A. 企業應怎樣進行市場定位
首先是做來市場調查自，調查好哪個細分市場有利可圖，適合你的企業去運作，並且沒有競爭者或者自己有足夠的競爭力，這樣就可以做定位了。想做市場定位，一定要懂得市場細分。可以根據購買力來細分，定位為高中低檔；也可以根據人群特點作細分，比如穿鞋，有人喜歡皮鞋，有人喜歡運動鞋；細分的方法非常多。但是做定位也一定要注意，你要定位的市場一定要有利可圖，用屬於說就是市場規模一定要足夠大，購買的人要多，這樣才是有效的定位。
B. 房地產開發商業業態的分布有哪些種及各種業態的市場定位如果自持和出售有何區別！
業態是一種商業模式，是向顧問提供產品和服務的具體功能和形態。每個做商業地產的人對業態的理解都不同，分類也不同，目前國際上主要依據零售店的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業時間、服務功能、價格策略等確定，但個人認為作為商業地產業態，只對於各種商業地產開發模式的一種區分。下面列舉的只是商業地產開發的幾種模式，購物中心、寫字樓、百貨、超市、專業市場、倉儲式會員店、城市綜合體、酒店、餐飲、休閑娛樂、旅遊、商業街、農貿市場、批發市場、奧特萊斯。
每種業態都有各自特點，可以隨意組合，也可單獨開發，例如購物中心就包含了超市、百貨、休閑娛樂、餐飲等業態，城市綜合體覆蓋面更廣，包含了購物中心、寫字樓、酒店、餐飲等業態。所以說市場定場定位跟你的項目的選址、開發規模、規劃設計、商圈輻射區域、城市發展、競爭對手、人均收入、交通位置等因素而定的，應先做市場定位，才能確定項目的業態定位。
自持和出售是開發商根據自身的回款需求即資金流而制定的戰略需求，不管是自持或出售，前提是必須統一管理、統一招商、統一運營。所以出售的項目開發商都要求售後返租。如果做好售後返租，個人認為自持和出售對今後的招商和運營不會產生太大的影響。
你問的問題有點太大了，這也不是一兩句就能說清楚的，建議你多看看商業地產策劃的案例，裡面有市場定位報告和招商定位報告，看幾個就知道了！
C. 商業項目定位與業態組合如何規劃
隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等「四流」的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。
目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。
一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。
一、項目市場定位規劃
准確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變數，是做好成功商業規劃的前提……
現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是准確定位的要件，這樣才能准確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。
（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象
1、 定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。
2、 定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。
3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：
A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特徵：
業態需求——求綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。
B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅遊客源消費；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；
功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。
D. 項目經營的業態定位是什麼意思
商業業態，指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義上的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的應用意義。
一、購物中心業態規劃的宏觀考慮因素
1、項目當地的經濟發展水平
豐富的業種、業態組合是購物中心項目發展所需要的，但是這種組合不是沒有原則的「堆砌」，一定要有市場作為支撐，一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩定上升的先決條件。
一個城市經濟發展水平的決定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與城市發展的相吻合，匹配，同時必須主動順應城市的發展的需要，主動為城市發展的服務。只有這樣，才不會說與城市的發展脫節。購物中心要生存，就必然適應項目所在地的經濟發展水平，符合當地的消費習慣和消費能力。在面臨競爭的情況下，如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求，消費者就會流失，即轉移到其它能夠提供較好的商品、價格、服務的購物中心，這樣一來勢必降低項目的客流量，而其它地區的賣場卻擴大了市場范圍。因此，購物中心的業態規劃也應適應項目所在地的經濟發展情況，符合項目當地的消費發展情況。
城市經濟發展的潛力直接決定了購物中心業態規劃可具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定的程度上改變當地的消費習慣，在進行業態規劃時，在參考當地的消費能力的情況下，可以保持適度超前的規劃，但不能和當地的消費情況偏離太遠。否則就會出現「曲高和寡」的局面，導致購物中心的經營失敗。
當地的經濟發展水平也是業態規劃創新的一個保證。購物中心的准確市場定位的一個重要依據是項目所在地的經濟發展水平。對當地經濟發展潛力的充分分析有利於業態規劃准確的定位，並在此基礎上進行一些業態的組合的創新，並形成一整套經營管理系統的支持與配合，否則就容易盲目跟風變換業態規劃，把握不住市場定位，很難保證在業態創新上取得成功。
2、項目當地的商家資源
項目當地的商家資源在很大程度上決定了該項目日後招商的資源和方向。
在進行業態規劃時，應對項目所在地的商業資源情況進行市場調研。根據市場調研的結果，匯總當地的商家資源情況，進行分類匯總，計算出各分類項目的比例。一般來說，商家資源的分類可以分為購物、餐飲、娛樂三大類。進行市調商業分類的目的在於分析當地的商業發展情況，把握項目當地商業發展的情況，為商業經營規劃提供依據。
在分析市場調研的結果的基礎上，依據項目的自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況針對各業態的經營面積作出預估。同時可以借鑒國內外的一些大型的商業成功的規劃經驗，比如目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。預估所需經營面積時應把經營的類別和商店種類的面積進行分類列出，這樣有利於從整體上對招商面積進行控制。
進行面積的預估後，還應根據項目當地的情況進行市場需求的核實。核實市場需求的目的在於核實所有規劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足，那就及時進行相關的調整。如果整個的規劃與項目當地市場的需求相差太遠，那將對後期的招商造成很大的困難，同時也脫離了當地的實際情況，對將來的經營產生不利的影響。
E. 怎麼進行市場定位
企業市場定位的全過程可以通過以下三大步驟來完成：
1、識別潛在競爭優勢
這一步驟的中心任務是要回答以下三個問題：
一是競爭對手產品定位如何?
二是目標市場上顧客慾望滿足程度如何以及確實還需要什麼?
三是針對競爭者的市場定位和潛在顧客的真正需要的利益要求企業應該及能夠做什麼?
要回答這三個問題，企業市場營銷人員必須通過一切調研手段，系統地設計、搜索、分析並報告有關上述問題的資料和研究結果。
通過回答上述三個問題，企業就可以從中把握和確定自己的潛在競爭優勢在哪裡。
2、核心競爭優勢定位
競爭優勢表明企業能夠勝過競爭對手的能力。這種能力既可以是現有的，也可以是潛在的。選擇競爭優勢實際上就是一個企業與競爭者各方面實力相比較的過程。比較的指標應是一個完整的體系，只有這樣，才能准確地選擇相對競爭優勢。通常的方法是分析、比較企業與競爭者在經營管理、技術開發、采購、生產、市場營銷、財務和產品等七個方面究竟哪些是強項，哪些是弱項。藉此選出最適合本企業的優勢項目，以初步確定企業在目標市場上所處的位置。
3、戰略制定
這一步驟的主要任務是企業要通過一系列的宣傳促銷活動，將其獨特的競爭優勢准確傳播給潛在顧客，並在顧客心目中留下深刻印象。
首先應使目標顧客了解、知道、熟悉、認同、喜歡和偏愛本企業的市場定位，在顧客心目中建立與該定位相一致的形象。
其次，企業通過各種努力強化目標顧客形象，保持目標顧客的了解，穩定目標顧客的態度和加深目標顧客的感情來鞏固與市場相一致的形象。
最後，企業應注意目標顧客對其市場定位理解出現的偏差或由於企業市場定位宣傳上的失誤而造成的目標顧客模糊、混亂和誤會，及時糾正與市場定位不一致的形象。企業的產品在市場上定位即使很恰當，但在下列情況下，還應考慮重新定位：
(1)競爭者推出的新產品定位於本企業產品附近，侵佔了本企業產品的部分市場，使本企業產品的市場佔有率下降。
(2)消費者的需求或偏好發生了變化，使本企業產品銷售量驟減。
市場定位： 市場定位也稱作「營銷定位」，是市場營銷工作者用以在目標市場（此處目標市場指該市場上的客戶和潛在客戶）的心目中塑造產品、品牌或組織的形象或個性的營銷技術。
企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者或用戶對該產品某種特徵或屬性的重視程度，強有力地塑造出本企業產品與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，並把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的位置。
市場定位的目的是使企業的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。
F. 商業街如何做定位
現行的「點式」開發商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項目後期銷售管理等諸多方面的困難。不容易將商鋪做好，好鋪做旺，對於開發商、投資者而言都存在著潛在的危機。從長遠看，把商鋪開發從獨立商鋪上升到整體經營，是市場發展的必然趨勢。其不僅規避了發展商、投資者潛在的經營風險，也為發展商營造了一個非常可觀的利潤空間。 但於發展商而言，商業地產與普通地產的開發是不能同日而語的。一個商業地產項目從立項建設到開始經營，涉及到建築規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等諸多方面的內容，其操作難度明顯高於普通住宅地產。然而，就一個成功的商業地產項目來說，准確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點，准確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿為國際商品特區，定位於高檔購物消費中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅遊等於一體，吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓，項目的中旨，定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。 目標顧客群：四大細分誤區 一、過窄定位? 商業街的定位過窄，無異於是自取其辱。如深圳老東門步行商業街改造後，客流量急轉直下，由原來的40萬人/天，急劇減少到10萬人/天，原因是老東門改造後，改變了以前個體戶原地擺攤的格局，同時商店的租金隨著建設投入的增加而水漲船高，商家銷售的產品也比原來提高了一個檔次，這樣在原有商圈的銷售結構和消費水 ............
G. 「項目經營的業態定位」是什麼意思
商業業態，指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義上的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的應用意義。
一、購物中心業態規劃的宏觀考慮因素
1、項目當地的經濟發展水平
豐富的業種、業態組合是購物中心項目發展所需要的，但是這種組合不是沒有原則的「堆砌」，一定要有市場作為支撐，一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩定上升的先決條件。
一個城市經濟發展水平的決定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與城市發展的相吻合，匹配，同時必須主動順應城市的發展的需要，主動為城市發展的服務。只有這樣，才不會說與城市的發展脫節。購物中心要生存，就必然適應項目所在地的經濟發展水平，符合當地的消費習慣和消費能力。在面臨競爭的情況下，如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求，消費者就會流失，即轉移到其它能夠提供較好的商品、價格、服務的購物中心，這樣一來勢必降低項目的客流量，而其它地區的賣場卻擴大了市場范圍。因此，購物中心的業態規劃也應適應項目所在地的經濟發展情況，符合項目當地的消費發展情況。
城市經濟發展的潛力直接決定了購物中心業態規劃可具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定的程度上改變當地的消費習慣，在進行業態規劃時，在參考當地的消費能力的情況下，可以保持適度超前的規劃，但不能和當地的消費情況偏離太遠。否則就會出現「曲高和寡」的局面，導致購物中心的經營失敗。
當地的經濟發展水平也是業態規劃創新的一個保證。購物中心的准確市場定位的一個重要依據是項目所在地的經濟發展水平。對當地經濟發展潛力的充分分析有利於業態規劃准確的定位，並在此基礎上進行一些業態的組合的創新，並形成一整套經營管理系統的支持與配合，否則就容易盲目跟風變換業態規劃，把握不住市場定位，很難保證在業態創新上取得成功。
2、項目當地的商家資源
項目當地的商家資源在很大程度上決定了該項目日後招商的資源和方向。
在進行業態規劃時，應對項目所在地的商業資源情況進行市場調研。根據市場調研的結果，匯總當地的商家資源情況，進行分類匯總，計算出各分類項目的比例。一般來說，商家資源的分類可以分為購物、餐飲、娛樂三大類。進行市調商業分類的目的在於分析當地的商業發展情況，把握項目當地商業發展的情況，為商業經營規劃提供依據。
在分析市場調研的結果的基礎上，依據項目的自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況針對各業態的經營面積作出預估。同時可以借鑒國內外的一些大型的商業成功的規劃經驗，比如目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。預估所需經營面積時應把經營的類別和商店種類的面積進行分類列出，這樣有利於從整體上對招商面積進行控制。
進行面積的預估後，還應根據項目當地的情況進行市場需求的核實。核實市場需求的目的在於核實所有規劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足，那就及時進行相關的調整。如果整個的規劃與項目當地市場的需求相差太遠，那將對後期的招商造成很大的困難，同時也脫離了當地的實際情況，對將來的經營產生不利的影響。
H. 商業地產項目如何定位
商業地產項目如何定位
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近年來，天津經濟的持續快速發展帶動商業需求不斷提升，全市社會消費品零售總額在"十五"期間累計達到4931.17億元，年均增長13.5%。2006年1～11月，天津市社會消費品零售總額比上年同期增長14%。配合商業需求的提升，天津市商業地產亦得到快速發展。"十五"期間，全市累計竣工商業設施面積431萬平方米，根據天津市商委於2006年5月發布的《商貿流通業發展"十一五"規劃》，"十一五"期間，天津商業設施投資總額將達900億元，人均商業面積將由0.9平方米提高到1.2平方米以上。
商業地產投資快速增加的同時，商業地產市場也進入了競爭殘酷的"紅海時代"。對此，商務部有關負責人表示，商業競爭的危機主要來源於同質化競爭，差異化策略將成為引領商業地產的關鍵。作為開發商，如何推出實現土地價值最大化、符合自身商業模式並實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。尤其是大型商業地產項目，僅商業規劃階段就包括商業定位設計、商業建築方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策劃設計等諸多環節。其中，如何切准市場脈動，正確選擇商業地產項目的定位方向，是決定商業項目成敗的重要前期工作。
定位是商業地產項目運作成功的基礎環節，是一種要求商業項目確立聚焦於顧客利益目標方向的選擇。任何定位都是依賴於對市場需求的把握而建立，但是市場上反饋的需求信息數量龐雜，要在有限時間內遴選、分析出最有價值的信息，需要成熟的模式和豐富的專業經驗。模式提供了全面、科學的工作思路與方法，為商業地產項目的定位工作制定了基本的工作骨架。開發商需要了解項目的資源狀況，包括自身優勢、周邊環境、消費能力、競爭狀況、商業網點規劃等等。然而，項目定位絕非照貓畫虎般的機械運動，應根據項目的不同特點採取不同的方法與手段。研究區域消費文化便是對項目定位進行主題提升從而尋找項目"藍海"之路的關鍵點之一。
通過對區域消費文化的深入調查研究，不僅能夠使項目走差異化經營路線、尋找市場的空白點，盡可能的減少因為產品的雷同而形成的不必要的競爭，還能夠形成自身特色的品牌文化定位，使項目自身形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。
天津市的發展有悠久的歷史，在城市的各個角落裡有著豐富多樣的消費文化，這種文化悄無聲息地滲入老百姓生活的方方面面，在實際的消費行為中得到體現並最終影響著商業地產項目的後期經營。
開發商投資一個商業項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，利用不同的文化特徵作為細分變數，進行細分。此階段更強調對區域文化的挖掘和提煉。然後企業根據自身的使命目標、競爭優勢，確定目標顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特徵。只有尊重了解了當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。
其次，開發商需要在了解這種文化的基礎上，打造具備自身特色文化的商業項目。其實，識別商業項目特色的密碼就是文化。這種文化不是開發商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎上所演繹出來，是企業根據當地消費文化結合自身的企業形象、文化底蘊和競爭者的文化定位及其核心競爭力等因素，進行企業內部文化定位，使內部文化定位與目標顧客的文化理念完美融合的體現。這樣的文化是當地消費者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現出來，並實現其商業價值的最大化。
最後，對於商業項目來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其後依次是環境生態化、功能休閑化、管理現代化，因此一系列的規劃設計、建築元素與商業項目的經營管理都應相輔相成。
總之，商業地產項目有自身的特點與發展規律，項目前期定位準確與否直接關繫到項目開發、運營的成敗。商業地產項目的定位不僅是一個對市場逐步深入理解的調查研究過程，同時，也是發現、提煉、融合區域消費文化並提升項目主題文化的"創作"過程。