① 北京市寫字樓市場發展的影響因素分析
北京市寫字樓市場發展的影響因素分析
從九十年代初起步至今，北京的寫字樓市場經歷了初期的由於嚴重緊缺而價格飛漲的階段，經歷了2002年前後幾年的市場供給量持續走高、以供給增長為顯著特點的爆炸性供給時期，直到2004年以後才發展到供求兩旺的平衡狀態。這個過程中，這個市場的各方包括政府、投資者、購買者和租賃者都在不斷地借鑒、摸索和積累經驗，以一種日漸成熟的運作模式在寫字樓市場中博弈，使之進入一個穩定的良性循環。
據統計，僅就甲級寫字樓而言，北京地區2005年的寫字樓市場總供給量約為110萬平方米，而2006年和2007年每年的總供給量估計也都在200萬平方米左右，如此龐大的供給量，再加上原來沒有被市場消化的400多萬平方米的市場存量，可以說北京的寫字樓市場供給是明顯高於需求的，這在前兩年也曾經使得一些行業人士對之後的市場發展懷有悲觀的心態，但幾年以來「有驚無險」的市場發展狀況使人們徹底打消了原來的疑慮和擔憂，紛紛換以樂觀和充滿信心的心態去預測未來的北京寫字樓市場發展。
很多人認為，在中國這樣一個「看得見的手」和「看不見的手」共同作用、並且前者的作用似乎更大的市場中，不確定的因素實在太多，以至於在政府行政力量這只「看得見的手」的強大幹預下，任何有關未來寫字樓市場發展的經濟學預測結果都會顯得蒼白無力。然而，隨著市場的日益規范和成熟，「看不見的手」將逐步占據主導地位，而且分析未來寫字樓市場發展的影響因素對於有效把握市場環境、進行綜合決策依然是非常必要和有效的。
本文將從宏觀經濟和政策的影響、市場競爭的影響、項目樓盤本身的影響和需求方的影響四個方面對影響寫字樓發展的因素進行分析。
一、宏觀經濟和政策的影響
宏觀經濟狀況
作為一個與其他行業發展高度依存的市場，寫字樓市場的發展受到整個宏觀經濟發展狀況的決定性影響。因為對於消費者來說，寫字樓是一種彈性非常強的消費品，經濟發展好則租賃高檔寫字樓的企業相對會更多。十多年來北京寫字樓市場的迅猛發展與中國經濟總量的迅速增長是密切相關的，而2001年北京在申奧成功後向世界展示的強大的發展潛力也是保證這幾年北京寫字樓市場在供給量足夠大的情況下依然能保持平穩發展的重要因素。
優惠政策
為鼓勵企業進駐特定地區的寫字樓，很多優惠政策應運而生，這些政策不僅在吸引和引導企業遵循規劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區內的寫字樓帶來了無限的商機。
從提供這些優惠政策的施益人方面看，優惠政策基本可以分為國家層面、北京市層面、地區層面和具體項目層面四種類型。
國家層面：如北京經濟技術開發區和中關村科技園區等國家重點規劃發展區的企業所享有的一系列國家給予的優待政策；
北京市層面：如北京市發展和改革委員會、北京市財政局、北京市國家稅務局、北京市地方稅務局和北京市人事局等五個部門聯合公布的北京市政府《關於促進首都金融產業發展的意見》。「意見」提供了12項相當誘人的優惠政策，鼓勵和吸引全國各地機構入京創辦金融服務企業。
地區層面：如2006年初，金融街商會、CBD管委會先後召開新聞發布會，針對新設立或新遷入駐的金融企業公布了一些優惠政策。另外由於西城區政府也推出了一系列優惠租賃政策吸引了大量國內外金融機構入駐金融街。
具體某個項目樓盤層面：很多樓盤都有自己爭取客戶的手段，但最常見的還是給予重要客戶以經濟上或其他方面的優惠政策，以爭取更多更好的客戶入駐。
從受益方來看，有些優惠政策是針對入住企業的，大多屬於利益方面的優惠；而有些則是針對企業員工的，這些政策則大多與身份認同方面有關。比如前面提到的北京市政府針對入京金融服務企業的優惠政策中就同時包括這兩個方面的內容。
針對企業：入京創辦金融企業，最高可獲補助1000萬；入住金融街，買辦公樓可獲補助每平方1000元，租寫字樓3年可減免租金；
針對員工：入京金融企業的高管、專業人員享有多重減免個稅優惠；從外地引入高級人才，戶口可入京；外地戶籍高管子女高考、入學與北京籍學生同等待遇等等。
對外資的引導
隨著中國加入WTO日見深入，中國的經濟正日益緊密地融入到世界經濟發展的整體中，中國政府對於外商投資也提供了一系列的鼓勵和吸納措施，這對於北京地區寫字樓市場的發展的促進作用尤其明顯。一方面，在北京建立辦公地點的跨國企業越來越多，為北京的寫字樓的需求不斷注入新鮮血液，同時已經進入北京的跨國企業也在不斷的擴張，對寫字樓面積的需求也在飛速增長，據業內專家分析，2006年下半年市場，隨著跨國企業的擴張，盡管有大量新供應出現，但寫字樓市場的空置率在未來兩年內仍會略微下降。另一方面，大面積甚至整棟購買新建寫字樓的案例頻頻出現，這在近兩年尤其明顯，這種現象不僅出現在國內外大企業用於自身使用方面，如以摩托羅拉和三星電子為主要代表的很多跨國公司，打破了以往在海外不購買不動產的慣例，開始在北京整幢地購買寫字樓，同時也發生在國外的投資者身上，比如摩根斯坦利購買富力城雙子座B座30000平方米的案例，新加坡凱德置地購買中環世貿中心A座和B座106000平方米等案例就是境外資金進入北京寫字樓市場的典型代表。這些都無疑為北京的寫字樓市場注入了一針強心劑。
銀行貸款政策
國內的寫字樓開發商融資的渠道單一，大多依靠銀行貸款。以前北京房地產的開發的模式大體都是，前一開發項目在獲得立項並取得銷售許可證後，就可以通過預售回收部分資金，其餘的資金缺口可以通過銀行貸款、企業流動資金以及其他方式來彌補，然後再開發下一個項目，這樣就將風險分散到了銀行和客戶。而央行的一紙禁令，使習慣了轉移開發風險給他人的開發商們頓感資金周轉不靈，2005年以後，鑒於央行對與開發商貸款政策的緊縮，房地產開發商特別是實力相對薄弱的中小開發商面臨著很大的資金壓力，紛紛尋找其它融資渠道。
人民幣匯率的變化
人民幣匯率的上升以及上升的預期都會對寫字樓市場產生影響，前者的影響主要表現在價格上升，而後者的價格則主要表現在房地產泡沫的產生。
在2005年人民幣匯率有所上升之後，三季度北京寫字樓整體租金水平也有所上升，這與很多寫字樓的租金都轉而採用了人民幣報價也存在一定關系。2005年出現人民幣的持續升值，很多業內人士預測2006年很有可能是外資投資中國房地產市場的高潮。隨之而來的是房地產市場泡沫的膨脹，其中的關鍵原因是外商對人民幣未來的升值預期。
② 哪裡有北京寫字樓市場的調研報告
我知道有一家公司的調研報告寫的不錯，他們每月都會出一期新的北京寫字樓市場的調研報告，大家可以共同學習一下，他們的網址http://www.dsgy.com.cn/
③ 希望提供一個寫字樓策劃案
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處於施工初步階段，鑒於寫字樓買家傾向於購買(准)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，並在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處於項目導入期，此階段宣傳的意義在於對項目進行預熱，引起社會關注，為後期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以准現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為後期工作做准備。
*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要採取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。
小結：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達到預期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。
2、寫字樓一般銷售方式
*現場接待(坐盤銷售)
現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特徵比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現場的觀察產生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。
*直銷
專員直銷：聘請有「關系」人士針對寫字樓有需求的企事業單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據項目定位，從商業電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會：是不錯的辦法，根據寫字樓的定位遇到恰當的的展會去派發項目資料，有利於項目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門採用。
小組公關模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經理——公關經理——總經理等所構成的流水作業過程，並在中間穿插工程、財務等部門的配合，側重集體作業，適合整售策略。
第一部分: 活動策劃案書的寫作
活動策劃方案是公司或企業在短期內提高銷售額，提高市場佔有率的有效行為，如果是一份創意突出，而且具有良好的可執行性和可操作性的活動策劃案，無論對於企業的知名度，還是對於品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。
活動策劃案是相對於市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。它們都從屬與企業的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業保持穩定的市場銷售額。
活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明會（發布會）、節日促銷、新聞事件行銷等，而對於上述的任何一種方案，針對於不同的企業情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式。活動策劃往往對於新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。
對於一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那麼，怎麼樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：
1. 主題要單一，繼承總的營銷思想
在策劃活動的時候，首先要根據企業本身的實際問題（包括企業活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出准確的判斷，並且在進行SWOT分析之後，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達給目標消費群體，正所謂「有所為，有所不為」，這樣才能把最想傳達的信息最充分地傳達給目標消費群體，才能引起受眾群關注，並且比較容易地記住你所要表達的信息。
2. 直接地說明利益點
在確定了唯一的主題之後，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什麼呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優惠額數量，而如果是產品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之後引起購買沖動，從而形成購買。
3. 活動要圍繞主題進行並盡量精簡
很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之後是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發放的禮品就走了。其實這里的問題就在於活動的內容和主題不符合，所以很難達到預期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執行不力，最終導致案子的失敗。
4. 具有良好的可執行性
一個合適的產品，一則良好的創意策劃，再加上一支良好的執行隊伍，才是成功的市場活動。而執行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執行地點和執行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環境{如天氣、民俗}的影響。
5. 變換寫作風格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態度，而這種首因效應有可能影響了創意的表現。
6．切忌主觀言論
在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接導致執行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。
最後，一次促銷不可能達到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，並且在此思想下在適當的時間和適當的地點進行適當的促銷活動，才能使企業更快更好地繼續發展下去。
④ 北京寫字樓市場客戶群分析
北京寫字樓市場客戶群分析
研究北京寫字樓市場，首先要弄清寫字樓市場的分布狀態。寫字樓項目集中分布的各個區域呈現出不盡相同的特徵，直觀地體現了不同商圈的地緣優勢，從而決定了各商圈的產業特徵、客戶群特徵及其在北京寫字樓市場的定位。
1. 五大中心商圈
北京市寫字樓的分布從地理位置上看，主要集中在四環以內的市中心區域，高緯環球將這種位於市中心的寫字樓聚集區劃分為五大主要商圈，即中央商務區（CBD）商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。
中央商務區（CBD）商圈：
中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區，該地段商用物業價值極高，是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環球研究數據表明，截止到2006年年底，該商圈內各等級寫字樓總存量約為250萬平方米，其中甲級寫字樓存量佔到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金，頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元，甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上，整體水平略高於其他商圈。
多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家，其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業等。例如：如富而德法律服務事務所, 普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, 埃克森美孚石油公司,荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視台、北京電視台的東遷，將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。
中央商務區商圈，憑借不斷優化的發展環境，豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施，成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地，也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。
亮馬河商圈：
緊鄰第二、三使館區的亮馬河商圈享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業，尤其是汽車製造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車製造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。
北京市場寫字樓的需求不斷增長，和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比，亮馬河商圈內寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈，躍居市場首位，達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低，約為每月每平米17.13美元。
東二環商圈：
東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恆基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環商圈的吸引力。高緯環球最新研究數據表明該區域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。
東二環商圈是外資公司在北京的重要聚集地，如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制葯等。值得一提的是，安永、畢馬威、德勤，四大會計師事務所中三大聚集在此，外企聚集效應可見一斑。
最近一段時間以來，東二環商圈更多地吸引了著名內資機構，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。
金融街商圈：
金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。
該商圈內的寫字樓項目多數已自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部雲集於此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有並對外出租的寫字樓項目十分有限。
從性質上看，金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主，如中國銀行, 工商銀行, 中國網通, 平安保險, 泰康人壽，以及擔任國家金融業監管職能的「一行三會」，即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會。隨著中國加入世貿組織後對外資金融業的逐步開放，以及隨之出台的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引，從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。
中關村商圈：
中關村商圈依託其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金（按使用面積計算）約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網路相關的高科技企業、研發中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。
此外，中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍，還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。
2. 五大邊緣化商圈
隨著北京市區域經濟的發展，「兩軸兩帶多中心」政策的穩步推進，城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善，高科技園區或開發區的改造建設以及相關優惠政策的吸引，一些公司的辦公區域也逐步向城郊延伸，呈現出寫字樓市場「邊緣化」的發展態勢。高緯環球將這種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區劃分為五個「邊緣化商圈」，即上地/軟體園商圈，亞奧商圈，望京/酒仙橋商圈，經濟技術開發區（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。
⑤ 北京寫字樓銷售
美女，我和你同行，你這說的也太廣了吧，地段不一樣，這有差異的，北京大了呢，別的你沒問，我也不和上面那位一樣，把那資料考上來，那些我想你進公司都有，告訴你個方法，100%的知道最真實，你打個你項目同個地段項目，也是寫字樓的電話，記住要要男的接哦，女的肯定不行，是難的接的，你就直接和他說你是剛進房產界的，到你那踩盤，問幾個問題以後，就問他叫什麼名字，
他如果問你怎麼問他名字，就說這是你踩的第一盤，什麼什麼的，如果下次還不明白的可以直接找你什麼的，人家肯定開心，呵呵，這就可以轉移話題了，。。你做了多久了什麼的，你要問的問題都可以問了，
他如果直接說他是誰，你就說謝謝，下次不明白的地方還可以找你嗎，是男人肯定說可以，接著"哦，對了，能不能再問你幾個問題啊，他回答。還是那樣，是男人都說可以，你說你因為剛進的這行，向問你這邊什麼什麼的，你的問題都可以問了，
在網上查下樓市地圖你周邊的項目電話都有，男的肯定行，不是的話，就說不好了，你打個幾個電話，我想你的語氣不會那麼差，呵呵
祝你在這行做的順利，我是在湖南長沙做的
⑥ 中航技北京工業園寫字樓周邊環境怎麼樣生活便利嗎
城市：北京
樓盤名稱：北京中航技北京工業園寫字樓
公交線路：其他交通情況：每晚早6：00至晚8：30每隔10分鍾有國貿-開發區往返的開發區班車
規劃信息：其佔地面積為870平方米，容積率暫無數據，綠化率0%，共1棟樓，停車位
周邊配套：金融機構：
中國銀行、建設銀行、工商銀行、中信實業銀行、北京銀行、交通銀行、農業銀行、亦庄郵局、電信營業廳
政府辦事機構：
工商局、國稅局、地稅局、人才、社保中心管委會等辦事機構均可步行3分鍾到達
（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）
買新房，就上搜狐焦點網
⑦ 寫字樓經營企劃案範文！
一、企劃書的基本構成要素
企劃書的種類，因提出的對象與內容不同，而在形式和體裁上有很大的差別。但是，任何一種企劃書的構成都必須有5W2H1E，共8個基本要素：
What(什麼)——企劃的目的、內容。
Who( 誰)——企劃相關人員。
Where( 何處)——企劃實施場所。
When(何時)——企劃的時間。
Why(為什麼)——企劃緣由、前景。
How(如何)——企劃的方法和運轉實施。
How much(多少)——企劃預算。
Effect(效果)——預測企劃結果、效果。
任何一種真正意義上的企劃書必須具備上述8個基本要素。值得一提的是，要注意How much和Effect對整個企劃案的重要意義。如果忽視企劃的成本投入，不注意企劃書實施效果的預測，那麼，這種企劃就不是一種成功的企劃。只有5W1H的企劃書不能稱之為企劃書，只能算是計劃書。
二、企劃書的一般格式。
企劃書的一般格式大致如下：
1.企劃書名稱
企劃書的名稱必須寫得具體清楚。舉例來說，《如何防盜企劃書》的名稱就不夠完整、准確，應該修正為《北京市朝陽區1994年6月至12月防盜企劃書》。
2.企劃者的姓名
企劃者的姓名、工作單位、職務均應一一寫明。如果是集體企劃的話，所有相關的人員的姓名、工作單位、職務均應寫出。
3.企劃書完成時間
依照企劃書完成的年月日據實填寫。如果企劃書經過修正之後才定案的話，除了填寫「某年某月某日完成」之處，還要加上「某年某月某日修正定案。」
4.企劃目標
企劃的目標要具體明確。例如；在1994年6月至12月間，北京市朝陽區盜竊案降低10%。
5.企劃的內容
這是企劃書中最重要的部分。包括企劃緣由、前景資料、問題點，創意關鍵等方面內容。具體內容因企劃種類的不同而有所變化，但必須以讓讀者一目瞭然為原則。切忌過分詳盡、拉雜，否則會令讀者感到枯燥無味。此外，還要注意避免強詞奪理的內容。
6.預算表和進度表
企劃是一項復雜的系統工程，需要化一定的人力、物力和財力，因此，必須進行周密的預算，使各種花費時，最好繪出表格，列出總目和分目的支出內容，既方便核算，又便於以後查對。
企劃過度表則是把企劃活動的全部過程似成時間表，何月何日要做什麼，加以標示清楚，以便日後檢查。
7.企劃實施所需場地
在企劃案實施過程中，需要提供哪些場地、何種場地，需提供何種方式的協助等，均要加以說明。
8.預測效果
根據掌握的情報，預測企劃案實施後的效果。一個好的企劃案，其效果是可期待的、可預測的，而且結果經常與事先預測的效果相當接近。
9.參考的文獻資料
有助於完成本企劃案的各種參考文獻資料，包括報紙、雜志、書籍、演講稿、企業內部資料、政府統計漿、調查報告等，均應一一列出。一來表明企劃者負責的態度，二是則可增加企劃案的可信度。
10.其他注意事項
為使本企劃順利進行，其他重要的注意事項應附在企劃案上，諸如：
執行本企劃案應具備的條件。
必須取得其他部門的支持協作。
希望企業領導向全體員工說明本案的重要意義，藉以達成共識，通力使用。
現將上述企劃書的一般格式歸納如表2-2：
企劃書的一般格式
封面
（1）企劃書名稱
（2）企劃者的姓名 要求具體、清楚
（3）企劃書完成時間
正文 （4）企劃的目標
（5）企劃的內容 本企劃書的主要內容
（6）預算表與進度表
細化內容 （7）企劃場地
（8）預測效果
附件 （ 9）參考的文獻資料
（10）其他注意事項
還有一個：
) 你的眼光是什麼？
* 你的遠見是什麼？
* 你要解決什麼問題？對象是誰？
* 你將來想要成為什麼樣的人？
2) 你的市場機會是什麼？市場有多大？
* 您目標的市場有多大？發展有多快？
* 這個市場有多成熟，或多不成熟？
* 你是否有資本成為這個市場前兩三位？
3) 介紹你的產品和服務
* 你的產品或服務是什麼？
* 解決了用戶的什麼問題？
* 你的產品或服務有什麼特別之處？
4) 你的用戶是誰？
* 誰是現在的用戶？
* 誰是目標的用戶？
* 理想的用戶是什麼樣的？
* 誰會付費？
* 介紹一下某個具體用戶的例子
5) 你的價值主張是什麼？
* 你給用戶提供了什麼價值？
* 使用／買你的產品，用戶的投資回收率是什麼？
* 你解決了什麼問題？
* 你是銷售維他命，阿司匹林，還是消炎葯？（奢侈品，有益的東西，還是必需品？）
6) 你如何銷售？
* 銷售程序是什麼？周期有多長？
* 你的銷售和市場方針是什麼？
* 你當前的銷售鏈是什麼？
7) 你怎麼吸引客戶？
* 爭取每個用戶要花費多少錢？
* 在不同時期這個費用是否不同？為什麼？
* 用戶的永久價值什麼？
8) 你的管理團隊有誰？
* 你的管理團隊有誰？
* 他們有什麼經驗？
* 欠缺那些環節？有什麼計劃去彌補？
9) 你的收入模式是什麼?
* 如何賺錢
* 你的收入模式
* 需要怎樣才能盈利？
10) 你現在進展到哪一步？
* 你現在進展到哪一步了？技術／產品？團隊？財務／營收？
* 現在進展情況如何？現狀和前景是否更清晰了？
* 你將來的計劃是什麼？
11) 你的融資計劃是什麼？
* 已經得到了什麼投資？
* 希望得到多少投資？比例如何？
* 資金用在什麼地方？
* 資金可以支持多久？到那時公司是否可以發展到一個重要里程碑？
* 你還打算吸引多少資金？什麼時候？
12) 你的競爭對手是誰？
* 誰是你當前和潛在的競爭對手？
* 誰有可能和你競爭，誰有可能和你合作？
* 你的優勢和弱點？
* 你有什麼特殊之處？
13) 你有什麼合作夥伴？
* 誰是你的銷售或技術合作夥伴？當前？未來？
* 這些合作夥伴有多可靠？
14) 為什麼適合有意的投資者？
* 和投資者的方向，經驗吻合？
* 與投資者現有的投資組合有什麼互補，或競爭？
15) 其它
* 成功的條件里有什麼還只是假設？
* 有什麼突然因素有可能一夜之間改變你的生意？新科技，新市場成員，規則法規的變化？
* 你公司的薄弱環節是什麼？
⑧ 寫字樓商務中心的營銷策略與方式
物業管理知識——《寫字樓管理日常工作內容》
作者：hill
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由於寫字樓宇收益性物業（商業物業）的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由於轉變投資地點、方向，兼並、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心（與大型酒店、賓館類似）。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、列印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單
並收一定比例的押金。②服務中：以准確、快捷為原則，按客人服務要求准時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l 翻譯服務，包括文件、合同等；
l 秘書服務，包括各類文件處理；
l 辦公系統自動化服務；
l 整套辦公設備和人員配備服務；
l 臨時辦公室租用服務；
l 長話、傳真、電信服務；
l 商務會談、會議安排服務；
l 商務咨詢、商務信息查詢服務；
l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務；
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；
l 報刊、雜志訂閱服務；
l 客戶電信設備代辦、代裝服務；
l 文件、名片等印製服務；
l 成批發放商業信函服務；
l 報刊剪報服務；
l 秘書培訓服務等。
三、 前台服務
小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多 ，主要包括：
l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
l 信件報刊收發、分揀、遞送服務；
l 個人行李搬運、寄存服務；
l 出租汽車預約服務；
l 提供旅遊活動安排服務；
l 航空機票訂購、確認；
l 全國及世界各地酒店預定服務；
l 餐飲、文化體育節目票務安排；
l 文娛活動安排及組織服務；
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
l 花卉代購、遞送服務；
l 洗衣、送衣服務；
l 代購清潔物品服務；
l 提供公司「阿姨」服務；
l 其他各種委託代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
（1）建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
（2）完善工程部架構。
（3）建立各部門、各工種的崗位責任制。
（4）抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
（5）制定設備的保養和維修制度。
（6）建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
（1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。
（2）設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養（又稱作例行保養）；一級保養；二級保養。
（3）設備的維修。
對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
（4）設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
（1）貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
（2）建立保安部的組織機構。
（3）制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
（4）加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備（報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等），加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
（1）消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
（2）一般寫字樓的消防系統主要有：①乾式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，BTM氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統（包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警），手動報警系統（包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警） 。
（3）消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。②建立三級防火組織，並確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的准備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在後。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建築和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
（1）制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，並嚴格執行。
（2）制定部門各崗位的責任制。
（3）建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質及排污處理檢查。
（4）保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
（5）提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
（紫煙供稿） 參考資料：北京物業管理有限公司
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