㈠ 城市综合体研究_浅议城市综合体前期规划设计
浅议城市综合体前期规划设计
发表者：叶宇峰，万达规划设计院
在集团商业地产高速发展中，规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。
一、关于城市综合体
城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的"城市综合体"，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造"城市综合体"的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体"，万达商业地产正在经历第三次嬗变。
二、项目土地解读
"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。
在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。
项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等； 这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。
三、城市综合体设计特点
1、多功能的城市开发
城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。
不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。
2、街坊式的街区布局
在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。
街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。
我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目原有的道路系统和商业行为习惯。
3、开放式的城市空间
我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2～2.5万平方米市民广场。
在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意…
太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。
4、地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
四、项目前期规划心得
通过工作实践，总结心得如下：
1、认真做好项目前期调研和定位。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。
2、认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。
㈡ 重庆南坪步行街是怎么规划的
南坪商务圈以南坪转盘为中心，北至长江大桥南桥头,南连四公里转盘,东接海棠溪立交桥,西邻重庆经济技术开放区,商贸区域方圆4平方公里。经过近年来城市建设的大规模开发，南坪商业设施取得了突破性发展，已建成占地面积1.5万平方米的南坪商业步行街，正在扩建占地面积3万平方米的新的商业步行街,年内还将开工建设占地面积4.5万平方米的南坪转盘中心广场。南坪商圈拥有以商社电器、江南商都、浪高百盛、重百南丰商场、南坪商业大楼、诺玛特超市等为代表的20个大中型商场、超市、连锁店和专业市场，吸聚了20万以上的消费人口，已成为重庆市主城区五大购物中心之一。今后发展的总体思路将以南坪转盘为轴心，东西南北路为轴线，商业旅游步行街为核心，商贸布局向东、南方向拓展。东接南滨风情路，南连学府大道，着力打造商贸购物、烟草配送、医药物流、汽摩展销、建材销售“五大中心”，加快建设会展中心，使之尽快成为带动全区三产发展的龙头，新崛起的重庆南部中央商务区。
总体定位：南坪商务圈定位为南岸的中央商务区，成为带动全区第三产业发展的龙头。
发展规划：该商务圈是以南坪转盘为中心，北至长江大桥南桥头，南至四公里转盘，东至海棠溪立交桥，西至重庆经济开发区，区域面积共2平方公里，着力打造南坪购物中心、市场中心（其中涵盖烟草配送中心、医药物流中心、气摩展销中心、建材销售中心）、商务中心、金融中心、会展中心等五大中心。
目前态势：购物中心已基本形成，大中型商场多达20多家，其中不乏本地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近26万平方米。该商圈去年社零总额达24.5亿元，占全区比重的70%。同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。
㈢ 重庆市 南岸区 南坪商圈 怎么规划的
根据地理位直，
㈣ 南岸区就是南坪一个商圈吗，有没有其他大一点的有潜力的项目
中核房在弹子石的紫金一品城市综合体是个大顶目，处在弹子石CBD的核心区，等作为重庆三大CBD之一的弹子石CBD完全成熟，这个顶目的价值在重庆将是前几，非常有潜力。
㈤ 研究项目策划书
商 业 计 划 书
（参考格式）
项目名称 :
项目单位 （盖章）
地 址 :
电 话 :
传 真 :
电子邮件 :
联 系 人 :
年月日
文字排版要求：
1、字型：大标题用2号黑体, 中标题用3号黑体, 小标题用3号揩体, 正文用4号宋体。
2、纸型：统一用A4纸，左侧装订。
3、页边距：上2.6cm、下2.6cm、左3.0cm、右2.0cm。
4、结构层次序数：“一”、“（一）”、“1”、“（1）”。
摘要
说明：在两页纸内完成本摘要
【摘要内容参考】
1、公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）
2、主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯、学历/学位，毕业院校、政治面貌、行业从业年限、主要经历和经营业绩。）
3、产品/服务描述（产品/服务介绍、产品技术水平，产品的新颖性、先进性和独特性，产品的竞争优势。）
4、研究与开发（已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平，竞争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。）
5、行业及市场（行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公司竞争优势，未来3年市场销售预测。）
6、营销策略（在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制。）
7、产品制造（生产方式、生产设备、质量保证、成本控制。）
8、管理（机构设置、员工持股、劳动合同、知识产权管理、人事计划。）
9、融资说明（资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出方式。）
10、财务预测（未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。）
11、风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。）
商业计划书的格式及内容要求
一 、公司基本情况
公司成立时间
注册资本及变更情况（法人代码，有形资本，无形资本）
公司性质、经营范围（是否有特许经营权）；股东及股份比例目前资产情况（总资产、总负债净资产，去年销售收入和纯利润）；公司下属公司，合资公司及关联公司等情况；公司所属行业；公司的发展战略及公司发展的宗旨、近期和远期目标
二、产品和服务
公司的主营产品；产品的独特性；产品是否经过政府或行业有关部门鉴定（提供资料）；产品获得过何种奖励或荣誉；产品是否申请知识产权保护（专利、商标、版权）；现有生产设备的生产情况；需要增加设备情况及实施计划；公司是否还在准备其他产品的开发；生产成本详细说明及控制
三、公司的管理
公司的组织结构（画出结构图）；公司主要管理者的性别、年龄、出世地、学历、学位、毕业院校、工作年限，在目前行业工作年限、获得的成就等；公司对主要管理和技术人员采取的激励机制；公司是否聘请外部管理人员（会计师，律师、顾问、专家）；说明公司对知识产权、专有权、特许经营权等情况；说明公司的商业机密、技术机密等保护措施；公司是否存在关联经营和家族管理问题说明
四、行业及市场分析
公司所属行业的历史、现状和未来发展趋势；公司产品是行业里的上游、中游或下游产品；公司产品所在的行业段，目前全世界（全国）的市场容量有多大，这一容量以每年 ％的速度增加或减少，每年实际的市场销售达到市场容量的 ％，这一需求以每年 ％的速度增加或减少；公司目前每年的销售收入占市场实际销售份额的 ％
五、市场竞争及营销策略
公司产品所在的市场范围里有那些竞争对手，他们占市场份额是多少，你公司的市场份额是多少；与竞争对手产品相比，公司产品有那些独特之处，这些独特之处对客户是否有用；公司产品的独特之处能否被竞争对手效仿，公司是否采取实际措施保护自己的产品特点；如果公司产品与竞争对手产品相比没有技术上、设计上或其他方面的独特之处，公司采取那些有效手段与对手竞争，竞争的结果能否提高你公司产品的市场份额，预计经过竞争你公司的份额能提高到多少；公司产品的客户是那些人，他们的分布情况，他们怎样知道你公司的产品；公司采取那些市场营销手段（广告、展销会、培训班、电脑直销，电话销售，上门直销，分销网，零售网，邮购）；简述销售过程和步骤；营销成本；准备拓展那些新市场；推出新产品的市场准备；现有的几家大客户。
六、 研究与开发
公司现有技术开发人员数量；公司有那些开发设备；公司现有产品的技术水平（国内、国际先进、领先、）；技术负责人的技术水平和管理能力；与同行业其他企业相比，你公司技术人员的收入水平；技术人员每年流失的比例是 %；公司采取那些措施保护关键技术；公司每年的技术开发投入占销售收入的 %
七、生产过程
生产地点；是委托生产或自己生产；是否能够保证原材料的供应，选择了几家供应商；生产设备性能质量如何；生产设备的最大生产能力能否满足市场增长的需要；交通运输条件是否方便；周边生产配套情况；采取了那些生产管理制度，是否完善，执行情况如何；检测设备；成品率，返修率，废品率等情况；
八、 资金需求情况及融资方案
资金需求计划：为实现公司发展计划所需要的资金额，资金需求的时间性；资金用途：（详细说明资金用途，并列表说明）；融资方案：公司所希望的投资人及所占股份的说明；资金其他来源：如银行贷款等；
九、项目实施进度
项目实施的计划进度及相应的资金配置；进度表。
十、财务计划
当前资产负债平衡表；第一年12个月每月销售收入预测；3-5年销售收入预测；上述数据中，实际回款预测；上述月份和年份销售费用预测；上述月份和年份财务费用预测；上述月份和年份管理费用预测；上述月份和年份其他费用预测；第一年12个月每月现金流量表；3年现金流量表；3-5年的资产负债平衡表；投资回收期计算；盈亏平衡计算；结论。
十一、风险因素
请详细说明该项目实施过程中可能遇到的风险，提出有效的风险控制和防范手段
技术风险；市场风险；管理风险；财务风险；其他不可预见的风险；
十二、投资者退出方式
股权回购
依照事业商业计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明。
利润分红
投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照本商业计划的分析，公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明。
股票上市
依照商业计划的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作出说明。
股权转让
投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。
十三、其他
指出三名公司之外的投资推荐人
最大元器件、原材料供应商的电话和联系人
最大分销商电话和联系人
公司最大结算银行的电话和联系人
公司应收款的滞后期
公司应付款期限
公司产品库存一般保持在怎样的数量
公司元器件、原材料的储备情况
增值税、所得税申报情况
前几年利润分配情况
公司总经理详细的个人简历及证明人
十四、附录
媒介关于公司产品的报道；
公司产品的样品、图片及说明；
有关公司及产品的其它资料。
㈥ 重庆最有发展潜力的商圈
大坪撒，龙湖正在那里修时代天街，有是个北城天街囊个大。那里将成为重庆第六个商圈。那的投资潜力应该不错。如果有实力的话，就去买个商铺嘛，龙湖的的商铺大部分是自持有的，只拿了少量的出来卖。其实投资那的住房也行，面积不大，还精装。