⑴ 寻求一种新的别墅项目营销方式
墅的营销计划最成功的计划是北京的森林公园清水河别墅的销售计划。
5个特点：
顶及生活享受
休闲娱乐顶及场所
顶及配套设施
方便交通特点
富人交流好圈子
⑵ 洛阳别墅的营销策略
我觉得
别墅是小众产品个性化极强
别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上
也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现
如果你只要行销策划 那我要问你罗!!!!
卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊!!!!!
给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗!!!!
北戴河聆涛园企划说明书(简略版)
运筹帷幄之中
精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……
产品浅析
一、从别墅的大环境
1、概述
别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。
2、特征
中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：
 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；
 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；
 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。
3、分类
从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：
⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求
这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；
⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。
这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；
⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。
例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；
⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。
在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里；
⑸办公型的别墅
一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；
⑹投资型别墅
由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。
二、从本案的角度
1、个案优势
北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：
 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。
 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。
 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。
2、个案难度
别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：
 项目的客户以区域客为主流
秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。
 目标客户可选择性较多
本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。
 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度
北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作
产品规划简述
一、 别墅产品功能特点
住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。
作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。
1、 别墅物业空间划分为“五个区”
 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等
 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等
 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等
 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等
 室外区：外立面、前院、后院、平台等
2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。
3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。
二、别墅建造用材等特点
有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。
三、别墅小区规划特点
1、 布局规划
别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅
区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。
2、环境
别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概
念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别
墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它
跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个
是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别
墅物业的小区。
3、社区营造
别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年
乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸
收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，
产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植
物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，
营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。
四、别墅配套设施特点
1、会所规格例举
A：娱乐休闲会所
舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；
B：综合功能型会所
医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；
C：豪华舒适型会所
高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等
2、 别墅物业周围配套机能例举
 大型超市
 邮电局
 自动提款机（或银行）
 美容中心
 洗衣中心等
3、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举
 设备养护
 24小时保修服务
 养绿护绿
 家政式社区服务
 24小时电子巡更
 红外线周界报警
 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁
五、别墅产品在市场中的卖点构成
别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：
1、别墅物业的卖点构成
A、基本卖点
 优美健康的生态环境；（环境卖点）
 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）
 完善成熟的配套设施；（配套卖点）
 快捷便利的立体交通；（交通卖点）
B、特别卖点
 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）
 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）
 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）
 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）
 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）
 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）
 明智的投资，超值的回报（投资卖点）
2、别墅物业主要行销通路和策略
别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：
 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；
 达成与有效目标客源的直效沟通；
 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。
常见行销策略为：
 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；
 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；
 销售执行策略灵活、机动、有效；
 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。
“一对一”直效营销
“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。
直效营销模式具体举措
 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会
 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会
 情感营销：如有奖活动等
直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。
广告企划
一、案名建议:
主推案名： 艺墅尊邸
案名解释：
•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。
•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。
•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。
第二主推案名： 臻 品
案名解释：
•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，
臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。
二、 副推案名
盛世别苑
香榭艺墅
香榭园墅
异阳尊品
水榭山庄
华尔兹别墅
水岸别业
海边墅
绝代风华
三、广告总精神
“豪门度假生活”
直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。
销售阶段划分及各阶段主要工作内容
一、销售阶段设计
本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。
1、 筹备期：
通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。
2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)
通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。
3、强销期：
这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。
4、续销期：
针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。
5、清盘期：
在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。
二、销售阶段划分
2003.3.1 — 2003.4.30 筹备期
2003.5.1 — 2003.6.15 内部认购期
2003.6.16 — 2003.6.30 开盘期
2003.7.1 — 2003.9.30 强销期
2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期
2004.12 — 清盘期
以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。
三、 各阶段主要工作内容
1、 筹备期
任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续
工作重点：
 建筑设计定案
 互动园林定案
 行销策略定案
 研究市场情况
 召开动脑会议
 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划
 确定产品推广的造势活动
 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备
 会所经营项目定案
 会所布置图定案
 接待中心及样板房设计制作
 小区大门及入口道路制作完成
 广播稿制作
 电视广告制作
 报纸广告制作
 销售人员招聘与培训
 现场POP设计
 确定销售组织架构
 工地围墙设计制作
 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户
 车身广告制作发布
 模型厂家定案制作
2、 内部认购期
任务：
1、 散布扩大知名度
2、告知业界与媒体造成耳语传播
3、拦截其它竞争物业客源
4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望
工作重点：
 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体
 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动
 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定
购房合同，形成公开当日购买热潮
 报纸广告定案刊出
 电视、电台广告定案播出
 先期海报散发
 商品房预售许可证办理完成
 工地围墙制作完成
 售楼现场包装制作完成
 销售人员进场
 公关活动具体实施
 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户
3、开盘期
任务：
1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面
2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望
3、 配合公关活动聚积人气
工作重点：
 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，
并检讨客户反应以修正销售及广告路线
 模型进场，备齐各种销售资料
 反复讲习销售教材及答客问
 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目
 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同
 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户
 价格表上市
 样板房制作完成
4、 强销期
任务：
1、加强客户介绍
2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广
工作重点：
 客户追踪
 开放样板房
 举办业主联谊活动
 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造
 户外媒体再加强
 电台、电视广告频数加大
 加强现场销控及炒作
 针对所有客户，大量使用各种媒体
 针对销售情形，分析市场，修正广告
 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交
 报纸广告更具针对性，卖点更为突出
 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉
5、 续销期
任务：
1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄
2、 电话追踪有望客户
3、 加强补足，签约工作
工作重点：
 延续销售气势
 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户
 持续跟催补足及签约
 法律咨询中心联系定案
 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略
 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传
 继续发动客户介绍客户
6、 清盘期
任务：
1、 清理尾盘
2、 安排物业管理公司进场
3、 做好交房工作
工作重点：
 开动脑会议，研究滞销楼盘对策
 调整媒体宣传方式，重点攻击
 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度
 加强补足，签约工作
 准备交房资料，确定交房具体时间
 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处
 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心
 做好与物业公司的交接
 会所所有服务项目准备完备
全程策划内容
一、市场调查与市场机会分析
1、 宏观市场调查与分析
2、 竞争项目市场调查与分析
3、 本区域居民居住偏好调查与分析
4、 项目SWOT分析
5、 项目市场细分分析
二、项目市场定位分析决策
1、 项目总体定位分析决策
2、 项目目标客源定位分析决策
3、 项目价格定位分析决策
4、 项目档次定位分析决策
5、 项目形象定位分析决策
6、 项目主力户型定位分析决策
7、 项目物业管理模式分析决策
三、项目建筑设计策略分析决策(略)
1、 项目规划环境布局建议
2、 项目建筑风格分析决策
3、 项目总平面与单体建筑建议
4、 项目园林与景观的设置建议
5、 项目会所及配套设施的建议
6、 项目户型层次种类分类建议
7、 项目开发规模节奏分析建议
四、 项目总体销售战略分析决策(略)
1、 项目销售目标分析决策
2、 项目销售模式分析决策
五、 项目销售战术分析决策
1、 销售卖点设计分析决策
2、 销售阶段设计分析决策
六、 项目品牌战略包装计划设计(略)
1、 公司品牌与项目的结合
2、 项目品牌VI设计建议
3、 项目品牌推广设计编制
4、 项目标志设计构思
七、 项目包装模式设定(略)
1、 售楼部内部装修风格建议
2、 售楼部外围气氛设定
3、 工地现场包装整体方案
4、 售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）
5、 样品房装修设计建议
6、 外据点展销推广设置
八、 媒体组合分析决策(略)
1、 北京、天津、秦皇岛媒体房地产方面分析(略)
2、 项目媒体组合(略)
3、 媒体费用比例(略)
九、 广告策略分析决策(略)
1、 广告阶段目标(略)
2、 广告表现(略)
十、项目销售实施全程建议(略)
1、 销售前期准备要案
2、 销售人员招募与培训安排
3、 销售组织与管理
⑶ 房地产国庆可以有哪些创意营销活动
降价促销
⑷ 别墅销售计划
房地产项目全程营销策划内容
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议
[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)
[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略
[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作
体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地产项目营销策划与实际运作流程
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。
所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益
希望对你有所帮助
⑸ 别墅活动怎么策划
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别墅不用策划，估计还没开盘就抢光了。别墅是人类居住的终极理想与最高形式。
别墅本来就非常少，每个省会城市总计不会超过100套。单就别墅而言，上海、重庆、南京、北京、广州比较多，有很多省会城市连别墅都没有。目前买别墅，建议委托当地的房屋中介公司去找找看，最好提前给中介的经办人员小费，在运气很好的情况下，才可能有机会买到二手别墅。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在3000W左右，但低于1500W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比最好。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
⑹ 酒店行业运用怎样促销，并用案例说明
市场策划,营销策划,房产策划,物流策划,行业策划,名企策划,上市策划,开业策划,在华名企市场策划案集上百个行业,包括国企/外企/500强名企的全面战略大全绝密信息!实为企业管理高级参谋的成功利器!
1 联想广告规范大区资料
2 安达信—某软件公司的咨询方案
3 长城PC年度推广企划
4 德赛数码相机前期市场推广建议案
5 东芝2001运作策略
6 东芝Satellite新产品广告策略
7 东芝笔记本电脑品牌形象提案
8 东芝笔记本电脑市场调查报告
9 东芝笔记本电脑整合传播提案
10 方正“家用电脑”产品形象片
11 方正电脑品牌传播沟通建议方案
12 方正扫描仪品牌整合传播方案
13 复旦大学校园网二期工程投标书
14 戈德点钞机新品推介会
15 海尔智能电脑新产品推广
16 恒基伟业商务通整合传播计划书
17 康柏综合传播预算及活动
18 柯达1999年公关推广方案
19 柯达阳光之旅执行方案
20 联想电脑2001年媒体策划
21 联想集团品牌宣传方略
22 联想新形象广告推进方案（定稿）
23 伦飞笔记本电脑整合传播企划书
24 名人PDA策划方案（附件-打印版2）
25 名人媒介策划方案
26 名人掌上电脑智能王网络营销计划书
27 清华同方电脑媒介提案
28 清华同方消费电子产品渠道管理
29 清华同方在线推广方案
30 赛格车圣品牌整合传播策划
31 赛格车圣整合营销策划案
32 盛大网络市场传播方案
33 希格玛笔记本电脑无线耳机品牌整合营销（IMC）项目提案
34 新太科技2001年广告发布建议
35 怡华存储市场推广方案
奥 美 全 集：
1 奥美360度品牌管理整体解决方案
2 奥美 消费者洞察
3 奥美 左岸咖啡文案
4 奥美 广东电信广告沟通策略提案
5 奥美 品牌 + 整合传播可以帮助康佳的销售
6 奥美：流程制作过程简介
7 奥美-M3特区推广初次提案
8 奥美—PASSAT广告提案
9 奥美--创意的概念
10 奥美 创意培训资料
11 奥美 品牌管家
12 奥美 海尔波轮洗衣机品牌规划
13 奥美—枫丹白露营运推广策略
14 奥美—新浪网市场推广建议
15 奥美—海尔波轮洗衣机传播策略
16 奥美—合生创展提案 PowerPoint
17 奥美-互动行销原则与技巧
18 奥美—建立伊利品牌方案
19 奥美-科龙传播策略
20 奥美媒介蓝图
21 奥美－荣事达冰箱上市-传播执行计划
22 奥美市场调查培训
23 奥美为天津一汽098L
24 奥美眼贴膜软文全系列
25 奥美--左岸咖啡馆
汽 车 类：
1 奥美—PASSAT广告提案
2 奥美为天津一汽098L
3 宝骏汽车品牌推广策略
4 北京现代伊兰特新品上市暨品牌传播策划案
5 奔驰Axor展示会策划方案
6 别克品牌整合营销传播策划
7 长安福特全国市场整合传播方案
8 丰田汽车广告定位—电通广告
9 福美来轿车2003市场策划方案
10 广本MPV目标消费者调查报告书
11 蓝豹摩托上市策划案
12 林海摩托整合品牌传播报告
13 奇瑞TII整合营销策略34页（麦肯锡 ）
14 汽车购买行为特征研究（新华信）
15 瑞风MPV商务车品牌营销推广执行策略
16 瑞风商用车品牌战略
17 五羊摩托营销推广策划整体计划
18 五羊摩托金车巡展执行手册
19 五羊摩托品牌策略报告
20 五羊摩托营销推广策划
电 信 类：
1 网通广告作品表现稿
2 电信“家庭信息终端”市场推广策划全案提案
3 电信产品销售策略
4 吉通产品推广策略
5 宽带接入个人目标消费群研究报告
6 联通2004平面广告方案（姚明版）
7 联通STK推广提案
8 联通广东公司品牌规划
9 联通国信高速信息机市场推广策略
10 联通国信媒体投放建议
11 联通国信无线个人信息服务网络IMC提案
12 联通江苏公司市场推广
13 联通品牌战略规划
14 联通无线数据服务推广方案宽6-10
15 联通郑州分公司165互联网接入业务营销策划方案(北大纵横)
16 网通7-9月市场推广计划
17 网通171上市推广方案2001
18 网通2001年整合推广企划案
19 网通17931IP电话“分时段优惠”推广方案
20 网通17931IP电话推广活动整体策划方案
21 网通IP电话基本情况
22 网通IP电话业务整合营销方案
23 网通IP推广策划方案
24 网通VI介绍
25 网通VOIP新业务市场研究项目建议书
26 网通华东市场计划构想
27 网通宽带家园视觉识别手册
28 移动 整合行销传播方案
29 移动北京公司市场营销策略研究
30 移动广东公司“移动之夜”新春音乐晚
31 移动南京公司品牌管理及推广方案
32 移动山东公司64k梦网卡市场推广策略暨品牌建设提案
33 移动四川公司2004年“神州行”品牌传播策略规划提案
34 移动通信公司与中国联合通信公司营销比较分析报告
35 中国运营商品牌策略研究200407
房 地 产 类：
1 江南新苑项目策划全案9个文件
2 奥美--M3特区推广初次提案
3 奥美--枫丹白露策略
4 奥美--合生创展提案 PowerPoint
5 奥美--南奥调研报告
6 白云威尼斯蓝湾上市推广策略书
7 北辰绿色家园提案
8 北京恋日水岸大道策划全案
9 北京万通双花园项目营销策划报告（送出版）
10 碧桂园成功营销全解码
11 碧海红树园巡回展示行销方案
12 波涛置业写字楼项目市场分析报告
13 长安园·产业别墅营销策划全案
14 长隆香江野生动物园2003年国庆促销活动策划方案
15 成都博瑞都市花园广告推广计划 （开盘前）
16 大富豪购物广场整合营销推广策略
17 戴德梁行给上海均瑶写字楼的整体营销策略
18 东雅轩2002上市推广策划方案
19 番禺奥林匹克花园策划案
20 房地产策划通用稿
21 房地产市场调查完全实用手册
22 房地产市场营销培训
23 房地产专业培训手册
24 拂林园2000年推广方案
25 福州某地块的行销建议书
26 富力地产集团品牌建设建议
27 富力销售一部项目策划案
28 高层香格里拉营销推广方案
29 光大花园营销推广企划全案(201P)
30 广州荔港南湾提案
31 广州星汇园市场营销策划方案
32 国际风情街项目调研规划书
33 国箐苑营销推广方案
34 海岸明珠推广
35 含谷别墅项目策划方案初案
36 汉口西北盛世名门项目市场定位报告
37 和平花苑南苑策划报告
38 虹山半岛别墅市场专题调查研展报告（背景篇）
39 虹山半岛别墅市场专题调查研展报告（专题篇）
40 华南MALL购物中心品牌规划
41 华南新城视觉设计简报
42 华南新城项目可行性研究报告（广州合生）
43 华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案
44 华远房地产竞争策略分析项目全文
45 嘉富花园推广策划
46 嘉信御庭苑整合市场攻击策略
47 江南新苑策划
48 金鹰国际花园整合行销企划案
49 锦绣花园推广策划案
50 锦绣江南策划报告
51 经典房地产广告语全集
52 经河牌陶瓷地砖目前在西北地区的销售形态及西北地区整体市场分析报告
53 景秀年华花园广告推广
54 静安枫景营销策划报告
55 酒店开业总计划
56 昆山软件园战略定位与整合营销传播项目建议书
57 乐邦理念初稿
58 丽水湾别墅2003年营销推广整合方案
59 联芳花园六期整合传播策略提案
60 岭南新世界家园广告推广策划案
61 美林海岸花园2002年品牌策略
62 摩登时代策划案
63 某酒店2002年营销方案20031125
64 南奥媒介策略
65 南奥媒体策划2002下半年
66 南方国际广场营销策划报告（英联）
67 南国花园5月推广建议
68 青城山策划案
69 三利宅院项目策划总案
70 山水湖滨别墅策划案
71 上海国际金融大厦投资规划
72 上海科技京城策划方案
73 升华温泉花园销售手册
74 圣名国际时装城推广活动方案
75 盛世长城公司开发新客户前期表单
76 世纪经典大厦营销策划书
77 世联房地产200问基本纲要
78 售楼部开放期销售方案
79 顺驰梅江蓝水园宣传推广策划
80 苏州都市花园主题定位报告
81 天河花园整体策划报告书
82 天健花园的售卖策略
83 天津蓝水假期 策划案
84 天誉花园推广策划
85 万科·17英里提案（同路传播）
86 万科海上春园策划全程341P
87 万科四季花城五期策略
88 万科五期策略
89 万科星园传播策略
90 悉尼AB户型品牌手册
91 湘艺苑广告策划方案
92 新光地产品牌提案
93 新龙广场前期营销策划报告
94 新起点项目宣传活动
95 星河弯市场推广策略提案
96 星河湾广告策略
97 亚运新新家园策划文案
98 颐和山庄D区高层传播策略
99 逸泉山庄启动区交通策划
100愉景南苑2002下半年推广方案
101中关村文化广场策划报告
102中海康城项目策划案
103中海名都第二期项目推广全案
104中海阳光棕榈园广告推广与营销
105中华世纪城整合营销推广总纲
106钟山国际高尔夫项目销售建议书（提纲）
107重庆伴山名都提案
108珠江国际新城
109珠江侨都项目可行性分析报告
110紫薇田园都市传播策略
111百思勤-翡翠城8月推广方案
112北京东润枫景项目提案
113东莞永正大酒店投资可行性方案
114房地产的广告推广内部培训
115凤凰城项目营销策划书全案
116硅谷别墅二期骑士谷广告推广思路
117国典华园品牌策略
118康河郦景推广策略
119蓝光国际广场推广策划报告
120朗琴园策划方案
121南奥国庆期间广告传播策略
122南奥三期传播策略提案
123全林国际广场策划书
124沙河实业世纪村博尚整合推广攻略
125山水芙蓉国际新城-主题宣传推广创意案
126上海海湾别墅投资项目提案
127台州市峰景湾·高尔夫项目综合发展计划书
128太湖·金色水岸营销方案
129万科金色家园广告推广策划
130芜湖百蕊·海伦堡住宅项目市场推广策划报告
服 装 类：
1 爱慕内衣电视广告创意
2 广州“奥尼森”服饰品牌战略设计方案
3 九鼎品牌规划命名报告书
4 九牧王西裤2001年品牌策略与广告计划
5 浪莎袜业网络营销推广策略
6 连锁型服饰业店址区位选择之研究
7 觅缘羽绒服2002市场企划案
8 内衣销售渠道研究报告
9 派意特服饰市场营销策略
10 三球运动鞋CF广告创意30秒
11 泰达招商手册
12 泰达整合营销策划大纲纲要
13 万事好西服推广计划
14 伟杰衬衫广告创意30秒
15 雅戈尔营销网络建设咨询报告（安大信）
家电类：
1 智能达推广全案15个文件
2 中国空调企业营销渠道模式研究报告
3 伊莱克斯3-15方案-盛世长城
4 CAV音响2000年整合传播策划
5 TCL AV99年度北京地区推广策划书
6 TCL 新生活浪潮
7 TCL白家电品牌检验
8 TCL超薄银佳彩电整合推广传播手册
9 TCL电视幕墙互动光碟设计建议书
10 TCL扶贫助教活动规划：美好人生，烛光点亮
11 TCL合肥洗衣机、冰箱市场消费者研究报告
12 TCL家电事业部促销员手册--每战必胜
13 TCL三超影碟机第一阶段SP执行方案
14 TCL市场策略（智威汤逊）
15 TCL王牌彩电2001年农村市场推广策略
16 TCL王牌单独听音响电视2000年上市营销方案
17 TCL王牌美之彩系列彩电农村市场整合推广传播手册
18 TCL掌上电脑媒介策划
19 奥美 海尔波轮洗衣机99年品牌行销规划建议
20 奥美 品牌 + 整合传播可以帮助康佳的销售
21 春兰品牌理念提案
22 大连实德 赛德隆热水器新产品上市推广企划案.
23 德赛DVD市场推广策略建议案
24 东芝2001品牌运作策略方案
25 方太厨具2002新产品上市推广企划案
26 飞鹿空调旺季媒体策划方案
27 广告促销计划流程实施手册
28 海尔集团年度市场战略企划方案（电通广告）
29 海尔剃须刀夏季促销推广策划案
30 海尔网络提案
31 海信集团 “新绿工程”品牌规划
32 海信空调2001年整体营销规划方案
33 海信新形象发布计划（梅高广告）
34 海信新形象战略工程
35 华凌2003新春游园活动方案
36 华凌电器品牌服务月活动方案（内部专用）
37 皇明战略规划最终稿
38 记易宝4-5月公关传播执行案
39 家庭中央小型空调新概念产品宣传活动策划书
40 金正品牌战略
41 九阳豆浆机整合推广方案
42 康佳“柔性电视”推广传播策略
43 康佳广告促销流程（麦肯锡）
44 科龙传播策略（龙媒传播）
45 科龙电器品牌战略方案（805）
46 科龙电器品牌战略和营销组织架构（715）
47 科龙容声冰箱促销活动实施方案
48 科龙容声冰箱促销活动实施方案附件4-10
49 科龙容声冰箱科技精品大放送活动培训手册
50 科龙容声三四级城市活动实施方案（分公司版)
51 科龙营销系统管理手册（定稿）
52 空调行业安徽地区媒介投放分析
53 乐华空调品牌发展策略
54 美的品牌策略（麦肯光明）
55 美的洗碗机提案ORANGE
56 蒙华海电公司形象识别手册
57 奇胜电器区域市场推广策略
58 日立空调2002广告传播总策略
59 日立空调2002年影视广告提案
60 日立市场营销计划书案例
61 三星银离子冰箱、洗衣机上市整体推广策略概要
62 松下冰箱2002年媒介提案完成稿
63 小天鹅2001年品牌推广媒介策划
64 小天鹅波尔卡空调营销策划总方案
65 小天鹅电视媒介策略
66 小天鹅洗碗机传播策略思考
67 新飞2001~2002整合传播策略
68 新飞服务与广告管理
69 新飞执行手册
70 远大空调2003年北京地区品牌传播提案
金融证券保险：
1 中银广东分行网上银行广告推广方案
2 大鹏2001年度营业部营销方案
3 东方亿融市调提案
4 股易通IMC（完整版）
5 股易通售前培训
6 恒泰CIS定稿
7 恒泰保险CIS导入提案报告
8 金新信托品牌经营之思考
9 开放式基金推广方案
10 美通股易通IMC市场推广策略（1-15）
11 民生卡促销行动计划
12 牡丹卡消费积分推广计划营销策划案
13 阳光卡促销行动计划
14 中国工商银行牡丹卡中心IMC提案
15 中国工商银行牡丹卡中心VIS手册及报价
日化百货类：
1 Nuskin（如新）中国营销策划方案
2 安吉儿饮水机品牌推广方案
3 奥美-建立伊利品牌
4 奥普浴霸的市场营销策略研究报告
5 巴江水餐饮公司VI
6 巴马矿泉水上市方案
7 百事轻怡可乐促销方案
8 柏纷化妆品推广个案
9 宝洁公司的广告测试方法
10 宝洁公司—品客食品策划提案
11 超市业态简介及选址分析以及陈列，货品管理等
12 丹芭碧上市活动计划0208
13 德芙巧克力网络营销在线推广策略
14 凤凰卫视策划推广案
15 光明学童奶整合传播计划
16 黑妹牙膏2001年年度广告计划提案（奥美）
17 华美芦荟市场营销策划初案
18 家乐福的新价格标识体系
19 嘉里粮油商务拓展方案
20 嘉娜宝上海市场推广媒介提案
21 健力宝的核心产品和市场分析方案
22 健力宝广告策划
23 金花转移因子策划案
24 金龙鱼2003年品牌策划
25 康师傅拌面2003年推广规划
26 康师傅生动化陈列手册
27 可口可乐酷儿上市完全运作手册
28 蓝月亮媒介策划建议书
29 浪奇洗衣粉新
30 丽臣营销企划案
31 联合利华2003年广告投放策略
32 玛莎2003年度媒体推广大纲
33 麦当劳促销计划书
34 每日C夏季促销策划
35 美厨集团经营失败案例
36 某跨国饮料分公司年度市场销售计划范例-成功的的序曲
37 男用化装品市场调查报告
38 女人广场开业推广策略沟通提案
39 庆怡辉百盛店开业
40 三里屯商品市场推广方案
41 沙宣品牌全国推广活动 ——宝洁沙宣品牌管理案例
42 沙宣深层洁净洗发露上市策划方案
43 上海书城开业五周年店庆策划文案
44 舒蕾品牌2002年度发展报告及策略建议
45 四川省内江地区天友乳业营销策划
46 岁宝百货品牌服务手册
47 索芙特---深度分销代表手册
48 台湾“斑尼顿”山东市场企划案
49 台湾奥美管理品牌之道(培训ppt)
50 维维豆奶营销战略报告（和君创业）
51 喜之郎品牌策略--电扬广告
52 鲜一步果汁行销传播企划(建议)案
53 鲜一步行销传播企划(建议)案
54 亚华乳品集团战略及营销体系构建建议（远卓顾问）
55 营多干脆面营销企划案
通信类：
1 中电通信手机营销企划全案
2 CECT酷派688——2004年传播推广方案
3 报纸媒体介绍
4 大显D2100手机新闻发布会
5 大显D2100双屏手机影视广告脚本
6 大显创意作品提案
7 大显品牌经营中的公关思考
8 大显软文全集
9 大显手机2001年上市媒体实施计划
10 大显手机媒体实施计划
11 大显手机品牌推广营销执行策略与广告创意表现体系
12 大显手机网络推广方案
13 大显手机新品上市新闻发布会执行方案
14 大显通信D2100手机上市推广案及创意作品展示
15 大显心动 手机整合推广
16 大显影视创意脚本
17 网上销售手机市场分析报告
18 科建手机K320上市推广方案
19 科健K1产品培训手册文案020715
20 南方高科S238手机上市方案教学稿030827
市场策划内部培训:
1 4A广告策略培训
2 APEX策略思考培训
3 APEX提案框架
4 CI企划公司专案经理培训
5 白马 关于媒介操作
6 宝洁公司的广告测试方法
7 北京现代商报广告价值分析
8 波导销售公司专业培训资料（2001-8）
9 成功督导手册（国内最具权威资料）
10 地产销售培训
11 电通内部培训 媒 介 策 划
12 电通内部培训 电视投放要点
13 房地产销售培训手册
14 凤凰卫视提案
15 公关手段与方法一览表
16 广告公司流程培训
17 广告公司员工手册
18 广告文案写作培训
19 广告主与广告公司如何有效互动
20 黑马广告培训资料
21 精彩绝伦拍案叫绝的实战经验分享（吴学文）
22 开发中国农村市场—县(市)电媒介方案
23 媒介策划培训
24 媒介基本课程
25 品牌标语培训
26 品牌营销战略培训
27 品牌运作资料
28 品牌资产培训
29 企业形象与CI战略
30 清河坊民间艺人2003展示周策划方案
31 如何制作影视广告（英扬传奇）
32 神奇的PR——商用公关手册
33 事件营销完全手册-梦冬版
34 台湾奥美管理品牌之道(培训ppt)
35 推销实战手册
36 完整VI项目设计书
37 网络广告实务
38 新浪分类广告市场运作的反思
39 亚洲音乐节反版激情演唱会商业赞助企划方案
40 以客户为中心的电话销售流程
41 营 销 手 册
42 玉兔家装整合营销大纲
43 怎么做提案
44 整合营销传播系统IMC与媒体选择战略
45 中国媒介调查的基本情况
46 中外广告妙语全句10000条
47 中国华电集团公司视觉识别系统管理手册
48 专柜（促销）管理培训
49 中国房地产行业研究报告
50 烟草市场营销成功案例
烟 酒 类:
1 38度劲酒产品策略及市场推广方案
2 白沙品牌塑造与传播全记实－－成就中国的万宝路
3 文王贡酒上海市场低成本差异化成功之路
4 贵府99企划
5 贵府--白酒消费者研究
6 贵府--成功白酒新品牌分析
7 贵府媒介提案
8 贵府媒体策略
9 贵府项目媒介后续服务
10 鸿运三全酒市场推广策划案
11 蓝带啤酒
12 青岛啤酒促销游戏方案汇总
13 太白酒2002年全国推广营销企划案
14 五粮液品牌策略研讨
15 喜力啤酒夏季策划案
16 小麦王啤酒策划完美版
17 新天葡萄酒策划案
18 雪花啤酒全传播计划(电通)
19 珠江啤酒促销方案
20 烟台啤酒99营销广告策略方案
21 烟台啤酒1999经销商会议
22 烟台啤酒1999年主题传播活动
23 烟台啤酒策划案
24 烟台啤酒大连市场策划案
25 烟台啤酒媒体策略方案
26 烟台啤酒市场策略方案
27 烟台啤酒市场深层推广
28 烟台啤酒市场销售体系建议纲要
29 烟台啤酒行销系统整合规划
30 印象红酒招商资料......
⑺ 别墅的营销活动这么做呢请高手出山！
首先也要讲清楚是什么样的别墅啊，有什么与众不同的特点什么的。版
营销策划讲求创意的，权只要抓住其中某个点进行推广就够了。
前期要有铺天盖地的广告，不管是不是目标客户都要让所有人知道这个盘，
楼盘开盘举行盛大的品鉴会，尤其是别墅这样的高端住宅气势很重要，
邀约的客户也必须是重量级的潜在客户，别墅的潜客跟某些高端汽车品牌还有星级酒店差不多的，完全可以借助这样一些别的行业挖掘客户。
⑻ 高端别墅项目做业主的线下营销活动有哪些好的创意
高端别墅里面都是一些比较高端的人群，所以这个时候你可以做一些家庭内的精装修或者是创意家具这样的线下营销活动。因为现在的精装修和创意家具非常的火爆，所以也能够契合消费者的心理。