營銷層面的投入產出分析

❶ 投入產出理論實踐模型

KPI（ Performance Index）指標體系，主要是對各部門（流程）工作績效的量化指標體系。其內容包括：市場開發（M＆D）、用戶滿意和品質保證（CS＆QA）、研究開發（R＆D）、采購與供應（P＆S）、製造與品質控制（M＆qc）、人力資源（HR）。

市場開發（M＆D）
銷售目標達成率

指標名稱 銷售目標達成率
指標定義 指年度銷售目標經分解後形成月度銷售目標實際達成的比率。
設立目的 考核營銷部門在銷售方面目標與實際情況的對比。銷售目標可以用KVA 或金
額作單位，該指標是反映營銷部門市場開發力度的一個重要指標。
計算公式 銷售目標達成率＝實際銷售發貨額(KVA)÷目標銷售額(KVA)×100%
相關說明 ·銷售業績以銷售發貨額統計。·該指標可作每日管理工具由營銷每日自行累計。·每月、每年指標可作管理及考核指標。·各類產品可分別進行統計。
數據收集 市場部
數據來源 財務報表：由財務部門提供
數據核對 財務部
統計周期 每日、每月一次
統計方式 數據和趨勢圖

銷售增長率

指標名稱 銷售增長率
指標定義 產品的銷售額(KVA)比去年同期增長的百分比。
設立目的 反映當期產品銷售與去年同期銷售相比的增長情況。
計算公式 銷售增長率＝(本月實際銷售額(KVA)—去年同期銷售額(KVA))÷去年同期銷
售額(KVA)×100%
相關說明 ·可按產品種類統計。
·銷售額要以實際出貨的為基準。
·在管理運用上，可按營業區作統計分析。
數據收集 市場部、財務部
數據來源 市場部的銷售統計和財務報表
數據核對 財務部
統計周期 每月一次
統計方式 數據和趨勢圖

市場拓展投入產出比

指標名稱 市場拓展投入產出比
指標定義 某一時期市場拓展銷售費用支出占該月度銷售額的比率。
設立目的 考核市場開發和推廣中市場部門的工作業績。同時了解市場部門的市場開發
投入產出比率。簡單地說，就是每花一元錢，作多少生意。
計算公式 市場拓展投入產出比=市場拓展銷售費用÷銷售額×100%
相關說明 ·費用總計包括房租金、工資、差旅、交通費、廣促費用、折扣等
·銷售額應以合同金額為准。
·在管理運用上，可按營業區作統計分析。
數據收集 市場部
數據來源 市場部的銷售統計和財務資料
數據核對 財務部
統計周期 每月一次
統計方式 數據和趨勢圖

❷ 房地產項目營銷策劃操作指導大綱

最全面的房地產營銷操作指導大綱
前 言
為更好規范和指導我們目前的營銷工作，使之按照現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析

1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷

1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算
六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析

1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示

❸ 如何根據投入產出模型分析產業間的關聯關系

南京農業大學525產業經濟學綜合知識2012考研大綱：
一、考試性質
產業經濟學綜合知識考試是產業經濟專業碩士研究生的復試科目。其目的是為了科學、公平、准確、規范地測試考生的產業經濟學基礎知識及實際運用水平。本考試大綱力求反映產業經濟學的學科特點，注重測評考生的基本素質與運用能力，以利於培養具有全面、系統、扎實專業素養的產業經濟學高級人才。

二、考試要求
要求考生比較系統地了解產業經濟學的基礎知識和基本理論體系，尤其是產業組織理論的基本內容，並能綜合運用所學知識分析現實產業經濟相關問題。

三、考試內容
考試范圍：
廠商理論、市場結構、進入退出壁壘、寡頭市場結構、策略性行為、市場績效、產業結構、產業關聯、公共政策。
考試要求：
1. 理解產業、市場、SCP範式，以及產業組織的中心問題。
2. 了解產業組織理論、產業結構理論、產業關聯理論的形成與發展。
3. 了解廠商的目標與內部組織。
4. 掌握市場集中度的含義、度量方法與影響因素，理解進入壁壘、退出壁壘，流動性壁壘和進退無障礙理論。
5. 掌握寡頭市場的主要模型，包括古諾(Cournot)模型、斯坦克爾伯格(Stackelberg)模型、伯川德(Bertrand)模型、豪泰林(Hotelling)模型。
6. 理解合謀的不穩定性及其影響因素。
7. 掌握價格歧視的含義、類型和成功實施價格歧視的條件。
8. 理解支持和反對垂直一體化的理由、垂直約束的效果。
9. 理解市場績效的含義及評價市場績效的主要指標。
10. 理解產業結構的演進規律、影響和決定產業結構的因素、掌握礎擔壁桿撰訪辯詩菠澗主導產業選擇的基準。
11. 理解產業間的關聯關系，掌握投入產出基本分析模型。
12. 理解政府規制理論與反壟斷政策。

❹ 投入產出分析方法

是L.瓦爾拉斯的一般均衡論。在中國，對投入產出分析從經濟理論上進行改造後，通常稱為投入產出原理，它的理論基礎包括勞動價值論、生產資料生產與消費資料生產兩大部類的理論等等。
投入產出表

投入產出分析是通過編制投入產出表來實現的。投入產出表有實物和價值兩種形式：
實物表

亦稱綜合物資平衡表,按實物單位計量,主欄為各種產品，賓欄有三部分：①「資源」。反映各種產品的來源，如年初庫存（或儲備）、當年生產、進口和其他來源。②「中間產品」。這一部分的項數、所列產品名稱、排列都和主欄相同順序，形成一個棋盤式平衡表。③「最終產品」。分別列出固定資產的更新、改造、大修，年末庫存（或儲備），集體消費，個人消費和出口。這種平衡表的另一種形式，是去掉「資源」部分，將它與「最終產品」部分的有關項目合並，如將年初庫存（或儲備）與年末庫存（或儲備）合並成為庫存（或儲備）變化差額，將進口與出口合並成為進出口差額，列入「最終產品」部分。
價值表

按純部分編制的。純部分是由生產工藝、消耗構成、產品用途基本相同的產品所構成的部門。 投入產出分析
表可以從橫向和縱列兩個方向進行考察，橫向從使用價值的角度反映各部門產品的分配使用情況，分為第一、第二兩部分；縱列反映部門產品的價值形成，分為第一、第三部分。第四部分反映非生產部門和個人通過國民收入再分配所得到的收入，一般不編這一部分。

❺ 投入產出效率分析一般是從投入角度還是產出角度進行分析

在投入產出表的基礎上，可以建立以下投入產出模型產品平衡模型Ax+y=x，式中A是直接消耗系數矩陣；x為各部門總產值列向量；y為最終產品列向量。移項求逆後得：（I-A）-1y=x，式中I為單位矩陣。價值構成模型ATx+v+m=x，式中，AT為A的轉置矩陣；v為勞動報酬；m為剩餘產品。移項求逆後得：（I-AT）-1（v+m）=x。消耗系數在投入產出原理中，消耗系數分為直接消耗系數和完全消耗系數。前者又稱為投入系數、工藝系數或技術系數,用於反映國民經濟的生產技術結構,一般用符號aij表示，即純部門j生產單位產品對純部門i產品的消耗量，如煉一噸鋼所消耗的生鐵。計算公式是式中xij為j部門生產產品時對i部門產品的消耗量，又叫做中間流量；xj為j部門的產量。直接消耗系數與計劃統計工作中廣泛使用的消耗定額基本相同，但也有一些區別。其區別表現在：①消耗定額是指生產單位產品的工藝消耗量，直接消耗系數除這種消耗外，還包括車間、廠部和公司的相應消耗；②消耗定額一般只按實物計量，而直接消耗系數除按實物計量外，還採用貨幣計量；③消耗定額一般是按某種產品的具體品種、型號確定的，如鋼材的具體品種、型號，而直接消耗系數一般是按大類產品（如鋼材）確定的。在直接消耗系數的基礎上可以計算出完全消耗系數，它是生產單位最終產品對某種總產品或中間產品的直接消耗與間接消耗之和。例如，生產一台機器除直接消耗鋼材外，還要消耗電力，而發電需要設備，生產設備又要消耗鋼材。生產機器通過電力發電設備對鋼材的消耗，叫做間接消耗。生產單位k種最終產品對i種產品的完全消耗系數（記作bik）的計算公式是（i,j,k=1,2,3,…,n）上式寫成矩陣為B=AB+I。由此得B=（I-A）-1完全消耗系數還有另一種計算公式（i,j,k=1,2,3,…,n）式中cik為生產單位k種最終產品對i種產品的完全消耗系數。上式寫成矩陣為C=A+AC。由此得：C=（I-A）-1A兩種完全消耗系數的關系如下:B-C=（I-A）-1-（I-A）-1A=（I-A）-1（I-A）=I由此可見，兩種完全消耗系數的區別是一個單位矩陣，它的主對角線上的元素為1，其他元素為0。從經濟含義上講，最終產品是脫離生產過程的產品，不應包含在生產消耗中，應以系數C作為完全消耗系數，但系數B是計算C的基礎,並可以反映最終產品與總產品之間的依存關系。

❻ 投入產出分析的原理與基本工具是什麼麻煩告訴我

投入產出表的部門分類及三次產業劃分
（一）、投入產出表的部門分類
投入產出表的部門分類與現行統計的部門分類不同。現行統計工作是基於當前的社會經濟實際，從管理系統和對企業實際歸口核算角度考慮的部門劃分；投入產出表則是從產品單一性或產品屬性相同性角度考慮的部門劃分。
1．現行統計中的部門分類
現行統計中的部門分類主要有兩種：管理部門和企業部門。
（1）．管理部門，這是按管理系統來劃分的，其原則是不論企業生產何種產品和提供何種服務，均以企業為單位，並按企業的行政隸屬關系確定企業所應歸屬的部門。顯然，管理部門是產品的混合部門。例如，某化工廠行政隸屬於電子工業總公司，盡管此工廠不生產電子產品而生產化工產品，但按照管理部門劃分，此工廠應劃歸到電子工業，而不能劃歸到化學工業。管理部門的劃分，雖然有利於各業各主管部門的行政管理，但卻不能准確地反映本部門生產的屬於本部門管理的各種純產品情況，更無法反映各產品之間的技術經濟關系。 第一節 投入產出分析基本知識
（2）．企業部門，是根據企業生產的主產品性質而劃分的部門。例如：某鋼鐵廠的主產品是鋼材，此外還生產焦碳、電力、機床以供出售，然而根據企業部門的分類原則，此鋼鐵廠生產的全部產品應劃歸黑色冶煉及壓延加工業，從而在計算該企業的增加值、中間投入和總產值時，將其生產的焦碳、電力、機床等計入黑色金屬冶煉及壓延加工業。企業部門的劃分，有利於對企業實行歸口核算，但仍不能反映各產品之間的技術經濟關系。
2．投入產出表的部門分類
投入產出表採用產品部門分類原則，它是按照產品的屬性來劃分的。產品部門或純部門是具有某種相同屬性產品的集合，此集合可以是單一產品也可以是具有某種共同屬性的若干種產品。這里所說的相同屬性，是指產品或服務的消耗結構基本相同、生產工藝基本相同和用途基本相同，這是投入產出部門分類的基本原則。然而同一個產品部門內的產品或服務要想同時滿足上述三個基本相同原則是不可能的，故而實際操作時，只能根據某些產品或服務符合其中某一個基本相同而劃歸為同一個產品部門。例如，水電、火電、風電、核電、潮汐電等電力，雖然它們的消耗結構和生產工藝大不相同，但它們的使用用途卻相同，從而根據上述三個原則之一——用途基本相同而將這些電都歸入到電力這個產品部門中；再如，汽
第一節 投入產出分析基本知識
油、煤油、柴油、潤滑油、石油瀝青等都是經過原油加工提煉而得，雖然它們的用途各不相同，但其消耗結構卻基本相同，從而根據上述三個原則之一——消耗結構基本相同而將他們都歸入到石油加工業這個產品部門中。
根據按產品屬性歸類的原則，把具有某種相同屬性的產品歸為一個產品部門，稱之為純部門。以上述鋼鐵廠為例，由於其生產的產品為鋼鐵、焦炭、電力、機床等，四種產品要分別歸入四個不同的產品部門，如鋼鐵歸入鋼壓延加工業，電力歸入電力生產和供應業等。正因為投入產出部門是純部門，從投入產出的橫行看，這才能使產品按單一用途進行分配，同一部門內的產品可以完全替代，而不同部門之間的產品不能替代。從縱列看，也只有建立起這樣的純部門，才能保證在投入結構、工藝技術不變的條件下，產出與投入按一定比例增長即投入是產出的唯一線性函數。
顯然，根據投入產出部門分類原則，如果部門劃分的越細，則各部門所包括的統計范圍就越小，產品或服務的同質性就越好，所反映的國民經濟各部門之間的技術經濟聯系就越符合實際，但所編的投入產出表的規模也就越大；反之，如果部門劃分的越粗，則其所包括的統計范圍就越大，產品或服務的同質性就越差，所反映的國民經濟各部門之間的技術經濟
第一節 投入產出分析基本知識
聯系就會偏離實際。因而，在確定投如產出產品部門時，既要考慮到實際分析研究的需要，也要考慮實際工作量和核算的基礎，從而使得所編制的投入產出表規模即適當而又便於使用。
（二）、三次產業的概念及劃分
按照馬克思的勞動價值論，把國民經濟分為物質生產部門與非物質生產部門兩大領域。其中，物質生產部門又分為兩大部類：第I部類生產生產資料，第II部類生產消費資料。我們現在通常所說的物質生產部門，是指那些能創造物質產品以及直接實現產品價值的部門。按照生產產品的使用價值、生產工藝過程和消耗結構的同類性，物質生產部門又可分成許多產業部門。大的部門如農業、工業、建築業、貨運郵電業、商業飲食業，稱為五大物質生產部門，加上非物質生產部門，統稱為國民經濟六大部門。這幾大部門可進一步細分，如工業可細分為采礦、石油、電力、化工、機械、紡織等部門。非物質生產部門是指不直接生產物質產品以及不直接實現產品價值的部門，如金融、科技、文教、衛生、黨政管理部門等。隨著生產力的發展和社會分工越來越細，物質生產部門的分類也越來越細，而且還在不斷產生新的物質生產部門，如電子、生物遺傳、航天、信息等部門。

❼ 什麼是投入產出分析，它在經濟管理中有什麼作用

什麼是投入產出分析？它在經濟管理中有什麼作用？

答：投入產出分析所屬現代詞，指的是分析特定經濟系統內投入與產出間數 量依存關系的原理和方法。 利用它可以進行經濟分析、政策模擬、計劃論證和經濟預測

❽ 闡述客戶生命周期並對其過程中投入產出進行分析。

不好意思說錯了。現在也有種辦法整個工廠是一個工作中心，就下一個訂單。但這樣系統就只能當資料庫用了。。

❾ 急需電子商務微博推廣論文數據資料，有沒有人可以提供微博後台付費推廣的ROI投入產出案例或者是數據分析

親好^0^

很高興為你解答問題：

【教育機構微博營銷成為「微巨人」的捷徑】

既然有了強烈的「微巨人」訴求，希望自己的品牌、產品無時無刻不浮現在客戶眼前。利用微博渠道，教育機構已經和正在嘗試更多的微營銷捷徑。

筆者根據最近兩年的教育項目微營銷經驗，總結出以下三個適合教育培訓項目開展微營銷的方法論。

【方法論1：付費式微博營銷之硬廣】

附圖11：免費式微博營銷之點對點互動銷售示例模型

【數據解析】：同「付費式微博營銷之聚粉導流銷售示例模型」，唯一的區別在於前期聚粉用的不是硬廣，而是「人工點對點交互」來傳播，平均下來每次互動花費1.5元人力（按在北京僱傭應屆1年經驗員工薪酬計），最終本輪微營銷的銷售ROI=7.5W：112.5W=1：15

不懂歡迎追問~

若滿意，請點擊」採納為最佳答案」，謝謝~

「電商前沿」團隊七海露芝亞丫真誠為你解答~

❿ 如何進行房地產營銷策劃

說了是害你 , 不說又對不起這個題目
房 地 產 營 銷 策 劃
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃行銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃行銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃行銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃行銷；
2、專案規劃設計策劃行銷；
3、項目品質工期策劃行銷；
4、項目形象策劃行銷；
5、專案行銷推廣策劃；
6、專案顧問、銷售、代理的策劃行銷；
7、專案服務策劃行銷；
8、項目二次策劃行銷；

我想你大概需要的是這個項目的營銷策劃

第一章 項目投資策劃行銷
項目投資策劃行銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
專案投資策劃行銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。
一 專案用地周邊環境分析
1、專案土地性質調查
 地理位置地質地貌狀況土地面積及紅線圖 土地規劃使用性質 土地現狀 ( 交通、水、電、網路------等 )
2、專案用地周邊環境調查
 地塊周邊的建築物 綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
 地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃專案的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
購物場所文化教育醫療衛生金融服務郵政服務娛樂、餐飲、運動生活服務娛樂休息設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區位影響
二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
 國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
 房地產開發景氣指數
 國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
 固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
 社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
 中國城市房地產協作網路資訊資源利用
2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
 項目所在地的居民住宅形態及比重
 政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
 政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
 短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
 各種檔次商品住宅客戶分析
 商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、專案地塊的劣勢
3、專案地塊的機會點
4、專案地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
 類比競爭樓盤基本資料
 專案戶型結構詳析
 專案規劃設計及銷售資料
 綜合評判
2、項目定位
 市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
 功能定位
 建築風格定位
五 專案價值分析
1、商品住宅專案價值分析的基本方法和概念
商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
 選擇可類比項目
 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
 分析可類比專案價值實現的各要素之特徵
 對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
 類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 專案周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 1、教育和人文景觀的差異 2、各種污染程度的差異 3、社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
 專案可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 社區配套和物業管理
E 形象包裝和行銷策劃
F 發展商品牌和實力
 價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
 類比樓盤分析與評價
 專案價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
專案類比價值計算
六 專案定價模擬
1、均價的確定
 住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
 有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、專案中具體單位的定價類比
 商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
 各種差異性價格系數的確定：確定基礎均價確定系數確定幅度
 具體單位定價類比
七 項目投入產出分析
1、專案經濟技術指標模擬
 專案總體經濟技術指標
 首期經濟技術指標
2、專案首期成本模擬、成本模擬表及其說明
3、專案收益部分類比
 銷售收入模擬：1、銷售均價假設 2、銷售收入模擬表
 利潤模擬及說明：1、模擬說明 2、利潤模擬表
 敏感性分析：1、可變成本變動時對利潤的影響 2、銷售價格變動時對利潤的影
八 投資風險分析及其規避方式提示
1、專案風險性評價
價值提升及其實現的風險性：
 專案的規劃和設計是否足以提升專案同周邊專案的類比價值
 專案形象包裝和行銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
 減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
 對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
 國際國內宏觀經過形勢的變化
 國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設
九 開發節奏建議
1、影響專案開發節奏的基本因素
 政策法規因素
 地塊狀況因素
 發展商操作水準因素
 資金投放量及資金回收要求
 銷售策略、銷售政策及價格控制因素
 市場供求因素
 上市時間要求
2、專案開發節奏及結果預測
 專案開發步驟
 專案投入產出評估
 結論