拆迁客户营销方案

A. 拆迁房如何买卖

为贯彻积极的财政政策,鼓励房地产业的发展,对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。 一、营业税。营业税暂行条例规定:个人销售不动产,按销售额征收营业税。优惠政策:1、《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定:对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税。2、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定:单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 二、土地增值税。土地增值税暂行条例规定:转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。 优惠政策:财税[1999]210号文件规定:对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。 三、个人所得税。个人所得税法规定:个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税,税率为20%。 优惠政策:《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定:为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所交纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。 四、契税。契税暂行条例规定:个人转移房屋权属按成交价格的3%--5%征收契税。优惠政策:财税[1999]210号文件规定,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。 五、印花税。印花税暂行条例规定:商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。 拆迁是按落地面积来算的 并不看你房梁高多少 但会考虑你房屋设计上的材料。 如果觉得价钱上有疑问 可以去问一下你们那边的居委会 或者城建中队

B. 铺面拆迁,营销商和法人 补偿问题

当然能得到补偿，补偿是给房主的，你可以根据合同向房主主张违约金，但是如果没有约定就没办法了

C. 湖北荆门金榜世家房地产项目营销策划方案(中标稿）

湖北荆门金榜世家房地产项目营销策划方案(中标稿）
目 录

前言 2

第一章 荆门宏观经济环境分析 3-6

第二章 荆门房地产市场行情分析 7-16

第三章 区域房地产市场行情分析 17-23

第四章 项目分析 24-29

第五章 项目策划 30-34

第六章 营销策划 35-41

第七章 销售执行方案 42-44

第一章 荆门宏观经济环境分析

荆门位于湖北省中部，东至武汉260公里，西距宜昌129公里，南抵荆州82公里，素有“荆楚门户”之称。市区面积12.4万平方公里，总人口300万，下辖京山县、沙洋县、钟祥县、东宝区、掇刀区及屈家岭管理区。荆门市交通便利，焦柳、荆沙、长荆铁路，以及207国道、荆襄高速、荆宜高速（在建）、随岳高速（规划）、汉荆（规划）等，贯穿其中，带动了经济的发展。

一、政策环境

1、市委市政府提出并实施“兴工富市”战略，进一步优化投资环境，加强招商引资力度。先后组建了行政服务中心、政府采购中心、招投标中心，全面推行首问责任制；规范市场环境，整合专业市场；制定一系列优惠政策，作出“政策跟着项目走”的承诺，确保外商到荆门投资收费最少、费用最低，审批环节最少、时间最短，各项检查最少、治安环境最好。一系列政策促进了经济的快速发展。

2、市政府全面贯彻落实鄂政发【2004】29号文和荆政发【2004】33号文的文件精神，重点支持房地产业的发展。通过加快城市化建设步伐、提高房地产开发投资水平；严格控制零星建设、大力发展大面积的居住小区；建设“居者有其屋工程”、促进全民购房；加快经济实用住房建设、完善多层次供应体系，以及简化办事程序、提高服务效率和水平等一系列措施，大办房地产业，办大房地产业。

（1）加快南城区建设步伐，提高房地产开发投资水平

市政府“重点建设新区，适度改造旧城”的城市建设总体要求，坚定不移地加快南城区建设步伐。积极推动房地产开发投资向南城区转移，切实抓好南城区商品房的开发建设，促进房地产业的发展。要继续抓好房地产领域的招商引资力度，扩大投资规模。要整合本地房地产开发企业，培植一批信用度高、资金雄厚的品牌开发企业，引领房地产开发建设。要坚持以人为本，加快住宅规划设计理念的更新，积极推广住宅新材料、新技术、新工艺等先进适宜的科学技术应用，加大住宅小区的基础配套和绿化环境设施建设。提倡“绿色、生态、人文”的建设发展模式，促进小区建设的上档升级，推动房地产业整体水平的提高。

（2）严格控制零星建设，大力发展居住小区

严格贯彻执行《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知》精神，坚持在城市总体规划指导下实施房地产开发，所有开发项目必须严格按照城市规划要求进行建设，凡未依法进行建设项目规划选址，取得建设土地规划许可证建设项目选址意见书的房地产开发项目，一律不予办理审批手续。对建筑面积老城区在1万平方米以下，南城区在3万平方米以下的房地产开发项目不再审批。

（3）加快经济适用住房建设，完善多层次供应体系

针对不同消费群体的消费特征和购买能力，提供不同地段、不同风格、不同价位的商品住房，以满足其不同层次消费需要。从消费角度讲，就是向高收入阶层提供高档次商品房，向中低收入家庭提供经济适用住房，对低收入家庭提供廉租房或二手房。从开发的角度来讲，就是注重开发结构的调整和品质的提升。因地制宜，适度发展高级公寓、高档别墅和商务用写字楼等项目，增加普通住宅、经济适用住房和廉租房的比重。解决占市场主体的中低收入家庭住房问题，是住房建设的重中之重。2005年要全面贯彻落实《荆门市中心城区经济适用住房建设方案》（荆政办发〔2004〕91号），按照“四统一（统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设）”的原则，抓好首期经济适用住房的开发、建设、管理工作，实现“居者有其屋”。

（4）落实住房分配货币化政策

一是落实住房分配货币化补贴政策，进一步完善住房公积金制度。行政事业单位要多渠道筹集住房补贴资金，力争将住房补贴发放到位，改制企业要将住房补贴纳入改制方案加以落实，增强职工购买能力。二是进一步激活住房二级市场。鼓励自有住房上市交易和购买第二住房，加快培育发展租赁市场，完善多元化的市场供应。三是正确引导住房消费。合理进行市场分流，均衡新旧城区住房消费水平，形成从租到买、从买小到买大买优的梯次住房消费结构。

（5）加强宏观调控管理，促进市场可持续发展

坚持在城市总体规划和土地利用总体规划指导下实施房地产开发。加大城市房地产开发规划编制力度，力争两年时间内完成城区房地产开发用地控制性详规的编制，正确引导城市改造，统筹安排房地产开发用地。要合理编制城区房地产开发用地年度供应计划，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次的住宅用地需求。要进一步完善土地收购储备制度，实行净地供应机制，鼓励利用存量土地和实施旧城改造进行房地产开发。要加强管理机构宏观调控能力。建立房地产市场信息系统和房地产监控及预警预报体系，强化风险防范意识，引导理性投资和理性消费。同时，围绕依法行政，简化办事程序，实行房产交易、产权发证、中介服务、购房贷款“一体化”办公，“一站式”服务，彻底解决房地产交易“有市无场”的问题，促进房地产市场的繁荣与活跃。

D. 请高人指点：如何利用拆迁商机，大家有什么好的营销建议吗

喜欢购买折扣，喜欢赶拆迁活动的，基本上都是女性。

所以，你的重点应当选内择女性的消容费用品，当然还要结合你以往经营的业务。

宣传要提前，但销售活动不要提前，最好在连续宣传一周以后开始。广告讲究简单明了，说明折扣大小，展销时间（注意广告时，每天把时间缩短一天）。
广告方式，可以加另外的一种方式就是散发传单。如果有条件的话，甚至可以做一些活动来配合促销。（比如告别演出等等） 呵呵，不妨请人详细策划一下。宜早不宜迟：）

E. 房地产营销策略的相关成功案例

----成都龙湖翠微清波

前言：

从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5•12”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍，其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例，看看他们是怎么做的。以兹参考。

项目成效

2.26日成都龙湖翠微清波推出了8号楼，推出房源约249套；

目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋，6栋为2梯4户，7栋为2梯5户

面积段
实收均价
实收总价
月消化

首次置业
86
5700
49w
80

首次改善
112-129
5500
61-71w
290

再次改善
131-136
5400
70-75w
120

我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析：

Ø 营销推广力度

Ø 客户拓展渠道及方式

Ø 销售现场活动氛围营造

Ø 专业支持、整合资源

Ø 团队的奖惩力度

Ø 价格策略的合理运用

2009-2-13
[成都商报]46.47 双彩版
只需首付20万，即刻拥有关于别墅的所有想象。

2008-2-18
[成都商报]48 整彩版
8号楼86到140平方米珍藏滨河美宅诚意金认购礼遇中

2008-2-22
[成都商报]44 整彩版
少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日

2008-2-25 [成都商报]28 整彩版
小高层 准现房发售

2008-2-28 [华西都市报]48 整彩版
错过了就真的错过了

2008-2-29
[成都晚报]地产成都10 整彩版
错过了就真的错过了

一、营销推广力度

（一）、报媒选择以商报整彩版为主，报广频次6次/月

（二）、诉求演绎过程：形象诉求——产品特性——价格

（三）、短信投放频次：100万条/周短信发送，上月共计400万条短信投放。投放对象：城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。

当月的营销推广费用共计约150万。

二、客户拓展渠道及方式

（一）、老带新

1、强有力的老带新政策：老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券，其中新客户享受3%的优惠。

2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”，鼓励业主推荐，并将种子客户分成几个级别，随着客户推荐购房的数量累增，达到新一个级别，即可获得升级后的种种奖励，最高级别可获得出国旅游的机会。

3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%，以上费用全部计入工程费用，不计营销费用，也不通过反价格表的面价体现。

（二）、银行客户拓展

整合4大银行，分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动，然后邀请到销售中心，由销售人员一对一进行讲解，并有高额外的优惠政策予以支持。

当月银行客户的成交套数约在60套左右。

（三）、企事业单位定点直邮

根据前期项目成交客户地图，对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。

（四）、众多的外销人员作为支撑

项目外销人员共计15-20人，专职，底薪600+到访提成（客户到访现场不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成额度略大于销售人员的提成）。外销形式不限，主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主，以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号，用于区分。

当月通过外销成交的客户为5组。

三、销售现场活动氛围营造

（一）、周末在销售中心内通过认购前砸金蛋的形式进行转化逼定，

金蛋奖品为：1%——5%的购房优惠。

（二）、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

（三）、周末在项目现场针对业主进行的系列小活动

如：“儿童画画比赛”“奥运竞技类体育小活动”“趣味歌唱比赛”等。

周末活动的针对对象：1期入住业主+推荐购房的老业主+即将认购的客户

活动地点：现场体验区+销售中心

活动效果：不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹，一方面有利于现场的逼定，同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。

四、专业支撑、整合资源

（一）、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理，一方面提高销售人员的信心，另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理，并依次考核上岗。

（二）、整合客户资源，整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话，每天晚上由销售人员挨个打电话，任务下放到每个销售人员，保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。

五、奖惩分明的团队奖惩力度

（一）、团队完成甲方制定的月任务，发展商给予销售策划团队5万元的现金奖励。

（二）、每月对于销售成绩排在前三名的销售人员，发展商给与3000-5000元的奖励。

（三）、少打一个电话罚100元，前期电话回访的客户，周末未达5组者罚200元。

六、合理运用价格策略

对剩余房源的价格，频繁的调整面价，调整优惠：

形式一：

针对每周集中推售的房源，把其价格表的价格做低，或是以一口价的形式表现，其余销控房源的价格调高，反映到客户面前的价格表，凸显非常明显的正负向的价格标杆，让客户感觉到此部分房源的性价比。

例如上月的一周，要集中消化136平米的户型，把一个单元136平米的表价全部调整为5400元/平方米的一口价，其他单元相同户型的表价为6300元/平方米。

形式二：

对于两房产品以及小三房产品，购买此类产品的客户对价格的敏感性较高，有贪小便宜的心理。

提高其价格表的面价，给到最大13%的优惠，此部分客户会误认为是大幅度降价，自己能得到更多的优惠而下定。

该项目的鞭尸行动通过以上6种营销策略予以体现，效果明显，令人感触颇深。6大营销举措使得销售业绩以及销售团队的士气越战越勇。

F. 怎么营销也就说如何赚钱

摘要 1.引流---怎么把顾客吸引到你的店里

G. 拆迁安置房如何继承可以销售吗

如今很多城市都发展迅速，都在进行拆迁改造，以打造更加辉煌的城市。如果需要拆迁居民的居住地，就必须要给居民安置房，针对这方面的问题，国家也做了统一的规定。但是我们知道修建楼房是需要过程的，到房产证办理到手，一般也需要5年以上的时间，这段时间如果安置房主出现什么以外，那么拆迁安置房如何继承?可以进行买卖吗?

拆迁安置房如何继承?

1、有遗嘱的按遗嘱，无遗嘱的父母，子女，配偶均为第一继承人，按人均分。

2、咨询当地公证处。

3、需要的材料：拆迁协议书、安置单、产权注销证明

4、拿到继承公证书以后，办理房产登记时可以直接改为子女(继承人)的名字。

5、和普通房产的继承一样处理。

若属征地拆迁安置房，房屋所有权人死亡，继承人需先至公证处办理继承权公证，到市国土局补交出让金，再由继承人带好无锡市房屋权属登记申请书、继承权公证书、房产证、身份证、婚姻状况证明、房屋所有权证配图(由有资质的房产测绘机构提供)以及其他登记机构认为需要的有关证明材料至房产登记机构办理房产继承转移登记手续。

拆迁安置房可以销售吗?

很多人购买安置房时看重产权转让和价格，却忘了关注该安置房的销售本身是否合法?其实，安置房能否销售要依具体情况来定。

相关人士介绍，严格意义上，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的;司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。

安置房主要有几种情况，如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让;如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。

预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。

签订预约合同时，要到土地房产局核实该安置房的性质，转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。

房地产在进行房屋拆迁前都会给拆迁房房主分配安置房，有可能还不只一套，但是必须是拆迁房主本人才有权得到。如果在房本还没下达居民手中，安置房所有者不慎逝世，那么他的继承者要如何继承房屋，需要什么手续。如果继承者并不想要则套房子，想要卖掉可以吗?要怎样进行交易?小编在上文中针对拆迁安置房的相关问题做了简单介绍，大家可参考。

H. 想开一家福利彩票营销站，在一个将要开发的地段，那边都是拆迁小区，

现在做的很多了吧，控制风险是最好的。可以选择考虑无加盟费的。可交流

I. 做挖掘机推土机拆迁业务的怎么推广营销

这样也可以，具体做法其实有很多，关键是你要懂得如何销售，这也不是三言二语可以说得清楚的，建议你学一学朱望君的《销售布局》，所讲的销售技巧系统全面，而且非常实用，在网上应该可以找到免费版本

J. 将贷款贷给封闭商圈客户的营销方案

土地储备贷款 \r\n 一、产品概念\r\n 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。\r\n 二、借款人条件\r\n 1. 经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构;\r\n 2. 所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地收购、储备、出让等行为规范;\r\n 3. 已取得人民银行颁发的贷款证。\r\n 三、贷款用途\r\n 贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续。\r\n 贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，开发建设条件具备，增值潜力较大，具有良好的出让前景。\r\n 四、贷款额度\r\n 贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。\r\n 五、贷款期限\r\n 贷款期限最长不超过2年。\r\n 六、其他事项\r\n 借款人应在我行设立贷款专户和还款专户，并向我行出具土地出让收入优先归还我行贷款的承诺。\r\n 借款人应承诺不以我行贷款的土地为他人设定担保。\r\n 借款人、财政部门原则上要与我行签订监管协议，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在我行的结算专户，优先用于偿还我行贷款。\r\n 办理条件\r\n 申请政府土地储备贷款应具备以下条件:\r\n 1、借款人为地级市(含)以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域(含下辖区县)的国内生产总值(下简称GDP)在100亿元以上;借款人为县级市或县(市辖区)政府本级土地储备机构的，该市(县、区)前一年度的GDP在50亿元以上;\r\n 2、从事土地开发、出(转)让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度;\r\n 3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件;\r\n 4.经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续;\r\n 5、在我行开立基本存款账户或一般存款账户;\r\n 6、持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡(证);\r\n 7、无不良信用记录;\r\n 8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实;\r\n 9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定;\r\n 10、发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划;原则上须落实不低于20%的自筹资金(含自有资金及财政性资金)，并与贷款同比例到位;\r\n 11、其他贷款条件。\r\n 办理方式和流程\r\n 1、办理方式\r\n 所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料:\r\n (1)借款申请书;\r\n (2)已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书;\r\n (3)借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作章程等文件;\r\n (4)中国人民银行核发并经过年审的贷款卡(证);\r\n (5)经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表;\r\n (6)拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划;\r\n (7)土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明;征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复;\r\n (8)\\“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地城市政府有关土地开发政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情况及取得情况;\r\n (9)自筹资金到位的计划和已投入资金的证明;\r\n (10)采取抵(质)押担保的，须提供抵(质)押人同意抵(质)押的承诺函、抵(质)押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书;\r\n (11)拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议;\r\n (12)其他证明文件和材料。\r\n 2、基本流程\r\n 政府土地储备贷款业务的基本流程为:客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。