旅游地产活动策划方案

① 度假地产的案例：大型度假地产策划心得

度假地产是伴随着闲暇时间的增多、可自由支配财富的增长、城市化加快引发的环境问题加剧、以及便捷交通的改善而逐步发展起来的一种新兴地产形式。海岸度假、湖滨度假、山地度假、温泉度假、沙漠度假等不同资源类型的度假目的地正呈现出百花齐放的态势，由此引发了一场度假地产开发的热潮。
金融街巽寮湾项目、富力在海南的富力湾和在惠州的黄沙洞温泉项目、碧桂园的惠东阿婆角项目、利海集团的郑州雁鸣湖项目、东部华侨城项目、新世界海口美丽沙项目、鲁能澄迈盈滨半岛项目、中信地产博鳌项目、国信地产龙沐湾项目、张宝全的海南项目，等等等等。都是动辄数千亩地投资以百亿计的大手笔，大制作。
由于度假地产缺乏先行者，在国内还没有成熟的、可借鉴的成功案例，大家都是摸着石头过河；也没有少出国考察过，巴厘岛、黄金海岸、迪拜、夏威夷等世界著名的度假胜地都走了个遍，但无一不面临的一个共同困惑：那就是项目定位之艰难。准确的项目定位是产品细分、市场细分、客户细分的完美融合。
到底大型度假地产的发展方向在哪里？项目该如何去定位呢？
金融街惠州巽寮湾项目，控制面积20.2平方公里，拥有7山8湾18景和18公里长的优质海岸线，是一个典型的区域开发的大型度假地产项目。我有幸作为开发商“金融街控股”策划主创的身份参入其中，在三年长的时间里，亲历了它项目定位、湾区规划、产品策划等全过程。
一、高度决定视野：延伸城市空间，挖掘价值洼地
经济学指出：一个国家的经济发展客观上存在梯度差异，高梯度地区通过不断创新并不断向外扩散求得发展，中、低梯度地区通过接受扩散或寻找机会跳跃发展并反梯度推移求得发展。
所有周边地区经济梯度都普遍较高的话，低梯度的区域就形成了价值洼地！价值洼地是政府关心的焦点，也是人才关注的焦点，更是资本关注的焦点。
从广深到惠州，再到巽寮湾，形成了由高到低的价值梯度。巽寮湾，作为珠江三角洲最深的、还没有被挖掘的财富洼地，在发现、发展中跨跃式实现价值回归和资本升值。
洼地成因一：城市空间——稔平半岛，珠三角东部重要的临海产业基地
珠三角新一轮规划提出“阳光海岸”计划，使珠江三角洲从“珠江时代”走向“南海时代”，粤东、粤西沿海发展轴将成为21世纪珠江三角洲的新亮点。受此影响，地处珠三角向东辐射第一站的稔平半岛地区，因其区位、土地、生态的优势，将成为未来20年珠三角产业东拓、发展的主要增长极，或将成为珠三角粤东沿海发展轴上的区域中心城市。
洼地成因二：新兴工业——惠州承接广深莞产业转移4000亿
深、莞、穗都正在着力构建具有较强竞争力的现代产业体系，调整结构推动产业优化升级，原有的一些产业不可避免地将逐渐向外转移，而惠州要加快发展做大经济总量，产业转移成为互为补充的共同课题。工业产值规模去年已达到2万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达6000亿元左右，而占据地理优势的惠州可以分到2/3的大蛋糕。
这里可以列举一二：“中海壳牌”及其下游产业将在未来5到10年内，给周边地区带来600至1000亿元的投资和上下游难以估量的产业从业人口；稔山和平海长达6～10公里长的滨海产业工业园区的开发进展如火如荼；黄埠、吉隆3000多家制鞋及配套企业，2006年年产外贸鞋6亿双、工业总产值逾150亿元；稔山地区海滨城工业区超过6平方公里的土地储备，将成为深圳产业转移的首选之地，富士康现已抢先进驻；平海碧甲工业和物流区已经引入平海电厂项目，首期投资108亿元……
在这种产业转移的背景之下，我们认为巽寮湾或将成为周边产业人居的后花园，这正是形成大型度假地产开发的市场根基。
洼地成因三：旅游业——巽寮将成为惠州大力发展旅游业的龙头
旅游业成为惠州的“基地产业”。巽寮湾是惠州打造生态悠闲旅游品牌的龙头项目。2006年的惠州市政府工作报告和“十一五”规划报告里，巽寮被列入构建百里生态旅游长廊计划。
巽寮湾的旅游市场亟待释放。市调表明：巽寮旅游的人均消费是200元/人次?天，不及珠三角平均水平623.5元/人次?天的三分之一。巽寮的旅游项目少，接待水平有待提高，通过巽寮湾的改造和建设，旅游消费有待释放的空间很大。
据此，我们发掘到巽寮度假价值的四个坚定的“依托”：一是依托于珠江三角洲未来的城市发展定位；二是依托于珠江三角洲度假阶层的实质形成；三是依托于珠江三角洲主要城市人均收入超过5000美金；四是资源依托，也就是巽寮丰富的旅游资源和海洋资源。
二、尺度丈量距离：2小时无缝对接，省港人的度假圈
巽寮湾项目地处广东省惠州市大亚湾东岸，毗邻香港、深圳和大亚湾经济技术开发区，西与大亚湾经济技术开发区隔海相望，北与稔山镇交界，距广州180公里，距深圳120公里，距香港46海里，均在2小时车程范围内。
不要小看这2小时。2小时是度假的黄金距离。距巽寮的2小时区域内，覆盖了中国经济最活跃、生活最富裕的区域。
2小时生活圈内，约覆盖4万平方公里的土地，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、惠州等珠三角主要城市，共计约4000万人口，其中年收入超过8万的中高收入人群接近四成，将近1700万人。
2小时生活圈内的GDP总量达到21,734亿元（2006年数据），人均GDP达到44,992元，城市居民人均可支配收入18,447元/年，远高于全国城镇人均可支配收入10,493元。
收入水平为休闲度假旅游的发展奠定了物质基础。世界旅游组织的研究表明：人均GDP达到2000美元，每年每个家庭可以外出度假一次；人均GDP达到3000美元，每个家庭每年可以外出度假两次。2006年，珠三角的人均GDP已经超过了5000美元，居全国之首。居民可自由支配收入的增加为旅游度假需求输入强劲动力。
理所当然，巽寮湾项目的目标客户应该定位在2小时度假生活圈内，即省港地区的中高收入阶层。我们把他们作了细分：
第一类，观光旅游客。比如，自驾车的个人和家庭客户、旅行社的团队客户、散客等等。
第二类，商务度假客。含港澳在内的珠三角中高收入人士、在粤工作的外籍人士、企业商务会议、政府招待。
第三类，投资置业客。这种客户是最有消费力的。初期，港、深、莞、穗高收入人士（投资、度假）；中期，地缘性高收入人士（度假、自住）；后期以区域内产业工作人士为主（自住）。
需要清晰的是，作为一个开发跨度长达8到10年的大型项目，消费群体的区域性开拓切忌大而全的通吃搞法，一来客户指向不明确，宣传资源不集中，二来极易引起市场的疲劳。所以，对客源的指向做中长期规划就显得尤为重要。明确近期和远期的客户开拓区域，确定主力客户、形象客户、标杆客户等主力“明星”阵容，最后才是地缘性客户和偶得客户等“群众演员”。正所谓“筑巢引凤”，只有先引来了凤，小小鸟、菜鸟、老鹰才会纷至沓来。
三、角度改变观念：从产品策划到产业谋划，从区域策划到城市规划
一个偌大的度假地产项目，如果仅仅依靠外来的、纯粹度假需求的客户群来支撑和消化，显然不够。从开发和经营的角度来说，如果仅仅靠建几个景点、几套娱乐设施，就能完成住宅的销售和酒店的经营，也不太现实。
如何延长度假消费的时间是大型度假地产开发面临的核心问题。
必须把大型的度假地产项目作为一种产业来打造。通过提供具备吸引力的体验内容和结构，吸引外来人群的聚集，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，最终完成一个由区域规划到城市规划，由地产开发到旅游开发的转变。
基于此，我们为巽寮湾项目提供了丰富多彩的度假样式。这里有游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等，这里有观光农业、会展产业、运动康体产业、参与型娱乐产业、休闲商业、创意产业，我们甚至还想到了博彩产业。
来看看我们的具体产品设计：
五星级度假酒店群：至少5家，提供约3000个床位
旅游度假精品酒店：10家，可提供客房2500～3000间
高尔夫公园：72杆，18洞
游艇码头：总泊位数600～800个
大型海水浴场：能同时容纳8000人
水上运动中心：能同时容纳2000人
山地及户外运动俱乐部
极限运动俱乐部
海钓专用码头
文化演艺广场
滨海步行栈道
湿地生态公园
观海塔
海上栈桥
产权式度假屋（别墅/公寓/酒店）
企业会所
奢侈品商业街
大型购物中心
美食一条街
酒吧一条街
夜总会……
事实上，从后来的实际操作来看，跟当初的策划思路如出一辙。巽寮湾在这两年相继引入了“F1摩托艇世界锦标赛中国运营商金海湾基地”、“金海湾海润影视明星基地”、“惠州金海湾东方宾利模特(明星)基地”、“惠州金海湾(2008第八届)中国职业模特选拔大赛选手赛事基地”等众多产业孵化项目。（注：巽寮湾项目现命名为“金海湾”）
四、态度影响成败：配套先行、环保先行、旅游先行，切忌急功近利
配套要先行，环境要先行，旅游娱乐设施要先行，先搞住宅开发就是急功近利。
第一阶段以发展高档度假物业为主，全面提升区域度假品质和知名度；
第二阶段，发展以休闲为主基调的功能完善、适宜居住和工作的滨海新市镇。（这里的休闲泛指能营造休闲氛围的业态，表现形式包括高品味的居住社区、赋有情调的滨海功能街区、无污染的创意产业园区。）
在开发次序上，遵循以下两个“先行”原则：
一是基础设施建设要先行。二是有利于整体土地价值和区域品质提升的项目先行。如五星级酒店、Golf、旅游娱乐设施等。
五、亮度成就永恒：中国的、世界的
一个没有自己的亮点的度假区就不是一个目的地型的度假胜地。
分析国内外旅游度假区的发展过程与趋势特征，可以看出，随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成自己的特色和亮点，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。
巽寮湾以其原生态的滨海资源，国际视野的规划布局，及其所在的珠三角最富蔗的成熟区位，以五星级度假酒店群、高尔夫球场、游艇会、国际奢侈品商业等为形象配套，将逐步形成一个可以与世界十大湾区相媲美的国际度假目的地。
巽寮湾具体的亮点表现在：产品设计要注重主题性、生态性、文化性和参与性。
特色文化挖掘：
由“8大海湾、天赐白沙堤”到“资源处女地”；
由“特色景观（七山八湾十八景）”到“山海传奇”；
由“海龟的天然产卵场”到“新海洋文化”；
由“阿妈庙、巽寮渔歌”到“闽南方化、客家文化、广府文化”的融会
最终形成丰富的形象定位：打造中国的马尔代夫。
六、结论
打造以珠三角市场为依托、国际一流的滨海休闲、度假区。
南区——马尔代夫私享区: 低密度度假休闲社区（富人区）。以体育公园（27洞高尔夫球场）、游艇码头/游艇会、五星级酒店为社区配套，重点发展度假类高端物业。沿海岸线一侧重点发展高端酒店及商业配套服务设施；二线面海一侧开发山地海景别墅；利用高尔夫球场布局配套高尔夫别墅；利用现有水系及内湾，规划水岸游艇别墅。
中区——夏威夷风情区: 滨海休闲新市镇。旨在发展成为一个以度假酒店、公寓、别墅、商业街的开发和销售为主，多元体验式的、综合配套齐全的滨海小镇。
北区——原始风光名胜区: 生态保护及控制区。在已征地范围内规划特色度假酒店、海景美食、可销售型物业及码头、红树林公园。对于非征地范围，布置产业及居住用地、生态观光用地、农业用地等进行控制性的保护。

② 旅游地产策划案例谁有比较经典一点的

旅游地产策划案例-北京绿维创景规划设计院- 的网站上应该有经典的案专例。据我所了解北京绿属维创景规划设计院是集"产业研究、项目策划、工程咨询、城市规划、建筑设计、景观设计"六位一体的专业规划设计院，强调对"旅游产业、文化创意产业、房地产业、新城新区开发"四大领域进行系统整合，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问的"全程服务"。
其业务范围覆盖全国，业务类型涉及风景名胜区、度假区、休闲地产、城市商业街区、产业聚集区、酒店、高尔夫、温泉、滑雪场、古城古镇古村落、红色旅游、乡村旅游、农业休闲、森林旅游、滨海旅游、湿地公园、城市公园、郊野公园、主题公园、动植物园等30多个门类。在旅游地产策划案例方面是很有实力的一家公司。

③ 旅游地产规划的主要核心是什么，旅游地产规划和策划有什么区别。谁家比较权威

旅游地产规划，首先是选择最佳位置，第二，对于依托一定资源的旅游地产项目，必须坚持保护开发，第三，由于地产项目多为大盘项目，要引入全盘策划，滚动开发和动态规划十分必要，第四是旅游地产开发必须平衡多方利益和关系。
三亚亚龙湾玫瑰小镇、卢龙柳河山谷红酒小镇

④ 国内外有哪些知名的旅游规划或旅游地产项目，

旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，以旅游活动为服·务对象的一系列建筑物以及与之有关的关联空间。远景设计研究院旅游地产规划专家道：合理的旅游地产规划，不仅能够提升景区的的知名度及旅游内涵，且能够充分利用区域内的特殊资源优势，加快当地旅游业稳定度的发展。规划时需注意专业性与综合性、文化内涵的提升、功能综合化发展、投资与消费双重模式等方面。

⑤ 旅游地产策划规划哪家公司最有经验对树立旅游地产品牌有用。

说到旅游策划规划，不得不提到旅游业界的王牌机构熊大寻旅游策划机构，案例创意震撼而且善用广告媒体低成本炒热景区，像骆马湖变身马上湖的炒作，兴文石海变身聚宝盆赢取两项世界纪录的事件等，帮助景区节省大量广告费。

⑥ 国际知名的旅游规划或旅游地产策划公司有哪些

归类一下：国际著名的旅游策划公司

浩华管理咨询，酒店业及旅游业顾问先锋
http://www.horwathap.com/site/?m=100&f=100&ty=2

卡尔森（CARLSON），亚洲最大的旅游地产规划公司
http://www.carlsontour.com/chinese

阿特金斯，著名的旅游和城市规划公司
http://www.atkins.com.hk/hongkong/homepage.htm

⑦ 旅游规划转房地产策划，不知道是否合适

地产策划内容还挺多的，传统的房地产基本上是项目可研，投融资，预算，后期开发建设等待。商业地产，旅游地产，产业园地产，很多种形态，内容不一样，对应的策划内容也不一样。 来自职Q用户：吉先生

⑧ 如何成功策划旅游地产

旅游+地产的发展模式在华侨城中得到了很好的演绎。很多染指旅游行业的投资商实际上直至地产行业，通过旅游带动地产的发展。西安的曲江在修建了大唐芙蓉园、曲江遗址公园以后，附近的房产不断飙升。但是，也并非所有的旅游+地产的模式就能成功，在进行旅游地产策划时，还是有很多的注意事项。山合水易凭借着自己在旅游地产策划中的成功尝试，给业界提供有益的参考。 旅游地产策划专家认为：想要做好一个旅游休闲旅游地产项目有一下四个方面： 做好旅游地产策划需要有优美的自然环境。没有一个好的自然环境，旅游地产立不住，这应该说是一个常识性的问题，这也是作为一个产业链的形成，上游的这一块必须把握的资源。没有优美的自然环境，就需要造出一个好环境来，但是人造的环境总是差一点，所以这就涉及到项目的选址问题; 做好旅游地产策划需要有特色浓郁的人文环境。这个环境是可以造出来的，但是不能用这种食洋不化的方式，一说好的项目就都是洋项目，这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫发达，就是欧美，所以学不了本质学一些皮毛，这种状况就和农民有了钱翻建房子，在房外边贴上白瓷砖，从本质上来说这是一样的，只不过表现形式不同而已，因为农民的追求目标就是要进入城市化，城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖，休闲旅游地产现在也是这样，学欧美的这些表象，就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了，本质上都是一样。所以这里边如何创造特色浓郁的人文环境，是一个高的挑战，把特色做出来了，才能有差异，才能真正形成核心竞争力; 做好旅游地产策划需要有要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，真正达到中国传统民居的天人合一的境界，项目的主题形象才能形成。只不过从开发的角度来说，这早的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，形成一个情景规划; 做好旅游地产策划需要有要尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验，关键在于怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同，如果能够和市场对应得比较准，多样化的项目就能够成功，如果对应不准，再多样恐怕也不行，更何况很多设备、设施、项目，随时变化，也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是，现在已经式微，就是这种变化。但是从长远来看，人的一些本质性的需求是不会变的，从休闲这个角度来说，需要的就是多样化的休闲和满足，通过多样化的项目来满足多样化需求。 世界休闲组织主席曾经说过一句话，什么叫休闲?就是人对于闲暇时间的多样化的自由支配，这就是休闲概念。多样化的休闲需求必须提供多样化的产品，形成多样化的旅游策划项目，才能对应。