公寓租賃市場定位思路

A. 長租公寓存在的必然性有哪些有沒有專業的長租公寓市場分析。

根據長租公寓的市場分析了解到，長租公寓之所以存在是因為，長租公寓能夠解決租客居住的痛點，租賃期限可以更長，租賃服務可以更好。其次，長租公寓能夠解決房東出租的痛點，長租公寓在管理資產時的優勢是全方位的，並且全過程的長租服務使得房東的房屋在出租避免了與可能與租客產生的一系列糾紛。第三，長租公寓有效解決政府監管痛點，可以減輕政府的財政負擔，可以減小流動人口對社會造成危害的可能性。全球領先的房地產咨詢五大行之一的仲量聯行表示，在「房住不炒」的基本定位下，長租公寓也具有了更多政策層面的支持。

B. 使用公寓租賃管理平台，如何為公寓增加營收

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C. 報告：中國租賃式公寓投資集中 就業區域影響分布

近日，《中國長租公寓行業運營情況分析報告》(以下簡稱「報告」)在京發布。報告顯示，截至2018年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。

在今天舉行的以「為美好而來，回歸生活本質」為主題的2019年《鏡度》報告發布會上，中國飯店協會公寓專業委員會與中公委租賃式公寓創新研究中心聯合發布了該報告。報告顯示，截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。
投資布局高度集中
報告顯示，租賃式公寓投資布局高度集中。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量佔全國總供給量的70.4%。其中，十個熱點城市的供給量佔全國供給總量的81.7%。
報告把這十個熱點城市分為三大類型，國家中心型城市(北京、上海)、一線價值型城市(深圳、廣州、杭州)和流量樞紐型城市(南京、武漢、成都、西安、重慶)。從每億元GDP對應的租賃式公寓數量看，部分處於經濟高速發展期的一線價值型城市、流量樞紐型城市的租賃式公寓市場還有較大發展空間。
就業區域影響運營指標
報告顯示，就業區域是影響租賃式公寓分布的最關鍵因素。第三產業越聚集的地區，特別是高端服務業發達地區對租賃式公寓需求越大且租金承受能力越強。國家中心型城市熱點就業區域的平均坪效均超過6元/平方米/天，其中，中關村產業園以7.37元/平方米/天的坪效位列全國熱點就業區域首位。而在流量樞紐型城市，平均坪效很難突破3.5元/平方米/天。
從租金收入水平看，國家中心型城市單套公寓年租金收入超過43000元，高於全國單套公寓年租金收入平均值的33503元。其他熱點城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30000元)外，單套公寓年租金收入都低於27000元。但從另一方面看，相對較低的租金收入並不代表較低的收益水平。城市發展存在差異性，無論對運營端還是資產管理端而言，因地制宜都是一個復雜的課題。
產品線日趨豐富但產品設計同質化高
報告顯示，租賃式公寓95%的客群是20至35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(未來電信、媒體科技、信息技術的融合趨勢所產生的新興行業的簡稱)、金融行業和高端服務業從業人員。
客群單一直接影響到租賃式公寓產品的定位趨同，盡管產品線日趨豐富，但從產品設計角度看差異不大。「重功能、輕裝修」是業內普遍的做法，因此導致產品設計同質化程度很高。
從租賃式公寓的規模和戶型來看，熱點城市每座集中式公寓規模均在200套上下，主流產品為套均面積30.2平方米的開間；分散式公寓主力產品戶型平均面積18.1平方米左右。
客源差異化細分
報告除了對全國及十個熱點城市租賃式公寓行業運營水平進行了分析，還深入剖析了了公寓品牌的運營能力。
報告從客源細分入手，解讀了三個具有代表性的公寓品牌的定位及運營能力，有專注於宿舍型公寓市場的安歆公寓，有以覆蓋住戶全生命周期打造多元化產品結構的灣流以及深耕發展以創業及社交為主的YOU+國際青年社區。
行業諸多痛點亟待解決或規范
報告指出，目前，長租公寓行業的發展已到了關鍵時期，諸多行業痛點亟待解決或規范。比如，在品牌定位層面，行業對於客源的分類缺乏統一定義，各公寓品牌理解各不相同，導致品牌的產品線定義和劃分不清晰，無法有效區隔及拓展課群；在陳品設計層面，部分公寓的產品設計與客戶需求脫節；在運營層面，品牌公寓獲客渠道仍以線下為主，線上官網、APP、微信等更多關注展示功能，而非預定功能。此外，一些品牌公寓人才儲備匱乏，員工素質參差不齊，給經營管理造成了隱患。

D. 首部地方版住房租賃條例即將出爐，北京租賃行業將迎哪些變化

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》（簡稱「徵求意見稿」），面向社會公開徵求意見。徵求意見稿共6章，共計81條，對長租公寓監管、租金貸等熱點問題予以規范。這是繼住建部公開住房租賃條例後，首部公開的地方版住房租賃條例。

業內人士稱，北京此次公布的徵求意見稿，充分體現了「嚴管」的思路，在立法規范方面為落實解決大城市租賃住房突出問題提供了參考範本。與此同時，徵求意見稿對北京租賃市場的參與者影響很大，尤其是對租賃經紀公司和長租公寓，將會起到很大的約束和監管作用。

而對於徵求意見稿的規定，自如、冠寓等租賃企業表示將堅定支持、積極響應。

鐵腕整治住房租賃亂象，又為行業發展給予支持

「2021年是『十四五』規劃開局之年，北京公開徵求住房租賃條例意見，很及時，很必要。」北京房地產中介協會秘書長趙慶祥告訴新京報記者，徵求意見稿政治站位高，錨定住房租賃立法目標，聚焦市場秩序亂象，將堅持房住不炒定位、建立健全租購並舉住房制度、實招調控住房租賃市場、鐵腕整治住房租賃亂象等內容寫入條例，做到了目標導向和問題導向有機結合。

趙慶祥表示，徵求意見稿將成熟的做法和成功的經驗上升為法規，將分散於相關法律法規的住房租賃規定進行歸並，將互聯網等科技手段引入租賃管理和服務，做到了守正和創新高度統一，「期待盡快審議通過，盡快發揮應有的積極作用。」

房東東公寓學院全靂指出，圍繞今年大力發展保障性租賃住房的精神，徵求意見稿全面貫徹對精神的領會和執行。2018年，住建部發布《住房租賃徵求意見稿》，此次北京的徵求意見稿，更優化了住建部的內容和細則，增強了落地性。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，該條例中有關租賃的內容十分翔實，在落實中央要求加大對新市民居住保障的基礎上，進一步從法規意義上對租賃進行了規范和保障，有序引導租賃行業健康發展，更好保護承租人相關權益。

就徵求意見稿具體內容來看，新京報記者注意到，針對住房租賃市場存在的疑難雜症和頑疾重疾，徵求意見稿創新舉措、對症下葯。比如，針對群租房標准問題，明確規定住宅的起居室、廚房、衛生間、陽台、儲藏室等不得單獨出租用於居住；針對租賃經紀和經營行業魚龍混雜問題，明確規定住房租賃企業、房地產經紀機構符合相應條件，並經所在區住房城鄉建設主管部門備案。而針對傭金收費混亂的問題，徵求意見稿提出，規定房地產經紀機構提供居間、代理服務收取的傭金一般不超過一個月租金；住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。

「住房租賃市場在快速發展變化中，因此，徵求意見稿對方向性、趨勢性、創新性的模式和做法也都給予了空間。」趙慶祥分析稱，比如，突出了租賃管理和服務並重，依託住房租賃管理服務平台，利用科技手段提供合同網簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機制，實現了住房租賃管理服務的「數據多跑路，群眾少跑腿」思路。

新派公寓創始人及CEO王戈宏表示，徵集意見稿中提出，鼓勵利用存量非居住土地按規定建設租賃住房，這是真正盤活城市存量資產，解決職住平衡的重要舉措。王戈宏告訴新京報記者，很多好地段的存量，過去由於土地性質、規劃、建築、消防、產權等各種原因無法改成租賃住房，新政策有利於改善及豐富租賃住房的未來供應。期待相關配套政策盡快推出，比如資產屬地的工商注冊、民水民電的落實、結構改造的規劃特批等。

樂乎公寓集團創始人CEO羅意則表示，政策對租賃行業的培育和發展給予了足夠的支持和空間，鼓勵包括村集體等多種單位主體進入保障性租賃住房領域，租賃運營企業的發展在政府的監督下，會快速且規范地發展，「多樣主體進入租賃市場後，如何清晰劃分各類企業屬性、如何制定行業標准將會被不斷論證。」

規范化、標准化行業監管，倒逼企業精細化運營

值得關注的是，徵求意見稿對租賃企業而言，究竟將帶來哪些影響？對此，全國政協委員莫天全告訴新京報記者，徵求意見稿對北京租賃市場的參與者影響很大，尤其是對租賃經紀公司和長租公寓，將會起到很大的約束和監管作用。

具體而言，徵求意見稿指出，北京市將通過建立全市統一的住房租賃管理服務平台，實現合同網簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等功能。住房租賃企業、房地產經紀機構需要在該平台網簽住房租賃合同和經紀服務合同，並留存合同及相關資料不少於5年。「這對企業來說，必定是要求網簽、合同內容等各方面按照規定辦理，落實使用從業人員信息卡、實名從業等要求。」莫天全稱。

「本次租賃條件也將通過價格杠桿等方式，控制資本對租賃市場及房源等的控制，間接防止市場壟斷情況的產生。」莫天全表示。

針對租金上漲問題，徵求意見稿指出，北京市將建立租金監測和發布機制。當住房租金快速上漲時，住房城鄉建設等主管部門可以採取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場，必要時可以實行傭金或租金指導價。對此，業內人士普遍認為，這一條政策充分體現了北京市調控租賃市場、穩定租金水平的決心，同時也對大租賃企業競價收房，以及資本助推市場波動形成了一定約束，有利於保持租賃住房市場平穩有序發展。

基於此，莫天全指出，住房租賃市場是民生市場，對於企業而言，需要盡快適應新的要求，調整相關業務。

「徵求意見稿再次強調了規范化、標准化的行業監管，迫使租賃住房企業進行精細化運營管理。」ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，在信用體系下，租賃住房企業將被嚴格約束，倒逼下形成精細化運營，也將從根本上提高行業、企業運營效率，最終促使行業形成穩定、可持續的收益率。

而在全靂看來，對良性長租企業而言反而是好事，「現在真正進入良幣驅除劣幣的時候，該爆雷的企業也爆得差不多了，剩下那些不規范的經營企業，要好好掂量下，政府部門是下定了決心治理好租賃市場。」

自如等企業稱堅定支持、積極響應

新京報記者了解到，對於該徵求意見稿，租賃企業紛紛表示支持，隨著政策後續落地，北京住房租賃市場將進入更全面、更穩定的高質量發展期。

北京自如相關負責人表示，徵求意見稿有利於指導行業長期穩定發展、維護清朗的市場環境，進一步保障業主和租客的正當利益，也有利於企業自身穩健運營，「自如將積極響應政策號召，在合規經營、信用建設、運營管理等方面與有關部門對接，維護行業健康發展。」

對於徵求意見稿中的相應要求，北京自如方面介紹稱，自如租金貸佔比一直遠低於政府部門要求的30%，今年3月，自如通過北京房地產中介行業協會建立專用託管賬戶，成為北京市首批納入押金監管的企業之一。此外，在室內空氣質量要求上，2018年起，自如聯合多家專業科研機構研發制定「深呼吸2.0」標准，從原材料、施工工藝、空氣凈化設備應用等多維度保障居住產品品質。

在談及徵求意見稿對企業的影響時，王戈宏指出，新派公寓對條例中提及的租金貸使用上一直十分謹慎，除了初期面對信用合規租戶少量嘗試，後期基本停止；同時，對押金的收取從當初兩個月統一調整為現在的一個月；另外，新派公寓每一個項目的裝修從選材的源頭把關，實現了開業即達標，雖然前期投資大了些，但保障了租戶的健康，提高了居住體驗。

「可以預見的是，規范化、規模化發展將會是租賃市場的長期定調。」羅意表示，「透明交易是樂乎公寓一貫堅持的，相信接下來也會逐步成為整個市場和業內企業的統一認知。」

龍湖冠寓方面表示，堅決響應相關政策要求，按照意見的規定，一如既往地履行租賃企業主體責任，維護租戶的合法權益，提供優質服務，為租戶帶來更好的租住體驗，「住房租賃市場監管與支持政策並舉，冠寓將主動踐行相應政策和規定，助力行業健康發展。」

E. 公寓租賃行業有前途嗎

投資前景看好，當前不少房企已跑步進入了長租公寓領域，如萬科、旭輝、龍湖、朗詩、保利等等。越來越多房企進入長租市場，意味著同行競爭會逐步加大，包括在價格、服務等方面的競爭。 從去年到今年的一系列政策鼓勵下，租賃市場迎來了前所未有的...

F. 公寓值不值得買，好不好租是關鍵

買了公寓，自己住的並不多，大部分人還是選擇用來出租。那麼，一個公寓產品值不值得出手拿下，還要看其以後的出租情況，而這裡面大有文章可做。

政策加需求，推動公寓市場走熱

去年年底，國務院辦公廳出台了關於《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，針對我國推動生活性服務業發展給出了全面、系統的政策性文件。該《意見》更點名「積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態」，首次把公寓定性為生活性服務業，並將在稅收、融資等方面給予政策支持。業界人士認為，公寓產品有望成為政策支持的風口，公寓市場或將因此迎來新的一輪利好。

此外，龐大的市場需求也催熱了公寓市場的發展。《中華人民共和國2015年國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，2015年年底，全國人戶分離的人口2.94億，其中流動人口2.47億。預計到2020年，流動人口將增至2.91億。另外，全國農民工總量2.77億人，其中外出農民工1.69億人。

專家表示，這些都在形成一個龐大的以臨時居住為目的的租賃市場，而國內流動人口持續增長，無疑為公寓行業的發展提供了足夠的、持續的市場需求動力。

精裝修、總價低成公寓產品優勢

近幾年，長沙城市的發展正在向多中心擴展。其中，位於河西的洋湖片區的總體功能定位就是集酒店、辦公、商業、住宅、學校為一體的總部經濟區。洋湖片區規劃了10多所名校，比如中加實驗學校、博才小學等已經投入使用。業內人士則表示，大量學校的規劃，必會催生大量陪讀需求，而公寓一直是陪讀的首選。

記者調查發現，近幾年市場上的公寓產品主打面積為40至100平方米，且多以精裝修、拎包入住的標准交付使用。再加上公寓產品面積小、總價低的優勢，對於不少消費者來說很具誘惑力。

「省錢、省心！」市民賀先生說，買公寓就得挑交通方便、地段繁華、商業林立、生活配套齊全的地方，這樣的區域哪怕價格高一些也是比較好的選擇，「因為只要交了房，就不愁租了啊，這是最關鍵的。」賀先生如是說。

（以上回答發布於2016-12-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 酒店式公寓的產品定位

酒店式公寓是一種前瞻性的物業形態，並成為未來十年中一種不可忽視的高端產品形式，可以為客戶提供舒適的家居環境和便捷的商務平台，在選擇地段上，有立體的交通結構，同時城市接點要強，可以與周邊做到很好的資源共享，不一定是目前城市的焦點區域，但一定是極具發展潛力的區域。
產品定位的基本依據是目標客戶群體的鎖定。酒店式公寓的主要客戶群體分為三大類,一類是投資為主的客戶群體；一類是商住兩宜，兼具居住和辦公兩種功能；另一類是自住型客戶群體。針對每一個目標客戶群體其產品的定位有所不同。比如說針對自住型客戶群，要求產品本身的居住氛圍濃厚，在產品硬體強大的支持下，還應提升產品的軟體支持，突出酒店式公寓的酒店式服務及尊貴的身份、地位。
酒店式公寓產品定位的硬體要求。酒店式公寓產品硬體方面的定位是很重要的一點。這其中包括產品的規劃、園林景觀、戶型定位、配套設施等等方面的支持。產品定位的「支點」要有相應的硬體支持。酒店式公寓在規劃設計上要力求精緻、快捷、舒適、品味，消費者之所以選擇酒店式公寓的原因也在於此。在園林景觀的營造上追求品味，更深層的文化、精神層面追求的園林小品。在戶型的定位上一般講究小面積、大面寬、採光充分，戶內居住空間功能分區簡潔、明確，公共空間和私密空間可以自由組合，盡顯個性化魅力。在配套設施上追求服務設施和空間先進實用。
酒店式公寓產品定位的軟體支持。「酒店式的服務，公寓式的管理」說明了酒店式服務公寓產品定位在軟體方面的要求也是至關重要。

H. 【全房通公寓運營說】未來公寓市場會向哪個方向發展

機構房東滲透率與發達國家靠攏，租房供需相對平衡，行業標准體系會逐步建立，一體化產業鏈條初步形成

I. 公寓式酒店的領域和市場定位分別是什麼

快捷酒店，白領公寓