口才培訓機構營銷策略

1. 如何做好營銷

賣產品不如賣自己
推銷法則一：隨時想像——成功者每天在想什麼？每天在做什麼？
推銷法則二：復製成功者的想法和行為到自己的行動中。
推銷法則三：知識+人脈關系網才能獲得成功。
推銷法則四：知識占成功要素的30%，人脈關系占成功要素的70%。
推銷法則五：不斷地補充知識，是獲得成功的前提。
推銷法則六：別看他人成功的結果，要經常思考他人成功的原因。
推銷法則七：所有成功者，都是善於閱讀者。
推銷法則八：多熟悉顧客喜歡的一種知識，就多一次成功的機會。
推銷法則九：要成功，就要具備一周工作七天，每天願工作24小時的意識。
推銷法則十：掌握的知識越多，就越能與客戶找到知己般共鳴的話題。
推銷法則十一：亞洲首富平均每天閱讀五本書，一年閱讀2000本書籍。
推銷法則十二：世界最聰明的「推銷員」9歲就讀完了所有的百得全書。
推銷法則十三：世界首富一開始就以最直接的人脈關系，做了世界最大企業的生意。
推銷法則十四：世界汽車推銷冠軍的秘訣之一，就是大量地逢人就派名片。
推銷法則十五：在任何時間、任何地點，都在介紹自己，推銷自己。
推銷法則十六：每天晚上把當天交談過的每一個人的名字和內容復習整理一遍。
推銷法則十七：只要凡事認真負責，業績就會好起來。
推銷法則十八：行銷業績能提升的關鍵：在於每天要定出必須完成的量化限額。
推銷法則十九：每天完成100個陌生顧客拜訪數量，並且要站著打電話。
推銷法則二十：每一份私下的努力，都會在公眾面前表現出來。
推銷法則二十一：要想獲得什麼，就看你付出的是什麼？
推銷法則二十二：要想超過誰，就比他更努力四倍（要具體和量化）。
推銷法則二十三：顧客能上門約見你，就成功了一半。
推銷法則二十四：放鬆心情，無為而無不為。
推銷法則二十五：先為顧客考慮，顧客才會為你考慮。
推銷法則二十六：顧客往往購買的是推銷員的服務態度。
推銷法則二十七：推銷自己，比推銷產品更重要。
推銷法則二十八：只有當顧客真正喜歡你，相信你之後，才會開始選擇產品。
推銷法則二十九：推銷冠軍的習慣是：不只要准時，還必須提前做好准備。
推銷法則三十：見客戶前5分鍾，對著鏡子給自己一番誇獎。
推銷法則三十一：任何時間和地點都言行一致，是給客人信心的保證。
推銷法則三十二：背對客戶時，也要100%地對客戶尊敬。
推銷法則三十三：成功行銷就是永不放棄，放棄者不可能成功。
推銷法則三十四：顧客不只買產品，更買你的服務精神和服務態度。
推銷法則三十五：顧客反對意見太多，只代表他不相信你不喜歡你。
推銷法則三十六：從語言速度和肢體動作上去模仿對方，去配合對方，是超速贏得信任感的秘訣。

2. 詳細的銷售技巧和話術在哪可以學到

筆記本銷售技巧和話術在哪裡可以學習？筆記本銷售技巧和話術在哪裡可以學習？，，

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1、做電話銷售，絕不是只有電話------這一種武器在戰斗。你要學會充分利用各種銷售媒介，結合電話與客戶進行互動溝通，如廣告信，郵件，目錄，電子郵件等。至於究竟如何使用和組合這些媒介，後文有詳細介紹。最重要的是，你要學會變換不同的形式，傳達不間斷的信息，以保持與客戶的聯絡。做生意，很基本的一點就是不要讓客戶和你斷絕聯系，每次溝通都要留有餘地。

2、在開始打電話之前，你要先想想你這次電話的目的是什麼？並事先准備好題目和筆記本，隨時記錄你在溝通中獲得的信息。以此來判斷你每通電話的質量。

3、不論你是打電話還是接聽電話，都要表示禮貌，如詢問時間是否方便等等，並全神關注，傾聽客戶的每一個字眼。

4、提問是電話銷售成功的關鍵。你事先最好要設計一些問題，並且制定出一個問題的關聯導圖，理解每一個問題與下一個問題之間的聯系，並可以擴展到的領域。但要注意的是，問題與問題之間不能沒有間隔，要有自然的過渡。這樣就容易變成審問客戶。還有，問題的數量和種類也要事先准備好。不能太多，也不能太少，否則很容易讓客戶失去對你的信任。

5、用敏感的心去傾聽和感受客戶的情緒，與他互動，學會同理他的感受。

6、把客戶看成是你的朋友一樣去關心他，愛護他，並以朋友或顧問的身份為他提供建議。介紹產品或服務時要簡練明確，不要拖沓。

7、要設計一些無壓力的資訊與他不斷的溝通，讓他逐步降低對你的抗拒，你要做的是給他一個自己選擇的機會。同時要利用策略，使客戶不再拖延，以完成自己的指標

8、根據統計，80%的銷售是在第4至11次跟蹤後完成！所以要學會巧妙地跟進。

9、一旦客戶主動咨詢你，或有問題請教你。不管是什麼形式，你都要第一時間處理。盡可能協助客戶得到他的需求。

10、最後，也是最重要的一點，不管你接受了什麼樣的專業電話銷售培訓，了解了開場白，挖掘需求，異議處理，成交等多達百種技巧。這些都是你可以參考的，但絕不是一定要照搬的。其實，當你真的全心工作，真正為客戶著想。即使你有再強的個性，你的客戶也能感受到你是為他再著想。只要你堅持，勇於付出，你就一定會戰勝所有的障礙，去達到你要的成功。等積累到一定程度，你就會發現，技巧真的就不是那麼重要了。
內斗石儀永朽

3. 某教育培訓機構教育培訓營銷推廣方案

首先你的硬實力要強，比如教師團隊能力高，自己的管理經驗要好，這樣在使用里德助手推廣的時候才能更硬氣，自信的線上推廣。

4. 如何培訓店員銷售技巧

你參考一下我們的培訓教程吧呵呵

地產售樓人員培訓教程

第一章超級銷售人員的十大基本要素及基本要求
第1節 超級銷售人員的十大基本要素
1、一表人才
建立個人魅力；
組織創新能力-----科學家的腦
為用戶服務的熱心-----藝術家的 心
專業的技術能力-----工程師的手
行動能力------勞動者的腳
2、兩套西裝
迅速進入客戶的頻道
牢記顧客的姓名
點頭微笑
信賴、關心顧客的利益
儀表、熱誠
情緒同步-----合一架構法
3、三杯酒量
顧客的三種狀態
傾聽的技巧
營造輕松的環境
詢問的方法
4、四圈麻將
推銷能力
理解顧客的能力
搜集信息
豐富的話題
5、五方交友
擴大你的生活圈子
人際關系的角色互動規律
人際間的相互吸引規律
人際關系的調適規律
人際關系的平衡規律
6、六齣祁山
視挫折為理所當然
克服對失敗的恐懼
轉換對失敗及被拒絕的定義
目標管理生涯
7、七術拍馬
人的需求分析
贊美他人的方法
8、八會吹牛
提高自信心及自我價值
解除限制性信念
注意力掌控
認識自己、喜歡自己
決定一生成就的21個信念
9、九要努力
成功是一種習慣
今天的態度，決定你明天的成就
潛意識的力量
練習成功
10、十分忍耐
你的生活態度
你的生存技能
你的信息處理能力

（註：此十大要素為中大創想管理咨詢有限公司副總經理舒曉東先生總結）

第2節、銷售人員基本要求

1、職業道德要求：
a、銷售員必須"以客為尊"，維護公司形象。
b、還必須遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司策略、銷售情況和其他業務秘密；不得直接或間接透露公司客戶資料，如客戶登記卡上的有關信息；不得直接或間接透入公司員工資料
c、必須遵守公司各項規章制度及部門管理條例。

2、基本素質要求：
較強的專業素質。
良好的品質，突出的社交能力、語言表達能力和敏銳的洞察能力。
充滿自信、有較強的成功慾望，並且吃苦耐勞、勤奮執著。

3、禮儀儀表要求：
男性皮鞋光亮，衣裝整潔。
女員工要化淡妝，不要用刺激性強的香水；男性員工頭發不蓋耳部，不觸衣領為宜。
在為客戶服務時，不得流露出厭惡、冷淡、憤怒、緊張和僵硬的表情。
提倡每天洗澡，勤換內衣，以免身體發出汗味或其他異味。

4、專業知識要求
售樓人員的專業知識主要表現在四個方面：
對公司要有全面的了解。包括發展商的歷史狀況、公司理念、獲過的榮譽、房產開發與質量管理、售後服務的內容及公司的發展方向等。
掌握房地產產業與常用術語。售樓人員應對花垣當地的房產發展方向有所認知，同時還能准確把握花垣縣的房產動態和競爭對手的樓盤優劣勢及賣點以及鍾佛山路步行街的優劣勢及賣點等信息；另外還必需掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業管理知識、工程建築知識、房地產法律知識及一些專業術語如綠化率、建築密度、使用面積等。
掌握顧客的購買心理和特性。要了解顧客在購買過程中存在的求實、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。
了解市場營銷的相關內容。售樓人員應該學習房地產的產品策略、營銷價格策略、營銷渠道策略、促銷組合策略等知識了解房地產的市場營銷常識。
5、心理素質要求
有較強的應變能力，為人真誠自信，樂觀大方，有堅韌不拔之毅力，能承受各種困難的打擊，責任感強，自製力強。
6、服務規范要求
⑴來電接待要求
接聽電話時，首先應說"您好，鍾佛山路步行街歡迎您！"要用帶著微笑的聲音去說話。
通話時，手邊必須准備好紙和筆，並記錄下客戶的姓名、電話、關心的問題和要求。
盡量避免使用"也許""大概""可能"之類語意不清的回答。不清楚的問題要想辦法弄清楚後在給客人以清楚明確的回答 ，如果碰到自己不清楚有確實無法查清的問題應回答"對不起，先生/小姐，目前還沒這方面的資料"。
如遇到與客人通話過程中需較長的時間查詢資料，因不時向對方說|"正在查找，請您稍等一會兒"。
通話完畢後，要禮貌道別，說"再見，歡迎您到鍾佛山路步行街來"
⑵來訪接待要求
接待人員的行為舉止要符合規范，要收腹挺胸，面帶微笑，目視前方。
當客人到訪時，應該立即放下手中事情起來相迎，當客人坐下後自己方可下做。
上班期間，不得在營業場所吸煙或吃東西。
注意"三輕"即說話輕、走路輕、操作輕。
積極向客戶介紹樓盤資料，盡可能了解客戶的需求和愛好，有針對性的進行推銷。
不管客戶是否有意購買房子，都要將客戶送至營銷中心門口，並將"請慢走"或"歡迎下次光臨"。
將客戶詳細資料紀錄在案，包括姓名、姓名、電話、關心的問題和要求等。
⑶顧客回訪要求
確定回訪對象，主要是對有購買慾望的客戶進行回訪。
有目的的進行回訪，在回訪之前，要先於客戶聯系約好時間。
進入顧客的房間或辦公室，要先敲門，徵得主人的同意，方可進入。未經主人同意不得隨便翻閱房內任何東西。
回訪完後,要及時做好登記。

第三章．銷售流程及應對技巧
房地產銷售流程
現場銷售基本流程

流程一：接聽電話
基本動作
⑴接聽電話態度必須和藹，語音親切。一般主動問候「鍾佛山路步行商業街，你好！」而後開始交談。
⑵通常客戶在電話中會問及價格、地點、面積、戶型、銀行按揭等方面的問題，銷售人員要揚長避短，在回答重獎產品巧妙的融入。
⑶在與客戶交談中,要設法取得我們想要的咨訊如客戶姓名、地址、聯系電話、能接受的價格、面積、戶型及對產品的要求等。
⑷直接約請客戶來營銷中心觀看模型。
⑸馬上將所有咨訊記錄在客戶來電表上。
2、注意事項。
⑴銷售人員正式上崗前，引進行系統培訓，統一說詞。
⑵要了解我們所發布的所有廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
⑶要控制接聽電話的時間，一般而言，接聽電話以2-3分鍾為宜。
⑷電話接聽適應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問。
⑸約請客戶時應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
⑹應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理及中大暢想人員充分溝通交流。

流程二：迎接客戶
基本動作
⑴客戶進門，每一個看見的人都要主動上前迎接，並彬彬有理地說「歡迎光臨」，提醒其他銷售人員注意。
⑵銷售人員應立即上前，熱情接待。
⑶幫助客人收拾雨具、放置衣帽等
⑷通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受的媒體。
注意事項
⑴銷售人員應儀表端正，態度親切。
⑵接待客戶一般一次只接待一人，最多不要超過兩個人。
⑶若不是真正的客戶，也應該注意現場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象。
⑷不管客戶是否當場決定購買，都要送客到營銷中心門口。

流程三：介紹產品
基本動作
⑴了解客戶的個人資訊。
⑵自然而又有重點的介紹產品（著重環境、風水、產品機能、步行街概況、主要建材等的說明）
2、注意事項
⑴則重強調步行街的整體優勢點。
⑵將自己的熱忱和誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
⑶通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
⑷當客戶超過一個人時，注意區分其中的決策者，把握他們之間的相互關系。

流程四：購買洽談
基本動作
⑴倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
⑵在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶做試探型介紹。
⑶根據客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎上，做更詳盡的說明。
⑷針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
⑸在客戶有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。
⑹適時製造現場氣氛，強化購買慾望。⑺⑻
注意事項
⑴入座時，注意將客戶安置在一個事業愉悅便於控制的范圍內。
⑵個人的銷售資料和銷售工具應准備齊全，隨時應對客戶的需要。
⑶了解客戶的真正需求。
⑷注意與現場同事的交流與配合，讓現場經理知道客戶在看哪一戶。
⑸注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。
⑹現場氣氛營造應該制然親切，掌握火候。
⑺對產品的解釋不應該有誇大虛構的成分。
⑻不是職權的范圍內的承若應承報現場經理。

流程五：帶看現場
基本動作
⑴結合工地現狀和周邊特徵，便走邊介紹。
⑵結合戶型圖、規劃圖、讓客戶真實感覺自己所選的戶別。
⑶盡量多說，讓客戶為你所吸引。
注意事項
⑴帶看工地路線應事先規劃好，注意沿線的整潔和安全。
⑵囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。

第三章．銷售流程及應對技巧
房地產銷售流程
現場銷售基本流程
流程八：客戶追蹤
基本動作
⑴繁忙間隙，根據客戶等級與之聯系，並隨時向現場經理匯報。
⑵對於很有希望、有希望等級的客戶，銷售人員應列為重點對象，保持密切聯系，調動一切可能，努力說服。
⑶將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便於以後分析判斷。
⑷無論最後成功與否，都要婉轉要求客戶幫忙介紹客戶。
注意事項
⑴追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。
⑵追蹤客戶要注意時間間隔，一般以2-3天為宜。
⑶注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加我們的促銷活動等等。
⑷二人以上與同一客戶有聯系時應該相互通氣，統一立場，協調行動。

流程九：成交收定
1、基本動作
⑴客戶決定購買並下定金時,及時告訴現場經理。
⑵恭喜客戶。
⑶視具體情況，收取客戶大定金或小定金，並告訴客戶對買賣雙方行為約束。
⑷詳盡解釋訂單填寫的各項條款和內容。
總價款內填寫房屋銷售的標價
定金欄內填寫實收金額，若所收定金為票據時，填寫票據的詳細資料。
若是小定金，與客戶約定大定金的補足日期及應補金額，填寫於訂單上。
與客戶約定的簽約日期記簽約金額，填寫於訂單上。
折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處註明。
其他內容根據訂單的格式如實填寫。
⑸收取定金、請客戶、經辦銷售人員、現場經理三方簽名確認。
⑹填寫完訂單，將訂單連同定近交送現場經理點備案。
⑺將訂單第一聯（訂戶聯）交客戶收執，並告訴客戶於補足或簽約時將訂單帶來。⑻確定定金補足日或簽約日。
⑼再次恭喜客戶。
⑽送客至營銷中心大門外。
2、注意事項
⑴與現場經理和其他銷售人員密切配合，製造並維持現場氣氛。
⑵正式定單的格式一般為一式四聯：定戶聯、公司聯、工地聯、財會聯。注意各聯個自應持有的對象。
⑶當客戶對某套門面或住房有興趣或決定購買但未能帶足足夠的錢時，鼓勵客戶支付小定金是一行之有效的辦法。
⑷小定金金額不再於多，三四百至幾千都可以，其目的是是客戶牽掛我們的樓盤。⑸小定金保留日期一般以3天為限，時間長短和是否退還，可視銷售狀況自行決定。
⑹定金為合約的一部分，若雙方任一方無故毀約，都將安定金的一倍予以賠償。⑺定睛收取金額下限為1萬元，上縣委防務總家的20%。原則上定金金額多多益善，以確保客戶最終簽約成交。
⑻定金所保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握,但過了時間，定金沒收，所保留的單元將自由介紹給其他客戶。
⑼小定金或大定金的簽約日之間的時間間隔盡可能的短,以防各種節外生枝的情況發生。
⑽折扣或其他附加條件，應呈報現場經理同意備案。
⑾定單填寫完後，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。
⑿收取的定金需確認點收。

流程十二：簽定合約
1、基本動作
恭喜客戶選擇我們的房屋。
驗對身份證原件，審核其購房資格。
出示商品房預售示範合同文本，逐條解釋合同的主要條款：
轉讓當事人的姓名或名稱，住所；
房地產的坐落、面積、四周范圍；
土地所有權性質；
土地使用權獲得方式和使用期限；
房地產規劃使用性質；
房屋的平面布局、結構、構築質量、裝飾標准以及附屬設施、配套設施等狀況；
房地產轉讓的價格、支付方式和期限；
房地產支付日期；
違約責任；
爭議的解決方式。
與客戶商討並確定所有內容，在職權范圍內作適當讓步。
簽約成交，並按合同規定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。
將定單收回交現場經理備案。
幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。
登記備案且辦好銀行貸款後，合同的一份應交給客戶。
恭喜客戶，送客至大門外。
2、注意事項
⑴示範合同文本應事先准備好。
⑵事先分析簽約時可能發生的問題，向現場經理報告研究解決辦法。
⑶簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現場經理或更高一級主管。
⑷簽合同最由購房戶主自己填寫具體條款，並一定要其本人親自簽名蓋章。
⑸由他人代理簽約的，戶主給與代理人的委託書最好經過公證。
⑹解釋合同條款時，在感情上應則重於客戶的立場，讓其有認同感。
⑺簽約後的合同，應迅速交房地產交易機構審核，並報房地產登記機構備案。
⑻牢記：登記備案後買賣才算成交。
⑼簽約後的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題並讓其介紹客戶。
⑽若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約請時間，以時間換取雙方的折讓。
⑾及時檢討簽約的情況，若有問題，應採取相應的應對措施。

第三章．銷售過程與應對技巧
招式一：重心開始
區別對待：不要公式化對待顧客
為顧客服務時，你的大化工與公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態度冷淡，沒有理待他們，造成顧客的不滿。故要注意以下幾個方面：
看著對方說話。
經常面帶笑容
用心聆聽對方說話
說話時要有變化
擒客先擒心
從顧客的角度出發，集中注意力了解顧客的喜好，幫助顧客選購最佳的住宅或商鋪，務求使顧客滿意。
眼腦並用
⑴眼觀四路，腦用一方。要密切關注客戶口頭語，身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式，並做出准確判斷，將銷售順利進行到底。
⑵注意顧客口頭語言的傳遞。
⑶身體語言的觀察及運用。
通過表情語言與姿態於信號反映顧客在購買鍾的意願的轉換。
⑷表情語信號
顧客的面部表情沖冷漠、懷疑、深沉變成自然大方、隨和、親切。
眼睛轉動由慢變快、眼睛發亮而有神采，從若有所思到明朗輕松。
嘴唇開始抿緊，似乎在品位、權衡什麼。
⑸姿態語言信號
顧客姿態由前傾轉為後仰，身體和語言都顯得很輕松。
出現放鬆姿態，身體後仰，擦臉攏發，或者做其他放鬆舒展等動作。
拿起定購書之類細看。
開始仔細的觀察商品。
轉身靠近推銷員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閑聊。
突入用手輕輕敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思想，最後定奪。
⑹引發購買動機。
4．與顧客溝通時注意事項
⑴勿悲觀消極，應樂觀看世界。
⑵知己知彼，配合客人說話的節奏。
⑶多稱呼客人的姓名。
⑷語言簡練，表達清晰。
⑸多些微笑，從客人的角度考慮問題。
⑹產生共鳴感。
⑺別插嘴打斷客人的說話。
⑻批評與稱贊
⑼勿濫用專業化術語
⑽學會使用成語

招式二：按部就班
初步接觸
⑴初次接觸的目的是獲得顧客的滿意，並激發它的興趣，吸引它的參與。
⑵儀態要求
站立姿勢正確，雙手自然擺放
站立位置適當，掌握時機，主動與顧客接近。
與顧客談話時保持目光接觸，精神集中。
慢慢後退，讓顧客隨便參觀
⑶最佳接觸時機
當顧客長時間凝視模型時。
當顧客注視模型一段時間，把頭抬起來時。
當顧客突然停下腳步時。
當顧客目光在收尋時。
當顧客與銷售員目光相對時。
當顧客尋求銷售員幫助時。
⑷接近顧客方法：打招呼，自然地與顧客寒暄，對顧客表示歡迎
早上好/你好！請隨便看。
你好，有什麼可以幫忙嗎？
有興趣的話拿份資料看看。
⑸備注
切忌對顧客視而不見。切勿態度冷漠。
切勿機械式回答。
避免過分熱情，硬性推銷。
揣摩顧客心理
不同的顧客由不同的需要和購買動機，銷售員必須盡快了解顧客的需要，明確顧客的喜好，才能向顧客推薦合適的單位。
⑴要求
用明朗的語調交談
注意觀察顧客的動作和表情，是否對樓盤感興趣。
詢問顧客的需要，引導顧客回答，在必要時，提出需特別回答的問題。
精神集中，專心傾聽顧客的意見。
對顧客的問話做出積極的回答。
⑵提問
你對鍾佛山路步行街感覺如何
你喜歡那種戶型？
你要多大的面積？
⑶備注
切忌以貌取人
不要只顧介紹，而不認真傾聽顧客談話。
不要打斷顧客的談話]。
不要給顧客由強迫感而讓對方知道你的想法。
引導顧客成交
⑴成交時機
顧客不再提問，進行思考時。
當顧客靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你。
一位專心聆聽、寡言少語的客戶，詢問付款及細節時，表明顧客由購買意向。
話題集中在某單位時。
顧客不斷點頭，對銷售員的話表示同意時。
顧客開始關心售後服務時。
顧客與朋友商議時。
⑵成交技巧
不要在介紹其他單位，讓顧客的注意力集中在某單位上。
強調購買會得到的好處。
強調優惠期，不買的話過幾天會漲價。
強調銷售好，今天不賣，就沒機會了。
觀察顧客對樓盤的關注情況，確定顧客的購買目標。
進一步強調該單位的優點及對顧客帶來的好處。
幫助顧客做出明智的選擇。
讓顧客相信此次購買行為時非常明智的決定。
⑶成交策略
迎合法
我們的銷售方法與您的想法合拍嗎？
這一方法的前提是：收樓人員可以肯定的知道客戶的想法。
選擇法
**先生，既然您已經找到了最合適自己的樓盤，那麼您希望我們何時落定呢？
再使用提問法時要避免簡單的是或者否的問題。
協調法
我想在公司的客戶名單上加上您的大名，您認為怎樣做能達到這個目標呢？
真誠建議法
我希望與您達成協議，我們還需要做那些方面的努力呢？
利用形勢法
促銷期只有一天了，如果今天不能定下來，樓盤價格的提升將給您帶來很大的損失。
⑷備注
切忌強迫顧客購買。
切忌表示不耐煩。
必須大膽提出成交要求。注意成交信號。
進行交易，乾脆快捷，切勿拖延。
售後服務
⑴要求
保持微笑，態度認真
身體稍稍前傾，表示興趣與關注
細心聆聽顧客問題。
表示樂意提供幫助。
提供解決的辦法。
⑵備注
必須熟悉業務知識。
切忌對顧客不理不睬。
切忌表現漫不經心的態度。
結束
成交結束，或結束整個過程，在這個時刻，應該向顧客表示道謝，並歡迎隨時到來。
⑴要求
保持微笑，保持目光接觸。
對於未能即時解決的問題哦，確定答復時間。
提醒顧客是否有遺留的物品。
讓客人起先提出走的要求，再跟著起身。
目送或親自送顧客至門口。
說道別語。
⑵備注
切忌匆忙送客。
切忌冷落顧客。
做好最後一步，以期帶來更多的生意。
⑶終結成交後的要求
成交是下一次銷售的開始，銷售員應該明白不斷總結銷售成功的原因和經驗，在終結之日多些自問。
在銷售過程中，我是否留意了對價格的保護？
在銷售過程中，我是否得到了競爭的情報？
在銷售過程中，我是否設法使顧客增加了對自己產品的認識。
在銷售過程中，我是否明白知道客戶不需要的是什麼？
在銷售過程中，我是否過分注重與客戶的私交？

招式三:循序漸進
1．銷售員判定可能賣主的依據：
隨身攜帶本樓盤的廣告。
反復觀看比較各種戶型。
對結構及裝潢設計建議非常關注。
對付款方式及折扣進行反復探討。
提出的問題相當廣泛瑣碎，但沒有明顯的專業性問題。
對樓盤和某個門面的某種特別性能不斷重復。
特別問及鄰居是干什麼的。
對售樓人員的接待非常滿意。
不斷提到朋友的房子如何。
爽快的填寫《客戶登記表》主動索要卡片並告知方便接聽電話。

第三章．銷售過程與應對技巧
第3節：銷售過程應對策略

策略A：准備階段
機遇屬於有準備的人。銷售前詳細地研究消費者和房地產產品的各種資料，研究和估計各種可能和對應的語言、行動，並且准備銷售工作所必須的各類工具和研究客戶的心理，這是擺在房地產市場營銷人員面前的重要課題。
客戶購買房地產產品行為的慾望和要求具有一致性的特徵，即獲得生活或者生產的活動空間，使得客戶購買房地產產品時的心理活動呈現出多元和多變的狀態。
消費行為是客戶心理活動的外在表現，即客戶的行為是受其內在心理活動的支配和制約的。我國的住宅消費是一種高層次的、巨額的生活耐用消費，在目前房地產住宅供過於求的情況下，怎樣成功推銷自己的產品是擺在房地產市場營銷人員面前的重要課題。
客戶購買房地產產品的行為是為滿足自己的居住、生活、保值增值、置業經營、投資獲利等各類需求而購買房地產產品的行為。
因此，銷售人員在銷售過程必須要把握客戶購買心理特點和准備好開展工作前的提綱。
客戶購買心理特點 售樓員准備的提綱
·求 實 用·低 價 位·求 方 便·求美、求新·追求建築文化品位·求保值、增值·投機獲利 ·房屋區位·環 境·房地產產品·價 格·其 他

策略B：善於發現潛在顧客
銷售人員在銷售過程中，要發現客戶，發現機遇，善待客戶。因為潛在消費者的來源，有因響應房地產廣告而至的；還有來自營銷人員和房地產企業工作人員的激活與挖掘。

策略C：樹立第一印象
消費者對銷售人員的相貌儀表、風范及開場白十分敏感，銷售人員應親切禮貌、真誠務實，給消費者留下良好的第一印象，銷售人員通過自己的親和力引導客戶對房地產產品的注意與信任。

策略D：介紹
介紹房地產產品的過程中隨機應變，一面引導消費者，一面配合消費者，關鍵是針對消費者的需求，真誠地做好參謀，提供給消費者合適的房地產商品。

第3節：銷售過程應對策略

策略E：談判
銷售人員用銷售技巧，使消費者有決定購買的意向；使消費者確信該房地產產品完全能滿足需求；說服消費者堅決採取購買行動。

策略F：面對拒絕

面對拒絕——銷售人員面對的拒絕，可能就是機遇，判斷客戶拒絕的原因，予以回復。如客戶確有購買意向，應為其作更詳盡的分析、介紹。
拒絕是消費者在銷售過程中最常見的抗拒行為。銷售人員必須巧妙地消除消費者疑慮，同時銷售人員要分析拒絕的原因，實施對策。可能的原因有：
1、准備購買，需要進一步了解房地產實際的情況；
2、推託之詞，不想購買或無能力購買；
3、有購買能力，但希望價格上能優惠；
4、消費者建立談判優勢，支配銷售人員。

策略G：對不同消費者個性的對策
對不同個性的消費者，銷售人員可採用不同的對策，可獲得較高的銷售成功率，具體見下表。

消費者個性及其對策

1.理性型 深思熟慮，冷靜穩健，不輕易被銷售人員說服，對不明之處詳細追問。 說明房地產企業性質及獨特優點和產品質量，一切介紹的內容須真實，爭取消費者理性的認同。
2.感情型 天性激動，易受外界刺激，能很快就作決定。 強調產品的特色與實惠，促其快速決定。
3.猶豫型 反復不斷 態度堅決而自信，取得消費者信敕，並幫助其決定。
借故拖延型 個性遲疑，借詞拖延，推三拖四 追尋消費者不能決定的真正原因。設法解決，免得受其「拖累」
4.沉默寡言型 出言謹慎，反應冷漠，外表嚴肅。 介紹產品，還須以親切、誠懇的態度籠絡感情，了解真正的需求再對症下葯。
5.神經過敏型 專往壞處想，任何事都會產生「刺激」作用。 謹言慎行，多聽少說，神態莊重，重點說服。
6.迷信型 缺乏自我主導意識，決定權操於「神意」或風水。 盡力以現代觀點來配合其風水觀，提醒其勿受一些迷信迷惑，強調人的價值。
盛氣凌人型 趾高氣揚，以下馬威來嚇唬銷售人員，常拒銷售人員千里之外。 穩住立場，態度不卑不亢，尊敬消費者，恭維消費者，找尋消費者「弱點」。
7.喋喋不休型 因為過分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顧慮之內，有時甚至離題甚遠。 銷售人員須能取得信任，加強其對產品的信心。離題甚遠時，適當時機將其導入正題。從下定金到簽約須「快刀斬亂麻」。

5. 知識營銷的策略

知識營銷過程並不是從產品的銷售才開始的，而是貫穿整個產品的生產過程，只有產品注入了知識含量,知識營銷才有實現基礎。知識營銷的實現方法是將市場營銷過程和知識管理過程有機耦合，將市場營銷中獲取、產生、需要的各種形式的知識進行對接、整合、共享、創新、利用、發布，最終實現知識的價值轉化。知識營銷過程是一個復雜的過程，是以市場為導向，以技術為基礎，以文化為動力的多方參與和交互作用的過程，涉及生產的各個環節與管理的各個層面，是考驗企業綜合生產能力、目標集聚和實現能力的大營銷理念。
知識營銷的實現需要企業硬體資源和軟體資源的通力合作與交叉融合才能高效完成。硬體資源包括企業的營銷隊伍、技術平台、資金支持、產品服務、市場位勢等； 軟體資源則包括企業的組織結構與組織制度、企業文化、營銷人員素質與技巧、企業形象與產品品牌、知識管理能力、組織執行能力等。在這些資源中，硬體資源以技術平台與營銷隊伍建設最為重要，軟體資源以組織結構和組織制度最為關鍵。
1) 搭建科學的技術平台
企業的技術平台按開放程度可以分為內網和外網，內網只對企業內部員工開放，為員工進行知識交流、提高知識學習與共享能力提供技術支持； 外網是企業獲取外部信息、截取情報資料、推動產品知識、宣傳企業形象的介面。企業通過內網和外網的對接與交流融合掌握全面的有關企業市場營銷的知識，為營銷的高效率提供保證。內網和外網的建設對於企業知識流動具有重要促進意義。
按組織形式可以分為情報系統、技術開發平台、電子網路會議系統、在線學習網頁等不同的外在表現形式，為組織實現不同的知識交流功能提供支持。競爭情報系統能為企業主動及時提供日常的競爭情報動態和預警信息。企業信息員通過本系統，將企業所處行業的市場動態、競爭對手動向、技術動態、產業鏈、政策法規、國際行情等信息實時提供給管理決策層，並通過持續的監測逐步實現競爭環境及對手預警的能力。網路會議是企業跨區域與國際化運行的重要輔助手段，是企業管理層交換決策意見、交流管理經驗的有力工具，對於企業超越組織邊界具有重要意義。在線學習是一種新型培訓方式，它將培訓課程的有關內容放置在網上，使學員可以在世界范圍內瀏覽有關課程，並根據自己的基礎和時間安排進行課程學習。開發不同形式的技術平台對於企業知識流動具有重要意義。
按內部運行存儲方式可以分為資料庫、專家庫和知識庫以及輔助的模型庫、規則庫、推理機等。資料庫是企業存儲各種生產數據的虛擬場所，企業的正常運營離不開各種數據的支持； 專家庫是專家決策系統運行的內部支持基礎，專家知識在此沉澱並形成企業組織知識，為企業決策提供指導； 知識庫是企業組織知識庫和個人知識庫的總稱，是管理各種知識、促進知識循環創新和新陳代謝的虛擬空間。資料庫和專家庫相互交互能為企業正確決策提供基礎，而知識庫則為決策的正確性與最優性提供保證。
各種技術平台的搭建是構建科學的技術平台的有效形式，通過不同技術平台的相互支持，實現各種不同的功能，全面支持知識營銷活動。在科學的技術平台搭建過程中，需要注意不同技術平台的介面標准化問題。
2) 打造高素質營銷隊伍
營銷隊伍是市場營銷過程的實現主體，是推送產品知識、宣傳企業形象的直接責任人，同時還負責客戶情報的收集工作。營銷隊伍的高素質是保證企業產品中的知識含量能被客戶感知和接受的條件，是知識成功價值轉換的基礎。高素質營銷隊伍需要有良好的知識獲取能力、知識整合能力、知識共享能力、知識創新能力、知識表達發布能力,通過各種能力的綜合實現市場營銷的全過程知識管理。
培育營銷人員的知識獲取能力是企業知識更新的源泉，是企業抵制知識老化和保持產品領先性的必備能力。營銷人員需要能從客戶的購買行為推測客戶的需求變化，從競爭者的促銷行為推測競爭者的戰略調整，從聯盟者的聯合行動感知聯盟動向，從宏觀經濟的脈動嗅出產品的發展潛力，從網路渠道的新聞報道與科技變革方向領悟產品創新導向。營銷人員是產品開發人員的先鋒。
培育營銷人員的整合能力是企業知識去粗取精的關鍵，營銷人員是企業與外界聯系的窗口，營銷人員從外界接觸到的大量知識只有經過高效的整合才能為營銷決策提供支持。高素質營銷人員必須有辨別信息真偽，將不同知識加以精練合並的能力。
培育營銷人員的知識共享能力是企業進行市場推廣的最有力手段。在企業面臨新的市場時，需要營銷人員能互相共享交流經驗與教訓，在學習與共享中尋找恰當的市場推廣路徑。知識共享能力是企業迅速擴張、持續經營、國際化運作的基礎，企業對營銷人員知識共享能力的培訓應該側重於共享意識的灌輸和共享技能的鍛煉。
培育營銷人員的知識創新能力是企業從內部提升知識含量的關鍵，也是企業保證產品服務知識特色的基礎。無論是外部知識還是內部知識，都有老化的趨勢，企業必須不斷地進行知識創新才能維持知識的循環流動； 而且企業只有進行知識創新，才能創造出企業的特色文化，打造競爭對手無法模仿的品牌。企業對營銷人員的知識創新能力的培育應注重創新激勵與創新導向。
培育營銷人員的知識表達發布能力是企業推銷知識產品、轉化知識價值的基礎。營銷人員的口才表達能力是與客戶良好溝通的前提，客戶在一定程度上是先通過營銷人員的表述了解產品的，營銷人員的表達技巧在很大程度上是影響新客戶購買行為的關鍵因素。而知識發布能力是指營銷人員要能准確發布產品知識、鍛造企業形象，從而培育潛在客戶。知識的表達與發布能力是營銷人員的關鍵能力，是營銷人員能力培訓的重點所在。
3) 建設扁平化組織結構
扁平化組織是新世紀組織結構的演變趨勢，是適應劇烈變化的市場競爭、增強反應能力、提高響應速度的有效途徑。營銷組織的扁平化設計包含兩層含義： 一是組織層級的降低，這有利於組織知識的縱向傳遞與逆向反饋； 二是組織邊界的擴張，這有利於組織知識的廣泛獲取與共享，是營銷組織壯大的表現。
組織層級的演化與發展過程表現為分形特性，即組織層級在縱向設計上往往是自相似的，這樣有利於組織的復制性管理模式和員工的組織適應性，同時在進一步擴張時也便於組織遺傳與組織改造。因此，在組織結構扁平化的組織層級精煉過程中，也應該遵循分形規律，將相似的組織機構合並，逐漸融合相關的部門、人員與知識,使組織精簡有序進行。組織層級的降低有利於組織內知識的傳播、擴散，縮短知識循環路徑與周期，提高知識價值增值效率。市場營銷組織按不同的構成可能有不同的組合方式，如很多企業設有市場部、客服部、後勤部等，此時部門分割可能會出現行政壟斷現象，不利於同一產品知識的對接與聯通，因此，打亂原有部門設置，按產品或地域將市場營銷組織重新設計，可能會減少組織層次，提升知識營銷績效。
組織邊界的擴張是市場擴大的必然結果，當企業進行市場開拓時，必須進行營銷人員的招聘、營銷活動的地域拓展等活動，此時，營銷組織就會出現邊界拓展、空間放大現象。在市場營銷組織邊界拓展過程中，也遵循著分形復制的自相似規律，即新拓展的市場空間的營銷活動與營銷組織形式和原有市場總是相似的，這樣有利於減少擴張沖突，降低市場開拓成本，避免風險。因此，在組織扁平化設計時，由於組織層級降低而導致的營銷部門組織邊界拓展也要遵循分形規律，如只能將空間上具有關聯或相似的市場或部門進行合並重組，而不能任意組合。且新組建的市場營銷組織也應該具有分形結構，以降低組織運行成本，減少組織間的交流隔閡。
4) 創建共享型組織機制
企業內部的知識學習與共享是企業知識管理的主要內容，通過知識的學習與共享能夠高效率低成本地實現知識的擴散，使大部分營銷人員掌握一些共性、必備的知識，且一般容易共享的知識都是常用、有效的知識，這部分知識的掌握能迅速提升營銷人員的素質與技能。但知識的學習與共享並不是在組織內能自發形成的，知識的價值性與知識共享的利益關系導致個人知識利益與組織知識利益之間存在一定沖突，知識共享很難在組織內大規模自動發生,需要組織建立合理的激勵機制和營造共享型文化才能使知識共享取得較好成效。
知識共享型激勵機制主要解決的是組織內知識價值的分配問題。知識擁有者通過努力獲得的知識使之在企業內部取得一定的個人競爭優勢，這些優勢能為其帶來經濟利益、榮譽、職位等。但如果知識擁有者將這些知識與別的員工共享，知識擁有者將不能構成知識壟斷，甚至還可能培育出競爭對手。因此，知識共享需要首先估測知識的價值，在企業內部形成完善的知識利益分配機制，在利益刺激引導下激勵知識員工進行知識共享。
共享型文化是在員工廣泛知識共享時形成的一種氛圍，而這種氛圍又反過來進一步促進員工的知識共享活動。在知識共享型文化中，市場營銷員工自覺自願地共享一些經驗，為其他員工提供知識方便，因此其也能很便捷地從其他員工處獲取其所需要的知識。知識共享進入到一種高境界，此時知識的經濟價值激勵可以改為知識的互相交換激勵，通過交換知識同時提高知識共享雙方的知識積累。