常德市城西區板塊及周邊區域市場調查

⑴ 床上用品怎樣做市場調查

具體應做好以下調查：
1。競爭對手調查
包括競爭對基本情況 發展戰略 產品構成專 銷售渠道 品牌影響 技術路徑 企業屬財務指標等
2.市場調查
包括市場容量分析 市場結果分析 市場規模分析 市場集中度分析 區域市場分析 渠道市場分析 行業關鍵成功要素分析 技術工藝及發展路徑 上下游產業鏈分析 關鍵盈利點分析 價格傳導機制 市場競爭格局調研 品牌市場佔有率 價格預測 發展趨勢預測等
3。項目投資機會調查
包括當前市場需求規模 相關政策 進入推出壁壘 主要在建擬建項目 價格影響因素調查等
4 項目投資風險調查
包括政策面風險 資金面風險 技術面風險 市場面風險 財務面風險 同類產品競爭分析 新產品替代風險 盈虧平衡點分析 投資回報周期分析等
5。關鍵用戶需求調查
用戶購買行為調查 潛在客戶調查 影響用戶購買因素調查 用戶購買習慣調查 產品消費細分群體調查 用戶品牌認知度調查 產品功能需求分析等
6.產品銷售渠道及營銷模式調查
銷包括銷售模式 代理銷售模式 分公司銷售模式 銷售渠道 區域銷售市場 銷售渠道管理基本要素 銷售渠道建立 營銷策略等分析
歡迎更多交流。（中國產業競爭情報網 在線問答）

⑵ 市場調查和預測

市場調查和預測簡單來說就是摸摸市場的溫度、探探市場的行情、把握把握市場的方向、了解了解競爭同行的優勢秘密、去幫助自己投資、規劃、開拓市場。
具體應做好以下調查：
1。競爭對手調查
包括競爭對基本情況 發展戰略 產品構成 銷售渠道 品牌影響 技術路徑 企業財務指標等
2.市場調查
包括市場容量分析 市場結果分析 市場規模分析 市場集中度分析 區域市場分析 渠道市場分析 行業關鍵成功要素分析 技術工藝及發展路徑 上下游產業鏈分析 關鍵盈利點分析 價格傳導機制 市場競爭格局調研 品牌市場佔有率 價格預測 發展趨勢預測等
3。項目投資機會調查
包括當前市場需求規模 相關政策 進入推出壁壘 主要在建擬建項目 價格影響因素調查等
4 項目投資風險調查
包括政策面風險 資金面風險 技術面風險 市場面風險 財務面風險 同類產品競爭分析 新產品替代風險 盈虧平衡點分析 投資回報周期分析等
5。關鍵用戶需求調查
用戶購買行為調查 潛在客戶調查 影響用戶購買因素調查 用戶購買習慣調查 產品消費細分群體調查 用戶品牌認知度調查 產品功能需求分析等
6.產品銷售渠道及營銷模式調查
銷包括銷售模式 代理銷售模式 分公司銷售模式 銷售渠道 區域銷售市場 銷售渠道管理基本要素 銷售渠道建立 營銷策略等分析
歡迎更多交流。（中國產業競爭情報網 在線問答）

⑶ 房地產開發的前期市場調查主要是做什麼

1、宏觀經濟環境；
2、區域市場情況。市場消費特點，競爭項目情況等；
3、地塊具體情況。如地理位置、交通、周邊配套等。

⑷ 開美容院如何做市場調查

1、目標市場的選擇
目標市場的選擇應該從企業市場現狀、潛力及競爭態勢等角度出發，選擇容量大或發展潛力大，消費密集適合精耕細作的市場；同時考慮到導入深度營銷模式是企業的一項系統改革，要優先選擇特徵典型、影響力大和大眾較為認同的區域導入，並遵循「先易後難，試制模版；增高增量，穩中推進」的中國式的改革原則。
2、市場調查
市場調查的目的是啦解和獲得目標區域市場的基本狀況、競爭格局、渠道現狀和消費者需求等信息和數據，建立區域市場的資料庫，以指導今後的市場決策。除啦通常的市場調查的計劃和組織等流程管理外，深度營銷強調深入調查的執行進程，在進程中培養和歷練營銷隊伍，發現市場機會，深化客戶關系和響應市場競爭，並使市場調查成為營銷人員的一項日常基本工作。
3、市場分析及策略制定
以調研信息為基礎分析市場，主要包含市場的總體情況、消費者、競爭對手及各級渠道的分析，完成對區域市場特點的把握和發展趨勢判斷；明確競爭的關鍵和確信主要攻擊的競爭對手；確信渠道成員選擇標准和各級目標客戶，同時完成終端分析，繪制區域市場商務地圖，以指導今後的市場維護和管理工作。
通過上述分析，結合企業現狀，可制定相應的產品銷售計劃、渠道開發計劃、廣告促銷計劃、培訓計劃、客戶服務計劃和費用預算等。詳細的渠道、產品、促銷和價格策略的組合要以構建以企業為主導的區域營銷價值鏈為核心目的，同時通過不同階段策略的動態組合和有效運作，不斷取得見利見效的市場效果，加強企業的影響力，逐步確立在營銷鏈中的主導地位。

⑸ 做想一家冰淇淋店，如何做一個市場調查

我來給你簡單的寫一些做冰淇淋市場調查的要點：

首先，確定你要開冰淇淋店的地理位置以及周邊環境。也就是你要選一片區域（或者說選擇商圈），大致應該是將要開的冰淇淋店面周圍1.5公里的這么一片。
要確定這一片地方的消費人群構成，比如有幾個住宅小區，有什麼單位或者寫字樓，有沒有學校，還有商場等等。學校是小學還是初高中。確定這些是為你以後開冰淇淋店定位做准備的。比如小學生一般是家長帶著吃還有外賣，寫字樓上班族消費能力強，但是講究口味還有注意裝修等等。

其次，尋找你潛在的競爭對手。這里的潛在競爭對手就包括了冰淇淋店，飲品店，茶樓，特色小吃店等等，要了解他們提供的產品是什麼樣的，主要服務什麼樣的人群，還有這些店的營業狀況。好友分析這些店面裝修情況等等。

第三，通過以上兩方面的調查，可以從中選擇你看好的一類消費人群，就可以考慮店面選址的問題。餐飲店店面選址很重要，這是毋庸置疑的。選擇消費人群不同，也就是你的冰淇淋店定位不同，店面選址就不同了。當然盡量選擇同類，或者說你的「潛在對手」店面的旁邊或者附近——個人認為越近越好。

第四，在做以上調查的時候注意了解店面租金以及裝修的價位，可以計算你前期的投資額。

最後要說的是，你應該會選擇加盟的方式吧，那麼以上你收集的信息可以幫助你選擇適合你的項目。這里推薦你一個項目，黑冰客冰淇淋項目，你可以了解下，嗨喲黑冰客冰淇淋網站上有一個「市場分析」的網頁，你可以參考一下黑冰客冰淇淋對各種店面以及商圈適應的分析，對你應該有幫助的。

總之希望我的回答可以幫助到你！

⑹ 常德購房

2010年1月份常德房價市場
老城區
樓盤名稱 最高價 最低價 均價 土地年限 交房時間
堂皇·藍湖郡 電梯房 3580 2680 3000 70 2010年12月
多層 （6樓 ） 2700 70 2010年3月
小高層 3400 2800 3150 70 2010年12月
向都國際公館 高層 3880 2888 3280 40
君香公寓 小高層 3580 3000 3300 50 2010年12月
理想0736 高層 3580 3300 3480 70 2010年12月
紫河灣 多層|小高層 只剩尾盤 3200 70 2010年4月
香格里拉·領域 高層 3980 3200 3480 70 2010年12月
水榭西城 小復式 34平方 4880 70 2010年12月
多層 4040 3720 3400 70 2010年12月
高層電梯 4400 3050 3725 70 2010年12月
芙蓉尚城 小高層 4200 2788 3490 70 未知
城東區
美景美隆苑 高層住宅|商業 3200 2880 2540 40 2010年9月
上東曼城 多層 2798 2458 2600 40 2010年5月
紫氣東來·明居 多層 已售完
聯排別墅 2980 2880 70 已交房
東門家園 小高層 2600 2300 2450 70 2010年3月
中德·東水岸 小高層尾盤13套 2698 2568 2600 70 2010年5月
金盛·玫瑰苑 小高層 13.14.16樓 2600 40 已交房
多層 已售完
廣德花苑 多層 只剩六樓 2630 70 2010年6月
小高層 3400 2600 2950 70 2010年6月
高層 3400 2600 2950 70 2010年6月
東城尚品 多層 3050 2500 2700 70 一期 2010年5月 二期 2010年12月

城西區
常安家園 多層 2498 2200 2350 70 2010年12月
水木清華 多層 2298 2700 70 預計2010年3月
高層 2298 2700 70 預計2010年3月
創鼎·百和園 多層（只有1.6 1樓2488 6樓2388 70 已交房
都市捷座 多層 已售完
電梯 3800 3100 3300 40 2010年5月
學府家苑 高層 2900 2600 2700 70 2010年6月
商業門面 只剩一個 40 2010年6月
西城水戀 2850 70 一期已交房
城北區
沙港花園 多層 已售完
小高層 3500 70 期房
郵樞花園 多層 已售完
高層 2700 2400 40 已交房
康橋·藍灣 多層 已售完
高層 3700 3100 3350 40 2010年12月
怡景福園 多層一套復式 190平方 2100 40 已交房
小高層 2798 2400 2600 40 已交房
荷塘月色 多層 2800 2060 2400 70 已交房
紫馨苑 2980 50 2010年10月
柳都水語 小高層 3000 2300 2600 70 已交房
金城2008 高層 3200 2980 2600 40 2010年10月
柳葉湖區
金鳳川紫 多層 2400 1800 2180 70 已交房
復式房 140平方左右 2500 70 已交房
水岸春天 高層 3000 3300 2700 60 12#1
星語林·汀湘湖畔 小復式層高4.9 3800 3300 3600 70 2010年3月
東方美景 尾盤 2488 2500 70 已交房
註：
已售完樓盤信息
陽光新都
朗峰·城市優品
育才灣
金地名苑
新亞·好萊塢
電力苑一期
水榭·藍泊灣
水星·香榭里
錦天·東城明珠

老城區
樓盤名稱 最高價 最低價 均價 土地年限 交房時間
堂皇·藍湖郡 電梯房 3580 2680 3000 70 2010年12月
多層 （6樓 ） 2700 70 2010年3月
小高層 3400 2800 3150 70 2010年12月
向都國際公館 高層 3880 2888 3280 40
君香公寓 小高層 3580 3000 3300 50 2010年12月
理想0736 高層 3580 3300 3480 70 2010年12月
紫河灣 多層|小高層 只剩尾盤 3200 70 2010年4月
香格里拉·領域 高層 3980 3200 3480 70 2010年12月
水榭西城 小復式 34平方 4880 70 2010年12月
多層 4040 3720 3400 70 2010年12月
高層電梯 4400 3050 3725 70 2010年12月
芙蓉尚城 小高層 4200 2788 3490 70 未知

說明: 常德市老城區目前在售樓盤8個，均價為3375元/㎡，最高價是水榭花城均價4000元/㎡，最低價藍湖郡均價3075元/㎡，也就是說，常德市老城區除多層6樓，已經很少有3000元/㎡的房源了。

城東區
美景美隆苑 高層住宅|商業 3200 2880 2540 40 2010年9月
上東曼城 多層 2798 2458 2600 40 2010年5月
紫氣東來·明居 多層 已售完
聯排別墅 2980 2880 70 已交房
東門家園 小高層 2600 2300 2450 70 2010年3月
中德·東水岸 小高層尾盤13套 2698 2568 2600 70 2010年5月
金盛·玫瑰苑 小高層 13.14.16樓 2600 40 已交房
多層 已售完
廣德花苑 多層 只剩六樓 2630 70 2010年6月
小高層 3400 2600 2950 70 2010年6月
高層 3400 2600 2950 70 2010年6月
東城尚品 多層 3050 2500 2700 70 一期 2010年5月
二期 2010年12月

說明: 常德市城東區目前在售樓盤8個，均價為2652元/㎡，最高價是紫氣東來聯排別墅均價2880元/㎡，最低價東門家園均價2450元/㎡，也就是說，常德市城東區房源的價格比較接近。

城西區
常安家園 多層 2498 2200 2350 70 2010年12月
水木清華 多層 2298 2700 70 預計2010年3月
高層 2298 2700 70 預計2010年3月
創鼎·百和園 多層（只有1.6 1樓2488 6樓2388 70 已交房
都市捷座 多層 已售完
電梯 3800 3100 3300 40 2010年5月
學府家苑 高層 2900 2600 2700 70 2010年6月
商業門面 只剩一個 40 2010年6月
西城水戀 2850 70 一期已交房
說明: 常德市城西區目前在售樓盤6個，均價為2731元/㎡，最高價是都市捷座均價3300元/㎡，最低價常安家園均價2350元/㎡，常德市城西區房源的價格看具體位置，差距比較大

城北區
沙港花園 多層 已售完
小高層 3500 70 期房
郵樞花園 多層 已售完
高層 2700 2400 40 已交房
康橋·藍灣 多層 已售完
高層 3700 3100 3350 40 2010年12月
怡景福園 多層一套復式 190平方 2100 40 已交房
小高層 2798 2400 2600 40 已交房
荷塘月色 多層 2800 2060 2400 70 已交房
紫馨苑 2980 50 2010年10月
柳都水語 小高層 3000 2300 2600 70 已交房
金城2008 高層 3200 2980 2600 40 2010年10月
澤雲幸福里 小高層 3700 3000 3500 70 2010年10月

說明: 常德市城北火車站區目前在售樓盤8個(沙港花園2期沒開盤，價格取消，增加幸福里)，均價為2827元/㎡，最高價是幸福里均價3500元/㎡，最低荷塘月色均價2400元/㎡，常德市城北區房源的價格看具體位置，差距也比較大

常德市武陵區2010年一月份在售樓盤一共34個，最低價城區在2180元/㎡，最高價超過4000元/㎡，均價為2866元/㎡；從價格方面看，在常德市城區，絕大多數購房者還是接受和選擇3000元/㎡以下的價位樓盤；相對2008年，常德市城區的均價在2300多元/㎡，已經是上漲不少了。從已經完成銷售的樓盤情況來看，老城區板塊的銷售情況是最好的，在最近已經完成的9個樓盤中，老城區佔了7個。在戶型設計方面，常德市銷售好的樓盤有幾個新特點:1.戶型重注實用性，三室兩廳105-125㎡和兩室兩廳85-90㎡的超級暢銷；2.要求戶型方方正正，南北通透的大受歡迎。3.小區比較大，物業管理規范的購買的人多。常德市城區在2010年春節以後會推出的新樓盤:老城區的君香公寓、鴻昌花苑，城西的金城苑、錦安嘉苑、偉星●文津華庭，火車站城北板塊有公園世家、芙蓉盛世，還有體育生態園那邊的別墅群天利桃花源.

⑺ 旅遊策劃的工作內容

旅遊策劃內容包括十部分：資源分析、市場研究、定位分析、功能布局、遊憩方式設計、景觀概念策劃、商業模式設計、旅遊房地產概念性策劃、運營實施計劃、策劃圖件。
（一）資源分析：考察項目資源、周邊環境及相關資源，進行定性的資源分析；對全國及周邊區域相似的資源進行比較分析，形成資源評價報告；
（二）市場研究：收集相關市場資料，依據相關調查資源，分析市場需求，提出項目精確的市場定位與市場目標；
（三）定位分析：通過SWOT分析，對項目區域的發展方向進行定位，通過系統整合，形成系統定位，包括主題定位、發展目標定位、功能定位、運營戰略定位等；
（四）功能布局：按照旅遊六要素，進行生產力要素配置與布局，進行遊憩功能結構設計與空間布局設計；
（五）遊憩方式設計：設計整個系統的綜合遊憩模式，並按照觀賞方式觀賞線路設計、游樂內容策劃、故事編撰與場景布置策劃、體驗模式策劃、特色餐飲策劃、特色住宿策劃，形成遊程游線結構；落實「吃住行游購娛」六要素的具體互補鑲嵌系統結構；由此形成具體的產品概念性設計；
（六）景觀概念策劃：策劃標志性建築與風格規范要求、策劃植物造景、園林景觀、功能建築；
（七）商業模式設計：賣點策劃與分析、收入點設置、收入結構設計、營銷模式設計、品牌策劃、營銷渠道策劃、促銷思路策劃、管理模式設計、人力資源開發策劃、投資預估、財務預測、投資分期策劃、融資策劃、開發流程策劃、杠桿運用策劃、商業模式整合等等。
（八）旅遊房地產概念性策劃——充分利用項目資源進行旅遊商業地產、產權酒店、度假地產等物業形態的旅遊房地產概念性策劃與初步預估。
（九）運營實施計劃：對項目投資運作進行目標任務分項的計劃，以資金投入為基礎，按照業務順序與結構板塊，形成具體的工作計劃。
（十）策劃圖件：包括區位分析圖、市場分析圖、現狀分析圖、功能分區示意圖、項目布局示意圖、道路交通與游線安排示意圖、遊憩方式與重點項目示意圖、標志性景觀及風格控制示意圖、重要節點景觀示意圖。

⑻ 房地產市場調研需要注意的問題

內容很多：
前期主要有項目可行行調研
（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）
中期主要是項目定位方面牽扯的調研
（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）
後期主要是項目推廣的調研
（廣告選擇；問卷的回潰；預售；回款等） 先給你這個，還一個幾萬字的某城市地產市場調研的完整報告。
[email protected]

房地產市場調研和策劃
房地產調研是項目策劃和決策的基礎，
一房地產的市場調研
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的「不動性」，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。
一、點——單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。
二、線和面——區域市場
對單個樓盤的詳盡了解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。
區域分析
區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。

區域產品
區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。
需求特徵
需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好……，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……，
由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。
三、體——宏觀環境
對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體
(宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
政治社會
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。
經濟因素
經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規
行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。
國際狀況
國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。
總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

房地產市場調研業務流程
調研原則
工作室的市場調研與專業性市場調研公司的調研不同，不是一種靜態的、描述性和系統性的調研，而是一種為我們的獨特的策劃創意提供印證、刺激與支持的調研。
1.帶著問題調研：項目總監應在調研開始3天內提出項目開發所要解決的問題，有了問題，就有方向。
2.有目的地進行調研:帶著朦朧的創意，如可能成立的理念、定位、經營思路與方向等。調研過程中有開始構思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法，就開始嘗試論證。但是在全面深入的調研工作結束前千萬別停留在這一個框架構想上。
3.20/80法則：時間與精力用於核心問題上，不求系統全面，但求在核心問題上的重點突破。抓住重點人物，尤其是要與老闆深入溝通。同時重視與專業人士和機構的溝通，盡可能佔有他們的信息。
4.「順瓜摸藤」法則：注重考察當地樓盤的開發推廣水平，以「順瓜摸藤」的方法從各種開發和營銷現象中尋求本質——為什麼會這樣做？其目標是什麼？效果又怎樣？這種市場效果反應出消費者怎樣的心態？
調研製度
1、每日例會制度：當日事當日畢，當日調查當日研究，每晚舉行小組例會，由項目負責人主持。
2、調研日記制度：每日例會之後形成文字結論（要點），指定專人錄入手提電腦，並以電子郵件發送到工作室策劃總部。
3、晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內訪談，以最緊湊的時間完成調研。
調研流程
調研的基本動作可分為以下幾個步驟：
1.前期基本准備。索要企業與項目的背景資料，並通過各種信息渠道（包括上網）進行行業、區域（城市）、企業的信息收集與分析。
2.組建項目團隊，進行人員分工，擬定調研計劃，與客戶溝通聯絡。向客戶方提交包括項目、企業、市場和相關行業的資料信息清單和訪談對象清單。
3.進入項目現場，用1天左右時間快速對企業與項目進行粗略的摸底，與客戶（主要是老闆）溝通，明確核心問題，調整調研計劃。
4.調查。成文資料、訪談與實地考察相結合，每日小結，形成分析要點與問題要點。
5.研究。小組內部交流，與客戶高層經理交流，進一步明確調研結論。
6.補充調研。
7.撰寫調研報告。
調研基本內容
1.區域（城市經濟、交通、商業、人口、消費文化）
2. 行業（房地產規模、水平、類型、等級層次、主要品牌的營銷特點，房地產產業鏈的發 育狀態，代理、媒體、廣告、規劃設計等）
3.市場（消費者、競爭者）
4.項目（區位、地塊、規劃、設計，目標市場細分，營銷策略，同類項目成功與失敗個案分析）
5.企業（企業資源與能力，重點是與項目相關的人、財、物等資源配置）
調研計劃
1.調研目的
2.調研范圍
3.調研重點
4.調研提綱
5.需要客戶提供的成文資料、訪談目標與考察目的地
6.調研時間、地點與人員（包括需要客戶提供的人員配合）
調研報告的主要內容
1、市場及行業發展態勢評估
2、企業能力及開發意向評估
3、項目機會與可行性評估
4、相關行業相關問題評估

調研工作文檔
1、調研提綱（出發前的初步提綱）
2、調研工作具體計劃（與客戶協商後提出）
3、調研資料清單（對客戶提出要求）
4、調研問題目錄（對自己提出問題）
5、調研日記和例會紀要
6、階段性小結和評估報告
7、給信息部的信息資料目錄

⑼ 房地產市場調研需要注意的問題都有哪些

前期主要有項目可行行調研

（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）

中期主要是項目定位方面牽扯的調研

（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）

後期主要是項目推廣的調研

房地產市場調研和策劃

房地產調研是項目策劃和決策的基礎，

一房地產的市場調研

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的「不動性」，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。

一、點——單個樓盤

對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。

單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：

第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。

第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。

第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。

第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。

二、線和面——區域市場

對單個樓盤的詳盡了解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。

區域分析

區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。

區域產品

區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。

需求特徵

需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好……，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。

區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……，

由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。

三、體——宏觀環境

對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體

(宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。

政治社會

政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。

經濟因素

經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。

行政法規

行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。

國際狀況

國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。