㈠ 营销推广活动策划方案
营销推广活动策划方案五篇
为了确保工作或事情顺利进行，常常需要预先制定方案，一份好的方案一定会注重受众的参与性及互动性。那么什么样的方案才是好的呢纳瞎迟?以下是我为大家收集的营销推广活动策划方案，仅供参考，大家一起来看看吧。
1.整体推广思路
1.1__庞洞李大的销售网络为主线
__地产目前拥有55家下属分行，200多名销售员工，网络遍布深圳各地，销售终端直接面向社会各个层面，远非传统二级销售网络可比。
1.2现场销售以及定向传播为两条辅线，进行全方位的推广
销售现场作为客户接待与销售管理的中心，其重要性仍是不可替代的。同时__地产将从以往积累的数万份客户资料中找出有类似需求者进行定向推广，大大提高了信息传播的有效性。
2.推广目标
战略目标取决于企业的经营目标神乱，与自身经营目标相统一的推广目标可归纳为四点：
2.1销售增长目标
本项目的一切广告活动为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，按开发经营计划完成销售目标。
2.2市场扩展目标
通过户外广告活动，展开以深圳福田为中心的销售市场。按渐进式广告战略拓展南山、罗湖市场。
2.3品牌树立目标
通过一系列活动，树立自由城的良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明。增强目标市场消费者对项目的好感。
2.4企业形象目标
树立良好的品牌，进而扩大港丰地产在社会影响力。
3.推广战术
3.1销售中心现场展示
从所见、所听全方面让买家了解信息，直接影响买家的选择。
3.2展销会
展销的人潮和销售气氛能很好的感染顾客购买情绪，使客户相对容易做出决定。
3.3工地形象展示
工地是宣传最经济和有效的场地，直接影响物业形象和销售气氛。
3.4上门直销
从公司资料中列举有可能购买的客户，上门洽谈并奉送资料，定点突破。
3.5促销活动
有效的制造销售热点，针对性强，效果直接。
3.6楼盘视觉形象
试楼盘概念具体化、专业化，给买家留下深刻、明确的印象。
3.7制造恐慌
主动把握买家心理，制造旺销势态，吸引观望买家。
4.推广阶段划分
根据本项目的销售推广方案，将广告具体内容落实分为3个阶段：
4.1形象导入期
时间：20__年月11月底--12月
推广思路：本阶段的推广重点放在"第五代小户型"的概念推广及项目知名度建立，借助各媒体的软性新闻报道，通过事件营销的形象导入策略，制造新闻热点，引起社会公众的高度关注。同时抓紧准备销售所需的资料、现场包装方案、装饰施工设计等工作。
推广目标：推广自由城的品牌，为正式销售奠定基础
媒体支持：本阶段的广告媒体以大众化的《深圳特区报》、《深圳商报》、《南方都市报》软性新闻报道为主，以户外媒体、电子媒体为辅，目的是传播国商大厦全新的品牌形象，使潜在的客户了解到"第五代小户型"概念及项目销售的初步信息。
4.2正式推广期
时间：20__年月12月-20__年月1月
推广思路：这个阶段是在第一阶段的营销基础上，进一步加深主题，通过多种营销方式密集轰炸的方式，引起社会关注，提高知名度，巩固品牌形象。达到进一步开拓市场的作用。
推广目标：销售面积达到50%，即约为20000平方米左右。
推广方式：
定向推广--把事先经过精心设计包装的折页和介绍国商大厦的楼书定点的邮寄或传真给目标客户，也能采取发电子邮件的形式通过网络作定向推广。
人力推广--根据收集的客户资料，派员上门进行推广和洽谈。
媒体推广--本阶段的媒体投放以实销性较强的报纸广告为主，重点发布销售信息及优惠措施;同时辅之以网络媒体、户外媒体、消费杂志媒体等。
网络营销--利用本公司庞大的网络资源和前期积累的客户资源，通过一定的优惠措施促进老客户介绍新客户。
4.3全力促销期
时间：20__年月3月--4月
推广思路：延续前期的销售态势，根据实际情况适当调整销售策略。
推广目标：项目整体销售达到90%
推广手法：利用本公司庞大的网络资源和前期积累的客户资源，由业务员上门向目标客户进行人员推销，利用公司现有广告渠道对楼盘进行宣传推广。同时发动针对消费者层面的广告攻势，借助消费者的口头传播以及购买动力，带动项目销售工作。
5.推广费用
以下费用按7000元/平方米均价，70000平方米总销售面积投放：
1、售代理费用：楼价的1.5%，按实际销售面积计算，如售出总面积的80%，则销售代理费用在5880000元左右。
2、报纸广告：特区报广告半版10次，1000000元。
3、网站制作及链接费用：100000元
4、销售资料制作费用：楼书30000册，300000元;沙盘模型、楼盘结构模型，50000元。
5、销售现场包装：售楼处包装：150000元;条幅、彩旗，20000元。
6、户外广告：候车亭广告，灯杆旗，150000元
7、礼品制作费用：20000元。
8、展销会费用：50000元。
6.销售管理(略)
一、肝药市场状况
(1)市场规模
①市场庞大，20__年用于肝胆治疗的中成药销售额达18.5亿元，且每年以4.3%的速度增长，预计20__年肝胆用药市场容量有望突破20亿元。
②我国乙肝携带者达1.2亿，约占总人口的10%，目前有症状的慢性乙肝患者约3000万人。
2)市场特征
①竞争日益激烈，产品同质化，促销活动四处充斥，炒作产品营销模式亦日趋同质化。
②药品管理法规的深入实施，严格限制了炒作产品的自由操作空间，广告宣传受限，大型活动外联吃紧。
③虽然多数患者服药时间较长，说服难度增加，但患者有治愈的强烈的主观愿望，对新产品需求迫切，这一点决定肝药市场仍有很大的操作价值。
(3)市场发展趋势
①肝药销量持续增长，顺应国家医药经济快速增长趋势。
②在肝病研究领域，短期内不会出现强势替代品，疗效好的产品不可能很快出现。
③消费者日趋理性，促销活动魅力日减，零售终端日趋活跃，但营销模式仍将是竞争制胜的关键。
二、护肝舒胶囊营销模式说明
肝药市场经过多年的炒做，消费者也由过去的冲动消费，逐步向理性消费转变，不再只是依赖于广告和价格，他们更多关注服务和疗效。
护肝舒胶囊根据消费者的这种需求，如何在市场上开疆拓地，分得一块蛋糕，只有在营销模式上创新，在服务上创新，以区别于同类产品，让消费者在肝药市场看到一个全新的形象，一个值得信赖的形象。
而会议营销，即数据库营销，作为近年来悄然兴起的营销模式，正以其低投入，高产出的优势，让很多先行企业创造了快速增长的奇迹。
会议营销的特点是什么呢?
1、会议营销根据收集到的目标消费者资料，有针对性的进行推广和促销，这样不但可以很好的控制费用的支出，与传统营销方式相比，产品推广更有效率，而且服务问题也容易解决。
2、传统的营销活动，运用电视、报纸、电台等大众传媒进行大规模推广，而会议营销不显山、不漏水就把产品推广了。它只是在企业和目标消费者之间进行，从而避免与竞品的正面交锋，由于和目标消费者面对面的有效沟通，拉近了双方的距离，增强了目标消费者对产品的忠诚度，同时，也规避了大部分外联风险。
会议营销的这种特点，如果能够和传统的营销模式相结合，互为支撑，取长补短，融合在一起，各司其职，遥相呼应，不但会增强品牌知名度，而又较低调的切入市场，规避了外联、竞品等的正面冲突。
因此，护肝舒胶囊采用以患者名单为中心(名单收集和名单运用)，以小型公益活动为手段，以重点零售终端为基点，以跟踪服务为补充的整合营销模式。
三、护肝舒胶囊的市场推广方案
核心：“2+3工程”
两个基本点：
1、开展小型活动
通过不间断的社区活动，搜集名单进而会议营销。
2、重点零售终端拦截
终端分为硬终端和软终端，合理利用硬终端的形象展示和软终端的人际关系，搜集名单，进行会议营销。
三项工作：
1、培训一批优秀的推广人员;
2、“1+1”贴心服务，即一对一的沟通服务。要做到对目标名单的透彻了解，从情感上入手，进行会前沟通;多为对方着想，进行贴心的售后服务;
3、“1+N”活动，即每个月要举办一次有主题的推广会议，要举办N次小型推广活动;每个推广人员一次活动要能够邀请到N个(5——8)名单。
护肝舒胶囊“2+3工程”的重点是：多渠道宣传，搜集尽量多的名单，运用会议，促成销售。
(一)宣传途径
1、通过社区活动
社区活动的重点是居委会、老年活动中心、老年娱乐中心等，同时，社区不仅指居民聚居地，还指所有能聚人的地方。只要利于宣传，能够采集有效数据，能够寻到目标人群，能够产生销量。
如何开展社区活动?是得到有效数据的关键点，同时，也是会议营销能否成功的关键，社区活动做的是会前的沟通，非常重要。
1)通过社区“黑板报工程”，建立护肝舒胶囊的宣传阵地。通过大规模的社区黑板报运做，将会起到传播健康知识，增强健康观念，树立预防意识等，引起社区居民关注，甚至引起媒体关注，进而取得数据。
(说明：很多社区都有黑板报，而黑板报的内容不外乎国家政策、法律法规、计划生育、通知、健康知识等，编报的人有些是退休的，想为社区办点事，闲不住，有些是居委会编报，是任务。把这些资源有效利用起来，效果不可估量。)
2)通过和各种活动中心的合作，可以举行一些小型的公益活动，扩大宣传面。进一步搜集数据。
通过大规模的社区宣传活动，取得第一手数据，树立一定的知名度，给目标消费者一个好印象。
2、适当运用报纸、电视、电台、信函、海报等
如何运用这些宣传方式，是扩大知名度，在更广、更宽范围内取得数据的有效方式。
3、做强势终端
终端药店不在于多，而在于精。
什么是强势终端?要做到两点，首先是展面，展示要生动化，这是硬终端;第二是软终端，终端推广促销人员要有专业性，要和店方各级人员搞好合作关系，同时要和各类促销人员搞好关系。这样的终端环境，有利于促进销售，有利于搜集数据，有利于会议营销的前期沟通。
在宣传上能够做到三点联动，形成有机结合，搜集数据，进而甄别数据，分类合理运用。
(二)关于人力资源
由于肝宁运用整合营销方式，又以会议营销为主线，与目标消费者面对面的沟通较多，这样对人员的素质要求就高，那么培训就显得尤为重要。
1、人员分类
1)专职
有一定经验，有医学或者销售背景，有一年工作经历，容易沟通，有热情。另外，有文艺特长的适当招聘。
2)兼职
医学和营销专业的应届毕业生为主，他们做事认真，具有可塑性。
2、人员分工
专职人员的主要工作是组织会议、协调关系，整理数据库名单，分类进行会前沟通，在会议期间调动气氛，处理各类突发事件，保证圆满完成每次会议，并做会后总结，提取经验。
兼职人员的主要工作是会议营销前的宣传、推广，搜集数据。
3、培训
护肝舒胶囊市场推广成功的关键是有一支训练有素的队伍，要想提高战斗力，培训和学习是提高员工工作成效的有力手段。
(三)终端及渠道建设
终端要少、要精。渠道要扁平化。
1、终端：硬终端是解决目标人群的信任度问题，展示企业实力，起到宣传作用;软终端是解决卖场的各种人际关系问题，促使形成积极的推广氛围，有效建立数据库。
2、渠道：是解决产品销售通路问题。第一是通过终端、社区宣传推广活动销售;第二是根据掌握的目标人群数据，运用会议营销。
(四)护肝舒胶囊如何做会议营销
1、掌握足够多的目标消费者资料，并从中筛选出适合条件的人。
2、了解目标消费者的各方面情况，会前沟通一定到位，为正式开展的活动作铺垫。
3、召集目标消费者参加会议，进行现场营销。
会议营销的成功与否，在于各个环节的衔接和气氛的调节，一般要分以下几步：
1)沟通观念。
2)专家讲解相关知识。
3)讲解产品知识。
4)现场活动，鼓动气氛。
5)产品销售。
(五)跟踪服务
1、“1+1”贴心服务，在潜在消费者没有购药的情况下，进行一对一的跟进。对购药的患者进行全方位的售后服务。
2、根据掌握的名单，在重点终端以及开展的社区活动中，对流失的名单进行再次开发，再次引入会议，促成销售。
电子邮件营销(即EDM营销)是我们在网络推广中最常见的一种推广方法，它具有低成本、高效率的优势，所以很多企业喜欢这种推广方式。电子邮件营销有很多的方法跟技巧，如果你运用的好的话会给网站带来很大的流量跟转化率，但要是用不好的话，很可能会造成用户体验的下降，给用户带来很多负面的情绪。对于电子邮件营销来说，可能很多的人都把所有的重心放在如何让邮件看上去更美观，更能吸引用户打开，以及让用户点击的到网站上来从而提高网站的转化率，却忽视用户的退订这一块。实事上，用户的退订也会给企业带来很多信息，而且这些信息很有可能是再次吸引用户的订阅的关键所在。下面跟大家具体的谈谈在做电子邮件营销时应该注意哪些方面。
一、确立目标人群
我们首先要确立我们的邮件是发给什么样的人群的，如果是关于骨科医院的信息，可以把目标客户锁定在中老年或者有老年人的子女身上。不要采用群发的形式向大量的陌生人邮箱地址里投递广告，这种方式不仅收效甚微，而且很容易成为垃圾邮件，损坏公司的形象。在发邮件时要避免无目标投送。
二、邮件内容要引人入胜
一般我们打开邮件就是大概的扫描一眼就行了，不会很仔细的逐字逐句的慢慢看的，除非是特别重要的邮件。所以邮件的内容一定要简洁、美观大方，最好是采用图片的形式更能吸引人。只有你的邮件内容吸引人，用户才会有看下去的意愿，要是你的邮件内容没有什么可读性，长时间下去的话，用户会嫌烦，可能就会直接退订你的邮件，或者直接让其邮件成为垃圾邮件。所以，我们一定要确保我们邮件的内容充实、丰富、有一定的可读性，能吸引人。在发送前一定要仔细检查邮件内容，语句通顺，没有错别字。同时要附上联系方式，以免消费者需要找人协助时，不知如何联络。
三、及时回复
在收到邮件的时候，要养成顺手回复的习惯，即使是“谢谢，来信已经收到”也会起到良好的沟通效果。通常邮件应该在一个工作日之内回复客户，如果碰到比较复杂的问题，要一段时间才能准确答复客户，也要简单回复一下，说明情况。实在没有时间回复，可以采用自动回复邮件的方式。
四、不断开发新的用户
不要向同一个mail地址多次发送同样内容的信件，当对方直接或者间接的拒绝接受mail的时候，绝对不可以再向对方发送广告信件，要尊重对方。你要是一直强迫给对方发邮件的话会是对方产生反感行为的。我们应该重新开始找新的用户群，这样才能给网站带来更多的流量。
如今邮件已经成为了许多企业和个人不可缺少的网络通讯资源，因此如何利用好这些资源展开网络营销，就需要广大推手苦心研究了。电子邮件营销作为一个病毒式的营销方式，其效果是可想而知的。如果我们好好利用这一营销方案的话给我们网站带来的将直接的效果。
一、活动的主题
无论您经营的是酒店、花店还是礼品店，在情人节这个天都要有自己的主题，突出自己店的新颖性、创新性。首先要有一个醒目的主题!
二、活动的目的
在这个充满爱、充满柔情、充满火花的日子里，要明确我们目的，以什么样的方式来突出我们商家对客户表达的祝福。另外借用以此活动不断提高自己商店的知名度和任性化!
三、活动地点的装饰
1、店铺的装饰布置，突出节日的特点
2、产品的造型和摆放位置
3、服务的具体周到性
4、做一面爱情墙，情侣可以把自己想表达的祝福记录下来留在爱情墙上，以示纪念
四、活动的内容
1、促销进店买满多少，增多少或是赠送什么
2、凡是进店有消费的顾客，均可在爱情墙上留下自己的足迹
3、也可作积分活动，关注店铺公众号可以领取红包啊、礼品啊、一束玫瑰啊等~
五、活动预订
1、店铺接受客户电话、微信等预订;(但预订需缴纳押金，押金是所订物品的30%)
2、还可根据客户的要求制定属于客户独一无二的花束
六、活动时间
20__年2月14日(仅限一天)
七、活动对象
主要针对大众人群，有需求花束的均可，男女老少均可享有。
“331营销模式”中的“3”代表“三大工程”，即针对酒店终端的“101工程”——平均每10家酒店由厂方派驻一个专职业务员，负责日常礼品兑换、客情维护、售后服务、产品形象展示等工作，同时在A类店设置品牌推广代表，重点加强与店方的沟通交流工作;针对流通终端的“金网工程”——重点服务对象是与分销商签约的二批商及其下面的小二批、小商超，主要目的是让厂家的市场支持力度传递执行到位;大型商场超市工程——选定1/10重点超市，全年至少上堆头3个月。
“331营销模式”中的“3”代表每年中秋节、国庆节和春节针对流通市场，分别开展一次促销活动，保证促销力度不低于同档次竞品的促销规模。
“331营销模式”中的“1”代表1个活动，即宴席用菜根谭酒活动。依据事实消费的原则，凡是在各类宴席中饮用菜根谭酒的，不论通过何种渠道购买的，都有香烟、可乐、手机、冰箱等礼品现场抽取。
金网工程
331营销模式的精髓就在于开展“金网工程”。
金网工程服务的对象是一级经销商下面的二批经销商、小二批、小型商超，是位于分销商之前的二批下属销售网络，金网工程的目的主要在于：
1、建立流通领域的终端网络。金网工程的目的不是在于想多卖几瓶酒，而是在流通领域建立健全的终端网络，通过终端维护再把这个网络不断的'完善。
2、有利于厂方加强对流通领域的管理和维护工作。331营销模式体现的两个原则是厂方对经销商职责分开，厂方该干什么，经销商该干什么。建立流通网络的目的就是有一个网络能够让厂商双方共同去执行赋予的职责。
3、有利于厂方在流通领域、网络终端定期与不定期的开展促销活动和品牌推广活动。331营销模式的目的是要把菜根谭做成十堰地区的强势品牌，通过金网工程，每次的市场计划和活动就能编进不同的网点，促销方面就有了一个量化的概念。这是建设金网工程的重要性和必要性。
酒店终端策略
酒店终端是白酒商家必争之地，酒店促销伴随着商家短兵相接的竞争愈演愈烈。市场表明，酒店促销策略开始不断特色化和细分化，酒店的档次、地段、节日氛围、消费环境等客观的方面都得到了很多一线人员的注意，但是他们却常常忽视了对酒店终端三类人群的细分。
一、主流酒店老板
促销目的：
白酒，尤其是中高端，其消费主要集中在酒店终端。酒店老板在白酒销售环节上充当的角色至关重要。白酒要进入酒店，除了给予酒店一笔数额巨大的进场费外，还必须要针对酒店老板开展促销，只有这样，一方面可以通过酒店老板直接向消费者推销产品，另一方面能够保证产品在酒店开展的活动能正常进行。
促销手段：
白酒上市铺货离不开惯用的销售返点政策。对于盘中盘操作的白酒产品来说，产品上市时期直接以返点的方式，给予酒店老板直接利益，激发酒店老板积极性推销白酒新产品。主要以铺货返利和销售返点两种常用方式，满足酒店老板的心理期望值。
铺货返利政策。在新产品上市前一至两个月，凡一次性进货2箱的酒店，赠送一或两瓶新产品白酒，以此类推。或同时附带赠送精美烟具、酒具和茶具等。另外对于销售返点政策也可以制定4%～6%的返点比率，直接以该白酒作为返利，酒店每月和业务员直接结算，快速有效激发酒店老板积极性。
对于新产品来说，产品上市后期仍然需要较好的促销延伸销售曲线，比如旅游促销这种方式就比较适合在产品上市后期推出，对产品销售达到一定量的酒店，定期组织酒店老板外出旅游，为参加企业准备酒店管理、员工管理等相关培训。
二、酒店促销员或服务员
促销目的：
白酒完成销售过程的最后一个环节，就是酒店促销员或服务员将产品成功推荐给消费者，这是产品销售尤其是白酒产品实现销售工作的最重要的一个环节，也是最后的“临门一脚”。那么，如何激发酒店促销员或服务员推销产品的积极性，无疑就成为各白酒厂家最为关心的问题。
白酒新产品的专职促销员也是产品品牌的载体，她们偕同白酒产品一同在终端出现，对产品的销售具有很强的推动力。同时具有良好形象和促销技巧的专职促销员，还可以在很大程度上支撑品牌的口碑宣传，提升产品品牌的消费形象度，有效拉近产品和消费者之间的距离。
促销手段：
对于白酒新品而言，在特定上市时期率先突破特定酒店(非连锁性大店以及管理不太规范的酒店)，能够快速激发酒店终端氛围，激活区域市场。通过一系列的调研分析，我们发现一个开发酒店促销员或服务员积极性最为有效的策略手段———设置开瓶费。主要是通过在每瓶酒内设置一个特定的身份验证号码，酒店促销员或服务员凭借这个独一无二的号码和厂家(或经销商)直接兑换现金。同时对不同的产品档次进行细分，比如高档礼品装每瓶可兑奖20～30元;主销产品每瓶兑奖8～15元;中低档每瓶设置5元。对于专职促销员促销，也可以根据产品的档次予以提成。该方案优点是促销员能及时得到实惠，有效提高其积极性;但其缺点是如果酒店老板一旦发现，活动便很难继续开展。
促销策略：
文化性促销。招聘仪表端庄、得体、形象佳、语言表达流利的年轻女性专职促销员，并为她们从整体设计简洁不失其秀气的统一服装，风格要与产品品牌风格相一致，让她们熟悉促销产品品质及品牌内涵，尤其是产品包装所内涵的酒文化，让她们在推荐产品的时候传播其内在的文化内涵。
娱乐化促销。在酒店由专职促销员组织一些具有娱乐性的节目，比如在酒店设置卡拉ok卡座，凡是饮用菜根谭的消费者都可以挑选专职促销员唱歌，或为朋友现场点歌之类的，也可以在晚宴上参加幸运抽奖等活动。
三、酒店消费者
促销目的：
促销的最终目的就是让消费者购买产品。白酒新产品上市进行促销，至少具有两个方面的作用，一方面实现销售，促使消费者尝试性购买产品，营造市场氛围;另一方面通过策略性促销的开展，树立其新产品品牌形象。
促销手段：
促销上演玩“币”风暴。新产品上市初级阶段需要通过强有力的促销活动，迅速引爆市场，尤其是要善于利用节日促销。产品上市初期，首先必须具备良好的促销策略支撑，新产品上市直接以经济利益刺激消费者，以降低其消费风险为诱惑，可以在很大程度上提高消费者的首次尝试率。新品上市前几个月利用外币(美元、港币)促销，抓住产品已经进入的核心酒店，加大促销力度，每箱里设置2个一美元，2个十元港币，2个五元人民币，单瓶促销费用控制在6元以下。比如高炉家酒的一美元外币促销形式对消费者而言就很有吸引力，而且操作方式简单，还可以较好地避免在执行中出现问题。
掀起有奖促销。采用刮刮卡和礼品赠送等形式，设立极具文化与收藏价值的不同奖项礼品，集卡有奖活动;在每瓶酒内设置制作精美的箔金书签，也可以将产品包装设计成精美古典的收藏品，而礼品设置则要注意其文化性、价值性、品位性。
㈡ 怎样策划房屋销售的营销方案
第一节:销售策划概述
销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节:销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是"纲"，销售策划则是"目"，"纲"举才能"目"张。
一:项目策划所包涵内容:
(一)市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机、入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放
二:销售策划所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划的内容及步骤
一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解，所谓"知己知彼、百战不殆"。
三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四:项目再定位:根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五:项目销售思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六:项目销售策略:
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备:
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2、你已经知道目标客户是哪些人;
3、你知道你的价格适合的目标客户;
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7、已制定出具竞争力的入市价格策略;
8、制定合理的销控表;
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11、尽力完善现场氛围;
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13、其他外部条件也很合适。
二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的:降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节:销售策划的原则
一:创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二:资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。
三:系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实:在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四:可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节:检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
㈢ 请高人指点：如何利用拆迁商机，大家有什么好的营销建议吗
喜欢购买折扣，喜欢赶拆迁活动的，基本上都是女性。
所以，你的重点应当选内择女性的消容费用品，当然还要结合你以往经营的业务。
宣传要提前，但销售活动不要提前，最好在连续宣传一周以后开始。广告讲究简单明了，说明折扣大小，展销时间（注意广告时，每天把时间缩短一天）。
广告方式，可以加另外的一种方式就是散发传单。如果有条件的话，甚至可以做一些活动来配合促销。（比如告别演出等等） 呵呵，不妨请人详细策划一下。宜早不宜迟：）
㈣ 社区营销方案范文
社区营销方案范文5篇
为了确保工作或事情能有条不紊地开展，常常需要预先制定方案，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。下面我给大家带来社区营销方案范文，希望大家喜欢!
一、活动基本情况
1、活动名称：河北德若谷农业科技有限公司绿色有机食品社区行 2、负责员工： 待定
3、活动对象及人数：社区中高端人士;80—100人 4、活动日期： 2014.09.01 —2014.10.30 活动时间： 17:00-19:00
5、活动场地： 各个中高端小区门口(前期) 6、活动收费：300—500元(具体和小区物业谈)
二、活动背景
央视报道：10年后三大癌症将困扰中国每一个家庭，肝癌，很多
可能是因为水;肺癌是因为我们的空气;胃癌，是因为我们的食物，各种各样的疾病都在威胁着人类的生存。随着人们的生活水平越来越高，对食品的要求也越来越苛刻，要有机的要天然的，因此消费喊晌的中高端人群越来越多，这部分市场前景广阔。社区已经形成历史上最大最集中的聚居群体，这已经形成销售市场的前沿阵地。
三、活动目标
1、活动的整体目标
通过社区宣传活动，促进德若谷公司的.桃木疙瘩鸡蛋，涞源小米，一品芝麻王，富硒面粉的销售，提高德若谷品牌的知名度。 2、活动的具体目标 1.增加微信商城的粉丝数量
2.增加当天现场成交额
四、活动组织
1、活动主办单位：河北德若谷农业科技有限公司 活动协办单位：各小区物业管理中心
2、工作人员安排：(总协调小组、策划执行人、活动工作人员) 活动策划：卜教斌 活动工作人员：待定
五、宣传及招募
1.在社区/小区发放宣传单 2.在各大学中招募
3.邀请服务对象协助宣传招募
六、活动内容及方式
1、前期工作安排及分工：(包括前期准备的时间及分工：内容、负责人、时间要求等)
2、活动具体流程(包括时间、内容、物资、负责人等)
3、物资或活动准备
七、预计会出现的困难及解决方案
八、活动效果预计
微信粉丝增加200人，销售礼盒100箱。 九、活动预算
DM单宣传物料150元、条幅50元、物业协调200元(暂定)、赠送礼品200元、合计600元。
社区营销方案范文篇2
一、合作单位简介
无
二、活动目的
以吸引客户为活动目的，与社区客户互动，进行项目社区文化营造与感受，带动新老客户，提高我行社区银行人气，吸引客户群的关注度，扩大社区银行的影响力与认知度。
三、活动内容要点
1.活动内容
1)体感游戏吸眼球
为 达到吸引新老客户群认识我社区银行，走进我社区银行，特举办此项游戏活动以达到令人瞩目的效果。每周安排固定时段，在我社区银行门口(或能力可及范围内) 开展体感游戏互动项目。此项游戏内容活动方式新颖脱俗，另外又起到一个全民健身的效果，定能吸引路过的客户，而这些驻足的客户，必定有我行正在寻找的客户 群体。另外：参加体感互动游戏的客户需在活动参加详情登记液孝簿上签字留电话以作为我行客户信息来源。
2)当客户吸引人群吸引至一定规模时，可继续开展有奖抢答环节。
到访客户既可体验体感游戏的乐趣，又可参加抢答问题的有奖回馈，宣传定能达到预期效果。
2.交流话题建议
抢答问题建议如下：
1.某银行是哪年成立的?
2.某银行的经营理念是什么?
3.某银行理财产品的产品规格有几种?问题可选择一些针对客户需求方面的'。
3.宣传方式(1)在社区银行周边小区的报郑埋锋箱内投递活动广告;
(2)在社区银行周边小区的电梯内、宣传栏张贴营销活动广告;
(3)通过微信宣传活动信息;
4.活动反馈与跟踪销售行动计划
根据活动开展情况，由现场人员总结客户回答问题情况进行分析，有针对性的服务客户。对于参加游戏互动的客户，待游戏结束之后再进行有针对性的深度挖掘。
四、目标客户组织
1.目标客户
目标客户包括：社区银行周边小区通过宣传慕名而来的到访客户，以及当天老带新客户;
2.客户组织
约访的新老客户当日来我我行，由接待人员进行简单了解后进行分流引导，咨询客户带到咨询区，参加游戏客户带至游戏区登记，游戏开始时间由固定人员讲述游戏方式及注意事项后开始互动游戏和抢答游戏，对于回答正确我行问题的客户给与渤海银行专属纪念品。
五、时间地点的安排
1.时间
社区银行开业后的节假日或法定休息日均可
2.地点
我行社区银行门口(或能力范围可及内)
六、费用预算(请详细列出各项费用名称，单价，数量，总价等)
_BO_360体感游戏机1台3000元
纪念品100份0--500元(可用我行现有水杯或其他)
平板电视1台3000元(社区银行应自有此设备)
七、预期效果分析
1.通过本次活动预计带来的业务量
业务量不敢保，人气量肯定暴增
2.通过本次活动预计带来的影响
预期影响给客户留下深刻印象的同时，配合理财及储蓄产品的销售，大幅增加网点存款和业务量。
八、人员安排与职责
1.活动策划人：2人
职责：安排现场分区接待客户以及设备调试等流程分配
2.活动协调人：3人
职责：接待来访客户并做好推广解释工作
3.活动现场负责人：1人
职责：负责一切当日活动细则
社区营销方案范文篇3
小区是中国城市最重要的居住形态，有档次的小区是定制衣柜目标群体的聚集地，专人调查小区、合理划分小区、因地制宜的改变销售操作特点，是一种合理的差异化营销。
(1)专人调查小区
每一次活动开展派专人对目标小区进行详细地摸底，包括规模(户数)业主群体定位、消费层次、建筑整体风格、售楼情况、入住情况、已经装修和未装修的情况、物业管理水平、物业管理部门及主要负责人，宣传与搞活动时使用的墙体位置和立体空间(如挂横幅的位置、贴海报的位置、样品的位置、推广活动的区域)等。
同时，还要对是否有其他可利用的宣传媒体(如内联网、公告栏等)、竞争品牌在该小区的举动等情况进行细致、规范地了解。并把了解到的数据形成书面报告，然后呈报给直销负责人，其进行核查后，再召开公司高层会议进行讨论，并依据制定活动。
(2)按小区性质细分
单位小区、邻里之间都很熟悉，因此在老住宅做推广活动，往往可以通过活动、口碑等达到以点带面的作用;在商业小区“鸡犬之声相闻，老死不相往来”情况居多，其突破点是和物业联合做推广，如召开专家举办的《家装讲座》、《风水论坛》等。
(3)按建设时间细分
已存在多年的小区，衣柜购买者多为二次装修。这就需要做好单一用户的服务，以达到样板作用。新建设小区，消费潜力巨大，定位推广可以起到立竿见影的效果。
(4)按消费层次细分
通过看小区的各项配置，如泊车品牌、人员穿着、年龄层次、作息规律等，就可以吧消费者潜力预估的明明白白，定位推广也会轻轻松松。
(5)按地理位置细分
判别改小区对周围小区的商圈影响力，以此决定外围推广氛围的布置力度。
(6)按追单时间细分
时间越长，买卖的成交率就越低，以3天、7天、15天为间隔，用电话跟单、上门沟通、实地演示等方式追逐跟进，追单成功率会明显提升。
(7)按竞争态势细分
当小区活动遭遇多个品牌竞争时，与其做“江海中的小鱼”，不如做“池塘中的大鱼”。即把精力转移到他人容易忽视的地方，转移到有意向的家庭、个人、把每户的思想工作做透、作通。在提高客户忠诚度的同时，也会巩固公司在行业内的地位。
策划小区营销活动
在完成前期小区调研和分析的基础上，结合自己公司实际情况和促销内容，策划富有特色的《凤凰小区美澳衣柜营销活动》，是小区营销成功的关键环节。
好的小区营销活动包括：活动名称、活动主题、活动时间、活动地点、活动目的、活动流程、活动营销物料支持、活动现场执行细则、活动销售指标、活动费用预算、活动效果评估等内容。
其中活动销售目标、活动主题和现场执行细则最为重要，它决定了活动的质量，所以要仔细考虑，专业策划，实战检验。
社区营销方案范文篇4
一、活动时间：年1月27日
二、活动地点：
敬老院、敬老院、敬老院;救助站;流浪点
三、活动背景、目标和对象：
每年农历的十二月俗称腊月，十二月初八(腊月初八)既是腊八节，习惯上称作腊八;腊八节在我国有着很悠久的传统和历史，在这一天喝腊八粥、做腊八粥是全国各地老百姓最传统、也是最讲究的习俗。
然而，在这个温暖的节日里，并不是每个人都会有亲人的关怀和爱护。城市中有这样一群人，他们以天为被、以地为床。敬老院里更是聚集着缺少家人关爱的老人。
这个腊八节，送上我们的微不足道的问候，希望能给长者和流浪人员带去关怀，带去温暖。
四、主办单位：、
赞助商：
五、活动流程：
1、前期准备：
联系并统计各派送点所需粥品数量。
莞城敬老院：95份
东城敬老院：110份
万江敬老院：65份
救助站：85份
流浪点：45份
a 招募志愿者:1月7日-1月9日。
b人员安排：1月9日，确定志愿者人员。派送人员20人，一个点安排4个人。活动指挥以及后勤人员2-5人与粥城和时报进行联系，并负责调配各小组粥的数量。
c 每组派送由4名志愿者组成，组长一人，负责联系和总结。
d 人员集中方式：方案一车辆足够时，集中出发;方案二，汽车不足时，自行在指定时间前往指定地方;
e 小组分工：每组4人，包括领队1人，活动摄影1人，
f 物资安排：粥的运送由粥城负责。相机5台，把活动的记录下来。如有dv，更加理想。
社区营销方案范文篇5
一、活动主题："端午节，与爱同行"敬老院之行
二、前言：
1、活动背景：现在的中国社会老龄化越来越严重，子女由于工作繁忙很少与老人在一起，有关部门也关注到老年人增长的情况，老龄化严重等，在生活上也给予了老人很多的帮助。但是老年人生活过于平淡，需要我们年轻人给他们带来活力，让他们感受到时代的气息，感受到人情的温暖。
2、活动的可行性：宿迁学院附近有适合的敬老院，老年人期待与人沟通，倾诉一些家常事，比较容易沟通。以前也进行过类似的活动，可能这些活动对于我们来说没有什么创新可讲，但是对于老人来说是极大的快乐。
三、活动的目的及意义：
1、丰富敬老院老人们的生活，给于他们精神上的满足。
2、增强学生和老人的沟通能力，便于以后关爱自己的亲人。
3、通过这次集体的活动引起社会的关注，让更多的人来关心老人的晚年生活。
4、通过活动来增进各委员之间的感情，增强本部门成员的团结之心及工作能力。
四、活动前的考察：(6月5日至6月9日)
1、目的地：宿城区幸福街道福利院
2、将我们的方案和院长交流，熟悉活动场所有流程，并就相关问题与敬老院的管理方取得一致。
五、活动过程：
(一)前期：
1、确定活动时间：端午节前某一天(暂定6月11日)
2、参加活动人员：学生会各主席、部长、一部分表现积极的委员
3、前期准备：
(1)宣传部出几期海报，制作横幅进行宣传本次活动。
(2)各部上报参加本次活动的人员至秘书处，制定本次活动预算。
(3)文娱部负责排练几个适合老年人观看的节目。(歌舞表演、乐器演奏等)
(4)利用网络对本次活动进行宣传。
(5)确定各个项目的负责人。
(6)与宿迁电视台等媒体取得联系，扩大本次活动的社会影响力。
(二)活动中期：
1、确定参加的人员，并告知本次活动的流程。
2、确定去敬老院所要表演的节目：如：与老人进行交流，慰问困难老人，帮助老人打扫卫生，与老人一起下棋、与老人一起包粽子、观看文娱节目。
3、购买物品：如水果、零食、包粽子材料、表演所需道具等。
4、制定统一的服装。
5、活动进程：
中午12点在校门口集中出发，纪检部清点人数，生活部清点所需物品是否带齐，所有参加人员着统一服装，带工作证。安排专人举二系系旗，通知媒体及敬老院工作人员。
(三)活动后期：有相关人员进行活动总结，并制作档案入档。
六、活动费用预算及来源：
1、费用来源：外联部的赞助。
2、活动费用预算：水果：160元扇子220=40元蛋糕280=160元"不求人"痒痒挠：820=160元脚底按摩器：2020=400元零食：120元车费(往返)：500元表演所需服装道具：300元制作统一服装：待定宣传海报与横幅：120元预计支出2500元七、赞助商待遇：赞助商可获得本次活动的冠名权，在活动现场可以悬挂署有赞助商名称的横幅，宣传画。在本次活动过程中，我们会特别强调赞助商为此次活动所作出的贡献，以期扩大赞助商的影响。
㈤ 怎样策划房屋销售的营销方案
第一节:销售策划概述 销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等 第二节:销售策划与项目策划的区别 简单而言,二者区别在于项目策划是"纲",销售策划则是"目","纲"举才能"目"张。 一:项目策划所包涵内容: (一)市场调查 项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议 (二)目标客户分析 经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭 文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 (三)价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 (四)入市时机、入市姿态 (五)广告策略 广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控 (六)媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 (七)推广费用 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放 二:销售策划所包涵内容: (一)销售现场准备 (二)销售代表培训 (三)销售现场管理 (四)房号销控管理 (四)销售阶段总结 (五)销售广告评估 (六)客户跟进服务 (七)阶段性营销方案调整 第三节:销售策划的内容及步骤 一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。 二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解,所谓"知己知彼、百战不殆"。三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。 四:项目再定位:根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场需求,做项目市场定位的调整。 五:项目销售思路: (一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。 (二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。 (三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。 六:项目销售策略: (一)项目入市时机选择 理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备: 1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求; 2、你已经知道目标客户是哪些人; 3、你知道你的价格适合的目标客户; 4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点; 5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题; 6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式; 7、已制定出具竞争力的入市价格策略; 8、制定合理的销控表; 9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案; 10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划; 11、尽力完善现场氛围; 12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市; 13、其他外部条件也很合适。 二)项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售! (三)销售部署 房地产销售的阶段性非常强,如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。 第四节:销售策划的原则 一:创新原则 随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施,大多能产生更强烈、更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。 二:资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。 三:系统原则 房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。 房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。 四:可操作性原则 销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。 第五节:检验销售策划的成果 随着市场竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响,有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态。