2017房地產營銷行業情況分析

① 中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢

百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低

2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產市場還是存在很多不確定性，房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協日前發布的報告指出，二季度房地產行業仍然承壓，短期政策主要在企業端支持恢復行業平穩發展、穩定市場預期方面。多數房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產生沖擊，抗風險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企並購增加，推動行業集中度進一步提升。高層近期重申堅持「房住不炒」定位，明確了不會改變房地產調控的基本方向，不會因為疫情導致的經濟增長壓力下，把鼓勵房地產投資投機作為刺激經濟增長的手段。

本次疫情考驗了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加註重居住品質，而產品類型、配套設施、建築質量、物業服務將成為未來房企的核心競爭力。

——以上數據來源於前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

② 房地產行業發展現狀及政策環境

中央對「十四五」期間的經濟社會發展規劃及目標遠景做出了詳盡建議，其中針對房地產的內容不多，但市場非常關注。「十四五」規劃中提及：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

房地產行業土地調控政策

我國房地產土地調控政策主要分為四個階段：2003-2004年，土地政策體系初步形成;2005-2007年，土地政策調控初步細化;2008-2009年，土地政策調控沿用;2010年至今，政策調控豐富細化。

1、2003-2004年土地政策體系初步形成

此階段我國的土地調控政策主要是：運用土地供應計劃、土地出讓方式和土地監管政策對房地產市場進行調控。

—— 更多行業資料敬請關注前瞻產業研究院發布的《年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》

③ 房地產中介的行業分析

前言
由於房地產開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業對市場研究的意識並沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動態跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，並以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地產行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務於房地產開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對於市場研究公司而言，房地產行業的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。
房地產「行業研究」的現狀與問題
1.房地產行業對調研的意識不強，需要培養
就目前房地產行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，並以此來指導投資的方向；其次，開發商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，並初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自於房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自於消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對於開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，並以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
2.調研公司缺乏對房地產行業知識的了解
房地產行業的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由於缺乏對房地產行業知識的充分了解，因此，在與房地產開發商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的採用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業特點的結合。
3. 調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗
正是由於房地產開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性並不強，因此來自於該行業的市場研究需求並沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業市場的發展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和咨詢化，而咨詢化的發展是基於對特定行業的充分了解，並且專業化通常也是通過依附於對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。

④ 天津2017的房地產市場情況

個人認為天津2017的房價肯定會漲，說會漲是廢話，就算拋開其他因素不說，光是通貨膨脹的因素就會讓房價數字漲不少。但我預測這種漲幅應當全市平均穩步上漲，很多大家都感興趣的區段還會經歷今年這種恐慌似的上漲。然後政府肯定要像模像樣的控一控，但越控越漲。

首先說天津是北方上海真的是有點抬舉了，說實話在天津呆了六七年了，感覺天津的活力真的是很北方，頂多比河北好點，和北京比起來整體來說真的算是死氣沉沉。而且天津整體的外來人口還是太少，外來人口比例少就會間接導致市場的活躍度差，這也很好理解。當然這些都跟在天子腳下特殊的位置有極大地關系，被無論是產業還是人才都被北京抽的太狠了。
產業和人才被北京抽不要緊，房地產可是一點也沒耽誤了。因為大多數北漂的人都沒有獲得北京戶口的權利，並且也沒有買得起北京房產的資金。中國人的性格都是自己苦的跟狗似的能忍，但是苦孩子那是一萬個不答應。恰巧火車30分鍾車程的天津恰好又是教育的保護田。辦個天津戶口，買套天津學區房，給孩子留個後路是很多北漂的選擇。大家說天津工資低，買房吃力，但在北京有個幾年工作經驗的兩口子拿著北京工資在天津買個還不錯的房子應當是輕輕鬆鬆的。並且環繞京津的河北省又是人口大省，教育大省，人才底子好但教育資源又少又差，稍微有點錢的普遍都捉摸著在天津戶口上下點功夫。所以天津的房子不是天津人的，是京津冀三地人共同逐利的地方。供需關系造成了漲是肯定的，大漲也是合理的。
擾動天津房價的主要有兩大因素，交通和學區。你看天津目前的地鐵規劃，目前在建的地鐵和原有甚至有1:1的趨勢。這些區位的房價能不漲嗎？除非等到哪天天津地鐵規劃和修建已經接近尾聲，地鐵網像北京等一線城市一樣密集成熟。國家取消對天津高考的保護，並且本市對學區加大規模的進行搖號入學，才有可能從這兩個因素上緩解上漲。
所以不要妄圖ZF出手能把房價控住。首先無數事實證明ZF無論出台什麼政策都只會越控越慌，越慌越漲。而且房地產這架拉動GDP數字的馬車可是樹政績的好工具，能隨隨便便放棄？所以剛需的小夥伴們只要錢夠了就趕緊貸趕緊買吧。投資升值的您還得斟酌，把握好學區和交通這兩個因素，不好說大賺，但準是不賠的。

⑤ 中國房地產市場現狀

(一)全國房地產發展狀況
1、全國房地產市場行業發展情況分析
房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出台的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款准備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低於20％。
市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由於人民幣升值的預期不斷刺激「熱錢」湧入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：
第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；
第二 近年來地價、建築材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；
第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。
普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，並明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標准。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出台，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。
東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的佔比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的佔比將有所提高。
房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，並逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

⑥ 銷售房地產 未來趨勢和前景

2019年中國房地產行業市場分析：銷售增速放緩，全面開展多元化布局

2019年中國房地產企業銷售增速放緩 謀求多元化業務布局

2019年3月以來，上市房地產企業密集發布2018年年報。從數據來看，多數房企在營收、利潤方面業績理想，但受調控政策影響，銷售額增速趨緩，一些房企在激烈的競爭中謀求多元化業務布局。

龍頭房企銷售額創新高 漲幅趨緩

2018年，房地產交易規模再創新高，萬科、恆大、碧桂園的全年銷售額紛紛突破6000、5500、5000億元大關。

年報數據顯示，萬科實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比增長20.4%;恆大營業額4662.0億元，凈利潤722.1億元，同比增長106.4%;碧桂園總收入3790.8億元，凈利潤485.4億元，同比增長68.8%。

中原地產研究中心對42家企業年報數據進行統計發現，70%的企業利潤出現了明顯的上漲，其中，A股的27家企業平均利潤上漲了22.6%。

但在調控政策從緊的背景下，房企普遍出現業績上漲乏力的現象。年報數據顯示，2018年萬科銷售額同比增長14.5%，恆大合約銷售額增長10.1%，增速較2017年均有所放緩。2018年碧桂園權益銷售額增長31.25%，2017年碧桂園合同銷售額同比增長為78.3%。

國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積17.17億平米，同比增長1.3%，增速比
2017年低6.4個百分點;銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

2018年，在「房住不炒」和因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。從2018年下半年開始，房企銷售業績增速放緩，進入2019年後，這一趨勢更為明顯。

據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2019年1-2月份，中國商品房銷售面積1萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業營業用房銷售面積下降13.6%。——商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業營業用房銷售額下降9.4%。

2018-2019年1-2月中國商品房銷售面積、銷售金額統計及增長情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

(備註：1-12月金額同比為12.2%)

「頭部房企的增長速度變緩，但絕對增量依然可圈可點。」58安居客房產研究院首席分析師張波接受中新網記者采訪時說，一些房企的發展戰略開始出現變化，從偏重規模化發展到規模和質量並重，尤其是負債水平較高的大型品牌房企則更為謹慎，不再過分倚重「高周轉」戰略。

行業集中度明顯提升

從年報來看，2018年，龍頭房企繼續發揮規模優勢，銷售業績上漲幅度超過市場平均漲幅。

根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同發布的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》，2018年，百強房企市場集中度繼續提升，千億房企數量達到30家，創歷史新高。

測評報告指出，前四大房地產開發企業銷售金額佔比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龍頭房企憑借在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局，保證業績的穩定性。

「此外，在因城施策的宏觀背景下，中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售額小且呈現負增長的企業不在少數。」報告稱。

萬科在2018年年報《致股東》信中表示，行業集中度上升，已經不再是趨勢，而是事實。現在處於「白銀時代」，白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。

「行業集中度仍將進一步提升，預計2019年千億房企的規模將擴大到40家左右。」張波說，需要關注「千億」本身的含金量，步子邁大了，基礎不牢固，風險也會隨之增大。無論是兼並還是搶地，都離不開資金杠桿，雖然2019年融資環境有所改善，但如果不注重風險、只看中規模，就可能倒在千億的跑道上。

張波認為，中小型房企的生存在2019年將愈加困難，目前放鬆的流動性多傾向於大型品牌房企，更多的中小房企資金鏈承壓現狀難以得到改善，合作開發和並購將在2019年頻繁上演。

多元化布局全面開展

面對激烈的競爭，除了注重發展的質量，多元化業務布局也一直是房企關注的重點。

近兩年，房地產行業出現「去地產更名潮」。萬科房地產、保利房地產、恆大地產、方興地產、遠洋地產、朗詩綠色地產、時代地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等逾10家房企去掉了名字中的「地產」二字。

從年報來看，2018年，除主營業務之外，萬科在物業、物流、教育甚至冰雪等小眾領域都有發力。碧桂園在機器人產業和鄉村振興領域，恆大在新能源汽車領域，中國金茂在城市運營方面，越秀地產在養老項目上均有布局。

「2018年，TOP30房企70%發布了多元化戰略，TOP100房企97%布局了多元化業務。」易居企業集團執行總裁張燕說，2018年房企多元化投資已接近千億，和2014年相比翻了7倍。

關於房企尋求多元化業務布局的原因，張燕認為，有些是因為主業強大，做到一定程度順勢而為，看到了天花板。另外一類控股公司，企業先天具有多元化布局的優勢和基因，當主業進行到一定程度之後，多元化布局優勢就會顯現。

不過，在張波看來，目前房企的多元化或轉型非常成功的案例並不多，主要有兩個方向，一類是向主業相關或上下遊行業衍生，例如以住宅開發為主的房企，開始轉向養老地產、租賃住宅、小鎮開發、商業地產等領域拓展;另一類則是全新轉型，逐步弱化開發屬性，而轉向物流、倉儲、電子商務等和房地產無關聯的行業。

「兩類方向並無優劣之分，需視企業自身的資源優勢和發展願景而定，但總體來看，全面轉型的成功率往往不高，因此房企上市公司的轉型節奏一般會較為緩慢。」張波說。

⑦ 房地產企業發展趨勢分析

疫情期間房地產企業普遍延遲復工，對房企一季度銷售影響巨大

基於防疫的考慮，全國發布通知要求房地產企業延遲開復工時間。2020年2月4日，長沙市、深圳市、河北省住建局等部門發布文件要求各類房地產企業復工時間不得早於2月8日或9日24:00，鄭州市甚至要求房地產企業2月23日不得復工。

停工意味著涉及房地產核心業務如建設、銷售等尚不能進行，交付、結算等一系列流程推遲。復工時間的持續延遲對房企將是一個大考驗。

——以上數據來源及分析均來自於前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。