物流园区推广方案

⑴ 物流经营:如何经营物流园区

这些物流管理协会对物流园区运营的数据资料进行统计收集整理，并推动物流园区的行业自律及国际交流，日本的物流系统协会还对物流园区进行协调管理。 物流园区如何经营，在国内还没有统一的看法。但在大量的实践中，我国物流园区大多数的经营主体还是政府主管部门，物流企业只是在政府的总体指挥下，有一定程度的灵活性。至于物流园区内部的具体布置和结构，如理货区布置和仓库货物的布置等，入住企业可能无权过问。从世界各个物流园区发展较好的国家和地区来看，日本采用“官民协力”的方式，欧洲采用的是“多元化”策略，而美国采用的是“市场化”的经营策略。 经营方式各异 物流园区的运营方式，国外大部分国家采用的是PPP方式，也就是政府和地方私营企业共同参与运营。政府在运营中起到总体负责和掌握大方向的作用，具体的经营由各个不同的团体进行独立的运作，自负盈亏，照章纳税等。 日式“官民协力” 日本政府在园区运营方面，主要采用“官民协力”的方式，宏观上统筹调控，微观上自由放开。物流园区用地由政府收购，以低价转让给物流协会或类似的中间团体，组成管理委员会进行经营管理、改造更新。其中，涉及国民生活的食品类园区，则由农林省委派专人或地方政府长官担任管理机构董事长。政府对已确定的物流基地积极加快交通设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流基地的地价和房产升值，使投资者得到回报。有时政府可能完全放开，放给企业去经营。如日本东京的四大园区共占地近3000亩，由东京团地仓库株式会社经营，该公司成立于1966年，现有资本2.8亿元，由112家股东组成，主要从事土地的购置和租赁、仓储业、装卸业务、设施设备的租赁以及相关附属业务。同时，在四大园区内分别设有事务所。总的来说，日本现存的运营方式大体上可分为：协同组合方式、半官半民方式、共同出资方式、个别方式等。 美式市场化 在物流园区规划运营上，英国同美国相似，奉行的不是政府行为，而强调市场导向，是以单一经济利益为追求目标。美国对物流园区的运营模式是完全放开，甚至在规划阶段就松手不管，这和美国有完善的物流法律法规是分不开的，政府在宏观上给予指导和协调。 欧洲其他国家 欧洲其它国家认为，物流园区的运营工作应由中立的机构来组织，并能全面完善地为入驻企业提供服务。欧洲物流园区联合会将中立的运营机构称之为业主，即是独立经营、自负盈亏的实体。这个实体既可以是公共机构，也可以是私人性质的企业。而在一些国家则将中立的运营机构称为物流园区管理公司。欧洲物流园区联合会编写的《2000年物流园区研究报告》指出，物流园区的运营不是由区内建筑和资产(仓库、商业区、办公室、停车场等)的所有者负责，也不是由其租赁者负责，而是必须由中立的第三方责任机构负责。这也体现了欧洲一些国家物流园区运营方式的动向。 盈利模式多样 国外的许多物流园区在运营过程中都表现出较好的盈利空间。像德国的不来梅物流园区的投入产出比已经达到了1比6左右。所以有必要去了解一下他们具体的开发和盈利模式，这也是我国物流园区经营过程中要面临的主要问题。 不来梅物流园区的开发运营基本可以分为四个层次：土地、基础设施、建筑以及运作。不同对象运作不同的业务(包括物流与非物流业务)，具体可分为土地运营(包括土地的增值、土地的出租等)、基础设施运营(包括公路、铁路、信息基础设施、水电等)、建筑物的运营(包括仓库、停车场、堆场、酒店，维修站、服务区等)、运作层次(包括运输、流通加工、包装、仓库运作等)。 那么，国外物流园区的利润空间从哪里来呢？从国外园区的实践可看出，他们的投资回报利润源基本分为两个层面，基础设施投资及运营、设备投资及运营。就单纯的工业地产投资(指土地及基础设施投资)来说，具有初期投资金额较大、回报率小、周期长等特点，但同时具备风险小、回报稳定的特点，而且投资回报潜力较大(包括未来可能的土地增值)。而设备投资及物流运营业务具有投资金额较少，回收周期短，但同时风险相对大，收入相对不稳定等特点。 日本的基础设施投资大多数都是国家来承担的，土地是国家直接卖给或出租给团体和私营企业，再叫他们去投资，相应的盈利归他们自己所有。设备投资及物流运营业务大多都被物流企业或商业团体来承揽。 在欧洲，如德国，初期的土地购买是通过政府来完成的，如不来梅物流园区最初就是一块盐碱地，是通过政府购买下来的。有了土地，其它建筑设施的投资与收益及其日后的设施运营收入都是由各个企业来执行，不过要向政府缴纳一定的利税。 在美国，政府主要采取“放水养鱼”的政策，所有的任务都交给社会团体来运营，从而获得收益。美国的物流园区主要以食品、日用百货配送为主，这可能和美国发达的连锁超市是分不开的。 第三方管理园区 在物流园区投入运营后，他们的管理者由谁来充当呢？从实践来看，大多数都由第三方中立机构来充当，有的是通过物流园区的使用者自发选举物流园区运作的管理者。在欧洲，各国的物流园区管理工作都是由物流园区管理公司来负责管理。物流园区管理公司的工作至少有四点，第一，负责物流园区从规划到运营全过程的指导。第二，物流园区的经营管理。提供综合运输或远程运输方面的网络连接，联合采购(能源与电信)以获得规模效益，园区内部网络平台的建设，企业及领导人员的培训与进修，危险货物专职代理人，特殊仓库的建设与管理，产品货物的配送，安全监管等。第三，负责物流园区的营销、宣传、推广工作，组织博览会，制作宣传册，办客户杂志等。第四，为迁入园区的企业提供所需要的各种服务，为吸引的优秀大型物流企业入住打基础。通过这样一个中立的公司管理，可以使物流园区的运作既代表政府，又代表企业，公正的运营和管理公司，增加园区的社会效益，较少一些“外部不经济”行为，如噪声、环境污染等，同时，又能追求企业利润的最大化。

⑵ 如何做物流园区规划，包括哪些方面的内容

"中机院"规划专家认为物流园区规划主要包括以下七个方面：
1、物流园区版发展权环境分析
2、物流园区需求分析
3、物流园区战略定位
4、物流园区的功能与空间布局
5、物流园区建设经营模式
6、物流园区建设发展措施
7、投资估算、资金筹措和经济效益分析

⑶ 智慧物流园区建设和运营整体解决方案

智慧物流园区整体解决方案

⑷ 已经建成的物流园区的规划方案

物流园区规划无疑是摆在物流规划界的难题。当前我国物流园区规划工作中还存在着不少问题，以下是其中最典型的几个。
第一，物流园区规划不准不细、定位不清不准。
截止到目前，我国尚未形成全国性的物流园区的总体规划，仅有部分地区制定了区域物流发展规划，这些区域物流发展规划仅对区域内园区的数量进行初步规定，具体的园区选址、占地面积、投资规模等规划都不全面、不具体。由于缺乏科学的物流园区总体发展规划，缺少审批的依据，造成政府无法对拟建园区的选址、设施设备等进行合理的约束和指导，以致出现部分地区园区的低水平重复建设情况。已经完成的部分物流园区规划方案理论性强、内容不完整、缺乏实际操作性、定位不清不准。相关调查显示，部分建成或再建的物流园区缺乏明确的目标定位，过分追求综合化和国际化，而缺乏科学性和实用性。
第二，物流园区建设规模贪大求全。
我国现有物流园区单个园区规模过大。据《2008年全国物流园区（基地）调查报告》显示，我国物流园区占地面积在5平方公里以上有53个，占17.5%。2003年初，根据零点研究集团的不完全调查显示，物流园区或基地中投资较大的北京物流港投资总额超过110亿元，占地7000余亩。而国外成熟物流园区中，荷兰的14个物流园区，平均占地仅为0.448平方公里，并且这些物流园区其物流吞吐量远远超过我国的园区。
我国部分物流园区在规划时未能充分考虑本地和周边的物流需求及应有的规模标准，只是简单地为物流而物流，盲目求大、求全而忽视了使用经济性和规模合理性的要求。
第三，物流园区规划没有纳入城市规划体系，不利于城市功能的完善。
一些适合发展物流园区的区域在原城市规划中已作其他安排，甚至部分规划可能已经实施，这必然造成物流园区规划与城市规划的矛盾，被迫修改城市规划适应物流园区发展，造成较大规模的拆迁，加大园区建设的成本与复杂性，拖延建设工期。在城市规划中合理安排物流园区用地，正确处理物流园区规划与城市各个层面规划的关系，是物流园区科学规划的前提之一。
第四，物流园区规划受制于行政区划，存在重复建设现象。
物流园区有很强的开放性，应着力打造区域性物流平台，降低区域物流成本，这是现代物流业发展的重要条件，物流产业需要规模经济。目前，物流园区规划受制于行政区划，很难站在区域经济的发展高度来规划物流园区。在各地的物流发展规划中，彼此间缺乏协调和各自为政，导致物流园区的重复建设和市场分割，甚至导致园区间的无序竞争，对区域物流产业的发展和区域经济合作都是非常不利的。
第五，物流园区规划缺乏科学的市场研究。
物流市场本身、数据采集处理和分析技术的复杂性，很多物流园区在规划时都没有深入研究和考虑，虽然规划通过了政府的审批，但是这些规划无法得到企业和市场的认同。物流市场分析是相当复杂的，尤其是物流市场预测，需要大量的资料收集及现场实地调研，经过系统的分析后才能确定目标市场的现有容量及构成。
物流园区规划应遵守的原则
物流园区的规划建设是一项系统工程，物流活动范围广阔，既有城市的、区域的、全国的活动领域，又有跨国的活动领域；物流流程复杂，须经过仓储、运输、配送等环节；物流涉及面广，涉及工业、农业、商业等部门。在这种情况下，需要协同各方，把握好物流园区的规划原则才能做好物流园区规划工作，否则会影响物流园区的效益提高和能效发挥。其中最重要的原则有以下几条：
首先，科学选址原则。
物流园区如何选址，一般来说取决于建立物流园区的主要目的。以市场需求为依据原则。物流园区的建设要结合当地的实际物流需求，以免建成后无人进驻、有场无市。
合理利用现有物流资源的原则。在进行物流园区新建或改建时一定要综合考虑既有物流资源的利用情况，避免重复建设或物流资源的浪费。
其次，一次规划分步实施的原则。
确立开发建设的总体目标和阶段性目标，分2~3个建设阶段，逐步建成。
物流园区规划方案必须把握的要点
因各种原因无法开发或者开发失败的物流园区项目，都无疑会给投入了大量时间、精力、资金的开发主体造成难以弥补的损失。因此，了解和掌握物流园区规划的要点很有必要。切实可行的物流园区规划方案必须包括以下几点：
1.开发的外部环境与市场分析。准确了解开发机会与市场威胁、物流需求量与物流服务供应能力、有利因素与不利条件等。
2.战略定位。准确进行园区类型与形象定位、经营方向定位、功能定位、市场定位。
3.运作管理模式。明确服务对象、物流货物、服务功能、经营策略。
4.发展目标。包括短期、中期与总体目标。
5.开发策略与招商策略。
6.项目布局和建设规模。
7.投资规模与资金筹措。
8.盈利模式与经济效益分析。包括园区开发商与入园企业盈利模式与经济效益分析、投资风险及应对策略。
当前物流园区规划问题的解决方案
首先，要搞好物流园区规划中的开发环境与市场分析。
开发环境与市场分析不仅是规划的基础和前提，也是解决当前物流规划问题的关键。开发环境分析需要深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，并对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境进行分析，对目标市场进行初步细分和筛选。市场分析需要通过技术经济方法进行目标市场的现有容量计算和构成分析，通过数学模型和信息技术进行目标市场及细分市场的成长性预测。
其次，要做好市场调研与资料收集。
第一步，要在准备物流园区的规划之前，需要对物流园区规划的背景进行了解；第二步需要收集的资料包括：物流园区所在地区的社会及经济发展现状及规划类、交通及城市发展现状及规划类、物流发展现状及规划类以及物流园区自身的用地及开发主体相关资料类；第三步需要根据对第二步资料的分析，进一步明确更加具体和细分的资料类别；第四步是资料的收集与调研通常与具体的分析工作同时或交替进行，有时，在主体分析工作结束后，还需要对个别问题进行补充调研。
第三，要做好开发环境分析。
物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、区位条件、服务竞争等构成了物流园区的开发环境。在开发环境的分析过程中，对相关地区产业现状与规划、城市现状与规划、交通现状与规划、物流现状与规划资料的分析十分重要。
第四，市场需求分析。
通过对物流园区的开发环境进行分析后，物流园区的市场需求已可根据当地的经济特点、产业结构及生产力布局初步确定。进一步深入的市场分析需要通过技术经济方法进行目标市场的现有容量计算和构成分析，通过数学模型和信息技术进行目标市场及细分市场的成长性预测，根据长远和近期的物流量，才能确定物流园区长远和近期的建设规模。对于物流园区周边分布有大型开发区的情况，需要对开发区的物流需求进行专项分析。
第五，搞好物流园区的战略定位。
物流园区的规划者在完成翔实的定性和定量市场分析和研究之后，还必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析 （SWOT分析），如果某类服务设施在整体园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。
在进行物流园区的战略定位过程中，要充分考虑物流及其相关需求如何在园区完成，物流园区在本地、区域和全国的形象，物流园区的服务范围和辐射面，物流园区的功能分区，物流园区提供的服务功能等。
第六，搞好物流园区项目布局和建设规模确定。
物流园区的项目布局和建设规模确定是指根据物流园区的战略定位，在已确认的功能区内，按照完成物流或相关需求的目标，确定具体项目的分布地点和建设规模。
通常，物流园区项目布局应该遵循如下原则：
●大功能分区组团原则，即将物流园区分成五大区域，并尽量独立组团；
●小功能就近原则，即将大功能区内的小功能尽量就近放在一起；
●方便业务活动原则，即将有业务配合的项目尽量布局在一起；
●经济合理性原则；
●人流车流尽量分流原则；
●物流商流有分有合原则；
●有利于物流园区分期开发和成熟项目先开发的原则。
物流园区建设规模的确定主要以市场需求分析中对各种物流需求量的分析和预测量为基础，结合物流园区的战略定位、功能定位通过组合和比较，筛选和确定最适合的目标功能需求，并据此对各功能和项目的建设规模进行确定。规模确定过程中除基础的定性分析外，还需要大量的定量分析。
第七，把物流园区规划纳入城市规划体系，促进城市功能的完善。
物流园区的规划和布局要考虑城市整体发展，结合城市用地条件来确定物流园区的位置。因此，物流园区的规划必须要考虑城市规划的要求，以城市的总体规划和布局为蓝本，把物流规划纳入城市规划体系和区域经济发展规划中，顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需要，与城市总体规划相协调，与城市功能定位和远景发展目标相协调，符合城市物流用地空间的统一布局，满足城市+地域合理分工和协作的要求，促进城市功能的完善。
第八，打破行政区划，统筹物流园区规划，避免重复建设。
打破行政区划，实行统筹规划，政府必须承担起主导作用。物流园区规划应淡化小城市意识，模糊城市边界，打破行政区划和条块分割，以新的机制协调利益，化解冲突，以协调合作精神建立起统一的区域物流市场。物流园区规划不能简单地市场化运作，需要政府和市场两手抓。

⑸ 打算做物流园区，要怎么做啊哪位大神给说说，谢谢啦！

正好这几天看到了中物协网站上的相关资料，引过来你自己看看吧，说的挺在理的，想看原文的话自己他们网站找找吧。

物流园区作为物流地产的一种形式，饱受国内各大企业的追捧与青睐。然而，物流园区项目按照什么样的步骤来建设，对于还未接触物流园区项目的人来说，心中肯定充满疑惑。笔者在此梳理一下，抛砖引玉，欢迎业界的朋友们来补充完善。

物流园区征地的流程在此不再描述，根据各地政府部门的要求按照规定来即可。当然，在征地之前有必要了解一下物流园区项目建设的过程，以便于从整体上把控，让投资人心里有底，甚至可以把这些工作做到征地之前。至于让谁来做，最好还是请专业的咨询公司，不是自己核心业务的事情就让专业的人来做这些事吧，省时省力。好，言归正传，在确定项目用地的前提下，可以开始以下步骤了：

STEP 1、项目市场调研与商业策划

这第一步很重要，可以解决以下问题（这些问题是企业非常关注的）：

①项目定位、②市场需求、③目标市场、④客户群体、⑤商业模式、⑥赢利模式等等。

STEP 2、项目可行性研究

可研大家应该都很了解了，最终的目的就是企业决定要不要做这个项目。要做这个项目的话，就要拿着可研去立项。

STEP 2.5、可以增加一个环节：项目总体规划

如果项目用地面积较大，不可能一次建起来，要分期建，也不可能建一次规划一次。因此，在启动项目前要统筹考虑各分期的规模、内容及各期之间的关系等问题，形成总体规划。这个步骤要解决以下问题：①定位目标、②发展思路、③业务体系、④空间布局、⑤分期发展等等。

STEP 3、项目规划方案设计

规划方案设计就非常直观了，因为会有很多的图，这个步骤可以解决以下问题：①功能配置、②空间布局、③物流方案、④运营模式、⑤生态景观、⑥分期建设等等。

STEP 4、项目建筑方案设计

这个步骤就更容易理解了，当然，也不是传统意义上的建筑方案设计，因为，这个方案要从物流的角度来设计，懂建筑还要懂物流。

STEP 5、项目施工图设计

不详述了，有了施工图就可以按图施工了。

STEP 6、项目工程施工

开始动工建设了。

STEP 7、项目招商与运营管理

更准确的来说，这个步骤是项目招商与运营管理的执行，招商工作在项目还没有启动甚至更早的时候就开始了，类似于买期房吧，房子还没建就有人要买了。

总结一下，物流园区项目建设各阶段工作流程有7个步骤：第1步，项目市场调研与商业策划；第2步，项目可行性研究；第2.5步，项目总体规划（视项目占地面积大小增减该步骤）；第3步，项目规划方案设计；第4步，项目建筑方案设计；第5步，项目施工图设计；第6步，项目工程施工；第7步，项目招商与运营管理。

看下面的图吧，更直观了。

以上资料是在中物协网站看到的，你自己可以看看，http://cledi.org.cn/yanjiu/index.php?optionid=1201&auto_id=3632

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已经加上你QQ，有时间交流一下