文旅地產的營銷模式

❶ 房地產行業轉型文旅地產行業會存在哪些問題

近年來，伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。與房地產行業的衰退不同，中國旅遊業近年來發展迅猛。2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%；全年全國旅遊業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，佔GDP總量的11.04%。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。
據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，這類企業有實力、有視野，房地產開發經驗豐富，但不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益於項目推進，還會帶來更大風險。文旅地產考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對宏觀政策的把控和判斷力。
在眾多進軍文旅產業的房企中，萬達表現較為突出，然而，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來多地「受挫」的現實。去年7月，為了解決流動性危機，萬達將13個文旅城拋售給了融創。此外，萬達還退出了其首個文旅地產項目——萬達長白山國際旅遊度假區的經營。而被外界視為「小萬達」的中弘股份，在轉型文旅的道路上亦是接連碰壁：三亞的半山半島項目以及海口的如意島項目因環保督查等原因遇阻，公司累計逾期債務超40億。究其原因，既有大勢的影響亦有對政策局勢的錯判，更有開發商對自身能力與經驗的高估。
房企開發文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例。自提出「文化+旅遊+城鎮化」模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億。而大規模的拿地後，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。
文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。
業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的復購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依託的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。
作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

❷ 文化旅遊地產有哪些經典發展模式

1.「高爾夫庄園」模式

實踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對於休閑地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閑交流的平台，能夠引發高端休閑人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閑地產的價值提升，並為休閑地產的銷售創造優越基礎，國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個經典案例。

由於地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫庄園模式未來的趨勢，已經不再是球場規模的比拼，而在於主題化的創新，即賦予球場一種獨特的文化主題，並圍繞這一主題營造一種獨特的景觀意境，使球場不僅具有一般的功能與景觀，更有不可復制的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場，從而為休閑地產創造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負盛名。

來源：前瞻產業研究院

2.「溫泉會都」模式

溫泉，是最具帶動力的休閑引擎，已經成為全國休閑開發的超級熱門，它對休閑地產的開發具有突出的作用。

「以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售後租的溫泉地產開發」的「溫泉會都」模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三：

一是溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性，可以提升地產的附加值;

二是溫泉可以解決酒店經營的冬季問題，並對會議經營有極大帶動作用;

三是如果有觀光景區在周邊，則可以成為休閑消費的核心平台。

3.「文化度假酒店綜合體」模式

悅榕庄酒店、安縵酒店在中國市場上取得了巨大的成功，並且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什麼原因讓它們如此受青睞?文化的魅力!以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實的「全球粉絲」。

盡管這兩家酒店的重點不在地產開發，，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，一定對休閑地產的開發有著突出的帶動作用。

4.「休閑Mall」模式

通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式稱之為城市中心區休閑地產模式。這種模式一般位於城市中心或中心城拓展區的地塊，如萬達廣場、大悅城等。

5.「主題文化小鎮」模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平台，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閑地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

6.「特色景區綜合體」模式

這里所說的特色景區，包括主題公園或休閑景區。

主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂園帶動休閑地產開發，已經成為業界經典，但需要強大的開發資金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，並非每一個企業都能夠操作。

休閑景區帶動模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過中國最大的珍稀鄉土樹木園的打造，以木屋為特色，帶動木屋休閑地產的開發，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的佔有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，並對城市總體休閑水準也是一個巨大提升。

7.「多元休閑綜合體」模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來，形成一個「多元休閑綜合體」模式。東部華僑城立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來，構築了一個綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動休閑地產板塊——天麓大宅的開發，使之成為南中國品質最高、售價最高的休閑地產產品之一。此模式是大型綜合性地產項目值得借鑒的重要模式。

❸ 房地產加註轉型文旅產業存在什麼難點

近年來，伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。與房地產行業的衰退不同，中國旅遊業近年來發展迅猛。2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%；全年全國旅遊業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，佔GDP總量的11.04%。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。

文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。

業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的復購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依託的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。

作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

❹ 文旅地產究竟如何做，又靠什麼掙錢

文旅，顧抄名思義，要和文化旅遊沾邊，不像住宅、商業，只要有錢有人就能開發。文旅地產，一靠賣房和租房掙錢，二、靠娛樂賺錢。前瞻產業研究院規劃師指出，文旅地產的首要是找到資源。其次，文旅項目通常佔地面積大，如果在項目開發中能幫助政府落實相應的公共利益，政府通常願意在地價上給予一定的優惠。可以有效降低風險、減少投入成本。
在項目運營前期，重心應該放在房地產項目上，一般五年內要把銷售型住宅售完，已達到快速回收投資的目的。住宅產品銷售完成之後，項目重心完全放在旅遊運營部分，將長期運營作為旅遊地產項目產品的有機組成部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的管理，進入長期穩定的經營階段。

❺ 文旅地產銷售要抓住哪些重點

文旅地產銷售應該抓住以下要法：一、時時刻刻關心旅客的根本價值需求。二、結合地產所在地的風土人情，抓住旺區布局。三、定期衡量本公司與問行之間的競爭力。

❻ 房企紛紛布局文旅地產，究竟是靠什麼掙錢的

休閑旅遊市場需求迅速膨脹，旅遊文化地產也隨之欣然崛起。這股熱潮版的興起，使許多房企紛紛試水權文化旅遊地產項目。前瞻產業研究院認為，文旅地產賺錢方式不外乎以下兩點。
一靠賣房和租房掙錢，目前大部分旅遊地產項目中，地產收益比重仍佔主導。旅遊地產中部分物業可以自持，取得經營性收入。比如主題酒店、Shopping
Mall、會展中心等物業，隨著區域價值提升，人氣聚集，以及品牌影響力的擴大，其收益將不斷增長。比如集合文化、旅遊、商業的「萬達城」，其核心業態除主題樂園外，還包括超大型商業中心萬達茂、頂級舞台秀、9個度假酒店、酒吧街等內容。
二靠娛樂賺錢，迪士尼的營利模式十分特別，是特有的「輪次收入模式」，亦即「利潤乘數模式」，指的是迪士尼通過製作並包裝源頭產品——動畫，打造影視娛樂、主題公園、消費產品等環環相扣的財富生產鏈。所有進了迪斯尼的客戶都是重復消費的，就是滾動不斷重復消費。其中，迪士尼主題樂園總收入僅佔到集團總收入的30%以上，次於排名第一的媒體網路板塊。

❼ 文旅地產怎麼弄求指點

去看看哪個ppt《文旅大盤營銷策略指引》，鄭偉峰培訓講座，很犀利，他在消費升級的大背景下內展開對文容旅的思考，從客戶消費模式的變化來強調文旅的產品設計，視角很獨特，很具有前瞻性，包括消費心理學的底層邏輯在新時代的營銷應用，還是很靠譜的。

❽ 文旅地產的分類有哪些

旅遊地產，是指依託周邊豐富的旅遊資源而建的、有別於傳統住宅項目的融旅遊、休閑、度假、居住為一體的置業項目。消費升級背景下，文旅地產代表著一種新的生活方式。前瞻產業研究院認為，目前國內的旅遊地產主要分為四大類型：主題游樂型，景點依託型，度假酒店型，以及文旅小鎮型。
一、主題游樂型：用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式，這一模式的佼佼者即華僑城。不過，由於規模龐大、硬體設施投入頗巨、後期運營維護也是天價，對開發商前期資金籌措能力和後期運營管理能力有很高要求，且資金沉澱較多，所以涉足的房企較少。
二、景點依託型：這是一度被批評為利用旅遊的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的「土豪」。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關鍵的還是如何協調地產和旅遊產業比例的問題。
三、文旅小鎮型:已經形成了安徽宏村、雲南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅遊古鎮。良性的文旅小鎮運營，應該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建築。
四、度假酒店型：度假酒店解決的是旅遊度假最基本的住宿問題，在其他三個模式中也常常包含。但不同於傳統綜合體開發的盈利模式，這類度假酒店並不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口，更多在於產業鏈各個端點的交易，實現獨立生存發展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。