❶ 房地产营销推广方案
房地产营销推广可以使用短信群发的方式来推广
❷ 营销推广策划方案怎么写
详细的网络营销策划书推荐
网络营销策划书六.营销战略：（主要从4p分析）（一）目标市场：1.要确定目标市场，就得先进行目标市场的细分。因目标市场细分有其重要的作用：有利于分析市场，开掘新市场；有利于集中使用公司资源，取得最佳营销效果；有利于制定和调整营销方案，增强公司应变能力。
2.市场细分的原则：
（1）可衡量性：表明消费特征的有关资源的存在或获取这些资料的难易程度；
（2）实效性：目标市场的容易即获取性得公司进行开发程度；
（3）可接近性：能有效地集中力量接近目标市场并有效地为之服务的程度；
（4）反应率：不同的细分市场对公司采用不同的营销策略组合所具有的不同反应程度；
（5）稳定性：细分市场必须在一定时期内保持相对稳定，以便公司制定较长期的营销策略，有效的开拓并占领该目标市场，获取预期收益。
3.市场细分的一般方法：（根据细分程度的不同）
（1）完全细分；
（2）按一个影响需求因素细分；
（3）按两个以上影响因素需求细分。
4.目标市场的评估：
（1）细分市场的规模和增长程度；
（2）细分市场的结构吸引力；
（3）公司的目标和资源。
5.目标市场范围策略：
（1）密集单一市场：只选择一个细分市场集中营销的策略；
（2）有选择的专门化：选择若干个细分市场，再进行专门化，但这些市场必须能使公司能获得利润；
（3）市场专门化：公司集中生产某一市场所需要的各种产品策略；
（4）产品专门化：公司在几种产品中，专门生产一种适合各种顾客需求的产品策略；
（5）完全市场覆盖：公司用各种产品满足各种顾客群体的需要。
6.目标市场进入策略：
（1）无差异营销策略：公司将整个市场当做一个需求类似的目标市场，只推出一种产品并只使用一套营销组合策略；
（2）差异营销策略：公司根据各个细分市场的特点，相应扩大某些产品的花样，品种，或制定不同的营销计划和办法，以适应不同顾客的不同需求；
（3）集中营销策略：公司集中力量于某一细分市场上，实行专门化生产和经营，以获取较高的市场占有率。
7.公司从分析中选择无差异营销策略，向整个社会的整个花卉市场有需求的顾客销售公司产品。
（二）市场定位：在确定目标市场后，使目标顾客理解和正确认识本公司有别于其他竞争者的形象，我们进行了目标市场的定位。
1.市场定位的依据：
（1）产品实体差异化：主要是关注产品实际的，看得见的，可感觉到的差别，这是顾客理解和认同定位诉求的基石，出发点依然是顾客的心理需求。
（2）服务差异化：就是附加产品的差别化。服务是软性的，好与坏的标准难以确定。但公司可以从送货服务，顾客培训服务，咨询服务等方面寻求与竞争者的差异；
（3）形象差异化：在市场上，当实体产品以及附加产品都相似时，公司可树立独特的形象，以显示与竞争者的不同；
（4）人员差异化：公司通过雇佣和培训出比竞争对手更优秀的员工，来赢得强大的竞争优势。
2.市场定位的策略：
（1）比附定位：就是比拟名牌，攀附名牌来给自己的产品定位，借名牌之光而使自己的品牌生辉；
（2）属性定位：根据特定的产品属性来定位；
（3）利益定位：根据产品所能满足的需求或所提供得利益，解决问题的程度来定位；
（4）与竞争者划定界限的定位：与某些知名而又属司空见惯类型的产品做出明显的区分，给自己的产品定一个相反的位置；
（5）市场空挡定位：寻找市场上尚无人重视或未背竞争对手控制的位置，使自己推出的产品能适应这一潜在目标市场的需求的策略。
（6）质量价格定位：结合对照质量价格来定位。
3.公司根据市场定位的选择方法，制定了公司市场定位的策略：属性定位，利益定位，市场空挡定位和质量价格定位四中定位策略相结合。
（三）产品：产品是完成市场销售的基础，产品策略直接影响和决定着其他市场营销组合因素的决策对企业成败关系重大。
1.就目前：公司着重开发和推广核心产品；然后在此基础上增加产品的样式，改善包装等的形式产品；从消费者的角度以满足它们的消费需求开发期望产品，形成个性订购消费；最后根据消费者的购买特性，出售与鲜花相关的产品，如：礼品生日蛋糕等。
2.产品生命周期各阶段的市场营销策略：
（1）介绍期：公司采用缓慢渗透策略，以低价和低促销水平推出新产品。可以使市场迅速接受公司的产品，同时也能实现较多的利润。
（2）成长期：公司主要是改善产品质量（服务鲜花品种等），包装以适应市场需要；开辟新的销售渠道，扩大商业网点；改变广告宣传的目的。由投入期的以建立和提高产品知名度转为以说服消费者接受和购买产品。
（3）成熟期：公司将扩大市场，进军外省的市场，并进一步改善产品及其附加产品。
（4）衰退期：（由于鲜花是人们生活相关的消费品，它的实效性很长，公司暂不考虑）
3.商标：商标代表着一个公司的形象，为此我们在我们的产品（包装长期产品）上印制公司的商标，以提高公司知名度。公司的商标将自行设计，具体采用图形和文字相结合形成单一商标。（请参看网站）
4.包装：公司以简单，富有公司特色的包装来包装产品，主要是美化产品和便于消费者携带。
5.品牌：公司的推广的品牌有以下二种：文字：成信花园域名：www.xxx.com
（四）定价：
产品价格受到诸多因素的影响，包括内部因素（企业的营销目标，营销组合策略，成本和定价组织），还有外部因素（市场和需求的性质，竞争和其他环境因素）。
销售价格制定依据主要有以下三种，见图：
上图主要针对的是传统的定价方法，适合于店面方式销售的定价。而网络营销的价格就必须要具有绝对的诱惑力，人们才更容易进行网络消费，并且网络营销比传统营销方式更节约资金人力等，因而网络销售不能单单根据以上的定价方法，还要结合以下的定价方法：
在确定定价方法之后，还要综合产品销售成本的构成来最终确定产品价格。本公司主要是从种花商人那购买鲜花，然后经过包装等加工出售给客户。所以，公司的产品销售成本主要有：鲜花的原始价格，运费，包装加工费，送花费用；还应包括店面，人力，网络运营等其他成本开支在考虑以上二种因素后，最终决定产品的价格：在公司刚成立时可以实行略高于成本的低价策略，以吸引顾客；在公司进入良性发展后，可以结合特价销售，免费销售以及定制价格，拍卖定价等方式进行产品的推广。在价格上和网上消费上形成不同于其他公司的定价形式，使顾客有购物的新鲜感和乐趣，让他们认为得到了实惠，更能打动他们在我们公司购物的信心。
（五）分销渠道：
一个网络分销系统是企业关键性的外部资源，对于大量从事网络分销活动的企业以及它们为之服务的特定市场而言，网络分销系统代表重要的公司义务的承诺。所以，本公司旨在建立完善的产品分销渠道。
1.其重要性可以从它的功能来说：a.连接产销b.反馈信息c.促进销售d.承担风险e.融通资金。
传统的分销渠道：
企业——消费者
企业——零售商——消费者
企业——批发商——零售商——消费者
企业——代理商——批发商——零售商——消费者
2.网络分销渠道是公司的重要发展部分，就网络分销渠道来分析，它包括：
a.网络直销：生产商通过网络直接销售渠道直接销售产品。可以具体通过建立自己公司的网站，由专门的网络管理员处理有关产品的销售事务；或者委托信息服务商在其网站发布信息，企业利用有关信息与客户联系，直接销售产品。网络直销有许多优点：能够促进产需直接见面；对买卖双方都会产生直接的经济利益；营销人员可以利用网络工具开展各种形式的促销活动；可以使企业能够及时了解用户对产品的意见，要求和建议，改善企业经营管理。
b.网络间接销售：可以克服网络直销的缺点，中介机构成为买卖双方的联系通道，发展前景很好。
c.双道法：企业同时使用直接销售渠道和网络间接销售渠道，以达到销售量最大的目的。
3.综上，本公司将采用双道法进行网络直接销售。在发展的基础上，寻求电子中间商和代理商，以发展分销渠道的多样性。
（六）物流渠道：
1.在公司建立起分销渠道后，把产品传到顾客的手中就要有完善的物流渠道。保证物流渠道的自动化，网络化，信息化，智能化和柔性化，建立适合公司的物流渠道。就公司状况，我们采用物流分层结构和直接结构组合的策略。具体流程请参看流程图示：
2.在物流渠道的模式上，我们采用外包物流和自营物流相结合。利用专业的第三方物流服务，可以降低公司物流成本，提高运作效率，可以把物流所要花的资金用在改善服务质量和发展新业务上来。对那些有特殊要求的客户可以由公司出面进行送货到门。
3.具体的网络营销物流解决方案：订单由网站生成，产品由物流企业完成。具体如下：
（七）销售队伍：
1.销售队伍规模：
公司现在规模较小，拥有x个店面和一个和店面相配合的网站。根据工作量和产出百分比，就有关人员数设计为：
店面工作人员网站技术人员
X人X人
2.销售人员的激励：
（1）销售定额：规定销售人员在一年中应该销售的数额并按产品加以确定，然后把报酬与定额完成情况挂钩；
（2）佣金制度：按销售额和利润额的大小给予销售人员的一定报酬。可以采用如下一些形式：送礼奖金销售竞赛旅游等变相地给相关员工，以激励他们为公司多作贡献。
3.销售人员的绩效评估：
要对销售人员进行激励，就必须建立在他们为公司所做的贡献上来看。评估他们的业绩，以便对他们实行差别激励，对公司和员工都是公平的。
4.本公司评估业绩主要采用以下二种方式相结合的方法：
（1）将各个销售人员的绩效进行比较排队。绩效包括多方面，如：销售潜力工作量促销组合净利润等；
（2）把销售人员目前的绩效同过去的绩效相比较。可以从产品销售额定额百分比访问次数平均客户数等方面进行比较。
（八）服务：
公司从以下四方面建设服务平台：
1.实施员工满意制度，对员工进行培训：使他们掌握处理顾客关系的知识和技能，提高解决顾客问题的能力；
2.提供良好的资讯和个性服务：利用信息平台及时的处理顾客反馈的问题，以及满足他们个性的需求；
3.建立服务质量信息系统，改进服务流程：通过多种途径和方法收集，分类，整理和传递服务质量信息。这些途径包括：顾客，员工和竞争者调查，顾客员工交流，电子邮件，BBS等；
4.及时修复服务缺陷：对于产品，服务员工的素质缺陷或现行服务体制不完善等及时的发现和修复，解决公司存在的各种问题。
（九）广告：
广告在营销战略中占据着重要的地位，选择适合本公司广告方案尤为重要。
1.广告目标：（不同发展时期广告目标有所不同）
（1）.在投入期时采用通志广告（向消费者介绍公司的产品，告诉消费者公司产品的价格质量和售后服务等。并纠正消费者对产品的误会，减少他们的顾虑，树立公司形象和产品形象），以促使消费者对公司初步需求的产生；
（2）.在成长期采用劝说广告，劝导消费者购买公司的产品，突出产品特色，介绍产品优于其他同类产品之处，处使消费者形成品牌偏好；
（3）.在成熟期采用提示广告，提示消费者购买。
2.广告预算：
（1）市场份额：在鲜花销售产业领域，我们已占有一定的市场份额；
（2）广告的频度：我们已经使用投放了一些广告，预算费用交高；
（3）产品特性：我们的新产品具有独到性，所以宣传具有优越性。
3.广告信息：
（1）.经过公司全体员工的讨论，提出公司的广告信息表达口号为：
成信学子诚信为本。
（2）.信息评估：
在公司针对产品市场和公司服务对象的基础上，提出广告语：成信学子诚信为本。既说明了公司的主要消费者，又体现了公司的企业文化：诚信。不仅有亲切感，还突出现代社会所需要的公司形象。
4.广告媒介：
为了达到广告目标，并结合公司的具体情况，公司在以后的发展中，将采用以下广告媒介以及具体形式：
（1）互联网广告：
互联网广告有着比传统广告更多的优点（价格低廉收费合理广告效果更及时更客观更广泛），所以是公司主要的广告宣传手段。
a.旗帜广告：采用486*60像素的gif图片，如公司网站的logo，投放在与公司产品相关的网站中；c.弹出式广告：采用图片弹出式广告，可以大量的投放在著名的网站中；
d.赞助式广告：和其他相关网站联合举办活动，投放少量的资金，要求合作者为公司提供宣传平台。
网络广告形式吸引网民点击的比率：
•游动式广告：40.7%
•横幅式广告：31.2%
•插页式广告：9.8%
•邮件式广告：6.2%
•按钮式广告：7.9%
•文字式广告：4.2%
（2）传统广告：
a.传统广告在人们眼中还处于重要的地位，也是人们生活身边的容易接受的广告形式。他和互联网广告互相补充，因此进行一些传统广告的宣传是很有必要的。但具体的投放时间和投放资金规模则视情况而定。着眼于公司的目标群体，在学校的报刊和广播中进行投放，在取得一定的良好效益后，可以进一步在成都的媒体中投放，形成一个圆，不断地向四州扩散。
（3）其他广告：
在以上的广告投放后，结合实际市场环境，可以灵活的增加其他广告形式。
5.广告效果评估：
（1）通过服务器端的访问统计软件随时进行监测：利用统计软件生成报表，公司就可以很方便的了解什么时候有多少人访问国广告页面，有多少人通过广告直接进入到公司网站的；
（2）通过察看客户反馈量：从form提交量和email在广告投放后是否大量增加，来判断广告投放效果。
通过上面的效果评估方案得到广告投放的效果，对于那些没有实际收效的广告要果断的退出，对于那些投放效果良好的广告要么保持或增加投放。在有必要时可以投放备选广告方案。
（十）促销：
公司的促销方式主要分为两种：人员推销和非人员推销，并且在公司发展的不同时期有重点的采用具体的促销方式。
本公司主要从事的是鲜花礼品的销售，属于生活资料生产经营的企业。根据促销组合的推广影响因素，公司主要运用拉式策略，重点放在广告上，其次是营业推广，然后是人员推销，最后是公共关系。
针对公司刚刚成立不久，在资金，人力等方面都面临着困难。因此，在公司的投入期主要以广告和适当的人员推销为主，使公众认识和了解公司的产品和服务目的，基本的在消费者心里树立公司的企业形象，使一定数量的消费者能在公司购买产品并利用他们对本公司良好服务态度宣传公司。具体促销方式组合如下表：
公司在不同时期的促销目标和组合
产品生命周期促销目标主要促销方式
投入期认识了解产品广告适当的人员推广
成长期增进兴趣和偏好广告公共关系
成熟期创造和保持竞争优势保持和扩大市场占有率广告公共关系营业推广
衰退期促成信任，提醒购买营业推广为主，铺以广告
如果在投入期能按照促销方案顺利进行，以后的促销就能有保障，公司一定能取得销售量的长足提高，抢占市场占有率，使公司得到更大得利益。
（十一）R&D（产品完善与新产品开发举措）：
在当今社会，经济社会飞速得发展，给新产品的开发和产品的完善带来了很大的难度。为此，公司着眼于本市场的热点，着重于产品品种的完善，引进我国没有的又有特殊价值的鲜花产品。与种花客户联合 培养花种，并增大这方面的投入。
（十二）市场调研：
1.公司市场调研采取的手段：
（1）询问调研：在顾客与销售人员进行产品交易的同时，销售人员可以礼貌的与顾客交流，询问一些有关产品和服务以及顾客的认知等问题；或通过网站的BBS留言，email等电子手段进行调查；
（2）观察调研：销售人员在销售商品的同时，观察消费者的购买习惯，购买行为已取得资料；
（3）调查问卷：在一定时期发放问卷，以收集没有在本公司购买过商品的人为什么没有选择公司的产品。
2.在确定具体的调研手段后，公司具体制定了调研的步骤：
（1）预备调研阶段：包括初步情况分析和非正式调研二项内容，一边以便明确调研目标；
（2）正式调研阶段：收集一手和各种二手资料；设计调研表格，让被调查者填写；抽样设计，抽取一部分推算总体情况；实地搜查资料；
（3）结果处理阶段：主要是整理分析资料，用统计的方法得出调查结果，提出调查报告和追踪报告采纳程度和实施效果。
（十三）公共关系：
公共关系是一种以长期目标为主的间接的促销手段，但不仅仅限于促销。发展良好的公共关系也是我们公司的又以目的。
1.公司作了如下公共关系决策：
（1）公关目标:成信花园，诚信交易；
（2）公关活动：a.利用新闻媒体向社会大众介绍公司和产品；
b.加强与公司外部组织的联系，得到他们的支持；
c.举办专题活动，扩大公司影响。如有关花卉的知识有奖比赛等；d.参与公益活动，展现公司风貌和改善人际关系；
e.建设公司文化，提高公司职员素质，活跃公司文化氛围，美化公司环境等。
2.评估公关效果：主要方法是计算宣传报道在媒体上的显露次数和时间。
八．行动方案：（用表格方式加以说明）
时间具体营销活动备注
2004．11建立公司活动地点，招收员工和初级产品的来源建立公司
2004．12建立公司电子商务网络并取得公司域名等电子商务网络建设
2005．1进行各种广告投放，宣传
2005．2进行产品营销推广，建立完善的物流体系不定期进行公共关系营销战略
2006寻求合作者，连锁分店
2007制定新的战略和新产品的开发
注：更多营销活动略
十一.方案调整：
以上的整个方案实施过程中，难免会出现营销战略计划与现实情况脱节的地方。为了避免和减少未知的损失，有必要在出现问题的情况下进行方案的及时调整。下面就具体情况详细说明调整的方案：
1.在定位方面：针对公司的不断发展，可以从原来的成信学子扩展到整个国内消费者，面向中上等的消费者，提供更完备，更好的服务；
2.在产品方面：提高产品的档次，以及增加产品的种类；引进更多并且是消费者需要的附加产品；
3.在定价方面：从原来的低价销售过渡到中等销售价格，并可以变相地给予消费者以实惠；
4.在分销方面：可以转变公司角色，成为其他销售公司和客户的纽带，在其中收取中间服务费；同时完善本公司的多种销售渠道，创新销售渠道的规则和方式；
5.在销售队伍方面：业务的发展要求更多的营销人员，并加大他们业务能力的培养；增加激励措施，引进有能力的网络营销人员；
6.在服务方面：建立更加完善的售后服务和面对面的销售服务，及时的解决客户的问题和各种争议，提供更好的服务；
7.在广告方面：随着网络的发展，有更多的人会进行网络消费，在以后的广告投放中，加大互联网广告的投放，逐步减少传统广告业务的比例。并增加互联网广告的形式，以适应不同年龄段的消费者；
8.在促销方面：增加促销的形式，如：限量抢购零价格产品买一送一等促销手段；
9.在其他的方面：根据具体情况而定。
当然，调整要根据具体的环境而定，如果在有必要进行调整的时候，现状又发生了未知的变化，那么就没有必要再按照以上调整方案进行。就得再根据具体市场环境作好方案设计，以保证整个营销计划的顺利进行，使本公司得到更高的社会经济利益。
网络消费者分析：
（一）网络环境下消费者行为的转变：
1.消费者消费个性回归
2.消费的主动性增强
3.消费者直接参与生产和流通的全过程
4.消费者选择的理性化
5.时间上现货、期货市场并举
6.价格仍是影响消费的重要因素
7.追求消费过程中的方便和享受
（二）总体特征：
1.很年轻：网络消费者年龄从1995年开始略有增加，至今为33岁；女性用户继续增加，并且大多是现代年轻人；
2.很富裕，有知识：第五次调查结果表明，网络消费者平均年薪为59000美元，并有更多的计算机人士加入网络。目前，网络消费者中从事与计算机相关工作的人数众多，为31.4％；教育界用户占第二，为23.7％；
3.很有理想：大多数用户认为他们是民主人士；
4.很注重自我：他们都各自有一些独特的，不同于他人的喜好；
5.头脑冷静，擅长理性分析；
6.对新鲜事物的孜孜不倦的追求是网络消费者的又一大特色；
7.好胜而缺乏耐心是网络消费者的共同特征；
8.网络消费者的品位越来越高；
9.网络消费者的价值观的变化使得他们采取了不同以往的态度与期望。
（三）网上消费者的5W1H分析模型：
WHO——网民及网上购物者年龄/性别/受教育的程度/收入水平/行业分布
WHY——上网目的及网上购物理由
WHAT——信息内容及商品和服务
WHEN——上网时间及配送
WHERE——上网地点及网站选择
HOW——上网方式及网上支付
（四）消费者市场的类型：
1、男性消费市场
2、中青年消费者市场
3、中等收入阶层市场
4、具有较高文化层次的职业层市场
5、不愿意面对售货员的顾客市场
就目前，网络商面临的挑战是如何吸引更多的网民，并努力将网站访问者变为消费者。
（五）消费者的购买动机：
1.网络消费者的动机是指在网络购买活动中，驱使网络消费者生产购买行为的某些内在的驱动力；
2.对公司促销部门来说，通过了解消费者的动机，就能有依据的说明和预测消费者的行为，采取相应的促销手段；对于网络促销来说，动机研究更重要；
3.网络消费者的动机可分为：需求动机和心理动机。前者是指人们由于各种需求，包括低级的和高级的需求而引起的购买动机，后者是由于人们的认识，感情，意志等心理过程引起的购买动机。
（六）消费者的需求动机：
1.传统需求层次理论在网络需求分析中的应用：主要有：生理的；安全的；社交的；尊重的；自我实现的的需求。对于多数人来说，实际生活中的需求是多层次的，如下图说明：
2.现代虚拟社会中消费者的新需求：这种需求是人们希望满足虚拟环境下三中基本需要：兴趣、聚集和交易。设计的网站要从调动顾客兴趣着手，利用和谐的气氛和丰富的信息资源聚集顾客群体，通过完善的检索手段和通讯设计充分交流信息，最后达到扩大销售的目的。
（七）消费者的心理动机：
1.理智动机：众多网络购买者大多是中青年，具有较高的分析判断能力；
2.感情动机：是由于人的情绪和感情所引起的购买动机；
3.惠顾动机：这是基于理智经验和感情上的，对特定网站，图表广告，商品产生特殊的信任与偏好而习惯地前往访问并购买的一种动机。
（八）网络消费需求的特点：
1.网络消费仍然具有层次性：网络消费本身是一种高级的消费形式，但就其消费内容来说，仍然可以分为由低级到高级的不同层次；
2.网络消费者的需求具有明显的差异性：网络消费者来自世界各地，国别不同，民族不同，信仰不同，生活方式也不同，因而产生了明显的需求差异性。所以公司必须在整个生产过程中，从产品的构思，设计，制造，到产品的包装，运输，销售，认真思考这种差异性，并针对不同的消费者的特点，采取有针对性的方法和措施。
3.网络消费者的需求具有交叉性：在网络消费中，各个层次的消费不是相互排斥的，而是具有紧密的联系，需求之间广泛存在交叉的现象。
4.网络消费需求的超前性和可诱导性：网络冲浪者大都具有超前意识，他们对新事物反应灵敏，接受速度很快。从事网络营销的企业应当充分发挥自身的优势，采用多种促销方法，启示，刺激网络消费者的新的需求，唤起他们的购买兴趣，诱导他们将潜在的需求转变为现实的需求。
（九）网络消费者的消费特点
1.地域特点：以经济、文化、政治等中心城市为主
2.文化特点：以大学、大专、中专文化程度为主
3.职业特点：专业技术人员，学生，办事员，商业／服务业人员，国家行政管理人员，生产／运输设备操作人员，无业人员，军人，农林牧副渔水利业生产人员
4.年龄特点：35岁以下
5.性格特点：注重自我，要求独特；头脑冷静，擅长分析；兴趣广泛，追求新鲜；争强好胜，缺乏耐心。
6.性别特点：男性达到67％
7.收入特点：中等偏上收入家庭4000元/月以上
（十）影响消费者购买的主要因素：
1.节省时间：46.7%
2.操作方便：44.2%
3.节约费用：33.4%
4.出于好奇，有趣：32.6%
5.寻找稀有商品：29.7%
“节省时间”(46.7%)和“操作方便”(44.2%)仍然是网民进行网络购物的主要原因。从网民进行网络购物的原因可以看出，就某些特定的产品而言，与传统的店面购物的方式相比，网络购物更加方便、快捷、实惠且充满乐趣，这些特点已得到越来越多的网民的认同。
（十一）网络消费者购买行为类型：
介入程度
品牌差异
高度介入
低度介入
品牌差异很大
复杂的购买行为
寻求品种的购买行为
品牌差异很小
减少失调的购买行为
习惯性购买行为
（十二）网民一般采取的付款方式：
1.货到付款（现金结算）：37.7%
2.邮局汇款：25.3%
3.网上支付：15.3%
4.信用卡（或储蓄卡）：14.0%
5.EMS、快递代收货款：2.0%
6.银行汇款：4.1%
7.银行存折账户划付：1.6%
（十三）网民认为目前网上交易存在的最大问题：
1.安全性得不到保障：33.4%
2.产品质量、售后服务及厂商信用得不到保障：33.0%
3.付款不方便：11.5%
4.送货耗时、渠道不畅：8.7%
5.价格不够诱人：6.6%
6.网上提供的信息不可靠：6.0%
7.其它：0.8%
与传统的销售方式相同，信誉和服务仍然是B2C电子商务网站需要恪守的原则。
❸ 房产如何策划销售方案
第一节：销售策划概述
销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放
二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。
三：系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四：可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
❹ 公寓策划案怎么写
篇一：酒店式公寓策划案
酒店式公寓策划案
一、 必要性与选址
商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为：
1、 将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。
2、 针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园
的经营状况都是免堪其难）。
基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：
1、 通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。
2、 使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。
3、 标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。
4、 考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。
二、 酒店式公寓行业特点
酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。
近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎
合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。
真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服务，可以说集传统酒店与传统公寓的长处于一身，而价格又比住酒店要便宜，实际消费群体为商务、旅游人士为主。
当前，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。
三、 国内酒店式公寓市场发展情况
1、香港酒店式公寓市场发展情况
在香港的酒店式公寓市场可能是最强势的，它们的长期租客的百分比要高于大多数别的城市，如：约有50％的租客租期超过6个月，15％的租客租期超过1年。所以，在香港绝大多数酒店式公寓的起租期为3个月，只有少数的如parkview的租期可以以天计算，但一天的租金是长期租金的双倍。近两年来，香港酒店式公寓的租市有较大下滑。
2、北京酒店式公寓市场发展情况
目前北京房地产市场出现了酒店式公寓，并且数量在逐渐增加，尤其东部房地产市场数量增幅更快。有几点利好因素的诱惑开发商投资建设酒店式公寓：CBD规划台出；加入WTO后，准备进京的境外
中、小公司；投资热过程中获取高回报率；小型SOHO是个机会；由于东部工厂拆迁及有关部门对服务业的扶持，目前开发商将服务业定为目标客户之一等。
3、上海酒店式公寓市场发展情况
上海作为中国的金融贸易中心，正吸引着越来越多的跨国集团、跨国大公司和大财团的进驻，随之而来的是大量的外籍经营管理都民拥入了上海。优厚的津贴补助，使驻沪的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的短期居所。同时，国际性商务活动的往来频繁，使越来越多的境外驻上海办事机构如雨后春笋般迅速“抢滩”上海，但出于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向于租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为宾馆房租七八分之一的酒店式公寓，这样既能享受方便、舒适的服务，又能节省开销，公司也乐于接受。
四、 武汉酒店式公寓市场基本状况
武汉市的酒店式公寓物业是继深圳、北京、上海的成功案例的基础上发展而来的。虽然在深圳、北京、上海都有比较成功的案例，但在武汉市场仍属于一个新的产品形态。特别是全精装修、酒店式公寓，武汉现有的所谓“酒店式公寓”都仅仅假借了这样一个概念，真正实施的精装酒店式公寓只有圣淘沙万松园国际公寓、武汉阳光假日公寓、吉祥国际大厦、彩天名苑酒店式公寓等少数项目。
1、圣淘沙?万松园国际公寓
圣淘沙?万松园国际公寓是武汉圣淘沙置业有限公司开发的武汉市首座钢结构全精装修酒店式公寓项目。该项目地处汉口金融中心和
篇二：公寓活动策划书
公寓活动策划书
（“将春天迎进爱心老人公寓”活动策划书）
一、活动背景及目的
春天来了，给万物带来了生机与希望；春天来了，给你我带来了温暖与憧憬；春天来了，让我们想起了自己童年那些快乐的日子；让我们想起了陪我们成长的爷爷、奶奶?
在我们身边，也有许多的爷爷、奶奶，他们由于种种的原因，不得不生活在敬老院中，他们内心充满了孤独，他们渴望社会的关心与帮助！
经济的飞速发展虽然给我们的生活带来了便捷，但又将“空巢老人”这个问题摆在人们面前，曾经“百事孝为先”，可如今却要将“常回家看看”写入老年法，靠法律来给那些孤独的老人一些精神的慰藉。这是值得我们深思的问题。 该是我们行动起来的时候了。老吾老以及人之老，把我们对自己亲人的关爱分出来一小部分给那些内心孤独的老人们，把春天送进他们的心灵，用我们的实际行动，让那些爷爷奶奶，老有所养，老有所依，心中温暖如春。 二、可行性分析
1、泱泱中华，礼义之邦，道德传统，源远流长。敬老孝老，是我们的传统美德，是我们做人的本分。
2、我国现有亿老人生活在社会这个大家庭中，敬老助老事关千万家，连着你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。
3、本次活动响应了校团委关于开展“关爱空巢老人‘六个一’志愿服务行动”的号召，让本次活动更具有现实意义。
4、每一位大学生都有一颗炽热的心，相信他们会积极参与本次活动，用实际行动，关爱帮扶身边每一位老人，让敬老助老之风遍及城乡每一个角落。 5、老人们喜欢与孩子接触，这一点也将加大本次活动成功的可能性。 三、策划组织单位 浙江建设职业技术学院 四、活动范围 爱心老人公寓。
五、活动时间 待定
六、活动流程 ★前期准备
1、通知各层长商讨本次活动。
2、以短信的形式通知各寝室长本次活动的具体内容并希望她们积极参与到本次活动中来。
3、接受会员的报名，并做好记录，并将参与人员进行分组。 4、准备此次活动要用的物品，如慰问品、劳动工具等。 5、从参与者中征集一些节目，到时为老人表演。 ★活动要求
1、所有人员一切听从指挥。
2、参与者与老人言谈交往时，要心怀谦恭，举止礼貌，送上真诚笑容。 3、切实按照校团委关于“关爱空巢老人‘六个一’志愿服务行动”的要求来举办本次活动。 ★活动程序
1、所有参与活动的人员按照通知的时间、地点集合，检查携带物品是否齐全，一切就位后准时出发。
2、到达敬老院后各小组及时找到自己的帮扶对象，并将本小组携带的慰问品分发给老人。
3、与结对老人们聊天，给他们讲讲我们的校园生活以及外面发生的新鲜事，并耐心聆听老人的诉说，在聊天的过程中，可以为老做一些力所能及的事情，如为老人梳头，给老人剪指甲等。
4、适时向老人介绍一下日常保健、养生方面的小常识。
5、根据我们的前期调查，在爱心老人公寓生活的老人没有过过生日，本次活动我们将为他们集体过一次生日，祝愿他们健康长寿。
6、在敬老院的开阔地带，为老人们表演我们精心准备的节目，在文艺节目之间，插入一些适合老人参与的互动环节，让老人们参与进来，在开心快乐中度过美好的时光。
7、当一部分志愿者们表演节目的同时，另一路志愿者们进入老人的房间，帮老人整理内务，打扫室内卫生。 8、表演结束后清理场地。
9、活动接近尾声，参与活动的志愿者们与领导和老人们合影留念。
10、为敬老院留下我们的联系方式，并与他们保持长期的联系，让我们志愿服务真正长期开展下去。 ★人员安排
项目
联系敬老院、联系车辆
准备所需物品（慰问品、劳动工具等） 接受报名、筛选志愿者 新闻宣传、文字材料 后期展板宣传 ★后期工作
1、宣传部积极开展后期宣传工作。 2、总结本次活动得与失，给本次活动打分。 七、活动金费预算
我们将本次活动预算列成如下表格： 项目 慰问品 交通费 演出耗材 总计
注：其它开支就具体情况而定。
金额/元
备注人员安排
**************学院
篇三：公寓活动室策划
重庆三峡医药高等专科学校
“学
生
公
寓
活
动
室”
策
划
二〇一三年十二月一日
栋公寓 季财4
学生公寓活动室策划书
一、策划背景
为了丰富同学们的校园文化生活，不断提高学习成绩，交流学习经验，文化素养，提升综合能力，挖掘，培养和展示各种才能，便捷与同学之间的交流，促进友谊的升华，为美好的大学生活留下一笔灿烂的财富，重庆三峡医药高等专科学校于20XX年12月决定开展“学生公寓活动室、自修室”创意设计评比大赛，营造和谐优质的使用环境，以进一步促进我校同学的学习、生活。
二、策划目的
增强同学们的主人翁意识，打造和谐、温馨的学习、环境。
三、策划主题
服务同学，公建美好；放飞梦想、幸福起航。
四、开展时间
12月份开始
五、活动地点
学生公寓活动室
六、承办单位
校学生公寓自律管理委员会
七、面向对象
重庆三峡医药高等专科学校全体学生
八、活动流程：
（1）、校学生公寓自律管理委员会主要负责人在学术大厅召开任务布置会议，参加人员主要有校部主管老师及九个楼栋的主要负责人。商讨活动室的布置；
（2）、安排宣传部做好宣传。
（一）、前期准备:
1、材料的准备
活动室：壁纸、绘画材料、哑铃、象棋、围棋、跳棋等、沙袋、收音机、镜子、信箱
自修室：壁纸、花盆、书桌、椅子、绘画材料、钟、人体解刨图
2、活动室布置
（1）、墙壁要用红色或橘黄色纸张覆盖，纸上可以画一些关于健身的图片，布置出充满活力的活动室；
（2）、用钻机在天花板上转几个孔，然后用绳子吊挂沙包供同学锻炼；
（3）、摆放方桌，放上象棋、围棋、跳棋等；
（4）、活动室中要有躺椅、哑铃，方便同学放松心情，缓解压力；
（5）、在门口挂上活动室规章制度；
（6）、活动室中要配置一台比较好的配有放松指令的收音机，及各种放松训练的指导语和音带，可以播放一些轻音乐；
（7）、活动室门口要配置一个信箱，是有问题而又不敢当面说出来的人也有途径表达自己的问题，从而及时得到解决；
（8）、活动室中给学生配置镜子；
（9）、活动室中有一面墙则是用特殊材质设计制作的可擦写的“涂鸦板”，在可擦写的“涂鸦板”上,学生可以把自己想说的话以及想表达的情绪通过文字和图画随意地写到上面。
3、自修室的布置
（1）、墙壁要用浅绿或浅蓝色纸张覆盖，纸上可以画些轻松诙谐的图片，以此营造温馨的学习环境；
（2）、摆放书架、椅子；
（3）、自修室中要有桌椅共值班人员用，桌上放一本登记本，同学们来了之后可以看看书，调节心情，同时还可以用于个别谈心；
（4）、墙上挂上人体解剖图，另一面挂上一个“静”字；
（5）、在门口挂上活动室规章制度；
（6）自修室中可以放几盆盆景，用于美化环境，同时也给人一种舒适感；
（7）、自修室门口要配置一个信箱，是有问题而又不敢当面说出来的人也有途径表达自己的问题，从而及时得到解决；
（二）、活动步骤：
1、邀请学院领导、校学生公寓自律管理委员会及各楼栋主要负责人 参加开幕式；
2、活动室自修室每天定时开放，并规定人员值班；
3、适时邀请相关专业人士现场指导，以此帮助同学；
4、校学生公寓自律管理委员会及时活动室自修室的工作总结，并虚心接纳同学的意见，努力把活动室自修室办成学校的特色活动。
九、规章制度
1.活动室自修室只限本楼栋师生使用，外楼栋借用须报本栋自管会负责人批准。
2.各部门或班级使用活动室自修室须提前两天向相关负责人预约，并填好申请信息。
3.爱护公共财物，保持室内清洁。严禁吸烟和随地吐痰，不得高声喧哗。严禁践踏桌椅，损坏公物照价赔偿
❺ 怎样策划房屋销售的营销方案
第一节:销售策划概述
销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节:销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是"纲"，销售策划则是"目"，"纲"举才能"目"张。
一:项目策划所包涵内容:
(一)市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机、入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放
二:销售策划所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划的内容及步骤
一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解，所谓"知己知彼、百战不殆"。
三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四:项目再定位:根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五:项目销售思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六:项目销售策略:
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备:
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2、你已经知道目标客户是哪些人;
3、你知道你的价格适合的目标客户;
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7、已制定出具竞争力的入市价格策略;
8、制定合理的销控表;
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11、尽力完善现场氛围;
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13、其他外部条件也很合适。
二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的:降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节:销售策划的原则
一:创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二:资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。
三:系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实:在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四:可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节:检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。