1. 房地產市場調查該有哪些內容
通常有七個方面，確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
此外，各種市場調查報告在結構上都包括標題、導言、主體和結尾幾個部分。
1．標題 市場調查報告的標題即市場調查的題目。標題必須准確揭示調查報告的主題思想。標題要簡單明了、高度概括、題文相符。如《××市居民住宅消費需求調查報告》、《關於化妝品市場調查報告》、《××產品滯銷的調查報告》等，這些標題都很簡明，能吸引人。
2．導言 導言是市場調查報告的開頭部分，一般說明市場調查的目的和意義，介紹市場調查工作基本概況，包括市場調查的時間、地點、內容和對象以及採用的調查方法、方式。這是比較常見的寫法。也有調查報告在導言中，先寫調查的結論是什麼，或直接提出問題等，這種寫法能增強讀者閱讀報告的興趣。
3．主體部分 這是市場調查報告中的主要內容，是表現調查報告主題的重要部分。這一部分的寫作直接決定調查報告的質量高低和作用大小。主體部分要客觀、全面闡述市場調查所獲得的材料、數據，用它們來說明有關問題，得出有關結論； 對有些問題、 現象要做深入分析、評論等。總之，主體部分要善於運用材料，來表現調查的主題。
4．結尾 主要是形成市場調查的基本結論，也就是對市場調查的結果作一個小結。有的調查報告還要提出對策措施，供有關決策者參考。
2. 房地產市場調研
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市場調研須知 doc
市場調研須知
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市場調研內容剖析程序 doc
市場調研內容剖析程序
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房產市場調研全程指南 doc
房產市場調研全程指南
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項目市場調研表 doc
項目市場調研表
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市場調研方法的分類
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3. 如何寫市場調查的提綱
市場調查首先要明確搞哪方面的市場調查，如服裝、保健品、計算機等等，選准一個方向，才能確定到什麼地方去調查，了解什麼情況，寫什麼內容內容。調查之前，最好要有一個提綱，然後再有目的的去調查，可起到事半功倍的效果。 1 市場調查常用的調查方式
入戶訪問 是消費者訪問中最早的一種訪問方式。
其優點是：
1) 訪問員與被訪者之間能夠形成面對面的溝通；
2) 適合比較長的問卷，譬如1小時以上長度的訪問。當問卷長於1.5小時時，還可以採取一部分由訪問員面訪，其它部分留置在被訪者家中允許被訪者有空時自行填答。這就是常規的留置訪問法；
3) 適合於要向被訪者出示產品/卡片的訪問；
4) 適合於需要訪問員演示/操作的訪問等。
缺點是：
1) 由於被訪者不容易接觸，譬如小區電子門/鎖/保安等影響，很難接觸到目標被訪者；
2) 由於被訪者安全意識的提高，拒訪率提高；
3) 由於訪問成功率降低，訪問員不願意參與入戶訪問，訪問員流失率提高。因此，越來越多的市場研究公司採用預甄別被訪者群體的方法，即先用電話或者其它方法與目標被訪者溝通，確認接受訪問且時間合適的情況下，再派訪問員過去訪問。
北京神鵰數據是中國起步較早的資料庫營銷研究公司，和多家市場調查公司建立起緊密聯系的數據採集網路。
入戶觀察：
為了保證數據採集的質量，採取了一系列措施
1. 標准化面訪數據採集的所有步驟/過程，包括抽樣過程中的抽樣框建立、選點、畫圖、居民戶抽取、間隔等；
2. 對所有這些數據採集點進行統一、定期培訓。培訓他們按照標准進行數據採集、質量控制等；
3. 對每一個項目從抽樣、培訓、訪問控制、問卷質量等多個不同角度進行公開評價與獎懲；
4. 每年一次全面評價各個數據採集點的質量等指標，並根據評價結果進行優勝劣汰的制度，即獎勵優秀的抽樣員、訪問員、督導等，對於質量最差的後幾位進行淘汰，培養新的數據採集點。
到用戶家中或者生活區域、工作區域觀察用戶擺放、使用、移動、操作產品的特徵。隨著個性化時代的到來，市場細分越來越細致的今天，客戶非常關注如何為他們的用戶提供個性化的服務，這就要求他們必須非常了解用戶的使用行為、特徵、環境等。因此，入戶觀察方法被越來越多的用戶所接受。
入戶觀察強調的是觀察自然狀況下用戶的行為，但市場研究又不能夠突然闖入用戶家中觀察，必須提前與用戶溝通並經過用戶同意後才能夠進入。因此，如何進行巧妙的安排顯得非常重要。同時，在自然狀況下觀察需要觀察者能夠很巧妙地捕捉到用戶的每一個有用的細微末節，因此，觀察前的仔細設計顯得非常重要。
觀察可以是完全結構化的，也可以是半結構化的，還可以是完全非結構化的。如何設計，完全取決於項目的情況
街頭攔截
即選定繁華或者（目標）人流較大的戶外場所，訪問員隨機地/有間隔地攔住過往行人，就地進行問卷調查。
街頭攔訪由於是在大街上進行，不宜問卷太長/太復雜/需要展示卡片的訪問。
大部分情況下，街頭攔訪用來做類似於人流觀測、戶外廣告效果測量等類型項目
電話訪問
面訪由於被訪者接觸難以及費用高的問題，從而電話訪問應運而生。最原始的電話訪問就是由訪問員撥通電話後根據問卷訪問被訪者。與面訪的差別就只在於一個是面對面訪問，一個是通過電話訪問。
但這種電話訪問方式並沒有完全表現出電話訪問的快速高效的特點。訪問中非常耗時的步驟除了訪問這個環節（包括各地督導集中培訓約2天，督導到各地去培訓訪問員等）外，還包括郵寄問卷（2天）、審卷（2天）、數據錄入（2天）、這些步驟。因此，更好的電話訪問是計算機輔助的電話訪問（computer assisted telephone interview, CATI）。
CATI將傳統訪問中的撥號、問卷顯示與跳轉、數據審核、數據存儲等步驟全部計算機化，由計算機完成，極大地簡化了訪問員的工作負荷，有利於訪問員將全部精力集中於理解問卷與精確訪問。
電話訪問的優點在於速度快、樣本代表性強、費用低。一般來說，能夠進行真正有代表性抽樣的數據採集方式只有入戶訪問與電話訪問。由於入戶訪問接觸率較低，因此，電話訪問就成為了樣本代表性最強的數據採集方式。就速度來說，CATI中心目前每天能夠完成的訪問量達到4000個。電話訪問不需要督導出差，僅此一項就可以節省客戶近三分之一的項目費用。電話訪問的局限在於問卷不能夠長於1個小時，不適合需要出示卡片的訪問。
4. 市場調查的提綱如何寫
市場調查首先要明確搞哪方面的市場調查，如服裝、保健品、計算機等等，選准一個方向，才能確定到什麼地方去調查，了解什麼情況，寫什麼內容內容。調查之前，最好要有一個提綱，然後再有目的的去調查，可起到事半功倍的效果。
1 市場調查常用的調查方式
入戶訪問
是消費者訪問中最早的一種訪問方式。
其優點是：
1) 訪問員與被訪者之間能夠形成面對面的溝通；
2) 適合比較長的問卷，譬如1小時以上長度的訪問。當問卷長於1.5小時時，還可以採取一部分由訪問員面訪，其它部分留置在被訪者家中允許被訪者有空時自行填答。這就是常規的留置訪問法；
3) 適合於要向被訪者出示產品/卡片的訪問；
4) 適合於需要訪問員演示/操作的訪問等。
缺點是：
1) 由於被訪者不容易接觸，譬如小區電子門/鎖/保安等影響，很難接觸到目標被訪者；
2) 由於被訪者安全意識的提高，拒訪率提高；
3) 由於訪問成功率降低，訪問員不願意參與入戶訪問，訪問員流失率提高。因此，越來越多的市場研究公司採用預甄別被訪者群體的方法，即先用電話或者其它方法與目標被訪者溝通，確認接受訪問且時間合適的情況下，再派訪問員過去訪問。
北京神鵰數據是中國起步較早的資料庫營銷研究公司，和多家市場調查公司建立起緊密聯系的數據採集網路。
入戶觀察：
為了保證數據採集的質量，採取了一系列措施
1. 標准化面訪數據採集的所有步驟/過程，包括抽樣過程中的抽樣框建立、選點、畫圖、居民戶抽取、間隔等；
2. 對所有這些數據採集點進行統一、定期培訓。培訓他們按照標准進行數據採集、質量控制等；
3. 對每一個項目從抽樣、培訓、訪問控制、問卷質量等多個不同角度進行公開評價與獎懲；
4. 每年一次全面評價各個數據採集點的質量等指標，並根據評價結果進行優勝劣汰的制度，即獎勵優秀的抽樣員、訪問員、督導等，對於質量最差的後幾位進行淘汰，培養新的數據採集點。
到用戶家中或者生活區域、工作區域觀察用戶擺放、使用、移動、操作產品的特徵。隨著個性化時代的到來，市場細分越來越細致的今天，客戶非常關注如何為他們的用戶提供個性化的服務，這就要求他們必須非常了解用戶的使用行為、特徵、環境等。因此，入戶觀察方法被越來越多的用戶所接受。
入戶觀察強調的是觀察自然狀況下用戶的行為，但市場研究又不能夠突然闖入用戶家中觀察，必須提前與用戶溝通並經過用戶同意後才能夠進入。因此，如何進行巧妙的安排顯得非常重要。同時，在自然狀況下觀察需要觀察者能夠很巧妙地捕捉到用戶的每一個有用的細微末節，因此，觀察前的仔細設計顯得非常重要。
觀察可以是完全結構化的，也可以是半結構化的，還可以是完全非結構化的。如何設計，完全取決於項目的情況
街頭攔截
即選定繁華或者（目標）人流較大的戶外場所，訪問員隨機地/有間隔地攔住過往行人，就地進行問卷調查。
街頭攔訪由於是在大街上進行，不宜問卷太長/太復雜/需要展示卡片的訪問。
大部分情況下，街頭攔訪用來做類似於人流觀測、戶外廣告效果測量等類型項目
電話訪問
面訪由於被訪者接觸難以及費用高的問題，從而電話訪問應運而生。最原始的電話訪問就是由訪問員撥通電話後根據問卷訪問被訪者。與面訪的差別就只在於一個是面對面訪問，一個是通過電話訪問。
但這種電話訪問方式並沒有完全表現出電話訪問的快速高效的特點。訪問中非常耗時的步驟除了訪問這個環節（包括各地督導集中培訓約2天，督導到各地去培訓訪問員等）外，還包括郵寄問卷（2天）、審卷（2天）、數據錄入（2天）、這些步驟。因此，更好的電話訪問是計算機輔助的電話訪問（computer assisted telephone interview, CATI）。
CATI將傳統訪問中的撥號、問卷顯示與跳轉、數據審核、數據存儲等步驟全部計算機化，由計算機完成，極大地簡化了訪問員的工作負荷，有利於訪問員將全部精力集中於理解問卷與精確訪問。
電話訪問的優點在於速度快、樣本代表性強、費用低。一般來說，能夠進行真正有代表性抽樣的數據採集方式只有入戶訪問與電話訪問。由於入戶訪問接觸率較低，因此，電話訪問就成為了樣本代表性最強的數據採集方式。就速度來說，CATI中心目前每天能夠完成的訪問量達到4000個。電話訪問不需要督導出差，僅此一項就可以節省客戶近三分之一的項目費用。電話訪問的局限在於問卷不能夠長於1個小時，不適合需要出示卡片的訪問。
2 市場調查十大誤區
企業數據化地解讀市場與消費者不外乎有兩種途徑，或者自己去了解，或者藉助專業的市場調查公司。
很多企業在與市場調查公司合作的過程中，覺得好像做不做市調結論都是一樣的，沒有顯著的成效感。
事實上市場調查這個行業是20 世紀80 年代才進入中國，整個模式從西方輸入，行業思維、方法、手段並不完全適合剛剛起步但是發展迅猛的中國企業，於是屢屢造成這樣的尷尬：市場調查公司覺得自己提供了國際先進水平的市場調查數據分析，而企業卻感覺像是花錢聽了一場幾個小時的「市調秀」，沒有實際作戰的指導意義。
誤區一：研究消費者，卻遠離消費者
項目確定----- 研究員設計研究方案----- 設計問卷---- 訪問部收集數據------- 數據處理------ 數據報告------ 研究員做研究報告------- 提案。這是正常一家市場調查公司按照正規的方法和手段操作項目的流程。一切都很正規。我們從中可以發現一個現象，就是首先由研究員設計方案和問卷，然後由訪問部收集數據，等資料庫好了之後再由研究員開始分析數據寫作報告。這樣的好處就是一個研究員可以同時負責好幾個研究項目，因為研究員可以利用訪問部收集數據以及數據處理的這段時間設計其他項目的方案、問卷。研究員整天坐在辦公室寫方案、問卷、報告，看上去在研究消費者，而實際卻在遠離消費者。
我們很反對坐在辦公室里做研究，尤其是做這一行的。想要在短短的時間內成為某一個行業的專家，甚至超越專家高度提出問題，「資料速成法」是行不通的。不深入市場進行了解，對數據怎能有感覺？整天坐在辦公室里，只能是對市場的敏感度越來越低，離消費者越來越遠。我們提倡泡市場，研究員與消費者進行「親密接觸」與「零距離溝通」。
不管是坐計程車，還是去旅遊，我們都喜歡跟身邊的陌生人交談：問他們的愛好、平時喜歡去哪裡、抽什麼牌子的煙、業余時間如何安排等等。
研究員要長泡市場才有感覺，要和消費者過日子。研究員做任何一個項目，必須要到市場上親自走訪，和消費者面對面接觸。拒絕整天坐在辦公室里閉門造車。
誤區二：和營銷脫節
我們在對聖象地板進行研究時發現，消費者選擇復合地板時經常會問：地板能不能承受得住重重的傢具？椅子拖來拖去會不會有痕跡？萬一漏水地板會不會鼓起來？能用多久？地板是不是很平整？這些問題看起來很平常，但卻是消費者最關心的。這些細節為聖象廣告篇的創作提供了有力的支持。此後我們發展出了聖象地板的產品系列廣告：
《鋼球篇》、《踢踏舞篇》、《小狗篇》、《時鍾篇》、《無縫篇》，很好地解答了消費者關心的問題，立體展現了聖象地板的產品特點。
奔著營銷的目的，從策略的角度去做研究，我們提出「營銷調研」：調研要與營銷緊密結合，衡量調研的標准，就是看它能為營銷帶來多少實用價值。
鄉謠牛奶，在我們策劃前叫武帝台牛奶，河北滄州的一個地方品牌。在當地市場上，娃哈哈、樂百氏兩巨頭稱霸。怎樣才能在強手如林的市場中突出重圍呢？我們對當地市場情況展開了詳盡的研究。
在大量資料中，我們發現河北滄州是我國最嚴重的高氟區之一，其水源中含有過量的氟，嚴重危害了該地區人民的身體健康。而滄州人普遍都知道這個事實。這個發現引發了我們一個大膽的想法，我們的腦海里立即誕生了「鄉謠降氟牛奶」這個嶄新的產品概念。
事實證明，正是由於「降氟」這一獨特賣點使鄉謠在當地市場上迅速崛起，並帶動了系列產品的銷售。現在在河北，鄉謠已經是十分暢銷的品牌了。
如果調研不能為營銷服務，我們認為您的調研肯定是浪費了，不能是為了調研而調研，結果全是一些百分比之類的數據，我們認為調研必須與市場戰略緊密結合，與營銷策劃環環相扣，而且我們相信調研同樣需要策略與創意。
誤區三：熱衷研究模型
「你好，我們是XXX 公司的，我們想做一次市場調查..你們有沒有自己的研究模型呢，據我們了解好多調研公司都開發了自己的模型..」這是我們最近接到一個客戶電話，這種情況以前也遇到過。
一些研究公司熱衷於開發各種各樣的研究模型，一些客戶往往評價一個研究公司也看這家公司有沒有自己的模型，認為有模型就是專業的，這也是一些研究公司宣傳有什麼模型的原因所在，希望用模型來吸引客戶。但為了比模型而開發一種無意義的框框和模式無異於走火入魔。
我們堅信，僅有模型是遠遠不夠的，圍繞營銷發現問題並解決問題才是目的！一切都要圍繞著實效營銷這惟一使命！這才是使調研更具蓬勃生命力的惟一出路。
誤區四：機械化式的調研程序
我們曾經做過空調的普及率調查，傳統的方法是採用入戶研究，但現在一些高檔小區越來越難進入，導致抽樣誤差加大。那怎樣才能得到更准確的數據呢？我們派出訪問員，帶個望遠鏡。只要看看外牆上掛著的小方塊就可以了。家裡有沒有空調？是什麼牌子？一目瞭然。
調研要跳出程式化的框框，不要總是戴著鐐銬跳舞。
第一次使用「量表」，第一次運用投射技術，垃圾調研法的誕生，這些都是調研的大創意。編個小程序提高搜索資料的效率，打破RD、DP、FW採用項目小組制，通過一支煙、一頓飯順利實施了訪問，等等，這些也都非常有創意。
即使表述同樣的數據，有創意的研究員能將其表述得非常生動，使數據有了生命，成為活生生的市場剖面圖和消費形態圖；而在沒有創意的研究員筆下，這些數據卻是僵硬的、乾巴巴的、沒有呼吸的。
有一次我們需要深入了解卡車司機的生活狀態。常規的方法是採用深訪，詢問卡車司機的生活規律、生活習性等。但我們覺得這樣做太膚淺了，經過一番准備，我們的研究員和卡車司機同吃同住同行了五天，深入了解卡車司機的日常生活，獲得了寶貴的一手資料，為營銷策略的制定提供了非常有價值的信息。
市場調研雖然有科學的程式化的步驟，但在這個動態化的過程中，任何環節都需要創意的幫助。有創意思維的調研人員，總是能十分敏感地抓住那些有價值的信息，從不讓它們失之交臂。並根據這些信息，提出一個個很有創意的假設，然後運用各種調研方法進一步證明這種假設是否確實存在。
我們為一個車載診斷儀器作消費者研究，發現消費者對儀器本身非常感興趣，但購買儀器的要求卻並不強烈。當然，我們通過產品測試很快掌握其原因所在。此時任務已經完成，但我們在調研中，又創造性地探求了消費者對租用這套儀器的需求，在得到消費者積極反應之後，我們又及時地調研了消費者願意接受的租用方式和價格。整個調研工作可謂超額完成原來的計劃，令客戶非常滿意。
而在一般情況下，市場研究公司在項目開始後，會很快地根據項目計劃書做出項目預算。這樣在整個項目執行過程中，基本上要嚴格按照這個計劃和預算來進行。但是這樣就會存在一些問題：有時候研究員在項目過程中發現了既定研究內容之外的問題，但由於是計劃之外的問題和費用預算的關系，研究員一般也就不多此一舉，這樣不僅敏感性的問題沒有得到解決，同時也扼殺了研究員的創意積極性，對調研的實效性和實用價值就會造成較大的折損。
調研不是機械化的程式，否則發明一個可執行程式的機器人就可以了。
誤區五：研究員不懂品牌，廣告和策略
「看上去很專業，圖表很漂亮，但是客戶不需要這樣的報告，要深入分析、挖掘數據，平時多看品牌、廣告和營銷方面的書..」這是葉總經常教導我們的話。
多年以前，我們也曾經與其他公司的研究員進行過業務合作，結果不是很理想。論市場研究，沒有問題，但研究框框以外的知識卻很薄弱，分析問題總象漂在水上，深入不下去。在整合營銷傳播時代，光懂研究是不夠的，還必須懂營銷，懂品牌，懂廣告，更要懂策略。這樣我們的報告才能真正做到務實和營銷緊密結合，為企業解決問題。
誤區六：未看清真相和本質
「逆向思維」。換個角度看看，假如你現在是策略決策人員，你想達到的目的是什麼？你想了解的內容是什麼？對照一下原來的研究內容，把那些華而不實的問題大刀闊斧砍掉吧，不要心疼，那樣只能增加報告厚度。除了在調研方案設計之前就開始進行這樣的思考外，還要對一些處於萌芽狀的策略進行測試和研究，讓策略少犯錯誤。
「策略性思維」。「不識廬山真面目，只緣身在此山中」。真相和本質總是在和你捉迷藏。我們曾在圓明園的迷宮里轉來轉去，雲里霧里的。後來爬上附近的石頭一看，裡面的曲曲彎彎一目瞭然。做分析也一樣，必須上升到策略的高度。「這個結論對企業有什麼幫助？」「這個數據如何支持策略的制定？」..從策略的高度多問幾個為什麼，肯定大有收獲。
誤區七：中看不中用
有一客戶講，他們已經找了國內的多家調研公司進行過合作，總的感覺是「中看不中用」。光是數據就把人給砸暈了，哪還能理出個頭緒呢？
調研報告一般有兩種結局：要不一是被遺忘後漸漸放得發霉；要不一是被高效利用傳來傳去翻得破破爛爛。
在工作中，我們經常問企業一個問題：在提案結束後研究公司有沒有對調研報告進行「產品滿意度」研究？或者事隔半年後他們能否再次詢問企業的意見和看法？
有的企業講，我們也請研究公司做了這方面的研究，但仍然不知道該如何運做作市場，該往哪個方向走。其實這也是我們一直在思考的一個問題。
一籮筐的數據磚頭對企業有什麼用？無數的事件表象對企業有什麼用？我們的分析能不能更高一點，更深一點，更透一點，更實效一點？能不能提供特別針對企業的「中看更中用」的報告呢？我們認為拋給客戶一堆僵硬的數據是極不負責任的態度！
誤區八：只做常規數據分析
不要迷失在數據里，真正有用的數據需要仔細挖掘，看似八竿子打不著的東西是不是有什麼聯系？是否能通過交叉分析、回歸分析、因子分析、聚類分析等探索出各種變數之間的聯系？是必然的，還是偶然的？綜合其他條件看，這種關系還存在嗎？這種關系與當地的人文環境和地理環境有什麼關系嗎？與自己的策略課題有關系嗎？煉就一雙睛睛火眼，深入挖掘數據，洞察本質。
誤區九：一次性調研
有的企業講：我們也很重視調研啊，可為什麼總覺得把握不住消費者呢？回過來我們也要問一句：您對消費者進行了幾次研究？是不是每年甚至每半年都有過一次或多次調研呢？
要想摸透消費者的心，必須不停地與其溝通，長期接觸。過去相差十年才形成代溝，現在一兩年就產生代溝。用兩年前的數據怎麼能解讀今天的消費者呢？
我們經常看到McDonald、KFC、P&G等國際公司總是不斷地進行調研，日積月累便形成了大量的歷史資料庫。而國內有些企業在跟蹤研究上不太肯投入，總認為做了一次調研就對市場、消費者了解了。當然越來越把握不住消費者了。
誤區十：調研是萬能的
有的企業往往會把市場調研想像成無所不能的。市場策略、廣告創意、活動方案等等都可以通過市場調研來解決，其實不然。市場研究只是輔助決策，使決策更有把握，增加勝算的機會，我們做研究的在和客戶接洽時，也不要做任何超出市場研究范圍的承諾，否則會造成不必要的麻煩。
市場調查公司利用西方輸入的模式，行業思維、方法、手段來做市場調查，這當然沒有錯。但問題是，不能完全用這種思維模式來對待中國的企業。我們要用先進的方法和手段來做市場調查，但更重要的是要用適合中國企業的思維方式。
希望能幫到你哦！！
參考：
http://www.great2008.com/scdc_1395.htm
http://www.acunion.net/cnreport/rupin.htm
http://www.reportbus.com/Article/ShowArticle.asp?ArticleID=6522
5. 關於房地產的市場調查報告
模版
第一部分、城市概況 3
一、地理位置 3
二、行政區劃 3
三、交通情況 4
四、專面積與人口 5
五、歷史屬文化及習俗習慣 6
第二部分 城市投資環境分析 7
一、宏觀經濟發展狀況 7
二、揚州居民生活水平 10
三、城市規劃及重大市政建設狀況 13
四、城市投資環境優劣勢分析 18
第三部分、揚州房地產市場情況 20
一、揚州房地產市場一級市場情況 20
二、二級市場情況 31
三、揚州房地產市場發展現狀及特徵概括 45
第四部分、項目基本情況 46
一、項目基本情況 46
二、項目環境分析 47
三、項目SWOT分析 52
第五部分、綜合發展結論 56
一、項目開發策略 56
二、客戶群定位 59
三、項目定位建議 60
四、銷售價格及收益分析 62
五、土地價格價格分析 70
六、投資分析 73
七、初步結論及建議 74
6. 求商業地產的市場調研方案
談談房地產行業的市場調研
一、房地產市場調研的含義
房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助於企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；
2）有利於房地產企業適時開發新產品，搶佔新市場；
3）有利於企業制訂正確的營銷策略；
4）有利於企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。
二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區域市場狀況
（六）項目開發策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研
宏觀投資環境調查
1、政治環境
2、經濟環境
3、社會文化環境
政治環境
政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。
經濟環境
國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環境
居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；
4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當地房地產業相關政策法規。
三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研
消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。
市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。
四、項目基本狀況調查
（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；
（2）項目所在區域市場狀況
項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。
（3）項目開發策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；
3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。
五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研
1、宏觀經濟環境研究
2、 市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場佔有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。
六、房地產市場調研程序
（一）調研准備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段
調研准備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃
正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現場實地調查
結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告
七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源
二手資料的收集程序
首先應確定需要什麼資料。
第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最後一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料
二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦資料庫、互聯網
（4）企業外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
（3）實驗法