1. 如何進行房地產營銷策劃
說了是害你 , 不說又對不起這個題目
房 地 產 營 銷 策 劃
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃行銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃行銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃行銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃行銷；
2、專案規劃設計策劃行銷；
3、項目品質工期策劃行銷；
4、項目形象策劃行銷；
5、專案行銷推廣策劃；
6、專案顧問、銷售、代理的策劃行銷；
7、專案服務策劃行銷；
8、項目二次策劃行銷；
我想你大概需要的是這個項目的營銷策劃
第一章 項目投資策劃行銷
項目投資策劃行銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
專案投資策劃行銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。
一 專案用地周邊環境分析
1、專案土地性質調查
地理位置地質地貌狀況土地面積及紅線圖 土地規劃使用性質 土地現狀 ( 交通、水、電、網路------等 )
2、專案用地周邊環境調查
地塊周邊的建築物 綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃專案的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
購物場所文化教育醫療衛生金融服務郵政服務娛樂、餐飲、運動生活服務娛樂休息設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區位影響
二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
房地產開發景氣指數
國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
中國城市房地產協作網路資訊資源利用
2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
項目所在地的居民住宅形態及比重
政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
各種檔次商品住宅客戶分析
商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、專案地塊的劣勢
3、專案地塊的機會點
4、專案地塊的威脅及困難點
四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
類比競爭樓盤基本資料
專案戶型結構詳析
專案規劃設計及銷售資料
綜合評判
2、項目定位
市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
功能定位
建築風格定位
五 專案價值分析
1、商品住宅專案價值分析的基本方法和概念
商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比專案價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 專案周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 1、教育和人文景觀的差異 2、各種污染程度的差異 3、社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
專案可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 社區配套和物業管理
E 形象包裝和行銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
類比樓盤分析與評價
專案價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
專案類比價值計算
六 專案定價模擬
1、均價的確定
住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、專案中具體單位的定價類比
商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
各種差異性價格系數的確定：確定基礎均價確定系數確定幅度
具體單位定價類比
七 項目投入產出分析
1、專案經濟技術指標模擬
專案總體經濟技術指標
首期經濟技術指標
2、專案首期成本模擬、成本模擬表及其說明
3、專案收益部分類比
銷售收入模擬：1、銷售均價假設 2、銷售收入模擬表
利潤模擬及說明：1、模擬說明 2、利潤模擬表
敏感性分析：1、可變成本變動時對利潤的影響 2、銷售價格變動時對利潤的影
八 投資風險分析及其規避方式提示
1、專案風險性評價
價值提升及其實現的風險性：
專案的規劃和設計是否足以提升專案同周邊專案的類比價值
專案形象包裝和行銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
國際國內宏觀經過形勢的變化
國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響專案開發節奏的基本因素
政策法規因素
地塊狀況因素
發展商操作水準因素
資金投放量及資金回收要求
銷售策略、銷售政策及價格控制因素
市場供求因素
上市時間要求
2、專案開發節奏及結果預測
專案開發步驟
專案投入產出評估
結論
2. 淺談房地產營銷的全程策劃
淺談房地產營銷的全程策劃
策劃師經常說到全程策劃這個概念。什麼是全程策劃？它解決什麼問題？它如何界定范圍？我根據我對策劃的理解，粗淺分析一下全程策劃，希望和業內同行探討。
我理解的全程策劃是房地產開發過程中高效可行的計劃行為。它全面解決開發商在開發房地產過程中所遇到的三個核心問題：做什麼？怎麼做？怎麼賣？
房地產開發流程最簡單的表述是：拿地——規劃設計——施工——銷售。對策劃師來說，拿地過程一般介入不了。開發商拿地後會面臨「做什麼」的問題，這就是前期策劃需要解決的核心問題。雖然用地性質以及容積率已經限定，但不確定因素很多，對規劃設計的指導也是必須的。同時，前期策劃還需要為將來營銷做適當准備，換句話說，前期策劃需要考慮整個開發流程的各項工作，只不過它的側重點在規劃設計前的調查、判斷和建議上。
在前期策劃做完後，開發進入規劃設計和施工階段，這個階段開發商主要面臨「怎麼做」的問題。這個階段的工作主要是設計院和建築公司來做，策劃師更多的是以建議者的身份出現。在設計完成後，策劃師要根據技術經濟指標做可行性分析報告。
在施工過程中，營銷策劃開始進行，這個階段主要面臨「怎麼賣」的問題。策劃師的主要工作是考慮尋找什麼途徑，把什麼形象的房子賣出去。
當然，也有人認為前期策劃應該算到規劃設計完成、可行性分析報告完成後。這種觀點是站在開發商的角度看的，而我是站在策劃師角度看的，兩種觀點側重點不一樣，不是什麼本質性的分歧。
從開發商角度看，市場調查、策劃、規劃設計、可行性分析都是連貫的、虛的，沒有形成切實有形的產品，都屬於開發前期的工作。
從我的角度看，專業分工不同，策劃和規劃設計不能由同一人完成。由於可行性分析報告必須在規劃設計方案完成後才能做出來，而規劃設計又應該在市場調查後做，所以，整個全程策劃對策劃師來說並不是一個連貫的過程，它中間被規劃設計和施工斷開。在我看來，全程策劃實際上是由三個報告組成的：前期策劃報告、可行性分析報告和營銷策劃報告，分別解決「做什麼」、「怎麼做」和「怎麼賣」的問題。這三個報告又有相互重疊的部分，或者說是相互補充的部分。
3. SWOT分析對於房地產營銷策劃有何作用
如同你名字一樣，要麼就是殺人不見血，要麼就是沒作用。
SWOT 用好了是一把利刃，用不好沒作用。