改革开放40年房产策划方案

⑴ 如何入写一篇市场营销策划方案

实例：深圳万科地产项目全程策划流程 （仅供参考）
一、市场调研：
1， 前言--本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析--
（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析
5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度
6， 结论
二、 项目环境调研
1， 地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析
1， 投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
· 经济实力
· 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式.
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
· 工地围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2， 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3， 工地办公室
· 经理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4， 功能标牌
· 请勿吸烟
· 防火、防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1. 建筑规模与风格；
2. 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3. 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5. 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六、 媒介策略

1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
3． 阶段性广告促销费用

⑵ 房地产营销策略研究参考文献，需要是最近几年的。。。

[1]王艳梅;宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。
[2]赵瑾;浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J].中国外资,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以来,我国房地产开发企业多是采用粗放型的发展方式,特别是一些中小房地产企业,更是只重视短期利益,品牌意识淡薄。而2010年以来,国家政策面不断加大房地产市场的调控力度,房地产开发企业纷纷进入了"冬季",如何在政策面趋紧的背景下,中小房地产企业如何实现快速可持续的发展,这将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。本文对我国中小房地产企业的品牌价格评价及相关营销策略进行深入研究,希望本文的研究可以为我国房地市场健康、快速的发展做出贡献。
[3]戴春山;基于顾客满意的房地产体验营销策略探讨[J].商业时代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顾客满意是顾客在消费后感受到满足的一种心理体验。房地产的体验营销是将消费者购房的全过程体验作为整体,站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联等角度,重新设计房地产项目,为消费者创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售。为此,房地产商要对房地产体验营销策略进行精心策划,为客户创造全方位的体验。通过房地产体验营销来打动购房者,引起情感上的共鸣,提高消费者的满意度,从而达到迅速销售的目的。
[4]孟德胜;浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济,2011,No.247(21):30-31.
摘要：对房地产营销策略、销售方式、存在的问题及营销策略的创新等进行了阐述,并提出了具体营销策略,即:在整个销售过程中贯穿以人为本的原则,让房地产的开发销售真正建立在市场的需求、消费者的需求之上,只有这样,才能创出品牌,在竞争中立于不败之地。
[5]徐瑞琳;我国房地产营销策略分析[J].企业导报,2011,No.202(18):108-109.
摘要：随着我国房地产业不断高速发展,我国房地产市场已出现由卖方市场向买方市场过度的趋势。面对市场变化,如何迎合消费者的口味,吸引更多消费者成为各房地产企业在激烈的市场竞争中亟需解决的问题。因此,房地产商不得不研究市场规律,重视营销问题,把营销管理上升到企业发展的战略高度,以满足消费者需求为目的制定营销策略。
[6]李德云;房地产六大营销策略探讨[J].现代营销(学苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。在新形势下,随着市场的成熟,制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,房地产营销策略的发展说明,为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。
[7]田硕;杨舜宇;刘鹏;女性消费心理与房地产营销策略研究[J].中国商贸,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我国,女性消费心理随着社会的发展而发生了重大变化,呈现了新的特征。同时,女性消费者已经成为市场中的主角,在购买活动中起着特殊作用。她们不仅掌管了城市家庭日常支出的话语权,甚至超越男性成为房屋、汽车等家庭大额消费支出的主导者。因此,研究女性消费心理特征对于房地产企业有着重大意义。本文就女性消费心理与房地产营销策略谈谈自己的看法。
[8]戴庆春;卢毅;基于顾客价值的房地产营销策略研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根据菲利普·科特勒的顾客让渡价值理论,结合我国房地产产品的特点,分析了房地产顾客价值的构成。认为在市场竞争日趋激烈的形势下,房地产企业需要努力提升"顾客让渡价值"。就企业如何实现"顾客让渡价值"最大化提出了建议。
[9]崔银香;关于我国当前房地产企业市场营销策略的讨论[J].经营管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了当前我国房地产企业在市场营销中存在的问题,总结了新形势下房地产市场营销所面对的市场环境特征,并据此提出了房地产企业加强市场营销的对策措施。
[10]于晓菲;刘章美;“后危机时代”房地产新政对消费者行为的影响分析——兼论房地产企业营销策略调整[J].特区经济,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中国经济企稳回升,步入"后危机时代"。房地产行业在我国经济回暖过程中功不可没。但投机需求抬头引致过高房价引发了去年4月份房地产新政的出台。本文旨在立足新形势,通过对消费者构成变化及其行为特点的透彻分析,提出新形势下房地产企业的营销策略调整方向,为房地产企业持续发展提供动力。
[11]王瑞玲;宋春叶;房地产项目营销策略研究——以重庆某房地产项目为例[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地产营销策划对房地产项目的销售起导向作用,要结合所在楼盘,进行市场分析,制定营销策略来扩大房地产的有效市场,保证销售目标的实现。房地产营销策略涉及多个方面,以重庆某房地产项目为例,研究了具体的营销推广策略。
[12]蒋栩涛;二、三线城市房地产营销策略研究[J].现代经济信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质的区别,其营销策略、推广方式等自然也大相径庭。根据本人多年的市场运作经验,以及在众多城市的实战体会,现就二、三线城市房地产营销策略浅谈一些个人体会。
[13]胡树红;浅谈房地产营销策略及创新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>楼市新政的影响已经逐渐显现出来。纵观近期楼市,部分开发商适当调整了开盘价格,有的采用了打折促销的方式来吸引购房者。房地产企业要想抓住机遇,必须树立现代的营销观念,掌握现代的营销技术,营销策略创新势在必行。
[14]元云丽;李公正;浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注,国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发。十七大《报告》在"加快推进以改善民生为重点的社会建设"中强调要"加强老龄工作"。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式,解决在创新养老模式中所遇到的各种问题,为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。日前国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。本文有针对性地对老年地产开发中的营销问题进行了研究。
[15]李玉良;对不同特征房地产的营销策略分析[J].中国市场,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每个房地产都有其自身的特征,不同区位、不同建筑特色的房地产价位也不尽相同。房地产企业在投资选址、开发以及营销阶段需要考虑房地产特征的影响。本文从影响房地产价格的因素着手,提出借势营销的策略;具有不同特征的房地产可以结合自身特有的优势,采用对比宣传等手段,进行相关房地产营销。
[16]孙唯淞;万科房地产多品牌营销策略研究[J].经营管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、万科多品牌营销策略作为中国房地产业的领导者,万科早在2001年就开始和国际著名的4A级广告公司Greyworldwide(精信广告)合作,制定万科的品牌战
[17]隋平;房地产市场营销策略研究[J].经营管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴随着全球性金融危机的爆发,对房地产业发展较快较早的城市来说,影响较大。很多中小型的建筑企业都因为企业资金实力差,技术水平低等原因受金融危机的影响较大,纷纷倒闭。房地产业已经成为
[18]韩结;浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我国的房地产市场经过了20多年的发展,已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象,国家采取了相应的宏观调控办法,通过政策手段,控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金,并通过房产税收等形式,抑制了房地产市场中的投机需求。本文主要分析了国家宏观调控下房地产营销的新形势和房地产营销面临的问题,并浅述了对如何完善营销策略的几点认识。
[19]杨晓梅;浅议如何制定房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市场营销是房地产企业经营和运作的生命线。因此为了保障企业健康发展,就要制定科学、合理的营销策略。
[20]刘飞;朱泽宇;浅析海南旅游房地产营销策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅游房地产近年来快速发展,在扩大内需、促进就业和拉动经济发展等诸多方面都起了重要作用。这是由于海南特殊的资源环境、市场价格、和旅游市场发达等诸多优势使然。但是海南经济相对落后、基础设施不足和专业人才缺乏等劣势问题,也在制约可持续发展。海南要健康稳定发展旅游房地产业,就要扬长避短,注意筹划规划,加快人才队伍建设,健全法律约束机制,加速基础配套设施建设,积极创新,提高核心竞争力。
[21]丁纪平;房地产项目的市场定位和营销策略研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市场竞争日趋激烈的今天,成功的关键在于企业的产品市场定位是否准确,营销策略是否实用有效。作为房地产开发企业,项目的市场定位和营销策略,简单地说即开发商想生产什么样的产品?卖给谁?怎样尽快卖出等。本文就房地产项目市场定位的内容、基本原则、存在问题及原因等方面探讨了对房地产项目定位和市场营销策略的问题。
[22]李耀炜;张利霞;房地产中介网络服务营销策略[J].合作经济与科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革开放以来,中国整体社会经济的发展有了巨大变化,房地产也随之在调整。作为一个新兴产业,房地产中介在国民经济中的作用越来越突出。本文就是从房地产中介、竞争状况等几个方面进行分析,对企业内部管理、房地产市场营销提出自己的看法,可以有效地帮助房地产中介网络发展,从而带动经济的发展。
[23]朱益新;浅析无锡金科房地产品牌营销策略[J].市场论坛,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作为企业的一种无形资产,不仅成为企业竞争的核心内容和手段,而且也成为赢得顾客忠诚以及企业求得长期生存与发展的关键。文章通过对无锡金科房地产公司的品牌营销实施进行分析,提出了对其品牌营销的一些改进建议。
[24]王惠;试论宏观调控背景下房地产企业营销策略[J].经济师,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳",开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。
[25]曾春水;提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J].企业经济,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在楼市调控愈来愈严厉、行业竞争愈来愈激烈的市场背景下,房地产企业能否在竞争中占有一席之地,关键看其是否具有核心竞争能力。本文基于房地产企业核心竞争力的提升,从四个方面简述了4V营销策略的构建:一是实施差异化的营销;二是强化产品功能的弹性;三是增加产品的附加价值;四是促使顾客与企业产生共鸣。
[26]袁珂;房地产广告的营销策略[J].新闻爱好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：随着开发商到处跑马圈地,无论是消费者的自住还是投资,巨大的市场需求让房地产在近几年飞速发展。房地产广告在此扮演了举足轻重的角色,在房地产开发的各个阶段,广告的身影无处不在,市中心、广场、公交车、报纸、电视、广播、网络等,凡是有人群的地方,皆活跃着房地产广告。房地产行业也尤其重视广告营销策略,在整个房地产开发预算中,广告营销预算必须占有一定的份额。同样在预售期、开盘期、持续销售期、尾盘期,开发商不断调整自身的广告策略,在保证良性运作的前提下,最大化地促进销售。
[27]袁珂;房地产营销策略研究[J].新闻爱好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年来,房地产经济经历了长足的发展。从20世纪80年代的筒子楼到现代的薄板建筑、花园洋房、SOHO建筑、LOFT建筑等形式,再到绿色、科技、环保、低密度的别墅院落,无论是户型设计还是营销手段,都在不断创新。目前的房地产市场,为了取得更大的经济效益,营销策略不断变化翻
[28]何佩;房地产市场营销策略及其应用[J].经营管理者,2011,(10):161.
摘要：从当前我国房地产市场营销的现状出发,可以发掘出存在的主要问题,通过分析房地产市场营销策略的主要内容和作用,并且研究了房地产市场营销策略的创新发展,可以更好地指导房地产市场营销。
[29]严琳;基于消费者购房心理的房地产体验营销策略研究[J].商业时代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我国房地产行业已经进入到以消费者为主的理性消费时代,传统的战略优势已不能适应变化的竞争环境和顾客需求。地产商必须引入能够提升产品附加价值、满足顾客精神需求的新型营销模式——体验营销。本文以消费者购房时呈现的心理特点为基础,对房地产行业实施体验营销策略进行了探讨,按照体验营销的"5Es"组合策略,地产商在实施体验营销策略时要做好五个环节,希望能为房地产营销提供借鉴。
[30]徐丽蓉;新形势下房地产营销策略研究[J].湖南社会科学,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我国房地产营销中存在着市场定位不合理、营销方式过度依赖传统广告、缺少品牌意识和乱打概念牌等问题。因此,新形势下,必须准确定位市场、实施多种营销手段提升广告品质、实施品牌营销、充实文化营销内涵,从而推动房地产业健康、稳定发展。
[31]杨光宇;浅析房地产营销策略——以中山市房地产市场为例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使
[32]倪维栋;我国房地产市场营销策略走向的初探[J].现代商业,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴随着房地产的理性化发展、房地产市场的激烈化竞争,以及土地资源稀缺、住房需求下降、房产价格持续上涨、住宅空置率升高等新形势。如何创新房地产营销策略,才能保证出奇制胜,脱颖而出,提升顾客满意度,在准确定位的基础上进行差异化战略,实施全面质量营销模式势在必行。
[33]吕顺来;新疆房地产企业营销策略研究[J].现代商业,2011,No.253(24):54+53.
摘要：与其他商品销售不同,房地产企业营销是一项复杂且系统的工程,关系到房地产企业的健康发展。本文首先介绍了房地产几大典型营销策略;其次归纳了当前新疆房地产企业营销中存在的问题;最后提出相应的解决对策。
[34]张程;浅议房地产体验营销策略[J].科技风,2010,No.162(24):98+102.
摘要：随着我国房地产市场进入以消费者为主体的理性消费时代,房地产营销的重心逐渐由"以产品为中心"向"以消费者为中心"转移。于是,领悟顾客感性行为,增强顾客感官体验,提升产品附加价值,满足顾客精神需求的营销模式体验式营销开始在房地产营销中得到应用。本文从体验营销的涵义入手,分析了体验营销对房地产消费行为的主要作用,并探讨几种实用有效的房地产体验营销策略。
[35]范陈琦;新时期房地产企业营销策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：随着我国房地产政策法规的逐步完善,和一系列房价限价政策的出台,房地产企业面临银根收紧,投资性购房者减少,住宅空置率不断升高和一线城市房价下行的多重压力。因此房地产企业把握住营销策略发展趋势,适时调整其营销策略势在必行。
[36]邓静;社会系统论与房地产营销策略初探[J].社科与经济信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社会系统论在营销学中已经得到了比较广泛的运用,然而,近年来,真正从系统论角度来考察并研究房地产营销策略的文章并不多见。笔者认为,房地产营销涉及许多方面的问题,通过社会系统论对营销策略加以仔细思考和分析,有助于我们从宏观和微观两个方面把握消费者的心理,推动整个房地产营销事业的发展。
[37]张闻;基于可持续发展背景的长沙市房地产绿色营销策略探析[J].商业文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：进入21世纪以来,随着我国住房制度改革的不断深化以及房地产业的迅猛发展,长沙房地产业经历了一个从无到有、不断壮大的发展历程。与此同时,可持续发展理念和绿色消费观念正作为一种新型发展观念和新型消费观念席卷全球,在这种背景下,长沙房地产企业要想在现有的基础上求的更好的健康持续发展,就必须学会与时俱进实行绿色营销战略,走可持续发展之路,这不仅对全社会的可持续发展具有重要意义,更对长沙市房地产企业自身的健康长远发展具有现实意义。本文中笔者针对当前长沙市房地产企业的发展现状,就长沙市房地产企业绿色营销中存在问题进行研究,并就此提出一些长沙市房地产基于可持续发展的绿色营销策略,旨在为长沙市房地产企业的发展出谋献策。
[38]李庚;宏观调控下中小城市房地产的营销策略[J].经济导刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年来,由于中央出台限购令等楼市调控政策,而且调控力度不断加大,使房地产市场的投机性需求得到有效抑制。房价上涨的势头受到进一步抑制。尽管如此,有关专业人士仍然认为中央还会加强房地产调控力度,同时房地产政策变化也难以估计。针对目前形势,房地产商应当采取怎么样的营销策略,方能出奇制胜、占领市场呢?市场竞争的加剧,如果房产商单纯依靠广告、促销等手段推销楼盘,已不再适应当前市场的发展,而品牌、文化、诚信、环保营销等逐渐成为决定项目成败关键因素。
[39]唐吉雄;小城市房地产营销策略探讨[J].消费导刊,2010,(02):4.
摘要：通过对小城市房地产市场进行分析,探讨小城市房地产营销策略可采取的措施。
[40]陈姿翰;绿色元素在房地产企业营销策略中应用[J].现代营销(学苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企业开展绿色营销是社会和企业的双赢之举,有利于可持续发展战略的实现。笔者从开发绿色住宅、选择绿色渠道、开展绿色促销三方面探讨了绿色元素在房地产企业营销策略中应用。
[41]胡娟;我国房地产品牌营销策略[J].企业导报,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面对日益激烈的市场竞争,房地产业已进入了品牌竞争时代。对房地产业发展状况作基本回顾后,研究并提出了新的市场环境下房地产的品牌营销策略,以期对房地产业在长远的发展中有所裨益。
[42]李燕;房地产产品差异化的营销策略分析[J].现代经济信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：竞争是市场经济的基本特征之一,有竞争就有竞争的策略。对房地产而言,行业竞争的主要表现之一,就是房地产销售的竞争,就是营销策略的竞争。在技术水平相当的情况下,销售策略的优劣就决定了房地产商竞争地位的优劣,因此科学合理的营销策略,是房地产开发商所必须取得竞争优势的基本要素之一。本文将对房地产的营销策略进行分析。
[43]代韵竹;试论新时期房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地产企业面临土地资源稀缺、住房需求下降、房产价格持续上涨、住宅空置率升高的新形势。因此,创新房地产营销策略,提升顾客满意度,在准确定位的基础上进行差异化战略,实施全面质量营销模式势在必行。本文就如何在新时期进行房地产营销进行分析,提出了一些自己的观点。
[44]杨宇;张二毛;李丙涛;金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危机爆发后,我国房地产市场一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我国楼市又出现逆势上扬,房地产市场前景依旧未明。本文在分析金融危机背景下我国房地产企业现状和其营销面临的新形势的基础上,提出金融危机背景下我国房地产企业的营销策略。包括精确定位、采取合理的价格策略、寻求共赢的营销同盟,建立创新的商业模式、诚信第一,质量是保证,树立品牌、及绿色营销是归途。
[45]黄卉;房地产营销策略探讨[J].新闻天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地产开发项目营销策划的实施,是企业发展的关键,关系到房地产企业在激烈竞争的房地产市场上能否立足和市场营销的成败。本文主要探讨了房地产营销策略,并提出了房地产营销的对策及建议。
[46]滕进;中国房地产企业的市场营销战略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文简单分析了中国房地产市场的发展过程,指出了当前房地产市场存在的问题以及市场营销对房地产企业的重要性,并对不同的营销手段进行了简单阐述。只有不断加强企业的市场营销,才能在未来市场得到充分发展。
[47]韩剑;浅析如何完善房地产营销策略[J].经营管理者,2010,(11):153.
摘要：随着中国经济市场化不断深入发展,房地产市场也经历了从小到大的发展历程。我国房地产市场营销起步较晚,再加上市场化进程不完善,房地产营销方面还存在着很多问题,本文就此做一分析。
[48]熊红胜;浅议房地产市场营销策略[J].湖北广播电视大学学报,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：随着经济的发展和改革开放的深化,房地产业已经成为我国国民经济的重要行业,房地产市场已成为社会主义市场体系的重要组成部分,关于房地产的研究已成为应用经济研究的一个重要分支,在研究需求与供给的前提下,销售的情况直接关系着房地产市场的好与坏,因此房地产的销售策略有着举足轻重的位置。
[49]张超;经济危机下的房地产营销策略探讨[J].现代经济信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴随着房地产的理性化发展以及房地产市场的激烈化竞争,房地产营销策略要出奇制胜,才能脱颖而出。而在以房产泡沫为罪魁祸首的经济危机下,房地产营销策略更是个值得探讨的话题。本文就经济危机下的房地产营销策略进行了客观的分析与探索性的研究。
[50]邓雨男;浅析房地产市场营销策略[J].经济师,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章总结了房地产市场细分的作用及依据,准确的房地产市场细分对于一次成功的开发至关重要。

⑶ 房子70年产权到期后怎么办

房子70年产权到期后会自动续期，但应重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。

根据《中华人民共和国物权法》：

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：

第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

(3)改革开放40年房产策划方案扩展阅读

《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：

第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

《中华人民共和国物权法》中规定：

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

⑷ 关于房子产权

房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。

⑸ 策划案写

我觉得你可以看多一点广告策划思路分析的案例来参考总结。

案例一：
(2000年北京某项目全案策划及广告推广全程细述及广告思路分析)
当北京****广告有限公司(以下简称****广告公司)受北京****房地产开发有限公司的委托,开始着手进行****项目的全案策划工作时,依照****广告的一贯要求,对项目进行了全面而深入细致的了解.在彻底研究了该项目的地段、规划、户型设计、内部配置及社区内生活配套设施之后,大家无不被整个小区充满人性化的设计理念所感动,被其中每一个以人为本的规划细节所感动,被开发商不遗余力建造精品住宅的决心与诚心所感动,一致公认该项目确实十分出色,因其内在品质必将在消费者中得到广泛认可,必将在市场上获得成功.其后的事实证明,****园推盘的极大成功,首先取决于开发商北京****房地产开发有限公司高品质的产品策划,而后是代理商专业的市场营销策划.正因为有了这两家公司为项目打下了坚实的基础,才使得****广告公司在此基础之上完成了优秀的广告推广策划方案。

重点之一：内在的明星气质是决定性因素!
重点之二："人人心中皆有,人人笔下皆无"的广告策划
一脚长传：策划建立在市场研究的基础上
二脚抢点：卖点塑造-----案名即是定位
三脚破门：效果惊人的形象代言式广告手段
重点之三：方案好更要执行的好!
第一阶段 扩大知名度与感性认知
第二阶段 深刻的理性认知
第三阶段 提高美丽园自身品位

案例二：
中国移动企业形象广告策划案
一、 策划说明

近年来，伴随着移动通信与因特网的飞速发展，移动互联几乎成为一段时间以来整个通信业发展的主旋律和主要推动力。然而，过高的期望也产生了许多不切实际的幻想。在一场场轰轰烈烈的炒作之后，大量资金的先期抽出使得原本被一致看好的移动互联前景蒙上了一层疑云。在这种背景下，作为世界上最大的GSM运营商的中国移动对移动互联持什么观点、中国移动网络如何向3G演进、移动互联在中国如何发展格外引人注目

二、 公司简介

中国移动通信集团公司（简称"中国移动"）是根据国家关于电信体制改革的部署和要求，在原中国邮电电信总局移动通信资产总体剥离的基础上组建的国有重要骨干企业，2000年4月20日成立，由中央管理。
中国移动通信集团公司注册资本为518亿元人民币，资产规模超过3200亿元，员工11万多人。中国移动通信集团公司在国内18个省（自治区、直辖市）设有全资子公司，全资拥有中国移动（香港）集团有限公司，由其控股的中国移动（香港）有限公司在国内13个省（自治区、直辖市）设立全资子公司，并在香港和纽约上市。中国移动通信集团公司与所属子公司是既以资本为纽带、又以网络和业务为链条的母子公司关系。
中国移动主要经营移动话音、数据、IP电话和多媒体业务，并具有计算机互联网国际联网单位经营权和国际出入口局业务经营权。除提供基本话音业务外，还提供传真、数据、IP电话、信息点播、手机银行、全球通WAP等多种增值业务，拥有"全球通"、"神州行"、"移动梦网"等著名服务品牌，网号"139、138、137、136、135"已家喻户晓。
中国移动在我国移动通信大发展的进程中，始终发挥着主导作用，并在国际移动通信领域占有重要地位。经过十多年的建设与发展，中国移动已建成一个覆盖范围广、通信质量高、业务品种丰富、服务水平一流的综合通信网络。网络已经覆盖全国绝大多数县（市），主要交通干线实现连续覆盖，城市内重点地区基本实现室内覆盖，GSM移动电话交换容量达到1.37亿户，客户总数超过9900万户（截止到2001年10月），与70多个国家的130多家移动通信网开通了国际漫游业务，网络规模和客户规模列全球第一。

中国移动已经成功进入国际资本市场，1997年在境外成功上市后，良好的经营业绩和巨大的发展潜力吸引了众多国际投资，先后为国家吸纳160多亿美元的外汇。目前，中国移动（香港）有限公司是我国在境外上市公司中市值最大的公司。根据美国《财富》杂志公布的世界500强最新排名，中国移动首次进入世界500强之列，排名336位。
"十五"期间，中国移动将加快移动互联网的发展，积极推进基础网络向宽带化发展，通信业务向多元化发展，支撑系统向集中化发展，决策系统向网络化发展，以移动信息化促进社会信息化。面向新世纪，中国移动将按照国家培育一批具有国际竞争实力的大型企业集团的要求，以"争创世界一流通信企业"为发展战略目标，肩负"创无限通信世界，做信息社会栋梁"的使命，发扬"改革创新、只争朝夕、艰苦创业、团队协作"的企业精神，遵循"沟通从心开始"的服务理念，始终追求客户满意服务，为国家、为社会、为企业、为员工创造更大价值，争取早日跨入世界一流通信企业行列。

三、 产品分析

1、 数 据 业 务 —— 移动梦网-
您掌中的超市。Monternet移动梦网，是中国移动通信集团公司向移动客户提供的移动互联网应用服务的业务品牌。在这个品牌下，会聚了中国移动与加盟的服务提供商联手推出的众多精品服务。中国移动以其遍布全国、联结五湖四海的通信网络资源、众多服务提供商以其在各自专注的领域内强大的应用、内容资源优势为广大的客户创造着日新月异的精彩。

2、语音业务——中国移动通信集团公司除提供基本话音服务外，还提供语音信箱、移动秘书、主叫号码显示、呼叫转移、呼叫等待、呼叫限制等多种增值业务。

3、客户服务业务——中国移动通信集团公司的企业宗旨是：追求客户满意服务。中国移动身处于服务行业，我们服务的内涵包括完善和个性化的业务提供，更强调细致、体贴和以人为本的客户服务。中国移动以客户满意为永恒的追求和以客户需求导向为其经营思想

4、国际漫游——作为中国最大的GSM运营商，中国移动通信集团公司及所属公司网络覆盖全国地（市）。截至2000年底，中国移动的GSM网已经与63个国家的116个移动通信网开通了国际漫游业务。中国移动正向"世界一流通信企业"的目标迈进。

四、阻碍分析

（一）通信制造业存在的问题

1、规模效益没有形成：主管部门多元化，使重复引进和建设屡见不鲜。在众多企业中，真正形成规模效益的很少，初步统计只占总数的10%，制造业市场已经成为外国公司角逐的战场，手机市场国外产品占90%以上。

2、科技投入低：国外通信制造业的科技投入远比我国高，如外国移动通信的科技投入一般占销售额的10-16%，而我国仅占2-6%，造成自主开发技术创新能力薄弱，即使有一些成果也难成产品的现象。

3、技术落后：外国公司对我国实行技术封锁，国内企业无法通过消化、吸收形成自主开发能力，使我国通信行业陷入"一代又一代引进"和受制于人的局面，在很多领域无法与外国公司竞争。

4、企业分散、效益差：企业追求"大而全、小而全"模式，造成企业规模小、竞争力弱、资源浪费等许多问题，据统计，整个行业内的大中型企业只占约16%，而且它们的产品也多为重复。

5、信服务与产品制造脱节：由于电信网络建设加快，民族产业又不能满足需要，只能大量依靠进口设备。各国大公司都进入我国市场，给民族工业带来很大冲击，而且造成电信网体制混乱，管理困难。

（二）通信运营业存在的问题

引入竞争后，将有一个市场调整过程。例如无线寻呼成为开放业务后，许多城市的经营者蜂拥而上，许多小规模的台，上马快，初期能赚些钱，但不能达到经济规模，在市场竞争比较激烈以后往往出现经济困难或亏损，最终被兼并或退出市场。应该认识到竞争加剧是丰厚利润带来的必然结果，而小台被兼并也是对初期盲目发展的正常整肃，但政府在对通信运营业管制方面应更好地为企业提供市场、行业缝隙的信息以尽量减少这种盲目性对社会资源的浪费。

五、 市场分析

我国通信行业具有良好而广阔的发展前景，可以从两方面进行分析并作出发展预测。

1、电信业务的开展为通信制造业拓展了空间

1998年我国电话普及率刚超过10%，与发达国家80-90%的普及率还有很大差距，仍有很大发展空间。在我国东部和中部大部分地区，城市电话已转入买方市场，但每年仍将有800-900万新装城市电话用户。而随着农村经济的发展，农村电话增长率将超过城市电话并将持续一段时间（需一个从东向西的推进过程），平均每年可增长600-700万户；移动电话仍可保持较高增长速度，预测平均每年可增长500-600万户，预计到2000年将达到4000万户以上；寻呼市场潜力仍很大，到2000年初，我国寻呼机用户将达7000万户，普及率为5%，但仍远低于西方国家10%的普及率，另外，寻呼热点将从日渐饱和的发达城市向中西部地区，中小城市以及农村转移。

2、通信制造业面临广阔的市场

我国是世界上目前最大的交换机市场，每年大约需各类程控交换机2000万线，但要赶上新兴发展中国家40%的电话普及率，我国交换机装机容量也需要20年的持续高速增长；我国目前的移动通信用户为1320万，其中有约600万为GSM用户，预计到2000年将达3000-4000万户，且绝大部分为GSM用户，因此GSM将在近2~3年保持高速增长态势，但同时也应注意第三代移动通信技术的动向，把握未来的市场。

六、竞争分析

中国电信市场的惊人发展与变革，对移动通讯来说既是挑战又是机遇。Internet 的出现和使用导致了一场席卷全球的革命，以数据为基础的互联网在向传统的电信网络挑战。多媒体通信将取代话音通信，先进的适合数据通信的宽带传输网络将成为未来电信网的主流。网络的发展给整个世界带来了奇迹，我们不能再用常规的标准来衡量一个企业或是市场。未来的世界，未来的市场属于那些敢于梦想与创新的企业。未来没有路，未来属于开拓者，愿我们的移动通讯能够给中国未来的电信产业带来新的变革，能够成为未来中国电信产业的领导者。随着新世纪的到来，电信产业正在进一步以惊人的速度飞速发展。它带来的不仅仅是巨大的机会，还有严峻的市场挑战。如果抓住这个机遇，中国可以赶上发达国家的步伐；如果错过这次机会，不仅是中国通信业的遗憾，还是中国的遗憾，我们失去的可能不仅是一次商机，还可能是一个时代。如今，电信产业的发展使传统的商业模型已经或正在被淘汰，作为电信企业未来如何适应新经济，在竞争中生存、在竞争中发展，是当前面临的最大问题

中国电信市场发展速度惊人，电信垄断经营的打破为企业带来了巨大的市场潜力。但是几家运营商的竞争和中国市场的特殊性，是现在电信运营商面对的现实问题。我们首先应该仔细分析对手和市场，走改革创新之路，才可以在中国电信市场占一席之地。下面先简单分析一下国内几大运营商的情况：

1、中国电信

中国电信当之无愧是中国通信业的鼻祖，它拥有覆盖全国各地的通信网络；相对完善的网管系统，维护系统。其特点是全程全网，网络覆盖面广，遍及全国各地，经营业务种类多，企业结构庞大。

2、中国联通

自1994年成立以来，在全国30个省，自治区设立了100多个分公司。是目前中国经营电信业务种类最为齐全的运营商，具有很强的竞争力。

3、中国吉通

1994年成立，主要经营互联网数据通信业务及IP电话业务，发展速度比较快，预计到今年年底将建成150个分公司。具有一定规模和互联网市场。

二十一世纪中国电信市场竞争的最大特点是以市场为中心的服务竞争。中国电信企业要在未来市场中取得竞争优势，提供令客户满意的服务是企业战略的根本。要做到令客户满意的服务不仅是在技术上要适应大带宽、三网合一的发展趋势，企业更应注重市场营销战略，真正做到以客户为中心的营销体系。要做到以客户市场为中心的服务，以下几个方面应重点考虑：

七、企业文化

1、 企业服务观：

如果说企业是一个有机体的话，企业的使命就是这个有机体的灵魂，而价值观、文化则是企业的精神力量与追求。网通公司在采用新体制与新技术创造中国新电信的同时，也在建设网通人共同 的价值观，创造网通共同的企业文化。这些价值观与文化是网通人几个月来共同奋斗与探索的总结，她将伴随企业的发展与成长不断地充实与完善。

用户至上，用心服务客户是我们不能说不的亲人。客户为企业提供实现自身价值的机会，为企业提供就业机会和利润来源，是我们的衣食父母，是企业至亲至爱的人。在沈阳电信，客户永远是对的，企业永远不对客户说不。

我们用心为客户服务。我们竭尽所能满足客户，我们为客户提供量身订做的个性化服务；我们为客户提供竞争对手所没有的服务；我们为客户提供超出其预期的回报；我们为客户提供意外的惊喜。我们使客户感觉沈阳电信是他们最值得信赖的人，我们是他们问题的最好解决者，是他们最好的合作伙伴。我们用真心和真诚换取客户的满意和忠诚。

2、业形象观：

我们每个人都是企业的形象大使，都是企业流动的窗口。客户通过与我们员工的接触来认识企业，我们的言行、举止、做派就是企业的缩影。

企业内部有不同部门，部门内部有不同的员工，但在客户眼中，沈阳电信只有一个。我们每个员工都是企业活生生的代表，都是一个个缩微的企业实体。

员工与企业是利益共同体，两者一荣俱荣、一损俱损。企业形象的好与坏，直接影响到我们每个员工的切身利益，员工塑造和维护企业的形象，就是在维护员工自己的利益。

3、业协作观：——无条件保证相临节点间的畅通

4、企业就是一个网络，每个部门、每个员工都是一个节点。网络的有效运行有赖各节点无条件畅通，任何一个节点中断都会造成整个网络的瘫痪。

5、客户选择电信是在选择整个电信网络而非一个节点，是选择整个企业而非某个部门或个人，是选择无条件的畅通而非有条件的畅通。畅通是我们对客户最大的责任，在“畅通”问题上，我们无权与客户谈条件，我们没有资格单方面降低标准。无条件保证相临节点的畅通，意味着我们必须保证本节点的顺畅；意味着我们在保证本节点畅通的基础上必须主动向前多跨出一步；意味着我们都有责任和义务保证上下道工序间的有效畅通；意味着后台必须支持前台，全员必须服从市场；意味着我们必须从全局和整体考虑问题。没有其他节点的畅通，就没有整个网络的畅通。

6、业竞争观：——比对手做得更好

我们欢迎竞争。“物竞天择，适者生存”，竞争能使金子发光，竞争能激发人类巨大的潜能，竞争能唤醒企业无限的活力，竞争能优胜劣汰，竞争能使强者愈强，我们用双手拥抱竞争！

我们有信心面对竞争。我们有优秀的员工队伍，我们有光荣的历史传承，我们有妇孺皆知的品牌声誉，我们有无数次成功的辉煌，成功是成功之母，过去的成功和现有的资源赋予了我们参与竞争的自信。

竞争不是你死我活，竞争不是鱼死网破，竞争是一种速度、气度、风度的较量，是一种能量的相互促进。不管对手多么强大，不管我们面临多大困难，我们都有信心比对手做得更好。
7、企业危机观：——最大的危机就是没有危机

危机是安逸的影子，哪里有安逸，哪里就有危机。不管我们承认不承认，不管我们愿意与否，危机总是客观存在，始终伴随着我们，“中断”时刻都有可能发生。

凡事预则立，不预则废，没有危机意识是最大的危机。危机是普遍的，危机是客观的，如果意识不到危机，危机会由潜到显，由小到大，愈演愈烈，最后酿成灾难性后果。

居安思危方能防患未然；居危思危方能化险为夷。不管我们取得多大的成绩，不管我们面对多么诱人的形势，不管他人怎样褒奖我们，我们都要如履薄冰、警钟长鸣！

危机既是挑战，又是机遇，处理危机的最好方式是培养对危机的警觉，化危机为机遇
规范中追求人本企业无“人”则“止”，企业要以人为本。追求人本就是追求以人性为本，以人的个性为本，以人的创造性为本，以人的自我实现为本，以人的价值最大化为本。自我管理是实现人本管理的有效形式。通过自我管理，员工可以最大限度发挥自身的潜能，实现人的全面自在的发展。我们追求以人为本，但绝不放纵和迁就人。没有规矩，不成方圆，对于那些在前进中与企业发展方向发生偏离和抵触的言行，要通过相应的制度来规范。

8、企业人才观：

办企中办学，人才与企业共同成长如果说企业是一个有机体的话，企业的使命就是这个有机体的灵魂，而价值观、文化则是企业的精神力量与追求。网通公司在采用新体制与新技术创造中国新电信的同时，也在建设网通人共同
的价值观，创造网通共同的企业文化。这些价值观与文化是网通人几个月来共同奋斗与探索的总结，她将伴随企业的发展与成长不断地充实与完善。

企业是学习型组织，是员工成才的学校。企业为人才的成长提供了充分的机会和空间，每名员工都可以在企业的舞台上施展自己的才华。在电信企业，普通员工可以成长为优秀员工，一般人才可以成长为优秀人才，企业是没有天花板的舞台，企业的机会永远向员工开放。

能为企业创造价值的人才才是企业真正需要的人才。企业是赢利性组织，企业对社会的贡献取决于企业自身的价值创造能力；同理，人才对企业的价值也取决于人才的价值创造能力。对企业来说，能不断为企业创造价值的员工才是人才。

人才与企业是利益共同体，人才与企业单方面的发展是有限的，只有共同进步，双方的价值才能最大化。我们追求人才与企业的共同进步。

八、广告策略

1、广告目标： 通过广告能达到最佳的企业形象品牌，提高企业的知名度，美誉度。

2广告媒体的选择：

媒体类别：网站、电视台、有线电视台、广播电台、报纸、杂志、公共汽车、出租汽车、霓虹灯、电视墙、公共汽车候车亭、灯箱等其他方式。

八：广告文稿

电视广告

1、 产品形象：实用、美观、浪漫

2、 广告主旨：鼓励社会大众购买中国移动通信。定能使用者显示出非凡的风采。

3、 广告定位：高质量、高品位。

画面一：主人公拉开抽屉，手机昂然立起，嘀嘀地叫。像是在像主人叫是的，主人就拿起手机，放在耳边，优美地转身离去。

画面二：主人公将手机抛向空中，画面定格：手机被抛在空中。广告完毕。声音响起：“一派新感觉！”

画面三：在朋友的聚会的场面上，在玩的过程中，主人公的一部新款式的手机响起（声音特别不一样）。朋友很奇怪，以为是什么东西在叫，主人公拿出来，原来是一部最新款式的手机。

**********************
还有，我觉得你的问题提问得很奇怪。
市场要求什么就要做市场调查才知道啊！

什么叫做市场要求？就是市场想要什么样的东西。而且这要求会根据你出售的货物或者提供的服务而不同。
比如：你现在要买玩具，你就要调查市场现在什么玩具比较热卖或者是看到什么产品将有可能热销。这就是市场需求。
然后你要看到你的产品受众是什么样子的消费群体，是10岁以下，还是10~20岁，还是20~30岁；还是都有；是男是女等等。这各部份的群体都想要什么样子的玩具？比如15~25岁的女孩子现在喜欢的应该是长江七号里面的七仔玩具，特别是公映之后我们看到了它的市场前景是非常好的。那么我们就要进这样的货。
进了货之后我们发现很多人都在卖这个，那么我们要怎样策划一个活动或者打广告，展示出自己比其他商家更优异的地方，把这一部份的消费者更多地吸引过来买你的玩具。
你要就这个策划的特点进行分析，比如说，这些消费者都有什么特点，而你的策划中的那一部分就是针对它们的这一特点所作的，最终目的其实还是在于怎样吸引他们来，买你的东西。

基本上就是这样的一些东东啦！考试的时候你就尽可能根据你的材料来分析，能写多少就多少啦！

以上那些是我进入广告行业以来学到的东西，可能还不是很足，如果要理论性的东西，一条一条写出来的那种标准模版，就要看其他高手来指点啦！ 参考资料：http://www.cehuaren.org/Cehuaren/Plan_View.aspx?PlanId=91&PageNo=1

要想了解更多,请照参考资料.

⑹ 我国房地产市场开始迅猛发展是始于哪一年

我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。

房地产发展的五个阶段：

（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。

（2）1991～1995年非理性炒作与调整阶段，邓小平南巡后南方房地产炒作盛行，最终硬着陆，房地产陷入低迷期。

（3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段，随着中国的福利分房制度改革的深入，朱镕基任上终止福利分房，全面启动住房货币化改革，掀起国内开发新高潮。

（4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段，部分地区市场过热现象抬头，政府密集出台各项调控措施。

（5）2007年～至今，房地产行业全面调整的新常态阶段，房地产逐步步入微利时代，行业回归正常。

(6)改革开放40年房产策划方案扩展阅读：

中国房地产市场的“1.0时代”与“2.0时代”

中国房地产市场的发展在建国后相当长时间内是完全的福利房时代，没有商品化的房地产市场。改革开放后，房地产市场的改革也开始启动，但显然没有经济体制改革的步伐快，直到1998年后才进入真正的商品化时代。

1、中国房地产“1.0时代”——福利分房时代

1949-1978年高度福利化时代。这一时期我国是一个高度计划经济型社会，以福利形式分配住宅。“统一管理，统一分配，以租养房”，实施公有住房实物分配制度。

城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建好后，结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数，人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，收取极低廉的租金。

自1978年起，中央就开始大力解决城镇居民的住房问题，经过各地的实践和积淀，到了1994年，总结了前一个阶段的工作经验，出台了一个综合性的文件。

即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，象征着城镇住房制度正式改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度推行，一部分人开始购买公房。

2、房地产“2.0时代”——商品房时代

为刺激内需，推动住房制度改革，1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。

3、中国房地产“3.0时代”——租售并举时代

网络-房地产市场

⑺ 媒体谈土地使用权 70年到期后房子怎么办

您好！建在国有土地上的房屋，住宅用地的使用权是70年，商业用地的使用权是40年，到期后自动续期。谢谢阅读！

⑻ 60年来，中国人的住房的变迁~

人人买房 家家求大 一步到位

顺德区统计局昨发布城镇居民居住消费调查 新中国成立六十年住房消费呈现六大变化

昨日，顺德区统计局城调队正式发布“新中国成立六十年顺德城镇居民居住消费调查”结果，从调查中人们可以发现，房子从无到有，从只讲生存到考虑享受，从每月一包烟钱的租金到水费电费网费“大出血”，60年来经历了诸多变化。而除了房价高昂成为众矢之的以外，住房私有率过高，房子面积盲目求大，一步到位买房背负沉重压力等，仍是住房消费的主要问题。

住房消费六大变化

记者从调查中看到，1992年以来，顺德城镇住房制度改革取得了突破性进展，大多数居民实现了拥有住房的梦想，居住消费开支迅猛增长。

变化一：公房变私房

改革开放以前，我国形成了公有制住房独霸天下的所有制格局。

到2008年底顺德城镇居民拥有私有住房的家庭比例达到99.0%。据统计，2002年底顺德24%的城镇居民家庭拥有两套以上住房(含两套)， 2008年底已上升到29%。

变化二：分房变购房

过去，在住房作为福利而实行实物分配的体制下，城镇居民获得住房的主要途径是通过工作单位，人们拥有住房的能力主要与工作单位、工龄、技术职称、职务等有关。实行住房分配货币化之后，城镇居民获得住房的主要途径不是通过单位，而是通过市场。居民拥有住房的能力主要与受教育的年限、工作收入等因素有关。

变化三：生存到享受

人们更加讲究住房宽敞、明亮、舒适，环境幽雅、舒适的小区不断涌现；居民从平房搬进楼房，小房换成大房，同时花钱去精心装饰。

到2008年底，顺德城镇居民家庭户均住宅建筑面积达148.78平方米，人均住宅建筑面积达45.78平方米，已经超过上世纪90年代初中高收入国家住房水平，接近高收入国家水平。2008年底，顺德平均每百户城镇居民家庭拥有淋浴热水器142台，有18%的城镇居民家庭使用管道煤气或天然气，81%的家庭使用液化石油气，平均每百户城镇居民家庭中拥有空调258台。

变化四：收音机变电脑

从建国初期到70年代初，收音机普遍进入居民家庭。至2008年末，顺德每百户城镇居民家庭拥有彩色电视机190台。城镇居民家庭每百户拥有家用电脑94台，通过网络进行学习、购物和交往成为人们生活的一部分。

变化五：不花钱到花大钱

20世纪80年代，大多数年份城镇居民人均全年房租支出都在5元左右，人均月房租支出仅相当于一包香烟的价格。进入20世纪90年代，居民对水电燃料的支出直线增长，除支付房款外，购房家庭还会花费相当于房款36%的资金用于住宅装修。

变化六：小区生活更方便

20世纪80年代居民小区建设刚刚起步，各项服务功能比较欠缺，仅限于如小卖部、小食店等最基本的服务，小区绿化、物业管理处于空白。

进入20世纪90年代，活动站、幼儿园、理发店、饭店、商店、维修站、绿化队等各项社会功能一应俱全，一个小区就是一个小型的社会，极大地方便了居民的生活。

住房高消费带来三大隐忧

记者从调查中看到，除了住房价格节节攀升已成众矢之的以外，目前城镇居民住房消费中其他一些问题也不容忽视。

问题一：

住宅私有率越来越高

据抽样调查显示，2004年顺德区城镇住宅私有率高达98%，到2008年顺德城镇住宅私有率高达99%，大大高于实行私有化的欧美发达国家。欧洲一些国家的住宅私有率长期维持在40%左右，出租房在住房商品市场上始终占有不可忽略的地位。偏高的住宅私有率意味着把人长期固定在一个地方，不利于人员的自由流动，是与市场经济的要求相背离的。

分析：顺德区城镇居民住宅私有率居高不下的主要原因，一是与中国人与生俱来的安居乐业的传统观念有关。二是与人们坐享其成的投资理念有关。资产致富的魅力吸引一部分居民从普通消费者转变为物业投资者，专门从事住宅、中小店铺出租经营活动。三是与目前我国单一的房产结构有关。在西方国家，房产市场上房源充足，居民可以购买商品房，也可以租住政府提供的廉租房。但在我国，开发商出于一次收回投资成本的考虑，不愿意开发供出租的普通商品住宅。政府提供的廉租房数量少而又少。单一的供房结构导致住宅私有率不断上升。

问题二：

住宅面积越来越大，土地浪费现象严重

随着顺德经济的快速发展，城镇居民人均住宅建筑面积增长迅速，从1985年的人均17.82平方米， 2008年增长到45.78平方米，比1985年增长1.4倍。按照联合国统计，顺德城镇居民普遍超过中等收入国家住房水平，与部分西方发达国家20世纪90年代初的居住水平相差无几。

分析：目前，在人们贪大心理和开发商经济利益的驱动下，商品房越盖越大。照目前这样的发展速度，要不了几年，顺德城镇居民将很快达到高收入国家的住房水平。

可是对于顺德乃至中国这样一个人口众多、土地资源紧张、经济发展相对落后的现状，完全没有必要在住房面积上去赶超西方发达国家。

问题三：

居民不能根据自己的生命周期安排购房计划，一步到位现象比较普遍

人的一生大概需要买三次住房，大致每隔8～10年购买一次住房。但目前大多数城镇居民并没有树立起梯度消费的意识，还不能根据自己的生命周期和收入周期来安排购房计划，住房消费中普遍存在贪大、求阔、超前、浪费的奢靡风气。很多年轻人刚结婚就不惜代价购买面积过大的住房，住房交付使用后又进行豪华装修，好像一生就只买一套住房。

分析：一步到位式的购房方式是很不经济的，也是没有生活质量的。在收入有限的阶段购买价格过高的住房，势必使购房者承担过重的经济负担和精神压力。