㈠ 房地产项目规划设计策划营销方案
房地产项目规划设计策划营销方案
关键字: 项目管理
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上一·日出东方开盘庆典
(1)活动说明
活动主题 连江日出东方开盘庆典
组织机构 主办单位:福建上一房地产开发有限公司
承办单位:福州阳光丽人文化传播有限公司
活动参加人员 福建上一房地产开发有限公司的相关领导及有关嘉宾。
活动时间 2006年12月17日上午8:00——下午13:00
活动地点 福州连江县城日出东方售楼中心大门口
活动目的 宣传日出东方开盘的信息,从而最大限度地达到促销的目的。
通过活动的影响,使更多的市民对日出东方的发展建设及产品有一个更深入的了解,有效地吸引市民关注的目光,提升企业/楼盘的知名度和美誉度。
活动内容 授牌匾仪式。
日出东方开盘仪式。
摇号、抽奖活动。
(2)现场布置
1、整体布置概述:
整个现场将配合开盘庆典的主题,以简单、清楚为布置格调,简单而不失喜庆、不失典雅,布置拱门、空飘气球、横幅、红色地毯、摆花蓝,保证做到现场气氛的庄重热烈,让现场更显尊贵、喜庆,并充满青春、健康的气息。
2、背景布置诠释:表现活动主题,吸引大众的注意力,增强活动现场的气氛及影响力。提高企业形象、加大宣传力度。
具体的现场布置说明:
楼盘展示及促销区:
本区设置在“日出东方售楼中心”内部,作为来访市民的接待处,同时,在开盘前后,可开展相关的楼盘促销活动,刺激市民直接购买房子的打算,从而最大限度地达到促销的目的。
拱门:售楼中心大门口过道前方布置16米大型拱门1座、楼盘建筑工地1座。(拱门文字由主办方提供)
高空气球:售楼中心大门口四周上方(拱门正上方的两侧)悬挂空飘气球20个,左右两侧各10个;楼盘建筑工地拱门正上方的两侧悬挂空飘气球20个,左右两侧各10个。(空飘气球文字由主办方提供)
售楼中心门口上方和两处工行户外巨幔:(内容文字由主办方提供)。
红色地毯:售楼中心正大门前方及客户通道铺上红色地毯(地毯的实际面积以实际场地为准)。
花蓝:售楼中心正大门口左侧和客户通道各摆放15个花蓝,共30个花篮(花蓝条幅文字由主办方确定)。
接待区:舞台前方摆放桌子和椅子,配水果糕点,供购房者休息品尝,等待摇号选房。
警戒线:在舞台及休息区周围用警戒线围绕,配以保安,以维持次序。
舞台区:(公证处设置在舞台上)搭建主舞台:在售楼中心正大门口右侧搭建一处舞台,作为摇号、抽奖的场地。
主舞台:规格:长7.3米、宽4.5米、高0.8米,舞台上铺上红色地毯,并在舞台背景板的四周装饰气球,使舞台及整个活动现场更显喜庆、漂亮。
(3)礼仪设计、迎宾与接待、剪彩设计、演出设计
1、礼仪设计:
①安排4位礼仪小姐,统一穿著礼仪服装,佩授带,为活动提供礼仪服务,负责售楼中心的现场接待工作,并引领参加认筹的购房者。(授带文字由主办方提供)
②出席活动的全体员工穿统一的制服,佩戴公司徽章,向社会展示员工团结一致,富有活力的精神面貌。
2、迎宾与接待:
①专门印制一款能突出企业形象的请柬(请柬由主办方定),于活动前送达宾客手中。
②活动开始前,在活动现场先播放轻柔的音乐,营造现场气氛并欢迎嘉宾。
③公司派出工作人员,穿统一服装,胸佩公司徽章,作为招呼所有宾客的接待员,随时解答宾客的提问,解决宾客的需要;同时接待到场的记者。
3、剪彩设计:
剪彩嘉宾将手同时放在触摸球上面,球面上将出现“上一·日出东方开盘庆典仪式”等字样,并带有烟花图案的背景,同时,舞台前将出现冷烟火喷泉、电动礼花炮将喷出五彩斑阑的纸花,营造喜庆、热闹的舞台舞美效果。
(如果连江县城允许燃放鞭炮,主办方可准备适量的鞭炮在剪彩时燃放,以增加活动现场的热闹效果,并且营造一个吉利、喜庆的气氛)。
4、活动设计:
①本次活动主要围绕盛典定位从营造热闹、时尚、活泼、互动、高档等气氛出发,与日出东方楼盘所倡导的“轻松的日子、健康的家园”的理念相吻合,从而进一步突显楼盘的理念及形象。
②盛典活动以购房者摇号选房为主,并穿插有奖知识问答、现场抽奖环节,营造一种轻松、融洽、青春、健康的现场气氛。整个盛典活动过程,力求整场活动的尽善尽美。
(4)开盘庆典流程表
时 间 项 目 内 容 备 注
12月16日晚上 完成活动现场的所有布置工作,如舞台搭建、拱门、空飘、地毯、鲜花、广告布幔等现场布置工作。
7:00 准备工作一切就绪。 ▽ 全体工作人员及安保人员到位。
▽ 全面检查实施工作<各接待组、音响>等。
▽ 全体工作人员及安保人员到位。
▽ 全面检查实施工作<接待组、音响>等。
7:30
——
8:00 □ 营造热烈气氛:
▽ 礼仪队:欢迎列道迎宾
▽ 全体工作人员及安保人员到位。 ▽ 主持人到位。
▽ 保安人员到位。
▽ 播放背景音乐。
□ 接待来宾:
▽ 接待组:由主办方代表组织,礼仪小姐配合接待。
▽ 礼仪小姐:4名迎宾列道售楼中心大门口左右两侧迎宾;引领来宾至场内参观或稍作休息。 ▽礼仪小姐配合主办方接待组接待工作。
8:10 主持人就位、邀请来宾及购房者入场。 ▽礼仪小姐:4名礼仪小姐在售楼中心大门口两侧迎宾。
8:40 主持人介绍活动的概括。
8:50 授牌匾仪式
9:00 主持人:邀请嘉宾启动开盘庆典仪式——日出东方开盘盛典启动仪式。 ①剪彩由主办方领导1-2名上台启动触摸球,由主持人现场宣布楼盘开盘,此时,礼花炮、冷焰火同时鸣放。
②剪彩时,若主办方不安排领导上台启动触摸球,则由主持人现场直接宣布楼盘开盘,此时,礼花炮、冷焰火同时鸣放。
9:00
——
13:00 购房者参加摇号选房
楼盘有奖知识问答
抽奖环节 ▽主持人、礼仪小姐、公证人员、保安人员。
(5)开盘庆典节目单
01、主持人介绍活动的相关情况(8:40—8:45)
02、授牌匾仪式(8:45—8:50)
03、开盘庆典启动仪式(8:50—9:00)
04、第一轮摇号选房(9:00—9:10)
摇号说明:购房者把正票投入抽奖箱,并凭副票进入摇号区参加摇号选房活动,每一轮摇号摇出十五名看房者,主持人宣布第一轮摇号开始,并抽出十五张副票,被抽中号码的购房者凭副票核对后上台,并在舞台上站成一排,礼仪小姐带路,由客户通道至售楼部,十五名购房者在售楼部的看房时间为10分钟,10分钟后礼仪小姐即把十五名购房者引至售楼部门外的客户活动区,换另外一批摇号购房者。(本节目单以300位购房者的人数设计20轮的现场摇号环节,其中穿插知识问答、现场抽奖环节)
05、第二轮摇号选房(9:10—9:20)
06、第三轮摇号选房(9:20—9:30)
07、第四轮摇号选房(9:30—9:40)
08、第五轮摇号选房(9:40—9:50)
09、楼盘有奖知识问答(9:50—10:00)
10、第六轮摇号选房(10:10—10:20)
11、第七轮摇号选房(10:20—10:30)
12、第八轮摇号选房(10:30—10:40)
13、第九轮摇号选房(10:40—10:50)
14、第十轮摇号选房(10:50—11:00)
15、楼盘有奖知识问答(11:00—11:10)
16、第十一轮摇号选房(11:10—11:20)
17、第十二轮摇号选房(11:20—11:30)
18、第十三轮摇号选房(11:30—11:40)
19、第十四轮摇号选房(11:40—11:50)
20、第十五轮摇号选房(11:50—12:00)
21、楼盘有奖知识问答(12:00—12:10)
22、第十六轮摇号选房(12:10—12:20)
23、第十七轮摇号选房(12:20—12:30)
24、第十八轮摇号选房(12:30—12:40)
25、第十九轮摇号选房(12:40—12:50)
26、第二十轮摇号选房(12:50—13:00)
27、现场抽奖环节(13:00—13:15)
(6)活动预算
项 目 规 格 单价/元 数量 费用
/元 备 注
拱 门 16米 500元 2座 1000元 含审批,悬挂2天。售楼门前和楼盘门前各1座。
巨幔喷绘 宽2.5米
高12米 9元 2块 540元 售楼部大楼正上方墙面上。
宽2.8米
高12米 9元 2块 605元 售楼部大楼右上方墙面上。
高3米
长29米 9元 1块 783元 售楼部大楼正上方原安然燃气广告。
宽6米
高13米 9元 1块 702元 工商银行1玻璃墙面。
宽8.5米
高13米 9元 1块 995元 工商银行1瓷砖墙面。
宽14米
高12米 9元 1块 1512元 工商银行2正前方墙面。
工人安装劳务及材料费 3元/
平方 554平方 1662元
地 毯 宽2米
长25米 10元 50平方 500元 售楼部客户通道。
花 篮 45元 30个 1350元 花篮文字由主办方提供。
舞台搭建 长7.3米
宽4.5米
高0.8米 980元 含地毯、阶梯及工人搭建费用。
舞台装饰 长7.3米
高4米 20元 16米 320元 舞台背景板用五彩斑阑的气球装饰。
舞台行架 长7.3米
高4米 15元 30米 450元 含工人搭建费用。
背景喷绘 长7.3米
高4米 10元 29.2
平方 292元 含背景喷绘、制作及悬挂。
音 响 1000元 专业中远程音响。
搭建舞台的相关物料及音响等设备的运输费用 1辆 600元
椅 子 白色塑料靠背椅 5元 300张 1500元 租赁,用于客户活动区。
桌 子 25元 9张 225元 用于马路旁边搭一条长台。
运输费 运输货车 300元 1车 300元 用于运送桌子、椅子。
警戒线
线带 2元 300米 600元 专用安全警戒线。(3条)
线柱 105元 11个 1155元 专用安全警戒柱。
触 摸 球 直径40公分 一套 1500元 含制作“上一·日出东方开盘庆典”文字及带有烟花图案的背景。
电动礼花炮 150元 2个 300元 彩条彩花各半。
礼仪小姐 100元 6人 600元 礼仪小姐3个多小时的劳务费。
键 盘 手 600元 1人 600元
旅行车 12座位 400 1辆 400元 用于主持人、礼仪小姐及现场工作人员的交通运输。
活动现场统筹及组织 1000元 1000元
礼仪小姐服装 0元 6套 免费 礼仪小姐服装由阳光丽人免费提供。
抽奖箱 0元 2个 免费 由阳光丽人公司免费提供。
游戏道具 0元 免费 由阳光丽人公司免费提供。
公正处桌子 由主办方提供。
总计 以上合计23271元(不含税)
以下费用为12月3日的布置费用:
项 目 规 格 单价/元 数量 费用
/元 备 注
巨 幔 高2米
高8米 9元 2块 288元
气球拱门 20
元/米 10米 200元
易 拉 宝 高2米
宽0.8米 83元 3个 249元
工作施工费及工人往返车费 100元
总 计 以上合计837元(不含税)
备注:具体费用根据实用物件进行增补或删除。活动过程中如产生总预算外的相关费用,承办方交由主办方确认,主办方确认后支付费用。
(7)主办方需提供的部分
1、活动场地审批。
2、售楼部门前和工商银行若干个户外巨幔广告位的审批落实。
3、 准备抽奖奖品及游戏互动奖品(具体什么奖品、奖品的份数,由主办方确认)。
4、提供有关于企业及楼盘的介绍文字,作为活动现场主持人串词用。
5、舞台背景、户外广告图案设计。
6、现场保安人员的安排、组织。
7、公证处的桌子,由主办方提供。
8、主办方最好与连江县当地交警打个招呼,避免活动现场影响到交通秩序。
9、客户接待的餐饮、糕点及服务人员由主办方负责,建议请酒店的专业服务人员。
10、电源。
舞台效果图
活动现场平面图
㈢ 如何做好房地产项目的营销策划
影响房地产营销策略的有关因素分析
怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广、难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题。
消费市场比较突出的三个特点
一是消费者市场房产需求的多层次性。在同一商品市场上,不同消费者群体由于社会地位,收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。例如有人需要一室一厅,有人需要二室一厅、三室一厅甚至豪华别墅。
二是消费者市场对房屋需求多变性,消费者人数众多,差异性很大,由于各种因素的影响,对房屋就会有多种多样的需求,随着生产的发展,消费水平的提高,消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展,日益多样化。这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市常
三是消费者市场对房屋需求的可诱导性,消费者需求的产生,有些是本能的,生而有之的,但有时是与外界的刺激诱导有关的,经济政策的变动,社会交际的启示,广告宣传的诱导等等,都会使消费者的需求发生变化,潜在的需求可以变为现实的需求,微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。消费者需求的这一特征,要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求,而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。
影响消费者行为的三个主要因素
一是心理因素,除了由需要引起动机这一最重要因素外,还有知觉、学习和态度三个因素,知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映,属于感性认识。任何消费者购买商品,都要根据自己的感官感觉到的印象,来决定是否购买,所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的;学习是消费者在购买和使用商品的实践中,逐步获得和积累经验,并根据经验调整购买行为的过程,房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品,但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏,都是购买者学习的对象,消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响,所以开发商应树立品牌观念,注重房屋质量,让消费者产生有利于己的态度。
二是经济因素,概括地说,影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。
三是社会文化因素,每个消费者都是社会的一员,他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约,消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。
制定营销策略的五个条件
在把握住营销环境,掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上,根据商品(房屋)本身的特点、制定出房地产的营销策略。房地产是一种特殊的商品,从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看,可操作的有五点:
1、位置条件:房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件,包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件,营销切入点的选择不同:人文条件越成熟的位置,其营销切入点与原始条件的差异性越大,反之则越小;交通条件越是发达的楼盘,其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少;市政条件越完善的地段,房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择形成就越要奇特,反之则必须全面;在周边建筑条件方面,周边建筑条件对自身楼盘影响越大,房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择就越要直接,避重就轻会适得其反。
2、建筑条件:没有两个建筑会是完全一样的,因此在建筑本身寻找卖点应该是可以的,但是应将营销切入点放在建筑单体的设计“限制”方面,而不应该过深地切入到建筑的使用及功能方面,因为无论是建筑设计师还是营销高手,对于建筑使用和功能方面的设计是“永远超不过客户”的,客房是直接使用者,客户更是“上帝”。
3、建造条件:建造条件包括了工程施工、建筑配套等方面,这些在营销推广切入点方面,过去一般都选择不多,大多数集中在工程进度和配套设施方面。建造条件方面的营销切入点选择,更多地选择在“建造技术的层次体现、建筑技术的标准发展”方面较为合适。目前,客户对房屋质量的投诉越来越多,撇开一些不法开发商不谈,仅站在营销策略的角度来看,如果楼盘的营销能够将其建造条件有效地传达给客户,就是其有部分不足的方面,客户不仅不会投诉,还可能是一个很好的营销切入点和商品特性表现。
4、使用条件:“良好的物业管理”是许多开发商的营销切入点,这只是作用条件作为营销切入点的一个方面,仅仅是房屋建成后的使用条件,还应该重视建筑本身提供的“先天服务条件”。如房屋的车位、绿地等。拿车位来说,小区停车位有多少个对客户来说并不重要,而车位与房屋的设计比例却关系到客户以后买车还有没有车位停车。物业管理费是多少,客户能否承担,客户自己能算出,但物业管理所提供的内容对客户居住水平的提高是否等值,客户却无从算起。所以,在“使用条件”方面,营销切入点的第一个选择就是设计,管理意图全面公开;营销切入点的第二个方面就是设计,管理意图的“成本核算”,不能只是诉说对客户的“全面呵护”却不讲这样的呵护值多少钱。
5、商品附加条件:开发商自身企业品牌的知名度,能够塑造这个房地产品牌的知名度,这是房地产商品附加条件之一;给一个房地产引进一个全新概念或营造文化氛围,也是房地产商品的附加条件之一。在当今竞争越来越激烈,信息交流越来越快,开发商模仿能力越来越强,房地产的附加条件就愈显重要。作为不动产的特殊性,完整的房地产商品不会只是一套房子那么简单,一个商品一旦开始它的使用过程,品牌就进入了再塑造品牌意识。在商品附加值的营销应用中,一般来说商品附加值都是后天的,但是这个后天的商品附加值是可以预支的。因此,后天商品附加条件在营销切入点的选择上是可以“预支”可能会更直接、更明确,也更有利于消费者预先选择。
综上所述,房地产营销策略的制定应根据营销环境、消费者市场特点、影响消费者行为的因素、结合实际房地产的自身条件因素综合考虑,才能在瞬息万变的市场中把握方向,使自己的营销策略完善,可操作,有效益。
㈣ 房地产楼盘销售方案
凤凰大厦销售执行报告
深圳市世联地产顾问有限公司
目 录
第一篇 市场调查报告
第二篇 项目分析及战略制定
第三篇 执行报告
第四篇 销售准备
第一篇 市场调查报告
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
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㈤ 一个房地产项目的营销策划怎么做
在你做营销策划之前你必须做好定位,定位包括产品定位、概念定位、客版户定位以及营销定位。其中最权重要的是客户定位,做好客户定位你自然该怎么卖。这个最好是通过前期客户蓄水,分明细的分析客户的需求,比如前期蓄水500组客户,其中能接受价格1万左右的有50组,能接受8000的有150组,7500的450组,7000的则是500组客户全部能够接受;再就是客户对户型的需求,比如需求三房的有70%,三房以上的10%,三房以下的20%。这样一来,你看到这些数据,自然而然的可以得出开房时你的三房产品怎么定价,两房怎么定价,开盘能销售百分之多少。就以上面这个例子,你若将三房的定价为7000,那么可以肯定开盘当天至少能销售70%产品。如果你的开发商要求你做利润最大化,那么你就要分析出开盘销售多少保留多少最适合你的产品定位。这就是最简单的营销策划。
望采纳
以上这也就是简单的说说,你要知道怎么利用前期客户蓄水得到的所有信息,比如客户住哪一代,从事什么工作