房地产企业税收策划书方案

⑴ 房地产企业进行税收筹划的思路是什么

房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。 目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说，就是税负压力大，那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢？

房地产开发公司常见问题：

1、房地产开发公司成本权证少，进项不足。

房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏发票

2、中介费用之类的中介费用不能提供发票，而且金额很多。

3、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。

4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现，税务风险会增加

房地产开发企业的收入来源复杂，资金支出、流入复杂，财务会计核算困难，无法完全核算企业的收入、支出收入，因此企业的实际经营状况比较混乱。

房地产公司如何降低企业税负

一、利用有限公司的财政返还奖励

操作方式：在地方政府园区注册一家新公司或分公司（不用实体入驻），主体公司把业务分包到新公司，而新公司也等同于承担了主体公司税负，在园区纳税得到当地政府财政支持，促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税，次月奖励返还到公司账户。

增值税返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励

企业所得税的返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励。

案例分析：“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了，也无需过多介绍，在该公司入驻到笔者所在重庆园区后，不仅促进了当地的发展，也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。

增值税： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加税： 169.8w* 12 ％=20.38w

企业所得税： 3000瓦* 25 ％=750w

股东股息税： （3000w- 750w） *20％=450w

企业合计1390w左右的税金，以3000w来看，约一半的利润要交税，实际到手的只剩下约二分之一。

在注册入驻到园区后，享受园区税收返还

增值税：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企业所得税：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户

二、个人独资核征收政策

操作形式：针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题，可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税，不用缴纳企业所得税和分红税。

具体内容：园区和人独资企业应交纳的税率如下。

核定后个人所得税：0.5%~ 2.1％

增值税：1％ （疫情年后由3%变为1%）

附加税： 0.06％ （征收12 ％减半6 ％ ）

综合税负仅在3％左右

案例分析：比如链+的一名股东，他占股20％，年末分红时利润（3000-750 ） *20％=450w，需要缴纳分红税： 450*20％=90w。

在个人独资企业核定后：

增值税： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

个人所得税450*10％*30％-4.05=9.45w

附加税： 4.45w*6％=0.267w

个人独资企业核定征收的税负：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配，90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。

⑵ 房地产开发企业税务筹划怎么做

税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排。尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。 税务筹划是由应为Tax Planning意译而来的。从字面理解也可以称之为“税收筹划”、“税收计划”，但是由于我国将税务部门对于税收征收任务的安排叫做“税收计划”，为之避免与之混淆，在从国外文献中引进这一术语之初，将其译为“税收筹划”、“纳税筹划”、“税务筹划”，一体现税收筹划所具有的实现策划安排的特点。

一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

⑶ 房地产公司税收筹划该如何做

房地产行业一直是我国的朝阳行业，特别是近几年通过房地产庞大的产业链带来的经济效益相当可观，比如重庆最新出台的重庆排名前100民营企业中，前十就有金科、万科、华宇三大房地产企业独占三个名额。当然，房地产行业也承受着较大的税负压力，而且很多环节都是重点监察对象，稍微操作不慎都有涉税风险。那么房地产行业主要的税负在哪几个部分呢？又该如何解决呢？

1 .人工费和社保很高

房地产业的企业成本结构中，人工成本约占20％-30％，但这一部分本来不能作为进行抵扣，而是偏重6％的增值税税负。 而且社会保障税税后，企业必须严格要求为员工买社会保障。其中，关于设计、销售等环节员工的薪酬也比较高，社保基数高，企业社保成本压力大。

2 .外部支出没有票

其实，任何行业都有很多拿不到发票的支出。 例如中介服务、渠道介绍费、招聘的兼职、购买零散的材料等。 很多情况下，向个人支付费用，拿不到票会使得税负增加。

3 .股东红利

25%的企业所得税＋20%的分红税，会使得很多股东不敢从企业里拿钱，特别是房地产行业一直被税务紧盯。企业所得税、分红税个税，都是属于所得税的一种，不管是企业缺票还是分红时都会触碰高额的所得税。那么如何才能合理合规的把钱从公账里拿出来，或者是说如何合理合规的把企业所得税降低就成了房地产企业的当务之急。

现在主流的方式是通过在地方政府园区成立个人独资企业享受核定征收来解决，通过个人独资核定，可以解决企业的无票支出部分，也能减低所得税。在园区成立个人独资企业后去承接主体公司的部分业务或者去承接需要拿出利润的资金。核定后综合税负在3.16%以内，国家法律法规规定个人独资企业无需缴纳企业所得税和分红税，比如重庆某宇房地产企业也通过成立数十家个人独资企业解决自身所得税部分。如开票400万，只需纳税十万左右即可完税，剩余账户里的资金可自由支配提取，无需二次纳税。

如果增值税压力偏高，可以在园区设立有限公司，纳税后获得增值税和企业所得税的扶持返还。增值税和企业所得税返还地方留存部分的70%-90%，如纳税100万可获得35万左右当地财政局扶持奖励。具体纳税比列还需看企业的年度纳税体量，纳税大户一事一议。

小结：不管是个人独资企业还是有限公司返税政策都无需企业实体入驻，只用通过线上入驻的形式享受园区政策。当然在企业享受税收优惠的同时，还需做到三流一致、业务真实方可保证企业合理合法长足发展。节税千万条，合规第一条。

⑷ 房地产公司建了个酒店，有什么好的税收筹划方案

现在处于营改增时期，所以首先要看你的酒店在不在营改增试点的地区，假如在的话，那么就不用考虑金银酒店的营业税的问题了，因为可以以增值税进项税抵扣，营改增的具体规定就你所在的地区的规定为准，我就不多说了；假如不在试点范围的话，那就最好成立一个独立公司经营酒店，分别核算房地产公司跟酒店税收，也就是说不让公司直接经营。因为按照营业税规定，兼营酒店属于兼营服务行业，这样就要交营业税跟增值税，以固定资产入股的话要看你入股比例了，过大的话就视为兼营。
关于兼营行为的法律规定：如果纳税人的应税行为为兼营非应税劳务，则应分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额，分别征收增值税和营业税，如果纳税人不分别核算或者不能准确核算的，其应征营业税的劳务要与应征收增值税的应税行为一并征收增值税。

⑸ 房地产企业税收筹划方案设计

税收筹划，合理避税方案→头像！

针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。

土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

（1）利用临界点
从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

（2）收入分散
对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。

（3）选择适当的利息扣除方法
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。

（4）代收费用并入房价
这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。

增值税800*6%=48万
企业所得税（800-300）*2.5%=12.5万
附加税48*6%=2.88万
增值税返还48*41%*50%=9.84万
企业所得税返还12.5*20%*50%=1.25万
税收总计48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29万。
节税高达70%，综合税负6.5%

另外，注册个人独资将业务分包，以业务的形式将利润转入个人独资企业中，个人独资的个人经营所得税按照行业利润率的10%套五级累进税率计算，个人经营所得税在0.5%-2.1%之间，算是增值税、个人经营所得税和附加税综合税负3%左右。

如果这家公司运用税收洼地的个人独资方式，节税比例非常可观

例如：

该企业可以在园区成立个人独资企业，某某设计中心(**设计部)
以小规模利润 500 万开票举例
· 增值税:500/1.01*1%=4.95 万
· 附加税:4.95*12%/2=0.3万
· 所得税:500/1.01*30%*10%-6.55=8.3万
· 总额:4.95+0.3+8.3=13.55万,

节税比例高达90%以上！