① 關於房地產的市場調查報告
模版
第一部分、城市概況 3
一、地理位置 3
二、行政區劃 3
三、交通情況 4
四、專面積與人口 5
五、歷史屬文化及習俗習慣 6
第二部分 城市投資環境分析 7
一、宏觀經濟發展狀況 7
二、揚州居民生活水平 10
三、城市規劃及重大市政建設狀況 13
四、城市投資環境優劣勢分析 18
第三部分、揚州房地產市場情況 20
一、揚州房地產市場一級市場情況 20
二、二級市場情況 31
三、揚州房地產市場發展現狀及特徵概括 45
第四部分、項目基本情況 46
一、項目基本情況 46
二、項目環境分析 47
三、項目SWOT分析 52
第五部分、綜合發展結論 56
一、項目開發策略 56
二、客戶群定位 59
三、項目定位建議 60
四、銷售價格及收益分析 62
五、土地價格價格分析 70
六、投資分析 73
七、初步結論及建議 74
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③ 房地產市場調查分析報告
房地產市場調查分析報告
錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
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④ 長沙幾大板塊房地產市場分析
住哪最主要的得看你自己的喜好吧。芙蓉區，是傳統的經濟發達區，但是很飽和了，不過往東到芙蓉區政府那邊還是可以。那邊有很多不錯的樓盤，環境也還可以。價格不低。雨花區，現在發展最快也最有潛力的是體育新城板塊。新火車站的啟用，地鐵的開通，那邊馬上就火起來了。那邊也有很多很不錯的樓盤，價格跟芙蓉區相當。天心區，主要是省政府板塊發展最快，樓盤最多。天心區近幾年得益於省政府的搬遷和長株潭城市群確立，城市中心南移的優勢，發展非常快。嶽麓區，個人覺得是最適宜於居住的地方。而且麓谷高新區和地鐵的帶動，嶽麓區發展非常快，由於相對來說離市區商業中心有段距離，房價相對較低。開福區，一直覺得開福區是個「杯具」，可能真的是「南帝北丐」的說法太深入人心了，處在最北的開福區的發展一直都是最慢的。近年得益於芙蓉北路的拉通、瀏陽河隧道開通和城北幾個大樓盤的開發算是崛起了。現在最火的開福區樓盤---湘江世紀城被評為中國最大十大住宅小區之一。而且市政的兩館一廳也正在建設當中，預計開福區至此是要崛起了。房價相對來說，算中等。還有星沙那邊，近幾年發展得非常快，各項建設都是如火如荼。只是離市區太遠，如果工作對住所要求不是很高的話也是個不錯的選擇。房價相對較低。
⑤ 2007年長沙樓市房地產市場需求問卷調查分析報告
2007年長沙樓市市場需求問卷調查分析報告
2007年長沙樓市房地產市場需求問卷調查分析報告
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[來源]: ●長沙市房產信息中心、房地產發展研究中心
2006年春交會時，我中心曾經針對參與房交會的廣大市民的居住情況、消費習慣、心理預期等進行了一次較大規模的調研，那麼，時隔一年，他們的狀況又有什麼新變化呢？帶著這個疑問，我中心採用相似問題在2007年長沙第23屆房地產交易展示會上又進行了一次較全面的調查。此次房交會於4月29日-5月3日在開福區青竹湖國際會展中心舉行，調研地點設在一樓信息中心網上房展展區，採用填問卷表免費贈閱《長沙樓市》的方式進行現場調查，調查對象為房交會的參觀者，問卷內容主要涉及被調查者基本情況、購房意向和購房信息來源。本次房交會期間共發放問卷10000份，收回7136份，回收率為71.36%，其中有效問卷6337份，有效率為88.80%。
一、調查內容及分類分析
（一）被調查者基本情況
1．居住地點
本次市場調研樣本中長沙本地居民仍占據多數，約占樣本總量的88.95%。外地參觀者約占總量的11.05%， 比去年上升了1.88個百分點。這一方面說明本次房交會外地參觀者較以往有所增加，另一方面也反映出長沙的樓市對周邊地區的購房需求者有了更大的吸引力和影響力。
2．性別比例
圖1 性別比例
從圖1來看，本次市場調研受訪者仍以男性居多，男女比例約為6：4，與去年持平。男性仍是傳統購房主導，女性對購房決策的影響也日益突出。
3．年齡構成
圖2 年齡構成
從圖2來看，25歲至35歲被訪者仍占總量的一半以上，比例為50.25%，但比去年下降5.06個百分點。小於25歲的被訪者參與本次房交會的比例上升較大，占總量的27.82%，比去年增加了11.14個百分點。再次為35歲至60歲被訪者，占總量的20.54%，比例下降了5.71個百分點。60歲以上被訪者佔1.40%，較去年下降了0.37個百分點。以上調查結果表明，在當前房地產市場銷售火爆，價格逐年上漲的情況下，年輕人購房願望日益迫切，購房需求者有日趨年輕化的趨勢（註：年齡段劃分按大於等於前一項，小於後一項，如25-35代表被訪者≥25歲，＜35歲，下同）。
4．家庭結構
圖3 家庭結構
從圖3來看，本次受訪者未婚人士居多，約占總量的50.85%，比去年上升了11.61個百分點。已婚人士合計占總量的47.50%，其比例已經由2006年春交會的第一位降至第二位。這表明迫於房價上漲壓力，未婚單身者的購房需求更加強烈，對未來結婚用房等問題的考慮進一步提前。另外在已婚者當中，已婚有小孩者所佔比例依然較高。
5．家庭年收入
圖4 家庭年收入
從圖4來看，年收入為2-4萬、4-6萬者合計佔比58.37%，比去年下降了0.88個百分點，他們仍是長沙市潛在購房需求最大的消費群體，開發商應重點針對這一消費群體進行產品市場定位，把這一部分人群住房消費的潛在購買力轉為實際購買力。另外年收入6萬以上者佔30.36%，比去年上升了7.91個百分點，該消費群體所佔的比例增長較快，說明隨著社會經濟發展水平的提高，居民收水平得到了較大提升，住房消費能力也同步得到提升，中、高品質樓盤的未來需求有較大的空間。
6．住房擁有情況
圖5 住房擁有情況
從圖5來看，無房者佔32.05%，較去年增長了7.67個百分點，這一部分人群是近期購房的現實需求對象。居住面積在90㎡以下的人群比例佔26.87%，這部分人群是住房改善需求的潛在對象。前二者所佔比例合計為58.92%，說明目前住房的有效需求依然非常旺盛。居住面積在90-120㎡、120-144㎡兩個區間的人群合計佔比34.50%，這部分人群目前的住房條件已達到了中等康居水平，多為投資需求、為子女購房需求的潛在對象。居住面積在144㎡以上的人群佔比6.58%，針對這部分消費群體可以通過開發高品質的小區樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激發他們的潛在需求。
（二）被調查者購房意向
1．計劃購房時間
圖6 計劃購房時間
從圖6來看，計劃未來3個月、未來半年內購買商品住宅的人群比例合計為37.34%，計劃未來一年內購買商品住宅的人群比例為36.49%。所以，短期內我市房地產市場交易仍會保持非常活躍的態勢。計劃未來二年內購買商品住宅的人群比例為19.64%，與去年相比下降了23.56個百分點，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前。
2．購房目的
圖7 購房目的
從圖7來看，首次置業用於自住的佔51.10%，今年有超過一半的被調查者計劃第一次購房，比去年上升了4.85個百分點，這種市場需求潛力巨大，而且是長期穩定的市場需求。為了改善住房條件，選擇二次置業的佔34.25%，隨著生活水平的提高，住房的舒適程度受到重視，這種市場需求也較穩定。用於投資、為子女購房者合計佔比15.96%，從日益高漲的房價來看，房地產市場發展前景廣闊，一部分人開始將手頭多餘的資金用於投資，一部分人趁目前房價還不是很高提前為子女購房。
圖8 不同年齡層購房目的
從圖8來看，25歲以下和25-35歲被調查者中首次置業，購房用於自住的人群所佔的比例都很大，佔比分別為70.79%、53.97%。35-60的被調查者中二次置業，購房用於改善現有住房條件的人群所佔的比例最大，比例為55.34%，這部分人群參加工作時間較長，積累的財富較多，有能力選擇二次置業，以提高生活質量，他們購房用於投資所佔的比例也最大，佔13.35%。60歲以上的被調查者主要選擇為子女購房、改善住房條件，分別佔比46.43%、42.86%。
3．購房類型
圖9 購房類型
從圖9來看，選擇購買普通商品房、高檔高品房者合計佔比73.88%，比去年上升了11.08個百分點，商品房消費觀念已經深入人心，其中選擇高檔高品房者佔15.75%。選擇購買經濟適用房者佔22.88%，比去年下降了3.80個百分點，目前長沙居民購房承受能力增強，對政策性住房的依賴度開始降低。選擇購買二手房者佔3.24%，比去年下降了4.34個百分點，大部分人群的二手房消費觀念還未形成，選擇購買二手房者還只是極少一部分，隨著「長株潭」一體化速度的加快，越來越多的人湧入長沙，在土地資源的限制下，要盡快培養和發展二手房市場，改變現代人群的購房消費理念。
4．區域選擇
圖10 區域選擇
從圖10來看，選擇南城區域的仍然最多，佔41.33%，省府南遷帶來南城區域的快速發展，市政配套日趨成熟，並受長、株、潭三市融城的大環境影響，其發展前景已被消費者普遍認同。其次是河西區域，佔20.34%，比例與去年相當，但今年超過了東城區域，其優越的居住環境受到眾多人的關注。選擇北城區域者佔16.70%，比去年上升了5.17個百分點，城北物流中心的打造為其發展創造了大好的機會。選擇東城區域者佔15.10%，比例從去年的第二位下降到了今年第四位，下降了4.76個百分點。選擇星沙區域、望城或暮雲者合計佔比6.53%。總的看來，南城是首選，河西、北城的宅居地位得到了進一步強化，東城的宅居影響力在下降。
⑥ 長沙房地產市場分析
潛力大
一直在升 投資可以