运营商商务楼宇营销方案

A. 移动营销有哪些方式

十种。

第一种方式：即时通讯营销。即时通讯营销又叫IM营销,是企业通过即时工具帮助企业推广产品和品牌的一种手段。

第二种方式：聊天群组营销。聊天群组营销算是即时通讯工具的一种延伸,具体是利用各种即时通讯软件中的群功能来展开营销。

第三种方式：搜索引擎营销。搜索引擎营销是当下最主要的网站推广营销手段之一，因为是免费，因此受到众多中小网站的重视，搜索引擎营销方法已成为网络营销方法体系的主要组成部分。

第四种方式：BBS营销。BBS营销又称论坛营销，就是“利用论坛这个交流平台,通过图文、视频等方式传播企业产品、品牌和服务信息，从而让客户更加深刻地了解企业的产品和服务，而达到宣传企业产品、品牌和服务的效果、加深对市场认知度的网络营销活动。

第五种方式:病毒式营销。所谓的病毒式营销，其实是一种较常用的网络营销方法，一般用于进行网站推广、品牌推广等;病毒式营销利用的是用户口碑传播的原理,在互联网上,这种“口碑传播”更为方便,可以像病毒一样迅速蔓延。

第七种方式：网络事件营销。网络事件营销是组织、企业主要以互联网为传播平台,通过精心策划、实施可以让公众直接参与并享受乐趣的事件,并通过这样的事件达到吸引或转移公众注意力，增进、改善与公众的关系，塑造组织、企业的良好形象，以谋求企业更大效果的营销传播活动。

第八种方式：网络图片营销。网络图片营销就是组织或企业把设计好的富有创意的图片,在各大论坛、博客、空间、和即时聊天等工具上进行传播或通过搜索引擎的自动获取，从而达到传播企业产品、品牌、服务等信息,来达到营销的目的。

第九种方式：网络视频营销。网络视频营销指的是组织或企业将各种制作好的视频短片放到互联网，达到宣传企业产品、品牌以及服务信息的营销手段。

第十种方式：网络软文营销。网络软文营销，又叫网络新闻营销，一般是借助网络上的门户网站、地方或行业网站等一些平台来传播一些具有新闻性、阐述性和宣传性的文章，包括一些深度报道、网络新闻通稿。

(1)运营商商务楼宇营销方案扩展阅读：

优势：

要从三个重要维度来看，首先是(用户)规模大不大，其次是(对用户)改变和影响强不强，最后是成本低不低。

中国手机用户已超10亿，其中手机网民超过4亿，中高端用户大约在1.5亿上下。这些数字对比其他媒体类型，影响的广度、深度和电视及互联网在一个量级，大大领先于报刊、广播和户外这些传统媒体。规模不可谓不大。

目前典型手机用户每天与手机接触频次为120~150次，视线驻留时间在123分钟左右，媒体伴随时间超过15小时，视线接触距离在15厘米左右。

另外，手机实现了从“碎片时间垃圾化”到“碎片时间黄金化”的转变，真正实现了碎片时间的媒体价值。

最后，移动营销体现的到人(通过运营商号码、设备号和使用行为对应)、到位(到具体位置和移动轨迹)、随时随地、全互动、强注意以及O2O(线上到线下的连接)，这6点特性是与传统营销包括互联网营销有明显差异且有优势的。以上三个角度，体现的是对用户影响改变不可谓不强。

B. 运营方案、营销方案、文案方案、推广方案 怎么去定义

一、竞品分析

1.选择竞品，做好定位(选择两个产品最好，最多三个)

如何获取竞品?

A、网络搜索类似产品关键词，假设你的产品是一款三国主题的卡牌游戏，你可以输入主要关键词“三国 ”,一般排在自然排名前面，网络竞价推广前面的产品都是竞品。

B、各大移动应用市场上用关键词查找，如36091应用市场，应用宝，豌豆荚等。

C、行业网站上查找最新信息.。

D、咨询类网站如艾瑞、DCCI、Alexa等是相对靠谱渠道。

还有其他的方法，如通过参加行业展会，同行交流等渠道获取竞争对手信息，这里不一一介绍了。竞品分析选择两个产品最好，最多三个。

2.竞品分析，得出结论(选择恰当的分析方法来分析，根据分析得出结论)

一般来说，比较全面的竞品分析要从用户，市场趋势，功能设计，运营推广策略等方面来展开。这里我们把它细化成以下几个维度:

1、市场趋势、业界现状;

2、竞争对手的企业愿景、产品定位及发展策略;

3、目标用户;

4、市场数据;

5、核心功能;

6、交互设计;

7、产品优缺点;

8、运营及推广策略;

9、总结&行动点。

对于移动互联网部门市场推广总监来讲，可以只关心市场部分，功能及设计这块可以忽略，如从1,2,3，4,7,8这几部分对竞品进行分析，重点关注市场数据及运营推广策略。

这里拿一款移动旅游APP来说，运营数据可从下载量、用户数、留存率、转化率、活跃用户数、活跃时长等来进行竞品分析。运营及推广策略可从竞品的渠道管理来分析，如应用市场投放，移动论坛，市场活动，软文投放，社交化媒体表现等。

3.根据结论，得出建议

通过对上述竞品分析，可以大致得出一个比较有市场商业价值的结论。

二、产品定位

将产品定位单独一个篇幅来讨论可见其重要性.清晰的产品定位，目标用户群定位是运营推广的基石。目标用户群分析的越透彻，越清晰，对于后期产品推广起关键性助推作用。

1、产品定位：

一句话清晰描述你的产品，用什么样的产品满足用户或者用户市场。

如：

陌陌：一款基于地理位置的移动社交工具

QQ空间：一个异步信息分享和交流的平台，是QQ即时通讯工具的补充

91运营网：分享互联网产品，电子商务运营干货

酷social：关注移动社交发展趋势，探讨移动社交商业价值

2、产品核心目标：

产品目标往往表现为解决目标用户市场一个什么问题。这个问题分析的越透彻，产品核心目标越准确。如：

360安全卫士解决用户使用电脑的安全问题。

微信为用户提供流畅语音沟通的移动应用。

3、目标用户定位：

一般按照年龄段，收入，学历，地区几个维度来定位目标用户群体。

4、目标用户特征:

常用用户特征：年龄，性别，出生日期，收入，职业，居住地，兴趣爱好，性格特征等

用户技能：熟练电脑办公，外语能力强

与产品相关特征：a电子商务类：购物习惯，年度消费预算等

b交友类：是否单身，择偶标准

c游戏类：是否喜欢3D游戏，是否有同类型游戏经验

5、用户角色卡片：

根据目标用户群体围绕目标用户特征建立用户角色卡片。

6、用户使用场景

用户使用场景是指将目标用户群投放到实际的使用场景中。

还是以上述比价APP为例，张三每天来到了万达商场某体育用品店，看到了科比二代球鞋售价1400元，顿时心动想入手，他用比价APP进行二维码扫描发现京东售价800，淘宝售价810，APP主动提示建议在京东购买，张三迅速浏览了商品的高清图片和产品说明，因为店家可以包邮，所以张三放弃了在线下购买。

三、推广方案

移动互联网行业，创业公司市场则适合多面出击，把能够想到的各种途径方式都去尝试，用最小的投入把品牌效果最大化。在想到的 100种方法里，不断测试出一种最有效的方法，剔除掉其中99个，集中火力把手里的资源集中在一个可能爆发的点上，不断放大，不断分析，等待爆发。最终吸引更多的注册用户，提高自己的市场份额。

1、渠道推广：

线上渠道

A 基础上线：各大下载市场、应用商店、大平台、下载站的覆盖Android版本发布渠道：推广的第一步是要上线，这是最基础的。无需砸钱，只需最大范围的覆盖。

下载市场：安卓、机锋、安智、应用汇、91、木蚂蚁、N多、优亿、安机、飞流等;

应用商店：geogle商店、HTC商城、历趣、十字猫、开奇、爱米、我查查、魅族商店、联想开发者社区、oppo应用商店等;

大平台：MM社区、沃商店、天翼空间、华为智汇云、腾讯应用中心等;

客户端：豌豆荚手机精灵、91手机助手、360软件管家等;

wap站：泡椒、天网、乐讯、宜搜等。

web下载站：天空、华军、非凡、绿软等

iOS版本发布渠道：AppStore、91助手、pp助手、网易应用中心、同步推、快用苹果助手、itools、限时免费大全。

B 运营商渠道推广：中国移动，中国电信，中国联通

用户基数较大，可以将产品预装到运营商商店，借力于第三方没有的能力，如果是好的产品，还可以得到其补助和扶植。

市场部门要有专门的渠道专员负责与运营商沟通合作，出方案进行项目跟踪。

C 第三方商店：上述A类都属于第三方商店

由于进入早，用户积累多，第三方商店成为了很多APP流量入口，全国有近百家第三方应用商店。渠道专员要准备大量素材，测试等与应用市场对接。各应用市场规则不一，如何与应用市场负责人沟通，积累经验与技巧至关重要。资金充足的情况下，可以投放一些广告位及推荐等.

D 手机厂商商店

大厂家都在自己品牌的手机里预装商店，如联想乐商店，HTC市场，oppo nearme,魅族市场，moto智件园等。渠道部门需要较多运营专员来跟手机厂商商店接触。

E 积分墙推广

“积分墙”是在一个应用内展示各种积分任务（下载安装推荐的优质应用、注册、填表等），以供用户完成任务获得积分的页面。用户在嵌入积分墙的应用内完成任务，该应用的开发者就能得到相应的收入。

积分墙起量快，效果显而易见。大部分是采用CPA形式，价格1-3元不等。但以活跃用户等综合成本考量，成本偏高，用户留存率低。

业内公司有tapjoy,微云，有米，万普等。

积分墙适合大型有资金，需要尽快发展用户的团队。

F 刷榜推广：

这种推广乃非正规手段，但是在国内非常的受欢迎，毕竟绝大部分苹果手机用户都会实用APP Store 去下载APP。如果你的APP直接都在前几名的位置，当然可以快速获得用户的关注，同时获得较高的真实下载量。

不过，刷榜的价格是比较高的，国内榜top25名的价格在每天1万元左右，top5的价格每天需要两万多。由于这种推广成本比较高，所以一般会配合新闻炒作一起搞，这样容易快速的出名。

G 社交平台推广：

目前主流的智能手机社交平台，潜在用户明确，能很快的推广产品。这类推广基本采用合作分成方式，合作方法多样。 业内公司有微云，九城，腾讯，新浪等。

如2010年6月非诚勿扰的交友软件，在微云社交平台上自传播自推广，上线第一个月用户达到32万。

H 广告平台：

起量快，效果显而易见。成本较高，以目前主流平台为例，CPC价格在0.3-0.8元，CPA在1.5元-3元之间。

不利于创业融资前的团队推广使用。

业内公司有admob,多盟，微云，有米，亿动等。

I 换量（主要有两种方式）

1.应用内互相推荐。这种方式可以充分利用流量，增加曝光度和下载量，量级不大，但曝光度不错，有内置推荐位的应用可以相互进行换量，但这需要以一定的用户量作为基础。

2.买量换量。如果自身无法给某一应用带量或者量很小，可以找网盟跑量，以换取应用商店优质的资源位或者折算成钱进行推广。这种方式也是比较实用的方式，包括应用宝、小米等在内的商店都可以换量，通过某些代理，还能跟360等进行换量，可能会比直接在360做CPT有更好的效果，商店：CP一般以2:1的方式进行换量。

线下渠道：

A 手机厂商预装

出厂就存在，用户转化率高，最直接发展用户的一种方式。

用户起量周期长，从提交测试包测试-过测试-试产-量产-销售到用户手中需要3-5个月时间。

推广成本：应用类产品预装量付费价格在0.5-1元不等，CPA方式价格在1.5-4元不等。游戏类产品，采取免费预装，后续

分成模式，CPA价格在2-3元之间。

业内公司：华为，中兴，酷派，TCL，波导，OPPO，魅族，海信等。

操作难点：品牌众多，人员层级多，产品项目多，需要有专业的团队进行针对性的推荐与维护关系。

B 水货刷机：

起量快，基本上2-4天就可以看到刷机用户，数量大，基本上一天可以刷几万台。

重刷现象严重，基本上一部手机从总批到渠道到店面会被刷3-5次，推广成本剧增，用户质量差，不好监控。

基本上刷机单一软件CPA在1-2元，包机一部机器价格在5-10元之间。

业内公司：XDA,酷乐，乐酷，刷机精灵。

C 行货店面

用户质量高，粘度高，用户付费转化率高，见用户速度快。

店面多，店员培训复杂，需要完善的考核及奖励机制。

基本上CPA价格在1.5-3元之间，预装价格在0.5-1元之间。

业内公司：乐语，中复，天音，中邮，苏宁等。

案例：2010底微云与国内知名连锁手机卖场进行合作试点，将合作的光盘放到店面进行打包销售给用户，8万套光盘激活用户达到了一半。

2 新媒体推广

A 内容策划：

内容策划前需做好受众定位，分析得出核心用户特征。

坚持原创内容的产出，在内容更新上保持一天三条左右有趣的内容。

抓住当周或当天的热点跟进。

创意，还是创意，让你的产品讲故事，拟人化。

B 品牌基础推广：

网络类推广：在网络，360网络建立品牌词条

问答类推广：在网络知道，搜搜问答，新浪爱问，知乎等网站建立问答。

C 论坛，贴吧推广：

机锋、安卓、安智。。。在手机相关网站的底端都可以看到很多的行业内论坛。

建议推广者以官方贴、用户贴两种方式发帖推广，同时可联系论坛管理员做一些活动推广。发完贴后，应当定期维护好自己的帖子，及时回答用户提出的问题，搜集用户反馈的信息，以便下个版本更新改进。

第一阵容：机锋论坛、安卓论坛 、安智论坛!

第二阵容：魔趣网 、安卓论坛、魅族论坛!

第三阵容：风暴论坛、木蚂蚁论坛、DOSPY论坛!

D 微博推广：

内容：将产品拟人化，讲故事，定位微博特性，坚持原创内容的产出。在微博上抓住当周或当天的热点跟进，保持一定的持续创新力。这里可以参考同行业运营比较成功的微博大号，借鉴他们的经验。

互动：关注业内相关微博账号，保持互动，提高品牌曝光率。

活动：必要时候可以策划活动，微博转发等。

E 微信推广：

微信公众号的运营推广需要一定时间沉淀，这里可以参考几步曲：

内容定位：结合产品做内容聚合推荐，内容不一定要多，但是一定要精并且符合微信号的定位。

种子用户积累：初期可以给定个KPI指标，500个粉丝一个门槛，种子用户可以通过同事好友，合作伙伴推荐，微博引流，官网引流等。

小号积累：开通微信小号，每天导入目标客户群。

小号导大号：通过小号的粉丝积累推荐微信公众号，将粉丝导入到微信公众号。

微信互推：当粉丝量达到一定预期后，可以加入一些微信互推群。

F PR传播

PR不是硬广告，学会在对的途径讲一个动人的故事非常重要。 互联网时代人人都是传播源，无论微博Kol、微信公众号、媒体网站的专栏或各大社交网站，我得去研究如何利用这些平台来讲述一个好的品牌的故事，反之，这些平台也会是用户对品牌产生UGC的最好渠道。在初创公司，作为PR需要把公司每一个阶段的方向都了解透彻，然后学会向市场、投资人、用户传递一个有力的声音，这个声音并不是生硬的广而告之，而是抛出一个话题让大家对你的故事所感兴趣，并带动大家如何把兴趣引到你的产品上来，最好形成行业的热议话题。

以下有几个策略：

用日常稿件保持稳定的曝光 。我们会定期做一张传播规划表，每个月要根据公司和产品的变化来决定该向外界传递什么声音，恰当的表达和持续的内容产出会让公司的曝光度及行业的关注度逐渐提高。

维护好已有的媒体资源，积极扩展新资源。 对于自己原来熟识的记者和媒体，我仍会保持续的沟通和交流，告诉他们，我们的团队在做怎么样的一件事。深信只有反复的沟通，才会把故事的闪光点打磨得抓住人心。而作为PR也更能及时嗅到媒体关注的兴趣点，为下一次的报道梳理做好充分准备。 在创业公司对PR的经费并不是非常充足的情况下，我们需要仔细去分析，在什么样的发展阶段和进度，需要利用的什么样的途径和资源去支撑公司的发声和观点。所以我们对自己的要求是每周都有计划的去拓展一些新的媒体资源，这样能为之后做事件输出时能有合适的渠道的进行支撑。

选择的渠道决定了传播的效果。 说什么故事，用哪种方式呈现传播效果会最佳，这对于渠道的选择就显得尤为重要。比如对于公司创始人的一些采访，我们可能更倾向于行业及财经相关的权重高的纸媒，有利于大面积的带动传播;对于产品的发声，我们更倾向于科技类的新媒体，在行业内能引起更快速的关注力;而对于事件话题性的新闻，我们更青睐于选择大型门户类网站。对于自媒体这领域，实力参差不齐，选择有中立观点和实力派的自媒体发声，不失为好的选择。但是成本对创业公司来说，并不是性价比最高的。而对于电视媒体，选择对和你潜在用户相吻合的节目，是一个能快速让产品呈爆发式增长的途径.

最后，要记得做好对营销传播效果的评估，这些可能包括人群的覆盖率、点击量、阅读量，点赞量等。每一次的数据，都会告诉你下一次的内容应该怎样做得更赞。而PR作为连接内外的桥梁，最好也要藏身于用户中间，在深度沟通中突出品牌的个性。

G 事件营销：事件营销绝对是个体力活和脑力活，这需要整个团队保持敏锐的市场嗅觉，此外还需要有强大的执行力，配合一定的媒体资源，事件才得以在最快的速度推出去。事件营销的前提必须是团队成员需要每天接触大量新鲜的资讯，把这些信息整合，也需要养成随时记录下一些闪现的灵感创意并和成员们及时分享碰撞。对于能贴上产品的创意点结合点，我们会马上进行头脑风暴，对事件的始终进行推理，若确定方案可行，那么马上做出与之匹配的传播计划，开始做项目预算并一边准备好渠道资源。

H 数据分析

每周花一些时间去认真分析每一条微博、微信、每一个渠道背后的数据，你一定会发现传播度高的内容背后的契合点和关联性。这样非常有利于自己官方微博、微信内容质量的提升，运营起来也更接地气。

3 线下推广：

利用宣传经费印制纸质宣传单和各种海报，做宣传。

介绍海报

在人流量多且可免费宣传的地方张贴海报宣传

宣传单

与合作商家商议，将宣传单曝光于商家跟用户接触的地方。

地推卡传单

制作精美传单，在办公区域相对集中的地方、商场发布传单。

四 推广预算
根据以上推广方案对各渠道做预算配比，与老板敲定最后的第一期投放预算。

渠道 第一期预算
渠道推广费用 线上推广 各大应用市场发布： 5000
运营商渠道推广费用 10000
手机厂家商店 10000
积分墙推广费用 20000
刷榜推广费用 50000
社交平台合作推广费用 20000
广告平台推广 20000
网盟买量推广费用 20000
线下推广 手机商家预装费用 20000
水货刷机
行货店面
新媒体推广 品牌基础推广 网络类推广 5000
问答类推广 5000
论坛，贴吧推广 5000
微博推广 10000
微信推广 5000
软文推广 10000
事件营销 20000
线下活动推广 宣传单 10000
海报 10000
地推卡 10000
地推人员成本 20000
285000
五、制定目标
对于一款APP，个人觉得由两方面决定关注指标。

1 产品运营阶段：

A、种子期： 主要目的在于收集用户行为数据，与产品设计时的用户模型做对比，有目的性调优。主要关注数据有：页面路径转化，按钮点击，启动次数，启动时间段，停留时长等。这个阶段数据量不求大，但求真实。用户来源的话，可以先做免费渠道，如果能有一些首发资源更好了。

B、推广期： 主要目的在于扩大影响，吸收用户。主要关注数据有：新增，活跃，留存以及渠道数据。在这个阶段如果能够配合各种资源多管齐下，用户量能有爆发是最好的了。

C、营收期： 主要目的在于通过各种活动运营、增值服务创造营收。主要关注的找数据有：付费用户数、付费金额、付费路径转化、ARPU等。

2 产品类型：

如工具类，启动次数很重要；社区类，活跃用户和UGC很重要；游戏，在线人数和arpu值是关键；移动电商主要关注成交转化率,包括订单转化率和金额转化率。根据APP产品类型及所处运营阶段，制定APP数据指标考核表，如下图显示：

第一个月 第一季度
下载量
每日新增用户数
留存率 次日留存率
8日留存率
31日留存率
渠道留存
活跃用户数 日活跃用户数（DAU)
月度活跃用户 (MAU)
平均用户收益(ARPU）
使用时间
这里有一张整理过的图来说明一下吧，很早以前在网上收集的一些数据指标，感觉比较实用,制作方案的时候可以参考。

123456关于数据指标分析：

1 留存用户和留存率：

留存用户和留存率通常反映了不同时期获得的用户流失的情况，分析这个结果往往是为了找到用户流失的具体原因。
APP获得一定用户以后，刚开始用户会比较多，随着时间的推移会不断有用户流失，留存率随时间推移逐步下降，一般在3~5个月后达到稳定。其中阅读资讯、社交沟通、系统工具是留存率最高的三类应用，在4个月以后的留存率稳定在10%左右。 留存率提高了，才会有更多的用户留下来，真正使用APP的用户才会越来越多。

次日留存：因为都是新用户，所以结合产品的新手引导设计和新用户转化路径来分析用户的流失原因，通过不断的修改和调整来降低用户流失，提升次日留存率，通常这个数字如果达到了40%就表示产品非常优秀了。
周留存：在这个时间段里，用户通常会经历一个完整的使用和体验周期，如果在这个阶段用户能够留下来，就有可能成为忠诚度较高的用户。

月留存：通常移动APP的迭代周期为2-4周一个版本，所以月留存是能够反映出一个版本的用户留存情况，一个版本的更新，总是会或多或少的影响用户的体验，所以通过比较月留存率能够判断出每个版本更新是否对用户有影响。

渠道留存：因为渠道来源不一，用户质量也会有差别，所以有必要针对渠道用户进行留存率分析。而且排除用户差别的因素以后，再去比较次日，周留存，可以更准确的判断产品上的问题。

2 活跃用户

用户每天既会不断新增，也会不断流失，如果单独只看每日活跃用户数，是很难发现问题的本质的，所以通常会结合活跃率和整个APP的生命周期来看。活跃率是指活跃用户/总用户，通过这个比值可以了解你的用户的整体活跃度，但随着时间周期的加长，用户活跃率总是在逐渐下降的，所以经过一个长生命周期（3个月或半年）的沉淀，用户的活跃率还能稳定保持到5%-10%，则是一个非常好的用户活跃的表现，当然也不能完全套用，得视产品特点来看。

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六、团队架构
这个篇幅简单介绍移动互联网运营推广团队的组织架构及成员工作职责，具有一定的普遍性。总体概括来说,这个市场运营部门架构大概是：一个带头的，一个做渠道和流量，一个玩社交媒体的，一个天马星空写文案的，再辅助一些打杂的。

1 市场运营总监

工作职责:

1、负责公司开发的移动互联网产品的内容整体规划和运营策略的制定及执行。

2、负责制定每季度、月运营计划。

3、整理各产品运营渠道数据报表，并定期收集分析同类竞品情报。完成活动的策划执行，并做好跟踪记录。

4、构建和完善App推广和分销渠道，促进App的下载和使用。

5、网络媒体、网站联盟、博客、论坛、社区营销、SNS等各种互联网营销渠道的拓展和维护；

6、负责和移动互联网领域各传播媒体有效沟通，调动各种资源，促进公司互联网产品和相关渠道及媒体的联合推广，以提高公司产品的市场知名度。

7、负责通过微博,微信等网络推广方式，开展公司自有产品的运营和推广活动，收集相关营销成功案例并进行分析。

8、负责制作内容及话题，能够结合热点事件开展推广活动，及时监控和处理产品运营活动过程中的各类正负面事件。

9、跟踪运营推广效果，分析数据并反馈，分享推广经验；挖掘和分析目标用户使用习惯、情感及体验感受，即时掌握新闻热点。

10、策划、组织、评估和优化推广计划。

11、分析App运营数据，根据分析结果不断优化运营方案。

岗位点评：从工作职责要点来说，市场总监应该是负责内容规划，运营策略及计划制定，渠道构建和监督，新媒体推广实施跟踪，app运营数据分析,团队建设和管理.

C. 关于楼宇液晶电视的经营方案谁有 谢谢

一、楼宇液晶电视的形成与发展

1.何谓楼宇液晶电视

楼宇液晶电视（office-building LCDTV）是用液晶电视机在商业楼宇播放商业广告的新型媒体形态。多为将17英寸多功能、高清晰、超薄液晶电视机，安置于消费能力较高的白领聚集的甲级智能化办公楼宇，以及人流量密集的中高档知名商厦的电梯轿箱内或电梯等候厅按钮上方，每天近80次自动循环播放高品位的商业广告、各类娱乐信息和社会公益宣传片。

楼宇液晶电视的创始者是一家叫做Captivte NetworkInc的加拿大公司。1995年，这家公司在加拿大和北美成功地创立了高档场所液晶显示媒体。今天，它的业务已覆盖北美1100个商务楼宇，拥有130万收视人群，并且与很多知名企业建立了长期合作关系。

2002年末，这一媒体模式传入中国，并在不到一年的时间里迅速在全国扩展开来，目前，国内有两家经营楼宇液晶电视广告的公司———聚众传媒（Target Media）与分众传媒（FocusMedia）。

2.技术、受众、广告主和资本造就楼宇液晶电视

首先,楼宇液晶电视的形成依托于日新月异的技术革新，包括电视机制造的技术和播放技术。更加清晰、厚度更薄的液晶电视机符合悬挂在电梯口或电梯内墙面上的要求。而17英寸的液晶电视机属于同类产品中价格比较中等的，适合大量使用。

在播放技术方面，楼宇液晶电视采用的是无线同步追踪技术，确保各台液晶电视互相之间的同步运行。现在的楼宇液晶电视已经形成了液晶电视联播网，应用网络技术实现数据库管理和资源共享的效果。

第二,拥有受众也是楼宇液晶电视形成的重要条件。这种新型媒体形态从受众的角度上讲就是解决高级商务楼内的人群的“无聊”，即打发在电梯口等候电梯和乘坐电梯的时间。虽然时间不长，但是在这样一个狭小的等候电梯和乘坐电梯空间中的人际关系是十分微妙的，从空间关系理论（Proxemics）①的角度来看，会导致这些等候人群产生各种不快之感。他们十分需要一个可以打破他们所处的空间局限的东西。楼宇液晶电视的应运而生，不仅可用以打发时间，有时还可以舒缓狭小空间中的压抑情绪，调适略显尴尬的人际关系。

第三，楼宇液晶电视媒体是目标营销的一种模式。营销者对于广告主诉求的对象进行市场细分（Market Segmen t），这种细分并不是创造细分市场，而是辨别细分市场并决定将某些子市场作为目标市场。这种营销模式相对以往大众营销而言，更直接、有效地针对目标群体进行各种营销投入，提高广告主对广告的投资回报率（ROI）。

当然，资本也是至关重要的。楼宇液晶电视正处于其产业生命周期的起步阶段，对于资金如饥似渴，好在大量的广告主也看好这一市场，同时又有许多国际大型投资公司进行投资。全球最大直接投资集团之一的凯雷集团投巨资于中国聚众传媒集团；日本软银（Soft Bank）也参股分众传媒。

另外，上市也是公司资本运作所不可缺少的部分。分众媒体已在美国纳斯达克（NASDAQ）挂牌上市，同时另一家公司也筹划在美国上市。

二、楼宇液晶电视媒体的特质

首先，从媒体营销角度来看，楼宇液晶电视媒体的特质表现在它的分众性。它的受众明确，基本上是企业管理者和白领阶层。根据新生代市场监测机构应用在线网络调查+定点拦截访问的研究方式，2004年9月，对于北京、上海、广州、深圳安装液晶电视媒体的商业楼宇中的200位日常上班人员进行随机抽样调查的最新数据显示，譺讹楼宇液晶电视受众的人群特征如下，他们的年龄结构在20～45岁之间，平均36.3％是30～34岁，教育程度为大学水平的有75.9%，而大学以上的人数达到了90％，同时受访者89.5％以上的月收入高于3000元，而有5.5%的人的月收入高于10000元。这些白领追逐潮流、讲究生活品质，是众多时尚商品的领先购买者、重度消费者，是可观的黄金消费群体。

据上述调查显示，被访者希望看到的信息与广告类型依次排序为：汽车、手机、电信、IT/数码产品、房地产、旅游信息、公益信息和化妆/洗涤用品等，金融/保险/理财信息也是受众关注度较高的广告类型。于是这些类型商品的广告主可以借助这个如此细分市场的媒体放心地投放广告。

其次，从媒体经营理念上来看，楼宇液晶电视媒体的特质，相对于传统媒体而言更具有自发性。一般都是广告主细分产品市场，锁定目标市场后研发，然后针对这一市场的受众进行媒体市场细分，选择合适的媒体投放广告，以达到销售额和利润上升的商业目的。而楼宇液晶电视媒体是在市场需求下诞生的自发为特定广告主定制的媒体，它自己就是一个经过市场细分后的产物，所以它的受众人群固定，也就是上文提到的在高级商务楼工作的白领阶层，因此能为广告主提供一个方便的选择。

第三，从传播效果评估的角度来看，楼宇液晶电视媒体的特点就是传播的有效性。首先表现为抗干扰性，在等电梯或者乘坐电梯的特定时段，受众是接受不到其他类型媒体的干扰的。同时，还表现为对于受众接受这种传播形式的强制性。等候和乘坐电梯时遥控器不在受众的手中，无法看到广告切换频道或者离开不看。好在受众对于这种新生媒体的广告倒也并不是很讨厌，根据调查显示，有40.5%和33.2% 的人表示比较喜欢和非常喜欢。因此传播效果比较好。

三、楼宇液晶电视形态的不足

当然，事物总有两面性，楼宇液晶电视毕竟是一个新兴的媒体，如同任何新生事物都不是很完善一样，还是存在许多不足。

与传统电视媒体相比，这些不足首先表现在楼宇液晶电视传播的强制性。受众不能随意切换频道，无从控制这种传播形式。传播固然是高效的，但缺乏变化、过分传播。反复播放内容单一而又乏味的广告，会使经常利用电梯的受众产生反感，以至于对于这种媒体产生逆反心理，以致排斥、抗拒。

同时，和传统电视节目的内容相比较，楼宇液晶电视传播的信息内容不够完整，只是传达一个信息片段，往往会因为电梯来了或者停了等类似的原因影响传播内容的完整性。

与网络媒体相比，楼宇液晶电视媒体的不足之处表现在媒体传播的单向性上。由于楼宇液晶电视只能是一维单向的播放形式，受众也只可以单向接受，没有互动过程。而网络媒体虽然也是以新媒体的形式存在，但是通过网络技术传播者和接受者之间可以进行实时互动。

与传统户外媒体相比，虽然楼宇液晶电视的抗干扰性要优于传统户外媒体，但是由于楼宇液晶电视广告系统所用的液晶电视是度身定制的，制作成本较高，加上候梯厅的租金、系统维护的成本，对经营者设立了较高的进入门槛。

同时，楼宇液晶电视的不足之处还表现在资源的有限性。因为楼宇液晶电视只是高级商务楼中特有的媒体形态，资源有限，产品生命周期不会太长久。当然，即使这种媒体的生命周期只有10年，对于这种媒体的经营者来说，也会获利不菲的。

四、楼宇液晶电视扬长避短

对于上述不足之处，笔者提出以下一些扬长避短的建议和方法，以供讨论。

首先，在广告的内容选择范围上，不能为了争取广告主而放弃了对于广告内容的要求。广告内容和受众的定位至关重要，不适合高级白领为消费对象的广告显然是不妥的。当然，在播放以产品为诉求对象的商业广告片的同时，还可以增加一些包括保护环境、遵守交通规则等社会公益信息和关于本座楼宇停电、清洗、打蜡等实用信息，增强楼宇液晶电视的公益性和服务性，这会增加其美誉度，对于经营者是有利的。

第二，广告的制作必须是精良、有趣、生动的，必须是经得起反复播放的。作为媒体，有正确引导受众逆反心理的义务。受众和广告主一样，是媒体生存的衣食父母，媒体不可以没有广告主，更不可以没有受众。因此，为了不引起受众的厌烦和反感，广告片制作的精良程度也是筛选广告投放的主要依据。

第三，楼宇液晶电视业务的拓展。由于楼宇相对来说资源有限，所以这种媒体的业务可以向两个方向发展。一个发展方向是在大城市市场饱和的情况下，进军京粤沪等地以外的其他大中型城市。同时还可以向国外发展，据悉，FocusMedia已经开始准备进军雅加达和新加坡了。

楼宇液晶电视业务的另一个发展方向就是把“楼宇”两个字去掉，用同样的目标营销理念，把液晶电视业务拓展到商场、超市、候机室、高级住宅区、地铁、星级旅店、加油站、酒吧、电影院等地区。方法和理论没有改变，只是在内容上，要针对不同地区的受众进行市场定位，摆准媒体自身的位置，吸引广告主。这方面中国国内的发展还是处于起步阶段，还有很多商机

D. 房产营销策划方案有哪些要点

swot分析

E. 运用借势增值法,为楼盘营销提供方案

威胁
尽管面临宏观经济和房地产行业双重调控政策的威胁，但是，对于房地产业的未来，对于房地产行业的投资价值，我们的看法不会因调控而产生动摇，相反，行业发展趋势以及宏观调控政策使我们有理由超配地产股，并将投资的重点集中于行业龙头和区域龙头。万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城A、中粮地产等已经奠定了全国行业龙头地位的企业无疑是我们最好的选择，而区域龙头如北京城建、中华企业、上实发展、栖霞建设、华发股份等也是我们可以放心选择的优良品种。那些通过资产注入、整体上市在全国快速扩张从而跻身行业或区域龙头圈子的企业也将成为给投资者带来超常收益率的黑马。

机会

随着外围经济继续动荡，国内经济景气度也不可避免的受到了一些影响，几个月前，央行的重点还放在“控通胀”上，而近期连续两次降息意味着政府正将重心转向“保增长”，同时也标志我国已进入降息周期。

降息对地产行业确实是实质性的利好，能够降低地产公司的财务成本，也是放松银根的表现，使地产公司更易获得贷款，同时能够降低购房者的负担，有助于刺激住房消费等。

降息以及地方政府的救市措施对房地产行业确实都是实质性的利好，我们不否认这一点，但我们认为此轮房地产调整的根源是房价过高，在房价刚开始调整，还存在强烈降价预期的阶段，目前这些措施尚不能解决这个根本性的问题。

从地产股与市场的关系来看，市场基本面不变，地产股的长期趋势难改。

但在目前的淡市中，市场存在“预期带来的阶段性机会”。我们在四季度的策略报告中指出，若房地产市场已发生较大调整，则对基本面已调整到位的预期会带来一波较大行情。从目前的情况来看，行业还没到这个阶段。但在市场低迷以及宏观经济减速的背景下，对政府调控政策或者相关宏观政策变动的预期也会带来阶段性的行情。

香港的情况表明：在政策预期的带动下，地产股在短期内存在跑赢大盘的机会，但需大盘配合，逆势而上的机会较少，而且一旦政策效应消失，预期发生反转，其下跌的幅度相对大盘也将更大。因此，要把握波段行情，及时获利了结是一个前提。

从日本的情况来看，由于缺乏具体的数据，无法考察短期内政策对股市的影响，但从长期来看，持续的降息并未阻止地价的继续下降，降息初期地产股跑赢大盘也比较少。另外，考察其1975-1976和1990年的情况，无论行业处于调整还是崩盘时期，降息初期，行业最糟糕的时候都还没有来，地产股也不具备跑赢大盘的基础。

行业还将继续调整，经济下行风险初露，无论是对行业调控政策放松的预期还是对诸如降息的宏观政策预期还将存在，因此，阶段性的机会依然会出现，淡市没有盛宴，但不是没有任何机会。

二、“政策放松预期”会带来阶段性的机会

1998年初，软化8.5万个建屋计划，2-3月，地产市场出现一个小阳春。

3月份，一年期最优贷款利率从10.25%下调至10.23%，4月再下调至10%。

从股市的情况来看，也确实存在阶段性的机会。

1998年5月，政府采取系列救市措施。其中包括：将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月，超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定，暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施，简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。

1998年6月23日，政府宣布推出9项纾解民困的措施，包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元，希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户；提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000；免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的，就是即时停止卖地9个月。

F. 商铺销售思路

要保证销售效率，就数“售后回租”的方式最为合适.
这个方式在盘活商业房地产的过程中作用不小啊！

G. 写字楼商务中心的营销策略与方式

物业管理知识——《写字楼管理日常工作内容》

作者：hill

写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

一、 营销推广

由于写字楼宇收益性物业（商业物业）的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

二、 商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心（与大型酒店、宾馆类似）。

1、 商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

2、 商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力；②熟练的中英文打字能力；③熟练操作各种设备的能力；④熟悉商务信息知识；⑤熟悉秘书工作知识； ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单

并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客

人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联

交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序；

写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要；使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3、商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：

l 翻译服务，包括文件、合同等；

l 秘书服务，包括各类文件处理；

l 办公系统自动化服务；

l 整套办公设备和人员配备服务；

l 临时办公室租用服务；

l 长话、传真、电信服务；

l 商务会谈、会议安排服务；

l 商务咨询、商务信息查询服务；

l 客户外出期间保管、代转传真、信件等；

l 邮件、邮包、快递等邮政服务；

l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等；

l 报刊、杂志订阅服务；

l 客户电信设备代办、代装服务；

l 文件、名片等印制服务；

l 成批发放商业信函服务；

l 报刊剪报服务；

l 秘书培训服务等。

三、 前台服务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：

l 问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

l 信件报刊收发、分拣、递送服务；

l 个人行李搬运、寄存服务；

l 出租汽车预约服务；

l 提供旅游活动安排服务；

l 航空机票订购、确认；

l 全国及世界各地酒店预定服务；

l 餐饮、文化体育节目票务安排；

l 文娱活动安排及组织服务；

l 外币兑换，代售磁卡，代售餐券；

l 花卉代购、递送服务；

l 洗衣、送衣服务；

l 代购清洁物品服务；

l 提供公司“阿姨”服务；

l 其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

1、设备管理

（1）建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

（2）完善工程部架构。

（3）建立各部门、各工种的岗位责任制。

（4）抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

（5）制定设备的保养和维修制度。

（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2、维修与保养

（1）报修（两类报修：自检报修、客户报修）与维修程序。

（2）设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养（又称作例行保养）；一级保养；二级保养。

（3）设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意：①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。

建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

（4）设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

一、 保安与消防管理

1、保安管理

（1）贯彻保安管理的基本原则是：①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。④群防群治，内紧外松。

（2）建立保安部的组织机构。

（3）制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

（4）加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等），加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

2、消防工作

（1）消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

（2）一般写字楼的消防系统主要有：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，BTM气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统（包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警），手动报警系统（包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警） 。

（3）消防工作的展开：①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知 。②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。 ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。⑤定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。⑾建立消防档案。⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。

二、 清洁卫生管理

清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在：

（1）制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

（2）制定部门各岗位的责任制。

（3）建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记)；②每日抽查；③会巡制度；④食用水质及排污处理检查。

（4）保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

（5）提供全面的清洁卫生美化服务。

写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

（紫烟供稿） 参考资料：北京物业管理有限公司

要想了解更多,请照参考资料.