契税培训方案

A. 契税法草案审议：委员建议免征情形新增保障

在分组审议中，有全国人大常委会委员认为，契税减征的情形可授权国务院提出措施，报全国人大常委会备案，但免征情形应当由法律作出规定，这样有利于落实税收法定原则；而在草案提出的免征契税情形中，有委员建议新增“承受土地、房屋权属用于保障性住房建设免征契税”的规定。
每经记者 张钟尹 每经编辑 陈旭
12月27日，十三届全国人大常委会第十五次会议举行分组会议，审议契税法草案。
本次提请审议的契税法草案保持现行税制框架和税负水平总体不变，将原有的契税暂行条例上升为法律。
在分组审议中，多位全国人大常委会委员表示，契税法草案提请审议，是推进税收法定原则一个很重要的进展。草案提出的4种免征契税情形引起多位委员关注，有委员建议新增“对国家机关等单位承受土地、房屋权属用于保障性住房建设免征契税”的规定。
建议增加制定契税法立法依据
数据显示，1997年至2018年，全国累计征收契税42162.18亿元。
李锐委员说，契税是我国财产税体系中的重要税种，目前已经成为地方财政收入的固定来源，为地方财政收入的增长和经济的平稳运行作出了重要贡献。依法治税是全面推进依法治国的重要内容，落实税收法定原则是党中央提出的重要改革任务。
李锐表示，加快税收立法进程，在尽可能短的时间内完成税收条例上升为法律，形成中国税收法律框架，是落实党的十九届四中全会关于加快形成完备的法律规范体系、建设社会主义法治国家的重要举措。按照全国人大常委会立法技术规范的要求，建议第一条增加制定本法的立法目的和依据。
谭耀宗委员说，契税法草案在总结20多年实践经验的基础上，按照税制平移的思路，保持现行税制框架和税负水准总体不变，对部分内容作了必要调整。
近10年来我国契税征收情况（单位：亿元）
比如，拓宽了契税行为的范围，明确及细化了现实生活中经常出现的以土地、房屋权属作价投资（入股）、偿还债务，以划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，视同转移权属行为等，令契税法调控的行为更加明确和规范化。
对于契税的计税依据，李晓东委员说，契税应纳税额的计算，建议保留契税暂行条例第5条规定的契税应纳税额的计算公式，加上公式更加准确，而且也能和增值税、消费税法统一起来。
建议免征情形应当由法律规定
草案第六条规定了4种免征契税情形，比如国家机关、事业单位、社会团体等承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研免征契税。
草案规定，根据国民经济和社会发展的需要，国务院可以规定免征或者减征契税的其他情形，报全国人大常委会备案。
尹中卿委员对此表示，减征的情形可以授权国务院提出措施，报全国人大常委会备案，但是免征的情形还是应当由法律作出规定，决定免征的权力应该由全国人大常委会行使，这样有利于落实税收法定原则，增强税收的严肃性。
韩梅委员提出，在第六条第一款“有下列情形之一的，免征契税”中所罗列的情形中，建议增加“保障性住房”，这是为了支持保障性安居工程建设，改善民生，促进社会和谐稳定。建议对国家机关等单位承受土地、房屋权属用于保障性住房建设免征契税。
马志武委员表示，对契税法草案第六条第一款中罗列的免征情形中，涉及事业单位或社会团体用于教学、医疗等承受的土地、房屋权属免征契税，不完全合适，建议把其中的教学、医疗删掉，并在第二项非营利性的学校后面，增加“公益性教育、培训机构”。

B. 契税发票是什么卖房需要提供契税发票吗

契税完税证明即契税发票，是在交清契税税款时，收税机关出具相关的凭证，以证明该房产为已税房。如果没有交纳契税的（免征除外），房地产登记部门是无法核发产权登记证书的。

对于购置房产而言，契税是在购置房屋时交纳的。在交清税款时，收税机关会交付两份凭证，一份是税单，类似于收据，税单上一般会有税务（财政）部门和收款国库（银行）的印章，这里，税单会有两联，一联为纳税人保存，一联需交房产登记部门用以核发产权登记证书只用；另一份就是完税证，大小较一张邮票略小一些，一般用于粘贴在房产证的首页，表示该房产为已税房产。如果没有交纳契税的（免征除外），房地产登记部门是无法核发产权登记证书的。契税的征收机关，原为财政机关，目前，某些地方已变更为税务机关（地税），也有些地方尚未实行变更交接，仍为财政机关。可以向当地财税机关咨询。

曹先生有一套小面积的房子，想换较大面积房子改善居住条件。由于资金有限，就出售给了熟人。因没有通过中介，所有的税费在协议中讲好由买方承担，卖方拿到的是“净得价”。但曹先生听说办过户手续时需要带上当年的购房发票，当时买房的购房发票在，但契税发票已经找不到了，所以一下子犯了难。

曹先生的这套房子，房龄较高，且是其家庭唯一的一套住房。在办理过户手续时，根据现行政策，作为卖方需要承担的营业税（已满5年）和个税（唯一一套住房）都是免征的，所以也就不存在需要提供当时购房发票或是契税发票的问题。

目前地税部门对于个税的开票方式有两种，一是按照差额征收20%，一是全款的1%。实际操作中，大多数采用1%的方式。这就要找到最初买房时的原始发票。但一些房龄较老的房子，要找到当年发票并不容易。对于这种情况，一般是由有资质的地产评估公司对该房屋的总价作出评估，然后给出一个评估价。其依据是该房屋的地段、房龄、结构、配套等综合因素。当然，地税部门是认可这一评估价的，而且往往评估价要比买卖双方成交的实际价格要低。

（以上回答发布于2017-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 房子契税是怎么算的

契税计算方式：

1、契税计算方法：契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：新房应纳税额＝计税依据×税率；二手房应纳税额＝二手房税率×房地产评估价

2、90平方以下（不包含90平方）契税1%。90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%。144平方以上（包含144平方）契税3%。非普通住宅）需缴纳3%。房产单价超过地方政府规定的界限（非普通住宅）所缴纳的契税也需要3%。

(3)契税培训方案扩展阅读：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

参考资料：网络——房屋契税

D. 2013契税新政策 房屋契税怎么算

根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行; 户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3% ～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。契税计算方法契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：新房应纳税额 = 计税依据 × 税率二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价名词解释：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

E. 培训机构有什么免税优惠政策

一、增值税
1.从事学历教育的学校提供的教育服务免征增值税。
2.学生勤工俭学提供的服务免征增值税。
3.托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务免征增值税。
4.政府举办的从事学历教育的高等、中等、初等学校（不含下属单位），举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入免征增值税。
5.特殊教育学校举办的企业可以享受国家对福利企业实行的增值税优惠政策。
二、房产税、城镇土地使用税
1.对国家拨付事业经费的企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
2.高校公寓免征房产税。
三、印花税
1.对财产所有人将财产赠给学校所立的书据，免征印花税。
2.与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。
四、契税
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的，免征契税。
2.由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学目的免征契税。
五、耕地占用税
学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。
六、个人所得税
1.个人取得的教育储蓄存款利息所得免征个人所得税。
2.高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式给予个人奖励，获奖人在取得股份、出资比例时，暂不缴纳个人所得税；取得按股份、出资比例分红或转让股权、出资比例所得时，依法缴纳个人所得税。
3.对省级人民政府、国务院各部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁布的教育方面的奖学金，免征和个人所得税。

F. 浅谈如何完善对契税的税收征管

近年来，随着城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，即墨市国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大，土地交易日益活跃，价格持续走高，契税收入稳步增长，对地方财政的贡献日益显著。面对土地契税征管职能划转地税部门的崭新课题，如何提高契税征管水平，已成为当前一项迫切任务。

一、目前土地契税征管现状

（一）土地契税现行征管模式。职能划转后，即墨市地税局基本沿袭了财政部门对土地契税的征管思路，确立了“以直接征收为基础，以省局大集中核心征管系统为支撑，以驻市政府市民大厅地税窗口为依托，先税后证”的征管模式。

（二）土地契税征管的主要内容和特点。目前，土地契税管理主要包括土地出让和转让契税征收、减免税管理、开具完税证明等职能。土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，主要采用协议、招、拍、挂等方式，又称一级市场；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，又称二级市场。从目前看，土地出让和转让的主要用途是房地产开发和工业、商业需求。减免税管理是契税管理的重中之重，是主要的风险点之一。除对土地出让、转让征收契税外，按照“先税后证”的要求，地税窗口作为国土部门办理土地证的前置环节，还承担着对所有税款申报缴纳完毕的企业和个人出具《完税证明》的职责，是土地交易流程中的重要一环。

从征管实践来看，契税虽然是一个比较成熟的税种，但对于地税机关而言，却是一个新的课题，其征收管理相对于地税目前征管的其他税种而言，存在较为显著的特殊性，主要体现在：

1、契税税种自身具有特殊性。契税划转前由财政部门专业机构负责征收，其政策设置自成体系，独立性强且内容庞杂，专业性要求较高。

2、契税征收方式具有特殊性。契税征收主要是一次征收，征收开票与调查核实需要同步完成，在后续管理方面缺乏强有力的制约及纠错手段，亦即契税征管需以“即时管理”为主，后续管理的有效性不甚理想。

3、契税征收期限具有特殊性。根据契税暂行条例规定，契税的申报期限为纳税义务发生之日起10日内，由此导致契税的征收有别于其他税种，无固定的纳税申报期限。

4、外部部门协作具有特殊性。土地契税征收涉及土地的权属转移以及特定的纳税群体，其征管的一手信息主要来自国土部门，对国土部门协作的要求较高。

二、土地契税征管存在的主要问题目前，土地契税征管工作正在有条不紊地推进，但还存在一些急需解决的问题。

（一）执法依据尚待明确，管理链条缺失。从执法依据看，契税征管没有明确依照税收征管法执行。根据2001年修订的税收征管法规定：农业税、牧业税、耕地占用税、契税的具体征管办法由国务院另行制定。总局也曾发文暂参照税收征管法执行。由于不能完全适用征管法，在偷税定性、税收保全、强制执行、通知银行扣款等方面手续不足，执法刚性有待考验。划转后地税窗口的职能仅停留在征收职能，后续管理、评估检查职能未全面展开，未能形成征、管查一体的全面管理体制。

（二）培训深度不够，征收人员的整体素质有待提高。由于土地契税政策自成体系，独立性强，土地契税又是土地交易流程中的一环，这决定了与土地交易过程不可割舍性，对专业性要求高。同时，征收开票与调查核实同步完成，对征收人员的整体素质要求较高。因此，培训时，除对契税条例和细则进行政策培训外，应提高培训深度，加强对土地出让、转让等土地交易全部流程的国土知识的培训。

（三）纳税义务发生时间与实际税款申报征收时间脱节。根据契税暂行条例第九条规定：“纳税人应自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报”。同时，第八条规定：“纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。”但征管实践中，土地契税都是在纳税人办证前才来申报缴纳，此时，与纳税义务发生时间滞后少则三月、多则一年，完全取决于纳税人办理土地证的时间。这一脱节严重弱化了契税的刚性，严重扰乱了税款入库、税收收入分析等管理环节，使主动征收变为等待征收，这一问题，亟待解决。

（四）信息化支撑力度应加强。虽然，通过综合治税网上平台，能获取部分土地交易信息，从国土部门网站也可公开查询交易信息。但是，未开发建立起与国土部门信息化联动的软件，一方面，无法在第一时间查阅土地交易，掌握契税纳税义务时间；另一方面，开具完税凭证后，仍然使用纸张手工传递的方式，无法通过网上传递。这都不符合“信息管税”的时代要求。

三、下一步需要加强和完善的工作

（一）强化契税宣传力度，进一步规范理顺执法管理秩序。要通过12366热线、地税门户网站、青岛主流媒体等多种渠道，广泛宣传契税知识，使广大纳税人及时了解契税的纳税义务发生时间、申报、征收要求，完成对土地交易信息第一时间获取，改变现在被动受理的现状，改为及时通知纳税人在签订合同10日内申报入库，从根本上规范税收秩序，走上正轨，为下一步后续管理扫清障碍。

（二）实行针对性培训，切实提高征收人员整体素质。要加强培训深度，有针对性地加强对土地交易知识的专业培训，避免孤立的仅就契税政策论政策的培训。要强化操作性，使征收人员能准确的根据纳税人提供的土地出让、转让合同书、国土局会议纪要、会审意见等文件材料，判定征税税种和计税依据，切实提高整体素质，提高应对税收风险的能力。

（三）以信息化为支撑，强化“信息管税”。加强与国土资源部门协商，联合开发土地契税管理软件。一方面，由国土部门在土地交易第一时间通过软件传递，征收人员根据共享信息通知、跟踪纳税人依法申报完税，逾期未申报的转入后续管理；另一方面，对依法完税的，通过管理软件网上开具完税证明传递国土部门办证，实现轻敲鼠标，一键传送。

（四）把住减免税关，防范税收风险。减免税管理是契税管理的重中之重，是重要的风险点。要认真贯彻落实总局《关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129）和国家税务总局《耕地占用税契税减免管理办法》（国税发〔2004〕99号）规定，进一步规范契税征管职能划转后“两税”的减免管理。一方面要建立严格的审批制度，减少税收流失。另一方面要建立减免税登记台帐，对减免税项目进行案卷登记，有效防范风险。

（五）坚持“先税后证”原则，实施关口控制。要在对土地契税把关的同时，强化对土地出让过程中印花税、耕地占用税的管理以及土地转让过程中营业税、土地增值税、印花税等地方各税的控管，督促其全部在主管税务机关完税后再向国土部门出具完税证明，对涉及地方各税多且计算复杂的，可要求其提供中介机构签证报告。通过“先税后证”，合理延伸管理链条，有效实施关口控制。

（六）努力提高土地契税的税收预测。税收分析是税收管理的眼睛。虽然目前土地契税“被动受理”的现状给科学分析预测带来诸多不便，但总体来看，还是有迹可循。土地出让是土地交易的主体，比率高，根据房地产管理法规规定：地方政府对土地出让应建立年度建设用地计划。虽然土地交易受宏观经济环境影响较大，但土地出让不可能超出该计划，总量是有限度，可预测的。同时，如果国土部门对土地交易的计划信息传递到位，也可提高税收预测的准确性，应积极协调国土部门了解年度土地计划，结合经济宏观发展状况、土地交易信息等指标，探索建立契税科学分析预测机制。（张喜）

G. 什么时候交纳房屋契税新房房屋契税怎么算

什么时候交纳房屋契税

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同确当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证确当天。”

也就是说，按照相关规定，契税在可房产证办理当日起缴纳便可以。

新房房屋契税怎么算

我国《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3—5%。而在2010年国家财政部、税务总局。住建部联合发布的《关于调
整房地产交易环节契税
个人所得税优惠政策的通知》中则又指出，个人购买普通住房，属家庭住房的，契税减半。符合上述条件的，且购房面积小于90平米以下的，契税税率按1%
来计算。同时，属首套住房的，面积在90-144㎡，契税税率为2%，144㎡以上的，契税税率为4%(各地税率不同)。二套住房则不论面积大小，均按照
4%的标准来缴纳契税。

普通住房的界定标准为，小区容积率在1以上，单套建筑面积在144㎡以下，区域平均交易价格相关要求(不同地区政策不同。如郑州，该规定为单套住房销售总价不高于上年度144㎡住房平均交易价格的1.4倍)。

其次，家庭住房的成员范围为购房人、配偶以及未成年子女。

综上，以一套80平米的普通住房为例，如果该住房为首套住房的话，那么根据相关规定，应缴契税为：购房总价×1%;而如果该住房非首套住房的话，则不享有该优惠。以郑州市相关规定为例，则应缴税费为：购房总价×4%。

（以上回答发布于2015-10-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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H. 契税材料需要复印 交契税需要带什么复印

办理契税需提交的申请材料：

1、商品房买卖合同原件和复印件；

2、销售不动产统一发票或收据原件和复印件；

3、购房人身份证原件和复印件（单位提供组织机构代码证原件和复印件）；

4、如果购房人需委托他人代办契税的，应提供委托书原件和代理人身份证原件和复印件（委托书需本人签名、按指印）。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

(8)契税培训方案扩展阅读

据国家税务总局网站消息，国家税务总局日前发布《关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》。根据公告，纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明。

以下为公告原文：

国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告

国家税务总局公告2015年第71号

为落实国务院关于简化优化公共服务流程，方便群众办事和为基层减负等要求，国家税务总局决定，税务机关在受理契税申报缴税过程中，不再要求纳税人提供（无）婚姻登记记录证明。现将有关事项公告如下：

一、纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明。

二、税务机关在受理纳税人家庭唯一普通住房契税优惠申请时，应当做好纳税人家庭成员状况认定工作。如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况。

无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺。如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况。

三、各级税务机关应当迅速将这一便民措施落实到位，切实做好对一线工作人员的业务培训，确保措施落实不折不扣；同时，应当加强督导检查，及时发现落实过程中出现的问题，发现一起、纠正一起。

四、本公告自公布之日起施行。

I. 作培训需开培训费发票，税率是多少

培训费属于现代服务业，小规模纳税人或个人申请代 开（专票）发票增值税税率是3%。由于增值税实行凭增值税专用发票抵扣税款的制度，因此对纳税人的会计核算水平要求较高，要求能够准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。

但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因此《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。具体划分标准为：生产型纳税人，年增值税应税销售额为50万元人民币；批发、零售等非生产型纳税人，年增值税应税销售额为80万元人民币。

(9)契税培训方案扩展阅读

（1）纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为16%。

（2）纳税人销售或者进口下列货物，税率为10%：粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、以及国务院规定的其他货物。

（3）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（4）纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为16%。纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务。