A. 房地產市場調查分析報告
房地產市場調查分析報告
錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
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B. 如何做樓盤的市場調查
你的層次應該是針對競爭對手的整體情況的了解吧?
市場調查並非是一開始就去看樓的,
首先,你要具體劃分與你自己的樓盤有競爭性的樓盤,然後找到它們的廣告,仔細分析其表達的賣點,促銷手段,地理位置等,對其有個大概的認識,便於在現場看的時候印證,若發現有不同的地方可以第一時間向對方發問.
然後,把想了解的資料列出成表(其實這部分應該是經理先做好給你),如:地點\交通\配套\規劃\戶型\價格\付款\管理費\其他,等等.
好拉,可以正式出去了,記得帶著疑問去,因為你要全面的了解對手,必須清晰自己想問什麼.(這里有個注意點:不要用詞太專業,否則人家一眼就看出你是同行,資料就很難套到了.必要時帶上老一輩或小孩掩飾)
關於銷售工作
首先,是形象問題.不能太花哨,一眼看上去要給人以實在的感覺,包括發型,服裝,不要有太多的無謂首飾,扮新潮/前衛是大忌.
第二,表情與態度.表情不能太誇張,眼神要堅定,態度要誠懇,語言要清晰准確,不能無棱兩可,用詞要專業(這個可以通過培訓獲得),不能給人滑頭的感覺.
第三,熟記所有的相關資料,包括要賣的樓的情況/數據,周邊的情況(最好知道一點當地的歷史),有影響的政策法規等等.
第四,適當的溝通技巧.特別是如何對待老中青甚至兒童等不同的年齡層,如何能夠有親和力是最重要的,這有助於找到溝通的突破口.
第五,隨機應變的能力.這是銷售技巧之一,通常銷售經理會對"新兵"作初步的培訓,但關鍵是不能取巧,不能胡說,強行把彎說成直的,最終後果還是自己承擔的.把握客戶心理需要較長時間的實踐積累,多花點心思吧.
當然,最後還要有百折不撓的精神,因為不會一來就什麼都順順利利的,
C. 樓盤市場調查分析 格式怎麼寫
主要有來： 一、市場方面 1、房地產源發展現狀，開發量、銷售總量 2、房地產發展趨勢 3、消費者居住習慣 4、消費者購買能力 5、消費者購買能力 二、地塊與區域方面 1、區域在城市中的定位
2、 區域的總體規劃
3、區域的市政配套
4、 區域的交通網路
5、 區域的經濟特點
6、 區域的人口特性 三、樓盤周邊情況 1、地塊周邊的自然環境
2、地塊周邊的市政配套
3、地塊周邊的競爭對手
4、 地塊周邊的交通網路 通過以上調查分析後得出初步調查報告：如：前期策劃（市場定位，客戶群定位等等）、中期工作，收尾工作等等。
D. 樓盤調查報告怎麼寫
希望可以幫到你
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E. 樓盤調查報告的範文
房地產市調報告撰寫注意事項:一般意義上的市調報告主要由五部分構成：標題、概述、正文、結尾、附件。
一、標題。高度概括，寫明市調報告的內容及主題思想，做到題文相符。
二、概述。即調查報告的內容摘要，闡明調查的目的及出發點，主要包括以下三方面內容：1、簡要說明調查目的，即簡要說明調查的原因；2、簡要介紹調查的對象和調查內容。包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題；3、簡要介紹調查研究的方法。例如：問卷法、抽樣法等。
三、正文。
正文根據當次市調的實際情況詳細介紹市場成果，主要涉及以下內容：
1、產品定位及詳細特徵（產品體量、佔地面積、樓棟數、戶型區間及主力戶型分析、是否精裝、外立面、配套、園林、物業等信息）
2、價格體系（包括起價、均價、最高價、歷史開盤價，當期開盤價）
3、市調當時供求關系，市場的受歡迎程度。例如：**項目在**時期內去化率為多少，在該區域的銷售中佔比為**。
4、客群特殊（年齡、收入、職業、受教育程度）
5、產品內在的文化訴求及未來在區域內的影響力。
6、趨勢性預測。未來該區域內發展走向預測。
7、我司相關項目信息對比。
上述信息在進行綜合匯總及分析時注意用數據說話，切忌主觀判斷，得出結論後再與我司相關項目進行有針對性的客觀對比，做到言之有物，忌空洞描述，忌不切實際的臆想。
四、結尾。
得出本次市調歸納，該結論應以客觀事實為出發點，以專業性為判斷，做出指導我司未來項目發展的結論。
五、附件
相關市調表格、問卷等調報告涉及的基礎信息資料均作為附件留存。
F. 房地產市場調研
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G. 小區生活市場調查報告範文
實踐報告一般由標題和正文兩部分組成。
（一）標題。標題可以有兩種寫法。一種是規定的標題格式，即「發文主題」加「文種」，基本格式為「××關於××××的實踐報告」、「關於××××的實踐報告」、「××××實踐」等。另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學碩士畢業生就業情況調查》，提問式如《為什麼大學畢業生擇業傾向沿海和京津地區》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，這實際上類似於「發文主題」加「文種」的規范格式，如《高校發展重在學科建設――××××大學學科建設實踐思考》等。作為公文，最好用規范化的標題格式或自由式中正副題結合式標題。
（二）正文。正文一般分前言、主體、結尾三部分。
1．前言。有幾種寫法：第一種是寫明調查的起因或目的、時間和地點、對象或范圍、經過與方法，以及人員組成等調查本身的情況，從中引出中心問題或基本結論來；第二種是寫明調查對象的歷史背景、大致發展經過、現實狀況、主要成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發人們的進一步思考；或展望前景，發出鼓舞和號召。
社會實踐報告
轉眼間暑假又過了，又迎來了充滿挑戰新學期。本人在宏達器材廠的會計部進行了社會實踐學習，以下是本人此次學習的一些心得和體會。
器材廠的會計部並沒有太多人，設有一個財務部長，一個出納，兩個會計員，而教導我的是老會計霞姐。剛到會計部霞姐就叫我先看她們以往所制的會計憑證。由於以前的暑假有過類似的社會實踐經驗，所以對於憑證也就一掃而過，總以為憑著記憶加上大學里學的理論對於區區原始憑證可以熟練掌握。也就是這種浮躁的態度讓我忽視了會計循環的基石——會計分錄，以至於後來霞姐讓我嘗試制單的良苦用心。於是只能晚上回家補課了，把公司日常較多使用的會計業務認真讀透。畢竟會計分錄在書本上可以學習，可一些銀行帳單、匯票、發票聯等就要靠實習時才能真正接觸，從而有了更深刻的印象。別以為光是認識就行了，還要把所有的單據按月按日分門別類，並把每筆業務的單據整理好，用圖釘裝訂好，才能為記帳做好准備。
制好憑證就進入記帳程序了。雖說記帳看上去有點象小學生都會做的事，可重復量如此大的工作如果沒有一定的耐心和細心是很難勝任的。因為一出錯並不是隨便用筆塗了或是用橡皮檫塗了就算了，每一個步驟會計制度都是有嚴格的要求的。例如寫錯數字就要用紅筆劃橫線，再蓋上責任人的章，才能作廢。而寫錯摘要欄，則可以用藍筆劃橫線並在旁邊寫上正確的摘要，平常我們寫字總覺得寫正中點好看，可摘要卻不行，一定要靠左寫起不能空格，這樣做是為了防止摘要欄被人任意篡改。對於數字的書寫也有嚴格要求，字跡一定要清晰清秀，按格填寫，不能東倒西歪的。並且記帳時要清楚每一明細分錄及總帳名稱，不能亂寫，否則總長的借貸的就不能結平了。如此繁瑣的程序讓我不敢有丁點馬虎，這並不是做作業時或考試時出錯了就扣分而已，這是關乎一個企業的帳務，是一個企業以後制定發展計劃的依據。
所有的帳記好了，接下來就結帳，每一帳頁要結一次，每個月也要結一次，所謂月清月結就是這個意思，結帳最麻煩的就是結算期間費用和稅費了，按計算機都按到手酸，而且一不留神就會出錯，要復查兩三次才行。一開始我掌握了計算公式就以為按計算機這樣的小事就不在話下了，可就是因為粗心大意反而算錯了不少數據，好在霞姐教我先用鉛筆寫數據，否則真不知道要把帳本塗改成什麼樣子。
從制單到記帳的整個過程基本上了解了個大概後，就要認真結合書本的知識總結一下手工做帳到底是怎麼一回事。霞姐很要耐心的跟我講解每一種銀行帳單的樣式和填寫方式以及什麼時候才使用這種帳單，有了個基本認識以後學習起來就會更得心應手了。
除了做好會計的本職工作，其餘時間有空的話我也會和出納學學知識。別人一提起出納就想到是跑銀行的。其實跑銀行只是出納的其中一項重要的工作。在和出納聊天的時候得知原來跑銀行也不是件容易的事，除了熟知每項業務要怎麼和銀行打交道以外還要有吃苦的精神。想想寒冷的冬天或者是酷暑，誰不想呆在辦公室舒舒服服的，可出納就要每隔一兩天就往銀行跑，那就不是件容易的事了。除了跑銀行出納還負責日常的現金庫，日常現金的保管與開支，以及開支票和操作稅控機。說起稅控機還是近幾年推廣會計電算化的成果，什麼都要電腦化了。稅控機就是列印出發票聯，金額和稅額分開兩欄，是要一起整理在原始憑證里的。其實它的操作也並不難，只要稍微懂OFFICE辦公軟體的操作就很容易掌握它了。可是其中的原理要完全掌握就不是那麼簡單了。於是我便在閑余時間與出納聊聊稅控機的使用，學會了基本的操作，以後走上工作崗位也不會無所適從，因為在學校學的課本上根本就沒提過這種新的機器。
是的，課本上學的知識都是最基本的知識，不管現實情況怎樣變化，抓住了最基本的就可以以不變應萬變。如今有不少學生實習時都覺得課堂上學的知識用不上，出現挫折感，可我覺得，要是沒有書本知識作鋪墊，又哪應付瞬息萬變的社會呢？經過這次實踐，雖然時間很短。可我學到的卻是我一個學期在學校難以了解的。就比如何與同事們相處，相信人際關系是現今不少大學生剛踏出社會遇到的一大難題，於是在實習時我便有意觀察前輩們是如何和同事以及上級相處的，而自己也盡量虛心求教，不恥下問。要搞好人際關系並不僅僅限於本部門，還要跟別的部門例如市場部的同事相處好，那工作起來的效率才高，人們所說的「和氣生財」在我們的日常工作中也是不無道理的。而且在工作中常與前輩們聊聊天不僅可以放鬆一下神經，而且可以學到不少工作以外的事情，盡管許多情況我們不一定遇到，可有所了解做到心中有底，也算是此次社會實踐的目的了。
H. 樓盤市場調查
牧羊城商鋪營銷調查分析報告
一、項目商鋪初步定位分析：
1、商鋪初步定位：
公司領導決定以大面積進行規劃單元，不以小面積進行劃分單元。這種策略是正確的，便於調整商鋪的整體格局，配套銷售，有利於全面推廣商鋪，對不好銷售的商鋪（靠裡面的部分）進行合理利用。
2、商鋪前期客源分析：
從以上客群調查分析來看，要大面積商鋪的客戶不多，只有極個別的客戶有此意向。因此，後期營銷部門應該加強這方面的客群摸底與調查，在客戶營銷 方面多做文章。通過住宅客戶營銷，帶動商鋪營銷態勢。
3、商鋪客群分析：
本項目的商鋪進行大面積分解之後，真正的購買客戶只有5－6戶。這樣潛在的客戶應多為本土居住的市民，經濟實力可以，日收入高，有投資經驗。如何找到這樣的客源，營銷人員可以加強客戶營銷，從客戶身上取得營銷突破口。
另外，從現有的客戶資料分析，前期來電來訪的客戶多為周邊居民，對該地段還是有一定的感情，願意在該地段買商鋪做生意，主要原因主要有兩點：1、離家近方便；2、有自己固定的社會顧客與關系網，便於個人商鋪的定位。
二、周邊樓盤項目商鋪調查：
1）聚豪·金山花園
商鋪價格目前尚未對外公布。
2）月亮灣
商鋪價格目前尚未對外公布。
3）磁湖新都
沿街商鋪8000元／平方米，巷子裡面的商鋪5000元／平方米。（可還價）
4）長龍·牧羊詩苑
藝校路商鋪8000元／平方米，教院路商鋪5000元／平方米。（可還價）
5）金谷名都
商鋪主要外包（中商），只有少量商鋪，價格為15000－20000元／平方米。
6）水榭名居
水機路方向5000元／平方米，靠教院路方向4000元／平方米左右。
三、項目商鋪價格策略：
根據周邊樓盤商鋪的營銷態勢，本案認為本項目的商鋪價格初步定位為4180元／平方米，是不大合適的，公開時段過早。本案認為在目前本項目的住宅房營銷預訂期間，不宜對外公開商鋪價格，因為隨著後期周邊商鋪的陸續開放，價格必然會出現重大變化，如果前期本項目過早地公開了商鋪價格，肯定會加大後期營銷價格調整的難度，極不利於商鋪營銷。
因此，本案建議暫時不宜公開商鋪價格。後期根據項目住宅房營銷態勢以及項目工期進展情況，再作商議。
四、商鋪後期營銷策略與措施：
1）商鋪營銷於2007年6月正式啟動，啟動前一周做一期報版推廣。（A棟封頂之後，取得預售許可證之後）
2）加強客戶營銷，打開商鋪營銷通道。
3）利用公司及員工個人的社會資源，上門促銷，打開商鋪營銷另一通道。
4）設計印刷商鋪海報500張，在八卦嘴、牧羊湖、上窯新城、陳家灣等重要的商鋪區域進行張貼。