商铺包装推广方案

Ⅰ 求淘宝店铺运营整体方案。

1、紧跟最新的官方输出的内容

淘宝这两年增加了很多内容模块，这些模块都是用户有需求的，因此，及时的跟上淘宝的步伐，他出来一个什么新的玩法，新的模块，紧跟上，一开始往往都会有福利的支持。比如今日头条、有好货这些模块，就可以自己去做淘宝达人去发布信息，或者去找个淘宝达人付费帮忙推广。

2、精细化操作：流量、转化

对于没有那么多精力去研究淘宝变幻无穷的新出事物的人，那就可以好好优化现在的流量渠道和转化效率。对于大多数卖家，获取流量的渠道，主要就是自然搜索及直通车。前面已经提到了，淘宝已经针对不同层级的卖家，把免费流量给限制住了。

可以快速增加成交额，突破层级流量的限制，比如参加活动、高佣金让利给淘宝客，让淘宝客们帮忙推广等等方式，当层级起来以后，一定要能够运营好，否则，再掉回去就会亏本。

对于资源比较匮乏的卖家，很难突破层级的限制，这样自然流量就会少很多。那就只能革命性的降低付费的直通车的流量。直通车最关键的因素还是点击率，如何最大程度的增加点击率，使总体直通车费用降低。

假使别人2块钱一个流量，自己只要0.5元一个流量，那自己投入的成本只是别人的四分之一，自己的竞争力就非常强。有很多的开黑车教程，这个风险太高。记住一点，在合乎情理的情况下，尽可能的提升直通车的点击率。卖家让淘宝赚钱，淘宝就会对卖家网开一面。

接着转化率的提升。这点需要涉及的问题点比较复杂，简单来说就是，价格、销量、详情页、评价、客服引导度、产品款式。很多时候，产品的款式是固定的，更多的就是价格、销量及详情页里的促销这些。多去参考同行的做法，找到一些好的创意弄过来，销量这块可以找人帮忙增加些销量。价格可以逐步的调整，加价或者减价，调完以后看最后的成交率。

3、商业模式的改变

淘宝的竞争太大，现在有竞争力的，过不了多久，也很快就会丧失优势，所以，趁自己有优势的时候，为自己留条后路。以往买卖方都是一次性交易，成交以后，跟顾客就不再有联系了。现在最好是把顾客给留住，每次交易的时候，让顾客添加下社交媒体平台账号，这样可以后续继续成交。

比如一个朋友是卖保健按摩器材的，买产品的都是身体关节疼痛的顾客，可是那些顾客同样还有需要膏药的需求，可以加卖家为好友，然后再推荐有相同需求的朋友给卖家。卖按摩器材的时候，获取这个顾客需要流量成本，但是再销售膏药给他，这个流量就相当于是免费的。去开发成交用户的其他相关需求，以此来盈利，这样就能让自己更加具有竞争力。

4、多平台运营

前面提到，电商平台竞争加剧，很多新的平台出现，对于新出现的平台，他们为了吸引卖家和买家，都会给出很大的福利的，此时卖家们进驻，会有很多意想不到的收货。淘宝运营需要卖家作出更多的改变，淘宝变了，作为依托淘宝生存的卖家们，也只能顺应淘宝的政策，找到对自己最有利的一面。

(1)商铺包装推广方案扩展阅读：

淘宝店铺起步运营的五个小技巧：

1.最优类目的选择

在发布宝贝的时候，输入主关键词可以得到淘宝推荐的排名第一位的类目推荐，通常这个就是最优类目，再有可以参考排在前面的几个竞争对手，作为类目选择的对比参考。

2.最优属性的选择

去搜集淘宝首页前几页的竞争对手宝贝属性（产品参数），把所有属性记录下来。比如统计前两页的宝贝，前两页的属性所有都列出来，然后记录每个属性的次数，比如休闲和材质磨砂的前两页出现次数多，证明淘宝优先会推荐这些属性，如果自己的产品可以选择这个，那就确定下来。如果自己选的产品，属性几乎没有怎么出现或者很少，说明多半选品是有问题的，建议更换，因为这会导致自己的宝贝能做到前几页的几率很小。

3.标题写作和优化

上架前就做好标题优化，可以围绕主关键词，分别在电脑端和手机端同时搜索一下，选择手机端重叠的长尾词添加，组合宝贝标题。开通生意参谋市场行情的卖家，可以更精准选词。

4.价格参考

在考虑成本和盈利的基础上，可以参考手机淘宝宝贝筛选里的价格区间，都会明确写出价格区间占比，比如67-196,36%的选择；196-420,28%的选择等等，这个都是淘宝系统给大家的数据，卖家可以参考这些买家喜好，结合这些价格区间宝贝数量多少的竞争度，来确定自己的价格。

5.上下架时间这个问题在手机淘宝影响比较小，但是一般大类目电脑端影响还是比较大的。主要原则在选择好的成交段情况下，尽量避开强大的竞争对手。做淘宝就是一个积累的过程，正所谓罗马不是一日建成的，先优化内功，在优化权重，让店铺流量起来，自然店铺就慢慢的做起来了。这过程中学习很重要。我们总结经验教训因此我们建了一个运营学习抠抠裙前面几位数是五二四，中间的几位数字是：二四四，最后的几个数字是：一四二！组合起来就好！

Ⅱ 商铺项目如何招商

你好！一、全面了解情况 二、科学定位 三、确定招商策略 四、解决终端问题终端存在严重问题，终端工作抓不好，所有的努力都将化为乌有，因此首先从终端问题入手。终端的问题主要有： （1）招商人员工作没有积极性。大家都没有任务量，干多干少一个样，都在吃大锅饭。 （2）终端力量不足。只有三个招商员，时间这么紧，任务这么重，这几个人是难以胜任招商工作的。 （3）终端说词不力，对客户提出的问题不能做出回答，招商员不但不能说服客户，反倒被客户给说服了，这导致了大量客户的流失。 （4）终端气氛太冷清。来访客户少，又没有能衬托现场气氛的宣传物料，现场空空荡荡，愈加冷清。 （5）终端布置很零乱，桌子摆放很零乱，东一张，西一张，不利于招商经理对现场进行控制。桌子全是方桌，感觉很生硬，不利于拉近与客户的距离，进门处的气球悬挂太低，顾客进门后感觉很压抑。 基于这些问题，拟定的对策是：（1）制订合理的激励制度，收入直接与工作业绩、工作表现和团队协作挂钩。每月对表现出色这给予物质奖励，对不能胜任工作的人员进行淘汰。 （2）充实招商员队伍，挑选优秀人才加盟，招商员由以前的三个增加到十个。 （3）针对客户提出的常见问题制定了统一的说词，同时加强了招商员的专业技能培训，派经验丰富的人员做现场指导，并为其当场解决问题。 （4）制作各种物料布置现场。步行街内，制作大型喷绘悬挂在天桥上，街道中间悬挂吊旗；在招商终端，制作了四块吊牌，在大门口摆放六个易拉宝。所有这些物料，都以大红色为底色，这样一来，步行街内和招商现场一片红色。同时播放富有动感的音乐，整个现场营造出十分热烈的气氛，为促成交易打下了良好的基础。 （5）对终端进行重新布置，并将方桌更换为圆桌，撤掉了以前悬挂的气球，给人感觉耳目一新。 五、解决委招费 六、强力广告支持既要吸引商户入驻，又要吸引投资者购买商铺。 在广告投放上除了狠抓终端广告外，同时还加大了其它媒体的宣传力度，在市区的各主要街道上及周边郊县，进行重点宣传。整合大众媒体和小众媒体，包括报纸、电视广告、公交车车体广告、宣传车和宣传单，力求进行全方位覆盖。 七、终端促销强力配合

Ⅲ 如何对项目进行策划包装最好是有篇例文就好了

2008商业地产全程策划实操

第一阶段：市场调研阶段
- **商业项目市场调研报告
一、市经济环境的分析和生活结构研究
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆ GDP发展状况及产业结构情况
◆ 消费品零售总额
◆ 商业增加值
◆ 城乡居民的人均可支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
二、区域结构调查与城市发展规划调查
◆ 公共设施状况
◆ 交通体系状况
◆ 道路状况、通行量
◆ 区域性质与功能特点
◆ 各项城区的机能
◆ 城市规划
三、商业发展规划及政策研究
u 商铺发展现状及布局情况
u 商铺发展规划
u 城市商业网点规划政策
四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析
◆ 地区商铺分布及经营业态详图
◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析
u 地区间的销售动向
u 大型主力店的动向
五、典型性调查与研究
六、地区未来商业地产的供应量分析
七、消费者消费行为调查与研究
u 地理细分调查分析
u 购买人群细分调查
u 年龄细分调查分析
u 经济状况细分调查分析
u 消费者交通和出行方式
u 购买者购买心理及行为分析
八、项目立地条件研究
u 道路类别及交通状况
u 项目地块自然与社会条件分析
u 顾客是否容易达到商业区
u 周边环境和公建设施
u 项目周围经济条件分析
u 项目SWOT分析
九、商圈的确定和研究
u 商圈的范围的确定
u 商圈的构成及顾客来源
第二阶段：项目定位阶段
- **项目定位报告
一、 项目的市场定位
u 形象定位
u 规模定位
二、 目标客户定位
u 购买商铺的目标群分析
u 租赁使用商铺的目标群分析
三、 商铺的目标消费群定位及分析
四、 商铺的经营项目定位及功能定位
u 经营项目定位
u 功能定位
五、 商铺特色定位

六、 竞争定位
第三阶段：项目规划、设计方案阶段
一、整体规划设计方案
二、建筑风格与立面效果设计方案
三、商铺结构与内部分割方案
四、景观设计方案
五、交通组织设计方案
第四阶段：项目营销策划阶段
- 项目价格计划
- 项目市场推广方案
一、营销整体规划方案建议书
u 营销方式建议
u 营销渠道建议
u 营销策略建议
u 营销计划安排建议
u 促销策略建议
二、价格策略执行计划建议书
u 整体均价建议
u 分期均价建议
u 层差和朝向差分析
u 价目表建议
u 价格特别调整方式建议
u 付款方式建议
三、管理模式建议书
u 招商管理模式建议
u 物业管理模式建议
u 客户管理模式建议
u 销售管理模式建议
四、项目形象包装设计方案建议书
u VI设计建议
u 楼书设计建议
u 展板设计建议
五、广告宣传策划建议书
以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准
u 户外广告策略建议
u 报刊广告策略建议
u 新闻炒作策略建议
u 网上广告和炒作策略建议
六、销售活动策划建议书
以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准
u 开工仪式建议
u 开盘仪式建议
u 封顶仪式建议
u 竣式仪式建议
u 入伙仪式建议
u 新闻发布会建议
u 展销会建议
第五阶段：销售实施阶段

Ⅳ 揭开房地产包装的秘密，房地产营销的几种方法

二、项目所处在闹市区，通常以成熟街区作比较，其实项目建成快则2年，慢则5年(闹市区拆迁问题等)，你若信这宣传旺己是几年以后的事，若开发商的售价己达到目前市场价，则己经提前收了几年的升幅，记住一个判断，闹市区好的商铺是绝不会返租回报的，有这一说你就应该小心。
三、豪宅通常以顶级、绝版、买少见少等口号招揽，其实中国土地大得很，市区地用完自然向郊区发展，何来绝版一说，只要你有足够的钱，想买哪里都有。
四、一般楼盘开盘经历预热 ，即项目形象包装，通常以路牌、论坛、单张、信息等传递楼盘信息，此时各报纸地产版一般都联动，正面或侧面吹捧该项目，当电视广告登场时，楼盘就准备认筹。
五、认筹是聚人气炒作的重要手法，一般在认筹时置业顾问会问客人的心理价位，将拟售价提高10%～20%左右，若有70%的客人认可该价位，一般开盘价就定在这附近，对客人的电话进线、每日登门量都会有一个统计，从而判断出项目的热度并决定加推广和增减优惠点数。
六、商业地产一般会先与大卖场签定意向书，然后借此名大力催谷，通过各种评比获奖，至于将来是否大卖场进入真是天知道，若买内铺，一旦大卖场不进入，内铺无法独立运营。
七、项目开盘最常规的是找些领导或名人剪彩，载歌载舞，将所有认筹客通知到场(若人气不足，会安排底托排队)，现场制造紧迫气氛，客人冲动之下立即认购，签了认购书，这故事基本己完成了。
房地产项目的包装有销售的现实需要，作为买家毕竟是买件大商品，事前去查询规划，了解数据也是必要做的工作，聪明些自然少被忽悠。

Ⅳ 新手淘宝店铺推广方案~要注意什么

朋友们都知道淘宝开店初期是个很难熬的时期：没有流量，没有销量，没有信誉，很少有消费者会为这样的店铺买单。因此作为一个新开的店铺，首先要突破的是没有流量的问题，也就是要为自己的店铺做推广。
初学的淘宝店铺推广策略，应该注意什么？
初学者在淘宝店铺推广策略。
首先简单说一下淘宝上常见的促销渠道有哪些，
初学的淘宝店铺推广策略，应该注意什么？
又简述了各流量渠道的基本特征：
第一，免费渠道是进入门槛最低的，只要掌握了关键词优化技巧，所有的卖家都会争相进入流量入口。
付费渠道的门槛要高得多。必须有足够的资金支持；必须有专业人士支持，例如，有经验的专业人员，如美工；更重要的是，付费推广的前提是自然转化率要有保证，否则亏损的概率会更大(除非初出茅庐难以以付费推广为主)。
所有的活动渠道都有基本的门槛要求，新店基本不能参加，只有天天特价是为C店服务的，淘宝网和聚划算对于淘宝坑位产出要求很高，新店几乎不可能。
在个性化的渠道中，不管哪一个都离不开达人的合作或者主播帮你推。如果没有可靠的达人或现场资源，这些渠道就很难开出新的店铺。就算有也很难，不一定愿意帮你推广。理由很简单，他们的收入与促销业绩挂钩，新店销售也不会很好。
微淘和问大家要获取流量，需要店铺积累必要的内容，新店起步阶段没有什么内容积累。
这么做之后，可能你会有些沮丧，因为一家新店能够获得的流量实在太少了。没错，这是事实，但并不意味着没有机会，只是比以前更难做而已。
淘宝这一超级大市场是个细分市场，免费搜索流量还很大，满足个人还是足够的，第二，只要你的店铺能走上正轨，你将获得更多的个性化推荐流量，这些流量你都不用花钱，这就是潜在的机会。
从新C店推广的角度来看，要抓住的流量渠道有：
第一，流量自由，流量最主要的渠道，抓不住就很危险。
直接通过车流通道。
二为什么必须首先使用这两种流量渠道？
资源需求：免费流量获取不需要你有什么资源，掌握关键字优化技能即可；流量获取，需要的主要资源是必要的资金和开直通车的技能，相对资源要求也最少。
清楚我们应该抓住哪些推广渠道，才能开始正面回答题主的问题，如何推广淘宝店铺？
会对关键字进行选择，优化，为您的产品写一个合适的标题。
策划出一张点击率高的主图。
利用企业参谋进行数据分析，竞品分析。
产品购买理由精炼及性能。
五是用户调查。
这是获得免费流量必须掌握的技巧，也是获得付费推广的基础。这是作为淘宝卖家必须要掌握的。
下面是一项技巧：如何通过选择关键字获得更多流量。
有过商店的朋友都知道，每个关键词对应着一个销售渠道，连接着产品和客户，不同的渠道竞争状况不同。对于中小卖家来说，最好的策略是选择竞争相对较小的渠道，选择的方法是筛选关键字。请牢记以下公式：比赛时间=7天搜索人气/网上商品数量。
搜索人气代表市场需求，在线商品数量代表用户数量，两者之比代表用户对市场供需的反应。
计算出的数值越大，说明竞争相对较小，反之则较大。
没有绝对的参照标准，因为分类不同，竞争状况也完全不同。一般而言，能达到0.5就很好了，能够继续分析(此时还不能判断肯定很好)。
要注意些什么？
首先是货源。
来源分两种，一种是有来源的。现在你已经准备好了在线电子商务，也许你身边的人都有这个货源你才会去做，或者你自己也在做这个产品，你对产品和线下行业的了解比别人多得多。
但淘宝面向全国市场，你要面对的也是全国的竞争对手。此时你的货源一定要有优势，你的产品相当于现在放在一个批发市场里，前面全是你这种产品，你现在要做的就是如何维护老客户，让老客户能够抵挡住别家产品的诱惑，并且让新客户认识你。
二是无货，无货其实比无货的创业风险要高得多，很多人都想靠淘宝赚一笔，但今年的淘宝不是以前的淘宝了，赚钱能赚，最后火拼的还是整个供应链。
所以，为什么没有货源的风险看起来比没有货的风险要高得多？
一、进货渠道，90%的人都会想要走代发1688一条。但您没想到，人家既然是做代发，供应商都从批发转零售了，那您的货源优势在哪里呢？看看整个淘宝，同一款几百件，价格将你压垮。你们怎么办？
第二，售后风险，代发售后：由于网络虚拟性，您无法看到实物，而且您的产品到底质量如何，您也不知道，如果出现售后问题，这将是一个很头疼的问题。
第三，供货风险，如果你靠一张代发代发的照片来赚钱，那么供应商如果告诉你，我这货没了，或者供应商临时需要更换产品规格，那么你的1000名访客每天的单品主图，SKU，详情页，活动等等是否会受到很大的影响，因为你没有签署线下合同，所以你这单单只能看着跌。
如今做淘宝，需要一款好的产品已经是个硬性问题了，你需要的是引流款给你带来流量，你需要的是利润款支持整个店铺的支出。因此货源是源头，这里不是悲观，而是新卖家要面对的现实。
二是快件包装。
将整个电子行业比作一辆车，那么货源就是引擎，快递就是车轮。如果没有一家好的快递公司与您合作，您在后期面临的客户催单问题将成为您第二大头痛。在遇到客户的催单、催派等问题时，有可能需要专门找一位售后人员。
营业执照复印件。
没有牌照的汽车怎么行呢？整体电商产业正日益正规化，这里不再是避税之地，而是构建整个电商生态圈的必经之地，19年1月1日电商法的出台，我想很多人慌张的马上去办理营业执照，结果后边没有强制要求我们上传，个别类目除外。因此，如果真的想在电商行业有长期的发展，那么最好还是去办一张。
四是运作团队。
汽车牌照也上了，现在人少了。前面您说我没有这么多的人力物力的投入。美工，操作，客户服务，包装于一体。所以我想告诉你的是，除非你在电商行业工作了至少2年，否则你不可能在很短的时间内熟悉上面所说的所有事情。观察事物都是片面的，如果有许多人观察某件产品，那么他就会以很快的速度行驶。
五是资金实力。
大家把钱夹描述成传动装置，判断出你的车要跑多快。这让我想起了用1000元投资一个项目，每天帮我产生1万元的收益，我建议你还是洗一洗入睡吧。还有这些培训学校宣称，报考的人都要确保你只赚钱不赚钱。
促销方式千千万万，但始终离不开钱来促销，假如把好的商品送给你，你可以请人项目投资，如果你是做代发的电子商务新手，你教过担保金，买过特价折扣工具，拿过2件货，交过很多货，等着淘宝网给你带来总流量？
六：独到的眼光和敏锐的市场洞察力。
车子来了，跑得快就要看得远，尤其是晚上。举例来说，一次试穿，我自信满满地觉得我选择的款式绝对是爆款，直通车一次试穿，点击率达到0.5%。订购200份，0份收藏加购买。这是如何进行的？不能比赛了。何谓敏锐的洞察力，举例来说，重庆姐的帽子，达康书记的杯子，星巴克的猫爪杯，都能迅速掌握这些信息，在很短的时间内就能赚到第一桶金。
总而言之，从2016年到现在，淘宝一直致力于淘宝网站的内容建设和个性化，希望消费者能够体验到逛街的感觉，而不仅仅只是简单的浏览商品。

Ⅵ 怎样推广宣传自己的产品和店铺，效果好呢求教哦！

发传单是最常见的，但是拿到传单随手丢也很常见，我建议你可以考虑一下把广告印在纸巾包装上，然后上街派纸巾，价格不贵，效益相信比传单高很多

Ⅶ 谁能帮忙找一份商铺销售方案书……

简单一点说，其内容包含如下：
房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议

[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作

体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程

一、营销是市场经济的永恒主题

房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。

在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。

研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。

在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。

所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。

从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。

我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。

所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。

营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。

可以概括为：

作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。

市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。

从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。

曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

二、房地产公开发售的策划与运作

1、定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

6、销售的组织和实施

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

三、大宗交易的策划与运作

笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益

销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调....

1．基本动作
（1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切，语速得当。一般先主动问候“曲兰庭苑，你好”，而后开始交谈。
（2）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，置业顾问应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。
（3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。
（4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。
（5）马上将所得资讯记录在客户来电表上。
2．注意事项
（1）应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。
（2） 广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。
（3）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。
（4）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。
（5）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。
（6）接听电话忌口头禅。
流程二：迎接客户
1．基本动作
（1）客户进门，每一个看见的置业顾问都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他置业顾问注意。
（2）置业顾问立即上前，热情接待
（3）帮助客户收拾雨、放置衣帽等。
（4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。
2．注意事项
（1）置业顾问应仪表端正，态度亲切。
（2）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。
（3）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。
（4）生意不在情谊在，送客户至大门外。
流程三：介绍产品
1．基本动作
（1）相互介绍，了解客户的资讯情况。
（2）按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于环境、生活配套、产品机能等的说明。）
2．注意事项
（1）此时侧重强调本楼盘的整体优势点。
（2）将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。
（3） 通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。
（4） 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间关系。
流程四：购买洽谈
1．基本动作
（1）倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。
（2）在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。
（3）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。
（4）针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
（5）适时制造现场气氛，强化其购买欲望。
（6）在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。