1. 長沙市產權式酒店市場調查分析報告
長沙市產權式酒店市場調查分析報告
長沙市產權式酒店市場調查分析報告
為准確把握長沙市產權式酒店市場的發展現狀，長沙市邦友置業顧問有限公司與長沙市房產信息中心聯合對長沙市產權式酒店市場進行了專項調查研究。本次研究採取現場採集信息、發放調查問卷並參考政府相關部門的統計數據等手段，主要以長沙市2006年推出的產權式酒店物業為研究對象，研究內容包括宏觀市場發展狀況，硬體、軟體配套及服務情況，實際經營情況等，研究時間截至2007年3月。本報告採用的數據主要來源於長沙市房產信息中心與大臧組市場研究中心。
A產權式酒店概述
（一）定義
產權式酒店源於上世紀70年代的歐美國家，是指開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般並不在酒店居住，而是將客房委託酒店管理公司統一經營，獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。投資者可以通過分期付款或一次性付款取得產權酒店一定時段的客房產權，但沒有經營權。
（二）產權式酒店的特點
產權式酒店是一種全新的酒店經營方式。與傳統酒店產業相比，其不同之處主要表現在以下幾個方面：
（1）將酒店客房（單間或套間）的產權出售給業主的同時，將客房返租給酒店經營管理公司，業主可以享受一定數量的免租入住權益，獲得一定比例的固定回報，並可參與酒店經營利潤的分成。此外，身為業主還可以享受酒店餐飲、康樂等消費的特別優惠。業主沒有經營權，並且產權擁有時間一般為8～20年。
（2）產權式酒店往往位於城市郊外、旅遊勝地，以休閑度假為主題。隨著城市居民生活逐步進入小康，很多居民有了旅遊度假的需求。產權式酒店正是在這樣的市場環境下應運而生。
（3）購買酒店客房產權具有較佳的投資價值。購買酒店客房產權的業主絕大多數都不會完全自用，大部分時間返租給酒店經營公司，獲取投資回報。（三）產權式酒店的興起和發展
20世紀70年代，歐美發達國家進入「豐裕社會」，在旅遊創新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起。之後的20年中，逐漸向北美、加勒比海地區以及太平洋地區發展，經過30多年的發展，產權式酒店在國外的發展已日趨成熟。
在我國內地，最先引入產權式酒店的是海南地區。之後，該投資經營模式相繼進入廣州、北京、上海、深圳等地。1999年，我國實行黃金周的休假制度，使得人們的休閑、旅遊需求劇增。2001年11月，中國正式加入WTO，中國市場成為世界最為矚目的焦點之一，外商入境人數與日俱增，這一形勢為產權式酒店的發展提供了廣闊的空間。據統計顯示，目前我國的產權式酒店項目已經發展到數百個。
（四）長沙產權式酒店的發展概況
自2002年長沙首家產權式酒店雨花大廈建成以來，目前已出現了十餘家規模、等級、經營模式各異的產權式酒店。特別是2005年2月長沙首家白金五星產權酒店的推出，在長沙造成了轟動效應。在不到2個月的時間內，華雅推出600餘套產權式酒店並銷售一空。
2006年，長沙推出的酒店物業檔次發生了轉變。2006年下半年，芙蓉國•豪廷國際大酒店、大成華天大酒店等一批五星級及白金五星級產權式酒店面市，吸引了長沙大眾投資者的眼球，產權酒店銷售業績持續看好。同期在營業的四星級酒店，如中銀華天、國貿酒店、時代帝景酒店對外出售產權，紛紛將物業由純酒店轉型為產權酒店。據大臧組研究中心統計，目前長沙的產權式酒店開發規模較大，據保守估計，僅2006年產權式酒店的建設規模就在30萬平方米以上，按8000元的銷售均價粗略統計，產權酒店的銷售總額就達20多億元。
B長沙市產權式酒店的基本情況調查
（一）硬體設施條件
此處所指的酒店硬體主要包括物業所處的地段及配套設施等以實物形態存在的外在因素。顯而易見，良好的硬體設施條件是酒店發展的基礎，同時也是影響酒店升值潛力的重要指標。長沙市酒店業在經歷了多次硬體設施的改造後，不管在消費還是在投資方面都具備了較大的吸引力。對於具有投資與消費雙重功能的產權式酒店，必須擁有良好的硬體資源，或者在城市中心地帶，以地段優勢取勝；或者在旅遊資源、商務資源豐富的地段，吸引特定客戶群體，以保證酒店的出租率；或者通過良好配套設施投入，提高酒店的居住質量，達到良好經營的目的。
1、地段
優越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，並可在某種程度上降低酒店經營風險。從目前長沙市產權式酒店的地域分布來看，主要集中於城市CBD或交通條件發達、人氣較旺的地段。在長沙市芙蓉中路1公里范圍內，國貿大酒店、中銀華天大酒店以及芙蓉國•豪廷大酒店形成了一個金三角，成為產權式酒店最為集中的區域。而以高尚運動為特色的華雅國際大酒店，偏安東隅，選點二環線以外，通過高爾夫球場與酒店的結合，試圖打造湖南省首家高爾夫主題的園林產權式酒店。時代帝景、美林銀谷、三全元康年則坐落於河西市府板塊核心地段，環境優雅，吸引了不少置業者在此投資。通常而言，地段越好，酒店的銷售價格越高，經營狀況越好，投資回報越有保障。
2、電梯
目前長沙的產權式酒店主要為四星級以上。與酒店檔次相匹配，大多採用國際品牌或中外合資電梯，其中三菱電梯佔有的市場份額就在50%左右。各產權酒店配備的電梯數量，因建造年代不同而有所差異，通常在3～8台不等。另外，一般還配備1～3台消防電梯。總體而言，酒店建造的年代越久遠，客房數量越少，配備的電梯數量也就越少。而電梯的配備越好，客房價格和開房率越高，整體的經營狀況越好。
3、停車位
停車位配置是衡量酒店服務標准與吸客能力的一項重要指標。從長沙市目前產權式酒店的車位配比情況來看，絕大多數酒店都已達到國內較高的標准。越是靠近現在建造的產權酒店，其停車位配置越寬松，如大成華天、三全元康年、融城國際，停車位配置相比其他酒店都要多。再如中銀華天從專業寫字樓物業轉型為產權酒店，停車位的配置比較超前。部分酒店充分利用地上停車位來滿足停車的需要，適當減少地下停車位設計。由於產權式酒店的消費者基本為有車族，因此，停車位配置充裕的產權式酒店，更受消費者的青睞，其經營狀況也相對比較理想。
4、其它
酒店層高是衡量酒店星級標准與投資升值的一項重要指標。層高過高，會增加建設成本，減少建築面積，浪費能源；層高過低，會影響使用的舒適度，產生壓抑感，降低酒店檔次。同時，酒店層高設計要與該城市的消費水平相協調。
國內部分先進城市的酒店層高達到3.5米左右，目前長沙市產權式酒店的層高，絕大多數尚未達到該標准。長沙市2005～2006年推出的產權式酒店中，層高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成華天、三全元康年等，基本可以滿足目前消費者對酒店的使用需求。
（二）軟體設施及其服務
隨著酒店業的發展，在硬體水平日益趨同的情況下，酒店的服務水平、員工素質等「軟體」已成為酒店業競爭的焦點。
此處所指軟體主要指酒店的服務和經營管理水平，包括家政服務、安全服務、交通服務和其他服務等。近年以來，長沙娛樂業的飛速發展，有力地推動了酒店業的繁榮。在激烈的市場競爭中，各酒店在改進硬體設施的同時，更在酒店軟體上狠下功夫，通過豐富服務內容，提升服務品質，來樹立酒店的良好形象，搶占市場份額。
大多數酒店除了可以提供客房、餐廳外，還可為客戶提供舒適愉悅的商務洽談場所，酒吧、休閑娛樂等各種完善的綜合服務設施，並可為客人提供綜合商務服務。在對意外事故的防範上也都採取了積極的應對措施，包括24小時保安巡邏，智能化網路及安保系統，配備消防監測裝置等。
酒店提供個性化的服務，是酒店信息化的一個重要方面。在信息化基礎上建立起來的「常住客人信息庫」，可以記錄每位客人的個人喜好。長沙的酒店行業，軟體服務的含金量正在進一步提升。
（三）實際經營情況
縱觀長沙目前在營業的產權式酒店，其營業狀況是有人歡喜有人憂。華雅酒店由於其引入了高爾夫酒店的理念，配套設施先進，並結合了國際化的品牌優勢、專業管理團隊和服務標准，為酒店引入國際化的營銷系統、財務控制系統、培訓系統以及服務運作系統等，酒店的品質在長沙也是首屈一指的。因此，其經營業績在行業中也是比較好的。經過改造而成的產權式國貿大酒店，以其得天獨厚的地段優勢，加上優秀的服務管理水平，業績一路領先。而雨花大廈和時代帝景，由於建成時間較早，目前設備配套已趨落後，加上地段和經營服務等因素的制約，目前的經營業績相對而言差強人意。
C產權式酒店市場情況分析
2. 對本酒店的分析報告，包括優勢和劣勢
一、酒店管理優勢和劣勢1、優勢A、前景光明中國的酒店業就不多說了，Ritz-Carlton會有7家、Hyatt會有15-20家、Kempinski會有18家、Sofitel會有20家，大部分的國際品牌酒店未來最重要的發展戰略就是要將他們的中高層經理本土化，除了極少數歐美籍經理外，中國人將大量取代現在的新加坡、香港、台灣的員工。而且伴隨著酒店業的發展，眾多周邊行業，如酒店咨詢，酒店供應，旅遊等行業也需要大量本土國際化管理人才。B、發展穩定在酒店行業每個員工的發展道路都是非常穩定的，很少酒店會主動辭退員工，特別是你的資歷越多、學歷越高更是炙手可熱的人才。通常一名畢業生會在酒店裡穩步發展，跳到不同的酒店更好的職位，或者在同酒店更高的職位上，一步一個腳印發展。當你的簡歷上工作過的酒店，工作過的部門越來越多的時候，可能那就是你邁向總經理的一天。C、多樣性（工作地點、工作部門）在一個酒店裡有餐飲部、客房部、市場部、人力資源部、財務部等不同的部門，酒店管理專業畢業的學生可以在不同的部門游刃有餘。但是，如果你只是畢業於會計，經濟，管理，銷售專業的話，需要花很大工夫去其它部門學習。另外，同一個酒店管理集團在全世界各地都有分店，當你被納入他們人才貯備的視野里的時候，你會有很多在全世界不同地方頂級酒店工作的機會。當然，這必須要建立在你有這種適應國際化環境，學習不同文化的能力的基礎上。同時一個好的五星級酒店往往是城中的熱點，許多大型活動、豪華晚宴都會在酒店裡舉行，作為酒店的一員，你很可能有機會見證歷史重要的一刻。D、中長期回報高當你做到中高層經理的時候，你的薪酬待遇就是國際水平。當你作為一名酒店的總經理，你的薪水和德國人、美國人、日本人不會有很大區別。同時酒店集團會為你的生活提供各種各樣的幫助，例如旅行補貼、免費酒店、子女教育補助等，而且酒店內部有各種各樣的培訓計劃，為你個人發展提供更多的學習機會。2、劣勢A、起點低（薪酬、工作職位）在中國的酒店業，無論你是哪一個學校畢業，洛管、康奈爾也好都必須從低做起，你的學歷一開始也並不重要，文憑、本科和碩士都基本一樣。酒店必須有一個認識你的過程，你也必須有一個認識酒店、認識企業、認識其集團文化的過程。你的學歷背景會為你帶來更多的工作機會，酒店會不時的把一些重要的任務交給你，當你圓滿完成就可以進入下一個階段了。不過正如很多人抱怨的一樣，起薪在 3、4千已經算不錯了。B、壓力大酒店行業做 Operation 部門的，像餐飲部、客房部、銷售部在不同時候都會面對巨大壓力，特別是在節假日家人朋友都休息的時候，往往也是工作最忙的時候，這種工作上和私人上的壓力，並不是所有的人都能體會到的。但是，也有人喜歡這種緊迫感，這樣的話，生活節奏更快，當你能很好的完成任務的時候，滿足感更大。而且當你能很好的平衡工作與私人關系的時候，那種相互體諒的欣慰也是別人很難領悟的。C、關系復雜記得在酒店管理教科書上，作為總經理只有三個客人，業主、員工和顧客。假如顧客是上帝這句話是真理的話，那意味著他有三個上帝，誰也得罪不起。特別是在中高層的管理工作中，這種關系的扯皮、內部的爭斗，往往比外部的壓力更耗精力。D、發展時間較長據統計，在亞洲從實習生到酒店總經理，平均需要 16.5年時間。如果加上中國酒店業迅猛發展，緊缺大量人才的因素，至少也需要13-15年。如果從你23歲畢業開始算，最快也要 35 – 40 歲當上總經理。我們愷撒里茲的一名畢業生是喜達屋集團最年輕的總經理之一，也有 35歲了。其實相比其它行業，這並不算太長，但是與現在大家都想一夜暴富的社會風氣相比確實有點長。二、從事酒店管理行業所需要的素質很多人以為憑著一間名校的高學歷就可以在酒店業里暢通無阻，其實不然。證書只是一張入場劵，酒店看中的更重要的是一個人的態度、一個人的素質，這些體現在很多地方，每個酒店的標准卻大同小異。
3. 如何分析酒店客人的需求的調查報告
作為客戶，對於酒店的心理需求是：
干凈衛生，讓人放心；
環境清靜，讓人安心；
配套設施齊全，讓人省心；
服務周到細膩，讓人舒心；
房間光線適度，使人靜心。
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海德酒店調查報告
一、引言
為了充分了解海德酒店的組織、經營及職工的狀況，為今後進一步搞好酒店的各項工作提供加強和改進的依據，切實使三產工作不斷取得進步，機關三支部對酒店的目前狀況進行了調查。
此次調查工作採用普遍調查和重點調查相結合的方式，分二個階段完成。第一階段（2004年6月1日——6月15日）依據支部要求組織酒店職工召開會議，根據調查提綱進行討論。第二階段（2004年6月16日——30日）通過個別談話徵求意見和建議，對徵求上來的群眾意見進行討論、匯總。此次調查對象，即有酒店的管理人員，班組長，也包括大多數的一線工人，調查對象在年齡，學歷、職務上分布均勻，具有很強的代表性。
二、酒店機構設置和人員狀況分析
酒店共有員工50人，下設客房部、餐飲部、後勤服務部和倉庫等部門，其中客房部分為三個班組，每班設領班一人，是酒店人員較多，工作任務較重的主要部門，在調查中大家普遍認為，在幾年的經營運行中，部門設置合理，便於經營管理，便於各部門協調合作，便於發揮職工的積極性，較好地完成了酒店各項經濟指標。
到2004年6月30日止，在酒店工作的員工計50人，其中男性職工14人，占職工總數的28%。女性職工36人占職工總數的72%。
黨員2人，團員8人，黨團員人數少是由於酒店是集體企業，沒有設置黨團組織所致。
從年齡結構看30歲以下職工10人，大多數是待業青年和進城務工人員，55歲以下40人，大多數是40、50下崗人員。
從學歷結構看，大專文化4人，中專及高中文化7人，其餘均初中文化，人員構成學歷文化較低，適應工作環境的能力較差，但由於大都是下崗人員和待業青年，工作熱情普遍較高，敬業精神較強。
三、酒店的經營狀況和思路
1、在調查中大多數職工對酒店的經營狀況比較滿意。海德酒店成立於2001年5月18日，由於是新組建部門，從經理到員工無一人從事過該行業（酒店為公安局規定的特種行業），由於缺乏經驗和受計劃經濟思想的影響，酒店一度把經營的重點放在規劃系統內部的會議和人員住宿上，雖經多方努力，但由於思路不對，不符合市場規律，酒店的經營陷入了困境，不到年底院投入酒店的注冊資金只剩10多萬，到了破產的邊緣，如何擺脫困境。酒店的管理層通過討論認識到，酒店即然是集體經濟的小企業，那就必須面對天津市的大市場，面對和平區這個酒店旅店、招待所林立且競爭激烈的行業，和平區大大小小旅店幾十家，且都是多年的老字型大小名店，資金足，經驗多，客戶穩定，如何在這樣的環境中找到自己的立足點，擠進這個市場，通過調查我們發現了自己的優勢。和平區的旅店業如凱悅、利順德為代表的高檔酒店飯店，他們吸引的旅客多是國內、國外高檔客人，如電力酒店、帝豪酒店等為中高檔酒店，我們無法與其競爭，其它以中國飯店為代
2、表中小旅店，設施，服務質量一般是我們可以競爭的對手。分析和平區客流人員狀況，他們大多數是來津辦事人員，希望住地離市中近，檔次上過得去，又不失體面，且價格上又要相對便宜，恰好我們是具備這樣的地理位置，及時地調整價位，迎合了這部分人的需求，與此同時我們又改進酒店一些設施，使自己很快具備了競爭優勢。通過培訓使服務員很快熟悉了業務，在管理上健全了各項規章制度，和員工手冊，規范了員工行為，在經營策略上採取了靈活，又有一定力度的措施，很快扭轉了被動局面。目前酒店的客房率保持在90%以上，寫字間出租率幾乎到100%。餐廳、倉庫、小賣部建立了相應的責任制，已完全扭虧，略有盈餘，酒店目前整體經營狀況進入良性循環。
四、職工目前的思想狀況
在調查中了解到，無論是酒店各部門的管理人員，還是一線的工作人員，絕大部分職工都能在自己的崗位上兢兢業業的工作，有一定的敬業精神和團隊精神。在工作中涌現出很多好職工。如：不計得失，不計工作時間呂明真、曹福勝同志，不分工種團結協作謝岳同志，以及拾金不昧的徐梅等同志，他們在職工中樹立了良好的形象，為酒店爭得了榮譽，酒店各項工作的完成是和這些職工努力工作分不開的。
在座談中我們還了解到酒店的40、50人員中，他們的人生經歷坎坷、生活負擔重，上有老，下有小，因為企業不景氣下崗，在酒店就業後他們普遍的思想就是希望酒店興旺發達，自己能有一個安定的工作，他們最擔心的是怕酒店經營不好再次下崗失業，因此這部分人員特別珍惜目前的崗位，盡管收入不多，但都工作努力。
酒店的年青人中多數是城市待業青年和進城務工的農村青年，他們的思想有兩個特點：一是工作勤奮好學，接受新事物快；二是臨時工思想嚴重，擔心工作不穩定，怕耽誤自己青春年華。對酒店的關心勝過其它人員，並渴望得到除工資外的各項保險待遇。
無論是40、50人員還是年青人他們都有一個共同特點，都把酒店當作家，當做依靠，也就是大家常說的一句話，找個工作，特別是比較穩定的工作實在是太難了，對目前的工作感到很滿足。我本人即是調查人員，也是被調查人員，做為酒店經理，我關心酒店工作，更關心為酒店日夜工作的職工，能為這些下崗人員和待業青年做點工作，為他們提供一個穩定就業機會，並逐步提高他們的福利待遇，是我的希望也是激勵做好工作的動力，為了這個目標我將不懈地努力工作。
五、存在的問題和不足
在調查中我們了解到，酒店是個新組建的集體性質的小企業，人員都是臨時工，即無黨團組織，也無工會組織，政治思想工作薄弱，他們雖然是下崗人員和待業青年，也有參加黨團組織的慾望，也願意參加單位組織的各項活動（如這次「七一」歌詠比賽）。
酒店的管理人員中文化素質普遍偏低，業務培訓和學習機會很少，在一定程度上影響酒店的開展和提高。
酒店是特種行業，是各種事故和案件高發的部門，在安全管理與缺乏經驗，力度不夠，措施不到位。5. 20火災就是一個深刻的教訓。
六、幾點建議
通過這次工作調研，我們了解到職工對酒店的工作基本上是肯定的，但仍然有許多值得重視和急待解決的問題。
1、能否讓酒店職工參加院里黨團、工會組織的各項活動，使他們政治上享有與院職工平等待遇，以便於調動他們在工作、學習上積極性增強職工的凝聚力。
2、酒店是特種行業，是各類案件的高發行業，建議院加強對酒店的安全管理，和必須的人力物力的投入，希望院領導督促有關部門經常檢查三產實體工作。
3、如果酒店經營狀況良好，在有能力的情況下應解決其中部分職工的勞動保險問題。
4、應加強管理人員和職工的業務培訓，不斷提高職工隊伍的素質，以適應激烈競爭市場經濟環境。
5. 怎樣做酒店市場調查報告
1.先介抄紹被調查的酒店概況，例如：酒店所在的地理位置，經營項目和酒店的檔次及類型等等
2.介紹酒店設備設施的概況包括客房的數量，面積大小及掛牌價，散客入住執行價，協議價等。
3.對酒店做個總結和優劣勢的分析。
其實這個東西說簡單也很簡單，但關鍵要做的細一點。