㈠ 商业地产项目术语
商业地产项目术语
商业项目术语
1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2. 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3. 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4. 全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5. 市场化经营 商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6. 精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7. 购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8. 购物中心的人流
购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9. 购物中心的交通
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10. 一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11. 二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
13. 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14. 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15. 划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
16. 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17. 交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18. 商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
19. 服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
20. 休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。
21. 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。
22. 货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
23. 租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
24. 转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
25. 关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。
26. 渗透营销：是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。
27. 诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。
28. 营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。
29. 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。
30. 专家顾问团：指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。
31. 系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。
32.店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
33. 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
34. 商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
35. 市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
36. 社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
37. 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
38. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
39. 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
40. 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
41. 商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。
42. 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
43. 转租：指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
44. 物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
45. SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。
46. 价格折扣策略：挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
47. 廉价产品策略：用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
48. 声望策略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。
49. 产品繁衍策略：挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
50. 集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。
51. 市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
52. 营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
53. 市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
54. 市场营销控制：包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。
55. 差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。
56. 形象差异化：即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
57. 市场差异化：指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
58. 市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“
59. 同质市场：是指消费者对产品的需示大致相同，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
60. 异质市场：指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
61. 产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。
62. 价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。
63. 品牌定位：是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
64. 促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
65. 营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
66. 区别营销：是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。
67. 定制营销：是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。
68. 一对一营销：是针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。
69. 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
70. 牺牲商法：指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。
71. 无缝营销：为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
72. 越轨营销：是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小的投入，为企业和产品赢得扬名的机会。
73. 直效营销：是营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。
74. 实时营销：是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取得营销的成功。
75. 商业组织体系建设
根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
76. 商业制度体系建设
根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。
77. 商业流程设计
对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。
78. 商业招商招租
为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。
7. 商业经营管理
根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。
80. 商业营销策划
根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。
㈡ 如何运营店铺活动，店铺活动规划推广策略
如何抄运营店铺活动
一、袭产品人群定位
给产品做人群定位，其实，给产品做人群定位的时候，不光考虑使用产品的人群，还需要进行更进一步的细分。产品不同，买单的人也不同。在给产品策划人群定位的时候，可以从：目标消费人群、潜在消费人群、目标购买人群、潜在购买人群进行细分。
二、活动前期-预热
预热期主要目的就是通过挖掘消费者潜在购物需求，判断消费者即将或者正在关注的兴趣和店铺，对活动爆发后的重要性不言而喻。这点可以运用爆款或者开车进行，但选词要正确
㈢ 线下店铺怎么做推广
目前做推广复没那么简单了，在制以前推广很容易的，我们公司自己的都还是找人做的，没办法做不上去啊，锦随推不过倒是还可以的，分析了下，几天就做好了，但我觉得，做推广其实就是渠道重要，如果这都不行，那基本是做不了的。
㈣ 新开张的店铺应该如何制定线上营销方案
说起线上营销方案，我第一个想到的就是有赞，因为从我的店铺开张到现在版一直在用有赞的产品，权既然是新开张的店铺，一般人是制定不了线上营销方案的，还是要找值得信赖的大公司，只有拥有诱人的线上营销方案，才能让店铺红红火火。
㈤ 如何做一手商铺的营销方案
第一 对商铺进行市场定位 综合分析商铺的周边环境、未来增值的空间等自身优专势 并且还要调属查整个区域的商铺价位等市场环境
第二 提炼 总结话术 用15秒 20个字以内 表达出商铺的优势
第三 根据第一步分析 进行客户细分 分出你的目标客户群 意向客户群 重点客户群
第四 你们公司肯定有宣传单页 带着宣传单页及名片 根据第三点所分出的客户群 进行扫街 一定别怕苦别怕累 自己跑出来的 才是真正的一手客户资料。
第五 通过第四部 获得的客户信息 进行每周1-2次电话或者短信的空中轰炸
第六 通过空中轰炸 筛选出的意向客户要进行每周一次的客户拜访 记住必须登门拜访 面谈才能真正的看出对方是否是真正的意向客户
第七 临门一脚 海陆空立体轰炸 电话 面谈综合进行实质性谈判
第八 实在搞不定 就请你的主管或者部门经理 出面 一起去搞意向客户
加油 兄弟我 就是这么一步步打拼出来的 贵在坚持 咬牙
㈥ 如何制定店面营销方案
制定所有的营销计划都要以历史数据为主要参考依据，公司的整体数据库来源于日常工作中各部门的数据记录与整理，主要参照环比、同比、销售数据总结等，具体需要以下几方面的数据：
1、单店销售额和整体销售额的分析：
2、单店销售量与整体销售量的量化分析。
3、区域分析和季节性分析。
4、产品线分析与价格体系分析。
5、以往的订货计划分析。
6、往年的拓展计划和新开店任务完成情况数据参照。
综合以上的数据参照，再结合财务预算和财务的三大报表，不仅可以找出以往工作中存在的问题，同时也可以找出今后工作的出发点，透过数据看到各项数字所体现的经营实质，透过数据分析看到经营情况，判断经营上的问题点，并做出合理有效的调整，为制定行之有效的营销计划奠定参照基础。
公司的营销计划一般是由直营与加盟两部分组成。
直营店的营销计划制定
1、根据往年的销售额结合明年的企划与订货情况，做好区域内全年的销售额预估。
往年的数据比对要细化到单店，要考虑各店的实际情况，销售前几名的店已没太多增长空间，真正有上升空间的店是那些处在业绩中游的店。
在制定各店明年的增长值时，一定要参考明年的各季节的企划，做好各单店的业绩增长预估后，才可以累加起来做整体的业绩增长预估，切实合理的增长百分比，是分公司明年的战略目标的重要组成部分。
2、结合预算，核算直营系统全年的各项费用开支。
公司的年度预算会因各类开支产生一个相应的盈亏平衡点，初期的公司一般会以减亏或平亏为出发点设立销售目标，而成熟期的公司则会以盈利增长百分比做营销计划的年度目标，盈亏平衡点都很重要的参考值。
我在做费用开支这项工作时，一般是分两步走，第一种是按正常的消耗做一个统计，另一种是由各部门进行节支挖掘，提报上来后再由老总与各部门进行节支论证，许多开支只要进行合理的规划都能有很大的节约值，将节约后的开支纳入预算，再产生一个新的盈亏平衡点，从而生成一个新的年度销售计划做为明年的门槛值。
例1：异地城市有4个店，在季尾要返20个方货品，如果委托物流公司每个方的运费160元，总计要3200元。再加上装卸费和短途运费最少也得3600元。如果包货运专车，运输费用是单程2000元，因为回程是空跑，所以费用很难谈下来。但如果来回都有货品，回程运费就可以打6--7折，3400元就可以解决来去的问题。当时我们在新品开季时都包货运车辆送去，卸下新货的同时再装上要返仓的过季货品，以往3600元的单程运费现在只要3400元，就解决了来去的问题，仅这一项就可以为公司年节支几万元。
关于直营系统的开支，尽量由直营系统自行做到收支平衡，不要觉得都是公司的事，就把加盟与直营的开支混在一起。直营系统有时要通过促销来辅助销售，提高业绩增长。在这里要说明一下，业绩的增长要相对应毛利率的增长，没有毛利率的流水贡献对有销售保底的百货店有用，但对以租金为主的地店与MALL店，则属于成本与贡献度不匹配状态。
制定直营年度计划实则就是制定各店明年的销售计划，一定要符合各店的实际情况，既不可以为了表决心冒高，给员工制定一个根本不可能完成的目标，让员工失去信心。也不能给为求稳妥制定一个过低的目标，让员工没有压力。
3、二次评估直营的全年销售计划，从单店的角度分解到季节、月份，调整后生成直营系统全年销售计划。
销售计划落实到季节、月份，要结合地域的销售情况、各单店所处渠道平台的企划方案、产品季节的淡旺季分配、所订货品的分配情况、季节性产品的价格带等因素都是辅助参考值。要从各单店实际的销售情况出发，生成合理的销售计划与年度增长百分比。
做一些走量的低毛利促销活动，不但拉高流水还可以减少一定的库存，减少的库存量降低了未来的跌价损失，实实在在的促进年度计划达成。但促销活动在销售额的体现上不要看得过重，日常的销售业绩才是你全年销售计划的基本参考值，促销只是辅助你完成年度计划。
反之，如果你去年的业绩中有些是靠促销活动冲上去的，那么在做明年的计划时也要比对这部分的流水额，才可以更做出更精确的开年销售计划。
加盟拓展全年营销计划的制定
加盟商的订货情况直接关系着公司的盈利情况。传统的定货会前的走访洽谈、督促开店也无非是为了稳定或增加业绩。在做加盟部分年度计划前，日常对加盟商营运辅导和帮助，将会稳定其在明年的销售决心与发展思想。未来的加盟发展路线肯定会从服务式加盟管理，发展成为利益共同体的模式，加盟商与生产厂家必须达到同呼吸共命运才会让品牌在竞争中存活下去。
1、现有加盟商完成销售计划的完成情况测评。
要统计去年甚至近几年加盟商的订货情况、提货情况、销售情况，这三种情况是否完成了公司制定的目标值，完成率是多少，要实事求是的测评加盟商的发展潜力，从而生成年度增长百分比。通过测评加盟业绩来做初步的加盟利润分析。良性的渠道加盟绝不是给加盟商硬加任务的，库存的增加最影响加盟商的未来合作的心态。
2、根据公司的加盟目标来制定拓展计划与提升计划。
关于直营的营销计划我们在上半部分已经制定完成，那么余下的就要由加盟来分解完成。如果现有加盟店明年的增长业绩测算后还是不能完成任务，那么就要由拓展新店和提升老店来完成了。在制定拓展计划和提升计划时，一定要以销售月为单位，以后也要以销售月为节点进行工作。
3、现有渠道市场的分级划分，实施中随时调整公司的年度渠道开发计划。
公司的渠道开发计划都是以满足年度销售计划而制定的，日常工作中，要严格监督已有的加盟商对年度销售计划的分解完成情况，分级管理更容易做到督促到位。
传统的只招商、不养商、不护商的管理行为已经不可取了。帮助加盟商梳理销售中的问题，及时传授总部先进的零售理念，辅助加盟商提高销售业绩是完成年度计划的保障。就如同大禹治水一样，要进行通路疏通。如果加盟商的销售通路解决不好，库存压力大，不但当年的销售任务不能完成，明年也将受到影响。
其实，公司的年度营销计划在制定过程中，不管是加盟还是直营无非围绕以下几个要点：
1、通过往年销售数据和盈亏平衡线来预估明年销售计划。
2、通过拓展销售门店的数量，来促进计划完成率。
3、通过提升现有终端门店的业绩，来保证计划完成率。
4、通过内部的减少开支降低盈亏平衡线，降低计划指标来提高完成率。
5、通过后期适应市场发展的监督调整，来促进计划完成率。
营销计划就是一个公司未来的年度发展方向，围绕这个计划如何达成就是这个公司的工作战略。一个公司如果没有切实可行的年度计划，那么第二年的工作都将缺乏正确的考评与分析依据，将严重影响一个公司的发展。
㈦ 步行街的商铺如何招商！求个推广方案
招商部？？？如果你那个步行街人流量大的话，你如果是主管招商部的，内绝对是肥缺，，，，我容是开连锁店的，基本上熟知每个地段的价值，只需要看人流量，就知道那种商铺值多少钱，不知道你们的商铺人流量大不以及性价比，呵呵，招商部可能是你的一个发财机会~~~~至于到底可以赚得到多少，要看你们那边的人流量以及出租的价格而定，但是绝对是很有赚头的~~~中间不少油水~~~~是我的话，我先留着几个好的位置自用，然后先把一些不好的位置全部招出去，好的位置高价弄出去~~~~绝对来钱快~~~~当然，如果你们那边的位置好，价格适中，门口的位置，一个可以赚得到3万左右。。。现在如果是人流量大,步行街的门面，转让费10万都很小意思的~~~