案例別具一格的市場調查

A. 弄幾個房地產全程策劃案例

我給你發一個房地產全程策劃的案例報告,但剛才提交答案的時候顯示:"對不起，您的回答或評論字數超過限制",真暈哦

御陽花園全程策劃報告
一、項目分析
（一）項目概況
1、位置
項目位於某市大營坡地區，築新路北段，第二十三中學對面，緊鄰百花山農貿市場，距新建大營坡立交橋50米。

2、項目技術指標
用地面積：32738m2 會所：1200m2
總建築面積：51860m2 幼兒園：650m2
建築密度：27.2% 停車場：4700 m2
容積率：1.6
綠化率：35%
3、周邊設施
學校：緊鄰北郊小學及二十三中，距實驗小學、某市六中、
財校、醫學院僅5分鍾車程
菜場：百花山農貿市場、貴烏農貿市場
醫院：距市五醫200米、距醫學院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店
超市：距思君超市約800米
銀行：中國銀行及中國建設銀行皆鄰近本項目
郵局：貴烏北郵局距項目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4、區域綜析
項目地理位置緊鄰外環線，屬城鄉結合部，周圍無重工業，無污染源，空氣質量上乘。且背靠獅子山上千畝鬱郁蔥蔥的環保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。
大營坡地區經歷了幾十年的滄桑，無論人文環境還是周邊設施都發生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現，星級酒店、大型交易市場均定址其中。在市政支持下，擴建道路，架設立交，彷彿一夜之間整個大營坡變了個樣。居住人口數字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為某市民今後幾年投資置業的熱點。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的准備，在目前地產形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。
（二） 項目機會點
1、市場有空間
某市，作為大西南開發的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特色，綜合素質較高的精品小區有較強的承接力。隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求也在不斷擴大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套較完善的高尚住宅小區，將有一個持續成長的市場空間。

2、有策劃前置觀念
很多發展商是在項目建起來後才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發展商開盤前有整體規劃，但開盤後策劃理念的貫徹實施不到位，致使項目虎頭蛇尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到「凡事預則立」，從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。
二、 某市房地產宏觀市場分析
（一）某市房地產發展分析
2004年某市房地產面臨前所未有的發展良機，與全國許多城市相比，某市房地產業形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業發展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。某市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由於市區土地供應減少而使市區商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區房價上揚在所難免。市民應改變過去那種不願離開中心區居住的觀念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移。現在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看，2004年以後的築城樓市將會出現新的發展勢頭。
（二）貴州將推進住宅產業化
貴州屬聯合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什麼？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業化的推進就要「糾正」這種錯誤。住宅產業化的推進，實際上是在告訴企業如何看市場的問題。比如說，出台以經濟適用房建設為重點政策，實際上是告訴開發商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產業化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。住宅產業的推進是一個過程，也是一個必然的發展趨勢。
（三）某市房地產郊區化發展成為趨勢
隨著某市兩城區舊城改造的基本完成，市中心區土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區土地的確批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房；實行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級市場；減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾購買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。深圳、廣州等地的諸多房地產商「搶攤某市」已成為共識。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區等。城鄉結合地帶：省政府背後小關一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司「較勁」，市郊房地產開發「行情」看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕築花園等為代表的城郊物業，以一種城郊結合，綠色和自然環境為主要特徵，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化「以人為本」為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。同時，築城郊區住宅的文化環境也在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為，關鍵是您怎樣去做。

（四）市場供給分析
某市房地產業處於成長的初級階段，開發意識、建築水平、物業管理等落後沿海發達地區5—10年。自國家實施房改政策以後，某市房地產業發展迅猛，98年後市場出現前所未有的良好狀態。地產開發商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產開發項目一個緊接一個，並且項目單個開發量也越做越大。從剛剛結束的第五屆房地產交易會上看，上10萬方的項目競然有12個。某市去年房展會參展項目共計建築面積260多萬方，而今年卻猛增至519.76萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項目合計還有約280多萬方的供給量。這樣，今年整個市場的供給量將會超過800萬方。而據統計局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。
從目前市場供應的產品特性來看具有以下特點：
1、 絕大多數新建樓盤都在「環境」上做文章，賣點不突出，太單一。
2、 高層項目太多，且集中在市中心一帶，價位3000元/m2—4500元/m2。
3、 市內新建多層小區質素較高，價位2300元/m2—4500元/m2。
4、 環市線外多層精品小區，雖然價位較受大眾歡迎，但其配套設施不太齊全。
（五）市場需求分析
房改以後,由於政策的傾斜和市政方案的迅速落實，某市地產市場空前良好。目前市內房改政策主要有：
★住房公積金貸款
★住房公積金的實施
★存量補貼的發放
★按揭貸款（可貸至8成30年利率調底）
★個人住房貸款
正是這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量和今年的政策形勢來預計，今年的市場需求量會在100萬—200萬平方米之間，但供需之比仍在5: 1左右。
（六）項目市場切入點分析
1、 提供有效供給
從上面的供需狀況分析可看出市場的現狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。因而我們現在入市有一定的風險，這就要求我們在產品設計上下很多的功夫，本項目的產品一定要是一種有效的供給，從其他城市調查情況看，積壓空置的商品房也是那些質素較差的住宅，如房型陳舊、設計草率、位置偏僻、配套落後、規劃欠缺、發展商後續資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看，均屬無效供給。我們的產品應與目前市場供給存在必要的差異性，但又一定要符合現時客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態在市場競爭中取勝。

2、 抓住有效需求
由於存量補貼的兌現，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪族可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。
就某市而言，這一階層存在的以下特點：
家庭總存量補貼：2萬—7萬元左右
購房目的：①改善居住環境；②增大居住面積；③給子
女購房；④老房拆遷
喜好面積：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2佔30%)
能承受總價：10萬—30萬（按揭30年）
可接受單價：1400元/ m2——2200元/ m2
喜好環境：周邊配套設施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區生活氣息濃厚
我們所有的工作都應圍繞這一階層的特點和購房心理，形成更為准確的有效供給。

3、 差異性的確定及推廣
雖然今年市場供應量近800萬平米，但其中以中、高檔樓盤佔有比重偏大，而面對中等收入階層的大盤多在市郊，配套設施不齊全，無法形成統一的社區環境。且在建築風格方面大都以歐陸風格為主，同質化較為嚴重。
本案佔地3萬余平米，具有規模化發展的必要條件，且地段居於城鄉結合部，周邊配套較齊全，環境及空氣質量在某市均屬上層。因此，針對同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿於項目前期規劃及推廣的過程中，將成為我們的主導思想。

（七）未來市場預測
由於這幾年土地的無序出讓和各種資金大量湧入房地產業，某市商品房建設空前膨脹，市場已明顯出現「供大於求」的態勢。雖然，近年來市場商品住宅的銷售量有較大幅度增長，但與批出量相比還處於下風，並且目前在規劃局報建的項目尚有約200萬方的報建量，這些項目已蓄勢待發，隨時可能進入實質性開發階段，這將進一步加劇市場的壓力。
面對如此嚴峻的局面，未來的市場競爭將集中於如下三個方面：
第一、 質量競爭
物業的質量包括：工程質量、房型質量、環境質量、物管質量等方面。今年，市內有多家樓盤通過打「環境牌」，贏得了市場主動權，如中海城市花園、在水一方等。估計2005年，各發展商將會全面、細致地把提高綜合質量深化到工作的每一個環節。

第二、 價格競爭
由於目前市場上近800萬平方米供應量的商品房，基本上是同質產品，相互間差異不大，下一步價格將成為競爭的主要焦點。成本控製得越好，價格越低的產品，市場競爭力就越強。價格競爭，預計將成為某市房地產市場未來三年競爭的主旋律。

第三、 市場細分化競爭
2005年，房地產市場進一步細分，各種潛在的需求（如「頂級豪宅」、「麻雀式住宅」、「白領貴族式」、「二次置業式」、「外來公寓式」等）將逐漸被滿足。發展商的市場調查和市場分析工作進一步深化，市場的「空隙」越來越小。發展商將進入實質性的「比拼階段」：比創意、比技術含量、比產品新穎性。這一階段的競爭將迫使發展商在開發意念和開發思路上作全面的調整和更新。

（二）針對本項目的分析
從以上分析數據我們不難看出，大營坡片區的地產正處於萌芽階段，這一時期的在建住宅，具有以下特點：
（1） 整體質素參差不齊；
（2） 除個別外其餘皆不具規模；
（3） 主銷戶型面積集中在60—120m2；
（4） 推廣手法單一、陳舊；
（5） 建築風格普通、無差異性；
（6） 除景藤堡外其餘各盤的綜合實力皆較弱。
目前區域內對本項目最具威脅的是萬東小區。該項目由於尚未開盤，所以具體項目技術指標還無法獲得，但就其規模與地理位置來看，完全具備同本項競爭的實力，因此，本項目的前期策劃尤為重要。

三、 項目市場細分及市場定位

（一）、項目市場細分
盡管築城各區都打住宅牌，然而選擇項目片區居住的人還是很多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。大營坡片區地處某市北面，城市副中心地帶，交通便利，配套設施齊全，且區域房產均價在1900元/m2。它目前正成為都市的新經濟增長熱點，更是房開商和購房者共同的投資焦點。以下，就讓我們從不同的角度來分析本案所在區域的房地產市場。
1、從價格方面分析
1600元/ m2—2004元/ m2之間的樓盤，有新聯小區、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對較陳舊; 而價位在2004元/ m2—2500元/ m2的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結構房。這表明中價位的實用房仍占據市場需求的主導地位，也充分說明在目前房地產市場上，發展商對消費者收入情況、住房標准、潛在購房心理的研究已開始深入。

2、從戶型結構分析
從已開發和尚待開發的樓盤看，60—80m2的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛、四室二廳雙衛戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯小區、陽光都市、銀佳花園、友誼花園等佔主要比例。由於能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發商的主力戶型; 40m2—60m2一室一廳一衛、二室一廳一衛戶型也較易吸引都市中工作不久的藍領人士。但此類樓盤如上海公寓、潤豐園等，目標客戶並不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復式結構的戶型銷售勢頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯小區、貴開花園的復式結構等都待在「深閨」。不難看出，大戶型對於一般購房者來說門檻稍高。

3、 從居住環境分析
在樓盤外環境中，幾乎所有置業者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區，這點需要開發商及政府的共同努力。在樓盤的內部環境中，發展商們開始重視綠化率的提高及園林的規劃、設計，如景藤堡2600m2的中庭花園，動靜結合，力求塑造一種藝術與自然相結合的生活方式。

4、 從規劃設計上分析
大營坡片區的樓盤在規劃設計上已逐步走入成熟，規劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術也慢慢走入發展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個系統、科學的統籌及針對市場變化的創新。

5、 從樓盤賣點上分析
大營坡片區的花園小區，在樓盤賣點上都打環境優美，價格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽光都市的「做陽光下最快樂的人」等，這些無疑都是目前房產樓盤的熱點和焦點。另外，「智能化概念」也被提上了日程，如景藤堡提倡的「e時代生活」等。作為副中心地帶的優越地理位置，大營坡片區樓盤卻缺少些內涵、素質，物管檔次也不高，使得部分買家處於觀望狀態，同時，在營銷廣告的策劃上也太過老套，缺乏新意。
從上面分析中我們不難看出，大營坡片區的樓盤走勢目前正處於上升階段，經驗、專業、技術和創新正受到越來越多的發展商重視。本項目必須正確的把握住入市時機，通過自身差異性的推廣，有效的抓住目標客戶群，方可制「敵」取 「勝」。

（二）、項目的定位
市場定位的核心是確認差異，選擇差異及推廣差異。它的答案依賴於市場分析，在本案的市場定位過程中，我們從不同的角度來確認差異、剖析項目的最大價值：
a. 區位——地點，環境等
項目的地理位置緊靠環市線上, 周邊設施齊全, 有較成熟的社區環境。背靠獅子山上千畝山林，建築與自然的有機結合，為項目增添了一道環境上的附加值。
b. 規劃——外觀、建材、園林、公共設施等
項目的前期規劃工作是項目後期推廣的重要支持，根據本案的規模與特殊地理位置來分析，我們對項目規劃做如下建議：
外觀：不一定要走歐陸風格，採用簡約現代建築格調，色彩和諧，有層次感既可。
園林：採用現代較為流行的互動式園林規劃，使之成為項目賣點之一。在此暫且略談。
公共設施：對公共設施的安排無需豪華，但要與生活配套及園林規劃相適應（如：添加垃圾箱、藝術雕像等）
c. 價格——單價、總價、付款方式等
定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的「評估」與「決策」的復雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。 從市場的分析中我們知道，區域內置業者的經濟勢力均不強，因此，價格將會是我們的籌碼。
d. 品牌——開發商形象及其個案形象等
企業的形象是通過其產品來塑造的，未來幾年內的地產競爭實質就是品牌與價格的競爭。因此，本項目務必要把握好各個環節的質量與技術，塑造品牌，為公司今後的發展做好鋪墊。
e. 數據——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分攤系數等
本案可塑造的差異性在單戶面積上。從市場分析中我們知道，本區域內的主銷戶型面積60—120m2，其中60—80 m2的戶型占所有已銷戶型比例僅為5%左右，遠無法滿足區域客戶的需求。在此建議單體設計時60—80 m2戶型盡量多考慮。同時，單體間距、綠化也可做為我們的優勢加以推廣。
f 客戶——項目針對的目標客戶群
依據市場分析及結合本項目地理位置、價格等進行研究後我們可以得出，本項目的目標客戶應具備以下特點：
（1） 年齡層次：28—45歲。
（2） 家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。
（3） 家庭結構：三口之家或三代同堂為主。
（4） 經濟結構：現有存款4萬元—15萬元。
（5） 消費水準：中低消費水平。
（6） 購屋動機：自住為主，也存在二次置業人士。
（7） 購屋心態：經濟實惠又要求一定之品質，物超所值。
（8） 環境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好
（9） 地段偏好：不求住市區，但勿離市區太遠。

據此，本項目的目標客戶群主要應為：
• 工薪階層（主目標客戶）
• 二次或以上的置業人士
• 原住這一帶的「老市民」 （主目標客戶）
·原住在城郊或地縣，感覺不方便，想遷至市區周圍的
依據以上分析結果，確定本項目購買者以工薪階級為主，因而我們採用強化效果化效果突出差異性，將項目定位為：

四、 項目賣點分析

首 席 代表著項目無法動搖的地位與規模。
特 區 就是要在區域內開出一片另類的天空，
讓人們嚮往、追求。
中產階級 是我們的目標客戶群。什麼樣的餌釣什
么樣的魚，我們的目標是要對准「池塘」
里「最餓的」，而且數量最多的那一批。
·價格特區·健康特區·服務特區
·安全特區·園林特區·人文特區·建築特區
是我們手裡的「同花順」，想贏牌，一張都不能少。

我們的賣點就是要圍繞這些要素去提煉：

(一) 價格特區： 項目地處城鄉結合部，區域平均房價在1700元/m2—1900元/m2之間，我們的一期銷售定為1700元/m2的均價，在區域市場內具備了一定的競爭實力。不僅可以帶動市場，而且可被市場的旺銷推動價格上浮。
由之前的市場分析我們得知，區域市場的購買力相對較弱，要在初期炒熱，樓盤總價將是一個制勝的法寶，在總價上要想得到優勢就必須對戶型面積加以控制，基於本項目具體情況，建議在初期開發時60m2—80m2的戶型盡量多些，所佔比例至少在40%左右，如此，再運用靈活的付款方式（如「再循環信貸」的提出或針對特定客戶實施「零首期」等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。因而得出賣點：
1、總價優勢
2、「獨特」的營銷方式---「二次置業，十成按揭」

(二)健康特區：醫療制度改革後，保持身體健康被越來越多的人所重視。敝司建議御陽花園小區可與某市醫學院聯辦「御陽花園小區家庭醫護中心」，首創某市住宅小區實行專業家庭保健醫療的上門服務。中心可以特聘醫學院著名醫師、教授，進行預約上門醫療保健服務，並為每個家庭特設「醫療保健卡」及「療程專用表」，悉心照料每一位住戶，令住戶在專業保健醫療人員的指導下，生活得更健康，更有朝氣。因而得出賣點：
3、與名院聯合創辦小區家庭健康綠色通道。

(三)服務特區： 面對收入不高的目標客戶群，要想打好服務這張牌，並非要投入大量的資金營造享受型的服務項目，而是要在對目標客戶充分研究和分析的基礎上設立專項服務，才能做到物超所值，急人之所急。
我們的客戶並不是樂於享受的高收入人群，服務設施盡量符合客戶的消費心理，應是一些實用性、針對性很強的項目，從客戶的生活、學習、休閑等方面出發創造良好的社區服務。
生活方面：設立干濕洗燙店、溫馨家庭自助餐館、小型生活常用品超市、親情服務中心、法律咨詢中心、醫療綠色通道等。
學習：與教委、市內名校聯系，注入少量資金，提高北郊小學和二十三中的教學質量，完善其管理制度。
休閑：區內會所設置健身房、棋牌室、撞球室、游藝樂園、兒童益智中心、老年活動中心、美容美發中心等符合目標客戶心理的多項休閑設施。
通過以上服務設施的設立我們可以得出以下賣點：
4、開發商注入重金提高小區配套教學質量。
5、完善的超值小區服務項目。
6、在小區內設立法律咨詢中心。
7、24小時不間斷親情服務中心。

(四)安全特區： 築新路及大營坡地帶人員居住較為雜亂，治安管理不是很完善，存在較大的安全隱患。這是阻礙區域外客戶購買的一個重大因素。我們可以在安全上多做文章，組織專業保安隊伍在區內實施全封閉式24小時保安管理，訓練有素的保安人員定時、定點巡察；與區內派出所聯系增加公安巡察次數，在小區內設置監控系統，確保小區各個公共角落盡在監控之中；設置單元對講門，令住戶可隨時清晰確認每位來往客友。另外，敝司建議除上述設施外，在硬體上修建雙層防攀爬圍牆，這種圍牆外高內低，均為透空設計，內牆頂部為尖狀鑲花鐵齒，不易攀爬，對小區有較好安全保護作用，這種圍牆在某市是一個較新的安全措施，可加以炒作。
8、設置小區全方位無盲點閉路監控系統。
9、小區保安定點、定時巡邏。
10、與區域派出所聯系，加強警察到小區的巡察。
11、設置雙層防攀爬圍牆。

(五)園林特區： 一般開發商所做的園林多為觀賞性園林，雖然營造了精美的環境，良好的景觀，但卻大大縮小了人們的活動空間，這種營造雅緻環境的園林設計顯然對我們的目標客戶是不適用的。經過對客戶的心理分析，敝司提出互動式園林的超前概念。即將人們的各種活動設施融於園林當中，人們不僅僅可觀賞園林，而且要置身於園林當中，在優雅的生活環境中尋找生活的樂趣。這種互動園林在某市是一個較新的概念，在我們超萬平米的綠化范圍內精心設計，定會成為某市獨樹一幟的良好賣點。
12、設計獨特的互動式園林

(六)人文特區： 項目周邊區域人員繁雜，人們文化水平參差不齊，社區文化不豐富。敝司建議引導客戶追求一種新的生活方式，提倡怡情怡性，坦誠交流的高尚社區文化。在小區內設立小區業主委員會，協調業主與物業管理公司之間關系，並與物管公司合作在小區內定期、不定期的舉行藝術表演、書畫匯演、運動競技、露天影院等文化娛樂活動，令住戶得以進行釋心的交流與溝通，營造出一個親切、自然、坦誠、融洽的人文環境，完全改變都市人群所出現的人情淡薄的狀況，在一種全新的人情氣氛中，滿足了現代城市人渴望得到心靈交流的真切願望，令這一片天空成了充滿安適、情趣、溫馨、自由的心田園地。
13、豐富多彩的特區文化生活

（七）建築特區：區域范圍內建築較為陳舊，多為學校宿舍，單位宿舍，而且私房也較多。建築物沒有統一規劃，在區域內星羅棋布，顯得雜亂無章。建築物外表過時，灰塵積累較多。周邊環境衛生不佳，整個區域給人印象不好，並且在某市民心中，項目所在區域就是一種中低收入者的集居地。本案建築物外表色彩亮麗、風格獨特，成片開發使得小區整體規劃合理超前，小區的大面積互動式園林也為市內獨家修建。這些都使得小區建築完全區別於同地區其它建築，使本案成為別具風格的特色區域，小區的建成將成為區域內的一個耀眼亮斑。
14、同區內別具一格的特色建築小區

上述提煉的各項賣點對我們的「首席中產階級特區」的主題定位有著強大的支持作用。並可維護工薪社區項目形象，除了上述各方面外本項目的配套幼兒園也是一個較大的賣點，可進行招投標方式吸引市內知名幼兒園加盟。
15、以招標方式吸引知名幼兒園（中英文教學）加盟，為子女入托帶來無限便捷

由於系統限制回答字數在10000字以內,因此剩餘的部分你可到參考網址中去看.

B. 求：成功實施成本領先和差異化戰略的案例，分析它們成功的原因

1,
成本領先好像有個麥當勞的例子。你可以搜一下。
2，海爾差異化戰略之道
差異化戰略就是企業設法使自己的產品或服務乃至經營理念、管理方法、技術等有別於其他企業，在全行業范圍內樹立起別具一格的經營特色，從而在競爭中獲取有利地位。
一、海爾差異化戰略的實施
企業要成功運用差異化戰略，離不開核心能力基礎，海爾的差異化戰略就建立在此基礎上。從海爾成長歷程看，其差異化戰略的實施，主要經歷了以下3個階段。
1．品牌戰略階段
在1984年到1991年實施品牌戰略期間，有別於其他企業，海爾狠抓質量。 此後的六七年間，海爾完善了生產過程的全面質量管理，同時在銷售方面推出星級服務的概念，在消費者心目中樹立起質量超群的國產品牌形象。另一方面，海爾在早期就是一家極為重視顧客需求的企業，在計劃經濟向市場調節轉軌的年代即完成了市場導向的定位。
海爾在實踐中，形成一套以人本主義為核心的企業文化。在此基礎上，海爾在上世紀90年代初提出了OEC工作法，即全方位全過程的控制和清理。 至此，海爾以其全面質量管理或OEC工作法、以星級服務為特色的營銷方式和顧客導向的產品改進與開發，三位一體形成了一個高效率、高品質的經營管理體系。依託這樣一個平台，海爾開展了以產品多元化和品牌擴張為中心的第二階段成長。
2．多元化戰略階段
1991年海爾兼並青島空調器廠和電冷櫃總廠，標志著大規模多元化進程的開始，並持續到1998年。
由於擁有水平明顯高於大多數國內企業的管理能力平台並善於將其植入被兼並的企業，同時藉助公司上市募集的資金在海爾工業園新建了一批企業，海爾在90年代將自己擴展為一個橫跨白色家電、黑色家電、米色家電(PC等)、各種小家電以及制葯、生物工程、金融服務等領域的多部門公司。
在此期間，海爾在質量控制和生產過程管理中大量採用國際標准。先進標準的採用，使海爾的產品質量、可靠性及先進性達到了一個新的高度。在此期間，海爾為適應其多產品的產業格局，在組織結構上完成了事業部體制的改造，形成了成本中心、利潤中心和資源調度中心的三級架構。
1984年，海爾只有一個型號的冰箱產品，目前已擁有包括白色家電、黑色家電、米色家電等在內的86大門類 13000多個規格品種的產品群。在中國的大中城市裡，許多家庭都是海爾產品的用戶。
3．國際化戰略階段
90年代後期，海爾開始了第三階段即通過國際化創建全球品牌的進程。到2000年，海爾的出口額達2.8億美元，不但在中國家電業獨占鰲頭，而且領先第二名近1倍。
國際化也對企業的運營能力帶來新的挑戰。為此，海爾進行了流程再造，其最終目標是建立企業對市場的快速反應能力，把整個運營的主要注意力集中於市場層面，而非企業內部。在製造過程中，海爾引進了柔性製造系統，將其幾十大類產品分解為數萬個模塊；同時在銷售上引進B-B-C的方式，實現由商家(及最終顧客)設計、廠家製造。至此，一種以大規模定製為特徵的生產方式呼之欲出。
隨著國際貿易的擴大和發展，標准化已經成為國際市場競爭的重要工具，依靠先進標准進行商業競爭已成為國際貿易的新動向2002年3月13日，海爾集團與德國萊茵公司(TüV)、美國保險商實驗室公司 (UL)和英國依梯埃—塞密柯技術有限公司(ITS)成立了國內首家國際認證合作室。這將使產品設計能夠滿足出口國家的要求，在競爭中把握先機。

綜合分析海爾差異化戰略演變的歷程及其階段，可以發現一種重要的匹配關系，即企業戰略與能力之間的配合。 按照20世紀90年代以來的企業管理觀，結構的重要性已有所降低，核心能力或企業所掌握的知識基礎(包括流程與行為及更多的內容)則被認為是與戰略真正相關的因素。海爾的經歷可視為此種觀點的一個恰當的證明：一種戰略的導入對企業的相關能力提出了基本的要求，而企業核心能力的建立和發展則為戰略的展開提供了必要的支撐，並為下一階段的戰略推進創造了部分條件。由此反復進行，構成一個階梯式上升且不斷放大的平台體系。
但是，能力平台的整體提升不是漸進式 的，而是一種間斷型的躍遷，其周期大約是「每隔七八年來一次」。在此期間，海爾將面臨業內其他企業的強烈追趕。總之，海爾一直賴以取得成功的領先優勢相對於其他優秀企業而言已日趨縮小，其間的差距也許只有一步之遙。在這種形勢下，海爾欲繼續其產品、服務差異化的路線必須尋求建立新的競爭優勢及其能力基礎。

C. 品牌策劃要怎麼做才能做好

世間萬物都是有生命的，很多人喜歡春天，因為大地經過春風與春雨洗禮就會慢慢的蘇醒，花草樹木都開始萌芽，每一刻都仰望著嫩綠色的幸福，漸漸的你會發現所有的一切都擁有了頑強的生命力。那麼一個鮮活的品牌策劃也是如此，我們該如何賦予它持續的生命力呢？

一個企業能夠擁有自己的品牌是一件多麼驕傲的事啊！所以我們要讓他就這樣美好的持續下去，此時創造最佳的品牌規劃視覺體驗就是最重要的，可以說每一個元素在整個視覺體驗上都應該有足夠的空間展示，其中包含的較大的、普通的還有細節的元素，每一種都要區分開。品牌營銷策劃公司介紹，與美術專業有過交集的人們都會知道合適的比例會大大增加視覺的優勢，能夠讓用戶輕松的識別內容並推進整體的流程。那麼好的視覺又會讓各種設計因素協調，充滿著邏輯性。這種視覺上的對比可以對用戶起到吸引作用。。
你知道品牌管理如何勾起用戶與品牌進行交互的慾望嗎？那就是要將不同的視覺元素結合到一起，但是不要曲解為是虛擬的體驗，因為這互動的細節雖然微小，卻能夠對讓品牌策劃更加的真實，還能夠為用戶留下美妙的體驗，簡單而流暢就是其不可忽視的精髓。
一個優秀的品牌是具有個性的，他所傳達的每一個視覺因素都應該有著品牌的味道，無論是宣傳圖片、網站還是社交媒體都應該讓用戶有著深刻的印象，所以說品牌識別真的很重要。擁有生命力的品牌策劃總會有很多獨特的地方，這樣才會在平庸中脫穎而出，策劃者可以做出獨特的背景、簡單的動作、不拘一格的排版與充滿樂趣的色彩。讓品牌有著別致的藝術設計感，這樣才會誕生一個出乎意料的品牌策劃。
這個社會每一天都在變化與發展，很多東西都是難以追隨的，所以關於品牌策劃的相關問題，我們應該忘記表面事物，回歸基本都品牌規劃原理，賦予客戶永久的體驗，擁有著永恆經典的生命力。

D. 江南春憑什麼能夠發現這么一個別具一格的市場

在國外考察的時候看見人家有做的，就引進來了，但目前操作最成功的卻是中國市場，電梯LED在國外反倒不是很好。物權法出來以後，當第一批的合同到期再想繼續簽定場地合同，成本會上升很多。不過至少也是好幾年以後的事情了，分眾目前正在開發街道LED

E. 產品特色定位的案例簡介

迪斯尼樂園可以宣稱自己是世界上最大的主題游樂場。大也是一種產品特色定位，它間接地暗示了一種利益，即從中可享受到最多的娛樂。
再如《跳棋彩色鉛筆》包裝，同類的彩色鉛筆包裝很多，而該包裝的設計者卻巧妙地將包裝設計成跳棋棋盤，彩色鉛筆既是文具，又是下跳棋的棋子，既可實用又可作玩具，與同類產品相比，具有了自己的鮮明特色，構思創意獨特，別具一格。

F. 請教市場營銷案例分析

.

嘿嘿
你問題真多啊
贊同新經理的意見.產品出了問題,要恢復是很艱難且沒有把握的事.因為能否恢復主要看消費者是否認同.

解一:http://..com/question/15821469.html?fr=qrl3
銷售量要增加11.11%才能保證銷售總額與原來持平.
計算公式:
1、銷售總額/售價*(1-10%)=銷售量（折價後）
2、銷售量（折價後）/銷售量（折價前）-1=增加率

解二:http://..com/question/15249478.html?fr=qrl3
商品降價10%促銷後,價格變為原來的90%,總金額不變,那銷售量就得是原來的
1/90%=10/9
銷售量要比按原價銷售時增加(10/9-1)*100%=11.1%

G. 求展覽展示的市場調查報告

一份關於會展設計師的調查報告
近年來，國內會展業發展得如火如荼，展會的數量、規模和展館面積都在以十倍甚至數十倍的數字增長，會展經濟對相關產業的拉動作用也愈發顯著，在國民經濟中的地位也日益凸顯，成為許多城市經濟發展新的增長點。但與發達國家相比，我國的會展業尚處在初級階段，特別是會展設計專業人才稀缺，正成為制約會展業發展的一大瓶頸。無論是京、廣、滬這樣的展覽巨頭，還是深圳、大連、青島、重慶等二線會展城市，在「會展人才稀缺」上，他們可謂是同病相憐。

與會展經濟領先的一些國家相比，我國會展業還存在諸多不足，突出表現為：展會水準不高，國際化程度較低；展會主題雷同現象屢見不鮮，導致整個會展業競爭紛亂無序；展會的質量和效益有待提高；缺乏行業管理，市場存在惡性競爭；場館設施不健全，軟硬體不配套；專業人才匱乏等等。導致這一系列現象的原因歸根結蒂是專業人才缺乏。會展業是一個服務密集型和知識密集型行業，專業人才的多少，專業技術水平的高低，知識的差別直接關繫到展會的質量和效益。據統計，在會展業條件最好的上海市，會展業有經驗的高級項目經理不足50人，復合型會展人才全上海市未必能找到100個，而通常舉辦一個大型國際會展，至少需專業人才80~90人。從全國范圍看，專業的會展人才缺口至少達200萬之多。

今年1月，國家勞動和社會保障部向社會正式發布了10個新職業，其中會展設計師這個職業作為發展前途最為光明的新職業名列10種職業的第一位，讓本已備受行業的關注的會展設計師再次高調升溫。會展設計師不僅成為最具潛力的職業之一，更是被譽為2007年新貴。

不同城市演繹同一首歌——會展設計專業人才成瓶頸

作為朝陽產業，中國會展業的迅速崛起讓世界刮目相看。1997年，中國內地全年舉辦的各類展覽會數量第一次達到1000個，短短10年，這一數字在2006年躍升至3800個。全球擁有的展覽會的主題，在中國市場上都能找到，新主題的展會幾無可開發的可能。包括德國、美國等世界前10名的國際展覽公司都不同程度地參與了中國市場。中國的展覽館的數量和規模都堪稱領先世界。正因如此，會展人才短缺的矛盾也愈發突出，特別是展覽設計人才的稀缺，成為整個會展行業共同面臨的問題。從目前情況看，大多數會展從業人員多是"半路出家"，真正科班出身的人才鳳毛麟角，會展設計師自然也就成為會展業這個朝陽產業中的"稀缺人才"。

北京 高端會展設計師搶手

北京是中國會展業發展的一面旗幟，也是會展人才相對集中的地方，盡管如此，該市同樣面臨著會展設計師短缺的困惑。北京力洋展覽展示有限責任公司是一家在業內頗有口碑的專業展覽展示企業，該公司以別具一格的展台設計，贏得了索尼及松下等國際知名公司的信賴。對於當前的會展設計師熱，力洋展覽展示有限責任公司總經理劉洋認為，會展畢竟還是個年輕的行業，而北京作為全國三大會展巨頭之一，其會展業的發展速度是有目共睹的，正因如此，北京會展設計師稀缺也就再正常不過了，一方面是快速發展的會展業，一方面是滯後的會展教育。更准確地說，北京真正缺乏的是具有高端設計能力的資深會展設計師。這幾乎是每個展覽展示公司共性的問題。力洋公司對會展設計師的要求早已不滿足於業務，更注重設計人員對事務的控制力及對相關領域的了解和溝通能力。盡管現在高端會展設計人才奇缺，但是力洋公司的定位，決定了他們對設計師的要求和理解「寧缺勿濫」。劉洋介紹，力洋公司鼓勵和推崇設計師個人品牌的建立，這也是每一個優秀設計師的理想，正因如此，力洋公司吸引了一批優秀的會展設計人才，而優秀的設計人才，已經成為力洋公司的核心競爭力。人才是力洋公司在眾多競爭對手中脫穎而出的秘密武器。

上海 人才瓶頸制約產業發展

據統計，到2010年世博會期間，上海會展類人才的缺口將達到10萬人。據上海市會展行業協會提供的數據，該市注冊該協會的會展公司有150多家，旅遊業中也有半數旅行社設有會展部，全市會展從業人員大約有5000名，但其中具有5至10年的實際操作能力和經驗專業人才卻不足50人。隨著申博成功，上海有望成為21世紀亞太地區的重要會展中心，但會展人才中「百里挑不出一個」的懸殊差距，已成為上海確立重要會展中心地位的瓶頸。

重慶 年薪10萬難覓優秀會展設計師。

據重慶會展協會負責人介紹，會展設計師在重慶同樣非常稀缺，很多公司已開出10萬元以上的年薪，依舊是「英雄無覓孫仲謀處」。倒不是10萬元的高薪對大家沒有誘惑力，只是很多人因自己沒有「金鋼鑽」，不敢攬這「瓷器活」，10萬高薪可謂是曲高和寡。

在今年春季，重慶眾多會展企業開展了一場會展人才爭奪大戰，會展設計專業人才成爭奪重點。

為了備戰糖酒會，重慶眾多公司都求賢若渴，數家會展企業爭相向會展專業人才拋出橄欖枝。其中兩類人才最受青睞：一類是展覽整體策劃及招商招展的專業人才；一類則是展覽設計以及製作的專業人才。而且與以往不同的是，這次的人才之爭非為一時之用，而是為以後儲備人才。這也是眾展覽公司在吃盡了設計人才短缺的「苦頭」後的覺醒。

杭州 會展設計師成「香餑餑」

在杭州，由於市場需求比較大，會展設計師「物以稀為貴」，其月薪一般在4000元以上。浙江中博展覽有限公司總經理任行坦言，與北京、上海、廣州等老牌會展城市相比，目前杭州的會展業發展與這些城市還有一定的差距。尤其是人才的缺乏，已經成為制約杭州會展業發展的瓶頸之一。雖然歷年的"西博會"培養了大批會展工作人員，但真正的會展人才還相當欠缺。人才的稀缺導致杭州的會展業還處於規模小、檔次低的水平。現在大家都已經認識到，在這個行業里，誰擁有真正高端的會展專業設計人才，誰就等於把握了更多成功的機會。

武漢 會展專業人才每年缺口上千人

湖北省會展業商會會長張珺在接受記者采訪時說，在武漢，許多公司拋出年薪10萬的「綉球」，卻少有人敢接。高薪難聘自己所需的會展設計人才，這也是武漢展覽展示企業共同面臨的苦衷。武漢會展業人才嚴重匱乏，已經成為制約武漢會展業發展的瓶頸。

據張珺介紹，武漢每年共承辦上規模的展會150場以上，但無一場是國際展覽業協會認證的展會，科技部重點支持的11個展會中，也僅有華中車展一項。人才問題在很大程度上制約了省內會展業發展。特別是展覽裝飾專業人才非常就更少，特別是專業製作工人和展示設計師。

大連 很少有會展設計人才飽和的公司

大連北展豪邁集團所屬的大連創迅會展服務有限公司經理李宏毅談到，會展設計師一直都是很搶手的職業，因為會展業是朝陽產業，會展設計這個職業也剛剛興起，市場需求旺盛。在大連這個二線會展城市，從事展示設計的專職人員至少也有200人左右。還有一部分是一些廣告公司及裝修公司的設計師。新成立的展覽公司逐年增多，市場需求也逐漸擴大，這就導致每個展覽公司每年都在招人。這個行業的特點是流動性比較大，所以很少有設計師飽和的公司。從表面上看，會展設計師嚴重短缺，但准確地說，會展行業缺的是高端會展設計人才。

深圳 會展人才缺口達50％以上

目前深圳與會展相關的企業大約有100多家，全市每年舉辦展會70場左右。按照這個規模，至少要有200－300名熟悉市場行情、具有足夠會展組織能力的會展經理人才。但在深圳現有的會展從業人才中，合格者不足一半。這就意味著深圳目前會展人才缺口達50％以上。而新的深圳會展中心啟用後，深圳的展館資源將擴大3倍以上，會展總量很可能從目前的每年的70場左右增加到每年100~200場，深圳的會展人才缺口仍在擴大。

H. 如何巧妙包裝，突破陳舊老套

陳舊老套的東西跟不上形勢的發展，但是如果巧妙包裝一番，也會給人以耳目一新的感覺。

現在分期付款買汽車已不是什麼新鮮事，但實際上這種銷售方式曾經引領了一個時代的發展，這種看似換湯不換葯的銷售策略在汽車發展史具有重大的意義。

銷售是一切經營活動的起點，這是每個人都明白的一個道理，在經濟充滿競爭的今天，怎麼樣把產品更好地推銷出去，直接關系著企業的生死存亡。艾柯卡從做推銷員的第一天起，就明白沒有推銷就沒有經營的道理，而他打破傳統的推銷模式，使用新瓶裝舊酒的辦事方法，直接讓自己走向了成功。

艾柯卡加入福特公司以後，憑借著自己的聰明能幹很快就獨當一面，成為地區經理。公司最新推出了一種福特58型汽車，然而當時的銷售情況並不樂觀，尤其是費城地區，銷路極差，遲遲打不開局面。

面對這種情況，艾柯卡憂心如焚，以前在費城當過幾年推銷員的艾柯卡一邊推銷汽車，一邊進行市場調查研究。在這次調查中，他收獲頗大，原來並不是這個地區的居民不想買汽車，而是他們的收入除去生活必需的花費以外，已經所剩無幾了，根本就沒有剩餘的錢買汽車。

艾柯卡經過研究，認為以往的銷售方式大大制約了公司的發展，只有改變才有出路。於是他決定打破傳統的銷售方式，針對這個消費層的顧客，他設計出了一種靈活多變的方法來購買汽車：即首先交付相當於汽車總售價15％的定金，在以後的4年之內，每月付款58美元，這樣在4年之後這輛車便屬於顧客本人。

這種方式有很大的優點，它使那些工資不高的消費者也有能力購買汽車。除此之外，他還為此配了一個既醒目又吸引人的廣告：

「一個月只要付出58美元，就可擁有福特58型新車。」這句廣告一出，便立即打動了千百萬消費者的心。

在短短3個月內，這種新型汽車在費城的銷售量便一路飆升，很快從排名倒數躍居全美各地區第一，艾柯卡也因此受到了公司上層的器重。

艾柯卡這一改變傳統的銷售方式高超之處就在於他抓住了人們看重近利的心理，用分期付款的方法，宣傳一個月只需58美元就可以買一輛新車，這無疑是一個對人們有很大誘惑力的宣傳，因而獲得了成功。

艾柯卡在銷售的技巧上別具一格，總能從老套路中尋找出新方法，他策劃銷售風神車的過程更是堪稱銷售案例中的經典之作。

當風神汽車製造出來以後，艾柯卡經過市場調查發現，雖然大多數人對這款車非常滿意，但是很多人卻擔心買不起，經過詳細的調查，艾柯卡將這款汽車的標價定為2000美元，這是一個很低的價格。

當一切准備工作完成之後，艾柯卡開始做廣告宣傳。他在新型「風神」車上市的第一天，根據既定計劃，安排180家權威報紙用整版篇幅刊登了「風神」車廣告，旨在突出這款車的物美價廉。

在廣告畫面上：一部白色「風神」車在賓士。在右上方，大標題是「出人意料」，副標題「售價2000美元」。這還不算，艾柯卡專門邀請了各大報紙的編輯到迪特南斯為新車大造聲勢，他供給每人一部「風神」車進行比賽，同時還邀請了200名記者親臨現場采訪。

艾柯卡的高明之處在於，他巧妙地使用了賽車活動，實際上，是進行了一次極富廣告韻味的宣傳活動。事後有數百家報紙、雜志爭先恐後地報道了「風神」車大賽的盛況。

艾柯卡並不僅僅滿足報紙傳媒的造勢，他把精心策劃的宣傳攻略進一步拓展到了電視領域。從「風神」上市一開始，各大電視網就不厭其煩地每天重復播放「風神」車廣告。還在美國各地最繁忙的17個飛機場和360家假日飯店展覽「風神」汽車。以實物廣告形式激發人們的購買欲，並且選擇最顯眼的停車場，豎起巨型的「風神」廣告牌以吸引過往的行人。

在上述計劃完好地付諸實施以後，艾柯卡還向全國各地幾百萬小汽車車主，寄送廣告宣傳單和實物。此舉是為了達到直接促銷的目的，同時也表示公司忠誠地為顧客服務的態度和決心。

艾柯卡的廣告宣傳大獲成功，他上述幾大步驟實施後的一周內，「風神」便轟動整個美國，風靡一時。

在「風神」上市的第一天，就有數以萬計的人涌到福特代理店購買或預訂，大大突破原先設想的銷售量為8000部的廣告指標，後來銷售數字更是增加到了20萬部，取得空前的成功。

這一驕人的成績，使艾柯卡一舉成為「風神車之父」。由於艾柯卡策劃有方，取得了成功，被破格提升為福特集團的總經理。

艾柯卡的做法很有借鑒意義，人們雖然在那個時候已經認識到了廣告的重要作用，但卻很少有人將廣告做得如此鋪天蓋地，更很少有人通過比賽的方式來進行廣告宣傳。

艾柯卡的成功主要在於他打破了傳統的思維，在面對低收入人群買不起汽車的情況下，推出了分期付款銷售的策略，做廣告的方式也別出心裁，從而激起了人們強烈的興趣，這種新瓶裝舊酒，換湯不換葯的辦事方式果真起到了神奇的效果，也讓艾柯卡走向了人生的成功。

傳統理念往往束縛了人的思維，使人循規蹈矩地做事；在老套路中找到新的突破點，能把事情做得出奇制勝。

現實生活中，我們往往會碰到這樣或那樣的難題，這些難題能否順利解決，關鍵取決於解決問題的方式和手段，有些時候按照常規的方法並不能成功，那就需要辦事人根據具體情況，採取繞道而行的策略，迂迴前進，攻其不備，進而一舉成功。

《孫子兵法》：「兵者，詭道也。」而兵法也適用於辦事，在遇到問題的時候盡量避免正面硬碰，不妨迂迴前行，側面進攻，在別人不加防備的時候出手，很可能一舉把難題解決。

有一次，一位重要的外國客人圓滿結束了對中國的友好訪問後，決定從上海取道回國。為了表示彼此之間的友好情誼，有關方面在上海一家飯店舉行了隆重的歡送宴會。

出於對貴賓的尊重，宴會上使用了極其珍貴的九龍杯。這種酒杯除做工精美、質量上乘外，在斟上酒後杯子上盤旋的龍嘴裡銜著的一顆珍珠會驟然發亮，甚是奇異。這位外賓對此是贊不絕口，連聲叫好，拿著杯子愛不釋手。可能是已有了幾分醉意，這位外賓竟順手將一隻九龍杯放進了他的公文包里。此事令接待人員大感為難：這套九龍杯是國寶，全套36個，少了一個，實在是太可惜了。

怎麼辦呢?九龍杯是國寶，必須取回，而對方又是非常重要的客人，不僅不能生要硬討，就連當面詢問也不合適，在這種非常情況下，要想取回九龍杯，就必須講究策略。

於是相關人員緊急磋商，在了解到接下來的招待活動中有中國的魔術表演時，終於想出了一個好辦法。

當晚上魔術節目表演開始以後，只聽一聲槍響，桌上放的三個九龍杯突然少了一個，正在觀眾大感驚訝的時候，只見魔術師微笑著來到那位外賓面前，彬彬有禮地說：「我把那隻珍貴的九龍杯變到客人的公文包里了!」外國客人只得將公文包打開，讓魔術師取出了九龍杯。

任何事情都有它的解決方法，正面不行就側面，就如同向外賓追討九龍杯，既然正面要他討要有悖禮節，那就趁其不備，迂迴前進，通過魔術表演變回九龍杯來，這樣既追回了國寶，也沒有損傷外賓的自尊，可謂一舉兩得。

辦事的時候難免碰到障礙，遭遇到失敗和坎坷，在這樣的情形下，如果勇往直前，以硬對硬，不但解決不了問題，可能還會把自己碰得頭破血流。倒不如悄然繞行，迂迴前進，趁其不備的時候再發起進攻，從而輕松把問題解決。

在古代歷史上，哥特人和匈奴人曾用側面進攻的方式打敗了強大的羅馬帝國，蒙古人用反面進攻的方法在亞歐大陸上所向披靡，而印度帕特爾的尼爾瑪化學公司也是趁著競爭對手不加防備時，迂迴前行，最終發展壯大起來的。

20世紀60年代，帕特爾開始個人創業。起初，帕特爾利用自己的專長，在自己家裡利用簡陋的設備，生產出一種洗衣粉，這種洗衣粉成本極其低廉，但是效果相當不錯，帕特爾把這種洗衣粉命名為尼爾瑪。

盡管把洗衣粉生產出來了，可是怎樣把它銷售出去卻成了一座橫亘在帕特爾面前的大山，看起來根本無法逾越。

在當時的印度，城市富裕家庭里的主婦是購買洗衣粉的主力，但是這些有購買力的家庭主婦們認準的品牌是一家大型跨國公司印達斯坦·勒維爾公司生產的沖浪牌洗衣粉，達斯坦·勒維爾公司實力極其雄厚，帕特爾要想和其競爭，無疑是以卵擊石。帕特爾也了解這一點，他決定另找出路，不和達斯坦·勒維爾公司的業務發生正面沖突，而是在它不注意的領域尋找機會。

沒有多長時間，這個機會便被帕特爾找到了，那就是達斯坦·勒維爾公司的客戶只是城市中富裕家庭的主婦，卻忽略了占據人口絕對多數的中下層人民。於是帕特爾便以此為突破口，把自己的客戶定位在那些無力購買高價洗衣粉的中下層人民身上。

帕特爾的眼光確實獨到，這是一個潛力巨大而又無人涉足的市場，在找到了銷售對象之後，帕特爾立即制定了銷售策略，重拳出擊。

帕特爾的銷售策略簡單朴實，只有兩條，那就是薄利多銷和推出新產品。帕特爾始終把尼爾瑪洗衣粉的價格控制在同類產品價格的l／3左右，這是廣大中下層人民可以接受的，在薄利多銷的經營思維下，尼爾瑪洗衣粉很快打開市場，成為中下層家庭的主婦們購買生活用品的首選。在薄利多銷的同時，帕特爾也沒有忘記推出新產品，在推出洗衣粉後的幾年時間里，帕特爾先後推出了塊狀的洗衣皂和香皂，這些產品一投入市場，就立即引發了一股購買熱潮。

隨著產品的不斷推新和公司的發展壯大，尼爾瑪公司慢慢開始確立起了自己的市場地位，並在很多領域對達斯坦-勒維爾公司構成了嚴重威脅，而這個時候達斯坦·勒維爾公司還蒙在鼓裡，毫無察覺。

到了1988年，經過20多年的努力，尼爾瑪牌洗衣服的銷售已經達到了50萬噸，占據了市場的絕對份額，而老對手達斯坦·勒維爾公司的沖浪牌洗衣粉才銷售了20萬噸，直到這個時候，達斯坦-勒維爾公司才如夢初醒，發現尼爾瑪公司的產品已經對他們構成了嚴重威脅。

在搞清楚了敵人之後，達斯坦·勒維爾公司竭力反撲，力圖搶回自己已經失去的市場地位，但此時的尼爾瑪公司並不是蹣跚學步的嬰兒了，它的產品在消費者的心目中已經佔有了重要的地位，而且資金充足，實力也具有相當的規模，完全有能力與勒維爾公司在市場上正面交鋒了。

經過幾番較量，尼爾瑪公司不但沒有被打垮，勢力反而更加壯大，達斯坦·勒維爾公司不得不面對失敗的現實。

帕特爾的勝利是一個很好的榜樣，他為我們提供了辦事的經驗：

辦事的時候，如果從正面無法取得勝利．那就從側面採取行動，趁對方還沒有防備，迅速出擊，這樣才可能把事情辦成功。

I. 實現差異化戰略的企業案例有哪些

差異化戰略就是企業設法使自己的產品或服務乃至經營理念、管理方法、技術等有別於其他企業，在全行業范圍內樹立起別具一格的經營特色，從而在競爭中獲取有利地位。
一、海爾差異化戰略的實施
差異化戰略的運用取決於各種因素。一般來講，當出現下述幾種情況時，這一戰略是大致可行的。第一，在行業內存在許多種可使產品或服務出現差異的方式或方法，同時顧客又認為這些差異具有價值。第二，顧客對產品的需求與使用經常出現變化。第三，只有極少數競爭者會採取與該企業類似的差異化行動。此外，當企業能夠較迅速地實施這一戰略或競爭者進行追隨模仿須付出高昂代價時，差異化戰略將會獲取更好的效果。
成功運用差異化戰略，離不開核心能力基礎，海爾的差異化戰略就建立在此基礎上。從海爾成長歷程看，其差異化戰略的實施，主要經歷了以下3個階段。
1．品牌戰略階段
在1984年到1991年實施品牌戰略期間，別的企業上產量，而海爾撲下身子抓質量。此戰略在海爾創立之初即以張瑞敏砸冰箱的戲劇化舉動宣告推出。這在當時家電產品尚需憑票購買的賣方市場時代，無疑是一個極具超前意識的經營理念。
此後的六七年間，海爾完善了生產過程的全面質量管理，同時在銷售方面推出星級服務的概念，在消費者心目中樹立起質量超群的國產品牌形象。另一方面，海爾在早期就是一家極為重視顧客需求的企業，在計劃經濟向市場調節轉軌的年代即完成了市場導向的定位。這種市場或顧客導向的經營路線在海爾的產品改進和新產品開發方面表現得尤為顯著。
海爾在實踐中，形成一套以人本主義為核心的企業文化。當然，這種文化是以企業管理者或經理人對生產過程和企業員工的權威為前提的，市場化的用工制度、賞罰分明的激勵和約束以及各種嚴格的規章制度都是此種文化的必要條件或組成部分。在此基礎上，海爾在上世紀90年代初提出了OEC工作法，即全方位全過程的控制和清理；它由三個體系構成：目標體
系(首先確立目標)、日清體系(日清是完成目標的基礎工作)、激勵機制(日清的結果必須與正負激勵掛鉤才有效)，它的中文表述則為「日事日畢，日清日高」。
至此，海爾以其全面質量管理或OEC工作法、以星級服務為特色的營銷方式和顧客導向的產品改進與開發，三位一體形成了一個高效率、高品質的經營管理體系。以這樣一個運營系統為基礎，並配合以「真誠到永遠」一類的廣告宣傳，品牌的創立和提升是水到渠成的事。更重要的是，此種運營系統構成了海爾當時企業知識的主要基礎或核心能力的基本平台，並在國內企業中處於領先位置。依託這樣一個平台，海爾開展了以產品多元化和品牌擴張為中心的第二階段成長。
2．多元化戰略階段
1991年海爾兼並青島空調器廠和電冷櫃總廠，標志著大規模多元化進程的開始，並持續到1998年。
90年代初，海爾集團年利潤不過3000多萬元。因此其發展必須採取低成本擴張的方式。海爾從本地政府和武漢、廣東等外地政府手上以低廉的代價接管了多家虧損企業，並依託這些企業建立了空調、洗衣機和彩電等新事業。由於海爾此前已建立起具有國內領先水平的強有力的企業能力平台，故往往只需派出少量的經理人員將這套行之有效的企業管理制度或「慣例」植入接管企業，同時轉移部分必須由海爾人親身傳授的「默會知識」，即可實現對這些落後企業脫胎換骨式的改造。這就是海爾激活「休克魚」方法的精髓所在。
由於擁有水平明顯高於大多數國內企業的管理能力平台並善於將其植入被兼並的企業，同時藉助公司上市募集的資金在海爾工業園新建了一批企業，海爾在90年代將自己擴展為一個橫跨白色家電、黑色家電、米色家電(PC等)、各種小家電以及制葯、生物工程、金融服務等領域的多部門公司。
在此期間，海爾在質量控制和生產過程管理中大量採用國際標准。海爾冰箱早在1991年即率先通過了 ISO9001認證，其後又通過了ISO14001環保認證，其它產品在90年代中期也先後通過了ISO9001認證。海爾還通過設在世界各地的10個信息中心廣泛搜集各種有關產品安全、能耗、環境等方面的先進標准和技術規范，然後拿回來採用，其執著幾乎達到了狂熱的程度。先進標準的採用，使海爾的產品質量、可靠性及先進性達到了一個新的高度。
海爾的此種做法顯然是一種極有效的學習方式，並為其產品的出口和更深層次的國際化創造了先決條件。在此期間，海爾為適應其多產品的產業格局，在組織結構上完成了事業部體制的改造，形成了成本中心、利潤中心和資源調度中心的三級架構。
1984年，海爾只有一個型號的冰箱產品，目前已擁有包括白色家電、黑色家電、米色家電等在內的86大門類 13000多個規格品種的產品群。在中國的大中城市裡，許多家庭都是海爾產品的用戶。
3．國際化戰略階段
90年代後期，海爾開始了第三階段即通過國際化創建全球品牌的進程。到2000年，海爾的出口額達2.8億美元，不但在中國家電業獨占鰲頭，而且領先第二名近1倍。海爾國際化的目標是實現內銷、出口和海外生產「三個三分之一」，為此積極開展資本和技術輸出，在海外建立製造和銷售基地。目前，海爾在國外已設立10餘家工廠；為繞過貿易壁壘，其布局基本上按世界各大自由貿易區或經濟聯盟設置。海爾的海外經營單位均實行本地化管理，以適應當地消費者的特定需要並吸收本地人才加盟。與此同時，海爾還在美、日等技術先進國家設立了研發和設計中心，並通過與多家跨國公司的聯合研發，開展學習並利用國際技術資源。
國際化也對企業的運營能力帶來新的挑戰。顧客的需求更加多樣化，也更為挑剔；全球采購和銷售則對企業的信息和貨物的處理能力提出更高的要求。在這種形勢下，以面向內需為主的原有運營體系已不敷所用。為此，海爾開展了其能力平台的再次升級，即以流程再造為手段，以 ERP、CRM、電子商務等信息技術為基礎，建立以現代倉儲和配送為骨架的物流管理系統，以實現整個企業采購、製造和銷售配送的即時化以及產品製造與開發的進一步個性化。其最終目標是建立企業對市場的快速反應能力，把整個運營的主要注意力集中於市場層面，而非企業內部。由於此種系統是由客戶訂單驅動的，可大量節約營運資金的佔用，提高整個系統現金流的產出，從而成為一種提高投資回報率、創造企業價值的有力手段。在製造過程中，海爾引進了柔性製造系統，將其幾十大類產品分解為數萬個模塊；同時在銷售上引進B-B-C的方式，實現由商家(及最終顧客)設計、廠家製造。至此，一種以大規模定製為特徵的生產方式呼之欲出。
2002年1月8日，在海爾國際化發展歷程中，是一個載入史冊的日子——海爾與日本三洋公司的合作，使世界為之一振。競合是21世紀企業國際化戰略的趨勢，因而，海爾三洋的合作引起了巨大的共鳴。
如今海爾正在做的就是美國、歐盟MBA案例庫的一個案例「市場鏈」，內部員工相互之間的關系不再是完全上下級的關系和同事的關系，而變成市場的關系。每個人都對著市場，每個人只對他的市場目標負責，每個人的收入只和業績掛鉤，也就是徹底的績效主義。海爾集團有3萬多人，過去集團只有一張財務報表，一張資產負債表，一張損益表，一張現金流量表。現在變成3萬多張，每個人1張，這意味著每個人必須把自己變成一個主體，你對著的不是你的上級、不是你的同事，而是對著市場。
海爾「市場鏈」理論受啟發於波特教授的「價值鏈」理論(目前許多大企業正在努力學習並運用與實踐)。雖然兩者都以企業流程再造為實現形式，但兩者又有本質的不同。價值鏈是以邊際效益最大化為目標的，而市場鏈則以顧客滿意度最大化為目標。傳統經濟體制下，企業決定市場，所以要講價值鏈；在新經濟條件下，用戶決定企業，所以必須談市場鏈。海爾實施「市場鏈」的最終目標，是要使企業的每一個人都成為一個SBU(策略事業單位，即自主創新的主體)，也就是要把外部競爭的壓力傳遞給企業的每一個員工，同時為他們提供個性化的創新空間，使每一個人都能成為自主創新的主體。美國沃頓商學院一位教授對此的評價是：如果海爾真正做到這一點，在世界上也將是獨一無二的，而且無往而不勝。
隨著國際貿易的擴大和發展，標准化已經成為國際市場競爭的重要工具，依靠先進標准進行商業競爭已成為國際貿易的新動向。要應對新變化，突破非關稅貿易壁壘，首先要在標准化上與國際接軌。2002年3月13日，海爾集團與德國萊茵公司(TüV)、美國保險商實驗室公司 (UL)和英國依梯埃—塞密柯技術有限公司(ITS)成立了國內首家國際認證合作室。這是海爾掃除貿易壁壘的「空降部隊」，通過這個認證合作室海爾將國際認證公司最前端的信息和技術直接引用到內部的開發和設計中，從而更加深入、直接地了解國際發達國家的技術要求和貿易壁壘，使產品設計能夠滿足出口國家的要求，在競爭中把握先機。
綜合分析海爾差異化戰略演變的歷程及其階段，可以發現一種重要的匹配關系，即企業戰略與能力之間的配合。按照20世紀90年代以來的企業管理觀，結構的重要性已有所降低，核心能力或企業所掌握的知識基礎(包括流程與行為及更多的內容)則被認為是與戰略真正相關的因素。海爾的經歷可視為此種觀點的一個恰當的證明：一種戰略的導入對企業的相關能力提出了基本的要求，而企業核心能力的建立和發展則為戰略的展開提供了必要的支撐，並為下一階段的戰略推進創造了部分條件。由此反復進行，構成一個階梯式上升且不斷放大的平台體系。
但是，能力平台的整體提升不是漸進式 的，而是一種間斷型的躍遷，其周期大約是「每隔七八年來一次」。在此期間，海爾將面臨業內其他企業的強烈追趕。總之，海爾一直賴以取得成功的領先優勢相對於其他優秀企業而言已日趨縮小，其間的差距也許只有一步之遙。在這種形勢下，海爾欲繼續其產品、服務差異化的路線必須尋求建立新的競爭優勢及其能力基礎。
二、差異化戰略的風險
差異化戰略也包含一系列風險：
1．可能喪失部分客戶
如果採用低成本戰略的競爭對手壓低產品價格，使其與實行差異化戰略的廠家的產品價格差距拉得很大。在這種情況下，用戶為了大量節省費用，只得放棄取得差異的廠家所擁有的產品特徵、服務或形象，轉而選擇物美價廉的產品。在國內市場，海爾主導產品冰箱也只有30％左右的市場份額，就是一個很好的佐證。
2．用戶所需的產品差異因素下降
當用戶變得越來越老練時，對產品的特徵和差別體會不明顯時，就可能發生忽略差異的情況。
3．大量的模仿縮小了感覺得到的差異
特別是當產品發展到成熟期時，擁有技術實力的廠家很容易通過逼真的模仿，減少產品之間的差異。
例如，在質量管理方面，與海爾同城並在彩電、空調等產品方面與其構成直接競爭的海信在質量管理方面亦相當出色，2001年還獲得了首度頒發的國家質量大獎。至於快速反應能力，其核心技術是一套與經營流程相配合的、由軟體集成的企業信息系統。目前，ERP、CRM和電子商務系統在國內的大型企業已得到廣泛的採用，其簡化版則為越來越多的中小型企業所接納。另一方面，跨國公司投資企業，如松下、飛利浦等已在國內形成了龐大的事業體系，它們在運營能力上起點更高，而且早已是國際名牌；假以時日，待其理順在華競爭的戰略和運營體系後，將成為海爾的可怕對手。
三、核心技術的競爭——差異化戰略的更高境界
最具創新精神的企業很少關注目前的顧客需求，它把專注的 目光更多地投向茫然難測的未來。因為面向未來的戰略，是以「新組合」方式，即以創新性的技術創造新產品、新的商業模式的方式來滿足需求的。它首先要求企業對科技發展的走向、人口和社會潮流的變遷形成富有想像力的透視，據以發展出一種產業預見，然後以此為准有目的地培養自身的技術能力。
在這里，企業的競爭更像是一場接力賽跑運動：首先是產業預見能力之爭，其次是核心技術的開發之爭，最後才是產品的市場推出之爭。其中前兩項屬於戰略和能力領域的競爭，只有在此階段取得領先，才能通過最後的沖刺贏得錦標。在這一過程中，核心技術是一種關鍵性的支撐能力。
海爾核心技術的研發自1998年海爾中央研究院(其宗旨為研發5～10年後的技術)成立以來開始進行制度化的努力。由於為時尚短，雖然已取得一些成果，如彩電晶元，以及最近研製成功的用於高清晰度電視的MPEG-2晶元等，但總體上來看，遠不足以支持其眾多關鍵元器件和零部件的需求。其核心產品大多依賴外部供應商的供給，只有很小一部分來自自製。
中國家電業的一個重要特點是組裝廠與主要零部件廠的分立，垂直一體化的程度低。總裝廠的擴張通常採用橫向多元化的方式，進入其他家電、通訊等行業並繼續依賴外部對主要零部件的供應而極少進入核心零部件的製造。其原因主要在於這些零部件具有資金密集和技術密集的特點，進入門檻較高。
例如當彩電進入集成度較高的單片機時代後，國產的雙片機晶元即被淘汰，彩電業再度淪為「無芯」工業。海爾雖開發出此種晶元，但只用於其普通機型，較高檔的「美高美」系列仍採用飛利浦的晶元。因此，中國家電業的內核部分仍主要是「日本製造」、「飛利浦製造」等外國產品和技術。在這種格局下，重大的產品或技術創新的主動權顯然是掌控在別人的手中。
從世界各國的經 驗來看，組裝工業的主要廠商，均對核心零部件實行垂直一體化生產，日本、韓國及美歐公司莫不如此。汽車製造商除組裝整車外，發動機和變速箱等主要總成的設計和製造均由自己完成，否則就不能保證其整車產品的設計性能。家電產品與此類似。所以對海爾等中國家電企業來說，由於其產品的核心技術和附加價值均在上游，差異化的源頭亦在於此，與其忙於產品和地域的橫向多元化以尋求新的增長點，不如通過向上游進軍的方式掌握核心技術的創新源頭，同時也可實現增長。據報道，松下的微波爐產量為190萬台，僅及格蘭仕的幾分之一。但其銷售額並不亞於後者，因為它是下游廠家關鍵零部件的主要供應商。
在完成流程改造後，海爾有必要將其能力平台進一步升級，轉到以核心技術為主的軌道上來。同時向上游的核心產品，即關鍵零部件領域進軍。
為什麼要做零部件?因為核心技術包括製造工藝的開發，必須經過試驗逐級放大才能進行批量生產；而且它具有干中學的性質，不做製造就不能掌握其訣竅。