房地产去库存营销方案

1. 如何认识中央关于房地产去库存的举措

中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务专之一，并将农业转移属人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。
面对这样的局面，本次会议明确了明年我国化解房地产库存的几大主要政策路径，尤其是通过落户去库存在本次会议内容中占据了较大篇幅。具体来说，包括按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

2. 房地产行业已进入去库存时期。什么叫做“去库存时期”求解。

房地产行业进入“去库存时期”是指房地产行业已经不能很快消化过剩产能，说通俗点就是说房地产商们不能很快地把房子卖出去了，供大于求了！

3. 房地产市场去库存政策开始持续发力了吗

据报道，随着全国房地产市场去库存政策持续发力，商品房库存延续下跌态势，截至内2017年10月底，受监测容的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。

截至10月底，一、二以及三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。

分析人士称，在今年年底前，考虑到房价稳定的政策导向没有变化，所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策，这会制约库存规模的上升速度。

4. 楼市去库存，怎么个“去”法

您好！
一、应该把国家领导“去库存”的讲话，更多的看做一个警告：房地产开发要减速，不能再这么干了。
房地产开发，是地方政府增加GDP政绩的直接手段之一，地方领导舍得扔下这个立杆见影的宝贝吗？
所以要防范在先，这个防范措施必须跟上。比如房地产开发所需用地的批地这个环节，政府有绝对的主动权，完全可以把握好房地产开发的节奏。
以前为什么没有把握好？财政紧，没办法。现在这个问题解决了吗？财政还在紧张之中！所以地方政府首先要适应财政紧张，准备长期过紧日子，有了这样的心理，房地产库存才有解决的希望。
一句话，既然要去库存了，首先就要减缓新开工房地产项目的开发速度。
千万不能一手在做着减法，另一手在做着加法。

二、既然是去库存，库存的价格公道、质量保证，就是必须要考虑的。
很多地方政府准备把“库存”，买下来，置换成保障房。
这个思路应该没问题，可是关键在于执行中要实打实，不能打折扣。
价格要公道，质量要过关，才能算“去库存”，否则就成了利益输送。
开发商要有这样的心理，可以把政府去库存看成是灾难救助，被救助者在价格上就不能想得太多，质量上就得主动交心，质量不过关的就得主动提出保修措施。
还有的地方政府准备搞财政补贴，让购房者得实惠，这也要注意力度，不能纵容投机。
千万不能一拥而上，形成利益交换，纵容腐败。

三、政策执行的效率要提高。
永远不要忘了，要适当教训一下投机者，这对扶植其他新兴行业有好处。
否则，对其他投资者赔了钱的，如何对待？比如散户股民，也要财政补贴吗？
本来市场的应该归市场管，如果政府可以在危急时候出手，就必须要把握救助房地产的火候。一要注意力度，二要注意救助效果，让去库存的政策效率最大化，扶正社会投资风气。
望采纳

5. 如何尽快退出房地产去库存政策呢

2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持专续下跌的趋势。属但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。

应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。

6. 楼市去库存应该怎么去

一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住回房制度改答革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。
政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税

但是，实话实说，三四线去不了库存，一二线不用去库存。三四线明显消费能力不足，农民在城市里面找不到工作就买不起房，他凭什么来买房子。一二线不用去库存，要不然，政府限购干嘛呢。
这就是个悖论。需要去库存，为什么房价还长？哪里看到过涨价去库存的，是不是。

7. 房地产去库存的政策手段还有哪些

您好，住房保障货币化

  定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途

  我们认为，相比其他政策，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程最简单，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。兴建保障性住房/买商品房作为保障性住房/货币补贴，只是政府实现住房保障目标的手段。兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。我们认为，在绝大多数城市，回购商品房作保障房或货币补贴解决中低收入居民住房问题，符合解决房地产库存问题的时代背景。

  一些三四线城市开发企业本无力偿还土地款，此时地方政府若能回购部分商品房当保障房，实际上可以抵冲企业欠的土地款，也并不形成大规模现金流出。我们认为，这一政策不会带来太多负面效应，因此出台可能性较大。不过，地方毕竟财力有限，能够回购的商品房和整体供应相比杯水车薪，该政策不可能单独发挥立竿见影的效果。

  差别对待二套房和首套房，是差别化住房信贷政策核心内容。二套房买家，必须承担较高利率，并支付更高首付比例。但是，居民买二套房没有什么不对。之所以政策限制二套房购置，原因是当时住房市场整体供不应求，房价可能上涨过快。一旦市场供求发生变化，解除买二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民银行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，就放开了首套房的认定标准。未来，我们认为对购买二套房的限制可能进一步放开，从而促进房地产库存问题的化解。绝大多数二三四线城市，住房供给已经很充裕，无需再限制二套房购置。对极个别一线城市，则以限购政策限制多套房购置已经足矣，不必再加上限贷手段。

  我们认为，二套房的“首套化”社会争议小，基本没副作用。但是，2014年9月之后，已经还清贷款的二套房买家已经被视为首套，按揭贷款中绝大多数都已经被视为首套。我们相信，二套房的“首套化”，心理影响会大于实质影响。

  住房信贷政策（最低首付比例要求调整）

  除了首套房定义标准的变化，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率管制和放开首付比例管制。随着利率市场化的到来，其实首套房的按揭贷款利率已经基本放开。目前首套房按揭贷款利率之所以没有出现7折，并不是因为政策不允许，而是因为银行不会去放。差别化住房信贷政策在利率方面的调整空间已经基本没有了（降息并不是住房信贷政策）。

  最低首付比例还有下调空间。目前我国大多数城市最低首付款比例要求为25%，不仅高于我国历史上的最低水平，也高于很多发达国家的水平。但是，我们认为最低首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险。在“930政策”已经下调了首付比例之后，如果仍需要继续下调首付比例，可能还需要一段时间，幅度应该也很难超过“930政策”。

  而且，我们认为首付比例调整对市场的刺激力度，也是有限的。2014年以来，各种隐性杠杆的出现，事实上已经降低了购房的门槛。例如，世联行推出的家园云贷，其实就能解决居民首付比例不足的问题。因此，下调最低首付比例要求，虽然能够降低居民资金成本，影响却并不应被过分夸大。

  下调交易税费或对购房给予财政补贴

  历史上，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，都是刺激房地产需求的重要办法。2015年3月底，我国也曾经减免过住房交易的营业税，即对满2年的住房销售免征或部分免征营业税。目前，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，确实还有下调的空间。

  一手房方面，我们认为针对开发企业的营业税和土地增值税虽然存在减免空间，但不太可能进行减免。毕竟，针对新房销售的税费来源对地方政府的重要性远胜于二手房。而且，地产行业的营改增尚未完成，这时候下调开发企业营业税率可能性不大。针对购房人的契税有调整空间，主要是地方政府可以扩大契税的减免范围。

  我们认为，降低交易税能刺激需求。但是，对于绝大多数二手房市场并不发达的三四线城市来说，降交易税的作用并不会十分明显。一手房契税税率原本就不高。因此我们认为，调降房屋交易税费的可能性确实存在，但对市场不会造成较大影响。

  控制土地供给

  控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。过去几年，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备普遍庞大。控制土地供给虽然不能很快解决问题，但却是解决问题必由之路。

  政策为改革争取时间，没有新周期也没有硬着陆

  我们相信，地产政策的初衷，并不是推动房价大涨，而是为了维持平稳的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题恶化。如果要调整政策，一是为地产相关改革争取时间（例如加快户籍人口城镇化，继续放开计划生育等），二是为整个经济转型和寻找新的增长点争取时间。

  从可销售资源来看，2014年三季度末热销至今，货值充盈的情况并没有发生改变。到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积仅比2014年三季度末下降了0.4%。而且这一水平和历史相比仍然较高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。开发投资和销售也仍然处于背离阶段。我们认为，行业主动去库存的大周期远未结束，房价并不会大幅上涨，并没有一个新的行业上升周期出现。

  当然，我们深信政策也是行之有效的，地产库存的状况并不会继续恶化，行业不可能出现硬着陆的局面。望采纳谢谢

8. 房产开发商不降价 何以谈去库存

2015年12月18-21日，中央经济工作会议表示，将努力化解过剩产能和房地产库存，推动地产商整合，鼓励其改变营销策略。同时，将鼓励房地产开发商降低房价以去库存，并表示过时的（房地产市场）限制措施应予以撤销。那么问题来了，为什么要开发商降价？

所谓房地产库存压力大，就是房子多了卖不出去。算算账，咱们现房库存去化周期高达23个月。针对楼市去库存，2015年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售。但是，房地产形势并未见好，去库存的压力仍然相当之大。这说明什么？说明一方面房地产泡沫已经形成，另一方面当前房价仍然居高，想买房子的人还是有压力。

为什么要靠房地产开发商降房价？原因无外乎以下几点：

1. 这么多房子，靠政府刺激需求来消化行不行？恐怕很难。

楼市疲软不是周期性问题。如今，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。即便去年下半年以来政府陆续取消各种限制性政策，又出台降息、降低首付比例、减免税费等优惠政策，楼市回暖依然缓慢，而且城市分化持续加剧。这说明“一刀切”的“补药”已不适合当下楼市了。

2. 完全依靠市场慢慢消化可行吗？恐怕也不行。

楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。受高库存影响，今年前三季度房地产投资对经济增长的直接贡献率降到只有0.04个百分点。这不仅意味着与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业日子不好过，还带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险，政府岂能坐视不管？

因此，当我们承认楼市存在泡沫，试图在调整中化解风险时，就必须引导合理预期，避免市场恐慌造成楼市“断崖式”下跌，是各级政府应尽的责任。因此，2015年的中央经济工作会议才从供给侧提出了多项制度性改革，特别是落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，对形成市场需求、稳定市场预期有重要意义。

3. 开发商自身降价，才是去库存的根本解决方法

尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说，走到拐点的房地产业，降价促销与转型升级是必然选择。毕竟买房这事儿，政府、专家、开发商说了都不算，还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？

（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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9. 房产怎么去库存

房产抄“去库存”之首要在于“抑新增”，否则将徒劳无果。
当“去库存”成为当务之急的“基本国策”，政府未来势必推出一连串与金融、财税、户籍有关的优惠举措，以有利于进一步加快“去库存”，但如同我这几年所一再呼吁的：在不考虑“抑制新增”的措施面前，一切“去库存”的手段都未必能奏效。

以上海（楼盘）为例，2016年4、5月楼市开始回暖，整体预估全年去化面积应可达1000万平方米，存销周期大降至8个月，惟令人感到遗憾不足，去年买气低迷时期，房屋库存量为1200万平方米，经过三个季度的高速去化，其库存仍维持在1200万平方米上下，充分说明“去库存”之首要务在于“抑新增”，否则将徒劳无动。
房产“去库存”具体包括：
1.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价；
2.对带头落实国家政策降低房价的，各市、县要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，在不提高房价的情况下提升产品附加值。
3.政府和开发商补贴购房。
4.开发商的各种促销活动。

10. 房地产如何去库存

去库存不是一个独立的问题，对于某个固定的楼盘，肯定卖一套少一套。现在的主要问题是平专衡新增住房数量和属卖出住房数量，一方面从长远看人口流动趋势，另一方面也要看货币宽松程度，对于前景还行的城市，去库存很容易，单纯控制新建住房速度就行了，但是对于衰退型城市，除了新房不好卖，还有大量二手房入市。