房地產項目營銷困局分析

1. 商業類房地產項目優劣勢分析報告如何寫

我這里有一份濟寧中億商業中心的市場調研報告，不知道是不是能幫上忙，可以看看。

2. 分析一個房地產項目的優缺點，以及項目存在的問題應該從哪些方面考慮

周邊的環境，內部設施，生活便利性，現在這種文章好多，找來一篇看看。

3. 房地產項目swot分析中的威脅分析。

主要是在未來區域競爭、政策變化給本項目帶來的威脅

4. 房地產項目優點缺點如何分析

主要從價格交通配套環境戶型等方面進行分析，最好進行實地考察，這樣一個小區的優缺點就瞭然於胸。

5. 我國房地產企業營銷中存在的問題及原因

目前我國的房地產企業在營銷方面已經非常重視，現在大部分開發商都把開發的項目交給代理商來銷售。這樣做雖然會付出些報酬，但是回款卻2得到了保證。目前我國的營銷團隊的建設也已經由以前的第一代銷售理論逐漸轉變向第四代營銷模式，現在的營銷團隊很重視營銷理念的建設，甚至現在的購房群體也已經有了自主購買的模式。這種發展是營銷的進步，也是人性化的轉變。但是並不是說這樣就沒有問題，相反隨著房地產市場的透明化逐漸顯示出來代理公司人難找、人難留、團隊不穩定等等現象。營銷靠團隊，但是市場透明化了售樓人員工資反而低了，說雖然有個好聽的名字--置業顧問，但是待遇不穩定。團隊建設不穩定：很多公司發展良莠不齊甚至有些做過兩個月的置業顧問就跑去做售樓經理了，團隊的管理還沒有正規化。
我個人認為只要還是利益在作怪，營銷中需要的人才第一要專業對口。第二要長線發展，公司要簽合同，要不然人員流失客戶就流失，匯款的不到保證誰來負責。第三要向國際化接軌，雖然房地產市場在中國逐漸成熟，營銷模式天天更新，但是還沒有正式和國際接軌，將來的營銷手段肯定會是面對面的營銷，也就是說開發商直接面對客戶，甚至一定會出現預訂式開發和銷售。
目前來看也就是營銷隊伍不健康！

6. 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(6)房地產項目營銷困局分析擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

7. 《房地產市場營銷》案例分析..

間接分銷來----房地產生產自者通過中間商銷售房地產的渠道.

優點:代理工公司的強強合作促進了房地產的穩定發展.
強強合作為放地產企業創造了較高的市場滲透度.
同時也促使代理物業與客戶進行良好的溝通
有利於企業內部人員對放地產市場發展的趨勢,並能在第一時間得到有效的控制.

缺點:目標不一致
任務和權利不明確
溝通失敗
知覺差異

8. 怎麼分析房地產項目的軟肋

這個問題大了，首先做周邊項目市調，搞清楚競爭對手的企業實力和產品特性，再對比自身做分析才能得出結論是價格、規劃、景觀、配套、面積、戶型、物業，還是企業自身的管理、營銷模式、開發戰略、現金流等問題

9. 現在房地產行業面臨的困境是什麼

如果我們把土地市場比作麵粉，把房地產產品比作麵包，回顧近兩年的房地產市場，我們可以發現在一段時期以來，麵粉的價格總是在不斷的魚躍麵包的價格，也就是導致很多人的判斷，在麵粉比麵包貴的時候，將來麵包會更貴，而在麵粉大幅度跌價的時候，人們通常會對麵包行業產生悲觀，從而導致更大程度的麵包價格的下落。
從今年的房地產市場上來看，各地的房地產市場狀況不容樂觀，相關的房地產企業的經營狀況也面臨困境，特別是一些上市房地產公司，由於股市的縮水，更是加劇了資金鏈的緊綳，甚至是斷裂。
就房地產市場本身而言，和資本市場類似的心態，導致去年的交易多呈現了「追漲殺跌」態勢，去年房地產市場火爆，價格井噴，就供求關系而言，全國市場都透支了今年的消費，今年整個需求市場將產生萎縮，同比於去年市場會產生巨大幅度的下落；而從供應市場來說，因為房產的特殊性，需求市場對供應市場的反映最終市場表現會滯後一年以上。因此去年的房地產熱從供應市場反應來說，今年才是具體的體現年，因此從供需市場來說，今年的房地產市場都會存在供過於求的這樣一種行業狀態。
今年人民幣升值幅度加大，如果人民幣升值幅度加大，那麼不排除大量的資金湧入到房地產行業。這會對房地產行業需求形成有效的支撐，從而緩減今年供應過剩的壓力，對整個房地產市場起到穩定的作用。國外熱錢湧入後落地的最佳載體仍然是房地產行業，但是因為量的關系，熱錢更願意落在資金量比較大的土地與房地產供應市場上，而利用房地產項目來做衍生金融工具，從而產生套利行為。對於國家今年的貨幣政策與財政政策來說，將採取相對從緊的貨幣政策與相對寬松的財政政策。國家不僅要控制CPI還要防止通貨緊縮所產生對經濟的破壞性作用。這個體現在房地產市場上，就是供應方籌措資金的渠道來源的控制和緊縮。
經濟適用房限價房等保障類型住房政策執行的力度，基本上會從根本上決定今年房產市場的最終走向，如果國家大面積的推行經濟適用房，那麼至少在今年對商品房市場產生巨大的沖擊作用，甚至產生毀滅性的打擊。因為中國的消費者對房產市場的認識還處於非理性階段，在非理性階段不同產品的價格價值傳導機制會異常的發達，會形成行業的蝴蝶效應，從而波及到整個房地產市場的各個不同產品。最後形成如2007年恐慌性上漲之後的恐慌性下跌。畢竟我們的市場缺乏理性，不論是開發者還是消費者。
資本對今年的房地產市場是非常矛盾的，也救贖月看出目前在資本市場中，房地產公司的IPO面臨極大的難度，而相關不明來路的資金悄悄的進入地產市場。這樣一方面膨脹的資產泡沫必將推動房地產升值，另一方面全球性的房產價格下跌，讓房產產品從天堂回到了人家。越來越多的金融工具性產品的價值體系的破壞，會波及到人們對房地產的信心。如果這個信心體系一旦破壞，那麼會極大破壞資本對房產市場的信心，因此而阻止資本進入到地產市場中來，從而導致地產行業的資本緊縮。
銀行業對房地產的支持主要從兩個方面，一是供應支持，即對開發商的貸款滿足程度，二是對需求的支持，對個貸的支持程度，從目前來看，銀行對這兩方面都產生本能性的防禦而減少了對房地產行業的支持，隨著房地產價格波動，房地產負資產的出現，銀行風險的加大，導致銀行主動放棄個貸市場，而隨著所有房地產行業的資金鏈條緊張，銷售形勢嚴峻，房地產企業自身的經營問題出現巨大的問題，銀行貸款給房地產企業自身風險也越來越大，因此更傾向於收縮房地產市場的貸款沖動。
二級市場直接會決定一級市場的走向。而國家隊土地市場的調控已經從以下角度來進行，一是加大經濟適用房的出讓力度，二是加大對已經購買土地的催款工作；三是加大對已購土地的開發速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執行力度。從現有房地產行業的內部表現來看，正在發生一個深刻的變化，就是一種開發商開發盈利模式的改變，不是靠土地升值盈利，而是必須要靠房產建設開發來盈利，因此對於囤地動機的開發商來說，將是致命的。因此所有已經囤地的開發商將放棄繼續囤地，轉而笑話手中存量土地。因此土地市場表現出冷清，很多地區的很多土地交易是低價成交，甚至是流拍，甚至有的開發商打算退地。
總的來說，今年土地市場將會呈現出比二級市場更大的滑坡，而這種滑坡會刺激到二級市場的價格支撐體系，也就是價值的評估標准，在去年牛市的時候，二級市場的產品是以一級市場的價值作為價值來進行評估的；而在今年二級市場仍然會用一級市場的價值進行評估，隨著一級市場的冷清與滑落，這將會對二級市場的信心產生嚴重的打擊。在麵粉比麵包貴的時候的假設判斷是將來麵包會更貴，而在麵粉大幅度跌價的時候，人們通常會對麵包行業產生悲觀，從而導致更大程度的麵包價格的下落。

救贖與出路

先不說消費者的需求，因為這個在很多專家學者那裡認為依然是剛性的，是旺盛的，但是我認為在經歷了一番「磨難」以後，剛性將變成彈性和部分的理性。也就是說購房需求的絕對數量正在減少，放棄的數量正在增加，而不是簡單的觀望氣氛。
對於很多的房地產公司而言，08年的日子不好過，可能09年更難過，這就需要救贖，其實很多企業也就是這樣在做，只不過是用煙霧彈迷惑了輿論一下，傻乎乎的媒體跟著攪和了一下。
其實症結在於資金和開發思維上。
資金緊張是很多開發商都在焦頭爛額的問題，當然也有一些新進企業除外，市場的信心不足、金融從緊、周邊市場影響等多重因素下，房地產土地升值的預期降低，加上開發直接成本的提高，使得對房地產產品的利潤預期也持續降低，對於開發商而言，到處都要給錢結算，而進帳的唯一方式就是銷售，但是銷售要維持高的預期和利潤就要維持價格的穩定，因此在需求謹慎的情況下，成交降低，資金出現困境。
解決的辦法就是回歸理性的利潤空間，將土地升值部分的利潤縮減，在抵消各種其他成本上漲因素後，以一個較為合理的價格進行銷售，以最快的速度迴流資金。這個過程是要非常謹慎的，不調整價格是不行的，調整過快過深可能最終會引火燒身。反正不降是不行的，不如乾脆抱著團的調整，從長遠上看，適當的價格調整不會造成資產的貶值，而能夠擠出一定的泡沫。對於過渡的投機行為，適度的調整所造成的投資人的損失，也是理所應當的，畢竟用途上的投機型投資的風險是那些投機者必須承擔的。
開發思維的整合，瘋狂的開發理念必將被理性的開發商，專業的開發商代替，也就是一個利潤波形回歸窄幅的過程，因此對於房地產開發市場而言，股價的縮水，公司的縮水，房地產市場價格的縮水將使開發商更像開發商，而不是投機倒把的短時商人，想賺一票就撤很難，要不就不要來做房地產，這是這個行業發展的良性趨勢。所以今年的地產商關停並轉的將不在少數。
未來的房地產市場是很有意思的，我認為現有的兩限房和經濟適用房開發是一個特有產物，以後的開發商及開發產品將全部演變為兩限房或者是經濟適用房，就是說住宅等一般商品住房都是微利的開發行為，而商業地產才是記載比較開發能力基礎上的高利潤產物，但利潤可能出現在物業的長期持有上。
因此，洗凈浮躁後的開發商，踏踏實實要做長久的開發商將是未來的主流，地產行業的救贖，其實救贖就是一個開發理念的調整過程，也是市場進步的過程，現在全行業面臨的困境可能是一個塞翁失馬的過程，不一定就是壞事，從長遠上看現有的困難都可能是利好。