什麼是房產營銷策劃

⑴ 房地產營銷策劃 是什麼樣的公司,

是代理公司，一般幫開發公司策劃開發公司以（或將）要開發的房屋、商場等～ 主要是產品的宣傳、定位～

服務范圍
（一）、區域市場研究

（二）、項目可行性分析
1、宏觀環境分析
2、房地產市場狀況分析
3、地塊分析
4、項目開發經營指導思想及市場定位思路
5、項目投資收益及風險分析

（三）、市場定位
1、綜合定位
2、客戶定位
1）目標客戶組成成分分析與判斷
2）目標客戶區域設定與分析
3）目標客戶群消費層次與支付能力定位
4）目標客戶群消費心理特徵分析
3、產品定位
1）項目總體規劃、建築風格及景觀建議
2）戶型設計及面積配比建議
3）配套設施及功能建議
4）物業建議
4、價格定位
1）制定均價
2）價格策略

（四）、全案策劃
1、市場調研
2、市場定位
3、整合營銷策劃
1）、營銷概念及思路
2）、營銷主題確定
3）、項目形象定位
4）、項目創新體系的建議及實施要點
5）、促銷策略
6）、渠道策略
4、營銷執行方案
1）、項目形象執行方案
a、售樓部的選址及布置思路及實施要點
b、樣板間的選址及布置思路及實施要點
c、現場銷售路線的設計思路及實施要點
d、施工現場的包裝及形象維護思路及實施要點
e、合作公司的選定方案思路及實施要點
f 、樓書、折頁、單頁、報版、戶外的設計製作方案思路及實施要點
2）、價格執行方案
a、均價控制
b、制定明細價格單
c、價格優惠政策制定
d、付款方式的確定
e、不同時期價格策略執行方案
3）、促銷執行方案
a、銷售階段的推出量與控制方案
b、銷售階段市場反應及對策方案
c、促銷活動情況方案
d、活動推廣方案
5、方案實施的指導

（五）、全程代理
1、全案策劃
2、銷售執行
1）營銷策劃的實施和調整
2）銷售手冊的准備
3）銷售人員的培訓、進場、銷售工作的開展
4）接待客戶，與客戶簽定合同，催收購房款
5）協助辦理按揭貸款手續
6）銷售統計與反饋
7）銷售管理與銷售控制

⑵ 房地產營銷策劃有限公司的經營性質是什麼

房地產營銷策劃公司一般經營的內容是房地產營銷策劃方案、宣傳推廣、銷售代理和商業管版理等方面，不同的公權司有不同的業務側重。主要服務的對象是房地產開發企業，所謂的樓盤代理很多都是這類公司在做，你在售樓處里看到的銷售團隊很多也是營銷策劃公司派駐的。
工作方式呢根據崗位和專業各不相同，但有兩個特點是肯定的：
1、跟房地產行業的發展 密切相關，行業特點也是具備很強的挑戰性和需要時常出差或駐外，基本上這行是野心活躍者的天堂，對於安分守己愛穩定過日子的人來說可能不習慣或不認同。
2、既然是營銷策劃公司，對於銷售、廣告、市場、策劃、文案、管理和各類相關資源的一個集合體。從事這個行業一般都是上述方面的從業者為主，各個崗位要求也有差異，但是強調團隊配合、資源協調、創造力和比較豐富的知識面以及溝通表達能力是很有必要的。

房地產行業從中國出現那一天至今，一直存在波動，也是一個不完全市場化的行業，包括目前的波動，但是長遠看這個行業必將規范和成熟，十年來這行業造就的不僅僅是富豪，也造就了最多的打工高收入者，當然，再好的草地上也有瘦馬，能做和能否開拓出自己的平台，還得客觀評估。

⑶ 辦理房地產營銷策劃公司有什麼要求

基本條件:

1、股東為2個(含2個)以上50個(含50個)以下；

2、注冊資本最低限額為：咨詢服務業不低於10萬;商貿公司不低於30萬加工;生產及批發類商業不低於50萬;廣告公司不低於50萬;房地產開發公司不低於1000萬;裝飾工程二級資質,注冊資本不低於500萬;三級資質注冊資本不低於100萬。

事件營銷策劃成功也有其最基本的特點是：必須要有爭議性，一件事情越有爭議性，傳播得就越快、越廣，所受的關注度也就越高。而其背後的策劃團隊更要能夠很好的把控這種爭議性，引導民眾輿論的方向以期達到最好的宣傳效果。

(3)什麼是房產營銷策劃擴展閱讀：

營銷目標：

營銷策劃的核心要點是有機組合策劃各要素，最大化提升品牌資產。品牌識別系統、品牌化戰略與品牌架構就好像憲法，企業的營銷傳播活動就像組織與個人日常的政治、經濟與社會活動，把營銷策略、廣告創意、終端陳列與促銷當作品牌戰略管理的工作。

就等於把公民日常的社會活動如升學、就醫、談戀愛、婚嫁當作憲法的制定與實施了。像全國人大的工作職責一樣，企業品牌戰略管理部門的職責首先是品牌憲法的制定，然後是執法檢查即對品牌的營銷策略、廣告公關促銷等傳播活動的每一個環節是否有效地體現品牌憲法進行檢查。

機構品牌營銷顧問認為，快速發展的互聯網時代讓各大中小型企業不再忽視網路互動營銷的潛在市場，如今正是網路營銷的黃金時代。營銷策劃也註定離不開網路營銷這一塊。

網路營銷時代的營銷方法不斷的創新，事件營銷就是其中一種方式。事件營銷又被稱為「事件炒作」。

通過事件營銷一夜成名的例子有許多。其背後擁有一支經驗豐富的策劃團隊。事件營銷就是經過策劃團隊的精密策劃來為你的企業或是網站亦或是個人來打造獨特賣點，然後通過在網上僱傭大量水軍幫其轉載傳播，最後經過媒體宣傳從而達到知名度的迅速提升。

⑷ 房地產策劃是做什麼的

房地產策劃是一項基於市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。

按項目的建設過程來看，主要分為：

1、項目前期投資決策（包括投資研究——地塊價值研判、財務成本分析、投資回報率測算、風險分析等。項目可行性研究/建議）。

2、項目立項後，作項目詳盡的形象、產品、市場定位及實施方案、建議。

3、項目後期配合工程工期，做相關的市場推廣和營銷方案並監督實施。

4、同時策劃還要協調工程部、預算部、建築公司的關系，並與設計院隨時保持聯系，還要與媒體、廣告設計公司和製作公司溝通、監督執行，並於銷售部緊密結合共同實施好各種營銷方案。

(4)什麼是房產營銷策劃擴展閱讀

房地產策劃師是從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃；整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；房地產項目的產品營銷工作；房地產項目的運營工作。

1、房地產策劃能使企業決策准確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為准確，避免項目在運作中出現的偏差。

2、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。房地產企業重新「洗牌」，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有「四面楚歌」的感慨。

在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

3、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

4、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。

這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

參考資料來源：網路-房地產策劃

⑸ 什麼叫房地產全程營銷策劃，它包括拿幾個部分

建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法並結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括： ①項目投資策劃 ②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目顧問、銷售代理 ⑦項目服務策劃 ⑧項目二次策劃

研發中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發項目理念系統化，並加強成本控制，為以後的開發總結經驗，提供依據。這個框架是研發中心借鑒理整其他公司開發項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以後的工作中可以修正和調整完善，力爭形成一個標准格式報告文件。

案頭工作階段

第一章 「某項目」投資策劃

第一節項目投資策劃的含義

項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以後的開發經營中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統准確的市場定位和項目價值發現分析，然後根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，並對開發節奏提出專業意見。

第二節某項目投資策劃的具體內容

一、項目用地周邊環境分析
1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀
2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建築物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況
3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響

二、區域市場現狀及其趨勢
1．宏觀經濟運行情況
2．萊西房地產市場概況及政府相關的政策法規
3．萊西房地產市場總體供求現狀
4．萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異
5．萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6．萊西商品住宅客戶構成及購買實態分析

三、土地SWOT分析
1．項目地塊的優勢
2．項目地塊的劣勢
3．項目地塊的機會點
4．項目地塊的威脅及困難點

四、項目市場地位
1．類比競爭樓盤調研
2．項目定位： ·市場定位（區域定位、主力客戶群定位） ·功能定位 ·建築風格定位

五、項目價值分析
1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
·商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法
a選擇可類比項目
b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重
c分析可類比項目價值實現的要素的對比值
d對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
·類比土地價值決定因素
a類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項目可提升價值判斷
※建築風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建築空間布局和環藝設計
※小區配套和物業管理
※形象包裝和營銷策劃
※發展商品牌和實力
c價值實現的經濟因素
※經濟因素
※政策因素
2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算

六、項目定價模擬
1．均價的確定
2．項目中具體單位的定價模擬

七、項目投入產出分析
1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標
2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風險分析及其規避方式提示
1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建築設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運用的風險性·減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出台及相關市政配套設計建設

九、開發節奏建議
1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求
2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論

第二章 某項目規劃設計策劃

第一節項目規劃設計策劃的含義（根據萬科研發中心經驗，開發商引領設計單位完成設計）

通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建築規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以某項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

第二節項目規劃設計策劃的具體內容
一、總體規劃
1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況
2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數
3．建築空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明
4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要幹道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置
5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計
6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建築外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建築外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示·公共建築平面設計提示·公共建築風格設計的特別提示·公共建築外部環境概念設計
7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路
8．分組團開發強度

二、建築風格定位、色彩計劃
1．總體建築風格及色彩計劃·總體建築風格的構思 ·建築色彩計劃
2．建築單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建築風格設計提示

三、主力戶型選擇
1．萊西同類樓盤戶型比較
2．業態分析及項目戶型配置比例
3．主力戶型設計提示
4．商業物業戶型設計提示

四、室內空間布局裝修概念提示
1．室內空間布局提示
2．公共空間主題
3．選擇庭院景觀提示

五、環境規劃及藝術風格提示
1.周邊環境調查和分析
2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造
3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4．公共建築外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示範中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計

六、公共傢具概念設計提示
1．周邊同類樓盤公共傢具擺設
·營銷中心大堂
·管理辦公室
2．公共傢具概念設計提示

七、公共裝飾材料選擇指導
1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3．營銷示範單位裝修概念設計
4．住宅裝修標准提示

八、燈光設計及背景音樂指導
1．燈光設計·公共建築外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計
2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置

九、小區未來生活方式的指導
1．建築規劃組團評價
2．營造和引導未來生活方式·住戶特徵描述 ·社區文化規劃與設計

第三章 項目質量工期策劃

第一節 質量工期策劃的含義

近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、牆皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由於質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此，質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。

第二節 質量工期策劃的具體內容
一、建築材料選用提示
1．萊西市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2．新型建築裝飾材料提示
3．建築材料選用提示

二、施工工藝流程指引
1．工程施工規范手冊
2．施工工藝特殊流程提示

三、質量控制
1．項目工程招標投標內容提示
2．文明施工質量管理內容提示

四、工期控制
1．開發進度提示
2．施工組織與管理

五、造價控制
1．建築成本預算提示
2．建築流動資金安排提示

六、安全管理
1．項目現場管理方案
2．安全施工條例

第四章 項目形象策劃

第一節 項目形象策劃的含義

項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容。項目視覺形象是指房地產有別於奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色及標准字體。

第二節 項目形象策劃的具體內容

一、項目視覺識別部分系統核心部分
1．名稱 ·項目名 ·道路名 ·建築名 ·組團名
2．標志
3．標准色
4．標准字體

二、延展及運動部分
1．工地環境包裝視覺 ·建築物主體 ·工地圍牆 ·主路網及參觀路線 ·環境綠化
2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計 ·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計 ·營銷中心形象牆設計·檯面標牌 ·展板設計·營銷中心導視牌 ·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計 ·示範單位導視牌·示範單位樣板房說明牌
3．公司及物業管理系統包裝設計

第五章 項目營銷推廣策劃

第一節 項目營銷推廣策劃的含義

對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關於某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，並得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及採用相應宣傳推廣策略策劃並提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。

第二節 項目營銷推廣策劃的具體內容

一、區域市場實態分析
1．萊西房地產市場總體供求現狀
2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況 ·市場定位 ·售樓價格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動 ·其他特殊賣點和銷售手段
3．結論

二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1．項目主要賣點薈萃
2．項目強勢、弱勢分析與對策

三．目標客戶群定位分析
1．萊西人口總量及地塊分布情況
2．萊西經濟發展狀況和人口就業情況
3．萊西家庭情況分析·家庭成員結構 ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習慣
4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特徵描述·目標客戶a目標客戶細分 b目標客戶特徵描述 c目標客戶資料

四、價格定位及策略
1．項目單方成本
2．項目利潤目標
3．可類比項目市場價格
4．價格策略5．價格分期策略

五、入市時機規劃
1．宏觀經濟運行狀況分析
2．萊西房地產相關法規和市場情況簡明分析
3．入市時機的確定及安排

六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分
2．廣告主題
3．廣告創意表現
4．廣告效果監控、評估及修正
5．入市前印刷品的設計、製作·宣傳海報、折頁 ·認購書·正式合同 ·交房標准·物業管理內容 ·物業管理公約

七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇
2．媒體總策略
3．媒體選擇
4．媒體創新使用
5．軟性新聞主題
6．媒介組合
7．投放頻率及規模
8．費用估算

八、推廣費用計劃
1．現場包裝
2．印刷品
3．媒介投放
4．公關活動

九、公關活動策劃及現場包裝

十、營銷推廣效果的監控、評估及修正
1．效果測評形式·進行性測評 ·結論性測評
2．實施效果測評的主要指標·銷售收入 ·企業利潤·市場佔有率 ·品牌形象和企業形象
實施階段

第六章 項目銷售顧問、銷售代理

第一節 總論

在經過前面一系列的工作流程後，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。

第二節 項目銷售顧問、銷售代理的具體內容

一、銷售周期劃分即控制
1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網路·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾
2．銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執行監控

二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施

三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四、售前資料准備
1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本
2、人員組建·銷售輔導 ·銷售代理
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控製表 ·銷售收入預算表
5、銷售費用預算表·總費用預算 ·分項開支 ·邊際費用
6、財務策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合夥股東
7、商業合作關系·雙方關系 ·三方關系 ·多方關系
8、工作協調配合·甲方主要負責人 ·直接合作人 ·財務部·工程部 ·物業管理公司

五、銷售培訓
1．銷售部人員培訓
·詳細介紹公司情況
·物業詳情
a項目規模、定位、設施、買賣條件
b物業周邊環境、公共設施、交通條件
c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
d項目特點
※項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、容積率等
※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等
※項目的優劣分析
※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標
e競爭對手優劣分析及對策
·業務基礎培訓課程
a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定
b房地產基礎術語、建築常識：房地產、建築業基礎術語的理解
※房地產、建築業基礎術語的理解※建築識圖
※計算戶型面積
c心理學基礎
d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用
e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場
2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統4．銷售作業指導書·職業素養准則 ·銷售基本知識與技巧·項目概況 ·銷售部管理架構

六、銷售組織與日常管理
1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施
2．工作流程·銷售工作的內容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程） ·銷售業務流程（個案）
3．規章制度概念指示

第七章 項目服務策劃

第一節 項目服務策劃的含義

目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標准、高水平的要求，萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和製造回頭客的有力保證。

項目服務營銷的具體內容

一、項目銷售過程所需物業管理資料
1．樓宇質量保證書
2．樓宇實用說明書
3．業主公約
4．用戶手冊
5．樓宇交收流程
6．入伙通知書
7．入伙手續書
8．收樓書
9．承諾書
10．業主\用戶聯系表
11．遺漏工程實用鑰匙授權書
12．遺漏工程和水電表底數記錄表
13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業管理內容策劃
1．工程、設計、管理的提前介入
2．保潔服務
3．綠化養護
4．安全及交通管理
5．三車及場地管理
6．設備養護
7．房屋及公用設備設施養護
8．房屋事務管理
9．檔案及數據的管理
10．智能化的服務
11．家政服務
12．多種經營和服務的開展
13．與業主的日常溝通
14．社區文化服務

三、物業管理組織及人員架構
1.物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2.物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門的職能、責任、許可權、隸屬關系及信息溝通渠道

四、物業管理培訓1．物業交付使用前的培訓2．物業交付使用後的培訓五、物業管理規章制度
1．員工手冊
2．崗位職責及工作流程
3．財務制度
4．采購及招標程序
5．員工考核標准
6．業主委員會章程
7．各配套功能管理規定
8．文件管理制度
9．辦公設備使用制度
10．值班管理制度
11．消防責任制
12．消防管理規定
13．對外服務工作管理規定
14．裝修工程隊安全責任書
15．停車場管理規定
16．非機動車輛管理規定
17．計程車及暫住人員管理規定
18．進住（租）協議書
19．商業網點管理規定

六、物業管理操作規程
1．樓宇本體維護保養規程
2．綠化園林養護規程
3．消防設施養護及使用規程
4．供配電設備維護保養規程
5．機電設備維護保養規程
6．動力設備維護保養規程
7．停車場、車庫操作規程
8．停車場、車庫維護保養規程
9．游泳池及其設備維護保養和操作規程
10．給排水設備維護保養規程
11．公共部位保養保潔操作規程
12．保安設備操作及維護規程
13．照明系統操作及維護規程
14．通風系統操作及維護規程
15．管理處內部運作管理規程
16．租賃管理工作規程

七、物業管理的成本費用
1．管理員工支出
2．維護及保養
3．公共費用
4．行政費用
5．保險費用
6．其它
7．管理者酬金
8．營業稅
9．預留項目維護基金 （物業的運營為自負盈虧）

八、物業管理ISO9002提示
1．質量手冊
2．程序文件
3．工作規程
4．質量記錄表格
5．行政管理制度
6．人力資源管理制度

第八章 項目二次策劃（策劃總結）

第一節項目二次策劃的含義

品牌戰略可持續發展在知識經濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設地環境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統的施工方式，採用新材料和組織管理方法，不斷創造新的科學技術，規劃設計出優美的人居環境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發走上可持續發展的道路。

第二節項目二次策劃的具體內容

一、全面策劃
1．全過程策劃
2．全員策劃·項目策劃的實現絕不只是營銷部門的事情·策劃手段的整體性企業對產品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現最佳組合，以滿足顧客的各項需求。·策劃主體的整體性

二、品牌戰略指示
1、品牌塑造
2、品牌維護
3、品牌提升

三、可持續經營戰略指示
1、人力資源科學配置
2、產業化道路策略·提高住宅產品的技術附加值，盡快轉變為技術密集型產業·將住宅產業多個外延型發展轉為集約型的內涵式發展·深化住宅產業化鏈條的協調性
3、專業化道路策略·提高建築與結構技術體系·節能及新能源開發利用·住宅管線技術體系·建立廚房、衛生間的基本功能空間配置的整合技術·提高住宅環境及其保障技術體系·住宅智能化技術體系。

⑹ 房地產營銷策劃主要工作職責是什麼

如果，是說房地產整個的營銷策劃就太多了。最初的樓盤設計，還有廣告造勢，以及銷售拍賣都在內。包括了營銷策劃，廣告策劃，公關策劃等等，就太多了，你要搞清楚，你是做哪一方面再細分。

⑺ 什麼是房地產銷售策劃

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等

第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。

一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背
景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略 房策網
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價
位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統
一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，
兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
（二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的
的必要步驟。而一個可操作的完整
的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部
分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的
不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，
一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者
的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與
策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配
套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業
所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先
租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，
這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營
銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系
等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全
過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克
服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不
協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優
勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、
營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其
中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表
面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的
要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、
客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和
供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、
架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市
場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也
進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方
案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的
種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃
成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃
的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵
循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確
地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。
因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售
策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售
狀態。

⑻ 房產市場營銷策劃的主要內容是什麼

房地產營銷策劃主要包括三部分：
市場定位與產品設計定位；市場推廣策劃；項目銷售策劃。

一、市場定位與產品設計定位
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，並確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規劃建議；社區配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標准建議；裝飾材料建議；物業管理建議。

二、市場推廣策劃
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好准備。
內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創作；媒體投放；公關活動策劃等。
具體內容是：
（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；
（2）項目核心賣點提煉。
（3）項目案名建議。
（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。
（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）。
（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。 （7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

三、項目銷售策劃（項目銷售階段）
制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。
2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭。
3、銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。
4、布開營銷網路，讓訪客變為業主。
5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。
6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。
7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。