⑴ 房地产营销策划书
楼市的逐步升温
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
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一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5）价格策略：这里强调几个普通性原则；
销售当时的市场环境；
周边楼盘的质量及销售状况；
楼盘自身的客观条件；
销售战略及销售进度安排；
发展商的成本及营销目标；
以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
（1）、原则
服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
（2）、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
（3）、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
（4）、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；
重点突出项目的各项优势；
注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
（5）、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
（6）实施步骤可按以下方式进行：
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动，接触消费者。
积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
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⑵ 房地产销售广告策划书
2010年房地产五一促销活动方案 一、活动总主题：商界名流，欢聚一堂 二、副主题：丽湾花园开业庆典暨商家联盟酒会 三、活动总体创意： 以酒会的形式，蕴涵丰富的商务交流实际内容，从而促进丽湾花园、会员、商家三者之间联盟，互惠互利，并将丽湾花园与其他美容院所有的重大差别“名流商务交流平台”这一显着特色对外强力推广，形成概念融入人心。 因此活动过程特色将一改普通美容会所单纯产品、项目促销以及酬宾的内容，充分体现在会刊宣传（会所自创会刊，主要以会员所经营的商业项目或者产品广告为主，以及提供各大商家之间的信息交流，资源互享）、商家互换名片交流、会员商务展示及广告宣传（会员企业资料、背景画加LOGO、宣传广告投影播放）。 四、活动时间：2010年5月（具体时间待定） 五、地点设定： 1、活动现场能充分容纳五百人同时用餐，并具有充足的舞台空间； 2、现场环境富丽堂皇，最好能具有欧式风格，从而以符合所有到场来宾尊贵的身份和本次商务交流会的档次； 3、选地稍远，目的是以防来宾过早离场； 4、暂定南国桃园凤丹白鹭大酒店会展中心 六、活动对象： 会员、广州市内成功人士、企业家、中上等层次个体经营者、高级白领、社会名媛、政府要员等一切具有消费能力，拥有商务需求，及善于享受休闲美容生活者。人数基准为300人。 七、活动目标： 1、实现现场销售目的。 3、实现与会员、商家之间的公关目的， 八、活动程序安排及设计 1、活动实施时间及具体细节安排表（附后表格） 2、现场气氛布置（按照暂定酒店的现场实际环境布置） A、会展中心大堂门口处摆放欢迎牌，以及悬挂活动名称及欢迎横幅； B、会展中心大堂处，从入口处起，往电梯处铺设大红地毯，两侧陈放紧凑密布的花篮（20只）；上下电梯中间的缝隙里，铺满重叠的印有“丽湾花园”标志的彩色气球；电梯尽头处，并列陈放四只喜气的花篮； C、会展中心大厅外走廊左侧，为取餐点，就餐时间由酒店负责将所有餐点陈列于此； D、走廊右侧为会展中心大厅入口，入口右侧，安放一块底色为“丽湾花园”形象广告的万人签名牌；入口左侧，摆放长条桌，铺盖大红色喜气的桌布，设定为来宾签到处，及陈放精致托盘，供来宾赐予名片； E、会展大厅后方，为酒水取用点，由酒店人员负责将晚宴上提供的酒水饮料陈放于此； F、会展大厅两侧摆放条形桌椅，两侧条形桌椅数量均衡，每两个条桌中间留处一米左右的空隙，方便出入；座位共能安排与会人员400人就坐；左侧区域为特定的关系户座位区，而对于会员以及顾问确定的潜在客户则随意选取座位；而座位中央的空处则是自由活动的舞池区； G、会展大厅正前方的舞台上，背景为金壁辉煌的，带有“丽湾花园”名称标志，以及本次活动名称主题的大型喷绘，喷绘上同时带有与会的商家的LOGO（在会刊上刊登广告的商家），喷绘外围架起彩色气球拱门；舞台前方，安放两台麦克风架；正中显眼处，摆放一辆全新小汽车（品牌待定）； H、舞台下方左侧，设立为“营养测试区”。测试区前方陈放介绍会所营养测试项目的宣传牌，摆放大台一张，营养师坐阵，一侧，摆放营养测试的先进仪器； I、舞台下方右侧，设立为“会所区”，区域正前方陈列出本次活动期间会所推出的所有优惠政策，摆放大台一张，由收银员坐阵，台面上陈列现场刷卡消费系统，并事先进行系统调试，同时，陈放会所简介单张，以及商务会刊，由来宾自由领取；台面前方摆放写有本次活动现场推出的优惠项目的易拉宝； J、整个会场内，四周角落的空余处，皆摆放宣传会所项目及介绍会所环境、宣传“商业交流平台”概念的易拉宝，让来宾进出走动时能随眼见到； 3、工作人员安置 A、会展中心大堂入口处，至电梯处，两侧各林立八名身着燕尾服的学生促销人员； B、电梯尽头处，分别于电梯两侧林立四名学生促销，负责指引来宾入场； C、会展中心宴会厅入口处签名牌两侧，各站立一名会所迎宾，手持托盘，陈放签名笔； D、会展中心宴会厅入口处安排两名迎宾，负责来宾签到以及接受来宾赠送的名片；大门口两侧各安排两名迎宾负责迎接来宾入场，并为来宾佩戴礼花； E、会展中心宴会厅来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； F、会展中心右侧来宾座位区域两端点处，各安排两名服务人员，随时满足来宾的要求，为来宾服务； G、会展中心后方的酒水陈列区，安排服务人员两名，并由会所内两名专业调酒师负责酒水区域； H、宴会开始之后，可以调用大堂的学生促销安排至适当的位置作为服务人员。 九、活动所需物品、礼品设计 1、剪彩仪式用品清单 三名礼仪小姐，精致托盘一只配剪刀两把，小红花结（绑在剪刀上）两条，大红花结彩带一条，香槟及香槟杯，三层大蛋糕，香槟推车，蛋糕推车，礼炮六只 2、活动用品 精美邀请函、胸花等会场布置中所有安排的物品，以及附属活动详细流程中所需的所有物品。 3、活动纪念品 印有“丽湾花园”LOGO的精美指甲钳一盒，所有到场来宾都可以获得。 现场奖项及礼品设置（暂拟）： A、有奖问答答中者获赠狄比或曼堤产品试用装一份； B、幸运奖五十名，赠送成本价较低的产品一份，如曼堤香皂； C、三等奖三名，获赠美容护理疗程一次，购买会员卡六折优惠，及空中酒吧188元现金消费券一张； D、二等奖两名，获赠美容护理疗程两次，购买会员卡五折优惠，及空中酒吧288元现金消费券一张； E、一等奖一名，获赠美容护理疗程三次，购买会员卡三折优惠，及空中酒吧388元现金消费券一张； F、名流终极大奖一名，获赠现场小汽车一辆；（可将汽车转换同等价值会员卡一张）。 4、活动所需宣传品 入场时赠送给来宾的带公司LOGO的精美纸袋（装放所有提供给来宾的相关资料）；会所介绍宣传单张、会刊、活动期间优惠项目宣传单张、特色产品项目宣传单张、宣传易拉宝、商业交流平台及具体提供商务利益的宣传单张 十、活动广告推广计划 （一）前期推广 A、于市内各大型小区内投放电梯广告；由赵经理负责； B、活动前两周于广州日报、南方都市报、羊城晚报等报纸媒体投放广告，宣传酒会及其独特的商业交流概念；（考虑成本问题，可选择性实施）；由陈豪全负责； C、活动前两周，将本次活动的宣传单以及本次活动所提倡的特殊概念发放到广州市内各大企业，并送上活动倡议书一份；由江总负责。 （二）中期推广 A、邀请广州各大报社记者告知本次活动的规模、形式、目的及即将产生的对广州美容行业所具有的强大推动力；由许总负责； B、邀请电视台记者于活动现场采访报道此次空前的大型酒会；由陈豪全负责； C、活动现场向所有来宾宣传会所提倡的新概念，充分提升会所形象，营造前所未有的美容企业新形象； （三）后期推广 A、报纸报道本次酒会产生的效果； B、及时跟踪所有受邀商家在本次活动过程中取得的收获，并加强促进商家之间的互动联系；由高贤玉负责。 十一、费用预算（略） 十二、前期工作 1.完成VI形象设计及印制会刊 2.完成筹办《名流生活》杂志手续与准备工作且进行广泛推广 3.对顾客进行“资源转嫁”“共同成长”意识灌输，如：你想一下子增加一千个会员二千个会员甚至一万个会员、二万个会员吗？丽湾花园为你做到。 4.以手机短信、电话、请柬及面对面沟通形式确定与会人员与嘉宾名单。 5.其它一切工作完成，如：礼品准备、会场设计与布置、专车、资料、有奖问题、抽奖等。 6.工作人员培训。 丽湾花园五一活动方案——开业庆典暨商家联盟酒会
⑶ 售楼宣传策划方案怎么写啊！！！！！急
我有 不知道怎么给你
.第一章 房地产项目策划概论
本章学习目的
了解策划涵义，熟悉策划与计划、创意、决策的差异；
2、熟悉房地产项目策划的含义
3、了解房地产项目策划的由来与发展
4、了解房地产项目策划的特征与作用
5、掌握房地产项目策划的程序与内容
6、熟悉房地产项目策划的模式
7、策划人应具备房地产项目策划创新能力8、熟悉房地产项目策划业的未来趋势
熟悉房地产策划机构的选择方法
第一节 对策划与房地产项目策划的认识
提起策划一词，人们无所不知，无所不晓。事实上，现在许多经济性和商业性的活动，都要策划：例如广告策划、大型演唱会策划、商品促销策划、申奥策划、国际博览会策划等等，可以说策划这一业务已运用于我们日常生活中的方方面面。那么，什么是策划，为什么要策划？
策划的含义
1、策划的含义
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对策划涵义作了如下的总结:“策划是一种程序。在本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物,也就是说,策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。换言之,策划是找出事物因果关系,衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么,何时做,如何做,谁来做。策划如同一座桥,它连接着我们目前之地与未来我们要经过之处。
我们认为,策划就是筹划或谋划。策划是一项立足现实,面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心,来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式,从而形成正确决策和高效工作的过程。
上述策划的涵义包括如下几层意思:
第一,策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。策划者要尽可能多地掌握各种现实情况,全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息,包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料,寻找出问题的实质和主要矛盾,再进行策划。
第二,策划具有明确的目的性。策划一定要围绕既定的目标或方针,努力把各项工作从无序转化为有序。
第三,策划可以比较与选择方案。针对某一个目标,可以拟定多个策划方案。人们对多个策划方案可以权衡比较,扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。
第四,策划是按特定程序运作的系统工程。现代策划为了保证策划方案的合理性和高成功率,不可避免地趋向程序化。一般策划活动都要经历以下几个步骤:策划前的调查和环境分析；确定或调整策划目标；策划创意,拟定初步方案；方案评价与筛选；方案的调整与修正。策划的程序性保证把各方面的活动有机合起来,把各个子系统相互协调,形成一个合理的整体策划。这种整体的系统性可以使人们确定理想的工作秩序和节奏,分清轻重缓急,做到井然有序,提高工作效率,创造最佳效益。
2、策划与计划、创意、决策的区别
从策划的涵义中,我们可以发现策划与计划是两个不同的范畴,这两个概念容易被人混为一谈,其实两者有较大的差异。策划近似英文strategy加plan,而计划则是英文的Pianning.策划更多地表现为战略决策,包括分析情况、发现问题、确定目标、设计和优化方案,最后形成具体工作计划等一整套环节。计划很大程度上只是策划的最终结果,比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确化的情况下,为即将进行的活动提供一种可具操作的指导性方案。有关策划与计划的不同,可参照下表进行比较：
表1-1 策划与计划差异表
策划 计划
全局性、整体性战略决策 具体性可操作性指导方案
掌握原则与方向 处理程序与细节
具有创新性与创意 常规的工作流程
超前性 现实可行性
灵活多变 按部就班
挑战性大 挑战性小
长期专业训练的人员 短期培训的人员
策划需要创意,需要出点子、出主意,但又不仅仅是创意。创意只是策划程序中的一部分,是可以在瞬间产生的突破。而策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程,它是系统有序的创造性活动。当然,好的创意可以成为成功策划的有力保障。有人用一句话形象地表述出策划与点子的关系：“点子就像一颗颗珍珠，而策划就是那珍珠项链。”
策划与决策也有很大区别：决策一般是指决定的策略和方法。策划具有预谋性，而决策不一定有；策划一般具有创新性，而决策不一定有；策划主要是要拟定方案，而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思维、形象思维和辩证思维方法，而决策主要运用逻辑思维。英语中，与策划相近的单词是strategy planning，与决策相近的单词是decision.
将策划思想应用着不同的经济活动中，就形成了产品策划、价格策划、促销策划、广告策划、公共关系策划、CI策划、大型会议策划、文艺演出策划、体育策划、节日庆典策划，等等。其中房地产项目策划是上述策划中的一种。
二、对房地产项目策划的理解
关于房地产项目策划，有两种不同的理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解；另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全程策划。需要指出的是，本书所探讨的是后者，即房地产项目全程策划。
第二节 房地产项目策划的由来与发展
一、策划的由来与发展
5,000年的中华文明，孕育出数不胜数的策划范例：田忌赛马、草船借箭、合纵联横、鸿门斗智等等，也造就出许多不朽名篇：《周易》、《孙子兵法》、《三十六 计》、《三国演义》。按照过去的说法，这些属于计谋、智谋，而按照现在说法，这些属于政治和军事策划。
综观人类文明史中策划思想与实践的发展，往往集中于政治、军事领域及一些宏伟工程的建设,而还未大量扩展到其他领域。随着现代工业与市场经济的发展,企业间相互密切联系又相互竞争,为了在竞争中能占据有利的地位,求得企业自身的生存和发展,在现代企业经营中出现了公共关系策划、广告策划、CI策划以及以企业为中心的多种形式的策划活动,对企业的生产经营和发展起到了极为重要的作用。
例如，美国IBM公司CI策划。1956年, IBM公司为了在电子计算机行业中树立起名牌形象,并用这一形象来突出公司的开拓精神和创业精神,以利于市场竞争,跻身世界大企业之列,决定对公司进行标准化设计。他们将“国际商用机器公司”的英文全称浓缩为“IBM”三个字母,然后选取蓝色调为标准色,以此象征IBM高精尖的技术。IBM的CI设计推出之后,引起各界公众的强烈反响,使其成为计算机行业的“蓝巨人”,从此确立了霸主地位。在IBM的成功启示下,美国、西欧的一些大公司也相继实施了CI策划。到70年代,可口可乐公司也花巨资导入CI战略。
如果说五六十年代是美国的CI潮,70年代是日本的CI潮,那么80年代则是韩国和台湾的CI潮。而中国大陆在80年代期,也开始有了CI的活动。1988年,由广东太阳神集团公司开头,拉开了中国企业导入CI的序幕,于是神州、四通、康恩贝、乐百氏、科龙、小天鹅等公司迅速导入CI,而且几乎每一个都成为中国知名企业，中国也终于有了自己的名牌。
二、房地产项目策划的由来与发展
房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了十几年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。
一、单项策划阶段（1993．6—1997．3）
此阶段成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。此前，房地产策划正处于孕育时期，未真正引入策划的理念。不过，人们还是感受到房地产策划的萌芽。1990年至1992年间，一位从台湾请来的销售专家，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。
1993年6月，顺德碧桂园开创了房地产策划实践成功的先河，“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目赋予“给你一个五星级的家”的全新生活方式，并整合和调动了强大的新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。
此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。例如多次评为“全国优秀住宅小区”的名雅苑，其最大的优点是设计策划有独到之处。诸如“骑楼”与“架空层”融于一体的新颖岭南特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。此外，具有代表性的策划个案还有广州天河城广场出租的市场策划，番禺金业别墅花园前期的投资策划等。
随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，由于房地产开发项目在各个阶段引人策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。于是，发展商在企业内部设立策划部；专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也比比皆是。房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。
二、综合策划阶段（1997．4——1999．6）
综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合比较完美，一气呵成。
自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在广州、深圳乃至全国各地流行起来，出现综合策划成功的不少典范楼盘，如以“成功的白领人士”为主题概念的广州碧桂园，以“和谐社区文化”为主题概念的番禺丽江花园，等等。在各种策划手段的整合中，各项目根据自己的特点有所侧重、创新。广州翠湖山庄主题概念是“一般度假或生活居所”，其它手段则是园林设计策划（万象翠园），独特营销策划（搭单大行动、试住大行动、减价大行动），公关活动策划（目标品酒会、万象翠园开放日）。广州颐和山庄的主题概念是“绿色、空气、空间加文化”，其它手段则侧重自然环境策划（山顶公园），山庄文化策划（电影浪漫音乐会、科技记者学术交流会），人文活动策划（专家聚会评定楼盘、重阳节登高）。广州中旅广场则侧重建筑设计策划（古典风情与现代韵味于一体），商业功能策划（商业形式选择和布局），销售推广策划（实实在在营销），楼盘形象策划（大型电脑喷画包装整个楼盘）。
随着房地产策划实践的不断深入，各种策划思想、策划理论、策划流派层出不穷。最具代表性的房地产策划思想是“概念地产”思想。该思想认为：多项目都是先给他们一个概念，这个概念被社会接受以后，这个概念所支持的硬件就能被消费者对象所接受。从“概念地产”思想出发，房地产项目要进行“概念设计”或“理念设计”，“概念设计”影响项目的成败，是项目成功策划的核心。这种思想对整个房地产策划领域产生很大影响，不少房地产项目策划就是在“概念地产”思想的指引下，通过独特的概念（理念、主题）设计（策划）使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。
其次是“全程策划理论”。“全程策划理论”主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。“全程策划理论”从策划实践中产生，是综合策划阶段理论研究的结晶，为房地产策划领域提供了一种全新的模式，影响深远，被广泛采用。
此阶段各种房地产策划研讨活动也不断出现。房地产策划巡回演讲活动、各种与房地产策划有关的研讨活动、房地产企业峰会接连不断。
经过几年的房地产策划实践，房地产策划人形成了三种不同的运作方式。一是公司的组织形式，二是工作室形式，三是自由策划人形式。策划人或机构还把自己的策划实践进行了总结，编写了各种房地产策划书刊以宣传个人的策划思想。
三、复合策划阶段（1999．7—）
复合策划阶段是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。该阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。广州奥林匹克花园就是房地产业与体育业嫁接成功的复合地产典范。
1999年7月8日，广州奥林匹克花园正式推出首期，引起业内轰动。它在运用房地产领域内各种策划手段的同时，吸收体育业的最新理念和手段，两者相互嫁接、复合，浑然一体，突出“奥国”“运动就在家门口”的主题，体现“运动型、健康型”的生活方式，迎合顾客购房就是购买“健康”的消费心理。
广州奥林匹克花园的成功，使人们对房地产策划领域内的传统手段进行反思，获得启迪。开发房地产可以不局限于房地产，还有更广阔的领域等待人们去开拓、去探索。如有房地产与IT业相复合（广东南海东方数码城），房地产与自然山水复合（广州山水庭园和江南世家）；还有房地产与养生保健业相复合，房地产与旅游业相复合，房地产与海洋文化相复合。
这一阶段，房地产策划界出现了一些较为混乱的现象。个别策划人在策划中违背职业道德，给企业带来不必要的损失；一些刚入门的策划者也大肆鼓吹个人能力，把策划说得神乎其神，动辄伸手要高价，使企业望而止步；一些以房地产专家自居的人士对房地产策划界不屑一顾；房地产策划界实战型与战略型阵营之间有时也互相拆台，相互指责。凡此种种，使刚刚兴起的房地产策划业迷失了方向，对房地产策划业的健康发展很不利。
第三节 房地产项目策划的本质、地位及其作用
一、房地产项目策划的本质与特征
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段（如投资策划、建筑策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其它手段，如体育、旅游、IT行业等），按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。
房地产项目策划具有以下特征：
1、地域性。第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进行房地产项目策划就不能不考虑这些情况。第二、要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产项目策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。第三、要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。
2、系统性。房地产项目策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。
3、前瞻性。房地产项目策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产项目策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。
4、市场性。房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产项目策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据。二是房地产项目策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，策划的思路、定位都要变。三是房地产项目策划要造就市场、创造市场。
5、创新性。房地产项目策划要追求新意、独创，永不雷同。房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、运用在不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。
6、操作性。一是在实际市场环境中有可操作的条件，市场条件不允许，想操作好是相当困难的。二是在具体的实施上有可操作的方法。三是策划方案要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而也只是空洞的纸上谈兵。
7、多样性。房地产项目策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。
二、房地产项目策划的地位和作用
⑷ 广告策划书怎么写啊
1．企业原来市场观点的分析与评价。
(1)企业原来所面对的市场，
⑸ 装饰楼盘广告策划
什么叫装饰楼盘，房地产广告策划吧。
⑹ 急求新楼盘销售策划和广告策划文案
给你个建议要么找一个专业的公司给你做一个营销策划方案，要么就自己写，看你连分都专舍不得给，就知属道你对这个事情还不重视。策划需要前期的大量调查的~不是简单的套用其他楼盘的方案
有需要就留个联系方式
中国策划研究院
⑺ 国外楼盘广告策划
很难解决吗？这种事情，你就不如当一回皮包公司好了
或者先找一家没业务的小公司通宵骗个建议案
你先过去谈，神侃一番后说要了解具体情况，回去仔细思考，缓一口气后回来赶快找人或转包
⑻ 小区广告策划书
小区营销对于很多装饰公司的来说已不是什么新鲜话题，但仍免不了失败，体现在早期建立小区营销的队伍，对小区驻点规划也是很重视的，为什么现场就不出效果？业主问的多，签单少等问题,本期编者特意到在小区营销方面颇有建树的装饰企业取经，深入了解小区营销成功操控的精华所在，把握业主脉搏，获得超越对手的核心竞争力。 一.前期铺垫,这主要做好装饰公司的形象,让客户和业主对公司有一个模糊的形象一定要充分利用小区建成前那段“竞争空白期”，进行企业形象、样板间工程、客户资源搜集、小区人际关系建立、小区广告资源利用等营销工作。我们会督促市场部重点跟进，以推动小区交房时的后续营销工作能取得更好效果。 提前营销的优势主要是有利于营造“先入为主”的公司形象。由于我们会在小区还没建成前就进行一些前期工作，没有其它公司和企业宣传的干扰，这样，客户无论今后与哪个装饰公司洽谈，无形当中，都会将该公司拿来与你对比，如果你的形象确实比较好，那么客户最终都选择你来签单。这样我们如果在交房前就做了五六个工程，交房时就能形成“签单规模效应”，你想想看，如果有很多客户在看到同一小区的人都在这个公司签单，那么就比较容易形成一种跟风心理，这样就会导致装饰公司的单越签越多，签单越多，前去公司咨询的客户就更多了。至于将营销提前到什么时候？我建议小区在刚刚立项的时候，也就是小区刚进行规划，楼房还没盖。这个时候去做什么工作呢？帮开发商卖楼。装饰公司可以与房产公司达成合作协议，由装饰公司为房产公司每一套户型都做出精美的装饰效果图，这样以效果图配合平面图，帮助房产商进行售楼，我们会同时要求房产商提供一些方便，比如在楼书上、售楼处等地方做一些广告的展示。甚至可以承包房产商的楼书，利用这个媒体联合一些材料商，共同出资印刷。将装饰公司的广告篇幅做到最大化，这样，客户在买楼的时候，就能接触到装饰公司的广告 2工程展示,注重工地营销,打好工地牌,做好工地8S管理和工地广告策划.小区营销是一种能够与业主“零距离”接触的方式方法，具有在某一时间段可以计划性、密集性、频繁性地与业主接触，在前期接触过程中与客户进行良好沟通，记录客户信息，然后再进行下一步的有利跟进。当公司及时地为业主提供了良好的设计方案、合理的工程造价，施工质量又能满足客户的要求时，双方便基本上达成了合作共识。 我们一般在小区交房前1个月开始活动。首先准备整个楼盘的设计图纸及设计方案、业务人员、设计师的名单及后补名单。再与房产商及广告策划公司沟通场地位置，看哪个位置会更有利于接触到客户，现场物料布置就直接交由专业广告公司制作及安装，并由策划部针对楼盘的信息策划出有利客户对公司感兴趣的气氛。接下来活动的现场管理一般交由业务部经理与设计总监控制，期间会视收楼客户的多少来制定增减人员的计划以相应地控制运营成本。 佛山天域采用的是一种比较独特的进驻方式，主要是以正在销售的楼盘小区名字命名进驻点，在业主收楼时进行房产导购、提供合理建议等服务来切入，以获得业主先期好印象，然后再进一步促进装修业务的开展。基本流程一般是与广告策划公司提前确定需要进行小区营销场地，从物管处取得整个楼盘的户型图和相关收楼资料后，提前设计好多种方案以便与客户沟通。所以广告策划公司资料及该小区之前是否已收楼等信息的确认至关重要。当然天域自身在楼盘选择上也会先进行分析。比如，开发商是谁？何时收楼？这些因素的综合考量，剖析出楼盘的档次、客户群体，是否符合公司战略发展要求，以及自己的优势在哪里，都得到了很好的参考依据，做到有的放矢，避免盲目立项。 3转介绍与服务营销策划 这阶段的策划要做好服务和温清,和业主交朋友,让业主帮我们转介绍,现在的业主选择面广、口味高，都很精明。他们会对各商家在小区内所宣传的内容进行逐一比较，不光局限于价格，还要比较所用的材料及质量，以致装饰公司之间的竞争也越来越激烈。所以凡有新楼交房的时候，我们都要和其他装饰公司一样搞小区活动，即使是接不下单，也可以赚个眼熟。如果后期有业务跟进，也可以在前期的营销工作给业主留下好印象，有利下后期营销工作的开展。 在小区正式交房时或交房后开始营销活动，目前大部分装饰公司都是第三阶段营销。这一阶段也将上演群雄大战：由于小区交房时，大部分公司都开始采取活动，或者在小区做广告牌，或者让业务员在小区定点守候客户，所以，第三阶段是装饰公司之间竞争最激烈的时候。而且由于没有前期的铺垫，所以一般第三阶段的营销，成功的公司不太多。特别是大多数公司在交房后才打样板间，这就使得等样板间打好了，小区分房已经过去半个月了，而且这时候的样板间还是施工工地，看不出完工后的效果。并且由于不少客户已经在交房前联系了装饰公司，使得装饰公司的准客户量在交房以后大大地减少。