房地產市場定位改善型

A. 房地產市場營銷考試題目

你這個是來一個專題的營銷報告了，源涉及到宏觀環境分析、戶型分析、目標客戶群體定位、媒體選擇以及推廣思路、價格制定等，完成你這個報告開發商需要支付一筆不小的費用的，哈哈。
再說，如果能根據你上述的資料完成一個報告，那我告訴你，哪是哄人的，完全也只是套搬的，
房地產策劃那有那麼簡單哦。

B. 如何界定二套房和改善型住房

界定二套房和改善型住房：

1、對購買第二套（含第二套）非改善住房也要從緊掌握貸款政策。根據市統計局公布的統計資料，2008年上海市城鎮人均住房建築面積為33.4平方米，目前，借款人家庭人均住房建築面積超過33.4平方米，只要第二次貸款購房，即認定為購買非改善型住房。

2、「認貸不認房」是指在界定二套房時，如果買家在銀行徵信系統里已經登記有一條貸款買房的信息貸款還未結清，那麼又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。

3、如果買家名下已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。

(2)房地產市場定位改善型擴展閱讀：

二套房是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定的，借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。

新出台的二套房標準是以家庭為單位，既認房又認貸，且異地人士購房貸款還需提供1年以上擬購房地的納稅證明或社會保險繳納證明，否則均按照二套房貸計算。

要求：

一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數；

二是以當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積為准，借款人家庭人均住房面積已高於當地平均住房水平；

三是已利用貸款（包括公積金貸款）購房的家庭，再向商業銀行申請住房貸款的房貸房。

參考資料：《 關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》

C. 什麼叫改善型需求置業人群

就是業務員`名字變的好聽了一點`我就是做這個的`
房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。

二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。

五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。

四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件

六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。

六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費；
•審查設計和前期工程費；
•住宅小區基礎設施建設費；
•建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結構不同；
•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調，
參考資料：http://bbs.qq.com/cgi-bin/bbs/show/content?club=3&groupid=107:10142&messageid=153695

D. 房地產市場中「去化」是什麼意思

1、在市場營銷領域，去化率是在一定時間段內的銷售率，來自台灣的說法。在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。

2、如2009年第二季度，X小區 90平米戶型的銷售率=（該戶型累計銷售套數÷該戶型總套數）×100%。

3、去化率=銷售套數/總套數。去化量等同於銷售量。

(4)房地產市場定位改善型擴展閱讀：

去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義：

1、庫存過量影響房地產投資增速，進而影響GDP增長

自2014年1月起，房地產開發投資增速連續下滑，據國家統計局數據， 2015年末，房地產投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據。

2015全國房地產開發投資增速2015全國房地產開發投資增速

最直觀的數據體現是2015年房地產開發企業土地購置面積的負增長。2015年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點。

2015年全國房地產企業土地購置面積增速2015年全國房地產企業土地購置面積增速

我國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素。而影響房地產投資增速的重要原因，是房地產庫存過高導致的產能過剩，需求不足，這使房地產去庫存成為經濟發展的痛點。

2、高庫存可能引發金融危機

我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。地方政府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。

E. 什麼叫做改善型住房

現在房產限制的政策下，可以明確地看到自住房就是用於購買家庭的日常起居用房，但由於現在房地產市場各種類型的房屋層出不窮，很多人都不太明確具體什麼是改善型住房，如何界定二套房和改善型住房呢?

什麼是改善型住房?

「改善型住房」一詞的提出，無疑是要擴展以前只對90㎡以下小戶型採取的優惠，因此可能以面積作為界定標准，估計在100㎡左右;也有人認為，會以人均住房面積或房屋單價為標准。

1、根據北京市銀監局的最新規定，將以市統計局發布的2007年北京人均住宅建築面積27.07平方米為限，來認定改善型住房需求，改善型：原來有住房，但可能面積小，或者地段不佳。

2、在經濟條件有所改善後，有能力購買新的住房，以改善現有居住環境。如面積增大，地段較好等，改善型住房，主要是只你的住房面積沒有達到所在城市的人均住房面積，你要改善自己的居住條件，購買第二套住宅。

3、從字面意義上理解，改善型普通自住房應該是原來有一套房子，由於住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，想再買一套普通住房，應稱為改善型普通住房。

4、改善性住房也就是說，已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低於27.07平方米，再次向銀行申請貸款，可比照首套房貸款政策執行，首付最少兩成，利率最低可打七折。

F. 房地產行業的改善型產品是指什麼

改善是指不屬於剛需要改善自己的居住環境。小兩室換成三居室等，這叫改善

G. 改善型住房市場成樓市主力 樓市博弈看大的

改善型住房市場放開成中堅力量，源於二套房商貸和公積金貸款首付的降低，多次降息以及全面二孩政策的放開。這一系列的樓市利好政策的傾向，導致整個樓市中中大戶型受到購房者喜愛，房產商之間的博弈將在改善型戶型上博弈。

一、何為改善型住房

過去十幾年，官方文件中極少提到改善性住房需求。最早可追溯到2008年12月的國務院《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》中提到：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

那也就意味著，改善性住房需求需要同時滿足兩個條件：其一，現有一套房的人均面積要小於當地平均水平(比當前全國城鎮地區人均34平米左右)。其二，所購第二套房屬於普通自住房。

二、改善型住房要求品質越來越好

改善性住房的人群也日漸趨於年輕化，他們認為當年這種政策利好的條件下，一步到位是最劃算的，改善型住房就是面積大，價位比較高的房子，配套、環境、交通也都齊全。戶型的合理化、配套的便捷，以及服務設施的智能人性化等，越來越受到年輕置業者的重視，而應對這些需求的改變，開發商也在重新對「高端住房、改善性住房」進行了定義。

三、改善型住房需求釋放原因

改善型需求的釋放是必然，一方面在房產調控政策影響下，部分改善型住房購房者維持觀望態度時間過長，導致大量改善型需求積壓已久，置業者遇到心儀的房源自然心動不已；另一方面，對於經濟實力相對雄厚的改善型置業者而言，他們對「以價換量」帶來的效應也非常關注。

2015年『330』大政策重磅出爐，二套房貸最低首付比例直接降為四成，公積金購買二套住房的更是給力降到二成，還有全面二孩政策的放開這一系列利好樓市的新政，給了更多有改善性需求的購房者強有力的依靠，注入一劑強心針，大大刺激改善性購房者對大面積戶型的購買欲。未來改善性購房需求釋放持續向好定是大概率事件，現代人對購房標准、品質的不斷提高，相信拋去死板的三房、四房大面積平層，洋房、疊拼戶型設計會是今後市場新一輪賣點所在。

以上是對改善型住房的解釋，隨著一系列樓市利好政策，尤其是全面二孩政策，改善型書房需求得到進一步釋放，開發商對於整體的戶型規劃有利重新的定義。

（以上回答發布於2015-12-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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H. 房產百科：改善型需求

改善型購房主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。根據改善型居住需求的不同性質，一般又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質比較高，對現有住房不滿意，在新的高品質樓盤出現後，為了追求更高的生活質量，而去購買新房。

人群

改善型購房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個年齡段的人群又可以分為兩個階段：一是30歲-40歲，這個年齡階段的客戶群體在事業上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開始對生活品質有所要求，因此當前的住房往往滿足不了他們現在的居住需求，他們需要提高住宅品質以及改善周邊配套，以使住房與自己目前的身份相匹配，開始選擇一些高檔樓盤作為新住房；二是40歲-50歲，這個年齡段的客戶群體一般都事業有成，在房產方面一般有兩套以上的房產，當一個高品質的樓盤出現能夠滿足他們的需求的時候，他們會毫不猶豫地選擇購買。

改善型居住需求的家庭結構特徵表現：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。持續的舊城改造，造成改善型需求。舊城改造及其它城市建設造成的動拆遷，會持續產生新增的住宅需求，一部分人已經不滿足於安置房的居住條件，他們在拆遷之後勢必存在著強烈的住上高品質住宅的需求，因此數以億計的變現的拆遷補償安置資金中，將有大部分進入存量房或商品房市場，直接拉動了高品質住宅消費的增長。

注意事項

想改善居住條件的消費者在購房時注意以下幾點：

對新居住區域的選擇。一般來講，改善型購房者對住房區域的選擇一定要有全面的考慮，如區域房價水平、生活配套、住房條件、小區環境、周邊交通、學校等的分布情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。

原來住宅的處理。在實現自己的換房計劃之後，對於原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房後的貸款。

相關的交易稅費要理清。換房業主在「賣舊買新」升級置業時,一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規定在售房1年前後再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節省部分開支。

賣與買可考慮同步進行。如果想要換房,手頭資金又不充裕，需要售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款後實現自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落後於賣房，可與買家溝通要求延後交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的首付款，其不足房款可以做商業貸款或公積金貸款。

後續生活費用等的考慮。消費者改善型換房時要考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日後的生活費用、孩子的教育費用、換房後到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。

（以上回答發布於2015-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 購買改善型住房在挑選戶型時應注意哪些方面

人世間最美好的感覺莫過於此，柴米油鹽、人間煙火、有人問候、有人安慰，這就是家的感覺！隨著經濟條件的改善、家庭人口的增加，原先狹小的房屋已經無法承受，越來越多的中年人開始購買自己的第二套新房，來改善一下自己的生活條件。那麼，購買改善型住房在挑選戶型時應該注意哪些方面呢？今天小編就和大家聊一下吧！

1、保障私密性

看過樓層平面圖的人都知道，一般大戶型都占據著小區或者樓棟較好的位置，比如風景、採光、視野等有利條件。在這種情況下，難免在樓下有人流量大，噪音大等人群聚集的情況。

雖然後期可以通過窗簾窗戶等保障安靜與私密性，前期挑選戶型的時候，也要考慮到這些不利因素對生活的影響。如果非常介意，那麼在選購的時候就要盡量避開。

2、各功能分區的空間要更加合理

改善型置業是為了居住的舒適，在家庭人口增多的情況下，在有大面積保障的前提下，挑選戶型的時候，一定要注意查看生活空間的面積是否合理，功能劃分是否合理。

客廳方面，寬敞度、容納能力，以及與卧室的距離一定要足夠，保障動靜分區。卧室最重要的是採光和通風。改善型置業中遇到的很多問題不能像首次置業那樣睜一隻眼閉一隻眼，必須為日後家人的健康考慮。

3、干濕分離

大戶型面積足夠大，如果不能做到干濕分離，一旦發生什麼事情，那收拾的難度就會更大。尤其需要注意的是衣帽間與衛生間一定要有足夠的距離，避免潮濕發霉。這些問題，在戶型設計圖上都可以看到，如果有擔心的話，還可以將干濕分離的要求寫進購房合同。

4、高度適中

無論是大戶型還是小戶型，樓層的層高是大家一定要注意的，因為在裝修的時候，如果是要吊頂的話還會占據一定的高度，如果層高不高的話，很容易就會產生壓抑感，影響居住的舒適度。作為自己未來長久居住之所，甚至是最後一套房子，購房前，層高一定要看清。

5、考慮自己的實際能力

大戶型面積大，在同等價格下，總價肯定要比普通中小戶型貴，而且在如今的樓市下，房價也是居高不下。那麼，考慮置換大戶型的購房者，在做出選擇之前，一定要考慮一下自己支付首付的能力以及還貸款的能力。

另外，大戶型也要考慮公攤面積，裝修成本和物業開支以及要繳納的各種稅費等相關費用。戶型變大，各種費用支出也是一大筆預算。

看完了小編為大家分享的關於改善型置業挑選戶型的注意事項，大家的心裡是否稍微穩當了一點呢？對於改善型購房者來說，第二套住房與你後半生的幸福息息相關，所以購房者在購買新房時，一定要小心謹慎，多方比較之後選擇屬於自己的新房，最好事先多多考察，以免以後出現不必要的問題。

來源：網路

（以上回答發布於2018-05-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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