居住區規劃策劃書

㈠ 房地產規劃和設計書籍

一部對當代房地產規劃設計全面總結與思考的扛鼎之作 作為一部全面總結我國十幾年來有關房地產業規劃與設計的著作，全面、創新、實用是本書的最大特點。本書將房地產規劃設計分解成以下內容：整體規劃、建築風格、景觀營造、戶型設計、配套設施等 本書特色理念： 反映當代房地產業規劃設計的各種最新思潮、預估未來發展趨勢方案：提供現代房地產規劃設計全程解決方案，詳解各種疑難結點案例：精選大江南北最成功的房地產規劃設計案例、探究成功的深層次原因專家：介紹具有領先地位的設計公司與設計大師及其代表作品 適用對象: 房地產開發、房地產策劃代理等相關專業 建築設計院、規劃設計院等設計機構 建委、房管局等相關管理機構
第一部分規劃與設計在房地產業中的意義 第一章產品主義時代的到來 第二章規劃設計的作用 第三章現代房地產規劃設計中的創意理念 第四章一個完全有關規劃設計的故事 第二部分現代房地產項目的整體規劃 第一章我國小區規劃的發展回顧 第二章影響小區規劃的幾個因素 第三章現代房地產對居住區規劃的基本要求 第四章現代住宅小區規劃需要解決的問題 第五章目前小區規劃存在的組織形式 第六章現代建築規劃解決方案實例 第三部分房地產項目建築風格與樓盤特色 第一章回憶國外古代經典建築 第二章中國古典建築風格 第三章房地產建築各類元素應用實例 第四章特色經典樓盤賞析 第四部分房地產住宅戶型設計 第一章戶型設計理念回顧及未來發展趨勢 第二章現代房地產戶型設計遵循的理念 第三章現代戶型設計最佳市場效果實現手段 第四章戶型各功能分區設計解決方法 第五章目前市場流行的主要實例研究 第六章各類型住宅戶型設計實例研究 第七章現代房地產戶型設計常見問題解決方案 第五部分住宅小區景觀設計 第一章景觀規劃讓你住進園林式的家 第二章現代住宅小區景觀設計所包含的內容 第三章現代房地產景觀設計成功八大原則 第四章小區植物園藝設計實施方案 第五章水景在現代景觀設計的應用規劃 第六章小區中心庭園規劃設計要素 第七章住宅小品在現代房地產中的應用 第八章現代小區住宅景觀設計作品展示 第九章經典住宅的景觀設計賞析 第六部分住宅小區配套規劃 第一章住宅配套是項目建立差異化的重要途徑 第二章小區配套所必須提供的四大功能 第三章會所--住宅小區時尚的標志 第四章教育--住宅熱銷的必答題 第五章道路--住宅小區的神經系統 第六章車庫--現代住宅規劃的必修課 第七部分知名規劃設計公司與其作品案例分析 第一章edsa環境景觀設計事務所與其作品案例分析 第二章五合國際建築設計集團與其作品案例分析 第三章奧雅（香港）園境事務所與其作品案例分析 第四章北京土人景觀規劃設計研究所與其作品案例分析 第八部分大型住宅小區規劃 第一章大盤時代在我國的興起 第二章現代房地產大盤項目的設計理念 第三章大型樓盤現規劃設計所應遵循的原則 第四章大型項目星河灣規劃案例精析 第九部分山景項目規劃與設計 第一章天人合一的中國山地觀 第二章中國傳統山地建築 第三章山地建築設計的影響因素 第四章山地建築的表現形式 第五章現代山景住宅項目的市場開發要素 第六章山景項目案例介紹 第十部分水景項目規劃與設計 第一章智者戲水--東方水觀 第二章水景項目在當前市場中的地位 第三章水景建築的規劃設計要點分析 第四章水景住宅規劃設計案例解析 第十一部分高爾夫社區規劃 第一章傳奇中國golf--記我國高夫爾社區發展現狀 第二章高爾夫社區規劃設計原則 第三章高爾夫球場規劃與設計 第四章中國領尖高爾夫社區項目全攻略 第十二部分低密度住宅規劃與設計 第一章低密度住宅界定及在我國發展趨勢 第二章townhouse住宅 第三章別墅住宅 第四章多層帶電梯住宅

㈡ 針對一塊土地進行開發計劃（房地產方向）

其實具體情況還得根據自己的實際出發，別人寫的肯定不符合你的現狀，還是把大體格式給你看下吧

第一章 房地產可行性研究

第1操作環節：成功邁出投資第一步
第2操作環節：可行性研究的誤區及相應對策
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
第4操作環節：設計成功的可行性研究流程
第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書
第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算
第7操作環節：從全局出發進行可行性研究

使用指南

可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然後畫出靶心。 中國房地產發展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的迴旋餘地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產可行性研究實戰操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，並將之納入整體戰略設計。

第1操作環節：成功近出投資第一步

1．透視民地產可行性研究

房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。

一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：

第一是要確定項目在技術上能否實施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。

從房地產項目開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，並兼顧社會效益和環境效益。

2、項目投資制勝第一法寶

一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也並不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什麼程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麼，對此應作什麼打算

第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析

分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的『噴頭產業」來看待是錯誤的，這並不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致「先人為主」的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。

分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、台同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。

從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那麼能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為「經驗」這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的項目和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手裡就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說「太貴有自知之明」。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的項目都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的項目。

第四操作環節 設計成功的可行性研究流程

步驟A 人員安排組合
項目 內容 人數 負責項目 費用 時間
注冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
製作人員
社會學，環境等專家
步驟B：市場分析
a、宏觀因素分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。

b、區域性因素分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著「時滯』現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成於宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。

c、微觀市場分析

對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。

步驟C: 市場預測

a 需求預測

需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。

b 供給預測

供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況

c 預測方法

通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。

步驟D: 成本測算

在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

一般來講 成本構成包括以下四個部分：

A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建築物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。

B 設計和建築安裝工程費：指完成場地的三通一平以後，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。

C 市政配套費：指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由於新增房地產項目所引起的水電費。

步驟E：財務評價

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：

一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。

另一類是非貼現的靜態指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態回收期、投資利潤率等。在房地產開發項目的評價中一般以動態指標為主，以靜態指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態評價指標。

步驟F：盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。

盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。

步驟G：動磁性分析

敏感性分析是研究某些因素發生變化時，項目經濟效益發生的相應變化，並判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的准確性。

反應敏感程度的指標是敏感系數：
敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比
例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，
凈現金流量現值增加20％，則售價的敏感系數=20％/10%=2。

敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。

步驟H：風險分析

風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較准確的判斷。

第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書

A、可行性研究報告的主事內容

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。

1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

3、目錄：由於一份可行性報告少則十餘頁，多則數十頁，為了便於寫作和閱讀人員將報告的前後關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：

a、概況（包括：項目背景、項目概況、委託方、受託方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；
b、市場調查和分析；
C、規劃設計方案；
d、建設方式和建設進度；
e、投資估算及資金籌措；
f、項目財務評價；
g、風險分析；
h、可行性研究的結論；
i、研究人員對項目的建議；
j、相應的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批准文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建築工程許可證等）。專業人員必須依照委託書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

6、附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

B、可行性研究報告正文部分的編寫

正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。

1、概況：

（1）進行可行性研究的背景；
（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現狀，交通及周圍環境等；
（3 ）委託方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；
（4）受託方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的編寫人員名單；
（7）可行性研究的編寫依據；
（8）研究報告的假設和說明。

2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。

3、規劃設計方案：要求寫出項目所具備的規劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛、通訊、供暖（部分地區）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。

4、建設方式和建設進度：專業人員可對項目的建設方式的委託提出建議或由委託方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其後進行投資估算作了准備。

5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發生的各項費用並逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。

6、項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現值、現值指數、內含報酬率和動態回收期等。

7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析並計算出相應的財務評價指標。

8、結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。

9、有關建議：是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利於項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委託方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。

第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算

一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產項目不等於一個簡單的建築物，它需要營銷成本、金融成本和建築成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等於發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以採取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：

營銷開支概算，包括：
項目前研究及可行性研究的開支
項目策劃的開支
銷售策劃的開支
廣告開支
項目公司日常運作的開支
項目及企業的公關開支
工程開支概算，包括：
用於工程勘探的開支
用於吹沙填土、平整土地的開支
用於工程設計的開支
用於建築施工的開支
用於設施配套的開支
用於工程監理的開支
土地徵用開支概算，包括：
政府一次性收取的標准地價
用於拆遷補償或青苗補償的開支
影響公共設施而出現的賠償開支
金融成本開支，包括：
外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
貸款引起的利息支出
各項保險開支
稅收和行政性收費
不可預見開支

第7操作環節：從全局出發進行可行性研究

現實化的可行性研究前握

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力於分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境並抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。 消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，並按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什麼？為什麼購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？

為選定市場和制定策略而進行可行性研究

在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，並選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售後服務即物業管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現有競爭者和潛在競爭者有什麼區別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別於其競爭者的特徵。定位任務包括三個步驟：

明確一些可利用的競爭優勢；

選擇若干個適用的優勢；

有效地向市場表明公司的定位觀念。

產品是營銷首要和最重要的因素，房地產產品策略需要對產品類 型的選擇、開發風險的選擇以及開發方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產產品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業建築、旅 館及其他特殊用途的物業。房地產產品開發風險的選擇與房地產開發資金的 籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產生足夠收 入償還抵押並產生正現金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的辦法是在准備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現金和兌 現性強的財產。房地產開發策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發方案一般包括下列內容：開發目標、投資規模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經營期間現金流量分析。

納入整體營銷方案的可行性研究

一個好的房地產營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。計劃一般應包括以下八大內容：

1、計劃概要（便於決策者快速瀏覽）
2、市場營銷現狀（提供背景資料）
3、機會與問題分析
4、目標、銷售量、市場佔有率、盈利水平
5、市場營銷策略
6、行動方案：做什麼？誰去做？如何做？何時做？費用多少？
7、預計盈虧報表
8、控制措施

策略涉及的是營銷活動「是什麼」和「為什麼」的問題，而執行則涉及「誰？」「時 間？」「地點？」「怎麼樣？」等問題。影響有效執行營銷方案的因素主要有：發現及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執行計劃的技能；評估執行效果的技能。

㈢ 居住小區規劃設計需要注意些什麼

住宅小區規劃設計5大注意事項 1、以迂迴的設計增強空間層次感。優質住宅小區的規劃與一般的城市規劃是截然不同的。從密度方面講，內地由於人口密集，社區發展並非相等於西方國家的規劃密度標准，但仍然可以在多方面做到幾乎相等的規劃價值。這些規劃價值包括清新的空氣，沒有罪案的街道，高素質的室外空間和環境，及居民對本身居住生活小區的認同感、自豪感。對此，社區規劃設計應盡量採用次城區或郊區的規劃手法，區內主幹道採取迂迴而不是打格子形式，為路面景觀提供變化及驚喜。區內小路則以幽徑為主，以減低汽車流量、噪音及保持空氣清新。建築設計方面，著重空間層次，令生活小區具備其特有個性，居民也因此對其生活小區具有特色而感到驕傲和認同。2、採取封閉式保證居民的居住生活優越感。封閉式小區當然重要考慮的是安全因素。此外加以封閉的另一原因是為了盡量避免小區內提供的綠化及園林環境、休憩及居民會所等設施被外來居民佔用或破壞。3、注重不同社會階層居民融合混居。在西方社會，利用土地規劃法規去隔離不同社會階層為常見的政策，故此西方規劃法規連每個居住小區的住宅模式也作限定，主要目的還是將人口按社會財富階層而做出分隔。但西方認為此種規劃概念會為社會帶來分化，造成不同階層之怨恨或不和，甚至引致社會動盪不安。目前內地所見到的社區社群的規劃，同小區內有各種戶型住宅，最大的住宅單位面積可以是最小單位的10倍，這種形式發展與中國古鄉鎮發展形式相類似。居民階層分布方面，有出入名貴汽車的富豪名士，也有依靠公用交通工具早出晚歸的小康之家，這規劃模式令不同階層及財富家庭在生活中可交流認識，富家子弟也可與其他普通小孩同環境下長大，令社會縱有財富不均現象，也不致於造成社會動盪不安。

㈣ 城市居住區規劃設計規范

a:4:{i:0;a:7:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住區規劃設計規范詳細信息";s:7:"summary";s:360:"參考價：¥14.70
作者:本社 編
出版社:中國建築工業出版社
出版時間:2002年7月
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印刷時間：2009-3-1
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包 裝：平裝
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2術語、代號
3用地與建築
4規劃布局與空間環境
5住宅
6公共服務設施
7綠地
8道路
9豎向
10管線綜合
11綜合技術經濟指標
附錄A附圖及附表
附錄B本規范用詞說明
附加說明
條文說明";s:8:"ordernum";s:1:"2";}i:2;a:3:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住區規劃設計規范內容推薦";s:7:"summary";s:860:"根據建設部建標[1998]94號文件《關於印發「一九九八年工程建設標准制定、修訂計劃」的通知》要求，對現行國家標准《城市居住區規劃設計規范》(以下簡稱規范)進行局部修訂。

本次規范修訂主要包括以下幾個方面：增補老年人設施和停車場(庫)的內容;對分級控制規模、指標體系和公共服務設施的部分內容進行了適當調整;進一步調整完善住宅日照間距的有關規定;與相關規范或標准協調，加強了措辭的嚴謹性。

修訂工作針對我國社會經濟發展和市場經濟改革中出現的新問題，在原有框架基礎上對規范進行了補充調整，部分標准有所提高，對涉及法律糾紛較多的條款提出了嚴格的限定條件，在使用規范過程中需特別加以注意。";s:8:"ordernum";s:1:"3";}i:3;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住區規劃設計規范書評";s:7:"summary";s:439:"1、很不錯城市居住區規劃設計規范，很實用，工作過程中隨時翻查，專業人士應該人手一本的規范書。

2、這本書完整收錄了居住區、小區、組團的設計規范。給初學城市規劃的學生們提供了很大的幫助，老師也經常鼓勵我們多了解規范，這樣才能做出合理的規劃。希望購買的人能得到此書的幫助，提升自己的作圖速度!";s:8:"ordernum";s:1:"4";}}

㈤ 居住區功能分區有那些

居住區規劃是在城市總體規劃的基礎上，根據計劃任務和城市現狀條件，進行城市中生活居住用地綜合性設計工作。它涉及使用、衛生、經濟、安全、施工、美觀等幾方面的要求。綜合解決它們之間的矛盾，為居民創造一個適用、經濟、美觀的生活居住用地條件。
居住區規劃主要包括的內容有：
(1)根據居住區規劃設計任務書的要求，確定規劃用地位置及范圍；
(2)確定人口和用地規模；
(3)按照確定的居住水平標准，選擇住宅類型、層數、組合體戶比及長度；
(4)確定公共建築項目、規模、數量、用地面積和位置；
(5)確定各級道路系統、走向和寬度；
(6)對綠地、室外活動場地等進行統一布置；
(7)擬定各項經濟指標；
(8)擬定詳細的工程規劃方案。居住區規劃應符合使用要求、衛生要求、安全要求、經濟要求、施工要求和美觀要求等。
居住區的規模包括人口及用地兩個方面，一般以人口規模作為主要的標志。
居住區的規模主要受以下一些因素決定：
①公共設施的經濟性和合理的服務半徑。配套設置居住區級商業服務、文化、教育、醫療衛生等公共設施
的經濟性和合理的服務半徑，是影響居住區人口規模的重要因素。所謂合理的服務半徑，是指居民到達
居住區級公共服務設施的放大步行距離，一般為800～1000,在地形起伏的地區可適當減少。
②城市道路交通方法的影響。現代城市交通的發展要求城市幹道之間要有合理的間距，以保證城市交通的
安全、快捷和通常。
③居民行政管理體制方面的影響。居住區的規模與居民行政管理體制相適應或相結合，這是在我國社會主
義制度下居住去規劃的一個重要特徵，也是影響居民區規模的另一個因素。
④住宅的層數對居住區的人口和用地規模都有很大的影響。
此外，自然地形條件和城市的規模等因素對居住區的規模也有一定的影響。
居住區規模結構的基本形式
規劃結構有各種組織形式，基本的形式有：
①以居住小區為規劃基本單位來組織居住區，具體地說，居住小區的規模一般以一個小學的最小規模為其人口
規模的下限，而小區公共服務設施的最大服務半徑為其用地規模的上限。
②以居住組團為基本單位組織居住區，這種組織方式不劃分明確的小區用地范圍，居住區直接由若干住宅組團
組成，也可以說是一種擴大小區的形式。其規劃結構的方式為：居住區—住宅組團。
③以住宅組團和居住小區為基本單位來組織居住區，其規劃結構方式為：居住區—居住小區—住宅組團。
居住區規劃設計主要文件：
（1）規劃設計任務書
（2）用地現狀圖
（3）規劃總平面圖
（4）功能分區分析
（5）交通組織分析
（6）環境規劃及設計
（7）配套設施建設
（8）施工圖
（9）施工許可證 設計許可證 用地許可證等相關政府文件

㈥ 求城市居住區規劃設計規范的最新版！！！！

a:4:{i:0;a:7:{s:6:"mtitle";s:45:"城市居住區規劃設計規范詳細信息";s:7:"summary";s:360:"參考價：¥14.70
作者:本社 編
出版社:中國建築工業出版社
出版時間:2002年7月
版 次：1
頁 數：100
字 數：89000
印刷時間：2009-3-1
開 本：大32開
紙 張：膠版紙
印 次：2
包 裝：平裝
國際標准書號ISBN：1511217237";s:8:"art_link";s:0:"";s:8:"ordernum";s:1:"1";s:6:"imgurl";s:0:"";s:8:"filename";s:38:"2016/10/23/20161023142503-388c69be.jpg";s:6:"isCase";i:1;}i:1;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住區規劃設計規范目錄";s:7:"summary";s:295:"1總則
2術語、代號
3用地與建築
4規劃布局與空間環境
5住宅
6公共服務設施
7綠地
8道路
9豎向
10管線綜合
11綜合技術經濟指標
附錄A附圖及附表
附錄B本規范用詞說明
附加說明
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本次規范修訂主要包括以下幾個方面：增補老年人設施和停車場(庫)的內容;對分級控制規模、指標體系和公共服務設施的部分內容進行了適當調整;進一步調整完善住宅日照間距的有關規定;與相關規范或標准協調，加強了措辭的嚴謹性。

修訂工作針對我國社會經濟發展和市場經濟改革中出現的新問題，在原有框架基礎上對規范進行了補充調整，部分標准有所提高，對涉及法律糾紛較多的條款提出了嚴格的限定條件，在使用規范過程中需特別加以注意。";s:8:"ordernum";s:1:"3";}i:3;a:3:{s:6:"mtitle";s:39:"城市居住區規劃設計規范書評";s:7:"summary";s:439:"1、很不錯城市居住區規劃設計規范，很實用，工作過程中隨時翻查，專業人士應該人手一本的規范書。

2、這本書完整收錄了居住區、小區、組團的設計規范。給初學城市規劃的學生們提供了很大的幫助，老師也經常鼓勵我們多了解規范，這樣才能做出合理的規劃。希望購買的人能得到此書的幫助，提升自己的作圖速度!";s:8:"ordernum";s:1:"4";}}

㈦ 設計方案包括哪些內容

完整的設計方案一般包括以下內容：

1 方案設計構思及總說明；

2 建築、結構、水、電、衛、製冷及採暖、設備、交通、消防、環保、建築節能、智能化等專業篇；
透視圖、總平面圖、豎向布置圖、交通流量分析及主要道路平面圖、平面圖、立面圖、景觀綠化布置圖、方案推敲演變及比較分析圖

3 設計主要技術經濟指標；

4 投資估算（概算）表；

5 設計周期及質量保證措施。

拓展資料：

確定設計方案，首先要清楚設計的目的和所要達到的效果。

由此引出了另一個話題：我們在做一個方案的時候，首先考慮的問題是什麼。

做設計（包括規劃景觀），打造「某國風情園林」這樣的設計思路是會首先被槍斃的。因為我們認為這樣的打造是沒有意義的。首先，我們的設計人員都沒有到過「某國」；再者，如上文所說的，這樣的風情園林並不是單靠一個樓盤項目的園林環境就能夠支撐的。

當我們接到一個新項目的時候，首先我們會去現場考察——看地。經過對地塊特性的研究，這時候我們就開始考慮方案設計的第一個問題：如何針對地塊的特性，揚長避短，做出適合於此地塊的規劃和景觀設計。

無論是建築規劃還是景觀設計，在研究完場地特性後，方案設計的方向無非就兩個選擇：

一、如果場地是一塊沒有任何特點的平地，那設計師就要依據項目，創立設計的主題；

二、如果場地本身就有一定特點，例如是山地、或者是有一定高差、或者有天然山景水景等等特點的，遇到這樣的場地，那設計師要做的無疑就是尊重場地的特點，將其場地優勢加以利用改造，做出有地塊特色的設計方案。再者，場地本身有一定的特點，但這些場地優點不足以做方案設計的支撐點的話，那我們就需要把創意和地塊特徵結合起來。這樣的場地其實也屬於上文說的第二種場地。而這類的設計思路也是用得比較多的。

方案設計是設計中的重要階段，它是一個極富有創造性的設計階段，同時也是一個十分復雜的問題，它涉及到設計者的知識水平、經驗、靈感和想像力等。

建築有不同的風格，當然，園林也會有不同的風格。但我這里所說的「園林風格」並不僅僅是指同事口中的「風情園林」，更多的是指其所處的地域的整體環境的特色。如中國皇家園林有它自己獨有的「風格」，西方皇家園林也有它自己獨特的「風格」；蘇州私家園林有它自己獨有的「風格」，西方的私家庭院也有它自己獨特的「風格」。

在這些「風格」的背後有著很多的載體的支撐，這些載體包括地理因素、歷史背景、宗教背景、建築物的特色、人文特色……所以，這些「園林風格」所體現出來的，更多的是其所處的地域的整體環境（景觀）特色。

㈧ 誰有小區的規劃及建築設計說明（word文檔），我們現在做畢業設計要用到，希望大家有的發些給我。

商苑新村．江蘇經貿職業技術學院教職工住宅小區規劃設計說明

概 況

江蘇經貿職業技術學院教職工住宅小區位於南京市江寧區科學園學三路以南，學六路以北，龍眠大道以東，用地為No.2006G37地塊。項目佔地58990平方米，其中建設用地56752平方米，其它代徵用地2238平方米，龍眠大道規劃紅線60米，南部代征道路規劃紅線20米。項目擬建成江寧地區建築品質優良，環境設計優美的中高檔住宅小區，成為建築風格鮮明，富有變化，具有較高數字化、運動型、文化型的現代住宅小區，充分利用節能、安全管理等先進技術，為人提供現代化的、舒適優美、健康的居住環境。

規劃 設 計

‥ 設計依據

一．規劃設計依據

1．《城市居住區規劃設計規范》（GB5180-93 2002年版）

2.《江蘇省城市規劃管理技術規定》（2004年版）

3.《南京市城市規劃條例實施細則》（2004年版）

4. 南京市規劃局建設項目規劃設計要點（居住區）（案卷編號：江寧20060098JY01）

5．地形圖電子版

6．招標文件（建設單位提供）

二．建築設計依據

1．《住宅建築規范》（GB50368-2005）

2．《住宅設計規范》（GB50096-1999）

3．《江蘇省住宅設計標准》（DGJ32/J26－2006 J10822－2006）

4．《民用建築設計通則》（GB50352-2005）

5．《建築設計防火規范》（GB50016-2006）

6．《汽車庫建築設計規范》（JGJ100-98）

7．《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50067-97）

8．《江蘇省民用建築熱環境與節能設計標准》（DB32/478-2001）

‥ 設計指導思想

「居住」是人類的基本生活需要，在本案中我們追求的是對人最直接的關懷，最自然的表達方式，讓居民們的家庭、鄰里，友情與社區生活的激情同生共融。我們的目標是實現理想的住區——人與自然、建築與環境和諧共生的共有家園。

規劃設計靈感來源於一種最樸素、基本的觀念——充分尊重住區使用的主體：「日常生活中的人」。住宅單元的布置、道路布局、景觀設計、綠化種植、停車休息等皆從人的角度考慮，注重人性化場所的營造，力圖創造出一種大都市的自然形態——精心規劃的自然。

‥ 規劃結構

本案設計特點：主要道路結構為環狀，沿住區外圍,實現人車分流；不同的居住單元院落空間構成住區的規劃結構，沿住區環狀主幹道均勻分布，每個居住單元自成圍合，形成特色庭院景觀；中央帶狀公共中心綠色空間向院落空間聯系，互相滲透。

‥ 規劃布局

1．採用多層住宅形式

住宅形式為五層的多層住宅。布局方式摒棄時下流行的各種彎曲轉折形式，採用樸素的朝南平行布置方式，具有顯著的節約用地、保證住戶日照通風均好性的優點。住宅建築主要朝向為東南向24.54°和16°，面向夏季主導風向，獲得良好日照，適應南京地區冬冷夏熱的氣候條件。日照間距按住宅高度的1.3倍乘折減系數0.9計算（按照《南京市城市規劃條例實施細則》（2004年版）的規定）。

2．創造宜人的鄰里空間

條形住宅在滿足日照間距的條件下，形成大小­不一的東西向條狀空間，構成不同個性的院落圍合形態，空間張縮有致，尺度合宜。院內中央以活潑的鋪裝地面與車行主路區別明顯，並結合精心點綴的草木劃分出各居住單元的專用空間，形成一個陽光充足、通風順暢、防衛性強的人們樂於逗留的社交場所。

居住單元為北入口，其中一棟為南入口。不同的居住單元庭院空間環境都以住區整體環境為基礎，並充分考慮住區整體環境的主題，與之協調，以達到整體的統一性。空間層次的劃分使得人們獲得歸屬感，感到身處「我的家」中，形成強烈的空間領域感，安全性因此而得到保證。注重比例、尺度、細部、色彩、材料、構圖等的綜合運用，使人感受到一個單一而又關聯、復雜的具形實體，為個性的形成提供條件。

3．合理的公建配套

沿基地南部代征道路布置住區商業和幼兒園。基地南側代征道路為住區車行主入口，人流相對集中，沿代征道路布置住區商業可提高商業繁榮，聚集住區人氣，並較少道路對居民的不利影響。幼兒園設於此處方便服務於整個社區。

‥ 豎向設計

正確地利用基地不僅可以節約成本還可保持本地化的特色，這也符合自然優先原理：保護自然資源，維護自然過程是利用自然和改造自然的前提。本案利用現有地形南低北高的有利條件，在控制土方成本的前提之下，進行局部的豎向改造，在同樣的建築間距下，可獲得更好的日照條件，滿足居民的生活需求；景觀設計亦沿場地坡度合理布置。

‥ 無障礙設計

住宅樓庭院之間設有地下停車庫，庭院比中心綠地抬高處理，從步行入口進入住宅內部設有台階和殘疾人坡道。

‥ 道路結構

基地的西側為紅線寬度60米，車流量較大的龍眠大道，本案的規劃沿龍眠大道利用退讓距離設置住區外環主幹道，有利於節約用地，並減少基地外圍的噪音和空氣污染影響。

外環形道路和地下停車，可實現人車分流，營造小區內部安靜、安全、舒適的環境。

採取符合住區規模的兩級式道路結構體系。住區綠地被集約用於創造良好的住區公共中心環境與宅間庭院景觀環境，形成了「居住小區一宅間」的二級規劃結構來組織和豐富居民的鄰里交往，形成各具特色的居住空間環境。住區的主要道路為一環形車道，紅線寬度7米，由主要道路派生進入居住單元院落的宅間小路，寬度為2.5米，環狀主路輔以支路形成魚骨式道路骨架。

注重道路結點的設計，在結點的突出部位安排對景小品能起到畫龍點睛的作用，使得居民的出行成為一種樂趣。

‥ 停車設計

採用沿住區主路停車、地下停車、及人防停車結合的方式，將人防地下車庫出入口設於小區車行主入口附近，可有效減少住區內的車流量，將機動車輛限制在生活區域（居住單元）以外，創造有歸屬感和安全感的鄰里交往氣氛，有助於社區的統一與人際親近。

‥ 景觀設計

帶形中心景觀綠地，為老人孩子休息游樂，居民親切交往，提供優美宜人的場所，從而達到經濟與歸屬領域均好的效果。

注重居民在住區內不同時間、空間、方位的視角和活動方式，進行全方位的設計，努力創造步移景異、延綿不斷的效果，尤其注重節奏、形式、色彩與空間的協調。既達到便捷、安全、經濟的目的，亦兼顧環境及景觀的要求。

主要技術經濟指標

項目
計量單位
數值
所佔比重

居住區規劃用地
M2
58990
100%

1
建設用地
M2
56752
96.2%

1
住宅用地
M2
31895
56.2%

2
公建用地
M2
8290
14.6％

3
道路用地
M2
8059
14.2%

4
公共綠地
M2
8551
15.0%

2
其他代徵用地
M2
2238
3.8%

總建築面積
M2
79761

1
地上建築面積

（容積率計入面積）
M2
58550
100%

1
住宅建築面積
M2
52050
88.90%

2
公建面積
M2
6500
11.10%

1
六班制幼兒園
M2
1900

2
沿街商業、會所
M2
4600

2
地下建築面積
M2
21211

1
人防地下車庫
M2
2400

2
地下車庫
M2
18811

居住戶數

500

居住人數

1750

戶均人口

3.5

建築密度

20.0%

容積率

1.03

綠地率

40%

機動車停車
地面
輛
82

地下
輛
296

人防地下
輛
33

合計
輛
411

非機動車停車
地下
輛
1140

用地平衡表

用地構成
比例（%）

住宅用地
56．2

公建用地
14．6

道路用地
14．2

公共綠地
15．0

住宅戶型比例

戶型
戶數
建築類型
層數
面積（單位：m ²）

A
10

20
多層住宅
5
178．09

A』
10
帶電梯多層住宅
178．57

B
100
100
多層住宅
5
139．87

C
100
100
多層住宅
5
119．86

D1
100
130
多層住宅
5
89．88

D2
30
89．42

E1
50
100
多層住宅
5
86．98

E2
50
78．35

F
50
50
多層住宅
5
51．48

合計
500

公共服務設施指標

建築面積（m2）
用地面積(m2)

教育
幼兒園
1900
2700

商業、物業、會所

4600
4420

市政公用
水泵房
36

煤氣調壓站
36

箱型變電站（2）
6

垃圾站
24

建築 設 計

‥ 平面設計

住宅明廳、明廁、明廚的設計滿足採光通風的使用要求，所有房間保證足夠的窗地比。空間序列強調動靜分區，會客區與家庭區分區，內外有別，減少互相干擾。

‥ 剖面設計

住宅部分：採用5層的形式，層高採用3.0米，地下停車庫層高3.30米、儲藏室層高2.6米。

人防地下車庫：層高3.60米。

‥ 造型設計

建築造型具有濃郁的現代氣息，注意水平方向的劃分，線條的運用使立面非常豐富。坡屋面的運用使整體建築顯得更為舒展，並和周圍的環境積極呼應，現代建築元素的運用使單體在新城中呈現出一派欣欣向榮的活力。

景觀 設 計

‥ 設計目標和宗旨

1．創建一份集生態、環保、康體、休閑、地域認同於一體的公共環境資源與財產。

2．強化中心、創造層次感和圍合感。營造具有活力的住區景觀環境，必須強化公共空間環境的中心感並有機地組合各種層次的環境空間。現代社區理論認為，要形成社區就要有一個中心，沒有中心，社區內部就是混沌的，沒有中心的環境社區的公共生活將沒有內聚力，由此本案住區公共景觀環境的設計著重於強化中心景觀；層次感是評價住區環境設計好壞的重要標准，住區的景觀設計提供各級私密空間，並且各級層次之間有平緩的過渡。

3．合理安排各景觀構成要素。住區的景觀設計，不僅講究綠化的形態，講究植物質感與色彩的配置，還要講究植物群落的生態化布局。此外，還包括對整體景觀環境的布局、地形處理、硬軟質場地的劃分、活動設施的選擇、景觀建築物的營造、照明設計、室外傢具與小品設計等，以求實現住區景觀環境的最優化。

4．根據居住行為學的原理，創造有明確功能要求的住區公共景觀，其重點功能是針對嬰幼兒、老年人的活動及居民室外健身、休閑與交往。

‥ 設計內容

1. 植物配置

每一種植物的配置都要充分考慮其造型、色彩、落葉期和花期等各種因素，合理的搭配，使每個季節都呈現出不同的景色。注重景觀輪廓的刻畫和整體構圖的均衡協調、尺度的把握，以及植物色彩的季節性變化，使之能枯榮交替，長盛不衰。

2.鋪地設計

廣場鋪地在住區中是人們通過和逗留的場所，是人流集中的地方，在規劃設計中，通過它的地坪高差、材質、顏色、肌理、圖案的變化創造出富有魅力的路面和場地景觀。採用的鋪地材料有：廣場磚、砼砌塊、裝飾砼、石材、卵石、木材等等，力求別具匠心，富裝飾美感。

3. 建築小品設計

小品在住區景觀中具有舉足輕重的作用，精心設計的小品成為人們視覺的焦點和住區的標識。小品體量不在於大小，而在於一方面要體現本身功能外，還對環境有點綴作用。

結構 設 計

‥ 設計依據

1．《建築抗震設防分類標准》（GB 50223-95）

2．《建築結構可靠度設計統一標准》（GB 50068-2001）

3．《建築抗震設計規范》（GB 50011-2001）

4．《建築地基基礎設計規范》（GB 50007-2002）

5．《混凝土結構設計規范》（GB 50010-2002）

6．《砌體結構設計規范》（GB 50003-2001）

7．《建築結構荷載規范》（GB 50009-2001）

‥ 結構設計

本工程位於南京市，抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第一組，設計基本加速度值為0.10g。本工程為丙類建築，結構安全等級為二級，設計使用年限為50年。

本工程為住宅小區（含部分公建），多層住宅採用磚混結構；公建部分採用鋼筋混凝土框架結構。

給排 水 設 計

‥ 設計依據

1．《建築給水排水設計規范》GB50015—2003；

2．《建築設計防火規范》GB50016-2006；

3．《自動噴水滅火系統設計規范》GB50084-2001（2005年版）；

4．《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB50067-97；

5．《住宅建築規范》 GB5368-2005；

6．《江蘇省住宅設計標准》 GBJ32/J 26-2006。

‥ 設計范圍

給水系統，污水系統，雨水系統，消防水系統。

‥ 給排水系統

本工程給水系統1-3採用市政管網直供的方式，4層及以上採用增壓泵增壓供水。

排水體制採用雨污分流制，雨水匯集後就近排入市政雨水管網，污水經化糞池處理排入市政污水管網。

‥ 消防水系統

根據規范，本工程採用消火栓和自動噴淋系統。消防用水量按最大的一座建築物考慮，故本次設計考慮地下車庫消防用水量。室外消防用水量為20L/S，採用市政引兩路DN150的進水管，在小區成環狀布置，兼做市政直供給水水源，室內消防用水量為10L/S，自動噴淋為40L/S，消防水池216m3，屋頂消防水箱12 m3。

電氣 設 計

‥ 設計依據

1、《民用建築電氣設計規范》 JGJ/T 16-92

2、《江蘇省住宅設計標准》 GBJ32/J 26-2006

3、《供配電系統設計規范》 GB50052-95

4、《建築物防雷設計規范》 GB50057-94（2000年版）

5、《住宅建築規范》 GB5368-2005

6、《建築與建築群綜合布線系統工程設計規范》 GB50311-2000

7、《有線電視系統工程技術規范》 GB50200-94

8、《建築設計防火規范》GB50016-2006

9、甲方要求及建築專業提供的條件圖。

‥ 設計范圍

供配電、防雷與接地、電話、網路、安防系統、有線電視等系統。

‥ 負荷分級

本工程消防用電、變頻給水泵用電、保安監控系統用電為二級負荷；其餘為三級負荷。

‥ 供配電設計

本工程用電約4000KVA，從附近10KV市政電網引來兩迴路10KV中壓電源。

在會所內設置一個變配電所，小區內另外設置兩座箱式變配電站。

‥ 弱電系統

在小區四周圍牆設置電子自動巡更系統及監控攝像。在住宅的入戶處設置防盜警報裝置，戶內對講分機兼做入侵系統控制器呼救按鈕。安防系統主機設置在小區物管中心。

綜合光纜和綜合護套塑料市話電纜由城市通信網路引入本小區（位置及線纜規格有電信部門定），光纖配線架設在室外，採用五類八芯雙絞線引入各建築內。

有線電視採用鄰頻傳輸方式，末端輸出電平64±4dB。傳輸干線採用SKYV-75-9同軸電纜，支線採用SKYV-75-5同軸電纜。

管線 綜 合 設 計

1、 綜合的管線種類及地面向下由淺入深的埋設一般順序為：

路燈電纜、電力電纜、弱電管道（含電信、有線電視等）、燃氣管道。生活給水管道（含建築室外消防）、雨水管道及污水管道。

2、 本工程管道覆土要求為路燈0.4米，電力0.60米，弱電0.70米，燃氣0.9米，消防給水1.0米，生活給水1.2米。

3、 如管道垂直方向出現交叉，須作避讓處理。管道交叉避讓原則為：

1） 壓力管道讓重力自流管道；

2） 可彎曲管道讓不可彎曲管道；

3） 分支管道（小口徑管道）讓主幹管（大口徑管道）。

4、 本區給水水源分別引自西側龍眠大道市政給水管網及南面代征道路市政給水管。在小區內成環狀布置，並作為小區室外消防水源。

5、 根據市政壓力，給水系統分兩個區，低區由市政直供，高區由泵加壓後供給。

6、 在小區主要道路上，按照室外消防有關規范要求設置室外地上式消火栓。消火栓給水與小區市政生活給水管網共用。室外消火栓布置間距小於120米，距道路路牙0.5-0.8米。

7、 燃氣氣源由小區南側代征道路市政煤氣管引入，引入管徑為DN200。

8、 供電電源雙迴路引自小區南側代征道路，電纜穿管敷設，過路時加鋼套管保護。

9、 本區路燈電源由變電站接至路燈控制箱，然後由路燈控制箱分片控制。

10、 本工程電信管道、有線電視等共管位，並預留寬頻網管道。弱電總進線均由代征道路市政聯合通信管溝引入，分別進入小區內的電話站、交接箱等。

11、 本區排水採用雨污分流制。區內生活污水由化糞池處理後經管道收集，在南側兩個排水出口進入市政污水管道，集中入城市污水處理廠處理。

12、 區內雨水分片匯水，經管道收集後，分二路接至市政雨水管內。

環境 保 護

‥ 減噪

1．選用振動小、雜訊低的水泵設備。

2．水泵吸水管和出水管上設減振裝置。

3．水泵基礎隔振措施。

‥ 排污

基地內生活污廢水排出室外，經化糞池處理後排入市政排水管。

人防 設 計

按照不少於住區地上建築面積的4％（2342平方米），在商業地下層設計平戰結合6B級人防工程，面積2400平方米，平時為地下機動車庫，戰時為核6B級人防。

建築 節 能 設 計

‥ 設計依據

1．《中華人民共和國節約能源法》

2．民用建築節能設計標准（採暖居住建築部分）（JGJ26－95）

3．住宅建築節能設計標准（DGTJ08－205－2000）

‥ 主要節能措施

1．外牆及一層樓板（地下車庫層頂板）擬採用EPS擠塑板外牆外保溫系統。樓梯間內牆及鋼筋混凝土剪力牆外採用保溫砂漿進行粉刷，以防出現熱橋。

2．屋頂擬採用EPS擠塑板保溫屋面。

3．外窗採用單框雙層中空玻璃塑鋼窗。

4．入戶門採用鋼木復合保溫門。

東湖花園五號小區規劃建築設計說明

發表時間:2005-08-30 11:16:39 來源:

開發宗旨

根據總體策劃，五號小區的開發遵循「東湖大社區，美好小城鎮」的宗旨，將建成東湖花園的精品小區。目標消費群為：企業主、企業高級主管、具有較強購買力的商人、政府高級公務員以及大型企業（集團）團購為主的消費層面。

戶型設計

東湖五區有9層和12層帶電梯住宅共20棟合39個單元，其中9層住宅為7棟共10個單元，12層住宅為13棟共29個單元。東湖五區住宅共1569戶，總戶數中約80%為85～135平方米的普通戶型，11%為大戶型，9%為頂層加一戶型。東湖五區戶型設計是將大戶型布置在臨江較好位置或泳池邊，以充分體現大戶型的尊貴。其中511、516、518、521棟還設計有空中花園躍式住宅，其住宅層高均為3.2米。

住宅戶型面積以中等面積為主，從房間數來分有二房二廳一衛、三房二廳二衛、四房二廳二衛平層住宅、底層復式住宅、頂層加一型住宅和部分空中花園住宅。

住宅另外從類型來分有以下幾種：平層住宅、戶內錯層住宅、帶入戶花園的平層空中花園住宅，帶入戶花園的躍式空中花園住宅、底層帶花園平層住宅、底層帶花園復式住宅、頂層帶露台加一型住宅，其中平層戶型占絕大多數。各種戶型特點：

1、平層戶型：平層戶型即為平面布局戶型，包括一房至四房戶型，其所有用房均在同一平面層內布置，功能緊湊，戶內交通面積少。平層戶型中513、515棟北向標准層戶型的客廳陽台設計較特殊，其客廳陽台採用兩層高錯位陽台設計。奇數層客廳陽台與偶數層客廳陽台部分相互錯位，相錯部分陽台為兩層高，不相錯部分陽台為一層高，這樣的處理除在建築立面設計上更富變化，同時住戶在使用上感覺更為開闊，得到不一樣的通風采風條件。

2、戶內錯層戶型：戶內錯層戶型其顯著特點是戶內客廳與餐廳、卧室、衛生間、廚房間樓面錯300毫米高（即客廳部分低或高300毫米），戶內功能分區明顯，且形成較為豐富的室內空間景觀。

3、空中花園平層戶型：空中花園平層戶型設計除了功能緊湊、交通面積少，其主要特點是帶進戶花園。帶進戶花園住宅為先進花園（面積為18平方米左右）後進客廳類型住宅，強調室內室外景觀的相互滲透，強調私家花園給住戶帶來貼近自然親近自然的感受。

4、空中花園躍式戶型：空中花園躍式戶型其特點是戶內二層，面積較大，功能分區明顯。底層一般設計為花園、客廳、餐廳、廚房等活動區域，並帶一至兩間卧室及衛生間，二層主要為主人房等卧室、書房區域。此種戶型均帶有約40平方米左右的進戶花園。花園為二層高度，此戶型將客廳、餐廳等室內空間及二層的陽台與花園空間有機的融為一體、相互滲透，創造了極為豐富、極為舒適寫意的室內外空間，極大的提升了居住的品質。此種戶型層高為3.2米。

5、底層帶花園平層戶型：底層帶花園平層戶型帶一個佔地約40~100平方米左右的私家戶外花園，能滿足住戶室外活動、休閑的需求，此類戶型層高均增大為3.3米或3.4米，其中520棟底層四戶帶花園住宅設計層高為5.8米（部分為6.1米），住戶可根據需要加設二層樓板做成上下躍層住宅使用。

520棟底層四戶帶花園住宅為加一型戶型，第二層的樓板由業主自行加建。銷售面積只計算第一層面積及相應公攤部分，第二層的面積不計入銷售面積以內，為贈送業主部分（即買一層送一層），且其第二層面積不須計入交納物業管理費面積范圍。

6、底層帶花園躍層戶型：此戶型為底層加二層的躍層戶型，並帶一個佔地約40~100平方米左右的私家戶外花園，其特點是戶內二層，面積較大，功能分區合理、明顯。底層一般設計為客廳、餐廳、廚房等活動區域，並帶一至兩間卧房及衛生間。二層主要為主人房等卧室、書房區域。一、二層陽台立面設計為入口門廊形式，充分突出此種戶型的特殊及突出入口。

底層帶花園住宅戶型均設計為從花園直接入戶（其中507棟一單元及522棟三個單元南向共八戶底層帶花園住宅戶型因花園面向小區外部，設計為從住宅大堂入戶），其花園入戶小門處設對講，建設時由開發商配置獨戶信報箱。此種戶型配套費中不含入戶門費用，又因公司考慮在五區銷售中不單獨收取花園圍欄、小門及信報箱等的相應費用，故應在房價中將花園圍欄、花園立柱（做砂岩或石材）小門等造價考慮在內。

在522棟南向四戶的底層帶花園躍層住宅，還設計有獨立的家庭娛樂室，娛樂室不直接與主要活動區（客廳、餐廳、卧房等）相連，而通過花園連廊相連，娛樂室面向花園開有寬大的落地玻璃門，別有一番天地又不影響到主要活動區，可謂是相當特殊的設計。

7、頂層帶露台加一型戶型（部分不帶露台）：此種戶型為坡屋頂設計的平層戶型，其最高點層高設計為5.8M，住戶可根據需要加設二層樓板做成上下躍層住宅使用（層高可分隔為3米和2.8M）。一層可設置客、餐廳及廚衛房間，或客廳部分為二層通高，二層部分可自行間隔成主、次卧房及衛生間。因為考慮住戶將在二次裝修時自行加設二層樓板作為躍層住宅使用，在坡屋頂上設計了老虎窗，即此部分面積中有大部分均能滿足正常的通風採光的使用要求，其露檯面積約為20~40平方米左右。

頂層帶露台加一型戶型銷售面積只計算第一層面積及相應公攤部分，第二層的面積不計入銷售面積以內，為贈送業主部分（即買一層送一層），且其第二層面積不須計入交納物業管理費面積范圍。

地下車庫設計

五號小區地下車庫建築面積約7.1萬平方米，設計汽車停車位約1650個，摩托車停車位約1600個，地下車庫為A、B兩區，共設4個出入口，其中東面2個，北面及西北面各1個。地下車庫出入口均設為雙向出入，地下車庫內部車道均為單行道。地下車庫人員交通為每棟住宅樓樓梯直下地下室，業主出入方便、順捷，且業主車輛原則上就近停放，即哪一棟住宅的業主，其車輛停放在此棟住宅的地下車庫部分。地下車庫車輛出入將由智能停車場管理系統管理，人員出入將通過智能門禁系統。地下車庫內還設有閉路電視監控系統，整個地下車庫的管理將非常完善和合理。

智能系統設計

五號小區為全封閉式管理，智能系統包括：1、黑白可視對講系統：設於小區大門、單元門、地下室人員出入門及住戶家中及物管處；2、智能門禁系統：設於小區大門、單元門、地下室人員出入門；3、紅外線防越界報警系統：設於小區外圍圍牆；4、智能停車場管理系統：設於地下車庫出入口；將採用遠距離（4～5米）感應式刷卡方式，以解決高峰期車輛出入問題；5、彩色閉路電視監控系統：設於小區外圍、出入口大門、小區內公共區域、各住宅大堂及電梯轎廂內以及地下車庫內。

㈨ 居住區規劃的技術經濟分析包括哪些內容

1建築設計方案技術經濟分析的意義
現代社會的建築工程設計總是在一定的經濟條件約束下進行的，只有技術上先進可靠、經濟上合理可行的建築產品才能被社會所接受。據有關資料分析，投資決策和初步設計階段對投資的影響程度為 90%左右，技術設計階段對投資的影響程度為 75%左右，施工圖設計階段對投資的影響程度為35% 左右，而過去人們所看重的施工階段對投資的影響程度則為 10%左右。很顯然，工程造價控制的關鍵在於施工前的投資和設計階段，工程項目的工藝、流程、方案一經確定，則該項目的工程造價也就基本確定了，因此，在工程設計階段進行技術經濟分析是一項很重要，而且十分有意義的工作。
2設計方案的技術經濟評價方法
2.1單指標評價方法 所謂單指標法是用單一的指標作為選擇方案優劣的標准，單一指標可以是效益性指標，也可以是費用性指標。單一指標的作用在於，如果面臨著不同方案之間其他指標比較接近，或者某個指標非常重要時，可以用單一指標來評價，然後選擇方案。而在這其中，，單指標評價中使用最普遍的評價指標是費用指標，因為包括兩種不同的方法，在造價或者投資上，是可以在項目初期時計算一次費用；而在這個方案實施過程中，在項目初期的投資，工程交付後日常使用的開支，項目使用期滿後對於拆除報廢等費用，我們稱之為方案全壽命期的費用，是費用指標另一種方法，更加全面以及系統。因為全壽命期費用是比較合理的評價指標，包括的內容更為全面和具體。但是有些設計的方案因為和在建成後，在日常中使用的用費沒有太大的差異，在這種情況下費用指標無法評估時，可以採取投資這種直接明了的方法來比較優劣。
2.2除了單指標評價方法，還有更為具體，更為詳細的多指標綜合評價方法。在方案設計中可以使用多指標評價，就是在設計方案的基礎上，包括各個部分、階段和層次，從而達到設計方案的整體優化。而多指標綜合評價方法也是包括有評分法和指數法兩種方法，但與單指標評價方法不同的是，多指標綜合評價方法需要解決問題，而不是如單指標評價方法計算費用。而解決的問題一是要解決，兩種方案在進行對比時候所需要的必要條件，第二種便是要評價指標分為主要指標和輔助指標，都對於方案設計有著不同的作用。而多指標綜合評價法在設計方案競選和設計招標中對方案設計有著重要的選擇作用。
2.3價值分析法 價值分析法以及價值工程法，在管理分析上面起著有效的作用。如果要求最低的壽命周期的費用，那麼在發生費用的地方可以運用方案的比選。這種方法不僅能求得最低的壽命周期的費用，而且能可靠的實現產品的必要功能，鎖在工程設計領域的運用，價值分析法應用的非常廣泛。不僅在費用和充分發揮產品功能上起著重要的作用，而在單獨的設計方案中，更能對原來的計劃方案進行改進和優化。因此價值分析法在管理分析中，可以發揮充分的作用。
3居住區規劃的技術經濟分析
3.1做好總平面設計，提高土地綜合利用率
《住宅設計規范》指出住宅小區布置應符合下列規定：選用環境條件優越的地段布置住宅，其布置應合理緊湊。在居住區規劃與設計階段，就應十分重視節地，應大力提倡在保證日照、通風、綠化率及其它居住區居住功能的前提下，盡量提高容積率，即既要搞好居住環境又要節約用地，充分發揮土地潛力，達到土地的充分利用。當前有人認為容積率越低，居住環境越好，其實這是個誤區，有時甚至適得其反，現實情況是：一些新的居住區大多遠離市區中心，基礎設施配套不夠完善，居民出行又很不方便，更由於其它種種條件的制約，入住率低，小區人氣長期難於形成，如果再加上偏低的容積率的影響，使這種情況更加明顯，難以形成一定人口規模，公建配套的建設、物業管理等也就長期處於難以到位的狀態，反過來又影響了住戶的生活質量，最終影響後續居住區項目的開發銷售，形成惡性循環，經濟效益和居住環境都得不到保證，因此在保證居住功能的情況下，合理的提高容積率是規劃設計時降低造價的關鍵。採用小而寬大進深的單體平面設計，建築物頂層北向退台及採用坡屋頂形式，多層住宅採用六層躍七層的復式單兀設計等這些都能充分利用土地潛力，顯著提高住宅小區容積率。
3.2合理確定戶型布局及住宅的層數
《住宅設計規范》把住宅按層數劃分如下：1、低層住宅為1至3層。2、多層住宅為3至6層。3、中高層住宅為7層至9層。4、高層住宅為10層及以上。低層和多層住宅具有單體工程建安費低的優點，但用地浪費、容積率偏低，對於整個住宅小區，經濟效益難以保證。同時戶型布局通常分為板式、塔式、點式等，板式戶型不但通風採光好，容易贏得市場，而且建安費相對塔式及點式低。所以中小城市居住區宜為7一11層的「板式小高層」，這在增加經濟效益和社會效益方面是值得提倡，「板式小高層」住宅能表現宜人的尺度和較高的檔次，在創造「環境」上也有很大的優勢，可為建設高品質小區創造許多有利條件，它可使住戶減輕爬高之苦。但是當住宅層數超過12層時，每單元設置的電梯不應少於兩台，這不僅增加電梯造價且又增大公攤而積，而且隨著層數加高，要經受較大的風力荷載，需要改變結構形式，提高結構強度，使工程造價大幅上升。但大城市因受城市用地限制，可沿主要街道建設一部分中高層和高層住宅，以合理利用空間，美化市容。
3.3結合項目情況適當預留或設計部分機械停車庫以提高項目經濟效益
機械停車庫相對普通地下車庫建造成本較高，但卻能充分有效的利用空間，在下面幾種情況下：（1）在前期業主對車位需求不足、規劃同意分期實施機械停車設備時，應考慮地下機械式停車，這樣可以推遲工程建設的資金投入；（2）用地緊張；（3）受地上建築布局限制致使單車位面積過大，且設計單層車位不能滿足要求時；在上述幾種情況下居住區規劃設計中適當採用機械停車庫可顯著提高項目經濟效益。
3.4利學利用地形地貌，降低景觀工程造價
在當前的住宅小區建設中，景觀工程費佔全部工程造價的比例不斷提高，我國山地多，江河湖泊多，在小區開發中，如何更利學有效地利用坡地、山地、水面、植被，亦是很值得研究的問題，在規劃設計中應重視對自然環境地段個性的研究，注意對自然景觀的利用，對建設地段上的水面、山坡甚至一草一木都應盡量給予保留，並精心地將其納入到統一的建築空間中去，尤其是小區中心綠化廣場更應充分利用自然景觀，小區中心綠化廣場大都面積較大，以公園形式集中了綠化、水面、坡地等景觀。利用自然景物建小區中心綠化廣場，可使小區園林化，組團化、村落化更易於生動體現，而且還可以產生強烈的環境藝術效果，為居民創造良好的居住環境，生態環境及植被又都可獲得更好保護和利用。
總之，在實施居住區建設項目全過程的技術經濟分析中，重點加強規劃設計階段的技術經濟分析，強化決策層及技術人員的重視投資決策估算及設計階段造價控制的意識，逐步實現以提高工程經濟效益為目的，把控制工程造價的觀念滲透到各項設計技術措施中，處處精心設計、精打細算，把居住區規劃設計及工程造價控制工作推向一個新的里程碑。

㈩ 房地產策劃的主要工作

市場策劃
是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

產品策劃
就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：
項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程。產品策劃是介於城市規劃與建築設計（設計院所）之間的一項重要「斷層」工作，也是我國目前房地產業發展過程中最薄弱的環節，是房地產市場經濟發展到今天的必然產物。

營銷策劃
是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。
營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

開發策劃
是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。
在環節眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環節都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發成本的基礎上保證品質、進度。同時開發策劃的前期核心工作是項目可行性研究，後期核心工作是項目工程管理。