Ⅰ 房地产营销策划方案怎样做
给你一个我们自己用的作业指引
营销策划作业规范化流程指引
◎ 销售周期划分及策略
准备期： 项目立项启动至项目预售开始之前
★ 项目入市的形象导入，认知度从无到有。
宣传策略：以项目形象宣传为主，内容包括项目总体介绍、区位及定位发展；媒体以电视、户外、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传，辅以楼书和销售单页。
需要《营销策划方案评审单》 、《设计任务沟通单》（见销售前期管理流程、作业指引）
售楼处启用。
蓄客期 ：项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前，一般在预售证取得为启动节点。
宣传策略：项目总体卖点归纳，样板间开放，首期入市产品介绍。此期间仍以项目总体卖点宣传为主，通过直投、售楼处接待客户、销售单页。
销售策略：重点通过蓄客，对来访来电客户需求进行统计，在前期市场调查的基础上具体到本项目客户的产品需求情况，竞争对手入市周期与产品特点。为下阶段推出产品、定价提供决策依据。
需要根据《价格审批流程》完成首期入市产品定价及销控；销售团队接待客户说辞需以项目销控表及《销售手册》为准。销售经理在例会上组织置业顾问分析《客户来访登记》中记录的情况，将结果上报。在开盘前做销控表及价格表。
预定房源客户需缴纳部分诚意金或定金，签署认购协议，登记客户信息。认购协议应包含房源信息、附属房产信息、诚意金、选房成功与否后续双方权责等内容。
开盘 ：公开发售房源、签约
开盘不是必须的销售阶段，其目的是促销和项目宣传。如果常规销售已经解决大部分销售目标的情况下，开盘仅仅是形式，其签约、收取房款的内容均可以在日常销售中完成。
开盘工作内容：客户选房及附属物、签约及付款（付款时间也可以另行）、现场宣传推广活动。
开盘是对销售方案的执行，本身就是销售节点的手段之一，不包含策略，重在执行流程。
持续销售期 ：包含强销期至常规销售阶段
在有前期市场宣传推广及客户积累情况下对现有房源自然销售。
宣传策略：延续原有宣传，注意由于产品在建设中，未见全貌因此对项目整体优势及规划、景观等内容需要持续宣传；同时对项目在售产品具体如户型、配套以及促销策略直接传递。上述两者交替或者伴随出现。
销售策略：针对现有产品组合，按照销售目标向客户推荐，随着可售房源减少，产品组合有限，需要增加销售说辞及针对性促销。同时不断累积新客户，注重客户关系维护，注意现有促销策略与下一步推出产品入市策略衔接和避免冲突。
销售价格制定和优惠价格促销均需根据《价格审批流程》，并妥善填写审批表格报批及备案。
销售经理通过例会制度来实时总结销售的市场机会及抗性，帮助置业顾问即使解决问题。对累积的客户日常管理，对处于看房、预定、签约、付款及按揭办理、已购房等不同阶段的潜在客户、准客户、老客户实时统计反馈。
尾盘期 ：项目销售完成90%左右
销售策略：充分利用项目已有知名度及客户关系营销，针对剩余房源分析并针对性的做出促销政策。控制销售及宣传预算，对项目总体营销目标、预算评估。除必备岗位外，撤出其他销售人员。根据《销售过程管理流程》剩余销售任务转物业公司，配置一名客服专员。
价格优惠促销应按照《价格审批流程》中作业指引进行。
◎ 销控目标与定价
销控与销售目标分解
销控与定价策略
★ 销控执行
销控作用：通过对项目房源及附属物的销售控制，实现销售速率、价格、产品组合的最优结果，赢得市场和客户。
目标：
1、现有房源的最优组合，根据户型、面积、位置、单价等差异搭配同期推出。
2、优质房源分期入市，促进全部房源的客户关注度，同时有利于价格调整。
销控表需随销售方案同时报批，分期推出房源时销控变动或特殊房源销控采用同样报批流程。
◎ 项目定位依据
要素 内容 权重分
区域宏观经济 经济发展阶段与居民对住宅的需求直接相关，评估地区经济及人均可支配收入，了解市场属于初期、缓慢发展、扩张期等。项目不超越所在地环境 30%
项目目标 对项目销售目标、形象目标左右项目定位。定位需与销售速度、利润指标挂钩。面向高端市场、中低端市场等细分。 30%
潜在客群 客户需求偏好存在区域差异，群体差异。定位要针对客群期望并引导该期望落实为具体形象 10%
项目产品组合 产品本身塑造和区别客户群，项目中不同产品可以差异定位，但需要有至少一类产品能主要代表项目，那么主要的项目定位宣传围绕代表产品开展。 20%
竞争环境 与竞争对手差异化或者借力跟随，都是为了强化项目形象，与客户群心里感受匹配。 10%
项目定位为定性指标，非价格等定量指标，并没有组合式权重计算方法，这里的权重分指标仅提供重要性参考。
◎ 宣传推广及文案设计概要
★ 设计稿、文案稿件，均需使用《设计任务书》来明确变更、确认内容、讨论结果、需要广告供应商项目负责人、设计任务发出方负责人签字确认。具体宣传包装任务如广告制作、安装、发布、活动布置等内容需使用《任务沟通函》并由上述双方负责人签字确认。
文案：
1、主广告语确认：由品牌管理中心与广告供应方沟通，提出部分广告语选择，出发点是项目定位。经各中心及项目公司多方沟通后确认。
2、其他广告语、软性宣传文字：通过卖点提炼、客户群接受度分析，项目营销团队对综合宣传各类广告语提出意见，由广告供应商提供文案稿，经审核修改后备案。
3、文案定稿后需培训全体销售人员，对宣传内容熟悉并针对促销广告语做好解释的统一说辞。每期销售政策培训应与宣传内容相符。
设计稿：
1、 设计稿内容审核需考虑如下因素：表现内容与项目主体定位是否一致、基本美感、突出内容及其他传递内容是否清晰、详略得当，形式或尺寸是否利于发布、投放或客户接纳使用。系列设计稿应统一初稿，统一讨论，确定签好内容衔接一致、风格统一或针对性明确。
2、 所有设计稿均需随《设计任务书》留印刷稿、小样备案。
广告制作、发布：
1、制作、发布方均为有资质完成该任务的供应商，在发布前项目营销负责人应对供应商资质审核。
2、广告印刷制作等每期《任务沟通函》备案，考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素，用以适时核查每期制作费用波动。
3、广告发布安装需根据项目所在地工商、城管及可能有管辖权的政府部门提前报备报批，一般应提前15~30天进行。与广告位拥有方签署协议。如果该项报批手续由广告发布商负责，应及时跟进督促，了解所有报批手续进展并留档。
Ⅱ 城市人家在2011年有什么大的营销策略
1、第一阶段：12月份两期（12.6—1.2）
（1）、公司年末冲刺全年业绩，降低利润。
2010终极版家装淘宝季
淘家装 淘品质权 淘幸福
（2)、错过这一次 还要等一年
2、第二阶段：1月份到2月份三期（1.3—2.13）
（1)、庆祝城市人家装饰圆满完成全年业绩，为2011年开个好头，不计利润，增加市场占有率。
（2)、提前几个月，直省万余元
同时针对12、1月份的两个节假日，开展节假日宣传活动。例如 “圣诞节家装大派对” “元旦迎新三步曲”。
Ⅲ 市场营销方案
见钱有货
世界一流
按质论价
全案执行
：[email protected]
Ⅳ 市场营销策划的方案模板
一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。
（一）市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：
（1 ）整个产品在当前市场的规模。
（2 ）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
（3 ）竞争品牌市场占有率的比较分析。
（4 ）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
（5 ）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
（6 ）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
（7 ）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
（8 ）各竞争品牌促销活动的比较分析。
（9 ）各竞争品牌公关活动的比较分析。
（10）竞争品牌订价策略的比较分析。
（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。
（12）公司近年产品的财务损益分析。
（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
（二）策划书正文
一般的营销策划书正文由七大项构成。
（1 ）公司产品投入市场的政策
1 、确定目标市场与产品定位。
2 、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
3 、制定价格政策。
4 、确定销售方式。
5 、广告表现与广告预算。
6 、促销活动的重点与原则。
7 、公关活动的重点与原则。
（2 ）企业的产品销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
（3 ）产品的推广计划
策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标
策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。
②策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。
促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
（4 ）市场调查计划
（5 ）销售管理计划
（6 ）财务损益预估
（7 ）方案的可行性与操作性分析。
Ⅳ 制定市场营销策略的方案该如何做呢
1、发现、分析及评价市场机会
所谓市场机会，就是市场上存在的尚未满足的需求，或未能很好地满足的需求。寻求市场机会一般有以下几种方法：(1)通过市场细分寻求市场机会。(2)通过产品/市场发展矩阵图来寻找市场机会。(3)通过大范围搜集意见和建议的方式寻求市场机会。对市场机会的评价，一般包括以下工作：(1)评审市场机会能否成为一个拥有足够顾客的市场。(2)当一个市场机会能够成为一个拥有足够顾客的现实市场时，要评审企业是否拥有相应的生产经营能力。
2、细分市场和选择目标市场
所谓细分市场，是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场。因此#分属于同一细分市场的消费者，他们的需要和欲望极为相似;分属于不同细分市场的消费者对同一产品的需要和欲望存在着明显的差别。细分市场不仅是一个分解的过程，也是一个聚集的过程。 所谓聚集的过程，就是把对某种产品特点最易作出反应的消费者集合成群。这种聚集过程可以依据多种标准连续进行，直到识别出其规模足以实现企业利润目标的某一个消费者群。“矩阵图”是企业细分市场的有效方法。在市场细分的基础上，企业可以从中选定目标市场，同时制定相应的目标市场范围战略。
3、市场定位
目标市场范围确定后，企业就要在目标市场上进行定位了。市场定位是指企业全面地了解、分析竞争者在目标市场上的位置后，确定自己的产品如何接近顾客的营销活动。市场定位离不开产品和竞争，所以市场定位常与产品定位和竞争性定位的概念交替使用。市场定位强调的是企业在满足市场需要方面，与竞争者相比，应处于什么位置;产品定位是指就产品属性而言，企业与竞争者的现有产品，应在目标市场上各处于什么位置;竞争性定位是指在目标市场上，和竞争者的产品相比，企业应提供什么样有特色的产品。可以看出，三个概念形异实同。
4、市场营销组合
所谓市场营销组合，就是企业根据可能的机会，选择一个目标市场，并试图为目标市场提供一个有吸引力的市场营销组合。市场营销组合对企业的经营发展，尤其是市场营销实践活动有重要作用：它是制定企业市场营销战略的基础，它能保证企业从整体上满足消费者的需求，是企业对付竞争者的强有力的武器。