房地產市場調查情況概述

㈠ 跪求對房地產開發公司****的調查報告

2008年山西省沁縣房地產開發調查報告目 錄 第一部分、沁縣基礎概述------------------------------------------3 一、沁縣概況----------------------------------------------------3 二、沁縣的經濟發展狀況------------------------------------------5 三、沁縣縣城市建設規劃------------------------------------------6 第二部分、市場調查問卷分析 -------------------------------------11 一、住宅部分----------------------------------------------------12 二、商業部分----------------------------------------------------17 第三部分：項目推廣-----------------------------------------------22 一、總體推廣策略------------------------------------------------22 二、媒體工具運用------------------------------------------------22 三、廣告投放計劃------------------------------------------------23 第四部分、整體建議-----------------------------------------------23 一、項目分析----------------------------------------------------23 二、目標客戶群分析----------------------------------------------26 第五章、結論--------------------------------------------------26 調查目的：深入全面了解沁縣房地產情況調查方式：定點調查、走訪調查、問卷調查調查時間：2008年2月28日---2008年3月4日調查地點：沁縣縣城調查公司：太原寶星隆華公關策劃有限公司調查人員：武海飈 劉 洋 第一章、基礎部分 一、沁縣概況沁縣位於山西省晉東南地區北部、太行、太岳兩山之間，東接襄垣、武鄉，南鄰屯留，西部與沁源毗鄰，北部與武鄉及晉中地區的平遙接壤，位居省城太原與市府長治的中軸線上。地理座標：東經112°28′～112°54′，北緯36°26′～36°59′。縣城北距太原148公里，南距長治80公里。太(原)洛(陽)公路縱貫南北，二沁(沁縣、沁源)、沁武(沁縣、武鄉)公路橫亘東西，太(原)焦(作)鐵路過境暢通，交通十分便利。素有「北控太原，南襟上黨，冀南之門戶，潞澤之咽喉」之稱。是長治市北部四縣的政治、經濟、文化中心。全縣總面積為1315平方公里，屬黃土丘陵山區，全境地形四周隆起，中部低平，整個地勢西北高、東南低，平均海撥1000米，最高點為位於西部的棋盤山，主峰海撥1745.5米，最低點為南池鄉的二神口，海撥高度為916米，全縣轄4鎮17鄉 319個行政村，總人口17.1萬人。沁縣的縣境似「仙童指路」勢，地形四周隆起，中間低平，溝壑縱橫，起伏不平。整個地勢是西高於東，南低於北。境內平均海拔高度為1000米左右，最高蜂是棋盤山，海拔1745米

㈡ 無錫商業地產發展分析報告-市場調研報告-市調報告

無錫商業地產發展分析報告-市場調研報告-市調報告
前 言
歲月無聲，2004年即將逝去。這一年無錫房市可用「繽紛多彩」來形容，但也呈現出了「成熟理性」的發展態勢。而作為房地產業之一的商業地產，是一個復雜程度高、整合難度大的系統工程，其難度遠遠超過普通的住宅開發。為把握無錫地產商業地產市場發展趨勢，及今後更好地為開發商和顧客服務，提供了有力支持，無錫大衛不動產顧問有限公司歷時三個月的普查，最終完成了《無錫主要商業街調查報告》。

2005年旺銷樓盤

這份報告如實對無錫46條主要商業街上的商業模式進行了調查分析，將46條街按影響范圍和地域劃分為11個商圈，並著重對各商圈及各商業街的租金水平、店鋪空置率、經營種類所佔比例和行業所在樓層進行了分析，使讀者能很直觀的了解到各商圈繁華程度和各商業街的特點，對把握商業地產發展態勢起參考依據作用。

這份報告運用了實地調查、訪問調查、文獻調查等多種調查方法，並做了大量的匯總和分析工作，非常具有實用價值。但是由於時間有限，數據無法及時更新，有些紕漏在所難免，希望讀者批評指正。期盼在我們的共同努力下，揭開無錫商業地產嶄新而輝煌的篇章！

第一部分 無錫商業街概述

商業街的發展與商業經濟及商業地產的發展是息息相關的，只有商業經濟發達了，商業地產、商業街才能興旺；反之，商業地產、商業街興旺了，商業經濟也才能進一步發展，所以在分析商業街之前需先說說商業經濟、商業地產的發展情況。

隨著中國加入世界貿易組織和北京2008年奧運會、上海2010年世博會准備工作的全面鋪開，中國經濟發展潛力進一步釋放，城市經濟得到持續發展。而國民經濟的快速發展，也放大了中國房地產業的發展空間，為房地產業走向住宅建設產業化、土地供應市場化、管理行為規范化以及企業經營品牌化提供了難得的機遇。
國內商業地產開發保持持續快速發展的主要因素：一是經濟日趨發達，有充足的資金；二是市場需求旺盛。另外，商業地產豐厚的投資回報讓眾多的投資商趨之若鶩。統計數字顯示，目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業街，純粹的步行商業街也在200條以上。而商業地產的供應和需求卻存在一定的錯位，商業地產面臨成本居高不下、經營模式落後等難題。

隨著國內房地產市場競爭的進一步加劇、利潤空間進一步緊縮，特別是北京、上海、深圳等一線城市土地等資源日益緊缺，開發經營的風險加大等趨勢的出現。促使一些開發商實施向二三線城市發展的戰略轉移計劃。

「太湖明珠」無錫，位於長江三角洲幾何中心，處於滬寧杭中心地帶；東距上海128公里；西距南京183公里；是我國著名的十大旅遊城市之一。無錫在江蘇省城鎮體系中，居於滬寧城鎮聚合軸核心段和新宜城鎮聚合軸的重要節點上，且是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常是上海大都市圈的有機組成部分，是江蘇省經濟發展的先導地區和創新中心，是具有國際競爭力的城市群體。

近年來，無錫市抓住每一個發展機遇，立足加快結構調整和深化改革，加快了商貿流通業規模化、市場化、現代化、多元化的發展步伐；加快了外向型商貿流通業的建設，全市商貿流通業總體呈現出較快的、健康的增長態勢，商貿流通經濟呈現出「三新三快」態勢。 「三新」：一是改革有新成效；二是消費市場實現新突破；三是農村市場取得新發展。「三快」：一是外向型商業發展快；二是特色商業街發展快；三是餐飲業發展快。

隨著無錫商業經濟的快速發展，商業地產發展迅猛，逐漸形成以一條或幾條商業街為中心的經濟商圈。市中心區有以中山路為中心的CBD商圈，以火車站為核心的火車站商圈；副中心區有五愛廣場商圈、南門商圈、北大街商圈；東區有丁村商圈、上馬墩商圈；北區有山北商圈；西區有河埒口商圈；南區有中橋商圈；以及以長江路為核心的新區商圈。無錫規劃建設特大城市以來，無錫的商業地產建設更是日新月異，大小商場、商鋪如雨後春筍般繽紛登場。截止到2004年10月，無錫在銷商鋪有28個，總面積近80萬平米。如：無錫國際輕紡城、無錫招商城、華東五金商貿城、東方時代服飾都匯、站前商貿區等。呈現檔次更高、規模更大、專業化程度更強的新局面。

本次對無錫商業7個區域、11個商圈、46條商業街的全段或繁華地段進行了調查、統計和分析，調查數據截止時間2004年11月。

統計表的說明：

店鋪總數：所調查的在經營店鋪與閑置店鋪的總和；面積：指純商鋪的面積，不包括商場、大賣場、商務樓等大型商業樓；權屬關系：由於有的店無法得知，所以為估計值；租金：為抽樣調查店鋪的算術平均值；閑置率：為閑置店鋪數除以調查的總店鋪數，由於市場變化瞬息萬千，閑置率只代表調查時的狀況。

第二部分 數據匯總統計表

各商圈情況統計表

商圈
名稱
店鋪數
面積

（平米）
權屬關系

（租賃百分比）
租金

(元/平米.年)
調查段閑置率
各行業樓層分布

CBD

商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家，閑置率為3.3%。
一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫療、美容美發等；

三層以上：餐飲、歌城、網吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。

火車站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、 二層：服飾、食雜店；

三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。

五愛廣場

商圈
201
10-1500
98%
2967
20家，10%
一層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫療、美容美發等；

二層：咖啡館、網吧、茶館。

三層及以上：廣告公司、浴場、茶館等。

南門商圈
869
10-600
98%
1032
54家，6.2%
商鋪主要集中在一層；二層有一部分，主要經營酒樓、酒吧、網吧、裝飾裝潢等；三層以上很少，有酒店、浴場、足浴、休閑中心等。

北大街

商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家，閑置率10.1%。
一、二層：餐飲、服飾、五金、副食品店、煙酒店、便利店等；

三層以上：廣告公司、裝飾裝潢、醫院、培訓機構、專業護理及浴場等休閑娛樂場所。

丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家，1.5%
一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫療、美容美發等；

三層以上：歌城、網吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。

上馬墩

商圈
174
10-260
99%
410
零
一層：餐飲、機械、五金、醫葯、日用百貨等，約佔93%；

二、三層有：浴場、足浴、房產、按摩院，以及酒樓、飯店、火鍋店等。

山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家，閑置率3.1%。
一層：餐飲、服飾、副食品、裝飾裝潢、日用百貨等，約佔94.5%；

二層：餐飲、棋牌室、娛樂廳、美容美發、網吧；

三層：歌舞廳、浴室。

三層以上：有1家賓館，為4層。

河埒口

商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家，閑置率12.1%。
一層：餐飲、服飾、副食品、醫療保健、美容美發等；

二層：網吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；

三層以上：棋牌等。

中橋商圈
222
20-800
97%
500
空置8家，閑置率3.6%。
一層：餐飲、服飾、裝飾裝潢、機電五金、美容美發、葯店等；

二層：餐飲、美容美發、舞廳、茶吧、棋牌、網吧、浴場；

三層以上：酒店、火鍋城、歌舞廳、網吧、汽車銷售、公司辦事處等。

新區
56
20-500
39%
1075
零
一、二層：餐飲、機電、通訊、美容美發、葯店等；

三層以上：飯店、銀行機構、公司機構、休閑中心等。

所有被

調查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家，6.1%
一層主要有：餐飲、服飾、副食品、日用百貨、金融、證券、機械五金、汽車業、美容美發、葯店、煙酒店等；

二、三層主要有：茶樓、咖啡館、歌城、網吧、浴場、健身館等休閑娛樂場所及少量的酒樓、火鍋城等餐飲類店鋪；

三層以上主要有：裝飾裝潢公司、廣告公司、事務所、診所、公司辦事處，以及少量休閑美食和休閑娛樂場所等。

各商業街情況統計表

㈢ 如何通過市場調研確定房地產項目定位

前言 隨著房地產行業的迅速發展，與房地產相配套的關聯行業和功能企業越來越多，在如此多的配套企業中，開發商充當的角色是——作為整體項目的軸心，引導兩個功能鏈條的良性運轉，這兩個鏈條即是產品鏈條和市場鏈條。我們億房研究部在為眾多開發公司作調查和調研時亦遵循上述兩點.
產品鏈條是支撐開發商打造好產品的基礎。越來越多的開發商具備優秀的產品理念，房子越建越好已成為消費者的共識。在整個產品開發與運作的過程中，建築商、建築設計公司、景觀設計公司、專業裝潢公司和專業物業管理等等，都是產品鏈條的重要組成部分，彼此間環環相扣，圍繞開發商品牌和產品品牌來運轉。產品鏈條的組建是開發商越來越嫻熟的主要技能，因為重視，所以產品鏈條也越來越完善和穩固。
市場鏈條是由項目定位策劃、產品宣傳和銷售推廣這三個部分組成。有了好產品，如何銷售和推廣出去，達到和超過預期收益，是樓盤成功的重中之重。因為，無論是業界還是消費者，衡量一個樓盤項目的成功，其標尺更多是業績，開發商所做的所有工作都是為業績服務。值得說明的是，這里所指的業績不僅僅是銷售額，還包括品牌收益、企業形象收益和團隊收益等等。
那麼圍繞上述兩點。房地產業的調研對以後的項目定位工作則十分重要，本文將重點分析房地產市場調研的重要性和怎樣通過市場調查進行項目定位方面作出一點淺析。 第一部分：房地產市場調查的實施要點 有的人認為房地產市場的調查與研究（下簡稱「市調」）高深莫測，很「玄」，有的人認為市調很簡單，可有可無。其實市調是有方法、規律可循的。
我們認為：無論是發展商想尋找新的投資機會，還是為搶占市場，確定開發市場適銷對路的物業；無論是發展商想為已開發物業制定正確的營銷策略，還是為提高物業質量和附加值，提高經濟效益，市調總能在其中發揮重要作用。房地產市場的調查與研究就是運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場營銷方面的各種情報資料，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響情報資料，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響的分析研究，為發展商預測項目經營銷售狀況，制定正確項目決策提供了可靠依據。
我們為某上海大型房地產開發企業針對光谷區域的調研亦是作重對該區域其它樓盤的營銷狀況及動態性影響情報資料進行重點調研,在調研的同時緊密結合我們億房公司所掌握優越的政府及社會資源為該開發商圓滿地完成了該區域的前期調研工作.
市調類型從調研方向上分大致有三類：
針對物業的市場調查
一般發展商想對當前整體或者區域市場有個全面的了解時，會以目前市場上現有的物業為對象做調研。調查內容包括：位置、規模、類型、價格、工期、發展商銷售狀況，以此作為自己開發物業的依據。發展商大多最關心項目的價格和銷售情況，其中難點又主要是真實售價與真實銷售率的問題。
常見錯誤是將報價當實際價格。
表：(注:此為億房研究部為香港某公司在永清片做調研時的概述或與其說是一種方式方法) 銷售價格的確定：前表列出了了解實際成交價的幾種方法及利弊。
銷售率的確定：可依據同類物業市場預期（如份額、價格、銷售周期）進行判斷。因為市場是不斷變化的，所以其數據也不可能絕對精確，但可以通過調研人員對市場的深入了解對數據做適當調整。
物業供應量的確定：如果簡單地以建委、房管局的項目統計資料和預售樓盤資料為准會與實際情況有很大出入。實際上會存在報了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒報（改變項目性質，如聯建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區里，有在市裡）；報建與銷售內容不一致（最常見的是共用一個項目的銷售證或內部認購）等情況，實地的現場調查是最可靠的辦法。
針對客戶的市場調查：
不同物業的目標客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更關注價格，而高收入家庭購房時會更注重環境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細微的差別都能通過市場調查和研究准確把握，最終抓住目標客群，這是物業銷售成功的關鍵之一。
這類調研內容包括：客戶的購買力水平，客戶購買力投向（包括物業類別、戶型偏好、位置偏好、預期價格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結構、職業、原居地等。主要的手段是通過問卷就調研者想了解的問題對目標調查對象進行訪問。在確定目標調查對象時，可參照同類物業的已成交客戶進行劃分。整個過程的難點是問卷設計及贏取客戶的配合。
針對客戶的調研可謂是深受外埠各開發或代理公司的重視.我們億房研究部在所有接受的外埠公司的調研中,此項內容可以說是重中之重.
全面的市場調查：
房地產開發不可能離開一個城市的社會、經濟發展狀況，因此一個完整全面的市場調查應該包括宏觀的背景情況，如社會政治環境、自然環境分析以及整個市場的物業開發量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內容；再逐步細化到暢銷物業、滯銷物業、各區域街區功能分析及重點項目對比（如規模、性質、規劃、工程設計、硬體配套、營銷、物業管理等）。
這類調查應該是前述兩種調查的結合，至少是部分內容的結合。這類調查的難點是工作量大，專業性強，需投入大量人力物力且工作周期長。
通常市調可分為三個階段：
調查准備。確定調查的問題及地域范圍，並對調查目標進行初步分析，在此基礎上制定調查計劃（如方式及進度、收集信息的范圍與種類、經費預算、組建隊伍及人員培訓等）。
正式調查。確定市調資料來源及收集方法。直接資料可採取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集；間接資料可採取交換、購買、委託等方法。如採用問卷式調查，還須設計調查表及問卷並確定抽查對象及樣本大小。
結果處理。將調查搜集到的資料進行分類、統計，得出結論，在此基礎上編寫調查報告。
對代理商而言，市調應成為其強項，通過對區域市場進行多角度、全方位的調查，找出市場空缺較大的物業類型，為發展商提供開發策略、營銷策略，以利項目盡快推出，使發展商取得合理的投資回報。市調既不是不負責任的胡編亂造，也並非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運用得當，讓人受益匪淺。

㈣ 房地產市場營銷的章節目錄

第一章房地產市場營銷導論
本章學習要點
本章學習內容
本章學習目標
第一節房地產與房地產市場
一.房地產概述
二.房地產市場概述
第二節中國房地產市場發展概況
一.萌芽階段（1845～1949年）
二.休眠階段（1949-1979年）
三.復甦階段（1979～1991年）
四.快速發展階段（1992年至今）
第三節房地產市場營銷概述
一.房地產市場營銷的含義
二.房地產市場營銷的特徵
三.房地產市場營銷的研究對象
四.房地產市場營銷的研究方法
五.房地產市場營銷在房地產市場中的作用
本章小結
主要概念和觀念
基本訓練
觀念應用
第二章 房地產市場營銷環境分析
本章學習要點
本章學習內容
本章學習目標
第一節房地產市場營銷環境
一.房地產市場營銷環境的含義
二.房地產市場營銷環境的特徵
三.直接營銷環境（企業因素、供應商、營銷中介機構、目標顧客、競爭者、公眾）
四.間接營銷環境
第二節房地產市場營銷環境分析
一.環境分析的基本策略
二.環境威脅分析
三.市場機會分析
本章小結
主要概念和觀念
基本訓練
觀念應用
第三章房地產消費者購買行為分析
本章學習要點
本章學習內容
本章學習目標
第一節影響房地產消費者購買行為的主要因素分析
一. 影響房地產消費者購買行為的個人因素
二. 影響房地產消費者購買行為的社會環境因素
三. 影響房地產消費者購買行為的營銷因素
第二節房地產消費者購買行為模式和決策過程
一.購買決策集團
二、房地產消費者購買行為的描述
三、房地產購買者的決策過程
四. 購房決策規則
本章小結
主要概念和觀念
基本訓練
觀念應用
第四章 房地產市場調查、市場分析與市場預測
本章學習要點
本章學習內容
本章學習目標
第一節地產市場調查
一.房地產市場調查的概念和特點
二.房地產市場調查的內容
三．房地產市場調查的方法
四．房地產市場調查的步驟和實施方案
第二節房地產市場分析
一. 房地產市場分析概述
二.房地產項目營銷的機會威脅分析
三.房地

㈤ 房地產中介的調查

調查內容
房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由於土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特徵。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然後再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有： 1.政治法律環境調查
（1） 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等。
（2） 有關房地產開發經營的法律規定。
（3） 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
2.經濟環境調查
（1） 國家、地區或城市的經濟特性，
（2） 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
（3） 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
（4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
（5） 國民經濟產業結構和主導產業。
（6） 居民收入水平、消費結構和消費水平。
（7） 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。
（8） 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
3.社區環境調查
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
（概述圖片 ）