1. 房地阿芳ioanifa
你好！
1、商品房
是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權後開發建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
2、外銷房
外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、台）的企業，其他組織和個人。
3、內銷房
內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。
5、復式住宅
復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。
6、躍層式住宅
躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過增大採光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。
7、居住面積
住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔的水平面積。
8、二手房、
二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。
北京的已購公房和經濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多餘的房；而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富餘戶，也能賣掉自己的多餘住房換取收益。
9、產權置換
是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業務。一般是在中介的撮合下進行，並可由中介代辦置換手續。
10、房地產產權
房地產產權指房屋所有權和該房屋佔用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有佔用、使用、收益和處分的權利。
11、按揭
按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款後，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。
12、住房公積金
是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環節有機構成的整個運行機制和管理的制度。具體內容主要有三個方面：（1）"個人存儲，單位資助"住房公積金，專項用於住房支出，其公積金本息免徵個人所得稅。（2）按"統一管理"的原則管理住房公積金。（3）按"專項使用"的原則運用住房公積金。
13、印花稅
印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據，稅率為萬分之五。
14、契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主（產權承受人）徵收的一次性稅收。它是對房地產產權變動徵收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋徵收契稅，稅率為3%—5%。
15、人住房抵押貸款
是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。
16、人住房擔保貸款
是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，並承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。
17、房屋
一般指上有屋頂，周圍有牆，能防風避雨，禦寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，並具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。
18、商品房
是指由房地產開發企業開發建設並出售、出租的房屋。
19、房改房
已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標准價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。
20、存量房
是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。
21 集資房
一般由國有單位出面組織並提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成後歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間後過渡為職工個人所有。屬於經濟適用房的一種。
22 微利房
亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低於市場價格和租金、高於福利房價格和租金，用於解決部分企業職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。
23 解困房
是指各級地方政府為解決本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。
24 再上市房
是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。
25 廉租住房
是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。
26 花園式住宅
也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建築密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，並富有變化，一般為高收入者購買。
27 公寓式住宅
相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標准較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽台等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。
28 安居工程住房
是指直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房，優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（小區級非營業性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。
29 經濟適用住房
是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
30 住宅
是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。
31 成套住宅
是指由若干卧室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。
32 非成套住宅
是指供人們生活居住的但不成套的房屋。
33 公用設施用房
是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。
34 商業用房
是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。
35 國有房產
是指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。
36 自管房產
是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。
37 集體所有房產
是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。
38 私有(自有)房產
是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳台同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產，以及中國公民投資的私營企業（私營獨資企業、私營合夥企業和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。
39 期 房
是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
40 有限產權房
是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標准價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業補貼，房屋所有人享有完全的佔有權、使用權和有限的處分權、收益權。
41 鋼結構
是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
42 鋼、鋼筋混凝土結構
是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。
43 鋼筋混凝土結構
是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建築物。
44 混合結構
是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。
45 磚木結構
是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製房架、磚牆、木柱建造的。
46 房屋層數
房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
47 地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
48 半地下室
房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。
49 假 層
是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前後沿的高度大於1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。
50 擱樓（暗樓）
一般是房屋建成後，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。
51 低層住宅
指一層至三層的住宅。
52 多層住宅
指四層至六層的住宅。
53 小高層住宅
指七層至十二層的住宅。
54 高層住宅
指十層及十二層以上的住宅。
55 塔式高層住宅
以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。
56 單元式高層住宅
由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。
57 通廊式高層住宅
由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。
58 (住宅)房屋使用面積
是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽台、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內牆面水平投影線計算。
59 成套住宅建築面積
是指成套住宅的建築面積總和。
60 房屋的產權面積
房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
61 房屋預測面積
預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據
62 房屋實測面積
實測面積是指商品房竣工驗收後，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委託具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。
63 房屋的共有建築面積
房屋共有建築面積系指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。
64 商品房的銷售面積
商品房按「套」或「單元」出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積。
65 共有建築面積
共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
66 房屋施工面積
是指報告期內施工的房屋建築面積，包括本期新開工面積和上年開發跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工後又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建築應填各層建築面積之和。
67 房屋新開工面積
是指在報告期內新開工建設的房屋建築面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。
68 房屋總面積
是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標准），可正式移交使用的房屋建築面積總和。
69 樓 花
一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣「樓花」為預售房屋，買「樓花」為預購房屋。
70 實際銷售面積
是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
71 預售面積
是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
72 單元式住宅
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建築形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平台直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。
73 期 房
是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。
74 現 房
是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。
75 商品房的起價
是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
76 商品房的均價
是指商品房在銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的價格。
78 復式商品房
是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。
79 躍層式商品房
由上、下兩層樓面、卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，並採用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。
80 水景商品房
是指依水而建的房屋。
81 TOWNHOUSE
也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街聯排而建的市民城區房屋。
82 灰空間
最早是由日本建築師黑川紀章提出。其本意是指建築與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建築入口的柱廊、檐下等。也可理解為建築群周邊的廣場、綠地等
83 商住住宅
是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。
84 會 所
就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬體條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。
85 外飄窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗檯較低甚至為落地窗。
86 中空玻璃
中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。
87 基 價
經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價後而得出。
88 均 價
將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的「不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售」，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。
89 七通一平
是指土地(生地)在通過一級開發後，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場後迅速開發建設。
90 三通一平
是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。
91 五 證
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由規劃部門核發，《開工證》由建設部門核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發。
93 酒店式服務公寓
是指提供酒店式管理服務的公寓。始於1994年，意為「酒店式的服務，公寓式的管理」，市場定位很高。
它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的，具有「自用」和「投資」兩大功效。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。
94 RUN 智能家居布線系統
是一種物理網路系統建立在國際標准之上，以 TIA/EIA 570A
為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區內所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接於分布在每個房間的通訊插座和面板，並可簡單地自動連接相關設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環境。
95 房地產契稅
是指由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人徵收的一種稅賦。
96 營業稅
指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。
97 房產稅
是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人徵收的一種稅。
98 營業稅附加
是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而徵收的城市維護建設稅與教育費附加。
99 印花稅
指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證徵收的一種稅賦。
100 個人所得稅
指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入，就其所得計算徵收的一種稅賦。
2. 北方這個季節,房地產可以採取那些行之有效的營銷手段,活動策劃,來實現更大的銷售量
北方這個季節,房地產可以採取那些行之有效的營銷手段,活動策劃,來實現更大的銷售量?
不知道你的樓盤屬於什麼檔次的，單就這個問題提一些想法，僅供參考。
一、冬季營銷從「暖」入手，這個季節正是北方供熱開始，一個好樓盤供暖好是個很大的賣點，通常供暖的方式有集中供熱和地熱供暖，從人體生理的角度來講，地熱供暖從腳下往上散熱，舒適度高而且不佔面積，近些年使用比例呈上升趨勢，小區可以設計地熱供暖，增加銷售砝碼；
二、冬季買房的人著重考察採光度，即樓間距和是否擋光，如果你的小區存在著這些優點，可以著重強調，吸引更多的消費者來訪；
三、北方房地產營銷中，「老帶新」在成交量中佔有相當大比重，在廣告預算少的冬季，經營好老客戶是非常重要的。為「老帶新」出台獎勵政策，例如：送禮品、送物業費，在生日的那天給予以外驚喜等等。
四、走團購路線。找准目標客戶，整合資源，主動出擊，洽談團購，適當優惠；
五、和其他行業聯手進行促銷，例如與各大車行、高爾夫俱樂部、健身會館等共同舉辦促銷活動；
六、派單：重點放在動遷區、舊小區和人流密集的區域。
七、廣告可適當壓縮，根據工程進度、銷售進度調整，重點配合主題性、節日性做針對廣告。多考慮網站宣傳和媒體軟文宣傳。
八、給售樓員一些刺激。培訓售樓員冬季售房的銷售技巧，提高銷售提成或年終獎勵，採取末位淘汰，刺激售樓員的銷售熱情，提高成交率。
3. 房地產營銷活動有哪些
周邊設施宣傳，地理位置優勢宣傳。廣告
網站推廣打折
4. 物業服務企業如何發展成為物業經營管理企業
查了一下哈.
基於上述分析，專業服務和專業管理、職業經理人、服務理念、高科技的應用、招投標將成為新世紀物業服務發展的五大要素，並推動行業的進一步發展。
1、前提：專業服務和專業管理的分離
物業公司與房管所最大的區別在於，前者是根據合同為業主提供有償服務，後者則是為租戶提供無償服務，從無償到有償是物業管理的一場革命。但由於物業管理「地域性」的局限，造成服務資源不能共享，能力放空，難以體現物業公司的整體優勢。若長期以往，市場所期待的專業化優質服務、物業行業所期待的提高效率、走向市場，與國際先進的物業服務接軌將成為一句空話。而實現物業管理和服務的分離，成立專業的服務公司，就是為了改變這一現狀，打破物業管理中的「地域」 壁壘，實現資源共享。
20世紀90年代，我國城市住房商品化促成了物業管理的異軍突起，但由於社會思潮的多元化和業主生活環境的差異性直接導致了業主需求的復雜化和廣延化。物業管理已經不僅僅局限於對不動產的日常管理和維護，而是擴展到滿足廣大居民生活需求的各種服務。特別是在社會信息化、智能化和網路化進程加快，服務手段和技術層出不窮的情況下，如何有效地組織高水準的專業服務，為服務提供有效的平台，促進合作、交易的規范、高效化，成了服務型企業包括物業管理企業發展過程中必須突破的「瓶頸」。但實際上，業主對服務需求的多元化與物業公司能力有限性之間的矛盾，是物業公司自身難以解決的，靠企業本身所生產的服務產品不可能全面滿足業主的需求。這種矛盾在目前的服務方式下不可能得到解決，也不利於促進物業管理向經營型企業轉變。當這種矛盾激化到一定程度時，物業管理向服務集成商轉型就成為可能甚至必然。
物業管理企業要轉變職能，從基礎性的事務中尋求解脫，就要扮演服務集成商的角色，將專業管理和專業服務實施分離。物業管理企業不再是業主全部服務需求的生產者，不再完全直接向業主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業服務資源，為業主提供服務，達到業主滿意的目的。所謂服務集成商，就是社會服務資源的搜集者、統籌者和組織者。如將傳統物業管理所經營的保安、設備維修、保潔和綠化職能，從原有管理中分離出去成立專業的保潔公司、保安公司、家政服務公司、綠化公司等，按照專業化要求真正代表業主實施專業管理和質量監控，則將有效地利用整個社會資源，達到社會資源的有效配置。
2、核心：職業經理人
物業管理發展至今，涌現了一大批優秀的物業管理企業和人才，為我國物業管理事業的發展起到了巨大的作用。但進一步吸收國外的先進管理模式，按市場機制配置企業經營者，逐步實行物業管理人才的職業化，在行業中形成一支職業經理人隊伍，已是水到渠成的事實。
物業管理作為一種寬泛的服務領域，對管理者的綜合素質要求相當高。它不僅涉及對企業經營管理的要求，還需要掌握人文、經濟、法律等知識。物業管理要適應形勢發展，就需要物業管理職業經理人能夠把自己熟悉的管理方法同企業的歷史、文化和整個企業的發展方向、定位相結合，以問題為核心去研究方法，解決問題。而且還需要有強烈的工作責任感和渴望事業成功的激情，尤其是在物業管理這樣一個新興的成長中的行業里。
物業管理企業要構築企業核心競爭力，培養戰略性人力資源，建立「核心資本」，實行企業差異化人力資源策略，就應該實行職業經理人制度，按市場機制配置各類管理者，並根據「品牌建設」和「經濟效益」兩大主要目標落實責任，明確職權，嚴格考核，逐步推行經理人報酬與經營管理績效掛鉤，加快企業物業管理人才職業化的進程。當前物業管理企業還要認真研究實行職業經理人制度的性質、責權利及其各方面關系和行為自律制度、約束制度、監督制度、績效考核與評價制度、激勵制度，制訂和試行關於職業經理人的一整套政策和規定，為物業管理職業經理人制度的全面實施奠定基礎。
3、助推器：服務理念
由於長期的計劃經濟，形成了物業管理立足於「管」的觀念，所謂物業管理就是對物業、業主進行管理，使得物業公司與業主處於一種不平等的關系，這明顯不適應市場經濟的發展要求。物業管理公司與業主之間不僅僅是「管理者」與「被管理者」的關系，同時也是「僱主」和「服務商」的關系。雖然業主和物業管理公司是委託與被委託的雙方，在法律關繫上是平等的兩個獨立主體，但物業管理公司要兌現承諾，提供好的服務則應以低姿態出現，正確定位自己，當好「保姆」。隨著市場經濟的不斷完善，各種物業管理條例和法規相應出台，業主和物業管理公司之間的關系進一步明朗化。從我國物業管理的實踐來看，物業管理的服務到位，使業主們滿意，管理也就當然包含其中。通過提升服務質量來推進管理，這是物業管理理念的一個根本變化。
在物業管理發展的20多年歷史過程中，不少物業管理企業經歷了服務理念從「管理型」到「服務型」的深刻變革。我們認為，不論時代如何變遷，也不論物業管理的模式創新到何種程度，為業主服務的理念和主旋律一定將得到秉承和延續，因為物業管理的核心和生命力就在於不斷滿足和超越業主不斷增長的需求。
4、關鍵：高科技的應用
物業管理是一個新興行業，也是一個快速發展的行業。隨著高新科技在現代物業建設中的大量應用，物業管理也不再是傳統意義上的簡單原始的清潔、綠化和安全巡視管理，高科技管理技術越來越成為物業管理的主要內容。特別是寬頻網路和計算機技術的迅速普及推廣，為物業管理企業服務手段的革新提供了新的平台。高科技管理將是物業管理行業發展的主導方向。
目前相當多的物業公司利用物業的智能化設備，將通信網路系統、Internet網路和電話交換系統集為一體，為客戶和供應商搭建一個專業的信息服務平台，實現了物業管理信息化，物業服務網路化。讓服務供應方和需求方都能走上這個平台，通過物業公司的組織，順利實現服務交易過程。物業公司首先可以利用現代信息網路技術建立服務供應商的信息網路，通過有效的評估並以契約的形式與供應商之間建立長期或短暫的合作關系，為業主及時提供各項專業服務。物業公司還可通過建立業主需求檔案，及時了解、掌握、挖掘業主的需求，以便為業主提供更廣泛的服務。
物業公司要組織有效服務，必須充分利用三類資源。一是社會服務資源，社會上各類專營公司及商家均是提供專業服務的潛在供應商，只要是供應方在經營過程中和業主在消費過程中需要的，物業公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物業管理企業自身資源，即指自身所管理的物業的各類服務信息、服務設施設備的共享。三是業主資源。業主是一個龐大的消費群體，其消費需求是物業服務企業擴大經營的源源不斷的動力。高科技為物業管理企業組織服務資源提供了新的手段，可以在今後的物業管理和服務中發揮越來越大的作用。
5、重要環節：招投標
國務院2003年新頒布的《物業管理條例》指出：「國家提倡
業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業「。推行物業管理招投標制度是培育和規范物業管理市場，建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制的必然趨勢。隨著這種公開、公平競爭機制的引入，對推動物業管理企業與市場接軌，提升物業管理服務質量，促進行業的資產重組、整合起到了推動作用。
當前，物業管理市場的培育還有待加強。現有物業管理招投標形式尚不完善，不利於物業管理企業之間展開公平競爭。在市場形態方面，物業管理還缺少有形市場。各類經紀商、交易所、中介服務機構不夠健全，存在「有市無場」的狀態。通過規范的招投標方式挑選物業管理公司已是業主們的普遍心聲，同樣，通過市場競爭來承接物業也是管理水平較高的物業管理公司的共同心願。
物業管理市場的培育和發展，重要前提是要具有公平競爭的市場環境和機制。因此，物業管理主管部門要用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場，打破地區保護和區域壟斷，把先進的物業管理理念、模式和機制推向整個行業范圍，為發展商、業主選擇合適的管理者提供空間。物業管理企業要練好內功，增強綜合素質，遵守「游戲規則」，憑企業品牌影響和整體實力進入市場分享市場份額。通過將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道，創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境，將是物業管理市場化發展的必然要求。
而隨著物業管理市場化的成熟，各類市場中介服務機構也將不斷出現。如同其他市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開一系列有效的服務體系，包括專業化的招投標中介、咨詢機構、物業管理評估機構、律師事務所和市場信息網路系統。這些服務機構可以協助有關部門制定相關的物業管理招投標法規，為開發商和業主制訂合理科學的招標書，審定投標人的資質和能力，組織招投標活動，幫助政府部門實現監督作用，積極培育和營造出良好的物業管理市場環境。
這方面我也不懂看看你自己喜歡哈
5. 對物業管理公司如何由物業管理者角色轉型為物業服務集成商的思考
物業管理作為房地產市場消費環節的主要管理活動，本質上是和房地產開發經營的現代化生產方式相匹配而逐步建立起來的一種綜合性經營方式。作為主體為物的管理，客體是人的服務的特殊服務形式，物業管理的內容或活動過程，基本上是交叉或貫穿於經營、管理和服務三個層面上展開。 一、全球經濟一體化導致行業競爭加劇，物業管理行業由管理業戶向服務業戶轉型已成行業發展進程的必然。1、「被動式管理」是行業角色錯位衍生的歷史發展產物 屬於勞動密集型服務行業的行業管理者角色錯位，開始是作為依託房地產市場開發而發展的物業管理，一直以來只是圍繞發展商給定的「規范業戶行為使之符合房屋管理要求」的初級軸線展開被動性工作，而處於產業鏈強勢地位的地產開發商，在行業戶管部門的「誰開發，誰管理」的產業框架里，投入物業管理的資源與其他投資相比，回報甚微，附屬的物業管理企業經營功能被弱化，被定位為保本生存或微利發展，缺乏企業遠景規劃和市場預估，導致自身造血功能嚴重不足，從而使物業管理淪為產業鏈中的「附帶工作」，同時，隨著現代化城市建設的發展，與之配套的城市管理相應不足，在一個小區的建設使用就形成新的社區群體的現實狀況下，物業管理企業也承擔著一定的社區管理功能，因此，在地產業成為城市支柱行業，私有權屬不被重視，城市管理滯後的大背景下，物業管理人員在處於信息不對等條件下的眾多小業戶面前就成為產業鏈上的管理者代表，「重管理，輕服務」是這段時期內物業管理行業的真實寫照，其「被動式管理」在打上社會烙印的同時也惹上太多的非議。2、物業管理行業內部和外部環境的變化，傳統的被動式管理模式愈發偏離行業價值規律，被動式管理者生存空間越來越小 入世後的經濟一體化形成了與狼共舞行業格局。自入世後，政府開放服務領域市場，洋管家大舉入境並在高端物業管理整合競爭優勢，與國內物管企業相比，在資金、技術、人才和管理水平、服務理念上占據了絕對優勢，已基本形成了差異化服務及市場競爭優勢，雖然國內企業依賴勞動力資本、人性化的社區文化和市場多樣化的熟悉程度在中低端市場及規模上佔有優勢，但洋管家們帶來的經營模式、服務理念和多元化服務體系對傳統物業管理形成強大的沖擊，被動式管理已難以被市場認同。 不同的需求期望促使業戶成為成熟的消費客戶群。隨著物業管理服務是消費的價值觀念漸入人心，業戶不再是被動管理的接受者，對服務的需求期望也走向成熟，業戶對物業服務的參與程度呈主動性發展；隨著法規的逐步完善和物權法制化，服務的定義被清晰化、透明化，業戶的自我維權意識和投訴熱情都在理性的進步。 消費客戶的成熟推進了市場的逐步成熟。在信息化社會變革中，法治結構伴隨著行業性法律法規出台漸趨完善，加速了市場化競爭機制，在專業化物業公司不斷涌現的過程中，通過優化市場配置資源和規范市場行為，讓業戶通過市場主動選擇、公開招標的方式選定物業管理企業，通過契約委託實施服務化管理的市場運作已漸變成行規。 服務價值的提升導致弱肉強食的局面出現。服務價值的體現在服務性經營上，最具表現特徵的就是價格，一方面服務的需求性促使管理費的計價空間競爭加大，另一方面也促使經營核心的成本管理被優化，而被動式管理的（收費）價格不與服務產生能動效應正是其致命傷（質價不符），缺乏活力的機制使機構設置、管理成本與服務內涵產生根本性沖突，乏力的價格競爭將使以被動式管理為主導的物管企業成為市場掠奪的犧牲品。 二、 不同層次的業戶需求及期望決定了服務的多元化，也推動著買方市場 的逐步成型，而以契約關系為經營主線的物業管理企業也漸變為服務供應商，企業經營的自我轉型意識增強，經營戰略轉型將從五個層面轉變為服務集成商。1、專業化服務模式再造的轉變 從入世前高喊「狼來啦」到入世後的與狼共舞，行業市場化的機遇使競爭烽火燒到不同檔次的物業上，群雄並起也讓物管企業深刻認識到物業管理本質上是服務――業戶支付管理費是體現服務價值的購買消費行為。同時這種連續性的消費行為也使物管企業體會到以業戶需求為導向的服務才是物業管理的價值中心，其消費結果直接影響企業是否能與業戶建立持久服務關系，並使企業經營效益化。 行業發展的趨勢造就以服務為核心優勢的經營，並在市場導向下形成差異化服務，其差異化服務的本質是體現現代物管企業經營的核心競爭力的培育，形成服務效益化，即服務投入－效益產出比的合理關系，物業服務是一種預收性服務消費形式，其服務提供必須在滿足業戶需求的同時，還要注重成本變數對企業經營的實際財務風險，也就是說，服務產出效益並不與服務成本存在等量變動關系，在物業服務中不同檔次的物業項目決定著不同的服務消費收益，而服務成本的變動也就直接決定了企業經營的有效成本管理和服務生產率的提高，專業化服務模式在造的目的就是減少由於過多的層級管理、龐大的部門和過於復雜、耗時的運營鏈接帶來的服務過程中的無效消耗，形成市場經營優勢。簡單的說就是在服務價值的傳遞過程中，物管企業和業戶在互動服務內容、形式上學會如何避免導致雙方付出不必要成本及對感知服務質量有負面影響的問題，事實上在以業戶為導向的服務消費提供中，業戶參與服務過程的深化，如：管理報告制、服務內容公示制的推行，專業化服務正是業戶所期望的服務需求。再造過程也是企業在市場化經營過程中培育客戶忠誠度的核心過程。 專業化服務模式再造主要通過服務「提供組合」的內外部的關鍵點來獲取競爭優勢，並形成差異化服務的不同層級。外部關鍵點體現服務價值的業戶關系，內部關鍵點表現為服務效率的資源化。 體現服務價值的業戶關系的基礎是創建以滿足業戶需求和期望為導向的服務體系，以業戶需求和期望為導向本質上業戶不僅僅是服務的接受者，同時業戶作為一種經營資源要素參與服務的生產，這種互動過程才使業戶的服務消費體現出物管企業與業戶的價值關系，即服務傳遞和消費過程同時發生並保持時間上的連續性。服務的過程性使得物管企業必須要將無形服務有形化，而有形化的證據就是建立專業化的服務體系，定義為特殊服務的物業管理服務體系實質上有三個層面，即（1）表現為物管企業經營存在的核心服務：主要有客戶（顯性和隱形）服務，財務管理及代收代繳服務，房屋及附屬設施、設備管理等；（2）物管企業必須提供給業戶能夠接受核心服務的與之配套的便利服務：主要有安全防範服務，環境管理綜合服務，房屋及附屬設施、設備的配套服務如維修、車輛、會所等；能夠增加業戶期望需求的能創造服務附加值的支持服務：主要有社區服務如便民服務、代理服務、文化服務、信息服務、商業服務和個性化服務如專項服務、管家服務、定製服務等。 服務體系的建立是物管企業在經營中的有形產品組合，既是專業化服務模式的基礎，也是服務效率的資源化，即服務過程業戶需求的互動性，一方面，通過有形的產品組合使業戶和企業及員工在服務過程中形成互動的價值傳遞關系，物管企業通過不斷改進服務態度、提升解決問題方案的技能、服務時間（速度、期限、過程變化）的效率管理、隱形服務（如業戶咨詢、數據處理、抱怨及投訴處理、服務補救等）的響應等功能質量服務的傳遞（專業化服務）；並強化傳遞過程中的服務質量管理（專業化服務管理），使業戶需求和期望得到持續滿足來提高業戶感知服務質量的體驗價值（中心價值關系），從而達到業戶滿意度的上揚。 另一方面，物管企業通過服務產品組合的外延、擴展，使服務效率的資源化識別形成專業化的差異競爭態勢，其目的是強化服務概念用於指導企業經營者能有效分析和決定服務資源的開發識別，從可獲得性吸納服務產品的差異化程度，使企業自己的服務與競爭對手（或當量對手）形成差異化存在，通過新技術運用或差異化服務形成新的服務產品線鏈接。如利用核心服務的技術優勢形成規模化的核心技術專業化產品服務體系，使之市場化運營，成為物管企業建立企業競爭優勢的有利工具；便利服務通過網路化、數字化信息技術的運用，有效減少服務傳遞環節和服務不穩定因素，使規范化服務得以專業化發展，同時消耗成本的降低，使企業核心競爭力倍增。支持性服務更是在服務創新（服務范圍、服務項目）和服務精細化方面顯示出強大的競爭力，從發展的角度說，支持性服務立足社區的特點更是今後物管企業有別於對手形成差異化競爭的著力所在，也是物管企業與業戶形成互動服務價值強度關系的突破口。 另外，服務效率資源化的表現在於競爭態勢下的資源互動，物管企業經營中的便利服務是必不可少的產品組合，物管企業根據競爭態勢需要對便利服務的專業化競爭能力進行優化或修正設計，如尋求協作共生的服務外包模式，以專業化服務滿足業戶的便利服務需求；另外，服務競爭態勢使物管企業對專業人才的培養成為提升服務質量和效率的資源點，企業在人才培養的設計上，採取聯盟合作的形式把培訓工作外包給專職的培訓或管理顧問機構，可帶來外部新的理念和服務運營方式及方法等，以求在服務過程中降低企業負擔和優化成本結構。2、功能服務代理商的轉變 在物業行業的市場化經營中，更多的表現在為爭取同一批消費業戶而展開同種的服務競爭，決定服務競爭優勢的只能是功能質量服務。所謂功能質量服務就是業戶接受服務的方式及其在服務產品和服務消費過程中的服務感知體驗。用最簡單的定位描述，就是業戶需要（或期望）什麼樣的服務，物業公司就組織、提供什麼樣的服務，整個服務活動過程的核心是組織和提供，物管企業由於自身資源限制如服務技術的局限性、服務產品的不可組合性等因素，造成有普遍性需求和個性化的業戶需求的服務無法通過社區資源來完成，需要藉助社區外部資源的整合才能形成服務產品鏈接，那麼，物管企業就成為社區服務的事實代理商，以代理商的角色來尋找業戶需求的服務產品，通過自身的服務運營系統組織到服務產品鏈上，按照標准化的服務體系提供給業戶。如生活水準的提升，住宅小區的業戶普遍存在有與大自然相融的強身健體的服務需求，小區限於財力無法直接購置大量的組合健身器材，而可以依託社會公益性活動，通過與社區居委會的提供器材，小區負責場地落實和服務提供，使居委會倡導的全民健身和小區的健康服務有機聯系起來並滿足了業戶的戶外鍛煉需求，形成了業戶－社會贊助（商家產品提供）－小區服務組織、提供的代理商模式。3、服務管理角色的轉變 隨著行業日益明顯的競爭態勢，傳統物管企業的生存面臨壓力，外部環境的 變化迫使物管企業的自我調整意識增強，物管企業逐步形成法人治理結構的效益化經營體制，以業戶需求服務為企業經營導向，管理者角色漸變為服務商，在運行機制上以提高管理水平和服務檔次來滿足業戶需求，在服務互動過程中突出業戶的主導地位，從而形成功能化服務、效益化經營的服務過程整合；在此過程中，由於物管企業不知道業戶需要什麼資源或多少資源，什麼類型的資源來滿足期望，因此營銷技術和組織方式能應用到服務中，物管企業根據業戶的需要和所制定的大致計劃來實現設計好的服務概念，最大限度地利用物管企業資源（服務傳遞的員工、服務和維修的技術、滿足服務提供的時間、業戶需求參與）整合可事先准備好的服務，通過服務「治理系統」－客戶服務中心管理服務過程，並在與業戶互動服務過程中滿足業戶需求服務，提高業戶滿意度，同時在互動中吸納新的資源要素，重新整合服務資源，承諾業戶需求期望。本質上，物管企業的管理服務過程就是創造價值傳遞的過程，即業戶服務感知價值，並使業戶感知價值的形成與物管企業對業戶關系的管理水平相關，也促使物管企業有價值的營造服務，體現了業戶的價格－服務價值比的這種事實營銷關系存在。4、核算模式引發的差異化競爭的轉變 隨著行業法規的逐步完善，收費標准、方式、核算辦法、付酬標准以及共有設施、設備收益的分配方式明確由業戶委員會與物業服務企業協商確定並通過契約形式約定，一方面限制了物管企業的財務管理集權化，逐步形成以單體經營網點（管理處）的服務成本透明化的核算機制，企業要增收必須在支持性服務及產品組合中尋找利潤增長點；另一方面，國家推行酬金制和包干制並行的服務薪酬執行方式，使經營利潤的核算趨於復雜化，不同的服務檔次針對不同的物業項目也使企業經營核算模式成復選態勢，其精細化核算管理將決定物管企業經營利潤生成，並對企業經營產品結構的量化形成重大影響，尤其是物業類型和規模等級上，從而導引企業經營的市場化競爭方向。比如酬金制可能是普通住宅物業的服務獲利的主要來源，包干制則成為物管企業在高端物業或綜合性物業的服務創利的首選取向。通過市場化經營數據分析確定主要競爭市場，整合有效的服務資源和價值標准，竟而形成差異化市場競爭優勢的企業經營戰略。5、營銷方式的導入產生經營模式的轉變 營銷方式的導入主要利用物管企業與業戶關系鏈上的地理和資源的約束條件，圍繞業戶無法離開物管企業而產生的主動式服務理念，運用顧客策略－成本策略－方便策略－溝通策略的輪回策略，使業戶服務體系精細化；也就是說，物業行業服務的持續性使物管企業努力將書面（標書或合同）的承諾變成有形的服務產品，通過服務質量提升服務附加值含量、優化服務價格在服務互動過程中形成服務感知質量體驗，達成服務依賴吸引，從而加深業戶對物管企業社區服務體系的需求認知，反之使物管企業更好的了解業戶需求如業戶需要什麼樣的服務，什麼類型的服務等，進行業戶需求分析，通過合作網路和企業資源整合，組合成以滿足業戶便利的社區增值服務產品，以有市場化競爭能力的價格在滿足服務期望互動中及時提供，形成貼切性的有效需求服務。使支持性服務或便利性服務體系得以充實、完善，使精細化服務模式成為市場化經營的差異化競爭優勢，並形成經營化的利潤增長點和創利模式。
6. 商業地產返祖，免租，送租知多少
核心提示
商業地產營銷策略是指4P原則，4P即4個核心因素——產品、對象、渠道和價格，決定營銷策略的整體框架。
本文全面分析商業地產營銷策略安排要點，包括價格策略、促銷策略、返祖、免租、送租等專業知識解構。
1、產品
產品定位完成後，需要對外進行推廣，而產品推廣必須藉助一定的載體，包括項目名稱、經營理念和概況等，這些內容需要形成文字說明，即產品包裝說明。
名稱
產品名稱需要具備較強吸引力，能夠引起顧客的關注。
理念
產品在對外推廣時，必須明確自己的經營理念，如打造服裝市場龍頭、打造商業航母、成為最具投資價值的鋪王等。不同階段的營銷需要採用不同的理念主題語進行推廣，當然，主題語要簡明扼要、賣點突出。
概況
產品定位屬於內部認知，而產品營銷需要讓外界認知。因此，產品營銷需要形成對產品詳細描述的文字說明。這種描述的語言措詞必須精準、書面，對項目的具體地址、區位、佔地面積、成型效果、未來發展等進行詳細解釋，使顧客能夠初步了解項目。
2、對象
產品營銷是面向營銷對象的營銷，因此，必須鎖定營銷對象實施營銷策略，不可漫無目的、地毯式營銷。營銷對象在項目前期進行市場認同和試水時已經基本鎖定。市場認同反映的營銷對象主要包括投資人和自營戶兩種。由於任何項目都存在一定的回款要求，投資人仍是項目營銷的核心。投資人是一個泛群體，與項目招商面對的商戶不同，招商商戶屬於載重群體，有明顯的界定。
項目銷售至少應考慮以下兩個方面：
第一，針對自營戶。針對自營戶營銷，如果通過項目前期的市場調研、意向認同，自營戶願意購買，後期營銷可以首先針對自營戶進行宣傳推廣。
第二，針對投資人。針對投資人營銷會存在兩個因素：一是投資人是否願意購買;二是投資人群體屬於泛群體，開發商無法事先確定投資群體的來源。針對投資人的前期試水要分區域分行業、分經濟水平進行。商鋪作為銷售型產品，門檻相對其他快速消費品較高，因此，針對投資人銷售還應鎖定購買群體的消費層次及類型。只有鎖定營銷對象，後期營銷才能夠有計劃、有重點地進行宣傳推廣。
3、渠道
由於每個群體的媒介認知特性不同，確定營銷渠道的工作需要在項目前期調研時完成。所謂媒介認知特性，是指某一群體獲取信息的共性渠道，如網路、報紙、電視、電台等，這些主流媒介一般是固定的。例如人們最常見的自製小報，這種報紙刊登信息雖然是收費的，但是免費派發，可能針對所有的機關事業單位、臨街門市房等。在對客戶群體的調研過程中，可以獲取顧客經常關注的媒介就是有效的營銷渠道。
針對不同的人群，營銷媒介渠道不同。針對沒有明顯媒介渠道但相對集中的群體，可以通過直接派單模式營銷。這里提到的派單是指一種相對直接、有效且成本低廉的模式。
4、價格
商業地產價格制定需遵循「一鋪一價」的原則，這是由於商業地產產品的營銷周期相對較長，在強銷期將產品全部出售的可能性相對較小，需要後期進行持續掃尾。在掃尾期的銷售過程中，產品的價格需要根據整體營銷過程的走勢進行調整。
5、價格策略、促銷策略常用模式
直線價
所謂直線價，是指項目從開盤至掃尾，價格保持不變。直線價策略相對適合「短平快」的項目，即在很短的時間內，可以實現完全銷售或者只剩少數極差的位置。
高開低走
所謂高開低走，即以高價入市，後期銷售價格下降。這種價格下降不是原商品的直接降價，而是指不同層次的商品以不同價格出售。例如，某項目採用高開低走策略，首先以最高的價格出售最好的鋪位，由於數量有限，出現了瘋搶的場面。當這一批項目銷售完成後，再以相對便宜的價格銷售相對較差的鋪位，價格與位置形成對比，一些實力不足的客戶就趁此機會購買後者。這種模式能夠刺激一些鋪位的銷售，尤其是位置差的鋪位。
低開高走
所謂低開高走策略，是指以市場價或低於市場價的價格入市，之後再進行價格拉升。低價入市首先會形成客戶的追捧，氣氛拉升後，立即進行價格拉升。這種價格拉升主要是針對已經出售的部分，可以讓已購買顧客形成心理滿足感，進而自願對項目進行良性的口碑傳播，推薦更多的客戶購買。對於未出售的鋪位，價格可以保持不變，也可以進行拉升。
返租模式
如果項目在強銷期時銷售情況相對比較理想，則可以採取一年返租一次的模式。進入掃尾期時，如果剩餘鋪位銷售存在很大難度，就要進行促銷調整，即返租模式調整，可由前期的一年返租一次調整為兩年或三年一次性返租，以刺激銷售。
真假虛實調整
真假虛實調整策略與低開高走策略類似，主要表現為以下兩種形式：
第一，拉升已出售鋪位的虛擬價格，以此襯托未出售部分的價格相對較低。
第二，拉升不銷售樓層的虛擬價格，使其定價高於市場價。例如，一層、二層銷售，三層、四層暫不銷售，銷售部分為市場價，不銷售部分要高於市場價，人們通過對比，會更加傾向於購買一層和二層的鋪位。通過這種真假虛實定價，可以形成參照和對比，從而刺激客戶做出購買行為。
折扣處理
一般情況下，項目進入持銷期和掃尾期時，可以對鋪位進行折扣處理，以刺激鋪位銷售。例如，一次性付款可享受原價的九六折，採用銀行貸款或分期付款可享受原價的九八折等。
老帶新(暢行卡)
所謂老帶新，是指通過刺激已購買客戶，促進其帶領新客戶購買。這種模式需要推動老客戶的積極性或給予一定的利益吸引，一般通過暢行卡模式進行，在持銷期和掃尾期相對比較靈活和實用。
例如，開發商為每個老客戶辦理一張暢行卡，老客戶每推薦一名新客戶登記，開發商會返回暢行卡100元人民幣，依次累加，10名新客戶封頂。如果10名新客戶中有人成交，則每成交一人返回暢行卡 1000元人民幣。通過這種滾雪球的方式，老客戶會積極帶動新客戶成交。
免租期、送租期
老帶新策略是針對銷售的策略，針對招商一般採用的優惠策略或促銷策略是免租期和送租期。免租期和送租期從性質上看基本相同，但是也存在一定的差別，即免租期可以在前，而送租期一般在後。所謂免租期可以在前，是指顧客先交納一部分租金，可以延長使用一兩個月，然後再續交後期租金，也可以採用顧客交納一年租金後使用14個月的方式;所謂送租期一般在後，是指顧客要先交納全額租金，才能享受延長一兩個月的優惠。
此外，租賃優惠或促銷策略還包括免物業費模式。免物業費模式一般用於現代化商業，由於內部硬體設施相對完善，勢必會產生一定的物業運營成本，這一成本必須由商戶承擔。在商業地產的養市階段，可以採取免收物業費或制定免收比例的方式刺激招商，如第一年收取50%、第二年收取2/3、第三年收取全部，或者第一年全免、第二年收取50%等。