㈠ 營改增對房地產行業有何影響
您好1
1）房地產營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的版降低而提升，同時，營改增權後將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對於一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
2）伴隨企業加入置業大軍，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！
3）對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；
4）營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。
望採納，謝謝
㈡ 營改增後銷售房地產怎麼開增值稅發票
營改增後，房地產企業銷售不動產，如果購買方是增值稅一般納稅人，且購買的不專動產不是用於財稅屬[2016]36號附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第二十七條所規定不得抵扣的項目，應該開稅率為11%的增值稅專用發
票；如果購買方是個人，只能開增值稅普通發
票。
㈢ 如何應對即將實施的房地產行業營改增
房地產企業實施「營改增」的時間已定為5月1日，但在此之前，房地產企業不能坐以待斃，應積極做好准備工作，盡早制定策略，應對「營改增」帶來的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險，以贏得先機。如何准備，何以應對？對此，筆者提出以下建議。
房地產企業如何應對來勢洶洶的「營改增」
一、加強財務人員培訓，做好財務核算準備工作
「營改增」對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和財務核算的轉變等難題。為了有效應對「營改增」帶來的難題，房地產企業的財務人員應充分學習相關的稅收政策，例如，增值稅原理及計算、納稅環節、增值稅納稅申報等，確保在稅制改革後能夠立即進行熟練操作和運用。此外，財務人員還應學習繳納增值稅情況下，會計科目設置與賬務處理，做好「營改增」財務核算的准備工作，以便從容應對「營改增」後房地產企業稅務的會計處理核算的調整。
二、重視增值稅專用發票的管理
營業稅改增值稅後，依據現行稅法規定，一般納稅人當期應納增值稅依據「銷項稅額－進項稅額」計算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，在銷項稅額既定的情況下，企業增值稅稅負取決於進項稅額的大小。企業所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低。然而企業能否能夠取得足夠的符合規范的可抵扣進項稅發票，與企業自身的管理水平、行業運營的規范程度相關。因此房地產企業應該切實重視進項稅發票憑證的管理，及時取得可以抵扣的專用發票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，此外，房地產企業還應加強專用發票的認證管理，在稅法規定期限內進行認證抵扣，以免無法抵扣增值稅進項稅額。
三、建立和完善企業財稅控制制度
「營改增」後，賬務核算變的復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，房地產企業應該注意建立和完善財稅控制制度，控制企業稅務風險。
1.采購環節
企業采購貨物或服務，在支付款項後，可能由於市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣，因此企業應盡可能取得進項發票後支付款項。
2.開發環節
房地產開發過程是成本產生的過程，企業應加強各項成本發生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業賬務處理的依據，還是企業所得稅、土地增值稅成本扣除的基本依據。
3.銷售環節
房地產企業在銷售開發產品中，常常會使用各種促銷手段，是否需要在銷售合同中予以明確，財稅處理是否會有差異，不同的付款方式對納稅義務的影響等問題都需要企業著重考慮。因此，房地產企業在銷售開發產品時，最好先咨詢專業人員。
4.納稅環節
「營改增」後，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生變化，企業應按照國家法律、政策要求按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。
「營改增」對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使「營改增」能在房地產企業順利平穩過渡。
㈣ 營改增後，房地產業該怎麼做
房地產業：精裝修住房供給或增加
由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。
在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
「營改增對房地產企業是機遇與挑戰並存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。」通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利於刺激低端製造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利於增加企業投資。
此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之後，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。
專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和「購租並舉」的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。
㈤ 營改增後房地產行業怎麼降低稅務負擔
一、全面做好「營改增」財務核算準備工作
「營改增」對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對「營改增」帶來的難題，房地產企業應充分學習相關政策，做好「營改增」財務核算準備工作。
1、調整會計賬戶的設置
房地產企業應該在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」「未交增值稅」等明細科目，輔導期管理的應在「應交稅費」科目下增設「待抵扣進項稅額」明細科目。在「應交增值稅」明細賬中，借方應設置「進項稅額」、「已交稅金」、「減免稅款」、「轉出未交增值稅」等專欄，貸方應設置「銷項稅額」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄。
2、正確進行會計處理
第一，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產企業「營改增」轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財政扶持政策規定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入。
第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在「應交稅費——應交增值稅」科目下增設「減免稅款」專欄，用於記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。
3、完善企業內部財務、稅務控制制度
良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在「營改增」後，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行：
第一，采購環節盡可能取得進項發票後支付款項。「營改增」後，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項後，可能由於市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣。
㈥ 2016年營改增新政策，營改增對房地產業有哪些影響
營改增新政策
財政部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的徵收率計算應納稅額。
如果出租2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3％預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5％的徵收率計算應納稅額。
兩部門在這份名為《關於進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等「補丁」政策，並指出這些政策自2016年5月1日起執行。
再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免徵增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅政策。
兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免徵增值稅政策時，該再保險合同適用免徵增值稅政策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。
非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3％徵收率計算應納稅額。
營改增對房地產業有哪些影響
1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：
1、開發建設階段：提供建築業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3％計征。
2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建築物與構築物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價後的余額為營業額以5％稅率計征營業稅。
3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5％稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建築業及房地產業進行「營改增」稅制改革，那麼它對房地產開發企業的影響是系統性的
首先稅率的直接變化（由3％∕5％營業稅稅率變為11％∕17％增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由於房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。
並且建築施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受「營改增」稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。
㈦ 營改增後房地產業主要稅種及計算方法
一、營改增後，房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。
稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由於增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今後的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。
二、會計處理的變化
營改增之前，房地產開發企業按照「銷售不動產」稅目徵收營業稅，稅率為5%。
假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營業務收入1000
借：營業稅金及附加50
貸：應交稅費——應交營業稅50
借：營業稅金及附加6
貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5
應交稅費——應交教育費附加1.5
應交稅費——應交地方教育附加1
營改增後，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營業務收入900.90
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10
不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：
借：營業稅金及附加11.89
貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94
應交稅費——應交教育費附加2.97
應交稅費——應交地方教育附加1.98
㈧ 營改增後房地產行業怎麼做到納稅籌劃
一、多要增值稅發票
「營改增」時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革後可以進行正確的會計處理。「營改增」之後，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防範，仔細比對;最後，不能出於節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
二、擴大精裝房比例
房地產業「營改增」之後，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利於取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
在「營改增」之後，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向於開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會佔得先機。
對中小房企來說，由於開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
三、剝離建築業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建築安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建築業務將是企業不得不進行的戰略調整。
建築業納入「營改增」行業，只要建築安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建築施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建築公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建築和開發業務並舉，這類企業多以建築業為主營業務，同時具備房地產開發資質。