底数记录表
13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划
1．工程、设计、管理的提前介入
2．保洁服务
3．绿化养护
4．安全及交通管理
5．三车及场地管理
6．设备养护
7．房屋及公用设备设施养护
8．房屋事务管理
9．档案及数据的管理
10．智能化的服务
11．家政服务
12．多种经营和服务的开展
13．与业主的日常沟通
14．社区文化服务

三、物业管理组织及人员架构
1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节
2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道

四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度
1．员工手册
2．岗位职责及工作流程
3．财务制度
4．采购及招标程序
5．员工考核标准
6．业主委员会章程
7．各配套功能管理规定
8．文件管理制度
9．办公设备使用制度
10．值班管理制度
11．消防责任制
12．消防管理规定
13．对外服务工作管理规定
14．装修工程队安全责任书
15．停车场管理规定
16．非机动车辆管理规定
17．出租车及暂住人员管理规定
18．进住（租）协议书
19．商业网点管理规定

六、物业管理操作规程
1．楼宇本体维护保养规程
2．绿化园林养护规程
3．消防设施养护及使用规程
4．供配电设备维护保养规程
5．机电设备维护保养规程
6．动力设备维护保养规程
7．停车场、车库操作规程
8．停车场、车库维护保养规程
9．游泳池及其设备维护保养和操作规程
10．给排水设备维护保养规程
11．公共部位保养保洁操作规程
12．保安设备操作及维护规程
13．照明系统操作及维护规程
14．通风系统操作及维护规程
15．管理处内部运作管理规程
16．租赁管理工作规程

七、物业管理的成本费用
1．管理员工支出
2．维护及保养
3．公共费用
4．行政费用
5．保险费用
6．其它
7．管理者酬金
8．营业税
9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏）

八、物业管理ISO9002提示
1．质量手册
2．程序文件
3．工作规程
4．质量记录表格
5．行政管理制度
6．人力资源管理制度

第八章 项目二次策划（策划总结）

第一节项目二次策划的含义

品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。

第二节项目二次策划的具体内容

一、全面策划
1．全过程策划
2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。·策划主体的整体性

二、品牌战略指示
1、品牌塑造
2、品牌维护
3、品牌提升

三、可持续经营战略指示
1、人力资源科学配置
2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性
3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。

⑹ 项目策划方案提纲怎样写

提纲如下：

一、前言 ；

二、背景；

三、市场现状；

四、自身分析；

五、自身定位；

六、项目概况；

七、具体实施；

八、销售渠道建立 ；

九、预算 ；

十、效果预测。

⑺ 怎么做项目方案

这需要你的文字功底，别人帮不上什么忙，就像我以前做一个大型商展，想专偷懒，让一个职属业作家帮我写，结果写的东西虽然好看，但不实用，不是我想要的，也不能表达我的意图，所以自己想到的东西还是自己写，才能写出灵魂性的东西。把QQ号告诉我，我给你发一个我以前写的项目策划方案，大概框架你可以套，格式基本都一样，骨、肉、灵魂，你自己去填。

⑻ 什么是项目方案，能解释下嘛，是项目策划还是项目计划

也叫项目执行方案，是指正式开始为完成某项目而进行的活动或努力工作过程的方案制定，是企事业单位项目能否顺利和成功实施的重要保障和依据。 实施方案通常由标题、主送机关、正文、落款四个部分内容构成。