『壹』 企業調查報告 （四）社會調查的內容 1. 就機械製造業、商業、銀行、學校、房地產、電訊業等行業的企事業調
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『貳』 剛進入一家房地產公司，老闆讓寫商業住房的市調報告，哪位能幫一下我
房地產市場調研的重要性
文字和表格結合~ 把下面需要你去了解的東西表示出來，可以加一點個人的觀點但一定要少！
市場調研的內容
1．地段（地點、交通、環境等）
2．公司組成（發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等）
3．基本參數（佔地面積、總建築面積、容積率等）
4．建築類別（商場、住宅、商住房、別墅等）
5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）
6． 周邊及區內配套設施（周邊包括教育、購物、醫療、金融等；區內包括會所、健身房等）
7． 價格（起價、均價、最高價）
8． 推廣策略（現場促銷方式、廣告推廣方式）
9． 銷售情況（銷售率等）
10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）
11．客戶群體（客戶群體分布情況）
12．樓盤優、劣勢等
四、調研方法
1．網路調查法
通過電腦網路進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。
2．電話調查法
直接打電話到售樓處，電話調查時可用很客氣的語調表明自己是同行調研。
3．親臨現場調查法
親臨現場調查法可採用以下幾種方法：
1) 扮客戶買房：優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小范圍了解數據，如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調研表需要填寫的內容。
2) 以同行身份直接調研獲取相關數據：優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容；缺點-----內容雖然詳細，但不夠真實，實質性的數據無法獲得。
3) 以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態去踩盤（切記：態度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是准客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。
『叄』 無錫商業地產發展分析報告-市場調研報告-市調報告
無錫商業地產發展分析報告-市場調研報告-市調報告
前 言
歲月無聲，2004年即將逝去。這一年無錫房市可用「繽紛多彩」來形容，但也呈現出了「成熟理性」的發展態勢。而作為房地產業之一的商業地產，是一個復雜程度高、整合難度大的系統工程，其難度遠遠超過普通的住宅開發。為把握無錫地產商業地產市場發展趨勢，及今後更好地為開發商和顧客服務，提供了有力支持，無錫大衛不動產顧問有限公司歷時三個月的普查，最終完成了《無錫主要商業街調查報告》。
2005年旺銷樓盤
這份報告如實對無錫46條主要商業街上的商業模式進行了調查分析，將46條街按影響范圍和地域劃分為11個商圈，並著重對各商圈及各商業街的租金水平、店鋪空置率、經營種類所佔比例和行業所在樓層進行了分析，使讀者能很直觀的了解到各商圈繁華程度和各商業街的特點，對把握商業地產發展態勢起參考依據作用。
這份報告運用了實地調查、訪問調查、文獻調查等多種調查方法，並做了大量的匯總和分析工作，非常具有實用價值。但是由於時間有限，數據無法及時更新，有些紕漏在所難免，希望讀者批評指正。期盼在我們的共同努力下，揭開無錫商業地產嶄新而輝煌的篇章！
第一部分 無錫商業街概述
商業街的發展與商業經濟及商業地產的發展是息息相關的，只有商業經濟發達了，商業地產、商業街才能興旺；反之，商業地產、商業街興旺了，商業經濟也才能進一步發展，所以在分析商業街之前需先說說商業經濟、商業地產的發展情況。
隨著中國加入世界貿易組織和北京2008年奧運會、上海2010年世博會准備工作的全面鋪開，中國經濟發展潛力進一步釋放，城市經濟得到持續發展。而國民經濟的快速發展，也放大了中國房地產業的發展空間，為房地產業走向住宅建設產業化、土地供應市場化、管理行為規范化以及企業經營品牌化提供了難得的機遇。
國內商業地產開發保持持續快速發展的主要因素：一是經濟日趨發達，有充足的資金；二是市場需求旺盛。另外，商業地產豐厚的投資回報讓眾多的投資商趨之若鶩。統計數字顯示，目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業街，純粹的步行商業街也在200條以上。而商業地產的供應和需求卻存在一定的錯位，商業地產面臨成本居高不下、經營模式落後等難題。
隨著國內房地產市場競爭的進一步加劇、利潤空間進一步緊縮，特別是北京、上海、深圳等一線城市土地等資源日益緊缺，開發經營的風險加大等趨勢的出現。促使一些開發商實施向二三線城市發展的戰略轉移計劃。
「太湖明珠」無錫，位於長江三角洲幾何中心，處於滬寧杭中心地帶；東距上海128公里；西距南京183公里；是我國著名的十大旅遊城市之一。無錫在江蘇省城鎮體系中，居於滬寧城鎮聚合軸核心段和新宜城鎮聚合軸的重要節點上，且是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常是上海大都市圈的有機組成部分，是江蘇省經濟發展的先導地區和創新中心，是具有國際競爭力的城市群體。
近年來，無錫市抓住每一個發展機遇，立足加快結構調整和深化改革，加快了商貿流通業規模化、市場化、現代化、多元化的發展步伐；加快了外向型商貿流通業的建設，全市商貿流通業總體呈現出較快的、健康的增長態勢，商貿流通經濟呈現出「三新三快」態勢。 「三新」：一是改革有新成效；二是消費市場實現新突破；三是農村市場取得新發展。「三快」：一是外向型商業發展快；二是特色商業街發展快；三是餐飲業發展快。
隨著無錫商業經濟的快速發展，商業地產發展迅猛，逐漸形成以一條或幾條商業街為中心的經濟商圈。市中心區有以中山路為中心的CBD商圈，以火車站為核心的火車站商圈；副中心區有五愛廣場商圈、南門商圈、北大街商圈；東區有丁村商圈、上馬墩商圈；北區有山北商圈；西區有河埒口商圈；南區有中橋商圈；以及以長江路為核心的新區商圈。無錫規劃建設特大城市以來，無錫的商業地產建設更是日新月異，大小商場、商鋪如雨後春筍般繽紛登場。截止到2004年10月，無錫在銷商鋪有28個，總面積近80萬平米。如：無錫國際輕紡城、無錫招商城、華東五金商貿城、東方時代服飾都匯、站前商貿區等。呈現檔次更高、規模更大、專業化程度更強的新局面。
本次對無錫商業7個區域、11個商圈、46條商業街的全段或繁華地段進行了調查、統計和分析，調查數據截止時間2004年11月。
統計表的說明：
店鋪總數：所調查的在經營店鋪與閑置店鋪的總和；面積：指純商鋪的面積，不包括商場、大賣場、商務樓等大型商業樓；權屬關系：由於有的店無法得知，所以為估計值；租金：為抽樣調查店鋪的算術平均值；閑置率：為閑置店鋪數除以調查的總店鋪數，由於市場變化瞬息萬千，閑置率只代表調查時的狀況。
第二部分 數據匯總統計表
各商圈情況統計表
商圈
名稱
店鋪數
面積
（平米）
權屬關系
（租賃百分比）
租金
(元/平米.年)
調查段閑置率
各行業樓層分布
CBD
商圈
793
10-500
96%
4100
空置26家，閑置率為3.3%。
一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫療、美容美發等；
三層以上：餐飲、歌城、網吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。
火車站商圈
16
20-400
98%
2600
零
一、 二層：服飾、食雜店；
三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。
五愛廣場
商圈
201
10-1500
98%
2967
20家，10%
一層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫療、美容美發等；
二層：咖啡館、網吧、茶館。
三層及以上：廣告公司、浴場、茶館等。
南門商圈
869
10-600
98%
1032
54家，6.2%
商鋪主要集中在一層；二層有一部分，主要經營酒樓、酒吧、網吧、裝飾裝潢等；三層以上很少，有酒店、浴場、足浴、休閑中心等。
北大街
商圈
345
10-500
98%
4073
空置35家，閑置率10.1%。
一、二層：餐飲、服飾、五金、副食品店、煙酒店、便利店等；
三層以上：廣告公司、裝飾裝潢、醫院、培訓機構、專業護理及浴場等休閑娛樂場所。
丁村商圈
338
10-200
100%
980
5家，1.5%
一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫療、美容美發等；
三層以上：歌城、網吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。
上馬墩
商圈
174
10-260
99%
410
零
一層：餐飲、機械、五金、醫葯、日用百貨等，約佔93%；
二、三層有：浴場、足浴、房產、按摩院，以及酒樓、飯店、火鍋店等。
山北商圈
480
8-350
99%
436
空置15家，閑置率3.1%。
一層：餐飲、服飾、副食品、裝飾裝潢、日用百貨等，約佔94.5%；
二層：餐飲、棋牌室、娛樂廳、美容美發、網吧；
三層：歌舞廳、浴室。
三層以上：有1家賓館，為4層。
河埒口
商圈
860
8-500
98%
1125
空置104家，閑置率12.1%。
一層：餐飲、服飾、副食品、醫療保健、美容美發等；
二層：網吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；
三層以上：棋牌等。
中橋商圈
222
20-800
97%
500
空置8家，閑置率3.6%。
一層：餐飲、服飾、裝飾裝潢、機電五金、美容美發、葯店等；
二層：餐飲、美容美發、舞廳、茶吧、棋牌、網吧、浴場；
三層以上：酒店、火鍋城、歌舞廳、網吧、汽車銷售、公司辦事處等。
新區
56
20-500
39%
1075
零
一、二層：餐飲、機電、通訊、美容美發、葯店等；
三層以上：飯店、銀行機構、公司機構、休閑中心等。
所有被
調查商圈
4354
8-1500
97.5%
1754
267家，6.1%
一層主要有：餐飲、服飾、副食品、日用百貨、金融、證券、機械五金、汽車業、美容美發、葯店、煙酒店等；
二、三層主要有：茶樓、咖啡館、歌城、網吧、浴場、健身館等休閑娛樂場所及少量的酒樓、火鍋城等餐飲類店鋪；
三層以上主要有：裝飾裝潢公司、廣告公司、事務所、診所、公司辦事處，以及少量休閑美食和休閑娛樂場所等。
各商業街情況統計表
『肆』 鄭州高新區有大灣頭專賣店嗎
我知道抄我有逛過港區這片，這襲邊剛開了個萬達廣場，高新區萬達廣場二樓在一家叫尚風行禮品館的店裡看到了，我也比較感興趣，還問了問他們家的白茶是正宗的福鼎白茶，人家可是專賣店，不過他們家有品鑒，可以坐那嘗嘗，你要是繼續的話，可以搜地圖，高新區萬達廣場尚風行禮品館，好像就在二樓肯德基對面
『伍』 鄭州商業地產調查報告
5月26日~28日，東方今報社聯手河南圓點市場咨詢有限公司在首屆鋪王大會現場對投資者進行了鄭州商業地產需求調查，調查共投放樣本230份，收回樣本為230份。最終確定有效樣本為228份，問卷的有效率為99%，符合本次調查的有效性和代表性。
本期我們特把本次調查結果予以公布，希望通過對有明確投資意向的投資者進行的抽樣調查，重點了解他們對商鋪的具體投資需求，以及他們對鄭州商業地產市場的看法。
■投資者 具體需求分析
○商鋪面積需求分析
調查結果顯示，超過半數的投資者實際需求的商鋪面積為21～40平方米，需求面積在41～60平方米的比例佔19%，需求面積為61～80平方米和80平方米以上的比例分別是12%和13%，而選擇20平方米以下的僅佔4%。
商鋪面積對投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資成本高，而且不易出手，接盤的投資者相對較少；而面積太小會對商鋪經營者有所限制，不利於商鋪的租賃和經營。從開發商的角度來講，了解到投資者對商鋪面積的真實需求，根據他們的需求推出面積適合的商鋪，在商業地產的競爭中將處於有利地位。
○商鋪接受最高總價分析
通過調查發現，投資者能夠接受的商鋪最高總價為20萬元以下的比例為29%，在20萬～30萬元之間的為39%，投資者能夠接受的總價為30萬～40萬元和41萬～50萬元的比例分別為10%和6%，在50萬元以上的比例為16%。
通過對投資者能夠接受的最高總價分析，可以了解到廣大投資者真實的投資能力和資金實力。而開發商在進行項目開發和銷售時，就要充分考慮到這一方面的因素，這樣才能開發出適銷對路的商鋪，因此這方面的信息是不可或缺的。
■投資者 背景資料分析
○投資者實際年齡分析
通過調查發現，商鋪投資者的年齡構成主要集中在31~40歲，所佔比例為62%，其中36~40歲的比例為33%，31~35歲的比例為29%；41~45歲年齡段所佔的比例是16%；25~30歲也有10%；46~55歲的比例合計為12%。
研究結果顯示，31~40歲這一年齡層的人群是目前鄭州市商業地產市場商鋪投資的主力軍，這部分人群社會經驗豐富，具備較強的資金實力，在目前投資渠道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資吸引。在此也建議開發商將這一部分人作為重點目標客戶群，研究他們的投資習慣、價值取向和具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場份額。
○受訪者職業類別分析
調查結果顯示，受訪者主要集中的職業類別分別是自由職業者和個體商戶，所佔比例分別是28%和25%，企業中高級管理人員占的比例為13%，醫生、教師、律師、科研人員等占的比例是12%，企業一般職員的比例為10%，公務員的比例為8%，另有4%的人從事的是其他職業。
○受訪者家庭月收入分析
通過對受訪者的家庭月收入調查顯示，受訪者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所佔比例為44%，有19%的受訪者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受訪者為5001~7000元，家庭月收入為7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合計也有10%。
由於鄭州是一個內陸城市，在全國范圍內屬於二線城市，經濟發展水平不高，居民收入水平相對較低。雖然鄭州的投資者投資商鋪的意願很強，但總的收入水平比起沿海發達地區還有很大差距，這對他們的投資能力和投資金額有一定的影響，因此也值得開發商注意。
■投資者選擇意向分析
○購買商鋪目的分析——商鋪投資成為主旋律
調查結果顯示，受訪者購買商鋪的主要目的為投資的比例最高，達到58%，購買商鋪進行投資已經成為目前鄭州商業地產市場的主旋律。購買商鋪自己經營的比例有38%，這部分購買者主要是正在經商和准備經商的人群。而選擇其他的比例僅為4%。
通過與河南圓點市場咨詢有限公司2005年商業地產的調查數據對比分析發現，購買商鋪自用的比例下降了5個百分點（2005年該項數據為43%），而購買商鋪投資的比例上升了3個百分點，雖然上升幅度不大，但商業地產市場啟動的跡象開始顯現。商業地產憑借自身的優勢，如受宏觀調控的影響較小、投資回報穩定等，正逐步被廣大投資者接受和追捧。
○選擇區域分析——首選中心區，關注其他區域
從商鋪購買者對商鋪所在區域的選擇情況可以看出，中心區仍是商鋪購買者的首選，所佔比例為32%，中心區二七商圈的大上海·銅鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿商城M區，以及清華園SOHO廣場·紅場等，都對投資者產生了巨大的吸引力。商鋪購買者選擇東區和鄭東新區的比例分別為18%和16%，他們比較看重的是區域發展前景，鄭州市對該區域發展的支持力度較大，是未來鄭州市的經濟商貿中心，因此提前布局錯不了。而選擇西區和北區的比例也分別有15%和13%，是因為這兩個區域出現了幾個大型的專業批發市場，如大廚房、元通紡織城、水岸花木城、鄭州調味廚具商貿廣場等，這些市場在鄭州商業地產領域表現不俗，也受到投資者的追捧。商鋪購買者選擇南區的比例只有6%，這一區域的商業地產市場發展相對緩慢。
○選擇商鋪種類分析——商業街商鋪和住宅底層商鋪最受青睞
調查分析顯示，購買者在商鋪種類選擇方面主要傾向於商業街商鋪和住宅底層商鋪，選擇比例均為25%；專業市場商鋪所佔的比例為21%，說明購買者也很看好這類商鋪；社區商鋪的選擇比例為15%，隨著各個住宅社區居民的入住，社區商業逐漸得到發展，社區類型商鋪也就被投資者考慮和選擇了；百貨商場、購物中心商鋪由於受商場整體經營的影響較大，不可控因素較多，選擇的比例為12%；而商務樓、寫字樓商鋪的選擇比例僅為2%。
○選擇商鋪考慮因素分析——選擇商鋪首看位置地段
調查結果顯示，投資者選擇商鋪時首先看的是位置地段，選擇比例高達40%；其次是商鋪的增值潛力和商鋪周邊環境，投資者選擇的比例分別是19%和17%；投資者還考慮的因素主要有租售價格，商業氛圍，商鋪周邊交通，開發商實力、信譽等。
一直以來，位置地段是商業地產中最重要的因素，開發商和投資者對此非常看重，在商圈中心的旺鋪更是價值千金，一鋪難求。主要原因在於商圈中心的土地和商鋪的雙重稀缺性，造成商鋪的供應量較小，供求極不平衡，價格自然不菲了。
○購買目的與選擇區域交叉分析——投資者看重區域發展潛力
通過對購買目的與選擇區域的交叉分析發現，以投資為主要目的的商鋪購買者，所選擇的區域主要是東區、鄭東新區和北區，選擇比例分別為60%、75%和87.5%，而這些區域正是未來鄭州市市區的主要發展方向，可見商鋪投資者是非常理性的，他們比較看好這些區域，認為該區域的商鋪有比較大的增值潛力。而以自用為主的購買者，所選擇的區域主要是中心區和西區，所佔比例分別是50%和71.4%。
『陸』 隨便行業的企業調查報告（復制的越多越好）加分
商業地產市場調查
2004年被稱為中國的商業地產年，投資開發商用物業，特別是所謂超大型，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，「沒有調查就沒有發言權」，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，並就教於大方之家。
一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察
二、市調准備
無論做哪類市場調研，都應有充分准備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
准備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--准備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，「商圈」現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的准確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的「商圈」稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
③出書面正式報告，應使用准確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是「賣什麼」。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；
②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；
③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、葯品、圖書等業種；
④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過「面」觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過「線」觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過「點」觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；
③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。