房地產開發現狀市場調查

㈠ 請分析下房地產業現狀及發展趨勢。

（一）發展趨勢在我看來，一種理想的房地產融資體系是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信託基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在後期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信託基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由於房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。更重要的是，金融業的資金配置效率得到了提高，房地產業也能夠保持理性的發展，這對整個國民經濟的持續發展是十分有利的。 這一融資體系具有以下五個特點：融資渠道多元化、價格指標市場化、產品形式證券化、資金來源公眾化、收益風險對稱化。融資渠道多元化指的是房地產融資渠道即包括股權融資，也包括債權融資，在債權融資中，既可以通過發行企業債券方式，也可以通過銀行貸款的形式進行，還可以通過房地產信託來實現，在股權融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產基金來融資。價格指標市場化是指房地產企業在融資過程中，其價格指標（包括債務融資下的利率與證券化後產品的價格）會根據不同企業的不同財務狀況以及項目自身的風險由市場決定，形成完全市場化的價格。產品形式證券化是指未來房地產企業融資渠道更多地是通過不同形式的證券（股票、債券、短期融資券、ABS、MBS、收益權證等形式）來實現，而且這些證券也日益標准化，成為公開發行且可流動的權證。這些產品的形式不僅有直接參與房地產融資的產品市場，同時還會形成由房地產融資派生出的二級產品市場，如住房抵押貸款證券化、資產證券化等等。 資金來源公眾化是指房地產融資的資金來源逐漸由金融機構向公眾個人轉變，社會公眾成為房地產融資來源的最主要渠道，金融機構成為中間的組織和管理機構。收益風險對稱化是指在整個融資體系中，每種融資方式的收益都能夠根據他所承擔的風險不同而有所差別，風險與收益是種對應的關系。

㈡ 中國房地產現狀分析.

住房是否過剩引發網上大討論 專家不願說過剩
2006年02月10日12:52 經濟參考報 經濟參考報2月7日刊登《統計局三大數據揭示我國面臨住房過剩風險》的文章，引發了各界的激烈討論，有網站更是根據此文進行了我國住房是否過剩的網上調查。為了進一步探討這一問題，本報記者對一些房地產業的專家進行了深入的采訪，但多數人士對這一熱點問題持謹慎態度。

在網上進行的網上調查中，截至9日中午，有53.59%的網民對上述文章的意見表示支持，反對意見佔37.44%，還有8.97%的被調查者表示對此問題不清楚。在被問到「一方面空置房大量存在，另一方面房價居高不下，很多人買不起房，你認為主要原因在於什麼」時，61.82%的網友認為是「開發商利潤期望過大，寧可空置也不願意降價」。

與民眾對這一問題的群情激奮相反，學者和業界人士反映比較謹慎。一位研究房地產的朋友甚至對記者說：「這個問題現在太熱，關注的人太多，還是少發表意見為好。」

接受記者采訪的人士力求面面俱到，不輕易下結論。戴德梁行研究顧問部高級經理王晨對記者說，僅僅通過統計局公布的匯總數據還不能籠統地判斷住房是否過剩。他說，對於統計局公布的數據應該從辯證的角度來加以判斷，一方面，統計局公布的數據具有一定的參考意義，但並不能作為判斷住房市場過剩與否的標准；另一方面，如果想要更詳細地了解有關情況或探討解決問題辦法，則不能僅憑一個籠統的匯總數據，還需要了解統計的具體方法和細分的統計數據，比如不同的區域、不同的物業類型等等。

王晨說，目前，我們統計數據的渠道不多，這也使得消費者比較難於對市場形成相應的判斷，所以統計局的有關數據，成了眾人手中唯一能夠拿到的數據。如果有關數據能夠更透明，大家都能夠進行相應的分析，那麼結論會更客觀、准確。

對王晨的觀點，社科院城市發展與環境研究中心尚教蔚表示贊同。她也表示不能僅僅通過統計局公布的這幾個統計數字就判斷住宅市場是否過剩，而應對這些數字進行更深層次的分析和判斷。尚教蔚說，從統計數字來判斷，商品住宅的空置面積上升的速度並不是特別快，相反，非商品住宅的空置面積上升的勢頭更快一些。從我國住宅的長期走勢來看，我國的商品住宅應處在供不應求的狀態而不應該是過剩。出現比較高的商品房空置面積，這是由於供求結構不合理造成的。也就是說，大部分的消費者需要的是中低價位的商品房，而開發商銷售的中高價位的商品房居多；與此同時，受宏觀調控的影響，老百姓持幣待購現象增多，對房價走低的預期更強，這些因素使得商品房空置面積增多。

尚教蔚建議，應多發展中低價位的商品房來緩解供求結構失衡的問題。

北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松也有意迴避這一問題。他對記者說，當前爭論住房是否過剩沒有什麼現實意義。如果說住房存在過剩，但市場上還存在著很多人沒有解決住房的問題，而且房價也處在不斷地上漲狀態；相反，如果說住房不過剩，但市場上卻又存在著大量的閑置空置房。他認為，目前，迫切需要探討和解決的問題是如何有效控制和消化空置面積。

金育松說，首先，要有效地控制空置房的增量面積。除了靠開發商對商品房採取精準營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。
其次，要快速消化現有空置房的存量面積。一方面，應建立權威的空置房信息網，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；另一方面，要實現銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現最大程度上的利用率。比如採取「以租代售」、「租售兩全」、「通路銷售」等新的銷售模式，讓空置房在「空置期」依然產生價值；此外，還應通過一些優惠政策刺激空置房的消化

㈢ 房地產市場的現狀及其發展趨勢

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對於熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出台了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策。證券時報發表中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建築面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建築、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。
在過去的10年中，房地產對於中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用於基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。所以，可以說，在「中國式增長」的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入

，政府收入用於投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處於稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由於中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點
文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，「居者有其
，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利於房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利於中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利於啟動內需和消費
的增長。

可以預期的是，2010及之後的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，並推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而後再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決於市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已經顯示了政策上的重視和關注，營業稅優惠政策調整、「國四條」出台、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展，10年代的中國房地產將會更加健康穩定和成熟。

㈣ 國內外房地產市場現狀

1、國內外房地產開發投資增速減緩
前瞻產業研究院發布的《2014-2018年 國內外房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據表明 2014年1-5月，國內外房地產開發投資30739億元，同比增長14.7%，與上年同期相比回落5.9個百分點，與上月相比回落1.7個百分點。其中，商品住宅完成投資21043億元，同比增長14.6%，同比回落7.0個百分點。
2、資金來源增速由負轉正
2014年1-5月，國內外房地產開發企業本年資金來源達46728億元，同比增長3.6%，增幅比上月下降0.9個百分點。其中，貸款增長最快，實現9379億元，增長16.5%；利用外資最慢，下降24.5%。在其他資金來源中，個人按揭貸款實現5342億元，同比下降1.2%。
3．土地購置和新開工面積均有所回升
2014年1-5月，國內外房地產開發企業土地購置面積為11090萬平方米，同比下降5.7%，漲幅與上年同期相比回升7.5個百分點。5月份當月，國內外房地產開發企業購置土地面積為2960萬平方米，同比增長1.0%，降幅較上月擴大21.5個百分點。
4．國內外房地產市場銷售降幅收窄，待售面積增速平穩
2014年1-5月，全國內外房地產累計銷售面積360700萬平方米，同比下降7.8%。其中，商品住宅實現銷售面積319460萬平方米，同比下降9.2%。5月份當月，商品房銷售凈增8361萬平方米，同比下降10.6%，增速較4月當月加快3.6個百分點。其中，商品住宅實現銷售7431萬平方米，下降10.8%，加快4.9個百分點。

㈤ 最新有關我國房地產市場現狀

一、房地產開發完成情況

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。

2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

二、商品房銷售情況

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。

三、房地產開發企業資金來源情況

2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

四、70個大中城市房屋銷售價格指數

房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

五、全國房地產開發景氣指數

2010年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

㈥ 中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢

百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低

2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產市場還是存在很多不確定性，房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協日前發布的報告指出，二季度房地產行業仍然承壓，短期政策主要在企業端支持恢復行業平穩發展、穩定市場預期方面。多數房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產生沖擊，抗風險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企並購增加，推動行業集中度進一步提升。高層近期重申堅持「房住不炒」定位，明確了不會改變房地產調控的基本方向，不會因為疫情導致的經濟增長壓力下，把鼓勵房地產投資投機作為刺激經濟增長的手段。

本次疫情考驗了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加註重居住品質，而產品類型、配套設施、建築質量、物業服務將成為未來房企的核心競爭力。

——以上數據來源於前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

㈦ 房地產市場運行現狀

一、房地產開發投資完成情況
2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%。12月當月，房地產開發投資5570億元，增長12.0%。
2010年，全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。
2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。
12月當月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費1061億元，增長5.8%。
二、商品房銷售情況
2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業營業用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業營業用房分別增長31.2%和46.3%。
12月當月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。
三、房地產開發企業資金來源情況
2010年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。
四、70個大中城市房屋銷售價格指數
12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點；環比上漲0.3%。
12月份，新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲7.2%，高檔住宅銷售價格上漲12.8%；經濟適用房銷售價格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%；經濟適用房銷售價格上漲0.1%。
12月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個百分點；環比上漲0.5%，比11月份擴大0.2個百分點。
五、全國房地產開發景氣指數
12月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為101.79，比11月份回落1.41點，比上年同期回落1.87點.
從分類指數看：房地產開發投資分類指數為103.87，比11月份回落0.95點，比上年同期提高3.45點；本年資金來源分類指數為102.66，比11月份回落2.08點，比上年同期回落8.11點；土地開發面積分類指數為96.03，比11月份回落0.39點，比上年同期提高0.34點；商品房待售面積分類指數為103.66，比11月份提高0.56點，比上年同期提高6.79點；房屋施工面積分類指數為104.81，比11月份回落1.44點，比上年同期提高2.30點。
數據來源：國家統計局網站

㈧ 我國房地產市場的現狀及發展趨勢論文

一 中國房地產業的發展水平
房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月「國房景氣指數」所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題
①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三 中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業目前已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。 （一）發展趨勢在我看來，一種理想的房地產融資體系是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信託基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在後期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信託基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由於房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。更重要的是，金融業的資金配置效率得到了提高，房地產業也能夠保持理性的發展，這對整個國民經濟的持續發展是十分有利的。 這一融資體系具有以下五個特點：融資渠道多元化、價格指標市場化、產品形式證券化、資金來源公眾化、收益風險對稱化。融資渠道多元化指的是房地產融資渠道即包括股權融資，也包括債權融資，在債權融資中，既可以通過發行企業債券方式，也可以通過銀行貸款的形式進行，還可以通過房地產信託來實現，在股權融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產基金來融資。價格指標市場化是指房地產企業在融資過程中，其價格指標（包括債務融資下的利率與證券化後產品的價格）會根據不同企業的不同財務狀況以及項目自身的風險由市場決定，形成完全市場化的價格。產品形式證券化是指未來房地產企業融資渠道更多地是通過不同形式的證券（股票、債券、短期融資券、ABS、MBS、收益權證等形式）來實現，而且這些證券也日益標准化，成為公開發行且可流動的權證。這些產品的形式不僅有直接參與房地產融資的產品市場，同時還會形成由房地產融資派生出的二級產品市場，如住房抵押貸款證券化、資產證券化等等。 資金來源公眾化是指房地產融資的資金來源逐漸由金融機構向公眾個人轉變，社會公眾成為房地產融資來源的最主要渠道，金融機構成為中間的組織和管理機構。收益風險對稱化是指在整個融資體系中，每種融資方式的收益都能夠根據他所承擔的風險不同而有所差別，風險與收益是種對應的關系。