A. 威海商業房產市場調研報告
《威海商業房產市場調研報告》
目 錄
第一部分、威海市宏觀經濟環境分析·····················4
第二部分、威海市商業市場總體分析·····················10
一、 環翠區·········································10
（一） 大型商業物業···································10
（二） 商業網點·······································14
（三） 專業市場·······································16
二、 高區···········································22
（一） 大型商業物業···································22
（二） 商業網點·······································24
（三） 專業市場·······································28
三、 經區···········································32
（一） 大型商業物業···································33
（二） 商業網點·······································33
（三） 專業市場·······································35
第三部分、威海市商業業態分析·························37
一、 家電業分析······································37
二、 家居業分析······································43
三、 服裝業分析······································49
四、 娛樂業分析······································51
五、 餐飲業分析······································55
第四部分、消費者分析·································64
一、 消費者結構分析··································64
二、 消費習慣分析····································67
三、 目標消費群體消費力分析··························73
第五部分、可類比項目分析·····························81
一、 威海可類比項目現狀分析··························81
二、 可類比項目具體分析······························83
三、 小結············································88
第六部分、結論建議···································90
一、 項目優劣勢分析··································90
二、 項目定位建議····································90
（一） 商業部分定位建議····························91
（二） 住宅部分定位建議····························96
第一部分 威海市宏觀經濟環境分析
一、 威海市經濟發展狀況
威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙台相鄰，北與遼東半島相對，東和朝鮮半島及日本列島相望。市轄環翠區、高區、經區及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。威海市是首座國家級衛生城市，首批國家環保模範城市和中國優秀旅遊城市，國家園林城市、國家文明城市，多次被聯合國確定為「改善人居環境全球最佳範例」城市。2003年威海被聯合國人居署評為「最適合人類居住的地方」，捧回了國際人居獎。隨著成功地舉辦了04年的國際人居節會議，將城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅遊、避暑和療養聖地，經過幾年來的開發建設，已形成了一批獨具風格的名勝游覽區。
2004年威海常駐人口約60.92萬人，流動人口為11萬人。全市國內生產總值836.02億元，比上年增長7.9%。其中，第一產業增加值92.49億元，增長4.6%；第二產業增加值492.03億元，增長23.7%；第三產業增加值是251.5億元，增長13.2%。人均國內生產總值33762元，增長17.8%；全年社會固定資產投資370.57億元，比上年增長119%；城鎮規模以上投資286.71億元，其中房地產開發投資43.69億元，增長77.4%，商品房銷售面積150.5萬平方米；全年社會消費品零售總額202.03億元，增長14.6%；預算財政收入37.17億元，增長33.4%，預算內財政支出47.13億元，增長23.1%。全市金融機構各項存款余額528.69億元，比年初增長20.9%，各項人民幣貸款余額391.11億元，比年初增長19.6%，年末城鄉居民儲蓄存款余額359.87億元，比年初增長14.5%。
2004年在崗職工平均年工資收入11215元，增長9.6%；其可支配收入是10194元，增長了8.6%；人均消費性支出7404元，增長了10.3%。其中食品性支出2225元，衣著之處1259元，設備用品及服務支出511元，醫療保健支出408元，交通和通訊支出801元，娛樂文教服務支出1014元，居住支出為872元，雜項商品和服務支出為301元。農村居民人均純收入4751元，增長了7.9%，人均生活消費支出2608元，增長7.6%。全年居民消費總指數比上年上升了0.1%。
城市居民消費結構狀況
（單位：元）
指標名稱 2001年 2002年 2003年 2004年
食品 1810 1946.64 1947 2225.76
衣著 1049 1162.56 1163 1259.88
家庭設備和日用品 497 415.56 416 511.56
醫療保健 338 439.56 440 408.12
交通和通訊 456 794.28 794 811.80
娛樂、教育和文化 749 978.84 979 1014.24
居住 688 680.64 680 872.16
雜項商品和服務 346 296.52 296 301.08
平均每人消費 5933 6714.72 6715 7404.72
二、 威海城市人口數量
據統計，威海市（含環翠區、高區、經區）的家庭數已達20.38萬之多，常駐人口約60.92萬，流動人口為11萬左右，現階段城市人口還在快速擴張。家庭結構上，2人和3人家庭分別佔到總戶數的28.55%和45.97%，1人家庭佔到10.21%，4人和5人家庭分別佔到總戶數的11.48%和2.84%。其中農業人口為160647人，占總人口的26.37%；非農業人口為448553人，占總人口的73.63%。
區域 合計 男性 女性 農業人口 非農業人口
市區 609200 307829 301371 160647 448553
環翠區 343466 173897 169569 88889 254577
高區 158332 80332 78010 25571 132761
經區 107402 53637 53765 46183 61219
三、 威海人文環境分析
威海地區位於山東半島的東北部，其獨特的人文地理環境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。深受孔家文化、膠東漁民文化、國際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節儉，質直好義。威海氣候四季分明，氣候宜人。市區依山傍海，環境優美，大氣質量、水質和噪音等環境質量指標達到或超過了國家標准，是旅遊、避暑、療養的好地方。年平均氣溫12度，平均降水量800多毫米。長達1000公裏海岸線，約佔山東省的1/3，沿海分布三大漁場，是中國最大的漁業生產基地之一；地下礦藏品種較多， "石島紅"、"文登白"、"乳山黑"花崗石在國內外享有盛名。威海近幾年隨著經濟的飛速發展，為全國綜合實力50強和投資環境40優城市之一。國民經濟以年平均30％的速度遞增，為全國經濟發展最快的地區之一。
四、 威海政策與法律分析
（一） 城市化進程推動房地產的高速發展
自2000年市委、市政府提出實施城市化戰略以來，經過幾年優化城鄉總體布局，加快城鄉基礎設施建設，嚴格規范房地產市場秩序，威海的房地產業始終處於平穩發展狀態，投資總量一直位居全省第四位，增長幅度保持在20--30%左右。
（二） 政策推動房地產的供應量與開發量
2001年7月政府出台了《威海市市區村莊改造建設管理暫行辦法》。要求三區每年應分別選擇2～3個重點村進行改造。改造的重點是轉非村、景區內的村和主要道路兩側的村。2002年村莊改造大規模地展開。威海正處於城市化進程較快階段，間接影響城市房地產開發進程與總量的增加，進一步導致房屋需求上長。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推進城市化進程。
B. 關於房地產的市場調查報告
模版
第一部分、城市概況 3
一、地理位置 3
二、行政區劃 3
三、交通情況 4
四、專面積與人口 5
五、歷史屬文化及習俗習慣 6
第二部分 城市投資環境分析 7
一、宏觀經濟發展狀況 7
二、揚州居民生活水平 10
三、城市規劃及重大市政建設狀況 13
四、城市投資環境優劣勢分析 18
第三部分、揚州房地產市場情況 20
一、揚州房地產市場一級市場情況 20
二、二級市場情況 31
三、揚州房地產市場發展現狀及特徵概括 45
第四部分、項目基本情況 46
一、項目基本情況 46
二、項目環境分析 47
三、項目SWOT分析 52
第五部分、綜合發展結論 56
一、項目開發策略 56
二、客戶群定位 59
三、項目定位建議 60
四、銷售價格及收益分析 62
五、土地價格價格分析 70
六、投資分析 73
七、初步結論及建議 74
C. 房地產調查報告個該怎麼寫也就是大致步驟求指教
題為《「關來於對房地產市場調源研的報告」》，
概念：就是以房地產為特點的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究和預測，並最終為營銷決策服務的專業方法。
一般有兩種情況:
一是針對開發項目而做的市場調查，主要了解需求、競爭對手、渠道、產品，為項目決策提供依據;
二是非項目性房地產市場調查，主要了解宏觀經濟、房地產行業政策及發展、市場容量、供需量等;
因此主要包括以下幾點:
0)調查方式、計劃、時間點、調查范圍說明;
1)國家宏觀經濟、房地產政策(包括土地管理、稅收、金融、規劃、工程技術、節能等政策);
2)地方經濟及發展、人口、收入、交通、教育、工農商等產業開發;
3)地方開發政策(包括土地管理、稅收、規劃、工程技術、節能、銷售政策);
4)地方房地產發展情況(包括近五年供需量、空置量、房價走勢)、產品特徵、開發規模;
5)開發品質、周邊配套、周邊主要競爭對手、規模、競爭產品、價格、成交情況等調查工作;
6)調查分析、分析結論;
D. 樓盤調查報告的範文
房地產市調報告撰寫注意事項:一般意義上的市調報告主要由五部分構成：標題、概述、正文、結尾、附件。
一、標題。高度概括，寫明市調報告的內容及主題思想，做到題文相符。
二、概述。即調查報告的內容摘要，闡明調查的目的及出發點，主要包括以下三方面內容：1、簡要說明調查目的，即簡要說明調查的原因；2、簡要介紹調查的對象和調查內容。包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題；3、簡要介紹調查研究的方法。例如：問卷法、抽樣法等。
三、正文。
正文根據當次市調的實際情況詳細介紹市場成果，主要涉及以下內容：
1、產品定位及詳細特徵（產品體量、佔地面積、樓棟數、戶型區間及主力戶型分析、是否精裝、外立面、配套、園林、物業等信息）
2、價格體系（包括起價、均價、最高價、歷史開盤價，當期開盤價）
3、市調當時供求關系，市場的受歡迎程度。例如：**項目在**時期內去化率為多少，在該區域的銷售中佔比為**。
4、客群特殊（年齡、收入、職業、受教育程度）
5、產品內在的文化訴求及未來在區域內的影響力。
6、趨勢性預測。未來該區域內發展走向預測。
7、我司相關項目信息對比。
上述信息在進行綜合匯總及分析時注意用數據說話，切忌主觀判斷，得出結論後再與我司相關項目進行有針對性的客觀對比，做到言之有物，忌空洞描述，忌不切實際的臆想。
四、結尾。
得出本次市調歸納，該結論應以客觀事實為出發點，以專業性為判斷，做出指導我司未來項目發展的結論。
五、附件
相關市調表格、問卷等調報告涉及的基礎信息資料均作為附件留存。
E. 如何寫房地產市場調研報告
開發商
代理商
地段分析
附屬分析（如教育、醫院、商業等）
銷售進專程分析
建築結屬構分析（如戶型、園林構造等）
面積結構分析
廣告推廣分析（包括節奏、媒體、形式等）
推廣主題分析（訴求點、賣點）
開盤當日分析（包括來賓上座率、現場成交率等）
建築進程分析
大概就這些，關鍵是看對於你們的項目而言，你們對競爭對手項目有哪些需要了解的，並沒有刻板的模式