柳州市房地產市場調查

A. 房地產市場調查的含義及程序

房地產市場調查的含義：

以房地產行業或項目為特定調專研對象，對相關的房地產市場信息屬，進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗的過程。

房地產跟其他產業一樣，成敗在於對市場的把握。作為房地產專業人士，必須對市場有一個專業的認識，所通過的途徑就是市場調研。

房地產調查的目的，是為管理決策部門提供參考依據，規避風險，減少盲目性，確保利潤。

房地產調查的程序：

一、確定調研目的

二、搜集信息資料（房地產一手和二手資料）

三、初步調研（現在內部進行小范圍調研）

四、調研設計（擬定調研計劃、設計調研表格、問卷、訪談提綱）

五、現場調研（實地調研，包括踩盤、重點訪談、問卷調研）

六、資料分析（對調研資料進行收集、歸類整理、統計分析）

七、做出結論和提出建議（撰寫調研分析報告，給決策層提供建議）

B. 房地產市場調查的房地產市場調查的步驟

(一)准備階段
1.提出問題，明確目標
市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當需要研究的問題被仔細、准確地定義以後，才能設計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。
房地產市場調研也不例外，市場調研的任務是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發現並解決營銷問題，所以調研人員必須牢記調研是為營銷服務的，其目的是發現問題並解決問題，任何偏離主題的調研都不能成為有效的調研。因此，在每次起草調研提案之前，調研人員首先要知道自己要做什麼，要對調研目的與目標十分明確。
2.初步情況分析和非正式調查
調研人員對初步提出來需要調查的課題，要搜集有關資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調查，以判明問題的症結所在，弄清究竟應當調查什麼。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠准確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關系研究。同時，要根據調查的目的，考慮調查的范圍和規模多大才合適，調查的力量、時間和費用負擔是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調查的范圍和規模過大、內容過多，無法在限定時間內完成，就應當實事求是地加以調整。
3.制訂調查方案和工作計劃，擬定調研計劃書。
對房地產市場調查課題經過上述分析研究之後，如果決定要進行正式調查，就應制訂調查方案和工作計劃，即擬定調研計劃書。
房地產市場調查方案是對某項調查本身的設計，目的是為了調查有序、有目的地進行，它是指導調查實施的依據，對於大型的市場調查顯得更為重要。調查方案設計的內容如下：為完成調查的課題需要收集哪些信息資料；如何運用數據分析問題；明確獲得答案及證明答案的做法；信息資料從哪裡取得，用什麼方法取得；評價方案設計的可行性及調查費用的說明；方案進一步實施的准備工作等。
房地產市場調研工作計劃是指在某項調查之前，對組織領導、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預算等做出安排，使調查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調查方案的實現。
總之，市場調研計劃書必須具有可操作性，對調查對象、調查范圍、調查內容、調查方法、調研經費預算、調研日程安排等都應給出明確的界定。
(二)實施階段
1.建立調查組織
房地產市場調查部門，應當根據調查任務和調查規模的大小，配備好調查人員。建立房地產市場調查組織。調查人員確定後，需要集中進行學習，對於臨時吸收的調查人員，更需要進行短期培訓。學習和培訓的內容主要包括：明確房地產市場調查方案；掌握房地產市場調查技術；了解與房地產有關的方針、政策、法令；學習必要的經濟知識和業務技術知識等。
2.收集第二手資料
房地產市場調查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業內部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調查中，應當根據調查方案提出的內容，盡可能組織調查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、准確性和可靠性。對於統計資料，應該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應調整計算口徑，使之符合調查項目的要求。對於某些估計性的數據，要了解其估算方法和依據以及可靠程度。對於某些保密的資料，應當根據有關保密的規定，由專人負責收集、保管。
3.收集第一手資料
經常遇到的情況是，為解決問題所需的資料並不能完全地從內部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料；問卷採取封閉式還是採取開放式結構；是將研究的目的直截了當地告訴被訪者還是對他們隱瞞研究的目的；類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。
在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調查樣本的設計和樣本的採集。在房地產市場調查中，廣泛採用的是抽樣調查法。因此，研究人員在樣本設計過程中必須考慮調研總體、樣本單位、抽樣設計、樣本規模等因素。
(三)分析和總結階段
1.數據的分析與解釋
數據分析包括對採用的抽樣方法進行統計檢驗，以及對數據的編輯、編碼和製表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過程，以保證問卷的完整、連續；編碼就是對問題加以編號，以使資料更好地發揮分析作用；製表就是根據某種指標對觀察得到的數據進行分類和交叉分類。
在大多數研究中，都要涉及編碼、編輯和製表程序。而統計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數據搜集工具，往往應用於某些特殊的研究。在可能的情況下，統計檢驗一般都在數據搜集和分析之前就進行，以保證所得到的數據與意欲研究的問題密切相關。
2.編寫調研報告。
調查研究報告主要歸納研究結果並得到結論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關心這一報告，並將它作為評價研究成果好壞的標准。因此，研究報告必須寫得十分清楚、准確。無論你的研究做得多麼深透、高明，如果沒有一份好的研究報告，都將會前功盡棄。
調研報告的主要內容包括：調查目的、方法、步驟、時間等說明；調查對象的基本情況；所調查問題的實際材料與分析說明；對調查對象的基本認識，作出結論；提出建設性的意見和建議；統計資料、圖表等必要附件。
房地產市場調查報告的結構多種多樣，沒有固定的格式，一般由導言、主體、建議與附件組成。導言部分介紹調查課題的基本狀況，是對調查目的簡單而基本的說明；主體部分應概述調查的目的，說明調查所運用的方法及其必要性，對調查結果進行分析並進行詳細說明；附件部分是用來論證、說明主體部分有關情況的資料，如資料匯總統計表、原始資料來源等。
編寫房地產市場調研報告，還應當注意：堅持實事求是原則，調研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數據資料，要反復核實，必須確鑿、可靠；要突出重點，調研報告的內容必須緊扣調查主題，突出重點。結構要條理清楚，語言要准確精練，務必把所說的問題寫得清楚透徹；結論明確，調查結論切忌模稜兩可、不著邊際。要善於發現問題，敢於提出建議，以供決策參考，結論和建議可歸納為要點，使之更為醒目。調研報告應完整、整齊裝訂，印刷清楚、精緻美觀。
3.總結反饋。
房地產市場調查全過程結束後，要認真回顧和檢查各個階段的工作，做好總結和反饋，以便改進今後的調查工作。總結的內容主要有：調查方案的制訂和調查表的設計是否切合實際；調查方式、方法和調查技術的實踐結果，有哪些經驗可以推廣，有哪些教訓應當吸取；實地調查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續組織追蹤調查；對參加調查工作的人員做出績效考核，以促進調查隊伍的建設，提高調查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地產市場調查的程序中，除了提出問題這一步驟之外，其他研究步驟並不能完全依照設想的程序進行。並且這些步驟也不是僵化不變的，實際運用時，可視調查內容、環境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強化、有的可以重復。例如，在制訂某項研究方案時，我們也許會發現要研究的問題並沒有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對需要研究的問題再做仔細的界定；再如，進入收集數據階段時，可能會發現原計劃的方法成本太高，這時為了保持預算平衡，就可能需要對原來的研究設計進行改變，減少資料規模，或以其他資料來代替(也許依靠第二手資料)。但當資料已經收集得差不多時，研究人員要再對研究方案做改動的話，所花的代價就非常大，這將影響研究的進行。正因如此，在進行資料收集之前，就應對研究設計十分認真的考慮，以免造成不必要的損失。

C. 城市房地產市場的市場調查包括什麼求答案

． 政治法律環境調查 :
2 ． 經濟環境調查 :3 ．社區環境調查 :調查方法與條件
1 、 調查方法
市場調查有許多方法，本公司調查人員可根據具體情況選擇不同的方法。
（一） 按調查對象劃分
有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；
（二） 按照調查方法劃分
1 ． 訪問法
__ 這是最常用的市場調查方法。科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。
（ 1 ） 設計調查表
調查表要反映企業決策的思想，是本房地產開發企業營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。 設計調查表的步驟：
二、是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，並確定每個問題的類型。房地產公司要想佔領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以後隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，並要了解消費者對購房的興趣、慾望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環境、建築套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融系統對消費者購房的有關政策等。
三、是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）並安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調查者作調查表的初步測試，請他們做題，然後召開座談會或個別談話徵求意見。五是按照測試結果，再對調查表作必須修改，最後得出正式調查表。 設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力牆結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。
四、問題答案不宜過多，問題的含義不要模稜兩可，一個問題只代表一件事。最後，要注意問問題的方式。有時直接問問題並不見得是最好的，而採用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告
訪問法的形式：
答卷法：
調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。
談話法：
市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然後還可針對某種重點調查對象進行個別談話，深入調查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先准備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。
2 、電話調查
這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調查者無壓力，表現得自然，因此調查效果也較理想。

D. 一篇關於柳州城市規劃的調查報告

中新柳州網6月6日電柳州市今年啟動廣雅大橋、超高層建築等項目的建設，行政中心也將東遷，與這些項目密切相關的廣場路、三中路一帶，也將產生深刻的變化。柳州市城市規劃局近日公示《廣場路—三中路片區控制性詳細規劃》，就明確將該片區的未來發展方向定位為商業、居住為主的綜合片區。

據南國今報報道，廣場路—三中路片區指廣場路、三中路、八一路、躍進路圍合的長條形地塊，面積約79.9公頃，現狀人口規模為2.78萬人。該片區毗鄰柳州市委市政府辦公大院，長期以來聚集了眾多機關部門，包括原柳州地區的辦公場所，以及較密集的金融、醫院等服務機構。柳州行政中心東遷後，原有的市級行政辦公及商務金融辦公等城市功能也將逐步東遷，城市結構從「單中心」向「多中心」演化。廣場路—三中路片區可藉此轉變定位，發展為以傳統商業、文化娛樂、旅遊服務和居住為主的綜合片區，也能部分疏解城中片區目前的壓力，讓其繁華的商業向北發展，成為城市新的休閑消費中心。

廣場路—三中路片區的空間結構規劃為：「三軸、兩區、一心」。

「三軸」，指八一路城市發展軸、廣場路商務辦公發展軸、三中路科技商業發展軸。

「兩區」，指廣場路商業服務區、三中路綜合居住區。

「一心」，該片區南端，是河北半島的中心位置，因此，其建設不光可影響整個片區的空間形象，也可影響整個河北半島城市中心區的形象。規劃建議，在人民醫院搬遷後的地塊，建設超高層標志性建築群，以此為核心規劃商業辦公文化娛樂中心，聚集更多的人氣，與人民廣場相呼應。以此為龍頭，帶動整個片區的快速發展。通過城市街頭綠地、小廣場等空間滲透，使城市居住區、公共服務組團、居民休閑綠地在此融合。如此一來，該核心地帶不僅會成為片區居民的公共活動和休閑中心，也是柳州最重要的商業服務中心所在，是柳州市未來城市空間、城市生活和體現城市精神的中心所在。（何繼權）
這是2008—06—06 我只能找的這個了！～

E. 房地產市場調查的方法

1\問卷
2\電話訪談
3\焦點小組座談會
4\深度訪談
5\業內人士訪談
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F. 房地產市場調查方案包括哪些步驟

通復常有七個方面，確定問題制及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
市場調查方案，就是根據市場調查、收集、記錄、整理和分析市場對商品的需求狀況以及與此有關的資料的文書。換句話說就是用市場經濟規律去分析，進行深入細致的調查研究，透過市場現狀，揭示市場運行的規律、本質。市場調查報告是市場調查人員以書面形式，反映市場調查內容及工作過程，並提供調查結論和建議的報告。市場調查報告是市場調查研究成果的集中體現，其撰寫的好壞將直接影響到整個市場調查研究工作的成果質量。一份好的市場調查報告，能給企業的市場經營活動提供有效的導向作用，能為企業的決策提供客觀依據。