2014房地產營銷策劃資料大全

① 誰有房地產營銷策劃書

石家莊市南花園商業步行街規劃設計分析建議

一、南花園商業步行街主題形象定位

（一）南花園商業步行街主題定位
都市的….
——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎設施規劃完善，是知名的現代化都市。
——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費者層面（即一網打盡型），缺乏市場細分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據市場空白點。
——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯、天元、金百麗等時尚商場構築都市時尚繁華地。
流行的…
——步行街市場定位為流行商品類別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費有別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費相比，其經營商品更新淘汰速度將會更快。
——流行代表一種生活態度，是一種跳躍的、亮麗的審美標准及生活方式。

休閑的...
——與在石家莊其他商場消費不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態。
——現代人的生活節奏是如此的快速，購物就應該是一種生活的調節，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇
——沒有人硬性規定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之後就一定要購買，可是，就在你放鬆了一切戒備後，你發現其實你的兩手已經拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把「購物癮」。
開放的...
——其他商場內隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經理的協助，當然，有時候你找樓層經理可能比直接找那樣商品更容易。
——步行街內你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎麼一個順序把想要去的地方走完。
——其他商場幾百幾千的中庭，要麼空曠蕭條，要麼就是堆滿了打折廉價貨，步行街內匠心獨運地把內街營造為一個開放的、流動的巨型「中庭」，並將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風景，看風景的人的橋上看你。
復合的...
——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、遊玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。

年輕時尚的…
——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）佔到總人口的37%，有約684500人，消費市場巨大。
——南花園商業步行街緊接東購商圈，每天人流中最主要的消費群體是年輕人。
——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。
互動的…
——打破商場與消費者之間的隔膜，形成步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動，為終端消費者與店鋪之間提供了參與的可能。
——購物不再是被動的接受，買化妝品有執業美容師的指導、買體育用品有專業導師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。
……
南花園商業步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。

南花園商業步行街交通受管制，並局限於「北旺南衰」的不利風水說，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。
年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。
綜合的業態，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。
石家莊市南花園商業步行街四面被建築物所遮擋，自成一體，適合建設為針對性休閑購物主題經營定位。
南花園商業步行街處於石家莊市商業中心區，商業集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。
年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。
金佰麗、天元名品和北京華聯百貨大廈在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。
南花園商業步行街規劃有限的停車位和受管制的交通現狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。
……
南花園商業步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。

（二）南花園商業步行街主題定位下核心競爭力營造
北國商城流行F6經營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區概念：東京銀座、歐陸風情、韓國濟州島、中英街——沙頭角等等，並對休閑椅、果皮箱等進行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；
北京華聯石家莊商廈經營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結合，如伊甸園女子沙龍、運動酒吧等，以此體現商場和年輕消費者互動；
天元名品以引領大中學生的時尚為主，主推南國風情。根據自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；
東購的青春商品更強調文化內涵、品牌和個性。強調和品牌對應的優雅、舒適、文化的購物環境等；
人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….

從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強調商品、購物環境與目標客戶群體的個性特徵相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強調商品、購物環境與目標客戶群體吻合的基礎上，提出了消費者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網迷面對面、運動酒吧等，但消費者只是被動的接受，並未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調年輕消費群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業互動特色打造新型商業形態。

「購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）」

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，圍繞年輕人的消費心理、消費習慣，滿足並提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業步行街的「年輕人休閑購物互動中心」，強調商品和服務在體現時尚和前衛的前提下，表現年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合並能刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設施，使項目成為石家莊市年輕一族領略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。

（三）南花園商業步行街主題形象描述

南花園商業步行街應該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現自我、崇尚個性的參與性強的活動項目；陽光健康的休閑運動；時尚流行的西式餐飲麥當勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛接軌的服裝飾品。使購物在遊玩中進行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業步行街同在。這里是年輕人的領地！

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」：
1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園
購物篇
年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入南花園商業步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。
在南花園商業步行街可以以低於大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當然，首先需要把自己打扮得夠靚。
年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業步行街的十字綉、服裝DIY、自製首飾以及美容化妝品使用專業咨詢等，使消費者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己綉制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，製作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回服裝設計師，靈感突發給自己設計一套服裝。一切都那麼自然，沒有強加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業的美容技師指導美容產品的購買、使用，並建立消費者的檔案，進行跟蹤服務。
南花園商業步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設計公司、生產廠家，拿設計師設計過程的創作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優越的綜合，這就是南花園商業步行街永遠是年輕人購物天堂的理由。
休閑篇
逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業步行街以極富音樂節奏的建築符號，通過室內室外步行街形式的轉換，和獨特的商業庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。並且在步行街區布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那麼自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。
年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，製作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。
配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業步行街的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達商業步行街的一間休閑餐飲設施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續逛。南花園商業步行街配套了大規模的網吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區域，網路情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平台。
娛樂篇
年輕人來南花園商業步行街，有足夠的娛樂節目。量販式卡拉OK廳，優良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。
年輕人來南花園商業步行街，坐旋轉木馬，玩新奇刺激的游藝節目（如蹦極、水晶宮）。
餐飲篇
迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當的引入諸如：麥當勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費心理得以最大化滿足。
來南花園商業步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足

② 求房地產營銷策劃書

XXX房地產營銷策劃書

目錄
一、活動目的
二、活動時間、地點
三、活動主題
四、活動內容
五、活動議程安排
六、促銷策略
七、展示物料及現場包裝
九、現場活動
十、其他工作

活動目的
· 整合前期品牌宣傳的資源，創造「XXX」正式開盤的轟動效應；
· 充分利用選鋪活動的人氣烘托氣氛，達到銷售業績的突破；
· 全方位的新聞炒作，擴大社會認知度
本項目計劃於2010年2月1日首期公開發售，為了能夠吸引在開盤當天有較多的客戶前往售樓部，以及規范整個銷售流程，從而制定開盤當天相關活動計劃，有效提高開盤當天現場成交率，為開盤熱銷打下基礎。
活動時間、地點
· 2010年2月1日9：30——12：30
· 開盤及抽獎活動儀式：售樓部外舞台
· 選鋪：售樓部內
活動主題
·財富「錢眼」在轉角，旺鋪開放日——XXX盛大開盤！
活動內容
· 開盤儀式
（1）歌舞表演 （2）領導講話 （3）剪綵 （4）舞獅、鳴炮
· 客戶選房
· 全部成交客戶的抽獎活動
· 網路、電視、新聞炒作
活動議程安排
· 開盤儀式（9：30—10：00）
（1） 9：00—9：30 工作人員、物料准備到位，音樂響起
（2） 9：30—12：30 歌舞表演
（3） 9：30—9：35 主持人宣布儀式開始，並介紹領導
（4） 9：35—9：45 由開發商領導致辭
（5） 9：45—10：00 剪綵儀式開始，精彩舞獅，禮炮齊鳴，音樂響起
· 選鋪及抽獎活動（10：00—12：30）
（1）10：00—12：30 歌舞表演，主持人唱號，客戶按規定順序號進行換簽、選鋪
（3）10：00—12：30 客戶禮品贈送
（2）12：30 成交客戶的抽獎活動
· 促銷策略（保證開盤當天的人氣聚集）
（1）購鋪優惠
凡是在開盤三天內成交客戶，購鋪享受一次性98折，按揭99折，
（2）購鋪抽獎
凡是換簽成交的客戶，均可參加開盤當天抽獎活動
特 等 獎： 數量1名 一 等 獎： 數量2名
二 等 獎： 數量5名 三 等 獎： 數量8名
居家禮品： 按購房數量確定（購房客戶均可獲得）
（3）特價商鋪
在開盤當天推出一套特價商鋪提供客戶選擇，具體實施內容另附。
（4）歌舞表演 准備一些客戶互動小獎品：10元左右 數量50名
展示物料
· 宣傳資料：宣傳單張、折頁、報紙、戶型圖均擺放在客戶座位上；
· 抽獎獎品：獎品擺放在舞台顯眼位置（只有成交客戶才有資格抽取）；
· 宣傳水牌：水牌擺放在售樓部外。
現場包裝
· 舞 台：背景牆噴繪，獎品擺放，音樂
· 售樓部外：門口設置拱門，空飄；擺放花籃，紅地毯，帳篷；客戶簽到區、等候區、休息區、
· 售樓部內：客戶選鋪區、簽約區、收款處、銷控板
現場活動
· 選鋪流程： 客戶簽到——排隊等候——進入換簽、選鋪——交款簽約——購鋪成交——抽獎活動
· 媒體計劃：
· 參加單位和人員安排：
· 物料、費用： 一、物料：客戶購鋪有機會獲得獎品，舞台小禮品；
二、現場：當天現場舞台表演，開盤當天物料費用；
三、宣傳：宣傳廣告、橫幅及不可遇見費用；
其它工作
· 開盤活動各執行細案見附件一；
· 人員分工安排見附件二；
· 現場布置示意圖見附件三、舞台背景牆效果圖見附件四、水牌等設計方案見附件五；
· 抽獎券（含抽獎規則）、兌獎券文案、設計方案見附件六；
· 舞台表演節目單見附件七 ；
· 售樓部現場（場內）音響由售樓部提供；
· 為現場排隊等待購鋪的客戶提供水和凳子；
· 活動餐費由開發商提供；
· 所有工作人員必須嚴格對待工作。如有懈怠，一經發現，保留處罰決定；
活動小組工作人員手機必須24小時開機，確保聯系暢通，因通訊聯系不上造成失誤的，經濟損失或負面影響，公司將嚴肅追究有關工作人員責任。

2010年2月13日
附件一：（XXX開盤細案）
台灣城開盤細案
（一）選房事項
1、選房資格：在2010年2月1日前來銷售部的客戶均可選鋪：持有預約號換簽、選鋪完後輪到非預約客戶選鋪。
2、開盤流程：
9：00 現場音樂響起，購鋪抽獎的獎品擺放在售樓部外，舞台旁顯眼的位置，用紅紙標明獎品顯示，讓觀眾看清楚各種獎品的擺放。
9：30 准備工作完成，所有工作人員必須全部到位。現場工作人員安排客戶在指定的位置就坐等候，置業顧問給客戶派發飲用水、商鋪資料等，解答部分客戶的問題。已預約客戶按照工作人員的喊號順序（客戶預約編號順序）進入售樓部換簽、選鋪；非已預約客戶在所有已預約客戶換簽、選鋪完畢後才能進入售樓部選鋪，即開放選鋪。
9：30 宣布開盤活動開始：開發商領導致辭。
9：45 舞獅采青，鳴禮炮。工作人員在舞獅采青完成後放禮炮；舞獅在采青後進入售樓部表演，把熱烈的氣氛延續到售樓部內。
9：55 主持人宣布特價商鋪購買規則、公布特價鋪號、價格、面積
10：00 抽取購買特價鋪的客戶
10：30 主持人介紹換簽、選鋪流程。在主持人介紹選房流程後，工作人員喊號，客戶按照喊號的順序進入銷售部進行換簽、選鋪，其餘客戶繼續在銷售部外等待選鋪。
10：30 置業顧問依次接待進入售樓部選鋪的客戶。
（註：每次進入銷售部進行選鋪的客戶4名為一組，每組客戶的選房時間盡量控制在十分鍾之內。選鋪成交以簽定認購書並收取定金為准；若同一組里有不同客戶選擇相同鋪號，那麼預約順序號在前的客戶具有優先的選擇權，鋪號一經選定即不得更改。客戶選定某單位後，待該客戶下了定金並簽訂認購書後，銷控專員馬上在選房區的銷控板上貼上紅色標識，控台處用麥克風宣布：恭喜XX先生/小姐/女士成為我們XX號商鋪的業主。）
10：00—12：30 舞台表演；
抽獎活動，12：30，進行抽獎活動。
抽獎資格：當天規定時間內成交的客戶
抽獎形式：將寫好獎項的乒乓球放到指定的抽獎箱，客戶憑抽獎券自己上台抽取，工作人員為其頒發獎品。
3、選鋪操作流程
1、A組置業顧問拿好資料（准備好認購書按預約號接待相應的客戶）在售樓部入口處，按順序接待排隊換簽的客戶，並引導客戶進入銷控區,而B組置業顧問則准備好資料後在入口處等待迎接下一組客戶；
2、原則上客戶會根據預約書上的鋪號進行換簽認購書，但現場若客戶要求更換鋪號的，可以將空出的鋪號提供給客戶選擇，在客戶選定鋪號後，帶領客戶簽訂認購協議並交款,確認客戶交款後,引導客戶簽定認購書，待簽定完成後，銷控專員為其房號貼上標簽，並宣布銷控。
3、在完成換簽後，A組置業顧問指引客戶到休息區，交由此區域服務員接待,同時B組置業顧問迎接下一組客戶，而A組在整理完資料後，則回到入口處准備接待下一組客戶。（只要A組客戶離開簽約桌，B組即可引導下一組進入銷控區）
（二）活動現場布置
銷售部外布置：
售樓部門口橫幅內容：XXX盛大開盤！
售樓部門口豎幅內容： 1、熱烈慶祝XXX2月1日盛大開盤！
2、鋪王--70年產權、1+1面積，朝陽廣場稀缺旺鋪
3、商脈--一脈商承，朝陽廣場最後一席鑽鋪
4、旺鋪--搶鋪浪潮，鋪鋪為贏
5、錢眼--主題式多功能商業地產 「XXX」主題館
6、投手--國際商業模式，頂級投資價值 「萬商雲集」天下財
選房流程、各種告示做成X展架、水牌、拱門、花籃、空飄、帳篷、地毯、

銷售部內布置
銷售部分區：廳內分為選鋪區、收銀區和簽約區。綵帶若干，另擺設凳子、茶幾和樓盤簡介資料。
選 房 區：設在銷售部右側。
收 銀 處：銷售部內
簽 約 區：設在銷售部後台。

現場平面圖(見附件三)
（三）現場工作人員安排
保全人員：6名（由開發商提供）
售樓部門口安排一名保全，必須立正站好，幫助工作人員協調客戶按順序依次進入換簽、選鋪；售樓部外安排兩名保全維持現場秩序，客戶等候區和休息區各一名，收銀處一名，現場所有的保全人員必須聽從公司人員的調配命令。
喊號工作人員1名（ ）
喊號人員在售樓部入口處按照客戶預約號的順序宣讀預約號及客戶的名字，由等候在入口的置業顧問引導客戶依次進入售樓部進行選房。
置業顧問：8名
置業顧問分為A、B兩組，每組4名，A 、B兩組在售樓部輪流接待客戶，接待結束後等候接待下一位客戶。
現場簽訂認購書的專員：2名（ ）
其中1名負責與客戶簽訂認購書（開發商事先將認購書填好，客戶只需在上面簽字後交審核人員加蓋公章即可），另一名負責審核。
銷控專員：1名 負責售樓部內的銷控板，及時地將已認購的單位現場公布。
收 銀 處：5名 其中負責收銀4名，負責收銀處保全1名。 （由開發商負責）
客戶接待：2名 銷售部外安排工作人員兩名，負責接待客戶。（由開發商負責）
（四）開盤各分區功能說明
客戶等候區： 客戶在等候區等候換簽、選鋪，該區域有相關工作人員給客戶分發礦泉水及其他資料等物品，並維護現場輪候客戶秩序。屆時應按現場工作人員喊號順序進入現場。客戶在進入銷售部門口時，應向工作人員核對資料，以確定該客戶是否為通知入場客戶。
選 房 區 ： 客戶進入銷售部後，由銷售人員替客戶進行單位介紹，根據客戶此前所選單位為推薦首選。在選擇過程中，銷售人員應向客戶解釋所選擇的單位是否已經被其他客戶認購，如該單位還未出售，銷售人員則帶領客戶到財務處交定金，爾後帶領客戶至簽約區進行《認購書》簽訂。最後，工作人員在銷控板的該單位貼上房號貼。（銷售人員帶領客戶至簽約區即可完成工作，隨即進入下一輪的客戶接待）。
客戶休息區： 待客戶選房完畢後，可在休息區觀看舞台節目，等候抽獎活動，該區域有相關工作人員給客戶發礦泉水，並維護現場客戶秩序。
銷 控 處 ： 銷控處應做好保留單位及可售單位的即時銷售控制。在開盤過程中，負責銷控人員應及時准確地聽取銷售人員對於客戶單位選擇的詢問，並及時作出准確回答。在客戶成交後，及時將該單位進行控制。同時銷控人員應視現場氣氛進行調整，給予客戶一種購買緊迫感，促使其盡快完成單位的選擇。
收 銀 處： 收銀處負責收取客戶定金並開具定金收據。如客戶為已預約客戶，則同時收回客戶此前辦理的資料（預約書、收據）。
簽 約 區 ： 客戶在交完定金後，根據客戶資料（客戶選擇單位）填寫《認購書》，在確認無誤後交予審核人員進行資料的最終審核（審核完畢後，在審核人一欄註上審核人姓名），交予客戶《認購書》第二聯，保留第一聯及第三聯。

（五）物料准備（附件八）

（六）製作水牌（效果圖見附件五）
（KT板）
指示牌一：客戶等候區
指示牌二：客戶休息區
水 牌 一：開盤流程示意圖
水 牌 二：選房流程
水 牌 三：獎品設置
X 展 架：抽獎須知、特價房抽取
三 角 牌：「簽約處」一個、「收款處」一個
（為保證開盤當天工作的持續性，我司將於開盤前會不斷進行整個流程演練）

附件二： （人員流程、分工安排）
人員安排流程
9：00 現場音樂響起，抽獎的獎品擺放在售樓部外。（保安）
9：00 現場工作人員安排客戶在指定的位置就坐等候，給客戶派發飲用水、樓盤資料等，解答部分客戶的問題，維護客戶現場秩序。 （ ）
9：30 宣布開盤活動開始。 （ ）
9：35 開發商領導致辭。 （ ）
9：45 舞獅采青，鳴炮。 （保安六名負責放禮炮）
10：00 宣布特價商鋪購買規則、公布特價商鋪號、價格、面積（主持人），發放特價商鋪抽獎券（ ），做客戶登記（ ）
10：00 抽取購買特價商鋪（ ），核對客戶資料（ ），帶領客戶進入售樓部簽定（禮儀小姐）。
10：30 主持人介紹選房流程。在主持人介紹選房流程後，工作人員喊號，檢號。客戶按喊號的順序進入銷售部進行換簽、選鋪，其餘客戶在銷售部外等待喊號，門口保全負責維持客戶進場秩序，喊號工作人員（ ）。
10：30——12：30 置業顧問依次接待進入售樓部換簽、選鋪的客戶，准備好開盤客戶資料（ ），售樓部現場維護（ 、保安） 客戶確認房號後，填寫認購書，交由審核區審核（ ），客戶到收銀處交錢（財務4人），發放抽獎券（ ），銷控員負責對已成交的房號做認購標志（ ），售樓部內現場客戶維護並引導客戶離開售樓部現場（ 、保安一名）
12：30抽獎活動：
禮儀小姐帶領客戶到舞台進行抽獎
主持人宣布抽獎活動，工作人員核對客戶的抽獎券（ ），
客戶抽獎後，保安為客戶將獎品拿到台下。

人員分工安排：
室外工作人員（ 為總監督）
擺放獎品 獎品監督人 發放資料
客戶維護、咨詢 宣布開盤 主持人 開發商致辭
點燃鞭炮 特價商鋪介紹 主持人 發放特價房抽獎券
特價商鋪抽獎 特價商鋪抽獎監督人 特價房登記審核
喊號人員 檢號人員 門口保安
室外保安維護 抽獎活動 主持人 核對抽獎券
頒獎 抽獎監督人 展會監督人
展會咨詢員 放禮炮

室內工作人員（ 為總監督）
客戶資料 選房流程 接待客戶 置業顧問
審核區 認購書確認 收銀處
銷控員 現場客戶維護 引導客戶抽獎 禮儀小姐
攝影、錄象 工作餐 後勤 （3—4人）

附件三：（現場布置示意圖）
附件四：（舞台背景效果圖）
附件五：（水牌等設計效果）
抽獎須知（1.6×0.8）米 購買特價房須知（1.6×0.8）米 開盤流程示意圖（2×1.5）米
選房流程 （2×1.5）米 獎品設置（2×3）米
附件六（抽獎券設計效果圖）
附件七（文藝表演節目單）：

附件八（物料准備清單）：
開盤物料准備（慶典公司）
項目 數量/規格 項目 數量/規格
舞台表演 整台 指示牌 4塊
舞台搭建 （10X6）㎡ 盆景 50盆
紅地毯 10㎡ 桌子、紅布 常規
背景牆 （9X4）㎡ 手持禮炮 8根
音響 1套 舞獅 一龍四獅/六獅
祝賀花籃 12個 菜青 1份
帳篷 5個 主持人 1名
座椅 100—200張 簽約認購書 1名
空飄 2個/包條幅 礦泉水 10件
拱門 18米/包字 抽獎箱(含乒乓球) 常規
鞭炮 2卷 小獎品 按設置
橫幅 10條 獎品 按獎品設置
獎品設置
獎項 獎品 數量
特 等 獎： 數量1名
一 等 獎： 數量2名
二 等 獎： 數量5名
三 等 獎： 數量8名
居家禮品： 按購房數量確定（購房客戶均可獲得）
舞台小獎品： ，數量50名

附件九：
特價商鋪抽取規則

在開盤當天9：30，主持人在舞台公布各套特商鋪的鋪號、面積、價格，在現場的客戶中，如果有意向想要購買特價商鋪的客戶，可以分別在簽到台登記領取抽獎券。
邀請市工商局公證處工作人員現場做全程公證監督。
客戶將抽獎券投入抽獎箱後到台下等候抽獎儀式。
客戶向工作人員登記資料，領取排號券，將排號依照房號交由工作人員統計回收，等待特價商鋪的抽取。流程如下：
特價鋪號是 ，在抽簽的過程由主持人介紹完公證處的人員後，「 商鋪的面積是 ㎡，原價是 元/㎡，總價是 元，現在的價格是 ，折算下來單價是 元/㎡，總共便宜了……」，抽到此特價鋪號的客戶由主持人當場宣布「恭喜幸運的X先生（女士）抽到 這套特惠商鋪，成為天錦苑的第一位業主」，並由工作人員（禮儀小姐）引導該客戶進入售樓部辦理相關手續；
在有意向抽取特價商鋪的客戶全部投放獎券到獎箱完畢，主持人邀請嘉賓到舞台進行抽取並宣布中獎號碼，由工作人員以及公證人員核對客戶排號與資料無誤後，由主持人宣布特價商鋪的歸屬客戶。
由禮儀小姐引導客戶進售樓部做特價商鋪簽約認購手續。
特價房（商鋪）僅限於登記客戶本人，不可轉讓。
置業顧問將客戶引導至售樓部辦理相關手續時，若該客戶10分鍾內未辦理簽約認購手續，或者要更換名字的（直系親屬除外）則該客戶此套特價商鋪的購買權作廢。
抽中特價商鋪的客戶若放棄購買，則該套特價商鋪將列入正常選房的房源中，價格保持特價不變，以客戶進入售樓部選房的先後順序為准。
特價房抽獎券效果圖：

③ 房地產營銷策劃資料

目 錄
引言
第一部分 市場解構
基本描述
項目SWOT分析
目標市場定位與分析
第二部分 客戶分析
目標市場定位與分析
目標消費群購買心理及行為分析
第三部分 產品策略
策劃思路
產品規劃
賣點梳理
第四部分 價格策略
價格策略
價格結構
價格預期
第五部分 營銷通路
營銷展示中心
接待中心
VIP營銷
第六部分 營銷推廣
推廣策略及遵循原則
案名與LOGO
推廣總精神
營銷推廣工作階段劃分與工作要點
一期市場和策略
整體營銷戰略
入市策略
推廣策略
推廣部署
階段銷售周期劃分及策略
附錄

引 言

對於華府項目的市場研究，是一件富有激情與創造力的事。其與生俱來的魅力及復雜性，決定了本次《華府項目營銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：
如何將如此龐大而復雜的推廣體系理順、理清，並且富有執行性？
如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數及不確定的風險？
如何構架一個從戰略到戰術到戰役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？
如何建立一個戰略發展體系及戰略性發展平台，實現項目高中低多種推廣平台的立體推廣體系？
一個項目的推廣成功，需經多方面努力及細致鋪排，而這些工作必須經多方面的專業人士擔當，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴謹地執行。
本策略，僅做概要性闡述，並將隨市場變化情況適時調整。
房產是開發商品牌的載體，產品的定位與開發理念，需與開發商的經營理念相一致，才能使品牌深入人心。將「用心、品位、感動六安」作為華府項目的開發理念。「用心」是企業行為的准則，也是立足業界、長遠發展的根本；「感動六安」是開發理念的核心，指對人性的關注，體現在建築設計、功能配套等方面對人需求的關懷；「品位」指產品質量方針和品質保障。

策劃目的
1．樹立產品品牌，體現華府項目的三個價值：
中心區——六安政務文化核心區和未來商業中心區；
升值空間——華府項目及項目區域具有很大的升值潛力；
新生活與個人價值、身份體現——個人、家庭在精神層面的成功感受。
2．使產品具有較高的市場認可度，保證產品順利去化。
3．以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發商在業界的良好品牌形象，為開發商的後期開發鋪平道路。

策劃思路
詳細請參閱《六安華府項目整合營銷推廣系統方案邏輯圖》

④ 房地產營銷策劃的介紹

房地產全程營銷策劃就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，並通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。營銷策劃主要包括了三部分服務內容：市場定位與產品設計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）。

⑤ 房地產營銷策劃書

樓市的逐步升溫

地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
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一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

（二）、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；

市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。

（五）營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

4、廣告宣傳計劃。

（1）、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。

（2）、廣告目標

建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。

（3）、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。

（4）、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

（5）、賣點整合

項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。

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⑥ 2010房地產營銷策劃大全的詳細內容

包含以下22個分類的內容：
編號：01 《房地產名企案例》2010版：內容包含：世聯 中原 萬科 合富輝煌 易居 偉業 戴德梁行 同致行 金地 保利 博思堂 中海 思源 凌峻 德思勤 策源 黑狐 星彥 華潤 龍湖 綠地 順馳 合生……
編號：02 《住宅地產營銷策劃》2010版：內容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業態，涉及項目定位、競標提案、全程策劃、定價、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報告等……
編號：03 《商業地產營銷策劃》2010版：內容整合寫字樓、商鋪、商業街、社區商業、綜合體、酒店、零售購物中心、商業廣場、批發市場等多種業態，包括項目整合營銷、定位、招商策略、運營管理、推廣計劃……
編號：04 《最新房地產市場研究報告》2010版：內容包含最新全國各大城市房地產市場研究、房地產項目研究、最新房地產行業分析、走勢、預測以及全國各地區項目市場調研報告、投資可行性研究報告……
編號：05 《房地產項目工程管理》2010版：內容包括規劃設計、工程施工組織設計、施工方案、施工現場管理、施工安全管理、工程招標、投標、工程監理、土地開發、工程項目管理、工程質量管理、工質量驗收規程等……
編號：06 《房地產物業管理》2010版：內容包括物業公司管理制度/業主公約/物業公司內部培訓/管理案例/作業指導/入伙指導/保安培訓/清潔指導/應急管理/電梯/門房/草坪……等全系列物業管理資料
編號：07 《房地產企業管理》2010版：內容包括標桿房地產公司內部管理表格/制度/崗位說明/績效薪酬/考核制度/財務控制/管控模式/房地產企業行政管理資料和企業管理/企業戰略咨詢報告等……
編號：08 《房地產樓書文案》2010版：包含樓書/VI/報版/LOGO/單張/折頁/戶型圖/報廣/戶外/牆體/展板（Word/PPT/PDF/JPG）
編號：09 《房地產銷售管理》2010版：內容包括房地產銷售踩盤、活動方案、現場布置、現場管理、銷售方案、銷售管理、銷售計劃、銷售培訓、售樓人員業績考核、業務提成分成等……
編號：10 《房地產經理人視頻講座》：《中海地產的零庫存銷售秘訣》《樓盤熱賣強力營銷模式解析》《光大集團光大花園操盤過程》《跨地域經營》……
編號：11 《2010房產大師案例集》：在地產廣告日新月異的今天，我們立足本土，延伸國際，借鑒各個領域，包羅萬象，試圖揭開中國地產廣告新的篇章。將地產廣告推向一個新的高度，是地產策劃公司、設計工作室、地產設計師不可多得的學習珍藏品!2010影響無數設計師的經典之作……
編號：12 《地產風雲（PSD素材）》：1，文字，圖片，背景完全分層（PSD格式），可隨意提取元素。 2，單幅圖片300DPI高解析度，平均25cmX35cm的寬大尺寸完全符合實際印刷要求。
編號：13 《2010最新房地產檔案集》：2010年，我們精選了各大房產廣告公司經典案例源文件，收錄了近百名頂尖設計師的精華設計源文件，完全矢量化CDR格式及高質量PSD源文件，能夠滿足於任何形式下的印刷、噴繪要求，整套素材其內容豐富、品種之多，應有盡有，涉及到房地產設計的方方面面
編號：14 《2009地產總監》：精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業設計師的精華設計源文件! 完全矢量化CDR格式,高質量源文件,張張為經典之作! 內容豐富、針對性高.是造型與色彩都設計得新穎、震撼、大方! 是地產相關領域廣告創意公司、設計工作室、設計師不可多得的學習珍藏品!
編號：15 《2008年中國房地產廣告年鑒》：2008年中國房地產廣告年鑒
編號：16 《房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集》：內容涉及景觀設計多個方面：住宅、商城、城鎮、廣場、旅遊風景區、濱水區、院校運動場、景觀實拍、電腦效果圖、動畫、手繪、景觀文本、全套景觀設計、施工圖、獲獎作品、畢設、夏威夷 DGH、貝爾高林、香港BCA、加拿大ALD、EDAW泛亞易道、新加坡雅克築景……
編號：17 《2010最佳企業PPT模板》：內含1000多個企業級經典PPT模版以及若干PPT設計素材
編號：18 《萬科的秘密》：萬科——中國房地產第一標桿企業，本DVD從萬科的廣告（樓書、報廣、DM、物料等）、策劃（定位、推廣、銷售）、產品（園林景觀、建築外立面、氛圍導示等）進行深度揭密，所有文件均為原始文件。PSD、CDR、PPT、PDF格式。所有素材均為出界正稿高精素材，實屬難得！
編號：19 《房地產商業寶典》：全新【商業寶典】在原有的基礎上新增加了VI部份、報廣、樓書等一系列房產源文件，達到了12DVD，新增加的2DVD全部為矢量格式，可隨意編輯！精選圖片，PSD高精度分層格式，並配有400多張商業配圖，精度均高達300DPI以上，原大尺寸，可直接用於實際印刷。
編號：20 《2008房地產PSD分層園林配景》：內容包含：2008新整理出來的最新園林景觀圖庫，全部是PSD分層源文件840多個，尺寸都很大，全部3000上。適合各種設計需要……
編號：21 《別墅設計圖紙及效果圖大全》：內容包含：1000餘套別墅設計方案，包括別墅效果圖和cad格式施工圖（可直接修改或者出圖），內含多套新農村建設房屋方案……
編號：22 《2010中國房地產廣告設計年鑒》：2010中國房地產廣告設計年鑒