⑴ 怎樣調查房屋租賃市場
跑物業
⑵ 房屋出租時間20年，如只是按照現有的租金遞增，擔心以後市場會有大的變化，請問怎麼設定合同較為合理
1、短期來看，其實租金是相對固定的收益。但是長期來講，就會有不確定的因素導致租金收益的不穩定了。那麼面對市場可能發生的變化你要擔心的其實就是怕自己吃虧，所以你要尋求的就是在有變數的情況下保障自己的利益。
2、前9年沒3年遞增5%，這9年間，你需要把租金調整2次，分別在第4年漲一次，第7年漲一次，知道第9年結束。如果你現在的租金就是按市場行情定的價，那你在9年內我認為是很劃算的。問題是後面的11年怎麼算，按什麼標准算。
3、如果要保證你的租金收益隨行就市，最問可靠的參考就是央行的存款利息了，隨著物價的不斷上漲，租金的上漲要超過物價的上漲才能保證你的收益不受損失，如果物價上漲的快，那麼央行的利率也會進行調整，如果你後面11年要按3年一漲的話，那麼你第10年的租金必須比第9年一年的租金本金加上租金3年的定期存款利息之和要高一點，這樣才劃算。所以，我建議你不妨後面11年也按照每3年5%的漲速遞增至租期結束，如果市場不高，你可以補充一條，最低漲幅要在同期定期存款利息基礎上加一個百分點。這樣的話至少你增加的租金可以抵禦通貨膨脹。你收到租金後可以做其他投資，也可以按定期的方式存入銀行，這樣你一份的錢有兩份的利息，也是不錯的。
4、一般說來，租你的房屋開酒店，你的房屋地段應該不錯，或者說房屋周圍以後發展的空間很大，房屋的租金來源就是酒店的客源消費，從現在看來，經濟型酒店是一種大趨勢，酒店的掛牌價格每年的漲幅也不是很大，租金的漲幅也要合情合理，慢慢遞增，有銀行利息做保底漲幅，你可以考慮一下。
⑶ 年中房租市場調查：5月房租均價同比下跌1.2%
每年夏天，房租市場的需求會大增，價格也會出現大幅度的上漲。眼下北京房租市場怎麼樣呢？央視記者進行了探訪。
這是位於北京西南二、三環之間的會城門地區，這里老舊小區非常多，住房租賃需求非常旺盛，馬路兩邊分布著大大小小的中介門店。記者來到了其中的一家中介門店，詢問了這一片的價格情況。
北京海淀區某房地產中介 楊小崴：在我們隔壁小區房租的價格，去年的話是在6000(元)左右，今年的市場依然是這樣，(有)一套房子，登記的是6000(元)的價格，然後是以市場價5800塊錢成交的。
在走訪中，多名中介告訴記者，每年隨著畢業季的到來，年中都成為租房高峰期，北京房租都會有不同程度的上漲，但是今年上漲幅度整體較小，走勢平穩。
5月北京房租均價同比下跌1.2%
根據某市場研究機構統計數據顯示：今年5月份，北京市房屋租賃成交平均價為85.9元/每平方米，相比4月的85.4元/每平方米環比增長0.6%，同比下跌1.2%，相比去年7月91.5元/每平方米的最高價，下跌了6.1%。
多渠道供應充足房源 租賃價格平穩
去年夏天，北京房租市場經歷了快速上漲的局面，而今年市場走勢平穩，沒有出現區域性大幅波動。平穩背後有哪些原因呢？
北京海淀區某房地產中介 楊小崴：現在雖然是6月以來進入了畢業季，按照往年來說的話，租房的人比較多，但是今年的房源庫存量也是比較充足的。
這名中介口中的庫存量充足，也是北京房租市場平穩的關鍵。北京市住建委等多部門通過加快推進集體土地租賃房建設，推動閑置商業辦公等用房轉化、改建為租賃型職工集體宿舍，以及企業自持租賃房建設、加快公租房配租等，多渠道增加租賃住房供應。
今年3月份，北京市住建委、發改委等聯合下發《2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通知》，通知顯示，首批項目包含147個，共約17.2萬套房源。這17.2萬套政策房中，計劃年內開工的項目中包含45個政策性租賃房項目，約有4.6萬套房源。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：我們多主體供應多渠道保障的租賃市場正在形成。大量的租賃住房供應導致租賃價格比較平穩。
嚴打「黑中介」 市場秩序改善
記者在調查中發現，市場秩序的逐步改善也是平穩的一個重要原因。去年8月份以來，北京市監管部門堅決整改住房租賃市場亂象，並開通12345打擊「黑中介」投訴舉報熱線。
與此同時，延續了執法高壓態勢，特別是對租賃市場，嚴厲打擊哄抬租金等違法違規行為。今年以來，北京住建委已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。
租房攻略之如何找房源
雖然房租市場整體平穩，但要想租到自己滿意的房子，還真要花一番功夫研究一下。
怎麼能夠順利租到靠譜的房子，如何避開租房過程中的哪些「坑」？日前北京市住建委發布了住房租賃指南，提醒消費者在租房過程中要警惕「虛假房源」，遠離「黑中介」「二房東」。
到北京租房，房源去哪兒找？租賃指南指出三個渠道：通過經紀機構或租賃企業查找房源，通過有關網路交易平台查找房源，通過社交平台查找房源。北京市住建委也建議，租戶要多渠道查找、比對房源，比如房地產經紀機構、住房租賃企業、租房相關的網路、社交平台等途徑。
如果房屋屬於違法建築，不符合安全、防災等工程建設強制性標准；或者違反規定改變房屋使用性質，通過改變房屋內部結構等方式分割出租；不符合北京市出租房屋人均居住面積標准，或者屬於法律、法規禁止出租的政策性住房等情形，都是不得出租的。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：合租的話就是要注意我們北京市有一個群租的規定，人均居住面積五平米得達到。另外就是隔斷房千萬不能租，就是打隔斷的那種是肯定要拆掉的，(隔斷房)這種肯定是不靠譜的。
租房攻略之如何防被騙
找到了房子，如何在談價格，簽合同的過程中避免被「黑中介」「二房東」欺騙？接著往下看。
首先就是確認即將簽約的中介已在房管部門備案。如果通過房地產經紀機構租房，要確認經紀機構是否有營業執照並在區房管部門備案；如果通過住房租賃企業租房，應確認住房租賃企業的營業范圍中包括「住房租賃經營」；如果租賃房屋為個人轉租的，要確認房主已書面同意該房屋可以轉租。
租房前，也要先比較一下周邊房屋的市場租金水平，特別是周邊正規機構提供房源的報價。北京市住建委方面提示，租戶要對明顯低於市場租金的房源信息提高警惕，不要輕信，這可能是「黑中介」「二房東」發布的「釣魚」信息，為騙取定金、租金等設下的誘餌。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：你要比對一下，在各個平台上查一下，同樣的一套房源，大概房租水平是多少，如果這個房租特別低，這里頭可能就是陷阱，可能就是一個黑中介把你吸引來。
租戶簽約時不要輕信任何口頭承諾，所有約定均應當以書面形式體現，才能切實保障權益。
租賃登記備案 對接公共服務
這次北京住建委發布的住房租賃指南也提到，按照規定，住房租賃合同簽訂後3日內，當事人應當辦理登記備案。那麼登記備案有什麼好處呢？
其實，目前北京已經有多種公共服務與租賃登記備案實現對接，如辦理積分落戶、子女入學、申請公積金等。比如，北京現行的積分落戶政策中，在合法租賃住所每連續居住累計滿1年就加0.5分，認定標准就是進行了租賃登記備案。
北京要求「僵屍」房源要及時下架
現在進入了租房旺季，很多人都會在網上瀏覽房源信息，許多住房租賃企業和房產中介機構也會在網上發布房源信息，但是這些信息往往魚龍混雜、真假難辨，虛報價格、低價誘客以及房源重復發布等亂象時常發生
日前(26日)，北京市住建委等五部門就規范互聯網發布住房租賃信息向全社會徵求意見，意見稿要求租金、傭金要明碼標價，「僵屍」房源要及時下架。
徵求意見稿提出了具體的規范要求，明確未來通過互聯網平台發布的租賃信息，要對租金和傭金明碼標價；同一房源不得由同一家機構重復發布，同一房源有多家不同機構發布的，應當合並展示；下架發布超過30日的房源信息。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：(房源)向你展示了30天，30天可能已經租出去了。如果沒租出去，你可以再上架，這樣保證房源的真實性。(比如)這一套房子有多個平台都掛上去了，從供給量的掌握來看掛了48家，結果實際上可能對應的裡面就1套房源，這樣合並的話，保證它真房源的問題。
中介依法登記才可網上發房源信息
另外，針對一些「黑中介」利用互聯網平台攬客、設置合同陷阱等欺騙侵害租客權益的現象，徵求意見稿明確，依法登記且正常經營的房地產經紀機構或住房租賃企業才可以通過互聯網交易平台發布租賃房源信息。這意味著沒有備案或被列入經營異常名單的「黑中介」將無法通過互聯網平台發布虛假房源信息。
⑷ 房屋租金如何評估
你是說想算每月多少租金么？
一般是採用市場法，也就是在市場上查找類似出租的租金，再作一些修正；
⑸ 房屋租金一般如何計算
首先，房屋的租金，必須要和房屋的銷售價格掛鉤。
道理很簡單，房屋就是房東的資產，如果將房屋一次性變成現金資產後，存到銀行，也可以得到利息收入，
那麼房東出租房屋，收益必須要大於銀行的利息收入，房東才沒白忙和。
我們以60平米、價值120萬的單元房為例，計算一下它的合理租金是多少。
如果將120萬存到銀行，按照2年期定期利率計算（4.15%），每年的利息收入是4.98萬
核算到每月就是4150元。
也就是說這60平米的房屋每月租金至少應是4150元。
為什麼說是至少，因為房東還有很多其他支出沒有算進去。
1、供暖費
按照北京的標准，每平米每供暖季是30元。
所以房主在供暖費上，還要每年支出60×30=1800元
所以在租金上，每年還要增加1800元（150元/月）
因此，租金變為：4150+150=4300元/月
2、傢具/電器折舊費
一般企業的固定資產折舊標準是5年，但考慮到新房客入住時，通常要求更新電器或傢具，
所以，將折舊年限縮短為3年（還是比較保守的）
電視，冰箱，洗衣機，空調，熱水器，其他傢具等
合計：約13000元，每年折舊就是13000/3=4333元（360元/月），
所以在租金上，每月租金變為：4300+360=4660元/月
3、房屋修繕費
考慮到房屋老舊後，需要修繕翻新，這里只考慮房屋的重新粉刷。
以每5年進行一次，以每次2600元計算，每年就是520元。
所以在租金上，每月租金變為：4660+520=5180/月
4、房屋租賃稅
每月收了房租，當然還要交稅，房主可不能做違法的事情呦。
營業稅及附加（3.3%）
房產稅（4%）
個人所得稅（10%）
所以在租金上，每月租金變為5180元×117%=6060元/月
另外，還要抵消通貨膨脹帶來的損失（約6%）
房屋租金變為6423元/月
綜上所述，60平米的房子，如果每月的租金是6423元的話，剛剛和房主的支出平衡，
也就是說，房主還沒有得到回報。
為了能有回報，還要再加上5%，作為的房主利潤。
最終，體現在租金上，每月租金變為：6423元×5%=6744元/月
（這只是粗算，而且還很保守，還有很多細節沒有計算進去，比如說物業費，衛生費，上水下水的維護，等等）
也就是說，60平米，價值120萬的房屋，
每月要收租金6744元，才能達到比銀行存款利息收入多5%的收益，才算真正有了收益。
否則就是虧本的
⑹ 什麼是房屋租金都包括哪些
按照房屋租賃合同，依據房屋價格，房屋消費者定能交納的一定數量資金。
房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的價金，是租賃合同中最主要的內容之一。房屋租金的基本構成因素包括以下幾個方面：房屋折舊費、維修費、管理費、利息、土地使用費、房產稅、利潤、稅金、保險費。當事人可以根據房屋的成新程度、樓層、朝向、設備情況、施工質量、建造工藝、房屋坐落地址、周邊環境等直接影響房屋的價值和使用價值的因素來確定租金。
（以上回答發布於2015-10-27，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑺ 簡述住房租賃的常見風險及如何預防
一、注意識別防範「黑中介」
房東在委託出租房屋以及房客在承租房屋時，要選擇正規且市場信譽度好的住房租賃企業或房地產經紀機構，及時查看其營業執照及相關資質。對企業受委託出租的房源，房客一定要查看該公司與房東之間簽署的委託協議書（或合同），了解房東委託房源的出租價格、期限、房租支付方式等信息，慎重做出決定。
二、注意防範「高進低租」市場風險
無論出租或者承租房屋，都要及時了解周邊租賃房屋市場價格，警惕住房租賃企業或房地產經紀機構「高收低租」帶來的租房風險，防止自身權益受到損害。房東在委託出租房屋時，對於租金價格明顯高於市場價時要警惕；房客承租房屋也要警惕低價誘惑，避免不必要的損失。
三、注意防範「租金貸」風險
房客在承租房屋時，要注意租賃合同中有無「租金貸」、「租房貸」、「分期付」等相關條款或內容，是否要額外簽訂相關貸款補充協議等，防止「被貸款」，以防面臨貸款合同不易撤消、退租時難以退貸、貸款逾期失信等多重風險。如了解清楚「租金貸」規則後自願辦理租金分期貸款的，則要選擇正規的金融機構，並在簽訂貸款合同時仔細閱讀合同條款。
四、謹慎選擇租金支付周期
房客在向住房租賃企業或房地產經紀機構支付房屋租金時，盡量選擇短期支付房租（如月或季度支付），注意避免一次性預付較大額度的房租，以免因公司不能正常經營時造成較大利益受損。
⑻ 近期住房租賃市場調查：市場已回暖 危機未解除
租客減少，成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業而言，無疑是雪上加霜，也放大了行業風險。但隨著疫情逐步緩解，復工復產全面推進，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現。
經歷過疫情考驗的住房租賃市場產生了哪些變化？住房租賃企業如何抓住時機走出困境？經濟日報記者近日深入住房租賃市場為您帶來調查。
隨著國內新冠肺炎疫情逐步緩解，全國樓市正逐漸回暖，其中，租房市場也熱鬧了起來。
此前，受到春節和疫情疊加影響，從今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳統的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始，全國大部分地區迎來了復工復產，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，只是相比去年而言推遲了一個月。在此情況下，租房企業的困難有沒有緩解？租房市場的可持續發展還要在哪些方面發力？
市場觸底反彈
數據超去年創新高
市場研究機構貝殼研究院數據顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平，第4周成交量達到新高，超過去年春節後旺季周交易量的最高點。整個3月份，貝殼平台重點監測的18個城市住房租賃成交量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。
貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方面，進入3月份，租賃企業逐步開始復工，推動市場恢復。另一方面，針對租賃市場，全國多個城市發布了租賃財政補貼通知。對新建改建、運營盤活租賃房源，以及企業、個人在政府租賃平台備案登記都有相應補貼，在一定程度上刺激了租賃市場回暖。
記者走訪北京一些商圈與小區發現，隨著復工復產的推進，一些地產中介機構已經開門迎客，租房者逐漸增多。「回來第一件事就是租房，出租屋的保潔服務已經升級成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。」近期從老家返回北京務工的黃先生順利簽約住進了豐台區的一處長租公寓。
記者梳理發現，疫情期間共有17個省市發布42項住房租賃相關政策，加強防疫管理、引導市場良性發展。3月份，各地開始鼓勵租賃企業復工、推動市場恢復。福建省以及深圳市、長春市發布了4項企業復工指導，要求加強對工作人員返崗的健康管理，進入社區帶看房屋時控制人員數量，遵守社區的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個城市發布了財政補貼租賃住房市場發展的通知，對新建、改建、運營盤活租賃房源實行一定標準的補貼，同時通過補貼引導租賃企業和個人房東在政府租賃平台備案登記。
作為我國房地產市場長效機制的重要內容，住房租賃市場成為近年來國家重點鼓勵發展的方向。企查查數據顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業注冊量均低於往年同期，2月企業注冊量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業注冊量迅速上升，達到往年同期水平，環比上升427%。
企業經營承壓
抗風險能力待提高
新冠肺炎疫情對各行各業來說都是一場大考，不少企業面臨著運營難題。對於住房租賃行業來說，原本春節是客戶換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業幾乎停滯，存在的一些「短板」也暴露出來。多數住房租賃企業抗風險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，並屢次站上輿論的風口浪尖。
企查查數據顯示，受到相關政策激勵和人們生活消費習慣轉變等因素影響，近5年我國房屋租賃企業注冊量呈現幾何式增長，並於2019年創下注冊量新高，達到36.7萬家企業，較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規模正在逐漸擴大，但企業質量依舊良莠不齊，注冊資金低於500萬元的租賃企業占據了總量的60%，注冊資金在5000萬元以上的企業僅佔8%，頭部企業與中小企業資源呈現不均勻分布趨勢。
記者調查發現，疫情期間租賃企業經營負擔加重，現金流吃緊，風險進一步放大。一方面，租賃企業房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數據顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。
另一方面，由於多個城市實施小區全封閉式管理，大量租客因無法入住要求退租或免租，租客違約風險提升，企業收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為由要求免租。
「總體來說，租賃企業風險承擔能力低。由於長租公寓是薄利行業，不少企業本身仍處於虧損狀態，受疫情影響，企業現金流更加吃緊，負擔更重，部分中小企業甚至面臨倒閉風險。」黃卉說。
近年來，住房租賃企業在資本助力下得到快速發展，但多數仍處於跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強認為，住房租賃企業抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩健的盈利模式及風險防範機制。
此次疫情對住房租賃企業的抗風險能力提出了更高要求，在北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來，長租公寓投資回報周期長，近幾年熱錢湧入助長了租賃企業的「虛火」，企業沒有認識到租賃行業的屬性和規律；有些企業過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足。一旦遇到「黑天鵝」，這些企業就容易陷入經營危機。
制度逐步完善
租客權益需重視
雖然疫情的發展會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業長期向好向穩發展態勢不會變。「租購並舉」是房地產行業的長效機制，品質居住是消費升級背景下的必然需求。
據貝殼研究院調查，在疫情對租客生活的實際影響上，佔比最高的是「無法進入租住小區」，比例為51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區過程中遭遇困難。由於疫情防控要求，許多社區採取了封閉措施，部分租客由於社區封閉無法進入，或者需要較為繁瑣的手續才能進入。這不僅給租客帶來了不便，也給租賃機構的業務開展帶來挑戰。同時也暴露出多數租戶並未得到與業主同等的待遇，甚至受到歧視。
「保障租購同權是租房市場健康發展的重要基礎，未來租客權益保護還需要進一步探索。」黃卉表示，疫情之後，一方面，需要加強租賃立法支持，使租客權益能夠獲得明確的法律保障；另一方面，需要向租戶提供投訴維權渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機制，包括從業機構、行業協會、政府服務熱線和街道、社區等基層組織化解租賃矛盾糾紛。
疫情期間，不少租賃企業通過採取緊急防控措施、減免租金、無責換租等方式，一方面積極應對疫情影響，另一方面藉此樹立品牌形象。即便如此，租賃企業依然遇到不少困難，中小長租公寓企業生存空間進一步壓縮，行業集中度加速提升，現金流斷裂風險更加突出。
隨著租客不斷迴流，疫情對住房租賃企業的沖擊得到緩解。不過，柴強強調，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反復、常態化、長期化，壓力持續累積，不排除會有住房租賃企業出現經營困難而倒閉的現象，甚至導致住房租賃行業重新洗牌。
「疫情對於長租公寓的運營提出了更高考驗。」黃卉說，長租公寓的商業模式決定了其房租成本高、利潤率低、抗風險能力較差。在疫情之後，長租公寓企業需要進一步審視自身商業模式，推動精細化運營，做好「以出定收」的庫存管理，以維持健康的現金流，保證企業的可持續發展。盲目擴大規模而難以保證出租率，企業將會面臨巨大風險，一旦遭遇市場變動則可能難以為繼。
⑼ 關於房屋的租金問題有哪些法律規定
根據我國《城市房地產管理法》第54、55條的規定．關於房屋的租金問題應注意以下三個方面：1、住宅用房的租金，應當執行國家和房屋所在地人民政府規定的房屋政策。但這里有兩種情況：一是公民租賃房屋管理部門管理的公有住宅用房，二是公民個人之間發生的住房租賃行為。前者的房屋租金由當地政府管理部門依據房屋的坐落、結構、大小、層位、使用年限等分類統一確定，因而是以格式合同的形式簽訂的；後者則是由當事人雙方通過協商，共同確定的。2、租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金。就是說，對於因從事生產、經營活動而需要租賃房屋的，國家或者所在地的人民政府都不對租金作出范圍的限定，而是完全交由市場決定。3、如果房屋所有權人以盈利為目的，將在以劃撥方式取得的土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益的部分上交國家。這里的理由在於，所謂以劃撥方式取得土地使用權，根據我國《城市房地產管理法》第52、53條的規定，實際上是在土地使用者交納補償、安置等費用後即將該幅土地交付使用；或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用。
⑽ 房屋租賃問題
你當時簽合同時，就應該和房東協商訂立三年、五年甚至更長期限的租房合同，房租可以一年一年的交，或者補簽一份協議書，聲明房屋裝修款你出，寫明數額，然後與房東達成一致協議，房屋至少要租給你多久，房租多少；至少如果房東以後違約，需要償付你裝修款。可是現在你沒有書面性的協議合同，如果合同到期，房東有權不租給你的。我估計是房東想漲價，你給房東商量一下，不行給他多交一點房租，再續租房協議時，一定要多簽幾年，這個很重要！
建議：
補簽一個較長期的合同，合同中註明房租每年的漲價幅度，比如每一年或兩年上漲5%。同時註明如果你提前退房或者房東提前收房的補償辦法等。