桂林住宅市場定位

Ⅰ 想在桂林買房子作為投資，不知道有沒有升值空間

我能夠說，對於普通人來講，買房這種不動產，尤其是購置一線、准一線房產的人，未來五年、甚至十年二十年，都是最穩妥最好的投資嗎？
其他的投資？如去炒股票、炒基金、炒黃金，炒比特幣，還有現在很熱門的港股打新，對於普通人來說，都是有風險的，如果不是專業和人脈齊飛的，收益和虧損很難保持穩定上揚的趨勢。

普通老百姓玩這，兩三年下來，極大可能都是賠-賠-賺-賺-賠-陪-賠-賺-賠-賠-賠-賠-到最後無奈罷手的曲線…………

就和我的前同事，前前同事，前前前同事一樣……

而既然是穩賺不賠的投資，小到十幾萬的車位和幾十萬的超小戶型，大到上百萬，幾百萬的資產，在一線城市、准一線城市，基本會隨GDP增長，周邊鄉鎮的向城市人口的集中化，房價會穩步增長，無論是租賃、拆遷、還是轉賣，在五年，十年的尺度上，基本都是漲漲漲，為啥還要想著別的投資？

但是，投資房產，還是有幾個大的避諱。

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第一個，就是別買公寓，別看公寓售價比住宅便宜得多。但就是豪華地帶的公寓，就是配套比小區還完善的公寓，你也千萬別買。

公寓屬於商業樓，水電貴不說，基本都沒有燃氣和排氣，加上產權只有40年。

而且關鍵公寓的交易稅還賊高，幾年過去了，都還要20%，這還不算給中介的。意味著，你買公寓基本就是套牢了。

打個比方，你買公寓花100萬，一兩年後周邊新公寓的價格漲到110萬，120萬，你賣不賣，你瘋了才賣，因為你賣了把交易稅給了，最後還要虧本。好吧，你繼續等，五年後，周邊公寓漲到150萬，你才能有動機賣。但那個時候，新公寓才賣那個價，你個二手公寓，產權也只剩下35年，估計只能賣130萬，那把20%稅一交，那是真的是賺了個寂寞啊……

關鍵是你買了公寓的錢，如果去買了房子，公寓都可以漲50%，那房子不得漲80%甚至更多啊。無論自住還是出租，房子的價值蹭蹭往上漲，幾年過後，房子交易稅啥的又低，一旦賣出，那就是純賺。

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第二個，就是別買商鋪。哪怕導購的說得再好，說商鋪紅火，十年回本，後面凈賺，普通人也不要碰。

如果說公寓害一生，那商鋪就是典型的毀三代。

早期，互聯網還在2G時代的時候，淘寶還剛出來的時候，大家買啥東西，還得去線下。

現在呢？5G時代都要開始普及了啊，馬上無延遲的虛擬現實就可以代替出去逛街了啊。眼鏡一帶，都是身臨其境，想去哪裡逛街都可以，甚至不久後，都可以按照你具體身形來測算你的實際穿衣效果，讓你足不出戶就可以精準的試衣服。

即便現在，已經越來越多的年輕人選擇網路購物，真的以為中國老百姓的購買力是無限的啊，一年年的電商銷售金額吃了葯一樣的瘋狂上漲，遠超財富的增長速度，這後面就代表著實體商鋪的逐漸萎靡，已經是大勢所趨。

而且商鋪的交易稅費一般也高達20%到30%，那真的是一買就套牢，而且一線城市的商鋪又貴，真的是一套上去，得兩三代人去還錢……

Ⅱ 房地產市場定位

目 錄

第一部分 市場調查
一、寶安地產簡述
（一）、寶安經濟運行態勢 ……………………………………………………… 1
（二）寶安房地產市場分析……………………………………………………… 1
（三）、寶安住宅成交狀況統計及分析…………………………………………… 3
二、寶安新中心區分析：
（一）寶安新中心區利好因素分析……………………………………………… 6
（二）寶安中心區不利因素分析………………………………………………… 7
（三）、寶安中心區在建項目統計……………………………………………… 8

第二部分：項目分析
一、項目基本情況………………………………………………………………… 18
二、項目SWOT分析…………………………………………………………… 18
三、N4項目主要競爭對手分析：……………………………………………… 20
四、項目定位……………………………………………………………………… 21
五、商業…………………………………………………………………………… 26
第三部分 競爭策略

一、 樓盤產品建議：……………………………………………………………… 29
二、工程進度建議………………………………………………………………… 30
三、營銷建議……………………………………………………………………… 30
四、寶安新中心區價格策略……………………………………………………… 31
五、售樓處建議：………………………………………………………………… 31
六、會所建議：…………………………………………………………………… 33
七、公司N4區項目開發建議……………………………………………… 33

內容摘要：

寶安住宅銷售面積為163.12萬平米，批准預售為132.63萬平米，新增供求比為0.81：1，市場有效供給不足。2004年的市場供給猛增，僅寶城片區的供應量估計在150萬平米左右，市場壓力加大。寶安開發熱點已經向中心區轉移，新開工項目增多，預計2004年的推出量在100萬平米。
中小戶型的市場逐漸啟動， 2004年市場上將有香檳廣場、寶豪項目、澎柏三九公寓、恆安碧海名園等項目推出，預計推出面積為20萬平米，總套數大約2000多套，小戶型將成為市場的一個熱點。
寶安中心區在建項目以中大戶為主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本為空白，小三房（95平米以下）數量偏小。
結合N5地塊的特徵及不與鴻景園、N4地塊產生沖突，將戶型定位為中小戶型，小三房的比例為大於45%，小兩房的比例為大於35%，另外可以考慮做適當的小四房。
項目定位為中高檔物業，以首次置業者為主要目標客戶，每套總價位主要在25---40萬之間。控制住成本，單價格水平與中心幸福海岸、深業等項目持平或略低。時尚，有別於高尚。
戶型設計注重強調觀念創新與功能性的實用性，增多附送面積，立面設計要求新穎時尚。
商業面積在4萬平米左右，採取大商業帶動小商業的策略，大商業可以給小區帶來更好的配套。在項目前期可以充分和有較大市場影響力的大型建材連鎖企業聯系，這樣可以減輕招租風險。
建一個500平米左右的主題式會所，注重功能設置。
動工時間爭取在八九月份，年底在中心區其它項目開盤的時積累客戶，年後在其它樓盤熱銷期開盤。

第一部分：市場調查

一、2003年寶安地產簡述
（一）寶安經濟運行態勢
1、寶安經濟發展勢頭強勁，2003年寶安完成國內生產總值（GDP）達518.32億元，較上年增長19.7%，高於整個深圳市17.3%的增長率，工業總產值為1573.14億元，較上年增長26.2%。在深圳六區中穩居第三，預計五年內主要經濟指標再翻一番，這為寶安房地產業的發展提供了強大的經濟基礎。
2、定安經濟結構以工業為主，工業總產值的增速明顯超過國內生產總值的增速，第三產業發展緩慢，第三產業比重持續下降，製造業過於偏向輕型、外向型和加工型，結構性風險較大，經濟結構比重的特點就在一定程度上制約了房地產業的發展。
3、深圳市代市長李鴻忠在2004年政府工作報告中提出了「南高北重」的經濟新格局，指明了寶安、龍崗今後的發展方向，即大力發展技術、資金密集型的高精尖的裝備製造業和基礎工業，寶安區將通過科技扶持推動全區產業結構優化升級，電子信息、光機電、新材料和醫葯生物工程等4大領域被列為重點扶持對象，為推動該區傳統行業的高新技術改造步伐，「製造業信息化示範工程」將重點扶持傢具、服裝、模具製造、汽車電子等行業。這些行業將製造新的就業機會，會對房地產市場發展起一定的推動作用。
4、2003年深圳居民收支雙雙增長，工薪收入仍為我市勞動者的主要收入來源。私家車消費成為新熱點，教育文化投入有所增長，投資行為日漸活躍，房地產投資成為一種重要的投資形式，人均購房類支出增長較大，而住房裝潢則下降。深圳居民對居住消費的增長需求將有力推動地產市場的發展。

（二）寶安房地產市場分析
1、寶安2003年商品房銷售面積達190.39萬平米，較2002年的145.37萬平米強勁增長30.97%，大過超過全市9.7%的增長率，寶安房地產市場連續三年實現高速增長。2003年寶安住宅銷售面積佔全深圳市的住宅銷售面積20.22%的分額，與福田持平，僅次於南山，這也充分地說明了寶安地產在深圳的地位已經明顯得到提升。
2、寶安的經濟結構導致貧富差距明顯，高檔房如（別墅需求市場不能提供），大量的收入較低的人群需求得不到滿足。寫字

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Ⅲ 如何進行樓盤的市場定位

樓盤的市場定位，完全是開發商為了將自己的樓盤產品進行有目的性地、有選擇性地、有較強針對性的銷售或推介進行的一種客戶定位。要探討的就是產品的市場可行性究竟如何？產品准備賣給誰？對自己的產品進入市場的把握如何？產品的市場受眾面究竟有多大？一切都圍繞著市場轉，從而找出一個既能讓樓盤產品進入市場最佳切入點，又能使本身的產品在消費群體中引起共鳴，並產生強烈的購房慾望，具有實際意義的確切的市場目標對象的定位。
一、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要一面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。
如何做好銷售目標客位，無論是開發商或者是消費群體，雙方的要求或期望值存在著較大的差異，作為開發商來講，這個問題同樣是個策劃問題，應該是先了解市場，對目標定位有個初步的構想，如客戶對樓盤所處地域的喜歡程度，對樓盤檔次的選擇程度，對樓盤戶型的要求程度，對小區環境的滿意程度，對物業管理的服務程度，對開發商本身的信任程度等。
作為一個開發商，樓盤的最終目的，就是這個產品賣給誰，誰來買，對此，必須有一個比較明確的銷售目標定位，因為客戶的選擇要求、消費層次、接受能力、傳統觀念、心理承受等、這里的差別可謂千變萬化，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，產品目標定位的選擇，有針對性，有目的性、有意識地去鎖定必須認定的事實，這就是現在的樓市不可能，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批高不成，低不就的客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷過程來說，顯得相當的舉足輕重。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊商品特性來決定的。房產作為商品，有著一般的，普通的商品沒有的、也不可能的存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由於房地產業的發展逐步趨向成熟，發展商的開發行為已越來越變得理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商們已變得開始注重起產品的宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤和不同選擇和不同購買力的微觀的、細節的探討。讓開發之樓盤在投入市場以前，已經有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
二、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品的檔次之分，購買的層次更是不一樣，因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體中或買方市場中樹立起開發商樓盤產品的一個特殊的形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻有一定難度，這完全是由於樓盤產品的特殊性，因為做樓盤不同於做一般的商品，它存在著一個銷售周期較長的問題，這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計須有一定的超前性，不因為市場的變化使產品變得沒有競爭性。
產品定位，對開發商來說，對所要獲取的利潤和回報或者說經濟效益有著不可分割的關系。產品定位，從通常意義上來說，市場的涉及面較廣，但定位的選擇性卻是有限的。特別是對產品定位的市場有效的需求面的了解，這是一個較為原則的問題。
從市場學或營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。開發商的產品定位，是在其選擇和確立產品潛在的目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化發展的過程中，在相應固定的目標客戶中對自身樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為顯著或突出之亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發之樓盤留下一個良好的第一印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就在買方市生產一個相當不鉕或者是特色多多的主體形象。
市場上不乏產品定位成功的樓盤案子。如上海萬科城市花園，它不但是上海開發最早的大型環境樓盤之一，而且迄今為止，依舊成為上海樓市中的熱銷樓盤。該案子本身的規劃絕對不錯，而當初樓盤的客戶目標定位上進行了大膽的，具有相當氣魄的選擇，使該樓盤成為上海樓市中的一顆耀眼亮點。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比似的特性和個性，相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因盤子的檔次、價格、區域、品質等綜合因素而異。樓盤開發，更由於投資太大，又存在相應的風險和市場的不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位也顯得較為慎重，他們希望有一個正確的產品定位。
三、價格定位
在樓盤的市場營銷中，除了銷售目標的定位和所開發之樓盤的產品定位外，價格的定位同時也成為其中一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。
從房地產的多年發展來看樓市的營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展，多多少少地受到了相應的牽制或制約，價格定位在樓盤的全過程營銷中亦始終左右著樓市的「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，每一個開發商對樓盤價格定位的競爭因素越來越重視，樓盤價格定位的正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場的尺度把握，對客戶心理需求的了解和有沒有競爭的意識問題。
如何做好樓盤的價格定位，激烈競爭的樓市是最好的見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場實際產生的最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品的盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的一些亮點，來對樓盤個案進行一個出人意料之外的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種駕馭成功的影響。
在樓盤的市場營銷中，對於其價格定位，除了根據市場之必然的價格規律之外，這里還有一個技術性和技巧型的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商已將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計不但受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶所接受。
關於樓盤的銷售價格定位，其中重要一點，就是必須注重營銷的策略問題，應該依據案例的地段差異，檔次差異，不同類型的差異等來制定不同的售價策略。在通常情況下，新開樓盤的價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，對於開發商而言，通過售價策略加快資金回籠，讓投入所產生的回報得到最大限度的保障。
做好樓盤的價格定位，完全應該從涉及到案例的方方面面去考慮，營銷人所具備的應該是對所接案例進行綜合性的分析，然後提出獨特的定位創意和定位目標。
對樓盤的營銷策略，其價格定位主要可以從以下幾個方面去進行。案例的開盤或早期推介，策劃銷售是個關鍵，開頭的成功，可以擴大市場的佔有份額，價格策略一般可以採取成本價或略高於成本價及建議售價；其次可以通過對同類區域、同類樓盤的質素比照分析，在滿足客戶承受能力的前提下最大限度地挖掘市場的有效需求進行定價；其三是由於樓市的可變性較強，價格定位則應根據市場總體走勢，此時應特別重視對客戶群體目標各種不同需求的心理價位研究，所推出之價格定位極需具備相應的競爭能力；其四是樓盤的營銷必須注重物業的內在品質，不同檔次的樓盤，在其價格的定位上應該是物有所值，充分反映物業的的價值所在。樓市中有些樓盤推出實價銷售，想方設法在物業的質量和附加值上做文章，讓樓盤的價格充分體現其價值的含金量；其五是注重營銷的前期參與性，樓盤從規劃、設計開始就讓營銷先行參與，利用專業頭腦，專業知識，專業手段來提升樓盤的品位，使樓盤從開發到銷售，處於一種較為理性的調度之中，為有一個合理的價格定位積累依據。
樓盤營銷要做好價格定位並不是一件很容易的事，對其影響是多方面的，但定位的關鍵似乎仍舊是市場這個誰也改變不了的事實。

Ⅳ 房地產市場定位、客群定位、形象定位如何區分

所謂定位，都是和其他項目比較，自己產品相比特別和獨特的地方回就是定位。 市場定位，答是指項目在整個市場細分系統中的佔位。比如一個MALL，可以做生活型 LIVING MALL,社區MALL，綜合型吃住游娛購於一體的綜合型SHOPPING MALL。這些就是市場定位。 客群定位，指你的項目面對的消費對象是誰。比如住宅，你是面向項目所在的區域，還是擴展到它旁邊的市區，深圳整個中國。而商業MALL，比如項目針對家庭消費人群，還是針對25-40歲中高收入人群，還是針對追求摩登時尚的潮人。 形象定位，定位中檔，高檔還是中高檔。

Ⅳ 房地產市場定位-房地產市場定位

第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

第3操作環節：房地產市場定位概念精要

第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

第5操作環節：房地產市場定位要點分析

第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計

使用指南

進行准確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，並設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。

第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

分析A：樓盤暢銷的先決條件

進行准確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以准確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是「創業新生化』，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位於皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典範，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鑽石形結構、它的戶型、它的陽台以及陽台上的欄桿、它的交樓標准等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽台，在客廳只有一個一米寬的陽台，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心裡得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬頻透明欄桿的陽台只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標准就是樣板房的裝修標准，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。

第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

誤區A 市場定位=目標市場

這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分後，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特徵上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤「未成曲調先有情」。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個准確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。

誤區B：缺乏文進的權稱定位

一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選後，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個准確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之餘，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找准項目的定位後，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建築和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿於整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽台深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風採光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售後的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位並且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向於同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。

誤區c：花樣翻新定位缺乏核心

據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：

1、推出之初，定位為「成功人士的心水華庭」。

2、兩個月後，定位為「孩子們成長的地方」，集中表現其配套齊全的特點。

3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。

4、後來，該按盤重新定位為「智能豪宅」。

5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心裡著急，於是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。

從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從「成功人士的心水華庭」、「孩子們成長的地方」到說不出名堂的「智能豪宅」，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：

第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長

第3操作環節：房地產市場定位概念精要

精要A：房地產市場細分准則

（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。

（2）、細分市場必須是可以識別的。

（3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。

（4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。

（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。

（6）、細分市場應該具有合理的一致性。

（7）、細分市場應該不斷增長。

（8）、細分市場不應該主要被競爭者佔領，以免我們的項目達到失敗。

精要B：房地產市場定位的任務

房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。

（1）、項目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，准確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。

（2）、品質定位

一哄而上的 INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際采求。

（4）、房型和面積的定位

從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。

（5）、價格定位

高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金盡快回籠並取得相應銷售周期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東「新世紀花苑」就是開發商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。

精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計

1、通過產品特徵或顧客利益點定位

應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯系。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。

2、以價格和質量定位

由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。

3、以用途或應用定住

另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯系起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。

4、以產品使用者定位

另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯系起來。希望通過模特或名人與產品聯系趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。

5、以產品類別定位

某些產品益要與產品等級聯系起來進行定位。

6、以文化象徵定位

許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。

7、以競爭者定住

在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較。

第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

策略A：很好入文因素細分定位

1、年齡

購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。

2、性別

性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發與訴求。

3、所得

可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。

4、職業

可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。

Ⅵ 彰泰的簡介

彰泰集團全稱桂林彰泰實業集團有限公司，公司成立於1992年，廣西桂林房地產企業從投資開發的首個項目桂花園開始，即以前瞻性的設計理念和專業素質，在桂林首創歐式風格樓盤，樹立起彰泰的行業領先形象。
上世紀90年代初期,中國地產業風起雲涌,桂林也不例外地開發如潮。台灣彰泰集團也於1992年應桂林市政府邀請,赴桂林參加經貿洽談會,組建「桂林彰泰實業開發有限公司」,投資桂林房產業,第一個項目桂花園。由於台商對桂林情況不熟悉,接下來又發生了亞洲金融危機,台灣股東也對項目失去了信心,將公司轉給了現任總經理黃海濤,並不再投資。受命於危難之時的黃海濤接手時,公司窘迫到連一月總數幾千元的員工工資都沒有。黃海濤賣掉了公司進口的汽車,台灣6位股東每人又自購了一套住宅,將這些收入作為公司資金,重新啟動了項目,並將小區定位降為普通住宅。沒有「天時地利」,彰泰就依靠人的智慧與努力,在建築風格、小區文化建設等不用多花錢就可以提升、進步的方面加倍下功夫。公司大膽將歐式風格引入桂花園,建築外立面採用了粉紅色裝飾,此種獨樹一幟的做法,使桂花園這個偏於城東一隅的小區脫穎而出,在桂林地產低谷時期起步了。
同時,彰泰致力小區文化建設,以多種方式打造和諧小區友好環境,此種同樣獨樹一幟的做法贏得了官方肯定和小區居民的稱贊和愛戴,黃海濤本人被社區居民推選為人大代表。1998年,中央文明委領導到桂花園小區視察。良好的小區環境,規范的服務與管理,其樂融融的小區氛圍得到嘉許,桂花園小區當年榮獲桂林市「文明小區」稱號。彰泰由此聲名鵲起,彰泰物業成為桂林物業服務的標桿。2000年,桂花園小區又被共青團中央、建設部等部門聯合授予「青年文明社區」稱號。
以行動彰顯時代精神，以作品熔鑄企業形象，已建成桂花園、桂青園、澳洲花園、鳴翠新都、康橋半島、澳洲假日、鳴翠新城七個小區及「利好時代系列」酒店公寓。正在開發的有大型藝術人居社區「彰泰城」、現代首席人文大宅「第六園」、西班牙原鄉風味「蘭喬聖菲」，目前土地儲備的有大學生公寓城、山水人家等上千畝土地。
多年征途磨礪，彰泰集團勵精圖治，注重組織建設與內部管理，2010年8月6日，組建彰泰集團公司，下設五個職能中心、三個項目公司、五大分公司。彰泰實業「精心繪美景，用愛建家園」，致力於成為「產品專家、服務專家」，所開發的每一個小區都深受客戶歡迎，成為客戶信賴、社會尊重、最有價值並具地區影響力的房地產開發領軍企業。 創業艱難，當年的桂花園一帶還只是一片荒郊，而彰泰上至老總，下至保潔員，硬是憑著一腔熱血，將一塊不毛之地建成現代小區。就憑這種精神，桂花園在1997年榮獲國家建設部頒發的「全國城市物業管理優秀住宅小區」稱號，於2000年再次榮獲共青團中央、民政部、建設部、國家工商總局聯合授予的「青年文明社區」稱號。
彰泰的第二個項目桂青園，在桂林首創新加坡式架空層，並引入當時市場少見的單管上水、外挑飄窗設計，給了桂林人一種全新的人居體驗；而在施工中，黃總不僅有自砸飄窗保證細節完美的行動，同時還開展了業主發現質量問題有獎活動，鼓勵業主來監督工程質量，並不惜成本引進代表廣西最高水平的項目經理和施工隊伍，結果桂青園二期工程成為全市第一家群體全優工程，中心花園及架空層的園林綠化景觀作為桂林市小區美化的典範在中央電視台播出。 2003年彰泰公司開發鳴翠新都，首創「樣板區」概念，園林與建築同步完成，新加坡風情社區一次成型。在規劃設計時，為提升樓盤品質，保留原生環境，彰泰決定把600餘株原生樹木融入小區的園林綠化，留下了「保樹移樓」的經典故事，至今仍為人們津津樂道。同時，彰泰公司還聘請了號稱「中國第一大管家」的深圳中海物業公司作為顧問，對物業服務全面規范，實施新標准，為彰泰物業進一步升級做充分准備。
澳洲假日是彰泰精品之路上的又一力作，「運動就在家門口」，桂林首個大型運動主題社區，一開盤就得到購房客戶的高度認同，當天銷售302套；二到四期銷售同樣奇跡不斷，曾在兩小時內實現「蝴蝶山」組團高達85%的熱銷，彰泰品牌和產品，得到了客戶們用真金白銀來投票的支持。 彰泰成長、壯大於桂林，對於這座城市，彰泰上下常懷感恩之心，不僅要為城市創造更好的品質建築，為老百姓打造更好的人居環境，也要為桂林注入持續發展的血液。彰泰一直有著良好的納稅意識：2006年納稅3500萬元，2007年增加到4700萬元，增長34%；2008年，盡管下半年受到經濟危機的不良影響，銷售有所阻滯，但納稅額仍達到5600萬元，較上年增長19%，納稅額為桂林房地產行業第一，桂林市所有行業排名第11位，企業所得稅排名廣西房地產業第五名，受到市政府和上級有關部門的嘉獎。可以預見，2009年彰泰的納稅額還會繼續增長！
多年來，彰泰所組織和參加的大小各類公益活動不計其數。2004年，彰泰出資100萬元支持舉辦「桂林韓日周」大型城市形象活動，推動城市形象宣傳；2005年，「彰泰百萬健康風尚基金」啟動，開創桂林民營企業社會公益事業基金的先例；2007年，「彰泰愛心行動」為灌陽縣新圩鄉大龍小學送去愛心善款及物資；還有李皎皎、鄧遠東、李茜莉等各縣鄉村裡家境貧寒品學兼優的學生，彰泰均伸出援助之手，資助他們完成學業；2008年汶川大地震，彰泰第一時間慷慨解囊一百多萬捐獻災區，並提出「建震不倒的房子」；一年之後，2009年，彰泰仍記掛著災區的孩子們，發起了「給孩子一雙鞋，同走成長路」的活動，關愛有始有終。
在全球性的經濟寒流中，彰泰打出了「不裁員、不減薪，全員一心共渡難關」的口號，這不僅是在表達企業與員工唇齒相依的感情，更重要的是，彰泰有信心能為桂林的「保增長」帶來有生力量。 彰泰實業「精心繪美景、用愛建家園」。走進彰泰的每一個樓盤，徜徉在各具風情的園林美景之中，迎面遇上的每一個物業工作人員，無論是勤勞的清潔大姐，還是帥氣陽光的護衛小伙，都會向你微笑問好，讓你立刻感受到彰泰的溫情。
彰泰物業一直致力於為小區業主營造和諧的人居氛圍，通過組織社區聯歡會、業主運動會、青少年才藝比賽、游園、踏青等等活動，讓彰泰的業主在活動過程中互相交流，親密接觸。在彰泰，「鄰居」不僅僅是比鄰而居，而是成為一起分享生活愉悅的夥伴
特別值得一提的是彰泰的業主運動會，從2001年開始，至今共舉辦了7屆，每一屆都成了業主歡樂的節日。隨著彰泰的樓盤越來越多，業主參與的規模也越來越大，彰泰業主運動會逐漸成為桂林的一道城市風景線。2009年的第七屆業主運動會，還特邀了廣西電視台的娛樂競技節目參加，參與的業主多達1600人。就連見多識廣的電視台導演都在說，從沒見過哪一個開發商能象彰泰這樣組織起如此大規模的業主運動會，還能讓大家都玩得如此投入、如此開心。
還有許多特別體現彰泰溫馨的活動，如重陽節組織老年人登高秋遊、中秋節在七星公園的組織聯歡晚會、以及每年的「感恩電影周」組織業主家庭欣賞精彩的電影……這些活動，均在業主心裡留下長久不忘的美好回憶。
彰泰物業貼心的服務，贏得了業主真心的尊敬，許多業主都把物業服務人員當成了自家人，這在桂林市民中形成了良好的口碑，許多人就是因為彰泰優良的服務而下定決心成為彰泰的業主。 任何企業的成功，都離不開企業員工的努力。彰泰今天的成績，也是來自於一個富有理想和充滿激情的團隊——彰泰人。
彰泰人是一群在經營、管理、技術、服務等多方面具有專業化水平和職業化精神的人才個體，他們在彰泰實業這個共同的平台上各自施展才華，並在彰泰強大的學習文化和執行文化熏陶下不斷進步。
彰泰人更是一個為著共同的理想而協力合作的團隊整體，工作有分工但溝通無間，能力有大小但合作緊密，共同創造彰泰的輝煌、一起分享彰泰的成就。
彰泰人是一支有著軍事化素質的鋼鐵隊伍，紀律嚴明、反應迅速、作風硬朗，敢於攻克任何前進中的難題；彰泰人是一個有著家庭般溫暖的集體，共同拼搏、共同分享、領導和員工同桌共餐，交流思想；彰泰人還有著濃郁的學習氛圍，全體員工都隨著企業的成長而成長，組成一個學習型團隊，永遠走在行業創新的前緣。
彰泰人可以做到為了細節的完美，反復推敲戶型的設計而經歷12個不眠之夜；彰泰人還可以做到44個人抱成一圈，從1報數到88用時少於11秒，為達到這個目標大家抱在一起，每個人都在同聲念著：「我們是一個人、我們是一個人！」團隊合作到了這種境界，彰泰的成功理所當然。 「彰泰要做一個有良心的開發商，我們要對員工負責，要對業主負責，要對社會負責，把彰泰真正打造成一個百年企業。」 黃總這一段話，每一個彰泰人都銘記於心。百年企業的宏圖大志，絕不是一句簡單的豪言壯語；百年企業的光榮之路，也不可能都是坦途大道。但是，彰泰人不畏艱難，腳踏實地做好每一個項目，就是向著自己的目標又前進了一步。
2010年，「彰泰·蘭喬聖菲」將是桂林的又一道風景：原汁原味的西班牙風貌，位於七星區黃金寶地，與「第六園」遙遙相望，彰泰品質一脈傳承；
還有灕江之畔的千畝大盤——「山水人家」，滿足現代人對田園生活的嚮往，也是中華民族天人合一的至高居住理想，出自彰泰之手，必成驚世名作。
暢想未來，彰泰在成功的路上，必定能夠再寫出更輝煌的篇章！

Ⅶ 什麼是市場定位

市場定位是指當地的調研機構根據市場的需求進行市場品牌的定位。

Ⅷ 新樓盤如何進行市場定位

要進行市場定位，首先要進行市場細分和市場調查。