重庆鱼嘴项目定位分析及营销策略初步成果沟通方案

⑴ 易居-兴华嘉天下项目营销策划方案-营销策划-42ppt

易居-兴华嘉天下项目营销策划方案的没有，不过你可以看一下其他的，希望能对你有帮助！

成都华阳滨河花园项目整体策划

一、市场背景
成都房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在二环路内外开发居住楼盘）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二）2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于成都房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占成都市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销
售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场、开发商、营销代理公司几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用
地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化
方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、
炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品
牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期
准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于成都华阳，紧临府南河的小高层花园洋房，华阳居住区是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。紧临成都市中区，，本案正处于这两个区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中等阶层，社会层次也以公务员及经商人士为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为中档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
本案属中档楼盘，大多数人都能接受的价格，客源面相对教宽，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一） 成都市区客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
20-30岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为首次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套等较为关心。 30-50岁中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型及功能有一定的要求。 小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。

（二）华阳和外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型

华阳本地人士：此类人群大多为本地人员，收入稳定，开始学习注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对地段、交通、配套、环境较为注重。

华阳经商人士：华阳经济快速发展本地人士收入增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于成都市的南面，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，特别是整治后府南河环绕物业的魅力，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：360度水域半岛—720度空中花园。

综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、 地理位置优越。
2、 交通方便快捷。
3、 市政与小区配套皆较为齐全。
4、 社区规划合理。
5、 智能化水平高。
6、 有强大的升值潜力。
7、 户型实用、舒适。

四、 客源定位
见二、3

五、产品建议：
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部环境设施，和区域环境（府南河）进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：

（一） 社区配套设施

1、 门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
2、 保安系统：全方位的防盗控制系统，报警系统，分户可视防盗门，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
3、 信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部IDD电话插口。
网 络：宽带网入户，并预留管线。
4、 厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水可入户。
6、 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖，铺设防滑地板砖，设三盆。

（二） 主题景观建设：本案花园洋房商品楼，建议公共花园建造能代表本案风格的造型，而非草萍及一般花圃。

（三）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。

（四）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。

（五）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在70——110平方米之间，适当保留110——180平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

（六）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

（一） 售楼处选址：

我司建议售楼处向主干道附近迁移，在华阳正街附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的售楼处。由于本案离市区有一定距离，建议在市中区区再建设一个小的售楼接待处及看房直通车。
理由：
（1） 该地段为华阳主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2） 人员流动量大，易扩大本地知名度。
（3） 南延线交通动线发达，由突出购房直通车突出本案交通的便捷。
（4）市中区设小的售楼接待处，是由于市区人员密度大，且主力目标客户也大多分布在这里，便于咨询本案信息。
缺点：投入费用高。

（二） 价格策略

目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随销售进展进行微调，（在正负零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升 ，以拉动市场）。
整体操作结束后，将均价控制在1500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

（一） 主诉求点：

突出社区无以伦比的外部环境优势，以“360度水域半岛—720度写逸生活”为主诉求点。
理由：本案的外部环境优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度等问题，而自然环境的优势低价的吸引，及花园洋房的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二） 各销售期诉求

1、 引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势、交通优势、内部配套设施、高品质的楼盘相对低廉的价格等。
2、 开盘期：主打环境、交通、价格优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、 正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现区域环境、交通如何便捷、配套设施、绿化、文化、商业、景致、生活质量等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1） 可令社区整体优势全面展现。
（2） 可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。
可不断保持市场新鲜度，冲击力持久 。

（三）广告媒体选择

1、 电视——以形象广告为主，结合综艺性广告与社区联宜会等。（推荐本地电视台）
2、 报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正
式销售期通过硬广告进行冲击。（推荐华西、商报、早报、晚报等房产专栏）
3、 车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、 电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、 三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段 人员安排
1、市场研究分析
区域环境研究分析（ 市调员1员、策划员1名）、项目地段背景调研（市调员1员，策划员1名）、附近房地产项目调研（市调员2员，策划员1名）、市场消费倾向调研分析（市调员2员，策划员2名）
2、市场调研成果总结 专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判 专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要 专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与开发商共同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

1、 营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位、销售策略制定、推广措施及诉求重点、广告目标与目的、广告预算的编制、平面制作物设计要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）、现场POP布置建议ØSP活动建议、媒体选择与安排、进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

2、 我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容）等

3、 广告计划及文案设计审核、 专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、 印刷品样稿的审核与修正 。

5、 现场POP布置具体内容：现场围墙装饰、现场横幅和锦旗布置、现场灯箱、指示牌、展板、模型制作、售楼处装修布置、售楼处导引牌、样板房装修布置 、我司与发展商共同制作、监督。

6、 市区内长效媒体安排 。销售名片印刷 、广告企划专员监督广告公司完成。

7、 销售文件的准备 、专案策划。

8、 售楼人员培训、 专案经理、专案策划员、广告企划等。

9、楼盘报章广告审核与安排。 广告策划人员、专案主管。

此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段 负责人员
1、实施广告计划 在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控 专案经理、策划员。
3、电话量、客户量、成交量统计与通报 、价格反应与检讨。
4、广告效果统计 广告策划人员、策划员、专案经理。
5、销售策略调整 专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施。
6、销售形势分析与预测 专案组会议
7、会议安排
每周例会 专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查。
月会 专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。
阶段销售会议 专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售

备注：若有重要的促销活动或当天广告发布，我司将集中力量，重点出击

⑵ 重庆市江北区鱼嘴拆迁安置问题

住房安置第二十七条 政府征地公告生效之日前，持有“两证”的被拆迁房屋的被征地农转非人员为住房安置对象。第二十八条 有下列情形之一的，不予安置：（一）房屋被拆迁未农转非的农村居民；（二）房屋未被拆迁的人员；（三）通过买卖、继承、赠予取得房屋产权的城镇居民，但在城镇确无住房的除外。第二十九条 按政府征地公告要求，居住在征地范围内的在籍常住人口（含城镇居民）持合法证件（户口簿、身份证、集体土地建设用地使用证、乡村房屋所有权证）到指定地点进行登记。第三十条 住房安置对象按人均30平方米的标准予以安置。第三十一条 住房安置采取统建优惠购房或货币安置两种方式进行。每户以书面申请的形式只能选择一种安置方式。第三十二条 住房安置对象选择统建优惠购房或货币安置住房，以户为单位按下列规定办理：（一）选择统建优惠购房的人均30平方米部分按征地时砖墙（条石）预制盖补偿价格购买。按规定面积标准确定相对应的房屋户型。因户型设计限制，每套住房超过规定标准5平方米以内的部分，按房屋建安造价的50%购买；超过规定标准5平方米以上10平方米以内的部分，按房屋建安造价购买；超过规定标准10平方米以上的部分按房屋综合造价购买。因特殊原因增间或增套的，需本人申请并经安置方审核同意后，增加面积部分按货币安置价格购买。政府征地公告生效之日后离婚分户的，按规定面积标准确定相对应的最小房屋户型，超过规定标准部分按房屋综合造价购买。因户型设计限制，购买的房屋面积未达到规定标准的，不足部分按货币安置价格补偿。（二）选择货币安置的，其安置款额为货币安置价格×30平方米/人。第三十三条 政府征地公告生效之日前，住房安置对象已婚但尚未生育，选择统建优惠购房的，可按房屋建安造价的50%增购20平方米住房；选择货币安置的，增加的安置款额为货币安置价格×20平方米/人。第三十四条 安置方通告进行住房安置时，住房安置对象达到法定结婚年龄但未结过婚，选择统建优惠购房的，可按房屋建安造价增购20平方米住房；选择货币安置的，增加的安置款额为货币安置价格×15平方米/人。第三十五条 政府征地公告生效之日前，住房安置对象的配偶（再婚需满三年）、子女、子女的配偶及子女为城镇居民户口，在他处确无住房并长期与住房安置对象居住在征地范围内，且未享受过任何形式的福利分房待遇的，经安置方审核同意后与住房安置对象合并安置，并按下列情形分类办理：（一）配偶选择统建优惠购房的，可按征地时砖墙（条石）预制盖补偿价格购买30平方米住房；选择货币安置的，其安置款额为货币安置价格×30平方米/人。（二）子女选择统建优惠购房的，可按房屋建安造价的50%购买20平方米住房；选择货币安置的，其安置款额为货币安置价格×20平方米/人。（三）子女的配偶及子女选择统建优惠购房的，可按房屋综合造价购买20平方米住房，因户型设计限制，超过规定的面积部分按货币安置价格购买；选择货币安置的，其安置款额为货币安置价格×10平方米/人。第三十六条 政府征地公告生效之日前，长期居住在征地范围内具有“两证”的城镇居民，持证人、持证人的配偶和子女在他处确无住房，且未享受过任何形式的福利分房待遇的，经安置方审核同意后，按下列情形分类办理：（一）持证人及配偶选择统建优惠购房的，可按征地时砖墙（条石）预制盖补偿价格购买30平方米住房；选择货币安置的，其安置款额为货币安置价格×30平方米/人。（二）持证人的子女选择统建优惠购房的，可按房屋建安造价的50%购买20平方米住房，与持证人合并安置；选择货币安置的，其安置款额为货币安置价格×20平方米/人。第三十七条 政府征地公告生效之日后，因住房安置对象离婚后再婚或其他原因增加的人员不安置住房。第三十八条 户口分别在2个农村集体经济组织的夫妻同为住房安置对象的，住房安置时合并为一户安置。住房安置对象在2个或2个以上农村集体经济组织建有住房的，房屋拆迁后只安置一次。因分期征地同户家庭成员先后农转非，先农转非的与后农转非的合并安置。第三十九条 2008年1月1日以后征地的住房安置对象，选择货币安置的，可选择购买区土地行政主管部门和区土地征用管理办公室提供的定向住房并签订定向购买房屋合同；不购买定向住房的，在一次性结清安置款项的基础上，按每人15000元予以奖励。其他符合住房安置条件的人员，选择货币安置住房且不购买定向住房的，按每人5000元予以奖励。第四十条 过渡费发放对象：（一）住房安置对象；（二）住房安置对象的符合住房安置条件的配偶及子女；（三）持有“两证”的符合住房安置条件的城镇居民。现役义务兵、十年以下士官、劳改劳教人员和在农村无住房的农转非人员不发放过渡费。第四十一条 住房安置对象在过渡期间正常出生的新生儿，上户后按出生之月计发；现役义务兵、十年以下士官从退伍之月起计发；劳改劳教人员从释放之月起计发；死亡人员从死亡次月起停发。第四十二条 住房安置对象选择货币安置的，不发放过渡费，每人一次性发给2000元搬迁补助费。第四十三条 安置房的建安造价包括基础、主体、屋面、水电安装等工程费用；安置房的综合造价为建安造价加上土地成本、环境工程、配套工程等费用；建安造价、综合造价由区土地行政主管部门和区土地征用管理办公室与区建设行政主管部门共同核定并予以公布。货币安置价格由区政府按照不低于被征地范围相邻地段经济适用住房销售价格的原则按地区类别制定并予以公布。第四十四条 选择统建优惠购房的人员购买安置房后，由住房安置单位负责办理房地产权证。安置房的天然气安装费由安置户自行承担并在购房时缴纳。第四十五条 农转非安置房应按建安造价3%的比例提留专项维修资金，并按国家和市、区有关规定，专项用于该安置房共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。第四十六条 房屋业主应按有关规定向物业管理单位缴纳物业管理费。

⑶ 重庆鱼嘴明朵幼儿园和阳光贝贝幼儿园……各自的优点是什么

重庆的鱼嘴明朵幼儿园和阳光贝贝幼儿园都不错，第二家幼儿园相对来说更加正规一些

⑷ 重庆市江北区耕地与基本农田变化分析

王兆林 杨庆媛

（西南大学地理科学学院，重庆，400715）

摘要：工业化、城镇化进程的加快，对耕地与基本农田保护造成较为强烈的冲击。为了提出更为有效的耕地保护措施，本文从数量、质量上分析了 1997～2004年重庆市江北区耕地与基本农田变化概况后，认为经济发展、人口增长、土地市场秩序的不完善是制约江北区耕地及基本农田保护的因素，并在此基础上提出完善耕地保护政策的思路。

关键词：耕地；基本农田保护；制约因素；重庆市；江北区

工业化、城镇化进程的加快，对耕地和基本农田保护造成较为强烈的冲击。随着重庆市江北区经济建设的迅速发展和城镇化进程的加快，全区经济发展对建设用地需求和耕地保护政策目标要求之间的矛盾日趋尖锐，迫切需要在新一轮土地利用总体规划修编中对其结构和用地布局进行重新审视。

1 耕地保护的一般原则及模式

1.1 耕地保护的概念及内涵

1.1.1 耕地保护的概念

耕地保护缘起于城镇扩张中优质农田的过快损失和土地生产能力的退化及无公害食品生产的环境保护需求，虽早已提出，但并无严格的、公认的统一定义。不同时期、不同地区耕地保护的侧重点不一。20 世纪60、70年代，黄土高原、西北区蚀区和南方红黄壤丘陵山区的耕地保护主要针对农田生态环境的改善；20 世纪80、90年代初期，沿海经济发达地区的耕地保护主要针对耕地数量上的过快损失；20 世纪90年代后期，耕地保护逐渐重视质量保护。国外耕地保护不但考虑农田的自然背景特征，更多是考虑立地条件和机会成本，诸如农田连片性、农业发展相关因子、土地利用有关规定、税收激励机制、可择利用方式、综合开发计划和区位等^［1］。

一般认为，耕地保护是为了满足国家计划和区域可持续发展的需要，维持区域人地关系在一定时间内、一定的社会经济、科学技术和人民生活水平下协调发展，所必须保有的具有较高的生产能力，适宜的生态环境，优越的立地条件，直接服务于农业生产的农田以及立法、管理、监测等手段的总和。

1.1.2 耕地保护的内涵

从耕地保护的定义可知，耕地保护包括3个方面：①有适当的量，即根据区域社会和经济发展需要必须维持在农田数量和质量的动态稳定。采取立法、行政、经济手段，防止农田资源的滥用和破坏，降低耕地资源的消耗，保证利用方向的合理，维护耕地资源及依存的生态环境质量。②科学的利用模式，即对耕地资源的合理开发利用，借助先进的科学技术手段，适度扩大的经营规模，积极推进农业产业化进程，切实增加农户收入，实现社会、经济和生态效益协调发展。③监测和管理，即利用先进的科学技术手段，对现有农田环境、基础设施、土壤肥力与利用方式进行监测和管理。同时，利用行政、法律和经济手段，对具体保护工作的实施进行监测和管理^［1］。

1.2 耕地保护的一般原则及透视

1.2.1 耕地保护的一般原则

（1）供给与供求平衡原则

耕地保护的实质是为了满足未来人口对食物的需求，这对指导当前保护工作中实施动态平衡和农业结构调整有重要意义。保护耕地并不是一味强调耕地数量不减少，重点是为养活未来人口。然而，未来人口的饮食结构会随经济发展、城市化等发生变化，科学技术也不断进步，因此，耕地保护必须考虑科技进步的贡献、饮食结构变化及区域食品贸易等因素，耕地保护的目标函数 F^［1］：

F＝f（P，B，C，D）

式中，P是区域内最高峰时期人口总数；B是区域耕地生产潜力函数；C是消费需求函数；D是区域粮食调动函数。

（2）土地可持续管理原则

将技术、政策和旨在同时关心社会经济效益与环境的活动结合在一起，即同时考虑保持和提高生产力、降低生产风险、保护自然资源的潜力和防止土壤与水质的退化、经济上可行和社会可以接受几个方面。在可持续土地管理指导下，一是保障足够的农田面积，维持农产品的产量稳定和提高；二是加强耕地质量保护和农田水利等基础设施建设，提高农田抵御自然灾害的能力；三是重视农田生态环境的保护，维护耕地自然生产力潜力，防止土壤退化；四是查清耕地后备资源，合理规划，保障耕地生产能力总量的相对稳定。当然，耕地保护的实施方案、利用规划和保护措施应当体现经济上可行、社会上可接受。因此，建立以可持续土地管理为基础的保护模式是实现保护目标的根本保证。

1.2.2 耕地保护原则的透视

（1）从资源不可再生性角度分析耕地的可持续利用 一定意义上耕地具有不可再生性，一旦利用方式发生转变，这种转变在可预见的时间内是很难逆转的。为持续利用耕地这一宝贵资源，维持农业生产的稳定，在发生非农化转变之前，应当寻找足够的后备资源来补充被占用耕地损失的土地生产力。

（2）维持稳定的实际现存量（质量、数量两个方面），以此达到耕地资源的可持续利用目标。当一个地区的土地后备资源严重不足，其他地区不能够满足经济发展需求的情况下，为了保持耕地的长久存在价值，必须保护现有的实际存量。

（3）保护耕地资源的理论现存量 可持续土地管理的基本目标是既寻求满足当代人的需求，又不危害后代人满足需求能力的资源利用方式。从理论上，评估和预测后代人（高峰期人口总量）对耕地资源的需求量，并在当代人利用耕地资源的同时，保护这个需求量。因此，耕地保护必须首先预测区域人口状况和消费需求。

1.3 耕地保护的一般模式^［1］

模式的目标是保护耕地，在可持续土地管理原则指导下，根据国家宏观政策和市场经济原则，借助人地关系均衡的有关模型，采用计算机辅助及GIS、RS、ES和DSS等技术途径，对耕地保护量划定、监测和管理等有关环节进行科学论证，达到对区域耕地数量、质量、农田环境与利用状况实时调控和管理，维护农田功能现存量，实现耕地有效保护与持续利用。具体见图1。

图1 耕地保护的一般模式

2 重庆市江北区 1997～2004年耕地和基本农田变化概况

2.1 耕地变化状况

2.1.1 耕地减少情况

据调查，1996年末，全区实有耕地面积 7673.7hm²，1997～2004年累计减少耕地1533.8hm²。其中，建设用地占用耕地1306.6hm²，占耕地减少总量的85.2%；生态退耕减少耕地102.2hm²，占耕地减少总量的6.67%；农业结构调整减少耕地114.4hm²，占耕地减少总量的7.46%；灾毁减少耕地10.6hm²，占耕地减少总量的0.07%，可见，建设用地占用耕地是江北区耕地减少的主要原因，农业结构调整及生态退耕也是耕地减少不容忽视的因素（图2）。

图2 重庆市江北区 1997～2004年耕地减少因素分析

从区域布局看，江北区原有资料中显示，各街道（镇）耕地减少情况如表1 所示。1997～2004年江北区耕地减少主要集中于建设用地占用。建设用地占用耕地主要集中在石马河、寸滩及唐家沱街道，此3个街道累计建设占用耕地 978.3hm²，占耕地占用的71%；生态退耕减少耕地只分布在郭家沱、鱼嘴、复盛及五宝4个街道（镇），累计减少耕地108hm²，占该项耕地减少的94.4%；灾毁减少耕地只分布在寸滩、鱼嘴、复盛、五宝4个街道（镇）。

表1 1997～2004年全区耕地减少的行政区域分布

注：数据来源于1997～2004年江北区耕地调查表（华新街和江北城没有耕地，因此表中未列出）。

2.1.2 耕地补充情况

1997～2004年江北区累计补充耕地256hm²。其中，整理补充耕地82.9hm²，占耕地补充总量的32.3%；复垦补充耕地168.1hm²，占耕地补充总量的65.5%；其他补充耕地5.6hm²，占耕地补充总量的2.18%。可见，耕地补充主要来源于土地复垦，其次为土地整理，二者占耕地补充总量的97.82%。

1997～2004年江北区耕地补充主要集中于复垦补充。复垦补充耕地主要集中在鱼嘴、复盛、五宝，占该项耕地补充的87.5%；生态退耕建少耕地只分布在郭家沱、鱼嘴、复盛及五宝4个街道（镇）；整理补充耕地只分布在复盛镇；此外，其他方面补充耕地分布在复盛和五宝（表2）。

表2 1997～2004年耕地补充的行政区域分布一览表

注：数据来源于1997～2004年江北区耕地调查表（表中不包括没有耕地补充来源的乡镇）。

2.1.3 耕地增减变化情况

1997～2004年江北区耕地净减少1369.8hm²。根据《耕地调查表》中情况，各街道（镇）耕地变化情况如表3 所示。与《重庆市江北区土地利用总体规划1997～2010年》（以下简称《规划》）指标控制值相对照，至 2010年，石马河、大石坝、观音桥、五里店、华新街及江北城不再保有耕地。其他街道（镇）中，只有五宝镇的耕地面积还在《规划》控制指标之内^［6］。

表3 各街道 （镇） 耕地变化情况的行政区域分布单位：hm²

注：数据来源于1997～2004年江北区耕地调查表（华新街和江北城不涉及耕地变化，表中未列出）。

2.1.4 耕地质量状况

根据江北区耕地相关资料，2004年江北区实有高产田4151.2hm²，占耕地总面积的65.8%；中产田1910.2hm²，占耕地总面积的30.35%；低产田242.7hm²，占耕地总面积的3.85%。2004年江北区耕地总体质量相对较高，中高产田在耕地总量中，高达96.15%，低产田仅占耕地总量的3.85%。

具体各街道（镇）耕地质量情况见表4。石马河和大石坝街道耕地都属高产田；观音桥和五里店街道耕地中只有高产田和中产田，以中产田为主。由于鱼嘴、复盛及五宝镇属于全区农业用地区，高、中、低产田大部分都集中分布在这三个镇。此外，寸滩和郭家沱街道的低产田面积也较大，分别占全区低产田总面积的12.94%、11.17%。

表4 各街道 （镇） 耕地质量情况的行政区域分布

注：数据来源于1997～2004年江北区耕地调查表（华新街和江北城不涉及耕地变化，表中未列出）。

2.2 基本农田变化情况

1996年年末，江北区基本农田4980hm²，2004年江北区基本农田实有4883hm²，净减少98hm²。其中，建设占用1.8hm²，占基本农田减少量的1.84%，集中在鱼嘴镇。生态退耕90.8hm²，占基本农田减少量的93.6%，主要集中在复盛镇和五宝镇。农业结构调整4.4hm²，占基本农田减少量的4.56%，集中在鱼嘴镇。

从地区构成来看，江北区的基本农田集中在郭家沱、鱼嘴、复盛、及五宝4个街道（镇），其中鱼嘴、复盛、及五宝三镇的基本农田占总面积的97.63%。从地类构成来看，江北区基本农田全部为耕地。

3 重庆市江北区耕地及基本农田变化特点与原因分析

3.1 耕地及基本农田变化特点与原因分析

从上述耕地和基本农田变化情况分析可知，江北区耕地和基本农田变化体现出几个特点。

3.1.1 耕地总量减少幅度较大

1997～2004年实际减少耕地1369.8hm²，与《规划》相比较，至2010年耕地减少的控制指标为1330.1hm²，截至目前已经超出此指标39.7hm²，如果按照此《规划》的控制指标，未来5年江北区已经没有占用耕地的指标。在耕地减少的项目中，建设占用耕地1306.6hm²，《规划》控制指标为 766.7hm²，8年实际建设占用的耕地比规划预计的到2010年13年间要求控制指标超出 539.9hm²。生态退耕同期共退耕 102.2hm²，比《规划》的控制指标633.3hm² 要少531.1hm²。

3.1.2 耕地减少的去向主要是城市建设占用

1997～2004年江北区耕地减少建设用地占用耕地 1306.6hm²，占耕地减少总量的85.2%。

3.1.3 耕地减少的区域主要集中于城乡结合部

寸滩和唐家沱街道耕地减少量最多，其次是石马河、鱼嘴、复盛及五宝。其中，石马河、寸滩和唐家沱街道主要是建设占用耕地，鱼嘴和复盛的耕地减少包括建设占用、生态退耕及农业结构调整三方面，而五宝镇耕地减少的主要方面是生态退耕及农业结构调整。

3.1.4 优质耕地减少较多

耕地减少集中的区域正好是城乡结合部耕地质量较高的区域，全区高中产田的比例达96.2%，江北城街道以西的范围内全为高产田。

3.2 耕地和基本农田变化的原因分析

3.2.1 耕地总量减少的主要原因是建设占用

1997～2004年实际减少耕地 1369.8hm²，在耕地减少的项目中，建设占用耕地1306.6hm²，占耕地减少总量的95.4%。近年来，江北区经济发展迅速，相应对建设用地需求加大。造成建设用地需求加大的原因是多方面的，主要有阶段因素（城市化阶段因素、工业化阶段因素）、目标因素（城市发展定位、城市主要职能、全面小康及现代化的要求）及市场与政策因素，由此，建设用地扩张必然导致耕地面积的减少，且在耕地面积减少中占重要地位。

3.2.2 城乡结合部耕地减少主要是由于城市扩张占用

近年来，江北区国民经济保持快速发展的势头，经济发展对建设用地的需求也呈现不断增长的趋势。江北区城乡结合部（石马河、五里店、寸滩、唐家沱街道）是城市建设快速扩张的重点地区，随着城市经济的快速发展，市政基础设施建设逐步扩展到这些街道，国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业等各类工业企业的发展，增加了对建设用地的需求，同时也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求，另外农村居民住宅建设也使耕地在一定程度上减少。种种原因导致了近年来江北区城乡结合部耕地非农化速度加快。1996年全区耕地面积7673.8hm²，1997～2004年8年间全区耕地共减少1533.8hm²，其中包括建设用地占用1306.6hm²，占耕地减少总量的85%，具体到各个街道（镇） 1997～2004年辖区内耕地减少最多的乡镇是唐家沱405.6hm²，其次是寸滩减少388.5hm²，前者建设占用403.1hm²，占其耕地减少总量的99.4%，后者建设用地占用388.5hm²，占其耕地减少总量的98.7%。

3.2.3 生态退耕和农业结构调整复盛镇及五宝镇耕地减少的主要影响因素

按目前采用的统计口径，生态退耕主要是指退耕还林、还草、还湖。农业结构调整占用耕地主要是指耕地改为园地、坑塘或其他农用地^［5］。1997～2004年生态退耕102.2hm²，占耕地减少总量的6.5%；农业结构调整减少耕地114.4hm²，占耕地减少总量的7.4%；两者就占到耕地减少总量的13.9%。耕地减少主要有四方面，即建设占用、生态退耕、农业结构调整及其他原因。在具体乡镇方面，复盛镇和五宝镇，建设占用耕地面积比例很小。而生态退耕和农业结构调整是该区耕地减少的主要原因。五宝镇1997～2004年耕地减少107.7hm²，其中生态退耕53.5hm²，农业结构调整32.8hm²，两者就占到该镇耕地减少的80.1%。

3.2.4 生态退耕是基本农田数量下降的主体

2004年辖区内基本农田总量为4883hm²，1997～2004年8年间基本农田共减少总计97hm²，其中生态退耕面积90.8hm²，占7年耕地减少量的93.6%，主要集中在复盛镇和五宝镇。由于《规划》在编制时，将＞25°的坡耕地划入基本农田范围。在《规划》实施中发现了问题，通过法定程序将 90.8hm² 坡耕地合法退耕。其次，建设占用基本农田1.8hm² 属违法用地，已采取相关处理措施。再次，农业结构调整4.4hm²，主要由耕地转变为坑塘、养殖水面。

4 重庆市江北区耕地及基本农田保护中面临的问题与建议

4.1 江北区耕地及基本农田保护中存在的主要问题

上述耕地和基本农田的数量和质量的变化及若干新特点的出现，反映了当前江北区经济建设快速发展的客观需求，是江北区经济和社会发展过程中土地资源供需矛盾尖锐化的具体体现。

4.1.1 城乡结合部规划滞后，集体建设用地利用粗放，耕地数量急剧减少

由于地方政府以前对规划重视不够，城市总体规划和土地利用总体规划不完全衔接，加上地方经济实力不足、城乡结合部农村居民点改造滞后及土地利用和土地市场管理较为薄弱等因素的影响，城乡结合部除已形成规模的大型企业外，家庭作坊式工商企业零散分布，许多企业分布于城市对外交通干道两侧，且类型多样，规模各异，土地资源浪费现象突出^［2～3］。像石马河、大石坝、观音桥、五里店这些街道、乡镇1997～2004年耕地减少的原因全部为建设占用。

其他乡镇如寸滩2004年耕地总面积为304.5hm²，《规划》要求其2010年耕地保有量为574.1hm²，也就是说寸滩要在现有的基础上补充耕地269.6hm²，按照《规划》的控制值，唐家沱要补充274.7hm²。在未来6年内，同样复盛要补充36.7hm²，也有一些乡镇、街道像郭家沱、鱼嘴、五宝虽然2004年耕地面积没有超出2010年耕地保有量控制指标，但未来6年中保持耕地和基本农田保有量稳定，任务艰巨。

4.1.2 土地市场秩序不够完善，加大了耕地和基本农田保护的难度

（1）现行法规对集体建设用地流转的限制，不利于存量集体建设用地的盘活和集约利用。现行法规对集体建设用地进入市场流转如何规范和管理，目前还没有明确、具体的规定，集体土地所有权的财产权还没有完全实现的途径，土地管理权与土地所有权间界限的模糊性等，都限制了农民集体对其所拥有的土地行使最终的处分权，从而也限制了集体建设用地的流转，使城乡结合部的存量集体建设用地得不到充分的盘活，不利于推动城乡结合部土地的集约利用，因此必然会加剧新增建设用地的供需矛盾，不利于耕地保护目标的实现。

（2）由于土地管理及交易政策的不完善，导致本区政府对土地市场的统一管理和建设用地的优化配置造成困难，从而可能导致耕地和基本农田得不到高度保护^［4］。

4.1.3 耕地保护有关政策不能完全适应江北区农业和农村经济发展的新形势

近年来由于农产品供求形势已发生变化，农业、农村经济的发展已经进入了新的阶段，对农用地利用提出新的要求。江北区粮食播种面积逐年减少，全区已经在近8年内通过农业结构调整要调减耕地114.4hm²，具体到各乡镇、街道：五宝通过农业结构调整耕地减少32.8hm²、复盛31.5hm²、鱼嘴26.9hm²、郭家沱16.8hm²、唐家沱2.5hm²、寸滩3.9hm²。面对土地利用方式变化频繁的情况，对耕地特别是基本农田改果园、改养殖用地和设施农业的管理制度不健全，耕地减少的考核、补充耕地的标准等政策不明确，不能完全适应农业结构调整的需要。

4.1.4 一些乡镇完成补充耕地任务面临诸多困难，影响耕地总量动态平衡的实现

（1）补充耕地的途径受到限制 由于生态环境保护、经济发展需要，几个耕地后备资源较丰富的乡镇，如鱼嘴、复盛、五宝等，严格控制未利用地开发，已规划的耕地后备资源不能开发成耕地，加上资金限制，又没有更多资金搞土地整理，给完成补充耕地任务、实现耕地总量动态平衡带来困难。

（2）耕地总量动态平衡的有关政策还不十分明确，国家和地方对确保耕地保有量问题还缺乏具体的考核办法，对耕地总量的统计，包括减少和增加耕地的统计口径虽有原则性意见，但还没有出台可操作的规定。

4.2 促进江北区耕地及基本农田保护的建议与对策

当前江北区经济建设过程中出现的耕地和基本农田方面的问题，在很大程度上反映了经济发展、生态建设的需要。对于已经暴露出来的问题，各级土地管理部门应从江北经济社会可持续发展战略的高度，充分认识做好耕地保护和基本农田管理的重要意义，积极主动地为经济建设服务。

（1）严格执行土地用途管制制度，保护耕地和基本农田

要加强本区《规划》的实施管理，切实发挥土地利用总体规划在土地利用管理中的“龙头”作用，切实落实土地用途管制制度。在城乡结合部土地利用管理中，在做好城市总体规划和土地利用总体规划衔接工作的基础上，严格按规划实施土地用途管制，促进规划的实施^［5］。

（2）按照实事求是的原则，解决经济快速发展乡镇的规划指标问题

对本区内规划指标不足的，应按照实事求是的原则和法规规定的程序，做好土地利用总体规划的调整工作。对因经济快速发展已经提前完成耕地指标的街道（镇），应严格检查和考核其规划实施工作，并对其存量建设用地利用效率进行科学评价；对通过检查和考核，对存量建设用地进行了合理利用的地区和城市，应允许其在经国土资源部同意的前提下，按照兼顾经济发展、耕地保护和生态建设的原则，做好土地利用总体规划的修编工作^［7］。

（3）规范本区城乡结合部集体土地流转，提高建设用地集约利用水平，稳定耕地数量对本区内新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供地。建立有效的土地流转机制，进一步完善土地市场管理，规范市场秩序，提高建设用地集约利用水平。

参考文献

［1］陈海燕，彭补拙.耕地保护一般原则与模式研究［J］.南京大学学报（自然科学版），2001，37 （3）：305～307

［2］耕地保护与经济发展关系调研组.当前经济建设中的若干新情况与土地利用管理及耕地保护政策调研报告.调研报告，2002，12

［3］汤建东.基本农田保护的困境与对策.南方农村，2005，1

［4］余庆仁.耕地保护的对策思考.浙江社会科学，1998，6

［5］李萌.关于加强耕地保护的思考.农村经济问题，2004，6

［6］重庆市江北区土地利用总体规划1997～2010年

［7］关于做好土地利用总体规划修编前期工作中“四查清、四对照”工作有关问题的通知，国土资发［2005］128 号，2005，9

⑸ 什么是财务可行性分析

可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，

从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

可行性研究工作对于整个项目建设过程乃至整个国民经济都有非常重要的意义，为了保证可行性研究工作的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏。

(5)重庆鱼嘴项目定位分析及营销策略初步成果沟通方案扩展阅读：

六大财务公式——投资项目财务可行性分析：

1、净现值=未来报酬的总现值－初始投资现值

净现值(NPV)是指一个项目预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的现值的差额。净现值指标是反映项目投资获利能力的指标。净现值为正值的项目可以为股东创造价值，净现值为负值的项目会损害股东价值。

2、现值指数＝现金流入现值÷现金流出现值

现值指数(Profitability Index，缩写为 PI)又称获利指数或利润指数，是指投资项目未来现金净流量的总现值与原始投资现值之比。如果投资项目的现值指数大于或等于1，表明该投资项目的投资报酬率高于或等于预定的贴现率，该项目可以接受；

如果投资方案的小于1，表明该投资项目的投资报酬率低于预定的贴现率，该项目则不可以接受。在多个备选项目的互斥选择中，应接受现值指数大于1最多的投资项目。

3、权益乘数＝资产总额÷所有者权益总额＝1÷（1－资产负债率）＝1＋产权比率

权益乘数又称股本乘数，是指资产总额相当于股东权益的倍数。 权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高；反之，该比率越小，表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越大，企业的负债程度越低，债权人权益受保护的程度越高。

4、营业现金流量＝营业收入－付现成本－所得税（根据定义）＝税后净利润＋折旧（根据年末营业成果）＝（收入－付现成本）×（1－所得税率）＋折旧×税率（根据所得税对收入和折旧的影响）

营业现金流量是指投资项目投入使用后，其寿命周期内由于生产经营而带来的现金流入和流出的数量。它包括年营业净利润和年折旧等。营业现金为企业的最主要的一项现金流量，只有在短期内，就能产生足够的营业现金流量的项目，才是真正的具有高成长性的项目，才属于风险投资的对象。

5、内含报酬率：每年流量相等时用“年金法”，不等时用“逐步测试法”

内含报酬率，也被称为内部收益率，是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的折现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。内含报酬率大于资金成本率则方案可行，且内含报酬率越高方案越优。

6、投资人要求的收益率（资本成本）＝债务比重×利率×（1－所得税）＋所有者权益比重×权益成本

资本成本是指企业取得和使用资本时所付出的代价。

⑹ 重庆鱼嘴有个A&TS钢结构的项目，出差路过那里，想问下有没有知道外资企业的钢结构要求严格吗

没有听说你说的这个地方，你在网络上查询一下看有没有。

⑺ 重庆鱼嘴公租房项目什么时候可以申请并摇号入住

2011年6月开工建设的鱼嘴公租房，2013年底可申请

⑻ 重庆江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目完工了吗

江北只有
鱼嘴
有
公租房
，即双溪福居小区。
鱼嘴公租房由
两江新区
工业开发区自主管理，主要面向鱼嘴园区
产业工人
，因此未纳入全市统一摇号配租。简单来说只给鱼嘴园区的企业工人祝