『壹』 中國房地產開發項目市場定位研究報告
【概述】
●市場定位對房地產策劃的意義
●房地產、房地產業、房地產市場概念
●房地產產品的特殊性
○產品特點
○房地產市場的特點
○消費者購買的特點
●市場定位理論的基本內容
○市場定位理論產生背景和演化歷程
○相關概念的界定
○現代市場的定位-定位三層次
○房地產市場定位4P-4C理論
●房地產投資決策理論概述
○房地產投資決策涵義
○房地產開發投資決策的基本要素
○投資決策研究的主要問題
【發展研究】
●我國房地產業投資開發現狀
●房地產市場定位現狀
○市場定位與房地產
○房地產市場定位現狀
●中國房地產開發項目管理現狀分析
○傳統房地產開發項目管理模式
○傳統房地產開發項目管理模式存在的問題
【市場分析】
●中國房地產行業市場需求分析
●中國房地產行業結構分析
●房地產消費者行為分析
○消費群體差異分析
○消費者描述變數和行為變數分析
○消費者知覺分析
●市場細分及目標市場選擇
●市場定位分析
○房地產市場定位的價值分析
○房地產市場定位的概念摘要
○房地產市場定位的具體策略
○房地產市場定位要點分析
●房地產開發項目市場定位內容
【問題及對策】
●我國房地產業投資開發存在的問題
【投資分析】
●房地產風險分析
○房地產開發投資風險的內涵及特徵
○房地產開發投資風險因素分析
○房地產風險的細分類
○房地產投資風險分析方法
○房地產投資風險的防範策略
【環境分析】
●加入WTO對房地產開發項目市場定位重要性影響
●宏觀政策對房地產開發項目市場定位重要性影響
○土地成本因素
○宏觀政策因素
●行業競爭對房地產開發項目市場定位重要性影響
○房地產行業利潤趨於平均化
○房地產行業競爭日益加劇
●客戶需求對房地產開發項目市場定位重要性影響
○客群的多層次性和差異化特性趨顯
○客戶談判能力、維權意識逐漸增強
○零和博弈的盈利模式的影響
●其他因素對房地產開發項目市場定位重要性影響
○經濟、社會、政策、自然等限制條件
○開發商面臨的誘惑與風險
○房地產市場定位的不可復制性
【考核與評價】
●五力模型：價值提升的檢驗標准
○五力模型理論概述
○五力模型在房地產開發中的運用
●SWOT模型：價值提升的總結驗證
○SWOT分析概述
○SWOT分析在房地產開發中的運用
○通過價值提升促使SWOT優化
【分析方法】
●房地產開發項目市場定位步驟
●發現價值
○發現並提取土地的現存價值
○理論運用：寫字公寓、商住辦公與SOHO的產生
●細分價值
○通過市場細分尋找巨大的未被滿足的需求
○理論運用：經濟型別墅市場的產生與發展
●凸顯價值
○突出目標客戶的敏感訴求
○理論運用：失敗與智能化的推廣
●提升價值
○通過引入高價值客戶提升項目與地塊價值
○理論運用：價值提升
●房地產開發地段優選方法研究
○地段的內涵
○開發項目對建築地段的要求
○地段選擇的宏觀影響因素
○地段選擇的微觀影響因素
○房地產開發地段優選決策方法評述
○混合目標系統及其目標規范方法
○地段優選的物元關聯分析
【總體分析】
●中國房地產行業整體態勢分析
○我國房地產業的發展歷程
○當前我國房地產業發展現狀
【戰略與策略】
●房地產開發項目市場定位的目標：土地價值最大化
○土地價值
○土地價值最大化的內涵
○房地產價值的定義與特徵
○土地價值在房地產開發中具有重要作用
○項目的定位和方案能否創造最大價值
○項目的定位和方案能否實現最大價值
○價值創造與價值實現的考慮因素
●三種競爭策略：價值提升的策略選擇
○波特競爭策略
○差異化策略在房地產開發定位中的運用
○集中化優勢策略在房地產開發定位中的運用
『貳』 房地產的產品定位和市場定位的區別是什麼
房地產市場定位步驟：
1、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要方面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。
如何做好銷售目標定位，無論是策劃公司、開發商還是消費群體，各方的要求或期望值都存在著較大差異。作為策劃公司，這個問題是個核心內容，是市場的基礎。如果目標定位準確，市場的反響將事半功倍，反之亦然。定位是應從客戶對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理服務程度等予以考慮。
作為開發商，樓盤的最終目的，就是要銷售出去，同時需要得到一個比較明確的銷售目標方向印記，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位，從而實現收益的最佳回報。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，是選擇有針對性，有目的性、有意識地去鎖定精準的客戶群，但這是件很難的事，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批相似型客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷來說，顯得相當重要。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊性所決定。房產作為商品，有著一般普通商品沒有的、也不可能存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由於房地產業當今發展逐步趨向成熟，因此逼迫發展商及策劃公司的行為變得越來越理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商及策劃公司們已變得開始注重產品宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤、不同選擇、不同購買力的微觀細節探討。讓產品在投入市場之前，有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
2、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由於樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同於做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計需有一定超前性，不因為市場的變化使產品變得過時或滯銷。
產品定位對開發商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關系。從通常意義上來說，產品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬體和軟體兩大因素的影響，硬體一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規劃所決定，具有不可更改性。軟體包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。
從市場營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產品的定位，是在其選擇和確立產品潛在目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到的主體形象。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。樓盤開發，由於投資大，又存在相應風險和市場不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內心塌實的產品定位。
3、價格定位
在市場營銷中，除了銷售目標定位和樓盤產品定位外，價格定位同時也是一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。
從房地產多年發展看，樓市營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展或多或少地受到了牽制或制約，價格定位在樓盤全過程營銷中亦始終左右著樓市 「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，樓盤價格定位競爭越來越突出，樓盤價格定位正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場尺度把握，對客戶心理需求了解和是否具備競爭意識的體現。
如何做好樓盤價格定位，競爭結果是最好見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的亮點發掘，對樓盤個案進行出人意料的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種成功駕馭的影響。
在樓盤市場營銷中，其價格定位除了根據市場必然價格規律外，還有一個技術性和技巧性的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶接受。
關於樓盤價格定位，其重要一點，就是必須注重營銷策略問題，應該依據案例地段差異，檔次差異，不同類型差異來制定不同售價策略。在通常情況下，新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，通過售價策略加快資金回籠，讓投入產生回報得到最大限度的保障。
『叄』 房地產項目形象定位包括哪些
以下是我曾經寫過的一篇關於房地產形象定位的理解，只是我個人的意見，不知道對你是否有用？
項目的形象定位，顧名思議，指的就是想把項目做成一個什麼樣子；這里所指的形象，一方面是指建築本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。對於營銷人來說，接觸的比較多的就是給項目確定一個市場形象。
很多營銷人認為，項目的市場形象是由項目的硬體決定的，這個話不能說錯，因為項目的市場形象確實和硬體有些關系，比如說一個層高只有2.8米的房子，你再怎麼說他是豪宅，也會讓人感覺不舒服，畢竟它不具備這一形象的基本素質。但是，項目的形象也並不完全由硬體決定，就如當年順德的碧桂園項目，一開始定位為中低檔項目，房子都建好了，卻銷售不理想，後來提出了「給你一個五星級的家」的概念，定位為高檔社區，反而成就了一個營銷神話和今天這個被稱為是「中國最大的地主」的公司。
對於項目的硬體和形象的關系，可以打個比喻進行說明。項目本身的硬體就如同一個沒有穿衣服的女人，只要不是太丑或太漂亮，其實區別都不大；而市場形象就是一個穿了衣服的女人，她的形象如何，就在於看她穿的是什麼樣的衣服，運動服會體現出一種健康的形象，晚禮服會表現出一種優雅與高貴，職業裝會表現的像個女強人，內衣秀剛會表現出溫柔與性感的一面，韓服又會出一種活潑與陽光等等，不同的服裝會讓女人以不同的形象出現。而營銷策劃所扮演的角色就是這個女人的化妝師，他拉職責就是針對這個女人的特點，為她選擇適合她的服裝，如果這個女人偏胖，就可以為她選擇一些深色的衣服，如果偏瘦，就可以選擇一些淺色的裝束。當然，如果是一個水平高的美化妝師，還完全有能力幫她拉出一個又眼皮，或是把鼻子墊高。
在與許多公司合作的過程中，經常會遇到對項目的形象理解不一致的情況，許多人會根據個人的喜愛來左右項目的形象，或者說是根據片面的市場調查的情況來對項目形象進行定位，這里想要說明的是，項目的形象定位不能完全根據產品來，而要根據真實的市場來。其實碧桂園和萬科的模式很值得做營銷的人思考，碧桂園造城，他幾乎每一個項目都有一個五星級酒店，而且所拿的地都離城市非常遠，但依然能銷售好，這除了品牌因素之外，很重要的一點就在於他在堅持不為市場形象打折的同時，在銷售方面採取的靈活的方式；其很多項目在區域市場不成熟的時候，都是先開發一部分旅遊地產，待區域熱起來以後，再以商品房的形式銷售的。而萬科，為了堅持自己的風格，從來不願意在產品質量上打折扣，所以，當一個城市的房價達不到他的要求的時候，他寧可暫時不去這個城市。
如上面的碧桂園和萬科一樣，項目的形象往往會成為一個品牌的詮釋，也極有可能成為一個城市的名片。所以，在形象定位時，應該以發展的眼光和戰略的思路去思考，而不應僅僅憑一時的想法或市場暫時的表現來決定整個項目的市場形象，壞的形象一旦進入市場，就很難再扭轉；就如一個女人穿上太過暴露的服裝到大街上一番賣弄風情之後，再就很難讓人對她表示尊重了。
因此，個人認為，對於一個持續經營的企業來說，項目的形象定位要提升到企業的品牌高度來做，讓項目成為解釋企業品牌內涵的窗口。而對於那些只有一個項目，開發了就走人的企業來說，適當的用點新奇的定位，以正合，以奇勝也未為不可；在眾多的華麗晚禮服之中，披上一張床單也能起到轟動全場的效果，但也僅此一次，甚至僅此一時。
如萬科一樣，項目的形象往往會成為一個品牌的詮釋，也極有可能成為一個城市的名片。所以，在形象定位時，應該以發展的眼光和戰略的思路去思考，而不應僅僅憑一時的想法或市場暫時的表現來決定整個項目的市場形象，壞的形象一旦進入市場，就很難再扭轉；就如一個女人穿上太過暴露的服裝到大街上一番賣弄風情之後，再就很難讓人對她表示尊重了。
因此，個人認為，對於一個持續經營的企業來說，項目的形象定位要提升到企業的品牌高度來做，讓項目成為解釋企業品牌內涵的窗口。而對於那些只有一個項目，開發了就走人的企業來說，適當的用點新奇的定位，以正合，以奇勝也未為不可；在眾多的華麗晚禮服之中，披上一張床單也能起到轟動全場的效果，但也僅此一次，甚至僅此一時。
『肆』 房地產某項目總體定位 怎麼寫
你好，首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在3.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。
望採納，謝謝。
『伍』 房地產市場定位、客群定位、形象定位如何區分
所謂定位，都是和其他項目比較，自己產品相比特別和獨特的地方回就是定位。 市場定位，答是指項目在整個市場細分系統中的佔位。比如一個MALL，可以做生活型 LIVING MALL,社區MALL，綜合型吃住游娛購於一體的綜合型SHOPPING MALL。這些就是市場定位。 客群定位，指你的項目面對的消費對象是誰。比如住宅，你是面向項目所在的區域，還是擴展到它旁邊的市區，深圳整個中國。而商業MALL，比如項目針對家庭消費人群，還是針對25-40歲中高收入人群，還是針對追求摩登時尚的潮人。 形象定位，定位中檔，高檔還是中高檔。
『陸』 房地產市場定位-房地產市場定位
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策
第3操作環節：房地產市場定位概念精要
第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略
第5操作環節：房地產市場定位要點分析
第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計
使用指南
進行准確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，並設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析
分析A：樓盤暢銷的先決條件
進行准確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以准確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是「創業新生化』，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位於皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典範，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鑽石形結構、它的戶型、它的陽台以及陽台上的欄桿、它的交樓標准等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽台，在客廳只有一個一米寬的陽台，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心裡得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬頻透明欄桿的陽台只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標准就是樣板房的裝修標准，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策
誤區A 市場定位=目標市場
這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分後，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特徵上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤「未成曲調先有情」。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個准確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
誤區B：缺乏文進的權稱定位
一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選後，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個准確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之餘，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找准項目的定位後，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建築和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿於整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽台深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風採光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售後的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位並且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向於同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。
誤區c：花樣翻新定位缺乏核心
據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：
1、推出之初，定位為「成功人士的心水華庭」。
2、兩個月後，定位為「孩子們成長的地方」，集中表現其配套齊全的特點。
3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。
4、後來，該按盤重新定位為「智能豪宅」。
5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心裡著急，於是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。
從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從「成功人士的心水華庭」、「孩子們成長的地方」到說不出名堂的「智能豪宅」，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：
第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長
第3操作環節：房地產市場定位概念精要
精要A：房地產市場細分准則
（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。
（2）、細分市場必須是可以識別的。
（3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。
（4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。
（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。
（6）、細分市場應該具有合理的一致性。
（7）、細分市場應該不斷增長。
（8）、細分市場不應該主要被競爭者佔領，以免我們的項目達到失敗。
精要B：房地產市場定位的任務
房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。
（1）、項目定位
拿到一塊地，首選的問題就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，准確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。
（2）、品質定位
一哄而上的 INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際采求。
（4）、房型和面積的定位
從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。
（5）、價格定位
高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金盡快回籠並取得相應銷售周期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東「新世紀花苑」就是開發商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。
精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計
1、通過產品特徵或顧客利益點定位
應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯系。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。
2、以價格和質量定位
由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。
3、以用途或應用定住
另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯系起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。
4、以產品使用者定位
另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯系起來。希望通過模特或名人與產品聯系趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。
5、以產品類別定位
某些產品益要與產品等級聯系起來進行定位。
6、以文化象徵定位
許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。
7、以競爭者定住
在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較。
第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略
策略A：很好入文因素細分定位
1、年齡
購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。
2、性別
性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發與訴求。
3、所得
可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。
4、職業
可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。
『柒』 房地產市場定位
目 錄
第一部分 市場調查
一、寶安地產簡述
（一）、寶安經濟運行態勢 ……………………………………………………… 1
（二）寶安房地產市場分析……………………………………………………… 1
（三）、寶安住宅成交狀況統計及分析…………………………………………… 3
二、寶安新中心區分析：
（一）寶安新中心區利好因素分析……………………………………………… 6
（二）寶安中心區不利因素分析………………………………………………… 7
（三）、寶安中心區在建項目統計……………………………………………… 8
第二部分：項目分析
一、項目基本情況………………………………………………………………… 18
二、項目SWOT分析…………………………………………………………… 18
三、N4項目主要競爭對手分析：……………………………………………… 20
四、項目定位……………………………………………………………………… 21
五、商業…………………………………………………………………………… 26
第三部分 競爭策略
一、 樓盤產品建議：……………………………………………………………… 29
二、工程進度建議………………………………………………………………… 30
三、營銷建議……………………………………………………………………… 30
四、寶安新中心區價格策略……………………………………………………… 31
五、售樓處建議：………………………………………………………………… 31
六、會所建議：…………………………………………………………………… 33
七、公司N4區項目開發建議……………………………………………… 33
內容摘要：
寶安住宅銷售面積為163.12萬平米，批准預售為132.63萬平米，新增供求比為0.81：1，市場有效供給不足。2004年的市場供給猛增，僅寶城片區的供應量估計在150萬平米左右，市場壓力加大。寶安開發熱點已經向中心區轉移，新開工項目增多，預計2004年的推出量在100萬平米。
中小戶型的市場逐漸啟動， 2004年市場上將有香檳廣場、寶豪項目、澎柏三九公寓、恆安碧海名園等項目推出，預計推出面積為20萬平米，總套數大約2000多套，小戶型將成為市場的一個熱點。
寶安中心區在建項目以中大戶為主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本為空白，小三房（95平米以下）數量偏小。
結合N5地塊的特徵及不與鴻景園、N4地塊產生沖突，將戶型定位為中小戶型，小三房的比例為大於45%，小兩房的比例為大於35%，另外可以考慮做適當的小四房。
項目定位為中高檔物業，以首次置業者為主要目標客戶，每套總價位主要在25---40萬之間。控制住成本，單價格水平與中心幸福海岸、深業等項目持平或略低。時尚，有別於高尚。
戶型設計注重強調觀念創新與功能性的實用性，增多附送面積，立面設計要求新穎時尚。
商業面積在4萬平米左右，採取大商業帶動小商業的策略，大商業可以給小區帶來更好的配套。在項目前期可以充分和有較大市場影響力的大型建材連鎖企業聯系，這樣可以減輕招租風險。
建一個500平米左右的主題式會所，注重功能設置。
動工時間爭取在八九月份，年底在中心區其它項目開盤的時積累客戶，年後在其它樓盤熱銷期開盤。
第一部分：市場調查
一、2003年寶安地產簡述
（一）寶安經濟運行態勢
1、寶安經濟發展勢頭強勁，2003年寶安完成國內生產總值（GDP）達518.32億元，較上年增長19.7%，高於整個深圳市17.3%的增長率，工業總產值為1573.14億元，較上年增長26.2%。在深圳六區中穩居第三，預計五年內主要經濟指標再翻一番，這為寶安房地產業的發展提供了強大的經濟基礎。
2、定安經濟結構以工業為主，工業總產值的增速明顯超過國內生產總值的增速，第三產業發展緩慢，第三產業比重持續下降，製造業過於偏向輕型、外向型和加工型，結構性風險較大，經濟結構比重的特點就在一定程度上制約了房地產業的發展。
3、深圳市代市長李鴻忠在2004年政府工作報告中提出了「南高北重」的經濟新格局，指明了寶安、龍崗今後的發展方向，即大力發展技術、資金密集型的高精尖的裝備製造業和基礎工業，寶安區將通過科技扶持推動全區產業結構優化升級，電子信息、光機電、新材料和醫葯生物工程等4大領域被列為重點扶持對象，為推動該區傳統行業的高新技術改造步伐，「製造業信息化示範工程」將重點扶持傢具、服裝、模具製造、汽車電子等行業。這些行業將製造新的就業機會，會對房地產市場發展起一定的推動作用。
4、2003年深圳居民收支雙雙增長，工薪收入仍為我市勞動者的主要收入來源。私家車消費成為新熱點，教育文化投入有所增長，投資行為日漸活躍，房地產投資成為一種重要的投資形式，人均購房類支出增長較大，而住房裝潢則下降。深圳居民對居住消費的增長需求將有力推動地產市場的發展。
（二）寶安房地產市場分析
1、寶安2003年商品房銷售面積達190.39萬平米，較2002年的145.37萬平米強勁增長30.97%，大過超過全市9.7%的增長率，寶安房地產市場連續三年實現高速增長。2003年寶安住宅銷售面積佔全深圳市的住宅銷售面積20.22%的分額，與福田持平，僅次於南山，這也充分地說明了寶安地產在深圳的地位已經明顯得到提升。
2、寶安的經濟結構導致貧富差距明顯，高檔房如（別墅需求市場不能提供），大量的收入較低的人群需求得不到滿足。寫字
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『捌』 房地產某項目總體定位 怎麼寫
房地產某項目總體定位 怎麼寫?
簡單說下吧，這個要結合產品和周邊的市場專環境，以及需求三屬個要素來確定的。
你們在定位前一定要對這三個要素做充分的調研，了解你們打算做的產品是高檔中檔和低檔，參考因素有規劃，戶型，交通以及產品所在項目的位置，位置好容易做豪宅，別墅啥的，位置不好就做普通項目
周邊市場環境就是均價啊，周邊的競爭項目都在買啥產品，各種產品賣的怎麼樣都要了解
需求就是項目所在地的消費水平怎麼樣，你們打算做的產品定位，有沒有那麼大的市場需求，高中低三種客戶都區分對待，對這些都了解後才能做項目定位，做好方案，有問題再問我，剛好碰到你這個問題了.
『玖』 為什麼要進行房地產的市場定位工作
市場定位是房地產項目的基礎。一個項目要開展，不能盲目開發，版只有經過市場的定位權，才能明確客戶需求，項目的預算和投資回報情況，進而知道項目的發力點在哪。若沒有經過市場定位工作，那麼項目就找不到合適的發力點，不知道市場是否接受，進而項目所從事的一切工作都是個未知數，好壞全由天定。簡言之，市場定位可以讓項目在執行的時候做到心中有數。