1. 什麼是商業地產業態分析，著重要從哪些方面分析
/商業地產項目運作之要素分析近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢？其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高於普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜，但在東北地區是處於領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下，東北各城市的發展建設已經全面提速，大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功，也對大連地產商走出大連，到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？其實商業地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用功能上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數採用相對比較簡單的開發——銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地產如SHOPPINGMALL項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多採用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的，這種方式所佔的比例較小。那麼成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢？第一、 翔實的市場調查房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對於住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至於小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬於下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作，在天津街開發一個大型商業地產項目，經過細致市場調查後他們認為條件不具備，扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話，那最後的損失恐怕遠遠不止幾十萬。市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬體設施、業戶構成、損益情況等）。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策，那麼恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那麼拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。以中小型專業市場項目為例，調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的「市」。一個市場運營到成熟期，其「市」也相對穩定，經營業戶收入較為穩定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬體設施更加先進、管理水平也更高，但要達到「場」興市 「旺」租金收入相對穩定的程度，仍需要一定的時間，也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期，周邊區域會不會有新的類似項目冒出來，應予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。第三、 充足的資金
沒什麼資金沒經驗沒學歷想做一番大事怎麼辦
2. 商業地產項目定位分成幾部分
房地產項目如何定位
定位決定了一個地產項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建築、設計、銷售招商准備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建築等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最後到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。 （一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容 1．房地產開發項目市場定位的基本程序 房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最後方案。 2．市場定位的主要內容 房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：①確立開發理念。基於企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利於企業的長久發展，有利於品牌建設；②明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委託規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建築風格、結構形式、房型、面積和建築標准等內容；⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。 （二）房地產開發項目市場定位的基本原則 1．與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。 2．經濟性原則。市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建築功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最後，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。 3．適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標准、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。 4．可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由於房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現「無個性、難租售」的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，准確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何「量力而行」，這個問題在市場定位時就應該得到解決。 （三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因 1．市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由於我國房地產咨詢業還處於初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委託方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流於形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限於房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處於低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對於一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。 2．運用差異化戰略「模仿有餘而創新不足」。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，「差異化是房地產企業的第三利潤源泉」的觀點已漸漸為業內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現這樣兩種情況；一種是過分強調「差異化」，脫離地塊條件和區域環境，片面強調「個性化」，忽視區域房地產市場的物業特點、生活習慣，往往會導致滯銷；另一種情況是「簡單拷貝，適當修改」，從建築立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建築色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的「一般化」局面。 3．偏離市場定位的理論和原則，片面強調「概念式定位」。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷於做概念，甚至出現了「軟住宅」的定位概念。一條臭河浜成為「水景」，還未立項的地鐵成為「交通便利」的工具，虛擬的「生活方式」成為賣點，「媒體炒作」成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種「虛、空、媒體化」的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。 4．目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由於市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的「同質化」產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。
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3. 因為市場調查做得好而成功的例子舉一個就行
吉利公司市場調查的成功案例
男人長鬍子，因而要刮鬍子；女人不長鬍子，自然也就不必刮鬍子。然而，美國的吉利公司卻把「刮鬍刀」推銷給女人，居然大獲成功。
吉利公司創建於1901年，其產品因使男人刮鬍子變得方便、舒適、安全而大受歡迎。進入20世紀70年代，吉利公司的銷售額已達20億美元，成為世界著名的跨國公司。然而吉利公司的領導者並不以此滿足，而是想方設法繼續拓展市場，爭取更多用戶。就在1974年,公司提出了面向婦女的專用「刮毛刀」。
這一決策看似荒謬，卻是建立在堅實可靠的 的基礎之上的。
吉利公司先用一年的時間進行了周密的市場調查，發現在美國30歲以上的婦女中，有65%的人為保持美好形象，要定期刮除腿毛和腋毛。這些婦女之中，除使用電動刮鬍刀和脫毛劑之外，主要靠購買各種男用刮鬍刀來滿足此項需要，一年在這方面的花費高達7500萬美元。相比之下，美國婦女一年花在眉筆和眼影上的錢僅有6300萬美元，染發劑5500萬美元。毫無疑問，這是一個極有潛力的市場。
根據 結果，吉利公司精心設計了新產品，它的刀頭部分和男用刮鬍刀並無兩樣，採用一次性使用的雙層刀片，但是刀架則選用了色彩鮮艷的塑料，並將握柄改為弧形以利於婦女使用，握柄上還印壓了一朵雛菊圖案。這樣一來，新產品立即顯示了女性的特點。
為了使雛菊刮毛刀迅速佔領市場，吉利公司還擬定幾種不同的「定位觀念」到消費者之中徵求意見。這些定位觀念包括：突出刮毛刀的「雙刀刮毛」；突出其創造性的「完全適合女性需求」；強調價格的「不到50美分」；以及表明產品使用安全的「不傷玉腿」等等。
最後，公司根據多數婦女的意見，選擇了「不傷玉腿」作為推銷時突出的重點，刊登廣告進行刻意宣傳。結果，雛菊刮毛刀一炮打響，迅速暢銷全球。
這個案例說明，市場調查研究是經營決策的前提，只有充分認識市場，了解市場需求，對市場做出科學的分析判斷，決策才具有針對性，從而拓展市場，使企業興旺發達。
4. 商業地產投資應該重視哪些問題商業地產策劃的項目案例有哪些
商業地產投資應該重視哪些問題?商業地產策劃的項目案例有哪些?北京綠維創景規劃設計院認為，資源開發型旅遊投資，已經形成了「投資門檻高，收益時間長」的特點，因此，旅遊招商引資越來越難。
商業地產投資，收益高，回收快，成為製造中國富豪的領域，房地產商，也成為各個行業招商引資的對象，這也是商業地產策劃火熱的原因之一。
商業地產策劃的商業發展模式，已經成為旅遊產業發展的重要方向。利用旅遊商業地產策劃的商業模式，大力推進區域旅遊產業發展，進行了深入研究。
下面給出了我院做過的旅遊商業地產策劃的專題研究：
本項目的商業模式為「旅遊商業房地產區域開發」模式。
此模式形成了以區域開發為總體指導，旅遊和商業房產的完好結合;建立了以旅遊為靈魂，以招商建設、商業房產及旅遊開發經營為運作手段的最佳模式;通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環境保護、公共空間配置等完成了區域環境打造;最終由主題多元的空間規劃和功能布局承載體現。
通過旅遊為商業房產提供市場支撐，商業房產功能吸引旅遊增長的關系互動，旅遊主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區域的吸引力，甚至輻射到了周邊，並與周邊形成了良好的競和關系;提升了整個地塊的土地、房產價值;改善提升了項目地塊的環境;
所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力;
所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力;
所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，並巧妙的使部分房產投資者成為遊客的一部分。
整個商業地產策劃模式為通過吸引遊客流、增加遊客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下：
商業地產策劃增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：
天府水鎮建成後，良好的自然環境、水利博物館、XX大院、XX寺等遊玩景點、X街歷史保護區的文化氛圍、渾然一體的水景、雅緻的小品、體現人文氣息的廣場節點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區、考慮周全的配套服務設施，將大大增加對遊客的吸引力。項目內容將吸引參觀XX景區的遊客停駐以及XX市的休閑度假市場遊客，加上其它一日游的遊客運營第一年的遊客量應達到470萬左右，休閑旅遊+綜合消費的模式對遊客有著相當的吸引力。
5. 求商業地產的市場調研方案
談談房地產行業的市場調研
一、房地產市場調研的含義
房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助於企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；
2）有利於房地產企業適時開發新產品，搶佔新市場；
3）有利於企業制訂正確的營銷策略；
4）有利於企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。
二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區域市場狀況
（六）項目開發策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研
宏觀投資環境調查
1、政治環境
2、經濟環境
3、社會文化環境
政治環境
政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。
經濟環境
國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環境
居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；
4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當地房地產業相關政策法規。
三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研
消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。
市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。
四、項目基本狀況調查
（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；
（2）項目所在區域市場狀況
項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。
（3）項目開發策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；
3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。
五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研
1、宏觀經濟環境研究
2、 市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場佔有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。
六、房地產市場調研程序
（一）調研准備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段
調研准備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃
正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現場實地調查
結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告
七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源
二手資料的收集程序
首先應確定需要什麼資料。
第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最後一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料
二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦資料庫、互聯網
（4）企業外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
（3）實驗法
6. 王健林對商業地產怎麼看
王健林董事長所言：萬達的成功主要是商業模式的成功。萬達在行業內真正領先的不是規模，甚至也不是速度。在歷經一代單店、二代組合店、三代城市綜合體的連續升級之後，萬達集團已然成為商業模式創新的扛旗者，甚至於，萬達商道也被奉為中國商業地產的「王道」。
1. 第一代單店
方式：單店模式 以銷售平衡現金流
2001年，在濟南、南京、南昌、成都、南寧、長春等城市中心的黃金地段，一棟棟總面積5萬平方米左右的單體樓拔地而起，引起了當時房地產界的極大轟動。加上用以吸引人流的大型超市、可以留住人流的電影城、作為配套的停車場，這一新興商業模式的出現在當時為很多資金實力雄厚的投資者所熱捧。這些單體樓所涵蓋的小店鋪、超市等小綜合業態的組合就是萬達商業地產第一代開發模式，也稱「單店模式」。
局限：單打獨斗 經營無法形成合力
經營初期，在這些單體樓一層，進行分割銷售的小店鋪外，經常能夠看到，由於商鋪經營品種的龐雜繁多，商鋪經營權的分散以及管理職能的滯後，小業主們只能單打獨斗，賣力地為自己的產品搖旗吶喊，其間，還要擔心同在一個樓體里的另一些商鋪「搶了風頭」。商業模式單一導致的人流分散，產權多元化帶來的經營混亂，以及經濟環境的不成熟，導致商戶過高的投資回報期望難以實現，由此，萬達商業地產第一代商業模式遇到了發展初期不可避免的艱辛。
2. 第二代組合店
方式：組合店模式 業態布局多樣化
為烘托商業氛圍和吸引更多消費者駐足，萬達商業地產第二代開發模式比第一代有了長足的進步，不管是在項目的規模上，還是在百貨、電玩、餐飲、建材等新業態的引進方面。以期通過各自的影響力形成相互之間的吸引力，最終形成一種對消費人群的巨大合力。第二代商業開發模式，在當時的南寧、武漢、天津、哈爾濱、沈陽、大連等六個城市得以施行。
局限：主力店各踞一方 未形成人流的有效流動
第二代組合店的局限性在後續經營中逐漸暴露出來。主力店吸引來的大量客流在走出百貨店、超市等大經營場所後，並沒有流向小業主的商鋪。原因在於，第二代商業地產開發模式僅僅是幾大主力店的簡單組合，各主力店各踞一方，分散經營，導致整個項目沒有靈魂，店與店之間沒有有效互動。此外，項目的純商業定位，使得文化、娛樂、體育、酒店等休閑消費環境沒有有效建立，加上零售類比例偏大，也使項目偏離了商業地產的經營重心。
3. 第三代城市綜合體
方式：城市綜合體 多功能高效復合
2005年後，萬達廣場升級至第三代。作為城市綜合體，萬達廣場包羅萬象，涵蓋了大型商業中心、五星級酒店、高級寫字樓、公寓、住宅、國際影院等多重業態，真正實現了購物、辦公、居住、娛樂、休閑的多功能復合。大商業部分開始全部持有，業態配比更為科學合理……與前兩代相比，萬達第三代的特色極為鮮明。
優勢：集約化布局 始創特色步行街
如果說第二代的管理模式是出於對產業鏈的把握，萬達的第三代管理模式則完全是出於對商業規律更深的認識。第三代萬達廣場遵循集約化的規劃理念，以全新思維打造了被稱為「商業中心的靈魂與紐帶」的室內步行街，從而實現建築體平面立體的互動。模式的創新和設計的優化，不僅確保了萬達廣場持久、旺盛的生命力，對項目的選址標准也產生了重要的影響。除了成熟市中心外，城市副中心以及新興中心區，漸成萬達布局重點，萬達所要做的正是啟動這些區域，通過萬達商業模式的成功帶動整個區域的發展甚至整個城市的經濟提速。在第三代開發模式日臻成熟的今天，萬達正引領著中國商業地產發展的全新方向。
訂單式商業
價值爆發的強力引擎
打造城市綜合體，萬達歷經三代；做訂單式商業地產，萬達也在不斷的摸索中走向未來。自2001年萬達和沃爾瑪簽訂長期的戰略合作協議之後，萬達就確立了「訂單式商業地產」的基本模式。當前，萬達正逐步實現從原來以營銷為導向的訂單地產向持有型訂單地產的重大轉變。
1. 訂單商業地產理念
傳統的項目是「先建設後招商」，萬達反其道而行之，「先招商再投資」。萬達通過與國內外的大型品牌商家進行戰略合作，打造「訂單商業」，並將「只租不售」視為運營商業地產的基本原則。萬達的「訂單商業」，為實現科學合理的業態規劃、維護統一規范的經營形象，奠定了堅實的基礎。一方面，保證了開發的商業項目有下家，投資以後有人租賃，並且租金收入穩定；另一方面，通過實施主力店經營，全面帶動周邊的中小商鋪，進而保障投資者與經營者的切身利益；同時，對合作商家的日後經營而言，量體裁衣式的「訂單商業」也是一種負責任的體現。
萬達董事長王健林對此深有體會：「不能建好房子再招商，而是要先把大的租戶的需求搞清楚，按照租戶的個性要求量身訂做。我要把房子租給商戶，就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。如果掙不到錢，我也就收不到租金」。
2. 訂單商業地產步驟
萬達堅持做「訂單商業」已整整十年，項目開發漸漸呈現出「工業化」的特徵。基於可復制的成熟的商業模式，眾多商家得以迅速適應萬達，共同成就高效創富的萬達神話。
萬達的「訂單商業」理論上涵蓋共同選址、技術對接、平均租金、先租後建等多個步驟。一個具體的例子是，萬達每一個戰略合作夥伴都有自己的標准裝修時間，萬達商業管理公司會根據業態、裝修時間的不同，與萬達的建設部門一起排出詳細的完工進度表，來對接每一個商戶的入場時間，務必確保店鋪在開業前能進場裝修。
3. 訂單商業地產資源
如果說「訂單商業」模式是萬達的競爭利器，那麼，商業資源則是彈葯，是萬達角逐商界的真正資本。萬達之所以成功，與其豐富的商業資源有著密不可分的關系。對於選友，「國際萬達」的辭典里有這樣一條標准，那就是：國際級。在合作的逾5000家商家中，包括沃爾瑪、家樂福、肯德基等國際知名品牌以及國美電器、華潤萬家等國內一線大腕，更有萬達百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、大玩家超樂場等「御用」型主力商家，無比雄厚的商業資源使每個萬達廣場項目在開工之前，主力店招商就已經基本解決。
一路走來，很多世界500強企業因萬達的屢戰屢勝而成為忠實的擁護者，萬達到哪他們就跟到哪。與此同時，許許多多如神采飛揚這樣的中小主力店也因為攜手萬達，而實現了連鎖化擴張，企業的品牌影響力日益增強。
萬達商道
中國商業的王者之道
商業地產成未來競爭主戰場
2010年以來，一系列房產調控政策如疾風暴雨般宣洩而下，似乎預示著以住宅為主導的出售型房地產開發黃金時代的終結。業界專家預言，目前土地出讓中一般均有20%～40%是非住宅用地，因此如果不會做商業地產，連住宅都做不好。有鑒於此，萬科、金地、保利、綠地等地產大鱷或主動轉型商業地產開發，或被動提高商業地產戰略布局比例。中國商業地產，一派硝煙彌漫。
商業地產既是天堂也是煉獄
王健林有一個比喻，做住宅的開發商是小學生，做商業才算大有學問。「為什麼這么多有實力的企業之前都不去做商業地產，主要是因為商業地產很復雜，我總結為五難：定位難，規劃難，招商難，管理難，資金難。」商業地產兼具商業、地產和資本三重屬性，一個商業地產項目往往牽涉到地方政府部門、開發商、運營商、居住者、投資者、經營者、消費者等多方利益。企業是否擁有雄厚的資金實力和強大的品牌影響力，是否擁有獨一無二的商業資源和前瞻性的戰略眼光，構成了一個個難以跨越的「門檻」。
萬達一直被模仿從未被超越
萬達集團已成商業地產跟進者研究、學習和模仿的榜樣，然而，面對激烈的市場競爭，胸襟廣闊的萬達毫不吝惜自己的商業智慧，而是抱著一種開放的態度，與業界分享經驗。萬達無私地將內部總結的《開業手冊》《銷售手冊》等20多項寶貴的商業管理培訓資料大方地贈予各路考察團；到萬達集團總部索取從招商、建造到運營各個環節的《商業地產操作規則》，你拿到的規則跟在萬達內部使用的並無兩樣；抓住總部里任何一位西裝革履的萬達人，每個人都可以對你滔滔不絕地解釋他理解的商業地產。但是，十年之後，萬達的模仿者們並未出現。這無疑印證了王健林的那句老話：除非你挖走整個鏈條，否則，能拿U盤拷走的，還算什麼核心競爭優勢呢？
7. 商業房地產文案案例
商業房地產文案案例 大連城市廣場廣告文案全稿
戰略綱領
2003年，大連商業地產的戰役已經進入白熱化階段。城市廣場作為壟斷大連最核心商業地段以及市內稀缺自然資源的地產項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優勢兵力進行火力聯戰，從而達到對戰爭總局進行全面控制，短期內迅速佔領目標的終極目的。
一、平面武器
（1）報紙媒體
優勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。
劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。
《大連日報》：大連地區的黨報，發行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。
《半島晨報》：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。
《大連晚報》：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。
《新商報》：《大連日報》直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重於商經信息報道，報價較低。
投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產界「空前絕後」的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規模地產項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體——《大連日報》。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其餘三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力。考慮發行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中《新商報》無疑具有更多的優勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經濟、投資等方面，因此選擇《新商報》作為投放重點。
在媒體投放安排上，廣告投放富有節奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環環相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和「五一」長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發布。
（2）印刷媒介
印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。
DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份
北方航空雜志廣告費用：3萬元/頁•月*1月=3萬元（折後價）
總價：10萬元
註：由於投遞費各酒店收費標准不一致，因此令行討論。
二、空中武器
（1）電台類
A、大連地區五大電台地產廣告套播：
「城市廣場」地產廣告以套播的形式覆蓋大連電台五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各台受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道《中央新聞及報紙摘要》、《新聞一小時》、《時事今日談》、經濟頻道《理財黃金檔》、《陽光旅程》、文藝頻道《足球天地》、《兄弟體育》、交通頻道《動感車壇》、《新聞聯播》及半島之聲《歡樂正前方》等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全麵包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電台的聽眾多為有車族，很有經濟實力，符合我們的目標群體定位，並且，這種套播反復播出的形式也有利於我們覆蓋式廣告宣傳。
B、集束式廣播投放：
「城市廣場」在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應於常規性廣播投放的基礎上，於此時加播更具威懾力的電台廣告，使發布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。「城市廣場」地產廣告將在一周之內覆蓋大連電台六個頻道的整點時段，從6：30—18：30，長1分鍾的廣告每個頻道每天出現十二次，一周共計420次。
（2）電視類
「城市廣場」本身就是大連地產界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到「高山仰止」的心理效果，為了能夠真正體現項目所具有的高貴特質，我們認為應將電視廣告集中投放於大連電視台新聞類節目，《新聞全景》（一套）、《新聞聯播》（一套）、《大連新聞》（一套）、《城市發現》（一套）、《生活現在時》（二套）、《21點直播室》（二套），作為大連電視台最黃金強擋的節目時段，上述節目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經濟、新聞、時政等節目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放採取優勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果
投放策略：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數 周五至周日 次數 總價（7.5折後）
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 12000 4 31200（6.5折後）
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450
選擇大連電視台新聞綜合頻道（一套）收視率較高的《大連新聞》以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的《21點直播室》作為常規投放媒體，自4月22日——6月26日期間進行不間斷發布。其他各欄目作為補充火力，於項目強銷期以及活動前期進行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項目的銷售節奏更趨完美。
發布日期分別為：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一到周四 周五到周六
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 4月22日——6月26日
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 根據活動不同臨時加播
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 4月22日——6月26日
三、遠程威懾
（1）後鹽立交橋廣告路牌
隨著五一黃金周的到來，外地遊客蜂擁而入大連，作為目標覆蓋全東北的「城市廣場」，此時應緊緊抓住這難得的歷史時機，在外地投資者心目中留下至深難忘的印象，同時為了能夠真正有效地達到宣傳效果，輕松地實現輻射目的，我們建議在大連市高速公路入口——後鹽立交橋發布路牌廣告。由於有經濟實力的外地遊客多數採取開車休閑旅遊的方式，因此，從後鹽進入大連市成為了唯一途徑，於此處發布路牌廣告，廣告醒目、關注率高、覆蓋范圍廣，可以輕松達到「四兩撥千斤」的效果。
（2）天百樓體廣告路牌
充分利用天津街各商業地產項目所造成的旺勢人流，在位於天津街黃金位置的天百大樓樓體發布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項目的投資者起到截流作用。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對「城市廣場」的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進行了強有力的圍追堵截，更能提高投資者對「城市廣場」的投資慾望。
廣告路牌費用總計：10萬元/兩個月， 面積總計：1000平方米
在空中武器和現場氛圍的強勢夾擊下，依據戰役的走勢，我們會有針對性地進行地面進攻武器的組合，其具體表現就是不間斷地運用活動和事件性行銷的手法製造攻勢，力求在有限時間內取得階段性勝利成果。
城市廣場橫空出世 青泥窪橋巨鵬展翅
聯手天津街 共榮青泥窪
每個城市都有自己的核心商圈，其「核心」的意義體現在容納了本城市內重要商場、商品品牌的集中、消費人群的匯流、每個消費者購買額的最高、輻射區域的廣泛等等重要特徵，而其他的商圈要麼屬於城市的次給商圈，要麼實際上只是核心商圈的一個重要組成部分。
大連是中國名列前茅的大城市之一，但是並不具備象北京這樣超大城市在同一時間內擁有兩個核心商圈的條件，青泥窪橋商圈現在是大連的核心商圈，未來在大大連的發展建設中也一樣擁有不可替代的核心位置。現在大大連的規劃建設漸進高潮，作為核心商圈，青泥窪橋的發展任重道遠，商業空間的擴容迫在眉睫。
城市廣場的出現可謂應「天時、地利」而生。從城市規劃和地理狀況兩方面，青泥窪橋要發展只能向東南方向擴充，城市廣場就位於這可以不可再的門戶要沖之上，一脈相承青泥窪橋的鼎盛商氣，擁攬勞動公園稀罕自然景觀，最炙手可熱的商業位置和最得天獨厚的自然風光同具一身，解放路未來商業龍頭非城市廣場莫屬。作為青泥窪商圈升華的原動力，城市廣場的興建更為青泥窪商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥窪將振動天津街和城市廣場兩側巨翼，化鯤為鵬，扶搖直上，邁向更新、更先進、更廣闊的商業紀元。
完美業態規劃 特色前所未見
3大規劃街區，組成完美商業航母（南區、中區、北區）
新穎業態構件，營造潮流動感之都
龍頭大型超市，為您休閑生活便利
城市廣場獨特、差異化的業態規劃彌補了青泥窪商圈的不足，促進了大連商業的繁榮和發展。城市廣場地上四層、地下一層的商業部分總面積達75000平方米，劃分為AB區和DE區兩大部分，AB區將著重引進一些大連市場上前所未見的新、奇、特業態如漫畫專區、貼紙相區、電子科技專區、動感電影院、古怪屋等等，DE區將大連市民與國際潮流接軌的時尚窗口作為自身的定位和方向，國內超市巨無霸將落戶於此，多種知名品牌紛紛設立主力店、首層的美食一條街融匯各地飲食精華，SPA、健身中心、卡拉OK站成為新一代休閑娛樂生活的典範，城市廣場通過具有國際水準的業態規劃，科學、先進的配比方式，使城市廣場的商業一經推出就會引起市場的強烈注意，城市廣場未來所匯流的人流將不僅繁華青泥窪地區，更將形成一個獨立、特色的強大商圈。
蓄積鼎盛商氣 匯聚人流狂潮
城市廣場建成後將承受來自四面八方的洶涌人潮。首先青泥窪橋日均80萬的購物人群將信步至此，南山地區22萬常住居民將成為城市廣場的忠實消費群體，同時勞動公園龐大的旅遊、休閑人流成為城市廣場相對固定的客流，CBD的白領消費群體受到城市廣場的業態吸引將把這里作為購物休閑的首選。
城市廣場的強大並不僅僅是因為特色的個體風格，而是因為產業之間的優勢互補形成了了一個強勢整體，對於城市廣場的商業部分來說這一點尤為重要。城市廣場的酒店式公寓的3000常住人口、寫字間的白領人群形成了一個具有強大消費能力的固定客流，超五星級酒店的年10萬的旅遊客群帶給了商業部分更繁榮的商業氣氛和無比龐大的銷售額。
商業經營最講究的就是商氣、人流，這是商業決勝的關鍵所在，我們看到城市廣場在這兩點上無疑具有不可戰勝的優勢。
不造商城造商圈——城市廣場大手筆，締造大地產
隨著中國加入WTO，「北方明珠」大連作為國際名城和全東北最具開放活力的門戶城市，商圈改造升級與時俱進。成為國內外大公司、商社財團搶灘國內市場的首選之地，這其中，中央商務區（Central Business District,英文縮寫CBD）作為國際間商貿交流的橋梁和紐帶，起到了不可替代的重要作用，它是城市經濟發展的火車頭，是一個國家或地區對外開放程度和經濟實力的象徵。「大大連」概念的提出，更為商業房地產開發提供了大連歷史上前所未有的新契機。
青泥窪橋商業圈位於大連火車站前，東鄰友好廣場，南與勞動公園為鄰，西為西崗區，北與天津街接壤。該商業圈目前共有11個大型商業店鋪在經營運作，包括大連商場北樓、 南樓、邁凱樂大連商場、中興大廈、百年城、中山商廈、大商秋林女店、大商男店、大商新瑪特、勝利廣場。正在興建的有宏孚國際商廈、振富商城、北展豪邁的火車站地下公建以及大連商業地產新寵振屹——城市廣場。可以說從目前大連已經形成的這幾個商圈來看，青泥窪商業圈發揮的作用是無法替代的，它就是大連商鋪的中流砥柱。當然由於這一區域集中了大部分大連最有實力的商業企業，因此，它也是大連商業競爭最激烈的商圈。在市場准確定位的基礎上，走綜合開發的道路，是青泥窪橋新建商鋪的一大特色。由大連振屹房地產開發有限公司開發建設的城市廣場，定位於商業風情街，把商業街區的概念灌輸到人們的腦海之中，表現成商業的海洋。城市廣場以地上四層、地下一層的大型商業街區為主線，以30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅為依託，讓你置身於海洋之城，成為青泥窪橋商業圈的南部的延續。
城市廣場地處大大連「第一商圈」青泥窪橋商業圈南部，位於金融商業中心區——中山區的心臟地帶,北起玉光街,南至南山路,西起解放路,東至昆明街, 沿解放路南北全長300米，是由三大商業版塊組構,總規劃面積2.79萬平方米，總建築面積超10萬平方米的超大型財富商務中心。作為核心CBD配套的專屬大型綜合商務中心，比鄰72萬平方米勞動公園，坐覽市內極其稀缺罕見的自然原生態景觀，具有不可復制的地段優勢。這里一方面可以容納青泥窪和天津街滾滾而來的日均80萬的商海人潮，同時又可兼得「大連中央商務區」中山廣場20多萬上班一族的蒸蒸人氣，以及南山地區20萬的居民消費群，更擁有勞動公園的消閑人流，形成青泥窪商圈的黃金點。城市廣場以「不造商城造商圈」的開發理念，邀請美國頂級設計公司EKO設計師事務所設計，超前規劃領跑大大連商業布局。主題公園式購物城、特色空中「香榭飛舍」商業街區、一條350米的五洲風情步行街，薈萃國際時尚元素，完美的「點、線、面」組合，形成嚴密的商圈結構，同時營造出垂直和水平消費多元循環系統。國內連鎖超市巨無霸上海聯華即將率先進駐。使之成為集旅遊、觀光、娛樂、購物、休閑、文化、運動、餐飲為一體，多種經營業態並存的綜合消費地帶，財智交匯的時尚購物平台，為城市新銳族輕松擁有。傾城鉅獻30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅，成為大大連首席國際商務財富圈。
城市廣場扼守大連市東西主幹道之一，解放路商業規劃的龍頭地位，是商業、商務區的交匯點；是住宅區和商業區的交匯點；是市政中放射性規劃和條形規劃的交匯點；是大連市最為繁忙的交通樞紐，數十條公交線路駛過，距離中山路僅百米之遙，距大連火車站1公里。充裕的地下車位確保交通順暢。
青泥窪橋就是大連商業的代名詞。未來的青泥窪橋必將成為大大連商業的重型航母，而振屹——城市廣場無疑會成為商業地產中最優秀的戰斗機。「投資城市廣場，進駐青泥窪」 振屹——城市廣場必將為大大連全面改造升級寫下精彩的一筆。
城市廣場電視文案（3分鍾）
（中國，正在進入現代商業時代）
（大連，全力邁向東北亞國際商都）
（城市廣場——東北商業文明奇跡）
（聯手造商圈 共榮青泥窪）
城市廣場，振屹地產2003年度撼世之作，耗資十數億，總建築面積達15萬平米，緊鄰百年城，是青泥窪商圈內唯一可擴要沖之地，同時也是解放路改造工程的龍頭項目。面對勞動公園，坐踞CBD核心旺地， 「不可復制」的地段，真正獨步國內，絕無僅有。
（全街區商鋪 青泥窪全新業態補充）
（龍頭主力店進駐 共擎至尊商業旺場）
大連首推全街區商鋪概念，引領大連商業深刻變革。多家國際、國內知名大型超市（上海聯華、正大萬客隆、友誼集團、好又多、家樂福、沃爾瑪）同時中意城市廣場，商家眼光最精明，尊貴地位盡顯。
（三大版塊 數千名店打造商界傳奇旺場）
（動感之都）
創建大連第一潮流陣地，引進諸多領先大連的新、奇、特業種，（動感電影院、動漫天地、古怪精品廊、貼紙相區、點睛廊、名表廊、飾甲走廊、白領天地、體育系列專區、日韓高新科技區、水吧、卡拉OKBOX、GAME玩部、古怪屋）豐富多變的業態實現多元支撐局勢，完美製造對時尚追隨者的超強誘惑。
（空中休閑新天地）
融合"上海新天地"設計理念，引用垂直交通、獨立垂直建築體和平層廊道等接引手法，獨具特色，多元並舉，（設計師走廊、生活精品廊、SPA纖體、美體健身、書吧、特色網吧、至激娛樂城、保健護理區、滑板城、攀岩俱樂部、夢樂園）並引進多家知名品牌帶動消費，目前已全面搶先加盟。
（五洲風情名店街）
長達300米完全步行街，連接其它兩大商業部分，同時又與酒店會所有機結合，國際知名酒店業同盟進駐，全面引入國際頂尖品牌服飾，真正接軌世界。
（英國老牌物管公司 超值優質服務）
全球知名物管公司之一，攜高檔商廈（香港太古中心、上海金茂大廈、廣州天河城、世貿大廈）管理經驗，首次進入大連，全面服務城市廣場，提供最優服務，時刻幫助客戶省錢。
（世界頂級投資經營管理 確保高額投資回報）
新加坡投資經營管理公司進行商場整體經營，客戶投資後可提供委託經營、招商、出租及多樣投資經營管理咨詢，保障商場經營高效運行和持續旺場。
（百年一遇 萬鋪之尊）
青泥窪絕版一線臨街鋪王現隆重推出，珍貴席位僅餘20多位，首批買家將享有意外特大連環驚喜折扣，機會難得，敬請親臨城市廣場銷售中心。
財富熱線 2101222 2101999
8. 商業地產運營模式研究
商業地產運營模式研究
隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有「萬達訂單模式」、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信託等等
本文認為商業地產運營是個系統工程，並從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，並提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，並且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，並且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點
商業地產運營中的常用模式
地產開發商佔主導地位
所謂地產開發商佔主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，並主導整個運營過程的資本運營
從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段性行為，而商業地產運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發商並不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，並且由於商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然後才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢
萬達模式是地產開發商佔主導地位類型的代表，其創新性和優勢在於：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標准開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限於住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產佔主動對其在整個項目中的利益博弈並無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力
商業運營商佔主導地位
所謂商業運營商佔主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），並主導整個運營過程的資本運營
商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為後期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段
下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商佔主導地位的具體情況
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網路資訊為核心業務，融合IT相關產業於一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：
地產耦合：頤高早期採用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸採取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與並主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成後的資產處置權
資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，並在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式
總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入並獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信託投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信託基金的投資回報
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在於：
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力
比較分析
商業地產運營中的資本運營必須以地產開發和商業運營為載體，我國除商業銀行外的信託基金等形式的資本並不豐富，相關資本運營獨立體的成熟尚需時日，走到商業地產運營的主導位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產運營商占商業地產運營主導地位的模式進行分析。對萬達和頤高比較分析見表1
本文從商業地產運營的構成研究入手，系統分析了商業地產運營的模式和關鍵點，並主要對頤高商業地產模式進行了分析。本文的創新點在於：從系統角度分析了商業地產運營，以承擔主導地位的主體的區別為依據對目前的運營實踐進行的劃分；從構成角度出發，認為資本運營是商業地產運營的重要構成部分，同時也指出資本運營僅僅是組成部分之一，需要根據項目的實際情況選擇合適資本運營模式；商業與地產的強耦合是商業地產運營成功的關鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業運營是商業地產運營的核心，對商業運營商承擔商業地產運營的主導地位的優勢和操作進行了分析。
關鍵字： 商業地產 運營模式 模式 運營
9. 商業地產的可行性研究報告
呵呵，好多打廣告的了，不過一般確實找代理公司做項目定位。
可研包括市場調研，項目定位、業態規劃（初步）、租金回報預測。一般要包括這幾個部分吧，對於一般公司，定位和業態規劃還是找代理做吧，包括招商都可以找代理。